Bir ipotek üzerinde bir daire satmak mümkün mü. Bir ipotekli daire satmak: olası seçenekler, nelere dikkat etmelisiniz

Bir ipotekle alınan ve bir bankacılık kurumu tarafından güvence altına alınan gayrimenkulün satılması oldukça zordur. Bir alıcı bulsanız bile, dairenin sahibi sadece bazı durumlarda böyle bir satıştan yararlanabilir, çünkü çoğu durumda “sıfırına gider” veya küçük kayıplara uğrar. Ayrıca hem onay döneminde hem de işlemin yürütülmesi sırasında birçok zorluk ortaya çıkabilir.

Ama gerçekten bir ipotekli daire satmanız gerekiyorsa ne yapmalısınız?
Ve bunu kendiniz için bir kayıp olmadan da karlı bir şekilde yapmak ister misiniz?

Bir ipotek üzerinde bir daire satmanın yolları

İpotekli bir daireyi satmak o kadar kolay olmasa da, bunu yapmanın yolları var:

• Tüm kredi tutarının geri ödenmesi;
• Borçlu değişikliği.

Tüm kredi tutarının geri ödenmesi

Bu en basit ve hızlı yöntem ipotek satışı. Ancak bunu yapmak için öncelikle borcu karşılayacak yeterli paraya sahip bir alıcı bulmalısınız. Bu durumda, alıcı krediyi tam olarak geri öder, ardından bankacılık kurumu ona ipoteğin geri çekildiğini onaylayan belgeler verir. Bu belgeler, alıcının sonraki işlemleri gerçekleştirmesini sağlar. Bitmiş bir daire satın alırsa, bir satış sözleşmesi imzalanır. Yapım aşamasında olan bir mülkün satın alınması durumunda sözleşme yeniden yapılır. öz sermaye katılımı bir inşaat şirketi ile

Bu yöntem alıcı için en kolay olanıdır, ancak satıcı için çok riskli olabilir. Çoğu durumda, banka tarafından belgeleri işleme prosedürü, kredinin geri ödeme tarihinden itibaren 2-3 ay sürer ve alıcı almaz mülkiyet hakları emlak için. İle ilgili sorunlar da olabilir devlet organları, çünkü işlemi kaydetmeyi reddedebilirler.

Bu gibi durumlarda, riski azaltmak için banka hücreleri kullanılır: Alım satım sözleşmesinin akdedilmesinden sonra bir hücreye ipotek takyidini kaldırmaya yönelik para ve belgeler, diğer hücreye satıcıya yönelik para yerleştirilir. Borcu ödedikten sonra, alıcı ilk kutudan belgeleri alır ve satıcı mülkiyeti devrederken paranın bir kısmını alır.

borçlu değişikliği

Sözleşmeyi değiştirerek bu şekilde ipotekli bir daire satabilirsiniz. Ancak bunun için bankanın onayı gerekir. Bu durumda satıcının kredi borcu alıcıya aittir. Bankanın görevi kontrol etmektir. ekonomik durum borçlusun.

Satın alınan daire inşaat halindeyse, bir bankacılık kurumu alıcıya satıcının borcunu ödemek için borç para teklif edebilir. Bu yöntem, yeni bina öz sermaye sözleşmesine uygun olarak çerçevelenmişse uygundur.

Yapım aşamasında olan ipotekli gayrimenkulleri satmak için, bankaya bir devir sözleşmesi imzalayacağınıza dair bir beyan ve geliştirici tarafından düzenlenen sözleşmeyi yeniden uygulama izni vermeniz gerekir. Bankacılık kurumu belgeleri üç gün içinde inceler ve ardından bir karar verir.

Bir ipotekte bir daire satmak, belirli bilgi ve deneyim gerektiren çok karmaşık bir prosedürdür. Bunu kendi başınıza yürütmek çok zordur. Bu nedenle, ipotekli olan Moskova'da karlı bir şekilde gayrimenkul satmak için emlak acentemizle iletişime geçin " şehir servisi Emlak." Sayesinde harika bir deneyim uzmanlarımız, tarafların her birinin çıkarlarını nasıl koruyacağını, onları öngörülemeyen durumlardan nasıl koruyacağını bilir ve hem satıcının hem de alıcının işlemden tamamen memnun olmasını sağlar.

Aşağıdaki durumlarda yardımcı olacağız:

• Ödeme gücü ile ilgili olmayan herhangi bir durum nedeniyle (taşınma, bölünme, takas vb.) ipotekli konut satmak istiyor musunuz?
• Acilen ipotekli bir daire satmanız gerekiyor, artık kredi ödemelerini yapamıyor.
• Halihazırda ipotek borcunuz var, tekrarlayan ödeme gecikmeleri;
• Dava, icra takibi aşamasında mısınız ve profesyonel bir meslek sahibi olmak mı istiyorsunuz? yasal yardım(bir kredinin erken geri ödenmesi talepleri, müzayede yoluyla bir dairenin zorla satışı, el koyma, gayrimenkulün tutuklanması).

"Şehir emlak hizmeti" şunları sunar:

• Her durumda ipotekli gayrimenkul satışıyla ilgili zorlukların üstesinden gelmek için entegre bir yaklaşım.
• Borç verenle etkileşim (ihtiyaçların kapsamının tartışılması, bir ev satma sürecinin aşamalarının koordinasyonu, alım satım yapılması);
• Müşterinin çıkarlarını dikkate alarak gayrimenkul satışında yardım (nesnenin değerlendirilmesi, bilgi tabanı, reklam, potansiyel alıcılara gösteriler, belgelerin hazırlanması, işlemin tam desteği).
• Avukat danışmanlığı.
• İcra takibi sırasında müşterinin mahkemedeki çıkarlarının korunması.

Bize ulaşın, ipotekli gayrimenkul satışı ile ilgili sorunlardan sizi kurtaralım!

Rusya'daki zor ekonomik durum, ipotek borçlarının artmasına neden oldu. Sonbaharda, ülkeyi yeni bir işten çıkarma ve iflas dalgası kasıp kavurdu, insanlar büyük ölçüde işlerini kaybediyor ve ipotek kredilerini ödemeye devam edemiyorlar. Bu gibi durumlarda, yalnızca sonuna kadar itfa edilmeyen daireyi, bunun için ödeme yapabilecek birine satmak kalır.

Rusya'daki zor ekonomik durum, ipotek borçlarının artmasına neden oldu. Rusya Merkez Bankası'na göre, erken temerrüt segmentindeki borç - 1 aya kadar - yaz aylarında Mevcut yıl%73 olarak gerçekleşti ve 130 milyar rubleye ulaştı. 3 aya kadar olan borçlar 91 ila 180 gün arasında 35 milyar rubleye ulaştı - 22 milyar ruble, 180 günden fazla - 109 milyar ruble.

Mevcut dönemde, durum kötüleşmeye devam ediyor: sonbaharda, ülkeyi yeni bir işten çıkarma ve iflas dalgası süpürdü, insanlar büyük ölçüde işlerini kaybediyor ve ipotek kredilerini ödemeye devam edemiyorlar.

Bu gibi durumlarda, yalnızca sonuna kadar itfa edilmeyen daireyi, bunun için ödeme yapabilecek birine satmak kalır.

prosedür

Her şeyden önce, satıcının kararını bankaya bildirmesi gerekir. Sanata göre. 7 Mayıs 2013, No. 102-F3'te değiştirilen “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Yasası'nın 29 ve 33'ü, borçlunun yalnızca rehin verilen mülkü uygun biçimde kullanma hakkı vardır, ancak bankanın rızası olmadan elden çıkarma - üçüncü şahıslara bağışlama veya satma hakkına sahip değildir. "İpotek" her şeyi geri öder ortak ödemeler, (varsa) daireden taburcu edilir ve alıcı aramaya başlar. Genellikle, mal sahibinin daireden tahliyesi sorunu, şartları belirleyen bir alıcı olduğunda ortaya çıkar: işlemden önce veya işlem sırasında tahliye edilmesini talep eder.

Bankalar, "ipotek" dairelerinin satışına izin vermekte isteksizdir, çünkü bu onları kârın bir kısmından mahrum eder. Bazı sözleşmelerde bu durumda ceza veya koruyucu komisyon uygulaması öngörülmüştür. Aynı zamanda, akdedilen sözleşmede ipotekli bir daireyi satma olasılığı belirtilmişse, bankanın borçluyu reddetme hakkı yoktur. Ve iflas etmiş bir vatandaştan para cezası almak sorunlu olabilir.

İşlem için bankadan izin aldıktan sonra, borçlu bir alıcı bulur ve onun yardımıyla (opsiyonel olarak) borcu bankaya geri öder. Ödenen miktar, satılan nesnenin toplam maliyetine yatırılır, ardından yükün kaldırılması prosedürü gerçekleşir.

Her alıcı, yüklü bir daire satın almaya hazır değildir, ancak bu durumda çekici bir faktör oldukça Düşük fiyat satılan nesne. Bir ev alıcıya her bakımdan çok çekici geliyor: maliyet, konum, durum vb. Ve sonra risk almaya karar veriyor.

Genellikle şemaya erken geri ödeme ipotekli olan inşaat halindeki konutları alırken başvururlar. Bankaya tüm borçları ödedikten ve takyidat kaldırıldıktan sonra, dairenin satıcısı ve alıcısı beş iş günü içinde kayıt odasını ziyaret eder ve ortak inşaata katılım sözleşmesi uyarınca alacak haklarının devrini düzenler veya devrin kaydını yapar. satış sözleşmesi kapsamında mülkiyet (eğer alacak haklarının devri sözleşmesi artık mümkün değilse) .

Mülkiyet devrini veya ortak inşaata katılım anlaşması kapsamında talep haklarının devrine ilişkin bir anlaşmayı kaydettikten sonra, satıcı fon bakiyesini kasadan alır.

Nadiren, bir dairenin yeni alıcısının ipoteği kendi kendine yenilemesi olur. Daha sonra daire bankaya rehin olarak kalır ve krediyi geri ödeme yükümlülükleri yeni sahibine devredilir.

Borçlu, borcunu önce bankaya ödemeden alım satım işlemi gerçekleştiremez. Bugüne kadar, borç geri ödemesinde moratoryum yoktur, ancak bir nüans vardır: borçlu, borcunu kendisi için uygun olan herhangi bir zamanda geri ödeme hakkına sahip değildir, ancak yalnızca bir sonraki cari ödeme gününde (ayda bir kez) kredi anlaşması. Bu ay için banka, yıllık gelir, yani eşit ödemeler için faiz hesaplayacaktır. Tabii ki, borcun tamamı için hemen hesaplandıkları için bu ay en büyüğü olacaklar.

Riske değmez

Yüklü bir daireyi kendi başınıza satmak veya satın almak oldukça tehlikelidir - inanıyor NPK Başkanı Optimus Roman Pisarev.

Bu tür işlemler, beraberindeki tüm belgelerin tamamlanmasını kontrol eden deneyimli avukatların himayesinde gerçekleştirilmelidir.

Satın alma sırasında ödeme borçlunun banka hesabına yapılır, dairenin yasal saflığı açısından kontrol edilmeli, satıcı hakkında bilgi toplanmalıdır. Her finansal hareket belgelenmelidir.

Yeni malik (alıcı) alacaklı bankanın hesabına para yatırır, ipotek verilir ve takyidat kaldırılır ve ardından gayrimenkul alım satım işlemi yapılır. Alıcıyı korumak için, ana alım satım sözleşmesinin akdedileceği şekilde bir mevduat sözleşmesi veya ön alım satım sözleşmesi yapılması gerekir ve bu basit bir yazılı form veya noter tasdikli bir sözleşme olabilir.

Bu tür işlemlerde %100 güvenliği garanti etmek zor olabilir. Bir vatandaşın nakit olarak bir "ipotek" dairesi satın alması iyidir: daha sonra miktarın bir kısmı satıcı için bir hücreye, diğer kısmı ise bir banka çalışanı için bir hücreye konur. Ve işlemin tamamlanmasına, nihai olarak tamamlanmasına kadar hiç kimse bu paraya erişemez. Yani, bir kredi sözleşmesi bir risktir ve hücre yoluyla ödeme güvenli bir seçenektir.

Ancak alıcı aynı zamanda bir "ipotek" ise, anlaşma yapmak zor olabilir. Böyle bir kişi, kural olarak, satıcının borcunu gerekli miktarda ödemek için yeterli öz sermayeye sahip olmadığından. Evet ve ipotek almak, borcu kaldırmak, bankanıza bir paket belge sağlamak için zaman aralığı küçüktür: her şeyi tersine çevirmek için zamanınız olması gerekir. kısa vadeli. Bu nedenle, iki "ipotek sahibi" karmaşık hikaye, ve tüm avukatlar kabul etmez.

- Bu durumda alıcı, satıcının ipotek kredisini geri ödemek için aktarılan paranın bir kısmını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır, - yorumlar Home Way'in CEO'su Marcel Akhmetshin. - Neticede banka faizini ödedikten sonra daireyi satmaktan vazgeçebilir. Alıcının banka ile takyidatın ancak alım satım işlemi tamamlandıktan sonra kaldırılacağı konusunda anlaşmaya varması gerekir.

Aynı bankada, farklı departmanlar, birbirleriyle hiçbir şekilde etkileşime girmeyen borçlularla demontaj yapmaktadır. İşte yeni bir örnek: borçlu iflas etti, faiz ödemeyi reddetti. Ve Sberbank bir *temlik sözleşmesi (*başkasına ödenecek hesaplara ilişkin hakların devredilmesine ilişkin bir sözleşme) yapmayı reddetti. bir bireye veya bazı önemli yükümlülüklerin devri veya borçlunun rızası olmadan "alacakların devri" olarak adlandırıldığı gibi). Yani, sadece bir ay önce Sberbank, kendi teminatının bile satışını yasakladı. Aynı zamanda alıcı elbette işlemde kimsenin kendisini sigortalamamasından korkar ve borcunu kapatmak için paranın bir kısmını satıcıya devrettikten sonra dairesini satma konusundaki fikrini değiştirir. Bir kısır döngü ortaya çıkıyor. Deneyimli bir avukat, herhangi bir durumdan bir çıkış yolu bulabilir. Her vaka gerektirir bireysel yaklaşım: Borçlunun sahip olduğu borç miktarına, hangi bankanın borç verdiğine, hangi belgelerin mevcut olduğuna bakmanız gerekir.

Armen Khanoyants, CIAN İş Ürünleri Başkanı, birkaç yıl önce bu tür iki işlem gerçekleştirdi ve korkmamayı, satışa dikkatlice hazırlanmayı tavsiye ediyor: “Bu tür nesnelerin satışında büyük bir zorluk veya sorun yok. Tabii ki, işlem normalden daha karmaşıktır ve mülkünüzü piyasaya yetkin bir şekilde sunmanıza, belgeleri hazırlamanıza ve bir alıcı bulmanıza yardımcı olacak profesyonel bir emlakçıyla iletişime geçmeye değer. Ayrıca, ipotekli bir daire de krediyle satın alınabilir. Alıcı aynı bankadan kredi çekerse işlem daha da kolaylaşacaktır. İki kez ipotekli konut satmak zorunda kaldım. Bir daire satmaya karar verirseniz, ipotek sizi durduracak ve korkutacak bir şey değil, asıl mesele bir müşteri bulmak.”

Sualtı kayaları

“Örneğin, kredi sahibi tarafından bir bankada alınırsa ve alıcı başka bir bankanın müşterisiyse, işlemle ilgili sorunlar ortaya çıkabilir, - Roman Pisarev tecrübesini paylaşıyor. - İşte uygulamamdan çok yeni bir vaka: satıcı VTB'den ipotek aldı ve alıcının Sberbank müşterisi olduğu ortaya çıktı. Sberbank yöneticisi sert bir tavır aldı: bir dairenin satın alınmasını finanse etmeyi reddetti. ipotek yükü. Bu durumda Rusya Federasyonu bankaları arasındaki etkileşim şemaları tamamen düzensizdir, bu nedenle sözleşme süreci durma noktasına gelir. Bir bankada, bu tür işlemlerin mekanizması daha iyi hata ayıklanır: bir fon tahsisi vardır, toplamına eşit borç, bir hücrede - bir banka çalışanının altında ve fark satıcıya gider. Aynı zamanda işlemin tamamlandığı ve satıcıdan takyidatın kaldırıldığı kaydedilir ve ipotek kredisi zaten ipoteklidir. yeni sahibi(alıcı). Yerli bankalar mahsuplara gitmezler. Bu nedenle, satıcı (kendi fonlarıyla veya alıcının fonlarıyla) borcu geri öder, ardından alıcı, yeni bir kredi sözleşmesi kapsamında bankaya rehin olarak devredilen satın alınan nesnenin mülkiyetini alır. Şimdi dairenin yeni sahibi bunun için banka kredisi ödemelerini ödeyecek.

Alıcı, satıcının kredi sözleşmesi kapsamında hiçbir zaman yükümlülük üstlenmez. Borçlunun bankası, nesneden yükü kaldırmak için müşterinin tüm borçlarının geri ödenmesinde genellikle ısrar eder, yani. tüm kredi tutarının iadesi üzerine. Bundan sonra, alıcının bankası zaten bu nesneyi borç verme için değerlendirebilir.

Tüm prosedür aşağıdaki gibidir:

Ana satış sözleşmesi noter tasdikini gerektiriyorsa, satıcı ve alıcı bir ön satış sözleşmesi yapar ve noter tasdik eder.

Alıcı daha sonra öder peşin Borçlunun bankaya olan borcunu bir kasaya ve satın alma sırasında kalan tutarı bir başkasına geri ödemek için gerekli.

Rosreestr makamlarındaki daireden bir takyidat kaldırılır ve mülkiyetin alıcıya devri kaydedilir - bu tek bir belge paketinde sunulur. Daha sonra banka ve borçlu, Rosreestr'deki satış ve satın alma sözleşmesi kapsamında mülkiyet devrinin tescili ve tescilinden sonra hücrelerine erişir.

Her şeyi bankaya emanet edebilirsiniz.

Bir nedenden dolayı borçlu olur Iyi sebepler“ipotek” dairesini satma sürecini kişisel olarak kontrol edemez (başka bir ülkede yaşamak için ayrıldı, hapse girdi, ağır hastalandı, zamanı ve fırsatı yok, vb.). Daha sonra ipotekli dairenin satışı, alacaklı bankanın temsilcileri tarafından ele alınmalıdır.

Bu durumda bankanın kendisi yeni bir alıcı aramaktadır, işlem ilk borçlunun yokluğunda banka yöneticisi ile yeni müşteri arasında gerçekleştirilir. İşlemden kalan tutar (varsa) bir kasaya konur ve borçlu (veya yetkili temsilcisi) bürokratik formaliteler tamamlandıktan sonra bunu alabilir.

Aynı zamanda, bankanın kendisi tüm belgelerin hazırlanması, edinilen gayrimenkulün ve sigortasının değerlendirilmesi, dairenin yeni bir sahibinin ortaya çıkması vesilesiyle Rosreestr'deki borcun yeniden tescili ile ilgilenmektedir. .

kazanamıyorum

Borçlu, ortak inşaatta katılımcıysa ipotekli dairesinin satışından bir şekilde para kazanabilir mi?

Roman Pisarev:

Bir zamanlar mümkündü, ancak ekonominin mevcut durumunda değil. Bu tür kazançların zamanı çoktan geçti, piyasa çok “daldı”. Bugün, temel çukuru aşamasındaki bir dairenin maliyeti ile inşaatın son aşaması arasındaki farkı kazanmak için bir bankadan borç para almanın bir anlamı yok. Önceki yıllarda pazar büyüdü ve bugün bir "kare" için talep ve fiyatlarda durgunluk ve hatta düşüş görüyoruz. Geliştiriciler, giderek daha fazla indirimle müşterileri çekmeye çalışıyor. Nesnelerin devreye alınması için son tarihler sürekli erteleniyor, enflasyon ilerliyor ve böyle bir işte “kırmızıya geçme” riskleri çok yüksek ve kârlar ihmal edilebilir. Mevzuat da alıcı lehine değişmedi. Daha önce emlak satışı için vergiden muaf bir işlem, bir dairenin satın alınmasından 3 yıl sonra gerçekleştirilebilseydi, şimdi - sadece 5 yıl sonra. Evet ve vergi matrahı artık şuradan hesaplanıyor: kadastro değeri Konut. İşlemin maliyeti hafife alınsa bile bu koşullar alıcının cebini çok zorluyor.

Alıcının satıcının bankaya olan borcunu hemen ödeyip hemen bu daireyi alması daha kolay değil mi?

Avukatlar, alıcıların daire satıcısının borcunun bakiyesini ödeyerek ipotekli bir daire satın almamalarını şiddetle tavsiye eder. Borcu ödedikten sonra, banka dairedeki yükü kaldıracak ve satıcı mülkün tam sahibi olacaktır.

Alıcı artık onu bir satış sözleşmesi yapmaya zorlayamaz. Ancak, bu durumda şunlardan emin olabilirsiniz: tüm temel koşulları gösteren bir satış ön sözleşmesi yapılması gerekir.

Materyal, Arbat Moskova Barosu avukatı Vadim Bashir-Zade, Miel Aracılık Departmanı Genel Müdürü Alexander Moskatov'un - bir emlak ofisleri ağı, VTB Bank basın servisi ve Metrium'un CEO'su Natalya Kruglova.

Böyle bir dairenin fiyatı piyasa fiyatının çok altında mı olacak?

Kural olarak, böyle bir dairenin fiyatı, takyidat nedeniyle piyasa fiyatından %10-15 daha düşük olacaktır. İndirim seviyesi büyük ölçüde evin konumuna bağlıdır. Şehir merkezindeki bankaya rehinli daireler, aynı konuttan daha az başarılı bir şekilde satılmamaktadır, ancak kredi geçmişi. Ancak şehrin yerleşim bölgelerinde, ipotekli daire sahipleri, rekabetin daha yüksek olması nedeniyle indirim yapmak zorunda kalıyor.

Destek için bankaya faiz ödemeniz gerekebileceğini unutmayın.

Alıcının kendisinin bir zorunluluk olan bir daire satın almak için paraya ihtiyacı olduğunda bir durum ortaya çıkabilir. Bu durumda çoğu zaman sadece ipotekli olan bankadan kredi çekebilecektir. Bu, borçlu olarak onay prosedürüyle bağlantılı olarak alıcı için ek maliyetler gerektirecektir.

Böyle bir işlemi tamamlamak için hangi belgeler gereklidir?

Banka, böyle bir işlem yaparken alıcıdan onu borçlu olarak kaydettirmek için gerekli tüm belgeleri talep eder.

Bu tür belgeler genellikle 2-NDFL, pasaport verileri, aile kompozisyonu hakkında veriler ve eşten krediye onay veren bir makbuz, ev kitabından bir alıntı şeklinde bir gelir belgesidir. Banka ile sözleşme, bankanın kendisinin katılımı ile yazılı olarak sonuçlandırılır.

Ayrıca, bir dairenin satışı için bir sözleşme imzalarken, daire için USRR'den bir alıntı ve ev defterinden bir alıntı talep etmek zorunludur. Bu, kayıtlı küçük aile üyelerinin mevcudiyetinin yanı sıra diğer yükümlülüklerin varlığı hakkında bilgi edinmek için gereklidir.
Satış sözleşmesini noter ile onaylamak daha iyidir - bu, işlemin güvenliğinin ek bir garantisidir.

Mortgage daire satma prosedürü nedir?

Böyle bir daireyi almaya hazır olan bir alıcının, ipoteği veren bankada onay sürecinden geçmesi gerekir. Bu işlem bankanın tüm kurallarına uygun olarak yapılır, taviz ve indirim yapılmaz. Aslında, bu bir borçlu değişikliğidir.

Herkesin ipotek yüklü bir dairenin alıcısı olamayacağını unutmayın. Sadece daire değil, aynı zamanda kredinin kendisi de satılık olduğundan, alıcı bankanın ipotek borçluları için kriterlerini karşılamalıdır. Kriterler bankaya göre farklılık gösterir: gelir miktarı, kredi geçmişi için gereklilikler olabilir.

Bir daire satmak için bu şema ile satıcı ve alıcı iki hücre kiralar. Birinde, borca ​​eşit bir miktar, ikincisinde - konut maliyetinin geri kalanı - yatırılır. Taraflar bir satış sözleşmesi imzalar ve Rosreestr'e gönderir. Sonra bir mülkiyet devri ve onunla birlikte - ve alıcıya rehin yükümlülüğü var. Bundan sonra, satıcı ipoteği ödemek için ilk hücreden parayı alır. Banka sırayla ipotek verir. Alıcı, bu belgeyi Rosreestr'e göndermeli, USRN'den herhangi bir yükümlülük bulunmadığına dair bir alıntı almalıdır. Ancak bundan sonra satıcı, paranın ikinci kısmı ile hücreye erişebilir. Bu en çok güvenli yol işlemin tüm tarafları için bir ipotek dairesinin uygulanması.

Böyle bir anlaşma yasal olarak nasıl görünür?

Böyle bir dairenin alıcısı, ipotek sahibinin yerini alır ve orijinal ipotek sahibi tarafından uygun şekilde yerine getirilmeyenler de dahil olmak üzere ipotek sözleşmesi kapsamındaki tüm yükümlülükleri üstlenir. Yani, ipotekli bir dairenin alıcısı, kendisi ipotek borçlusu olur. Bu yöntemle kişi hem daire hem de kredi satın alır.

Bankaya ipotek ödemesi yapma yükümlülüğünün devri ile bir daire satmak mümkün müdür?

Daire satıldığındaki seçenek hakkında konuşmuyorsak ve ipotek alınan paradan hemen ödenirse, yani alıcının bir daire satın alırken önceki sahibine ipotek ödemesi yapmayı taahhüt ettiği durum hakkında, o zaman bunun mümkün olup olmadığını her bir banka ile kontrol etmemiz gerekir.

Anlaşıldığı üzere, tüm bankalar böyle bir programla çalışmaz. Bu nedenle VTB Bank, müşterilerinin ipotekli bir mülkü ancak bankaya olan ipotek borcunun ödenmesi durumunda satabileceklerini söyledi.

Emlakçılar ayrıca teorik olarak bu seçeneğin gerçek olduğunu, ancak pratikte bununla sadece birkaç kez karşılaştıklarını ve büyük bankaların böyle bir seçeneğe sahip olmadığını belirtti.

Onlara göre, bir ipotekli daireyi "geleneksel" şekilde satmak daha kolaydır - kredinin gelirlerden geri ödenmesiyle, bu zaten bankalara aşina olan ve alıcı için risk taşımayan kanıtlanmış bir teknolojidir.

Aynı anda ipotekli gayrimenkul edinmenin hem avantajı hem de dezavantajı, daire ödemesinin uzun yıllar içinde gerçekleşmesidir. Borçluların sık sık bir sorusu vardır: ipotekli bir daire satmak ve ipotekli başka bir daire satın almak mümkün müdür?

Bir ipotek alma planı, kredili bir daire veren her borçluya zaten aşinadır. Mülkiyet kısıtlamaları olan gayrimenkullerin nasıl satılacağını düşünün.

Daire değiştirme nedenleri

Daire değişikliğinin gerekli olduğu nedenlere bağlı olarak, gayrimenkul alım satımı sorunu farklı şekillerde çözülebilir. Emlakçılar, ipotekle satın alınan bir daireyi aynı program kapsamında satın alınan bir başka daireyle değiştirmenin en popüler nedenlerinin:

• Gelişme Finansal durum borçlu veya ailede artış. Genellikle ipotekler, çocuk sahibi olduktan sonra yaşam koşullarını iyileştirmeye çalışan genç aileler tarafından verilir;
• aile koşullarında değişiklik. Borçlular, evlilikte edindikleri mülkleri satmaları, parayı bölmeleri ve daha küçük daireler satın almaları gerektiğinde örtülü bir şekilde boşanma çağrısı yapar;
• kötüleşen mali durum. Bankalar ipotek kredisi sadece ruble olarak değil, aynı zamanda dolar veya euro olarak da veriyor. Son birkaç yılda, ulusal para iki kattan fazla değer kaybederken, maaşlar aynı seviyede kaldı ve şimdi birçok aile alınan krediyi geri ödeyemiyor.

Borçlunun konutunu değiştirmesi gereken başka nedenler olabilir, örneğin, yeni bir işe taşınmak ve oraya tüm şehri geçmek istememek.

Çoğu zaman, bir daire satmanın nedeni, ikamet yerini değiştirme veya değiştirme ihtiyacıdır. Medeni hal borçlu.

Yaşam alanının arttırılması veya daha prestijli bir alana taşınması planlanıyorsa, yani satın alınması planlanan mülk daha pahalı ve likit ise, borçlu teminatın değiştirilmesi ile ilgili bir soru ile bankaya başvurabilir. Bununla birlikte, bu seçenek, esas olarak yeni konut edinimi bir takas sözleşmesi kapsamındaysa veya borçlu önce yeni mülk satın alır ve ardından eskisini satarsa ​​mümkündür. Bu tür durumlar nadirdir. Kural olarak, borçlu önce konut satmalı ve ardından yeni bir tane satın almalıdır. Ve bu gibi durumlarda, borçlu bir soruyla ilgileniyor: ipotekli bir daire satmak mümkün mü? Yeni bir yaşam alanı satın alınmasından bu yana, olağan ipotek kayıt planına göre gidecek.

Yasa ne diyor?

Bir ipotekte gayrimenkul edinimi ile ilgili konular düzenlenir Federal yasa“İpotek (Gayrimenkul Rehin)” (bundan böyle kanun olarak anılacaktır). Söz konusu kanunun 37. maddesi, rehinli malın devri (basitçe söylemek gerekirse, satış) için rehin alacaklısının yani bankanın rızasının gerekli olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle, bankanın izni olmadan işlem devlet siciline girilmeyecektir.

Satıcı bir şekilde yasayı aşmış ve rehinli mülkü satmışsa, yasanın 39. maddesi uyarınca, banka alıcıdan da dahil olmak üzere yükümlülüklerin erken yerine getirilmesini veya işlemin geçersiz sayılmasını talep etme hakkına sahiptir.

Önemli! Bankanın onayı olmadan işlem geçersiz olacaktır! Mülkiyet alıcıya devredilmeyecektir.

Satış izni nasıl alınır?

Dolayısıyla asıl şart, gayrimenkul satışı için bankadan izin alınmasıdır. Hemen hemen tüm bankalar, mülkü yabancılaştırma izni vermek için açık bir prosedür oluşturmuştur. Finans kurumları ipoteği ödemekle ilgileniyor, ancak sahibi kim olacak, ilgilenmiyorlar.

Kural olarak, ipotek kredisinin tamamen geri ödenmesine bağlı olarak yabancılaşma mümkündür. Borçlu borcu kendi başına kapatamazsa, durum biraz daha karmaşık hale gelir. İlk olarak, borçlu ipotek tutarını ödemeye hazır bir alıcı bulmalıdır, ancak bundan sonra banka yükü kaldırır ve işlem mümkündür.

Daireyi satma kararının neden verildiğini bankaya açıklayın, büyük olasılıkla sizinle tanışacak ve tüm evrak işlerini tamamlamak için gereken süreyi azaltacaktır.

Yüklü bir dairenin satışı ile ilgili sorunlar

Her alıcı böyle bir mülk satın almayı kabul etmeyeceğinden, ipotek yüklü bir daire satmak oldukça zor bir iştir. Bu iki sorunu ortaya çıkarır:

• dar alıcı çemberi. Mortgage gayrimenkul satışında en zor şey alıcı bulmaktır. Birçoğu, gelecekte hem gayrimenkul hem de para kaybetme korkusuyla bankayla iletişime geçmekten korkuyor. Satılık gayrimenkullerin zengin seçimi göz önüne alındığında, böyle bir daireyi satın almak isteyen birini bulmak gerçekten zor olabilir;
• daha düşük bir fiyata satma ihtiyacı. Potansiyel alıcıların çemberi önemli ölçüde daraldığından, teklifi daha çekici hale getirmek için, bir daireyi piyasa fiyatının altında bir fiyata bırakarak önemli indirimler yapmak gerekir.

Ek olarak, bazen bankalar ipoteğin erken geri ödenmesi için bir ceza uygular. Bu durumda, işlemin kârsız olduğu ortaya çıkmaması için tüm maliyetleri hesaplamanız gerekir.

İpotekli bir daireyi satarken, değerinden biraz kaybetmeye hazır olun.

Bir daire satmanın yolları

İpotek yükü olan bir daireyi satmanın en olası yolları şunlardır:

• nakit için alıcıya bağımsız satış;
• bir dairenin, onu ipotek için ayarlayan bir alıcıya satışı;
• bir emlak kuruluşunun aracı olarak katılımıyla satış.

Tüm seçenekleri daha ayrıntılı olarak ele alalım.

kendi kendine satış

Bu durumda satıcı kendi başına bir alıcı arıyor.

İşlemin özü aşağıdaki gibidir. İlk olarak, alıcı, borcunu ödemek için ipotek üzerinde ödenmesi gereken paranın bir kısmını satıcıya verir. Bundan sonra, satıcı ve bankacılık kuruluşunun temsilcisi, yükü apartmandan kaldırır ve alıcı, mülkün haklarını kaydeder ve aynı anda kalan tutarı aktarır.

Asıl sorun, işlemden önce gerekli tutarı yatırmayı kabul edecek bir alıcı bulmanın gerekli olmasıdır. Bu işlem oldukça risklidir, çünkü satıcının dürüst olmaması durumunda alıcı dairesiz ve parasız kalabilir. Kendinizi korumak için alıcı, mevduat sözleşmesini notere kaydettirmesini isteyebilir.

İpotekli bir daire satarken asıl sorun, alıcıyı avans ödemesi yapmaya ikna etme ihtiyacıdır.

İpotek düzenleyen bir alıcıya satış

Bu durumda ideal durum, alıcının ipoteği ödemek için gereken miktara sahip olmasıdır. Satıcı, alınan para için bankaya ödeme yapar ve tüm kısıtlamaları kaldırır. Bundan sonra, alıcı işlem için gerekli belgeleri sağlar ve ipotek düzenler ve satıcı fonların geri kalanını bankadan alır.

İpoteğin aynı bankadan alınması arzu edilir. Ardından, daha hızlı ve daha basit bir prosedüre güvenebilirsiniz ve gelecekteki alıcının belgeleri, ipoteğin erken geri ödenmesine izin verme talebi ile uygulamaya eklenebilir.

İpotek alıcılarının aynı bankada kaydı hem satıcı hem de alıcı için idealdir. Bazı durumlarda, banka ipotek sözleşmesi kapsamında "borçluyu değiştirmeye" hazırdır.

Bir emlak ajansı yardımıyla bir daire satmak

Durum bir daire satmanın ilk yoluna çok benziyor, sadece bir emlakçı alıcı arıyor. Bu hizmet için belirli bir yüzde alır. Piyasada tanınmış bir emlak acentesini aracı olarak görevlendirmek, potansiyel bir alıcıyı satıcının herhangi bir gayrimenkulü olmadığına ikna etmeye yardımcı olacaktır. kötülük ve fonların bir kısmını önceden ödeme ihtiyacında.

Büyük emlak acenteleri, ipotekleri gayrimenkulden kaldırmak için bir ipotek ödemek için bir kredi verebilir. Bu, daha hızlı bir satış şansını artıracaktır.

Sonuçlar

Yani, bir ipotekli daire satıp başka bir tane satın almak mümkündür ve bunu yapmanın birkaç yolu bile vardır. Elbette, takyidatların varlığı, bir alıcı bulma ve bir anlaşmayı kapatma prosedürünü karmaşıklaştırıyor, ancak bu çözülemeyecek bir sorun değil.

Bir kişinin ipotekli kredi takyidinden kurtulma ihtiyacı varsa, ipotekli mülkü satabilir. Ayrıca, yaşam alanını genişletmek gerektiğinde böyle bir ihtiyaç ortaya çıkabilir. Daha sonra, minimum risk ve maliyetle ipotekli bir dairenin nasıl satılacağını ele alacağız.

Seçenek numarası 1: nakit yoluyla işlem

öz Bu methodşu şekildedir: bankaya rehinli bir daireyi almayı kabul eden bir alıcı bulmak. Örneğin, yaşam alanı 2500 tr olarak tahmin ediliyor ve bankaya olan borcu 1100 tr.

Bu durumda alıcı, borcun tutarını (1100 tr.) satıcıya aktarır, o da banka ile yerleşir, takyidi kaldırır ve ardından bir alım / satım sözleşmesi düzenler. Alıcı 1400 tr ödemeye devam ediyor. ve dairenin yeni sahibi olacak.

Bu durumda, bir alıcı bulmanın oldukça zor olduğu hemen belirtilmelidir, çünkü çeşitli makamlara (Kayıt Odası, MFC) gitme şeklinde cehennem çevrelerinden geçmek için bir güvensizlik ve isteksizlik faktörü olacaktır. , vb.). Ancak borç yükü olan gayrimenkulün bu şekilde satılması satıcı için en karlı olanıdır.

prosedür

Daire sahibi rehinli daireyi satacağını bankaya resmi olarak bildirmek zorundadır. Standart ipotek kredisi sözleşmesi, müşterinin bankanın yazılı onayını almadan (borç tamamen geri ödenene kadar) gayrimenkul satma hakkına sahip olmadığı bir madde içerir.

Bankayı niyetiniz konusunda zamanında uyarmazsanız, sadece alım/satım sözleşmesini iptal eder. Bu durumda, davadan kaçınılamaz.

Bankalar, müşterilerin bu tür eylemleri onaylama konusunda isteksizdir. Bunun nedeni, bir ipotekli dairenin satılması durumunda (aslında, kredinin erken geri ödenmesi), bir kişinin kredi kurumuna faiz ödemeleri şeklinde gelir getirmeyi bırakmasıdır.

Bu nedenle, çoğu durumda, bir kişi erken geri ödemenin nedenini açıklamak zorunda kalacaktır. Bunlar şunlar olabilir:

• artık krediyle ilgili ödeme yapamamasıyla bağlantılı olarak yaşam standardında bozulma (işten çıkarma, indirgeme vb.);
• Başka bir şehre taşınmak;
• sağlık sorunları (hastane sertifikaları şeklinde belgesel kanıtlar gerekli olacaktır), vb.

Bankayla olan tüm sorunları çözdükten sonra, bu koşullarda bir daire satın almayı kabul eden bir alıcı bulmak gerekir - alım / satım sözleşmesinin imzalanmasından önce fonların (kredinin ödeneceği) bir kısmını yatırmak.

Bir sonraki adım, mevduatın satıcıdan alıcıya aktarılmasıdır (kredi üzerindeki borç miktarı olmalıdır). Bu prosedür bunu belgelemek gerekiyor (bugün dürüst olmak gerekirse, artık kimse buna inanmıyor): para transferi gerçeğinin kayıtlı olduğu bir makbuz elle yazılır.

Satıcının, takyidat kaldırıldıktan sonra önceden onaylanmış bir maliyetle daireyi satmayı taahhüt ettiğini belirten bir sözleşme düzenlenir. İmzalı kağıtların noter tarafından onaylanması tavsiye edilir (bu, alıcının kendini koruması için daha gereklidir).

Sözleşme aşağıdaki noktaları içermelidir:

1. İşlem tutarı ve ödeme prosedürü. Satış fiyatı 2 bölüme ayrılmıştır: bir depozito (krediyi geri ödemek için gereklidir) ve satıcının "elden" aldığı kalan miktar. Mevduat kutuları genellikle para transferi için kullanılır. Sözleşme, alım/satım sözleşmesi düzenlenmeden önce bu hücrelere yalnızca alıcının erişebileceğini belirtir. Tüm evrakların yürütülmesi tamamlandığında, alıcı nakit olan bir hücreye erişebilir.
2. Dairenin satışı ve bankadan takyidatların kaldırılması için şartlar.

Tüm evraklar doldurulduktan sonra işleme katılanlar birlikte bankaya gönderilir. borcun bakiyesini geri ödemek için (verilen depozitodan ödenir). Ödeme yapıldıktan sonra, borcun geri ödendiği bankaya ve ayrıca daire üzerinde ipotek almanız gerekir.

Bundan sonra, yükü yaşam alanından çıkarmak gerekir. Bunu yapmak için, satıcı ve banka temsilcisi, MFC veya Kayıt Odası ile iletişime geçmeli ve dairenin artık ipotek altında olmadığına dair bir başvuru yapmalıdır. Kayıt şirketi, doldurulması için uygun formu verir.

Başvuru için aşağıdaki belgelere ihtiyacınız olacak:

• sahibinin pasaportu;
• borcun tamamen geri ödendiğine dair kanıt;
• satış Sözleşmesi;
• konut ipoteği.

Kayıt tamamlandıktan sonra, üç gün içinde, satıcı, belgelerin sağlanan kopyalarını ve ayrıca USRN'den yükümlülüğün kaldırılmasına ilişkin bir özü almalıdır.

Tüm bürokratik manipülasyonlardan sonra evinizi satmaya başlayabilirsiniz. Diğer işlemler standart alış/satış prosedüründen farklı değildir.

Seçenek 2: Potansiyel alıcı ayrıca bir ipotekle yükümlüdür

Başka bir yol, omuzlarında ipotek olan bir alıcı bulmaktır. Kişisel varlıklarından ne kadarına sahip olduğunu ve ne kadar hacizli olduğunu netleştirmek gerekir. Gerekli kondisyon alıcının, satıcının ipotek borcunu ödemek için yeterli nakde sahip olmasını sağlamak ve kredi miktarı satılmakta olan dairenin maliyetinin geri kalanını ödemek için yeterli.

Prosedürü belirli bir örnek üzerinde düşünün:

1. Mülkiyet 3000 tl karşılığında satılmaktadır. Satıcının borcunun tutarı 900 tr. Alıcının elinde 1100 tl olup, onaylanan toplam ipotek kredisi tutarı 2000 tr'dir.
2. Her iki taraf da birbirinin şartlarını kabul ederse, alıcı (ilk durumda makbuz ile olduğu gibi) 900 tr tutarını aktarır. Bu bir daire için depozito olacaktır.
3. Alınan depozitoyu kullanarak satıcı ipotek borcunu geri öder. Bundan sonra, bir banka çalışanı ile birlikte, MFC'deki veya kayıt odasındaki gayrimenkul üzerindeki yükü kaldırır.
4. Daha sonra satıcı, alıcı ile birlikte bankaya sunar. gerekli liste ipotek ve ipotek tescili için belgeler.
5. Banka, alıcının ipotek sözleşmesini imzaladıktan sonra, işlemdeki her iki taraf da standart bir alım / satım sözleşmesi düzenler.

Sonuç olarak, alıcının elinde, masrafları kendisine ait olmak üzere satıcıya devrettiği 200 tr vardı. kiralık kasa. İşlemin başarılı bir şekilde kaydedilmesinin ardından satıcı kalan 1900 tr'yi alır. bankadan nakit olarak veya aynı hücreden.

Seçenek 3: banka tarafından ipotekli satış

Bu yöntem, en başta sunulanla neredeyse aynıdır. Tek fark, kişinin alıcı bulma sorumluluğunu bankaya devretmesidir. Bu gibi durumlarda, kredi kuruluşları teminat iade etmekle ilgilendikleri için ileriye giderler. Dolayısıyla, böyle bir plan Sberbank, VTB ve bir dizi başka büyük banka tarafından aktif olarak uygulanmaktadır.

Bu yönteme göre hareket eden satıcı, kendisini bazı sorumluluklardan (alıcı arama, evrak hazırlama vb.) kurtarır. Ancak çoğu durumda dairenin ekspertiz değerinin %5-10'unu kaybeder. Bunun nedeni, bankanın gayrimenkulü pahalıya satmak istememesi (uzun zaman aldığından), ancak bunu mümkün olduğunca çabuk yapmaya çalışmasıdır.

Bir ipotek dairesinin satışıyla ilgili videoda

Çözüm

Bu ipotekli mülk satma yöntemlerinin her birinin bir takım özellikleri vardır. En karlı (satıcı için) seçenek, nakit için bağımsız bir arama ve satıştır.

Bu durumda zaman varsa gayrimenkulü gerçek değerinden satabilirsiniz. Ancak, ciddi zaman kısıtlamaları olan koşullarda, bir bankanın yardımını kullanmak daha iyidir. Kural olarak, bu tür şirketlerin ipotekli konutların hızlandırılmış itfası için ortakları vardır.