Bütün bir mülk kompleksi nedir. Emlak Kompleksi

Medeni hukuk ilişkilerinin ana kısmı, bir ciro nesnesi olarak bir veya başka bir mülke sahip olan bir mülkiyet niteliğindedir. Mülkün kendisi, medeni hukuk konusuna, mülkiyet haklarına ve yükümlülüklerine ait bir dizi şeydir.

Aynı zamanda, şeylerin taşınır ve taşınmaz olarak bölünmesi çok önemli bir yasal öneme sahiptir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 130. Maddesi). Özel bir tür gayrimenkul, birbirine bağlı taşınmaz ve taşınır şeylerin kompleksleri için kullanılır. genel amaçlı bir bütün olarak. Emlak Kompleksi rastgele bir dizi bireysel mülk türü değil, genel (tek) bir amaç için kullanılan sistemde bulunan belirli bir mülk grubudur.

Mülk komplekslerinin genel bir amaç için kullanılması amaçlandığından, karmaşık şeyler olarak sınıflandırılabilirler. Bu tür şeyler tek bir bütün oluşturur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 134. Maddesi).

Bu durumda mülkiyet kompleksi, karmaşık bir şeyden daha geniş bir fenomeni belirlemesine rağmen (ikincisi gerçek, nakit şeylerden oluşur ve mülkiyet kompleksi yalnızca şeylerden değil, aynı zamanda diğer mülklerden de oluşur), bu durumda genel sonuçlar mülk kompleksleri ile işlemler yaparken ve ayrıca böyle bir şeyle yapılan bir işlemin etkisinin tüm bileşenlerine yayıldığı karmaşık şeylerle işlemler yaparken. Yani, girişimin özel bir tür karmaşık şey olduğu sonucuna varabiliriz.

AT sivil dolaşımİki tür emlak kompleksi vardır: işletme ve kat mülkiyeti. Onları daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Şirket. Bir teşebbüsün sivil dolaşımın bir nesnesi olarak tanımı, Rusya Federasyonu Medeni Kanununda verilmiştir:

“Hakların nesnesi olarak bir işletme, uygulama için kullanılan bir mülk kompleksi olarak kabul edilir. girişimcilik faaliyeti.

Bir mülk kompleksi olarak bir bütün olarak işletme gayrimenkul olarak kabul edilir ”(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. Maddesi).

Mülkiyet haklarının nesnesi olarak, sivil dolaşımın bir nesnesi olarak bir girişim, yalnızca soyut bir "şeyler" kümesi veya bunların bir bileşimi değildir. Bir işletme, her şeyden önce, gayrimenkul (öncelikle arsalar ve parçaları, binalar, yapılar) ve taşınırlar (ekipman, envanter, hammaddeler, bitmiş ürünler), talep ve kullanım yükümlülüklerini içeren bir mülk kompleksidir. , borçlar (yükümlülükler) ve bazı münhasır haklar - işletmeyi, ürünlerini, çalışmalarını ve hizmetlerini (şirket adı, ticari markalar, hizmet markaları), diğer münhasır haklar . Örneğin, yerleşik bir yasal düzene ve geleneklere sahip eyaletlerde, işletmeler genellikle "clientella" olarak adlandırılanları içerir, gayrimenkul kiralama, şans vb. yenileme hakkı, yani, rekabetçi bir piyasa ekonomisinde genellikle belirleyici öneme sahip olabilen, ürün veya hizmetlerinin tüketicileri ile istikrarlı ekonomik bağlar.

Bazı durumlarda, müşteri şanslardan ayrılır, yani. şirketin gelecekte müşterilere sahip olma yeteneği. Şans, işletmenin parasal olarak tahmin edilen beklentileri olarak tanımlanır.

Ekonomide, kavramlar sıklıkla kullanılır - "piyasada bir yer", "piyasada bir yer için mücadele", her şeyden önce, bazen uzlaşmaz bir mücadelenin olduğu yerleşik ilişkiler, düzenli müşteriler ( ve sabit). Adlandırılmış maddi olmayan unsurlar birleştirilebilir Genel kavram iyi niyet.

Yalnızca girişimci faaliyetler için kullanılan mülk kompleksi bir işletme olarak kabul edilir.

Bu kompleks, prensip olarak, işletmenin faaliyetlerine yönelik tüm mülk setini içerir.

Girişimcilik, mülkiyet kullanımından, mal satışından, iş performansından veya bu kapasitede kayıtlı kişiler tarafından belirtilen şekilde hizmet sunumundan sistematik olarak kâr elde etmeyi amaçlayan, riski kendisine ait olmak üzere yürütülen bağımsız bir faaliyettir. yasa.

V. N. Tabashnikov'un “kar amacı gütmeden kullanılan bir mülk kompleksinin bir girişim oluşturmadığı” görüşüne de katılmak gerekir. Yani, örneğin, bir poliklinik tarafından kullanılan bir tıbbi kompleks ( Devlet kurumu) sağlamak Tıbbi bakım zorunlu sağlık sigortası kapsamındaki vatandaşlar işletme olarak kabul edilemez. Ticari bir kuruluş tarafından kâr amacıyla kullanılan tıp merkezinin aynısı zaten bir işletmedir.”

Ayrıca, "işletme" teriminin kendisinin yalnızca hukukun nesnelerine (yani mülkiyet kompleksine) değil, aynı zamanda bazı türlere atıfta bulunmak için de kullanıldığına dikkat edilmelidir. tüzel kişiler, medeni hukuk dolaşımının konusu olan.Bu nedenle, Medeni Kanun devlet, belediye ve devlete ait işletmeleri tüzel kişilik türlerinden biri olarak tanır.(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 113-115. Maddeleri). Aynı zamanda, aynı terim, belirli bir tür hukuk nesnesine atıfta bulunmak için kullanılır. Bu anlamda bir girişimden bahsediyoruz. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 132. Maddesi.

İşletme, özünde, medeni hukuk ehliyetine sahip ve piyasada faaliyet gösteren bir tür üretim birimidir. Bu öncelikle, devletimizin her zaman iyi bilinen tüzel kişilerin kurumsal ve yasal biçimlerini kullanamaması nedeniyle olur (örneğin, anonim şirketler) kamuya ait mülklerin yönetimini düzenlemek. Bunun bir sonucu olarak, bir hukuk konusu olarak teşebbüsün oldukça yapay bir yasal yapısı ortaya çıktı.

Az önce bahsedilen listede yer alanlar da dahil olmak üzere herhangi bir hakkın sadece yasa koyucunun konu olarak kabul ettiği kişilere ait olabileceği gerçeği göz önüne alındığında, bunların her şeyden önce tüzel kişilik olarak tanınan teşebbüsleri kastettikleri oldukça açıktır. devlet ve belediyenin yanı sıra devlete ait üniter işletmelerdir.

Üstelik bu eğitim, organik olarak ve tam olarak kapsama dahil edilmeyen bir girişimdir. ekonomik sistem, sivil dolaşımında. Tabii ki, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, mülkün bunlara tahsis edilmesiyle ilgili olanlar da dahil olmak üzere, tüzel kişilikler olarak işletmelerin faaliyetlerini düzenleyen kuralları içerecek olan "Devlet ve Belediye Üniter Teşebbüsleri Hakkında" Federal Kanunun kabul edildiğini varsayar. yönetim verimliliğinde, sorumluluğunda vb. artış olan kuruluşlar.

Şunu da belirtmek gerekir ki devlet artık devlet sayısını azaltma yoluna gitmiştir. üniter işletmeler.

Örneğin, 2001 yılının başında Tataristan Cumhuriyeti'nde yaklaşık bin devlet üniter işletmesi vardı. Ancak, önümüzdeki birkaç yıl içinde, Cumhuriyet Arazi ve Mülk İlişkileri Bakanlığı'nın planlarına göre, yirmiden fazla olmaması gerekir.

Teşebbüsün kendisi, özünde, ilgili tüzel kişiliklerin bilançosunda sabitlenmiş mülk kompleksleri haklarının bir nesnesidir, ancak aynı zamanda kurucularının mülkiyet haklarının nesnesi olmaya devam etmektedir. Sonuç olarak, doğrudan bir mülkiyet kompleksi (ve bir ciro nesnesi olarak) olarak bir işletme, hiçbir koşulda mülkiyet haklarının öznesi, yani kendisinin sahibi olamaz. Buradan, "iş kolektifleri", "işçilerin mülkiyet hakları" ve "onların kolektif mülkiyeti"nin işletmenin mülkiyetinin herhangi bir parçasına sahip olma olasılığı hakkındaki görüşün hiçbir dayanağı olmadığı sonucuna varabiliriz. Tüm bu mülk, kurucunun mülkü olarak kalır .

Diğer tüm "işletmeler", yani diğer sahiplerin haklarının nesnesini oluşturan işletmeler de çeşitli mülk türlerinin bir kompleksi olabilir. Bu durumda, bir takım şeylerle birlikte, ancak teşebbüs sahibine ait olan hak ve yükümlülükler ile ancak devredenler arasında yer alan hak ve yükümlülükler edinene devredilebilir. Örneğin bir teşebbüsün satışı yapılırken daha önce satıcıya ait olan lisanslar yeni sahibine geçmez.

Medeni hukuk düzenlemesi çerçevesinde, özel bir hukuk konusu ve bir hukuk nesnesi olarak işletme kavramının yorumlarının açık ve tekdüze bir şekilde takip edilmesi çok önemlidir. Bu kavramların kafa karışıklığı çok üzücü olabilir.

Tahkim mahkemesi, bir limited şirketin (LLC) bir anonim şirkete (JSC) karşı geçersiz bir işlemin geçersizliğinin sonuçlarının uygulanmasına ilişkin iddiasına ilişkin davayı değerlendirdi. Bir işletmenin satışı ve satın alınması için bir sözleşme - LLC ve JSC arasında bir alışveriş kompleksi imzalandı. Davacıya göre - satış ve satın alma sözleşmesi kapsamındaki satıcı - söz konusu işlem, LLC'nin tüm mülkünün satışına ilişkin sözleşmenin, aynı anda LLC'nin tasfiyesine ilişkin bir karar vermeden sonuçlanması nedeniyle geçersizdir. hükümleri ihlal etti48. maddenin 1. maddesi Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, tüzel kişiliğin zorunlu bir özelliği olarak yasal faaliyetlerini sağlayan ayrı bir mülkün varlığını belirler. İddiaları yerine getirmeyi reddeden mahkeme, LLC tarafından mülkiyet temelinde mülkün varlığının bir tüzel kişiliğin işareti olmadığını ve bir tüzel kişiliğin mülkünün gerçek nesnelerle sınırlı olmadığını, ancak şunları içerdiğini haklı olarak belirtti. peşin bir tüzel kişinin hesaplarında bulunur. Bu nedenle, belirtilen iddia, yalnızca hukuk konusunun (tüzel kişilik) ve işletmenin (mülkiyet kompleksi) nasıl bağlantılı olduğunun yanlış anlaşılmasının bir sonucu olarak ortaya çıkabilir.

İşletmenin bir hakların nesnesi olarak yorumlanması, yabancı medeni ve ticaret hukukunda da geçerlidir. Kıtadaki birçok ülkede yasal sistem bir teşebbüsü tanımlarken, teşebbüsün (İtalya) veya çoğunun (Belçika, Fransa) mülkiyetinden oluşan "özel hukuk topluluğu" kavramı kullanılır. Belçika ve Fransa'da bu topluluk, özel bir yasal rejime sahip olan gayrimenkul ve şirket yükümlülüklerini içermez. Almanya'da bir işletme, gayrimenkul, borçlar ve alacaklar dahil olmak üzere mülkün bütününü tanır. Amerika Birleşik Devletleri Tekdüzen Ticaret Kanunu'nda (Bölüm 6)

Teşebbüsün ekipman, malzeme, mal, diğer maddi ve maddi olmayan taşınır varlıklar biçimindeki varlıklarını içerdiği "karmaşık satış" prosedürünü özel bir şekilde düzenler.

Aynı zamanda, bazı ülkelerde işletme, medeni ve ticaret hukukunun bir konusu olarak kabul edilmektedir. Örneğin, Latin Amerika'nın bazı ülkelerindeki Lihtenştayn'da, bir birey, mülk dolaşımında bağımsız olarak kanun konusu olarak hareket edebilen bir limited şirket kurma hakkına sahiptir.

İşlemlerin konusu yalnızca hakların nesneleri olabilir, yani. konuların hukuki ilişkilere girdiği maddi ve manevi menfaatler. Bir işletme, yalnızca medeni hakların bir nesnesi olarak hareket eden medeni hukuk işlemlerinin konusu olabilir. “İşletme” teriminin gelecekte Rus hukukuyla ilgili olarak kullanılması gerektiği görüşündeyim.

Bir mülk kompleksi olarak bir işletme karmaşık bir şeydir. Bir teşebbüsün karmaşık bir şey olarak bu sınıflandırması, konusu teşebbüs olan işlemin işleyişinin tüm kurucu bölümlerine yayıldığını varsayar. Bu hukuk kuralı düzenleyicidir ve bu nedenle tarafların anlaşması aksini sağlayabilir: genellikle “karmaşık bir şeyin” parçası olan belirli şeylerin hariç tutulması .

Başka bir deyişle, şeylerin dolaşımında, özellikle mülkiyet komplekslerinde, hukukun konusu yalnızca bir bütün olarak teşebbüs değil, aynı zamanda onun bir parçası olabilir. Aynı zamanda yapılan işlemin asli şartı bu kısımda yer alan malın listesidir. Ayrıca, bir mülk kompleksi olarak "işletme" kavramı altında, örneğin ayrı bir atölye gibi bir kısım bile düşmektedir. Ancak sadece bir gayrimenkul nesnesi olarak değil, ekipmanı, personeli, hammadde kaynakları, bileşenleri vb. İle birlikte. Aslında, mevcut bir girişimin parçası olmak (veya başka bir deyişle hareket halindeki bir parçası) .

Şu anda, işletmeleri içeren işlemler yalnızca özelleştirme ilişkileri çerçevesinde veya borçluların - işletme sahiplerinin iflası ile bağlantılı olarak yapılmamaktadır. Emlak kompleksi olarak işletmeler birçok işleme konu olabilir (tek taraflı işlem ve anlaşmalar). İşletmeler satılır, satın alınır, kiralanır, ipotek edilir, miras alınır. Bu işlemlerin sonuçlandırılması ve yürütülmesi prosedürü ve sonuçları, yalnızca bu tür işlemler sırasında yapılan hatalar, nesnelerin yüksek maliyeti nedeniyle önemli mülk kayıplarına neden olabileceği için, bu ilişkilerdeki katılımcılar tarafından bilinmelidir. partiler için.

Bugün bir sivil dolaşım nesnesi olarak bir teşebbüsün katılma olasılığının gerçek bir potansiyelden daha fazla olduğu belirtilmelidir. Bunun nedeni, işletmelerle işlem yapan girişimciler arasında uygulama eksikliği ve özellikle bir işletmenin değerlendirilmesi, bir işlemin işlenmesi ve bir işletmeyle yapılan işlemlerde hakların kaydedilmesi aşamalarında işlem yapma prosedürünün karmaşıklığıdır.

Örneğin, Moskova'da adalet organlarının varlığının ilk yılında devlet kaydı mülkiyet hakları ve onunla yapılan işlemler, işletmenin satışı için yalnızca bir işlem vardı. Aynı dönemde, farklı endüstriyel tesislerle yapılan işlemlerin sayısı kıyaslanamayacak kadar büyüktü.

Yani, bugün alıcı için faiz, diğer varlıkları ve yükümlülükleri değil, yalnızca gayrimenkulün kendisidir. Bu durumda yeni sahipler işletmeyi parçalara (dükkanlar, depolar, garajlar vb.) bölmeyi ve aynı işletmeyi bu "cansız" parçalarla sadece gayrimenkul olarak satın almayı tercih ederler.

Bu, şu anda mevcut ekonomik durumda satılan işletmelerin mülk kompleksleri olarak çok nadiren ilgilendiğini göstermektedir. Ne yazık ki.

kat mülkiyeti. Başka bir mülk kompleksi türüdür.Kat mülkiyeti (Latin con (cum) 'dan yeni Latin kat mülkiyeti - birlikte, aynı anda ve hakimiyet - mülkiyet, güç) medeni hukuk anlayışında -ortak mülk. Bu, “Konut sektöründeki (ev sahipleri) tek bir gayrimenkul kompleksinde sahipler birliğidir; sınırları içinde, her birinin, özel, devlet, belediye veya diğer mülkiyet haklarıyla konut (daireler) sahibidir. , odalar) ve (veya) konut binalarındaki konut dışı binalar, ekli olanlar da dahil olmak üzere, ayrıca ev sahiplerinin ortak mülkü olan ve ev sahibinin konut hakkının kaderini takip eden bir konut binasıyla doğrudan ilişkili diğer gayrimenkuller ve (veya) konut dışı binalar.

Medeni hukuk anlamında kat mülkiyeti kavramı ile kat mülkiyeti kavramı karıştırılmamalıdır.içinde kamu hukuku Burada kat mülkiyeti, ortak mülkiyet, yani iki veya daha fazla devlet tarafından aynı bölge üzerinde üstün gücün ortak kullanımı anlamına gelir.

Federal Yasa hükümlerinden, tek bir gayrimenkul kompleksinin, belirlenmiş sınırlar içinde bir arsa ve içinde bulunan bir konut binası, içinde ayrı bölümlerin konut amaçlı olduğu diğer gayrimenkul nesneleri dahil olmak üzere bir kat mülkiyeti olarak kabul edildiğini takip eder. diğer amaçlar (tesisler), belirli bir mal sahibi çevresinin özel veya kamu mülkünde ve geri kalan kısımlar (mülk) - ortak ortak mülkiyetlerinde bulunur. .

Kat mülkiyeti oluşturmanın temeli şunlar olabilir: konut stokunun özelleştirilmesi apartman binaları, konut inşaatı ve konut kooperatiflerinin yeniden düzenlenmesi, gelecekteki ev sahipleri tarafından inşa edilmekte olan bir konut binasında kat mülkiyeti oluşturulması, alçak binaların yerleşim alanlarındaki ev sahipleri dernekleri (bireysel gelişim için izin verilen arazi). Bu durumlarda, bireysel dairelerin özel sahipleri, ortak mülkiyete geçen mülkü ortaklaşa işletmelidir: asansörler, çatı katları, bodrum katları, yardımcı odalar, merdiven boşlukları ve merdivenler, evlerin çatıları, elektrik, su, sıhhi tesisat, mühendislik ve diğer mülkler. Ve çok önemli olan, bitişik bölge bir arsadır (veya parçaları). Tüm bu mülkler sadece ev sahiplerinin ortak mülkiyetinde olmamalı, doğru zamanda uygun şekilde bakımı, servisi ve onarımı yapılmalıdır.

Bir teşebbüs gibi, bir sivil dolaşımın nesnesi olan bir kat mülkiyeti, sahiplerinden - hukuk konularından ayrı olarak düşünülemez. Yani, kendi başına bir mülk kompleksi olarak mevcut değildir, ancak her şeyden önce sahipleriyle, üzerinde gerçek hakları olan belirli varlıklarla ilişkilidir. Başka bir deyişle, kat mülkiyeti kendisine değil, inisiyatifiyle yaratıldığı maliklere aittir.

Bir kat mülkiyeti sahipleri, yönetim şekline bağlı olarak, federal yasa 15 Haziran 1996 tarih ve 72-FZ sayılı “Ev sahipleri dernekleri hakkında” (bundan böyle Ev Sahipleri Dernekleri Yasası olarak anılacaktır):

– ev sahiplerinin kendileri;

– müşteri servisi;

– Ev sahipleri birliği;

Kat mülkiyetinin ev sahipleri tarafından yönetimi doğrudan kanunla sınırlıdır ve yalnızca HOA Yasasının 21. Maddesinde açıkça belirtilen durumlarda izin verilir - kat mülkiyeti iki, üç veya dört farklı ev sahibine ait dörtten fazla binayı içermediğinde.

Müşteri servisi. Bu durumda ev sahipleri, kat mülkiyeti yönetimi işlevlerini, konut ve toplumsal hizmetler için müşterinin yetkili devlet veya yerel hükümet kurumuna devreder.

Ev sahipleri derneği. Kar amacı gütmeyen bir kuruluşturbir gayrimenkul kompleksinin işletilmesini ortaklaşa sağlamak için konut sahiplerini bir kat mülkiyetinde birleştirmek. Bu, ev sahiplerinin herhangi bir nedenle, kat mülkiyeti yönetimi ile uğraşmak istemedikleri veya yapamayacakları durumlarda ortaya çıkar.

Müşteri hizmetleri tarafından bir kat mülkiyeti yönetilirken, bir ekonomik varlığın işlevlerinin devlet veya belediye organlarına devredildiği ve doğrudan ev sahipleri tarafından yönetimin yalnızca az sayıda katılımcıyla özel bir durum olduğu gerçeği göz önüne alındığında, değerlendirme konusu Bu çalışmada kat mülkiyeti oluşumundaki ilişkilerin ağırlıklı olarak ev sahipleri dernekleri üzerinde durulacaktır.

Unutulmamalıdır ki, yakın zamana kadar ev sahipleri birliği kavramı, kat mülkiyeti kavramıyla özdeşleştirilmiştir. Özellikle, doksanlı yılların başlarında Rusya'nın mevcut mevzuatı, konut stoku kavramını sağlamıştır. toplu mülkiyette: özel, devlet, belediye mülkiyeti, kamu derneklerinin mülkiyetinin çeşitli konularının ortak müşterek veya ortak ortak mülkiyetinde olan bir fon.

Konut stokunun bu sınıflandırması yeni medeni mevzuata uygun değildi.

Bu kavramların tanımlarda ortaya çıkan karışıklığı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile düzeltilmiştir. Rusya Federasyonu kat mülkiyeti ile ilgili Geçici Yönetmeliği onaylayan 23 Aralık 1993 N 2275 tarihli. Konut sektöründe tek bir gayrimenkul kompleksinde sahipler birliği olarak "kat mülkiyeti" kavramını verdi.

Aynı zamanda, Hüküm, ev sahiplerinin “ortaklığı” kavramını, yani. mekan sahipleri. Böylece “ortaklık” ve “kat mülkiyeti” kavramları ayırt edilmiştir.

Yine de, Kararname uzun bir süre "kat mülkiyeti" teriminin açık bir yorumunu vermek için tasarlanan yasama normunun yerini alamadı. Dernekler Kanunu ile Esaslar Kanunu arasındaki ev sahipleri derneği tanımı bakımından çelişki, Kanun'u değiştiren ve ekleyen 21 Nisan 1997 tarihli "Ev Sahipleri Dernekleri Hakkında Federal Kanunun" kabul edilmesiyle giderilmiştir. Temeller üzerine.

Kat mülkiyetinin bir ortaklık olarak yorumlanmasından ayrılma, bir kat mülkiyetinin artık bireysel binaların özel, devlet, belediye veya başka bir mülkiyet biçiminde olduğu tek bir gayrimenkul kompleksi olarak kabul edilmesine yol açmıştır.

Bir ev sahipleri derneği, kar amacı gütmeyen özel bir kuruluş türüdür. Bir kat mülkiyetinin tüketici kooperatifleri ile tanımlanması, elbette tamamen asılsız olan sanrılar kategorisine de atfedilmelidir. Ancak, ev sahipleri birlikleri, en az bir katılımcının payının tamamını ödediği konut ve konut kooperatifleri bazında da ortaya çıkabilir.

Bu çalışmanın girişinde daha önce belirtildiği gibi, ev sahipleri derneklerinin oluşturulması, Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun toplu olarak özelleştirilmesinin sonucuydu. Yani, konut tesislerinin devlet ve belediye mülkiyetinden vatandaşların ve tüzel kişilerin mülkiyetine devredilmesi. Aynı zamanda, konut özelleştirmesinin gönüllülüğü nedeniyle, dairelerin sahiplerinin özelleştirmek istemedikleri kısmı, kamu sahipleri de dahil olmak üzere eskileri korunmuştur.

Ortaklık, yalnızca vatandaşlar değil, aynı zamanda diğer konut sahipleri de olabilen en az iki ev sahibi tarafından organize edilir - tüzel kişiler ve kamu tüzel kişileri. Ayrıca bu kamu tüzel kişilerinin kararı ile üniter işletme veya kurumları da ortaklığa üye olabilirler.

Günümüzde en tipik kat mülkiyeti örneği, dairelerin farklı maliklere ait olduğu bir apartmandır.

Sukhanov E. A. // Medeni Hukuk Ders Kitabı, Ciltİ "Beck", M., 1998 S. 306

Kulagın M.I. Devlet-tekel kapitalizmi ve tüzel kişilik // Seçilmiş Eserler: Koleksiyon. M., 1997. S.32 Tikhomirov M. Yu. // Medeni hukuk. Sözlük referansı. E. 1996. S. 250

Isakov V. B. // “Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında Kanun” Üzerine Yorum, M. 1999. 50'den

Isakov V. B. // “Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında Kanun” Üzerine Yorum, M. 1999. 50'den

Emlak Kompleksi

"... mülkiyet kompleksi, tek bir bütün oluşturan ve ortak bir teknolojik ve (veya) üretim amacı için kullanımlarını içeren bir dizi taşınır ve taşınmaz mülktür;..."

Kaynak:

7 Kasım 2008 tarihli Rus Demiryolları Emri N 150 "Rus Demiryollarının gayrimenkulünün elden çıkarılması prosedürü hakkında" ("Rus Demiryollarının gayrimenkulünün elden çıkarılması prosedürüne ilişkin Yönetmelik" ile birlikte)

"... Bir mülk kompleksi (IC), belirli bir bölgenin sınırları içinde yer alan, teknolojik süreçte kullanılan gayrimenkul nesneleri ve iç ve dış üretim ekipmanlarının bir koleksiyonudur. arsa. Mülk kompleksinin teknik envanteri ve tanımının tamamlanmasının ardından, mülk kompleksinin bir Teknik Pasaportu düzenlenir. Ayrıca, telif hakkı sahibinin veya onun yetkilendirdiği bir kişinin talebi üzerine, teknik envanter kuruluşları mülk kompleksinin teknik pasaportundan alıntılar yayınlar ... "

Kaynak:

29 Aralık 2000 tarihli Rusya Federasyonu Gosstroy Emri N 308 "Rusya Federasyonu'nun gaz tedarik sistemini oluşturan mülk komplekslerinin teknik envanteri için bir dizi belgenin derlenmesi prosedürünün onaylanması üzerine ve diğer OAO Gazprom ve yan kuruluşlarının sahip olduğu gayrimenkul nesneleri"

Resmi terminoloji. Akademik.ru. 2012 .

Diğer sözlüklerde "Mülkiyet Kompleksi" nin ne olduğunu görün:

Sigorta şirketinin borçlusunun sigorta portföyü de dahil olmak üzere sigorta şirketinin her türlü malını içerir. Bu maddenin amaçları doğrultusunda, bir sigorta şirketinin sigorta portföyü, geçerlilik süresi ... Resmi terminoloji

Bir teşebbüsün mülkiyet kompleksi olarak haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler- bir mülk kompleksi olarak işletmenin bir parçası olan arsa ve gayrimenkul nesnelerine ilişkin hakların devlet tescili ve bunlarla yapılan işlemler, verilerin bulunduğu yerde hakların tescili için adalet kurumunda gerçekleştirilir ... .. . ansiklopedik sözlük- işletme başkanının dizini

Arazi ve emlak kompleksi- ortak bir bölge tarafından birleştirilen bir dizi gayrimenkul nesnesi. Ayrıca bakınız: Gayrimenkul Mali Sözlüğü Finam ... finansal kelime hazinesi

ŞİRKET- girişimci faaliyetler için kullanılan bir mülk kompleksi (madde 1, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. maddesi). Söz konusu maddede, P. kavramı bir hak nesnesi anlamında kullanılmakta olup, ticari olarak üniter bir teşebbüsten ayırt edilmelidir ... ... Hukuk Ansiklopedisi

YATIRIM FONU- ilgili P.i.f.'nin mülkünü artırmak için mülkünün yönetimi yönetim şirketi tarafından yürütülen bir tüzel kişilik oluşturmadan bir mülk kompleksi. Yatırımcılar olarak P. ve. f. fiziksel ve ... ... Ansiklopedik Ekonomi ve Hukuk Sözlüğü

Ücret toplama noktası (istasyon)- binalar, yapılar, siteler, özel ekipman dahil olmak üzere ve paralı yoldan (karayolu tesisi) giriş ve / veya çıkışı kontrol etmek, geçiş ücreti toplamak veya bir giriş bileti düzenlemek için tasarlanmış bir mülk kompleksi ... ... inşaat sözlüğü

karşılıklı yatırım fonu- ilgili P.i.f.'nin mülkünü artırmak için mülkünün yönetimi yönetim şirketi tarafından yürütülen bir tüzel kişilik oluşturmadan bir mülk kompleksi. Bireyler ve ... ... onun yatırımcısı olarak hareket edebilir. Büyük Hukuk Sözlüğü

BİRİM GÜVEN- Fonun mal varlığını artırmak amacıyla mülkiyeti bir yönetim şirketi tarafından yönetilen, tüzel kişilik oluşturmayan bir emlak kompleksi. P.f.'nin Mülkiyeti yönetici ile sonuçlandıran yatırımcıların katkıları pahasına oluşur ... ... Dış ekonomik açıklayıcı sözlük

Otel- hizmetlerin sağlanmasına yönelik bir mülk kompleksi (bina, binanın bir parçası, ekipman ve diğer mülk). 04.25.97 N 490 Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi tarafından onaylanan kurallar, madde 2 ... Hukuki kavramlar sözlüğü

ekonomik nesne- uygulama için kullanılan bir mülk kompleksi ekonomik aktivite ve binalar, yapılar, yapılar, ekipman, envanter ve diğer mülkler dahil. (Belarus Cumhuriyeti Atık Yasasının 1. Maddesi) ... Belarus Hukuku: Kavramlar, terimler, tanımlar

Kitabın

• 19. yüzyılın ikinci yarısında - 20. yüzyılın başlarında prensler Abamelek-Lazarev'in ev kompleksi. , A.S. Gruzinov. A. S. Gruzinov'un monografisi, Rus ekonomisinin endüstriyel modernizasyonu döneminde asil girişimcilik tarihine ayrılmıştır. Çalışmanın amacı bir emlak kompleksidir… 920 UAH karşılığında satın alın (yalnızca Ukrayna)
• Rusya ve Almanya, Andrey Vladimirovich Gribanov yasalarına göre bir emlak kompleksi (hukuk konusu) olarak bir girişim. 600 sayfa Kitap, bir işletme kavramının, yasal ilişkilerin bir nesnesinin (bir haklar nesnesinin) ilk kapsamlı çalışmasıdır.

Özel bir tür gayrimenkul, birbirine bağlı taşınmaz ve taşınır şeylerin kompleksleri için kullanılır. genel amaçlı bir bütün olarak. Bunlara işletmeler ve kat mülkiyeti dahildir.

"İşletme" terimi, mevzuatımızda belirli tüzel kişilik türlerine atıfta bulunmak için kullanılmaktadır - medeni hukuk konuları. Ancak normal mal dolaşımında işletmeler nesnelerdir, hukukun konusu değildir (daha fazla ayrıntı için, ders kitabının bu cildinin 1 § 5 paragrafına, 8. bölümüne bakınız).

Sivil dolaşımın bir nesnesi olarak, bir işletme tek bir şey değil, basit bir şey değil, gayrimenkul (arsalar, binalar, yapılar) ve taşınırlar (ekipman, envanter, hammaddeler, bitmiş ürünler), sorumluluk hakları gereksinimleri ve kullanmak ve borçlar (zorunlu mülkiyet) ve ayrıca bazı münhasır haklar (ticari isim, ticari marka vb. için) (Medeni Kanunun 132. Maddesi).

Gelişmiş hukuk düzenlerinde, işletmeler ayrıca şunları içerir: "müşteri"(iyi niyet), yani. Rekabetçi bir piyasa ekonomisinde çok önemli olan ürün veya hizmet tüketicileri ile istikrarlı ekonomik ilişkiler. Böyle işletme işletmesi ("hareket halindeyken" işletme,"iş") genellikle nakit parasının basit kümülatif "defter" değerinden daha değerlidir.

Medeni hukuk ilişkisi

Bölüm 11 § 2 (4)

mülk veya net aktifler. "Müşteri" nin varlığı, bir mülk kompleksi olarak işletmenin çok önemli bir özelliğidir.

Elbette ilgili hak ve yükümlülüklerin konusu bir tüzel kişiliktir (veya başka bir mal sahibidir) ve mülkiyet değildir. Bu nedenle, yasa, teşebbüs altında bir nesne olarak, her şeyden önce üniter işletmelerin mülkiyeti anlamına gelir. Ancak, hem bir işletmenin bir bölümü (örneğin bir atölyenin mülkü) hem de mülkiyeti olmayan bir üretim birimi. sivil kişilik(örneğin, hizmet sektöründeki küçük bir dükkan, kafe, otel, stüdyo veya diğer "işletme"). Bu tür mülk kompleksleriyle satış, kiralama, rehin veya diğer işlemlerde, sahipleri (özellikle hem ticari bir kuruluş hem de bireysel girişimci olabilir), sözleşme şartlarına uygun olarak, devralana veya diğer karşı taraf sadece taşınmaz ve taşınır şeyleri değil, ve onlarla ilgili hakları, yükümlülükleri ve hatta "müşteri" (bkz. Medeni Kanun'un 132. maddesinin 2. paragrafı ve 559, 656. maddeleri).

Bir mülk kompleksi olarak, bir işletme mutlaka gayrimenkul nesneleri (arsalar, binalar, yapılar) içermez. Niteliği itibariyle değil, kanunun özel bir hükmü gereği taşınmazdır. Yasal rejiminin özelliği, yalnızca bu mülkle yapılan işlemlerin devlet tescili ihtiyacında değil, aynı zamanda hem şeylerden hem de bunlardan oluşan bir mülk kompleksi olması gerçeğinde yatmaktadır. haklar, yükümlülükler ve diğer maddi olmayan nesneler, toplam değeri, bu mülk devri nesnesinin değerini belirler ve basit bir dizi şey ve diğer nesnelerle olduğu gibi değil, tam olarak bir mülk kompleksinde olduğu gibi onunla işlem yapmanın uygunluğunu önceden belirler.

Başka bir mülk kompleksi türü, kat mülkiyeti(lat. con - ortak, ortak ve dominium - mülkten, yani ortak mülkten).

Kat mülkiyeti, bir arsa ve üzerinde bulunan bir konut binası da dahil olmak üzere, bireysel konutların özel olarak (veya ayrıca kamuya açık olarak) belirli sahiplere ait olduğu bir gayrimenkul kompleksidir.

ve kalan kısımlar - ortak ortak mülkiyetlerinde (Mad. Medeni Kanunun 289 ve 290'ı, Sanatın 8. kısmı. Federal Konut Politikasının Temelleri Hakkında Kanun'un 1'i) 1 .

Bu durum genellikle, çok apartmanlı binalarda konutların özelleştirilmesi sırasında, bireysel dairelerin özel sahiplerinin ortak mülklerindeki sahanlıkları ve merdivenleri, asansörleri, çatıları ve bodrum katlarını, elektrik, sıhhi tesisat ve konut binasına hizmet eden diğer ekipmanları ortaklaşa işletmesi gerektiğinde gelişir. bir bütün ve bitişik bölge (arazi). Bir kat mülkiyetinin yasal rejiminin özelliği, konut binasının sahibinin, kat mülkiyetinin ortak mülkiyetindeki payını konut mülkünün mülkiyetinden ayrı olarak devretmesinin imkansızlığıdır (madde 2, Medeni Kanunun 290. maddesi, fıkra 3, Ev Sahipleri Dernekleri Yasası'nın 8. maddesi) ve bunun tersi de geçerlidir. Böylece, bir dairenin (diğer konut) mülkiyeti, kat mülkiyetinin (evin ortak mülkiyeti) mülkiyetindeki bir pay ile ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır.

Kat mülkiyeti sorununu çözmenin bir yolu haline geldi Ortak parçalar ve bireysel dairelerin ve hatta oturma odalarının özelleştirilmesi sırasında yasa tarafından kabul edilmeye başlanan çok apartmanlı konut binalarının teçhizatı bağımsız hukuk nesneleri Emlak. Kendi başına, bu çözüm en başarılı olarak kabul edilemez, çünkü bu tür daireler ve odalar bağımsız operasyon için tasarlanmamıştır, çünkü yakından birbirleriyle ve evin diğer bölümleriyle bağlantılıdır. Bu bağlantının göz ardı edilmesi, konut binalarının (tüm bina sahiplerinin ortak ortak mülkiyetinin konusu olduğu ilan edilen) ortak parçaları ve ekipmanı için özel bir yasal rejim oluşturulması ve bunların işletilmesi için özel tüzel kişiliklerin oluşturulması ihtiyacına yol açtı - ev sahipleri dernekler.

Aynı zamanda, evin kendisi (bir bütün olarak bina) tek bir gayrimenkul parçası olmaktan çıktı. Üstelik evin ortak bölümleri, hizmet ettikleri yaşam alanları ile bağlantısı olmaksızın aktarılabilirliklerinden mahrum bırakıldıkları için aslında bağımsız şeyler olmaktan çıkmıştır. Aynı zamanda, uygulamada mal sahibi-kiracı ciddi bir mağduriyet yaşamamaktadır.

1 Ayrıca bakınız: Sanatın 5. Kısmı. 1 ve Sanat. 15 Haziran 1996 tarihli ve 72-FZ sayılı “Ev Sahipleri Dernekleri Hakkında” Federal Yasasının 5'i // SZ RF. 1996. No. 25. Sanat. 2963; 2002. No. 1 (bölüm I). Sanat. 2; 12. Sanat. 1093.

Medeni hukuk ilişkisi

Medeni hukuk ilişkilerinin nesneleri

Bölüm 11 § 2 (4)

Ortak alanların (merdiven ve sahanlıklar, asansörler, vb.) iyi durumda tutulmasına ilgi, tüm çabalarını yalnızca "kişinin kendi hücresinin" (apartman veya oda) çalışmasına odaklamak 1 .

Bazı gelişmiş yasal düzenlemelerin deneyimlerinin gösterdiği gibi, bir apartmanın tanınması daha etkili olacaktır. yasal olarak bölünmez şey ve böylece - kiracıların ortak mülkiyetinin nesnesi. Bu durumda, paylarına düşen daireleri kullanım için (veya sınırlı bir mülkiyet hakkı üzerinde) alır ve aynı payda evin uygun durumda tutulması için gerekli tüm masrafları üstlenir 2 . Daha sonra durum basitleştirilir ve hem kat mülkiyeti hem de ev sahibi dernekleri oluşturma ihtiyacı ortadan kalkar ve kiracılar sadece "kendi" apartmanlarının değil, tüm evin uygun şekilde bakımıyla doğrudan ilgilenir. Ne yazık ki, yerel mevzuat bu konuda farklı bir yol izleyerek oldukça karmaşık yasal ve pratik sorunlara yol açmıştır3.

Bazen arsanın ve üzerinde bulunan binanın (binalar, yapılar vb.)

1 Bu arada, herhangi birinin herhangi bir nedenle hissesi yoksa
evin ortak mülkünün mülkiyetinde (örneğin, giriş ve merdivenler), daha sonra
kendisine ait yaşam alanlarını doğru bir şekilde kullanamayacak.
Böyle bir paradoksal durumun olasılığı, eksikliklere tanıklık ediyor.
kat mülkiyeti yapıları. Konut dışı (örneğin ofis) binalar için, nerede
bir kat mülkiyeti ve onu işleten bir malın zorunlu olarak yaratılması gerekliliği
kanunda malik yoktur, bu gibi durumlar bir takım durumlarda,
Maalesef gerçeğe dönüştüler. Bütün bunlar bir nesne olarak tanınma lehine tanıklık ediyor.
bir bütün olarak evin gayrimenkulü (bina) ve bireysel konut ve
(veya) konut dışı binalar.

2 Avusturya hukukunda bu yaklaşıma “konut mülkü” denir. Örneğin bakınız: Koziol L., Weher R. Grundriss des burgerlichen Rechts. bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Viyana, 2000. S. 264-268.

3 Bir parçanın bireysel mülkiyetinin tanınmasıyla ilişkili bu yol
konut binası (zemin, apartman, oda) ve ortak mülk - Avrupa ülkelerinde "kat mülkü" olarak da bilinen "tek bir binanın ortak bölümleri". (Venedikov P. Yeni gerçek hak. İkinci baskı. Sofya, 1999. S. 116-117"; Dabovich-Anastasovska J. Zemin Asen Grupcha onuruna koleksiyon. CKonje, 2001). Başlıca dezavantajı, kesinlikle yakından ilişkili aksesuarlar için farklı bir yasal rejimin oluşturulması ve yasal nitelikteki tek bir mülkiyet nesnesinin varlığının sona erdiği ana şeydir. (Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82-83).

yasal kaderlerinin birliği. Bu yaklaşım, Roma hukukunda mülk sahibinin haklarının birliğini sağlayan klasik “yüzeyler solo cedit” (arsa üzerindeki her şey bu arsanın sahibine aittir) ilkesinin yanlış anlaşılmasına dayanmaktadır. çeşitli nesneler ana şey (arazi) ve ait olduğu (ev) olarak birbirleriyle yakından ilişkili olmalarına rağmen (bu iş bölümü için aşağıya bakınız). Ayrıca tanınması, yabancı arazide bulunan (sınırlı mülkiyet hakkı verilmiş, kiralanmış vb.) binaların inşasını ve kullanımını makul olmayan bir şekilde engelleyecektir 1 .

Ancak, özel bir mülk olarak tanınmasına ihtiyaç vardır. teknolojik mülk kompleksleri(kompresör istasyonları ve benzeri teçhizatlı gaz boru hatları, petrol ve diğer hammadde işleme tesisleri vb.). Bu kompleks, içerdiği için işletmeden farklıdır. sadece şeyler, ama haklar ve yükümlülükler değil. Aynı zamanda, onu oluşturan şeyler heterojendir (gayrimenkul - arsa, binalar, yapılar; taşınırlar - ekipman vb.), ancak birleştirilir. tek iş amacı bu da onu mülk devir 2'nin tek bir nesnesi olarak kullanmayı uygun hale getirir.

Mülkiyet kompleksleri olarak, yasa aynı zamanda yatırım fonları(karşılıklı yatırım fonları), bu amaç için özel olarak oluşturulmuş anonim şirketlerin (yönetim şirketleri) tröst yönetiminde 3 . Bu fonlar temsil

1 Rus mevzuatının tartışmalı yaklaşımı hakkında daha fazla bilgi edinin
Bu sorunun çözümü için bkz. Kozyr O.M., Makovskaya A.A. Toprağın "tek kaderi"
üzerinde bulunan arsa ve diğer gayrimenkul nesneleri (gerçeklik
ve umutlar) // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2003. No. 2. S. 96-100 ve yemek. "Yüzeyler solo cedit" ilkesinin reddedilmesinin, bir zamanlar sosyalist kalkınma yolunu benimseyen (tamamen terk etmeseler de) bir dizi Doğu Avrupa'da, özellikle Balkan ülkelerinde gerçekleştiğini belirtmek gerekir. arazinin özel mülkiyeti). Bu yolun terk edilmesiyle birlikte “gayrimenkulün hukuki birliği” ilkesi hukuken yeniden tesis edilmiştir (bkz. örneğin: Havela N. Novoto hrvatsko svarno sağ // Asen Grupcha onuruna koleksiyon. CKonje, 2001, s. 32).

2 Gayrimenkul ile ilgili medeni mevzuatın geliştirilmesi kavramı.
S.8, 29-30.

3 Bölüm 2 Sanat. 1 ve para. 1 sayfa 1 sanat. 29 Kasım 2001 tarihli 156-FZ "Yatırım Fonları Üzerine" Federal Yasasının 10'u (SZ RF. 2001. 49. Madde 4562). Yatırım fonları ile ilgili tüm yasal yapıların kanun koyucumuz tarafından tamamen onların yasal rejiminin tüm özelliklerini açıklayan Amerikan hukukundan ödünç alındığını vurgulamak gerekir.

Medeni hukuk ilişkisi

Medeni hukuk ilişkilerinin nesneleri

Bölüm 11 § 2 (5)

Güven yönetimini kuran ve yönetim şirketinden menkul kıymetler alan kişilerin ortak mülkiyetinde olan (esas olarak nakit şeklinde) bir mülktür - yatırım hisseleri. Bu tür menkul kıymetlerin sahipleri, yönetim şirketinden herhangi bir zamanda ("açık" PIF) veya sözleşme tarafından belirlenen süre içinde ("hisseleri geri ödemesini" (yani, sözleşmeyi ve ilgili ödemeleri feshetmesini) talep etme hakkına sahiptir. aralığı" PIF) veya yalnızca sözleşmenin sona ermesinden sonra ("kapalı" yatırım fonu). Sadece kapalı yatırım fonları"hisse" sahipleri, yalnızca nakit değil, aynı zamanda diğer mülklere de katkıda bulunabilirler, çünkü yalnızca bu yatırım fonları, kelimenin tam anlamıyla mülk kompleksleri olarak kabul edilebilir. Ayrıca, adi ortak sahiplerin aksine, "hisse" sahipleri, yatırım fonlarının bölünmesini, paylarının onlardan ayrılmasını veya diğer katılımcıların "hisselerinin" birincil edinimini talep etme hakkına sahip değildir.

Bu nedenle, bir mülk kompleksi olarak karşılıklı yatırım fonu, ortak sahiplerinin - bu mülkün hissedarlarının - mutlaka onu özel bir şirketin güven yönetimine devretmeleri gerçeğiyle ayırt edilir. ticari kuruluş karşılığında özel menkul kıymetler almak. Tek bir kompleks olarak, bu özellik yalnızca formda görünür. güven yönetimi sözleşmesinin konusu, ortak sahipleri tarafından yönetim şirketi ile sonuçlandırılır.

Bakınız: 1942 tarihli İtalyan Medeni Kanunu ile sonraki değişiklikler ve eklemeler // Giordio di Nova. Codice Civile e leggi koleji. Ed / Zanichelli S.p.A. Bolonya, 1994/1995; Gazzeta ufficile, 5 önce 1985, No. 183.

Bakınız: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Sivil hakların nesneleri. M., 2006. S. 8 - 9; Kolbasin D.A. Belarus Cumhuriyeti Medeni Kanunu. Minsk, 2004. S. 114 - 115.

Bakınız: Kozyr O.M. Rusya'nın Yeni Medeni Kanununda Emlak // Rusya Medeni Kanunu. Sorunlar. teori. Alıştırma / Res. ed. A.L. Makovsky. Moskova, 1998. S. 271 - 297.

Sanatın 3. paragrafında. RSFSR Yasası'nın 7'si "RSFSR'deki Mülkiyet Üzerine" "gayrimenkul" kavramından yalnızca edinimsel zamanaşımı kurumu ile ilgili olarak bahsedildi. İfadesi pek açık değildi. Kanunun 2. maddesinin 4. paragrafının 1. kısmı, aralarında işletmeler, emlak kompleksleri, binalar, yapılar, arsalar olarak adlandırılan mülkiyet nesnelerinin bir listesini içeriyordu. 24 Aralık 1990 tarihli "RSFSR'de Mülkiyet Üzerine" Yasası N 443-1 (24 Haziran 1992'de değiştirildiği gibi) // Halk Temsilcileri Kongresi ve RSFSR Yüksek Sovyeti Bülteni (bundan sonra - Bülteni) SND ve RSFSR Yüksek Konseyi). 1990. N 30. Sanat. 1244 (1992. N 34. St. 1966).

SSCB Yüksek Sovyeti tarafından 31 Mayıs 1991'de kabul edilen SSCB ve cumhuriyetlerin medeni mevzuatının temelleri, zaten mülkü taşınmaz ve taşınır olarak ayıran normları içeriyordu. Esaslar'ın 4. Maddesi, mülkiyetin taşınır ve taşınmaz olarak oldukça klasik bir şekilde bölünmesini yeniden üretti. Aynı zamanda, gayrimenkulün yasal rejiminde herhangi bir ayrıntı sağlamadılar // Vedomosti SND i VR SSR. 1991. N 26. Sanat. 733.

Bakınız: Yüksek Tahkim Mahkemesinin 01.06.2000 tarihli bilgi mektubu N 53 "Konut Dışı Binalar İçin Kira Sözleşmelerinin Devlet Tesciline Dair" // Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. - 2001. - Hayır. 1. S. 12.

Bakınız: Dorozhinskaya E.A. Gayrimenkul işlemlerinin yasal düzenlemesi / Tez. yarışma için Hukukta aday derecesi Bilimler. Moskova, 2000, s.43; Falileev P.A. Deniz gemilerinin ipoteğinin yasal sorunları // Rus ve yabancı hukukta rehin ve ipotek (uluslararası malzemelerin malzemeleri bilimsel konferans). - M., 2003. S. 27.

Bakınız: 1 Haziran 1999 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı N 8224/98 // Sarbash S.V. Hukuk davalarında tahkim uygulaması: Medeni Kanun metni üzerine kısa bir dizin. M.: Statut, 2000. S. 143.

20 Kasım 2001 tarihli Kuzey-Batı Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin Kararnamesi N A44-1242 / 01-C14-K. Bu kararda tanımlanan yaklaşım, "asfalt kaplamanın bir şey değil, daha çok bir arsanın özelliği olduğu" yargısının literatürde formüle edilmesine zemin sağlamıştır. Bakınız: Shcherbakov N. Mülkiyet mi, şey mi? // Ezh-Avukat. 2005. N 17. S. 2.

23 Mart 2003 tarihli Kuzey-Batı Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin Kararnamesi N A56-20324 / 02; 23 Ekim 2003 tarihli Moskova Bölgesi FAS Kararnamesi N KG-A40 / 7958-03; 5 Temmuz 2004 tarihli Batı Sibirya Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin Kararnamesi N F04 / 3668-819 / A46-2004.

V.A. bu duruma dikkat çekti. Belov. Bakınız: Belov V.A. Bir gayrimenkul işlemini kaydetmek her zaman gerekli midir? // Mevzuat. 1999. N 7. S. 24 - 25.

Akademisyen A.V. Venediktov, mülkiyetin yasal rejimini, mülkiyetin oluşumu ve kullanımı prosedürüne ilişkin özel kurallar olarak anladı. Bakınız: Venediktov A.V. Devlet sosyalist mülkiyeti. M., 2004. S. 381.

Sanatta verilen arsa kavramına dikkat edin. 25 Ekim 2001 tarihli Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 6'sı N 136-FZ, daha dar: sınırları öngörülen şekilde tanımlanmış ve sertifikalandırılmış (yasa koyucu şart koşsa da) dünya yüzeyinin bir kısmı (toprak tabakası dahil). bu durumda bir arazi arsasını arazi ilişkilerinin bir nesnesi olarak düşündüğünü).

Örneğin, devrim öncesi Rus mevzuatı bazı durumlarda parasal sermaye gayrimenkule eşitti ((16 Nisan 1817 kanunu // Komple Koleksiyon Kanunlar, Kanun N 26791, Böl. II, § 17). Cit. yazan: Kasso L.A. kararname op. C. 3.).

Görünüşte basit soruların çözüldüğü iki davaya işaret etmek yeterlidir: bir durumda, sabit bir endüstriyel buzdolabı bir gayrimenkul nesnesidir (12 Ekim 1999 N 2061 Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı). /99 // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni 2000. No. 1); başka bir durumda, bir konut binasına monte edilen kapı bloklarının durumu nedir - bağımsız mülkiyet nesnelerinin durumu veya bir gayrimenkul parçasının durumu (26 Ekim Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı) , 1999 N 3655/99 // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni 2000. N 1). Her iki durumda da, farklı yargı organları bu olayları farklı şekillerde çözmüştür.

Bakınız: Sukhanov E.A. Mülkiyet ve diğer ayni haklar. Onları korumanın yolları (Rusya Federasyonu'nun yeni Medeni Kanununun Yorumları). M.: Haftalık "Ekonomi ve Yaşam" iş bilgileri merkezi, 1996. S. 45; Kozyr O.M. Rusya'nın yeni Medeni Kanununda gayrimenkul. 276; Krotov M.V. Deniz Gemilerine Hakların Devlet Tescili Sorunları // Yasal Uygulama: St. Petersburg Devlet Üniversitesi Özel Hukuk Fakültesi Hukuk Merkezi Bilgi Bülteni. 1999. Sayı 4 (19). S.103; Sençişev V.I. Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler // Rus hukuku dergisi. 1999. N 12. S. 118; Kuzmina kimliği Binalar ve yapılarla işlemler // Hukuk bilimi ve uygulamasının güncel sorunları: Sat. bilimsel çalışmalar. Kemerovo, 1999, s.152.

Bakınız: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Medeni hukukta bireysel ve genel. Irkutsk, 2005, s. 40 - 41; Boltanova E.Ş. Gayrimenkul kavramı ve yasal rejimi // Rus hukuku Yıllığı. 1999. M.: Norma, 2000. S. 264; Boltanova E.Ş. Gayrimenkul işlemleri: Alım satım, bağış, intikal, vergilendirme. M., 2007. S. 57; Stepanov S.A. Medeni hukukta gayrimenkul. M., 2006. S. 29.

Sukhanov E.A. Mülkiyet ve diğer ayni haklar. S. 45. Aynı pozisyon O.M. Taşınmazın böyle bir mülk olduğuna inanan Kozyr, "üzerinde mülkiyet hakkı ve diğer hakların tesis edilebileceği bir mülktür. Bu hakların ortaya çıkması için de uygun devlet tescili gerekmektedir." Bakınız: Kozyr O.M. Rusya'nın yeni Medeni Kanununda gayrimenkul. M., 1998. S. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. ve diğerleri Girişimciler için Rusya Federasyonu Medeni Kanununun Birinci Kısmına İlişkin Yorum. M., 1996 (yorumun yazarı - E.A. Sukhanov).

Boltanova E.Ş. Konsept ve yasal rejim Emlak. M., 2007. S. 264; Boltanova E.Ş. Gayrimenkul işlemleri. M., 2005. S. 57.

Daha Fazla Shershenevich, yasa koyucuyu "katı terminolojiyi sürdürmemek ve bir şey yerine mülkiyet kelimesini kullanmakla ve mülkiyet yerine mülkiyet veya mülkten bahsetmekle" suçladı. Bakınız: Shershenevich G.F. Rus medeni hukuku ders kitabı. M., 2002. 95.

Smyshlyaev D.V. Devam eden inşaat nesnesinin yasal statüsünün özellikleri // Medeni hukukun fiili sorunları / Ed. SS Alekseev. M.: Tüzük, 2000. S. 77.

Makale-makale yorum / Genel altında. ed. PV Krasheninnikov. S. 51 (yorumun yazarı M.I. Braginsky'dir). – M., 2006. S.171.

Krotov M.V. Deniz Gemilerine Hakların Devlet Tescili Sorunları // Yasal Uygulama: St. Petersburg Devlet Üniversitesi Özel Hukuk Fakültesi Hukuk Merkezi Bilgi Bülteni. 2006. Sayı 4 (19). s. 104. Ö.M. Kozyr ayrıca "örneğin mahkemeleri gayrimenkul olarak tanımanın sonuçlarının otomatik olarak ilgili rejimin kendilerine tam olarak uygulanmasına yol açacağını söylemek yanlış olur" diye yazıyor. Bakınız: Kozyr O.M. Medeni hukukta gayrimenkul kavramı. Gayrimenkul işlemleri // Hukuk. 1999. N 4. S. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu Hakkında Yorum / Ed. A.K. Golichenkov. Moskova: BEK, 2005. S. 21 (A.K. Golichenkov'un yorumu).

Gayrimenkul ekonomisi ve finansı / Ed. Yu.V. Peşkular. M., 2004. S. 9 (bölümün yazarı Yu.V. Pashkus'tur).

Zavyalov A.A. Gayrimenkul nesnelerine hakların tescili ile ilgili bazı konular // Emlak piyasasının yasal düzenlemesi. 2005. Sayı 4 (5). s. 56 - 57.

Bu nedenle yazar, "bir mülk kompleksi olarak bir işletmenin devlet kaydının nesnesi olduğu durumlar, özellikle mülk bileşimi oldukça istikrarlı olan tek bir gaz tedarik sisteminin parçası olan işletmeler için oldukça nadirdir ... Gayrimenkul olarak endüstriyel ve teknolojik kompleksler, karmaşık bir şey veya tek bir nesnedir, teknolojik unsurları bireysel olarak taşınabilir şeyler olabilir, ancak belirli bir toplam oluşturan taşınır ve taşınmaz unsurlar bir gayrimenkul nesnesi oluşturur ... Özel üretim ve teknolojik kompleksin bileşimi proje belgeleri ile belirlenir ... Böyle bir yasal pozisyonun temeli, bir gaz endüstrisi tesisinin işletmeye alınmasına ilişkin usulüne uygun olarak onaylanmış eylemlerin, bir dizi binanın (yapıların) uygun olduğu başlık belgeleri olarak tanınmasıdır. ) ve bunlara takılan teçhizatın devreye alınması, amacına göre adlandırılmış nesne" (Zavialov A.A. kararname op. S. 57).

Kuzey-Batı Bölgesi Federal Tahkim Mahkemesinin 3 Mart 2003 tarihli Kararı N A26-2277 / 02-02-04 / 88.

Örneğin bakınız: Rusya Federasyonu Medeni Kanunu. Bölüm Bir. Bilimsel ve pratik yorum. M., 1996. S. 229.

Lebedev K. Borç hesaplarının kavramı, bileşimi ve yasal rejimi // Ekonomi ve hukuk. 2007. N 11. S.31

Mülkiyet kompleksinin tüm unsurlarının belirli bir medeni hukuk işleminin konusuna dahil edilmemesi, kaçınılmaz olarak yasal "yıkılmasına" yol açar, mülk kompleksinin bir (hatta küçük) bağlantısının kaybı sözleşmenin konusunu değiştirir ve bu nedenle , tek bir anlaşmanın tek bir belgede birleştirilen bir dizi işlem halinde sınıflandırılmasına ve aşırı durumlarda sözleşmenin geçersizliğine yol açar.

Mülkiyet kompleksi kavramının kapsamını yalnızca işletmeler tarafından sınırlandırılmasının yasa koyucunun belirli bir eksikliği olduğu görülüyor, "V.A. Lapach inanıyor (V.A. Lapach. Medeni haklar nesneleri sistemi: Teori ve yargı uygulaması. M., 2004. P. 365).

Yukarıdakiler, yataklı bitkiler örneği ile gösterilebilir. SSCB'de, rulman fabrikalarının sayısı yüzlerceydi. Ayrıca, bu tür işletmeler net bir uzmanlık ile ayırt edildi - belirli bir tipte rulmanlar ürettiler. Montaj tesisleri, bazen ülkenin son derece uzak coğrafi "noktalarında" bulunan düzinelerce tedarikçinin rulmanlarıyla donatıldı. Planlı ekonominin reddedilmesi ve SSCB'nin çöküşünden sonra, bu işletmelerin çoğu kısmen veya tamamen yeniden profil oluşturmak zorunda kaldı. Bakınız, örneğin: Devlet Mülk Yönetimi: Ders Kitabı / Ed. Dr. Bilimler V.I. Koshkina, Doktora ekonomi Bilimler V.M. Şupyro. M.: INFRA-M, 2007. S. 60.

Dozortsev V.A. Medeni Kanun'da mülkiyet haklarının temel özellikleri // Hukuk Dünyası. 1997. N 9. S. 33.

Büyük mülk blokları - konutlar, evler ve kültür sarayları, tıp ve çocuk kurumları (poliklinikler, okul öncesi kurumlar, ülke sağlık kampları vb.) - sonuçta, çoğu durumda yasal bağımsızlık aldılar veya transfer edildiler (ne yazık ki, her zaman değil ) belediye mülkiyetine, daha sonra işletmelerin bilançosunda yer alan diğer bazı ayrı mülkler - hukukun konuları (ancak ana üretim faaliyeti ile ilgili olmayan), bileşiminde başka bir sahibine, örneğin sözde mülke "Lenin" odaları, görsel ve propaganda öğeleri ve bunların üretim araçları vb.

30 Ocak 2002 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı N 6245/01 // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2002. No. 5.

Faaliyetini durduran ve personeli olmayan bir üretim yerinin yabancılaşması, işletmenin bir bölümünün yabancılaşmasına bağlanamaz. Böyle bir bölünme ile yapılan bir işlem, hakların yalnızca belirli mülklere - taşınır ve taşınmaz şeylere devredilmesiyle sınırlı olacaktır.

Romanov O.E. Bir mülk kompleksi olarak işletmenin kompozisyonunun teorik ve pratik yönleri // Medeni hukukun gerçek sorunları. M., 2003. Sayı. 6. S. 205.

Bakınız: Fleishits E.A. Batı Avrupa ve RSFSR yasalarında ticari ve endüstriyel işletme. M., 2004. S. 19.

Bakınız: Tabashnikov V.N. Sivil hakların bir nesnesi olarak girişim // Mevzuat. 1998. N 9. S.85

Gribanov A. Enterprise: doktrin ve mevzuat sorunları // Ekonomi ve hukuk. 2000. N 5. S. 41.

Romanov O.E. Bir mülk kompleksi olarak işletmenin kompozisyonunun teorik ve pratik yönleri // Medeni hukukun gerçek sorunları. M., 2003. Sayı. 6. S. 214.

Bakınız: İşletmelerin mülkiyet vergisi hakkında: 13 Aralık 1991 tarihli Rusya Federasyonu Kanunu N 2030-1. Sanat. 5 // RSFSR Halk Temsilcileri Kongresi Gazetesi. 1992. N 12. Sanat. 599.

Bakınız: Romanov O.E. Bir mülk kompleksi olarak işletmenin kompozisyonunun teorik ve pratik yönleri // Medeni hukukun gerçek sorunları. M., 2003. Sayı. 6. S. 230.

Bakınız: Eliseev I.V. Kurumsal satış sözleşmesi // Medeni hukuk: Ders kitabı. Bölüm II / Ed. AP Sergeyeva, Yu.K. Tolstoy. S.103.

Stepanov S.A. Stepanov S.A. Rus medeni hukukunda mülk kompleksleri. M., 2002. S. 25.

Bakınız: Sukhanov E.A. Mülkiyetin güven yönetimi sözleşmesi // Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Bülteni. 2000. N 1. S. 81.

L.I. Korchevskaya, miras sırasında köylü (çiftlik) ekonomisini bölme konusunu düşünürken, bunun işletmeye ait olduğunu belirtir. Bununla birlikte, "işletme" teriminin kullanıldığı anlamda, genelleştirici bir kategori, ticari kuruluşların yanı sıra çeşitli organizasyonel ve yasal biçimlerdeki tüzel kişilikleri tanımlamayı amaçlar (bkz. Korchevskaya L.I. : Tezin özeti. ... hukuk bilimleri adayı, Moskova, 2007, s. 22).

Sanata göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 257 ve Sanat. 11 Haziran 2003 tarihli Federal Yasanın 6'sı N 74-FZ "Köylü (Çiftlik) Ekonomisinde" (SZ RF. 2003. N 24. Madde 2249), bir çiftliğin mülkü bir arsa, dikimler, ekonomik ve diğer binalar, ıslah ve diğer yapılar, üretken ve çalışan hayvancılık, kümes hayvanları, tarım ve diğer makine ve teçhizat, Araçlar, çiftlik faaliyetlerinin uygulanması için gerekli envanter ve diğer mülkler.

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 259'u, bir köylü (çiftlik) ekonomisinin üyeleri, ekonominin mülkiyeti temelinde bir ekonomik ortaklık veya bir üretim kooperatifi oluşturabilir.

Bakınız: Ustyukova V.V. oluşum hukuki durum köylü (çiftlik) ekonomisi // Tarım işletmelerinde reform: Yasal sorunlar. Moskova: Rusya Bilimler Akademisi Devlet ve Hukuk Enstitüsü, 2006, s. 78 - 79; Korchevskaya L.I. Köylü (çiftlik) ekonomisinde miras // Hukuk. 2003. N 1. S. 41.

Bakınız: Sukhanov E.A. Basit ortaklık // Rusya Federasyonu Medeni Kanununun ikinci bölümünün yorumu. M.: "Hukuk Kültürü" Fonu; Gardarika, 1996, s. 334.

Bakınız, örneğin: Medeni Hukuk: Ders Kitabı. 2 cilt T. 1 / Resp. ed. E.A. Suhanov. 2. baskı, gözden geçirilmiş. ve ek M.: BEK, 2007. S. 309.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu. Bölüm 1. Bilimsel ve pratik yorum / Ed. ed. ONLAR. Abova, A.Yu. Kabalkın, V.P. Mozolin. M.: BEK, 2006. S. 230.

Kireev V.V. İşletmelerle işlem yaparken sözleşme hukuku normlarının uygulanması // Hukuk normlarının uygulama sorunları: Özel, kamu çıkarlarının korunması / Ed. VE. Popov. Çelyabinsk, 2003, s. 60.

22 Ekim 2013 - 04:06 | yönetici

1 Ekim 2013'te, Rusya Federasyonu Medeni Kanununda sözde üçüncü değişiklik bloğu, yani 2 Temmuz 2013 tarihli ve 142-FZ sayılı Federal Kanun “I. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun Birinci Kısmı”. Şimdi sivil dolaşımda yeni bir ayni haklar nesnesi ortaya çıkacak - tek bir taşınmaz kompleksi. Sorun, Rosreestr'in bu tür standart dışı, ancak oldukça yaygın nesnelere doğrusal nesneler olarak mülkiyet haklarını kaydetmeyi oldukça sık reddetmesidir. Bu tür nesneler geleneksel binalara, yapılara ve yapılara ait değildir ve çoğunlukla sadece gayrimenkulleri değil, aynı zamanda taşınır malları da (örneğin, ısıtma sistemleri, kanalizasyon, elektrik hatları, iletişim vb.) içerir. Bu konudaki adli uygulama da tek tip değildi - tahkim mahkemeleri bu tür nesneleri farklı şekillerde nitelendirdi ve her zaman gayrimenkul olarak sınıflandırmadı. Rusya Federasyonu Medeni Kanununda yeni bir makalenin ortaya çıkması bu sorunu çözmeyi amaçlamaktadır.

Tek bir taşınmaz kompleksi, hem taşınmaz hem de taşınır şeyleri içerir

Rusya Federasyonu Medeni Kanununda, tek bir taşınmaz nesneye ayrı bir makale ayrılmıştır. 133.1. Dolayısıyla, tek bir taşınmaz kompleks, dolaşıma tek bir nesne olarak katılan taşınmaz bir şeydir.

ALINTI:“Tek bir nesne olarak ciroya katılan taşınmaz bir şey, tek bir taşınmaz kompleks olabilir - doğrusal nesneler (demiryolları, enerji hatları, boru hatları ve diğerleri) veya tek bir arsada ise aynı arsa üzerinde yer almaktadır. devlet sicili gayrimenkul hakları, bir bütün olarak bu nesnelerin toplamına mülkiyet hakkı tek bir taşınmaz şey olarak kaydedilir ”(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133.1. Maddesi).

Birleşik taşınmaz külliyesi, fiili taşınmazların yanı sıra taşınabilir şeyleri de (diğer şeyleri) içeren yeni bir hukuki yapıdır. Bu arada yasa, hangi taşınırların tek bir taşınmaz kompleksinin parçası olabileceğini doğrudan belirtmez. Bölünemez şeylerle ilgili kurallar, birleşik taşınmaz kompleksleri için geçerlidir.

Örneğin, üretim komplekslerinin üretim ekipmanlarını, kazanları, kabloları, boru hatlarını, yani kendi içinde hareketli olan, ancak bu durumda gayrimenkul ile fiziksel bir bağlantısı olan ve ortaklaşa amaçlanan şeyleri içerebileceğini varsaymak mantıklıdır. üretim faaliyetleri. Aynı zamanda, üretim faaliyetlerinde kullanılmasına rağmen fiziksel olarak genel sisteme bağlı olmayan ve herhangi bir zamanda geri çekilebilen envanter veya diğer şeyler gibi tek bir gayrimenkul kompleksinin bileşimine dahil etme olasılığı. önyargı, şüphe uyandırır.

Tek bir mülk kompleksi kavramı, bir işletmenin aksine, münhasır hakları, borçları ve alacak haklarını içermez. esas sebep bu tür hakların özne ile ilişkili olması - medeni hukuk ilişkilerinin bir nesnesi olarak taşınmaz kompleksi ile değil, teşebbüs haklarının sahibi.

Genel olarak, şeylerin bütünlüğünü tek bir taşınmaz kompleks olarak tanımak için birkaç koşul vardır.

İlk olarak, tüm nesnelerin tek bir amacı olmalıdır, örneğin üretim faaliyetlerine yönelik olmalıdır. Başka bir deyişle, bu, rastgele bir bireysel mülk türleri kümesi değil, sistemde bulunan belirli bir özellik kümesidir.

İkinci olarak, tüm nesneler ya aynı arsa üzerinde yer almalı ya da fiziksel veya teknolojik olarak ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olmalıdır. Bu durumda, birkaç arsa üzerinde bulunabilirler.

Üçüncüsü, bu şeylerin toplamına tek bir taşınmaz şey olarak sahip olma hakkı, birleşik devlet gayrimenkul hakları ve onunla yapılan işlemler siciline kaydedilmelidir (bundan sonra - USRR).

Bu nedenle, şeylerin bütününü tek bir taşınmaz kompleks olarak kabul etmek için, bunların hem fiili hem de yasal birlikteliği gereklidir.

Gerçek çağrışım, birkaç hareketli ve taşınmaz şeyin, ayrı ayrı kullanıldıklarında imkansız olan belirli bir amaca ulaşmak için kullanılmalarına izin veren böyle bir ara bağlantısını içerir.

Aynı zamanda, gerekli resmi birlik, yani, sahipliklerinin tek bir nesne olarak tescili.

Bir arsa, tek bir emlak kompleksinin zorunlu bir unsuru değildir.

Hareketli nesneleri birleştiren tek bir karmaşık nesneyi seçme ihtiyacı üzerine

ve taşınmaz şeyler, uzun zamandır söyleniyor. Özellikle, Rusya Federasyonu Medeni Mevzuatının Geliştirilmesi Konsepti, Rusya Federasyonu Medeni Kanununa, aynı zamanda teşebbüsün yerini alması beklenen yeni bir medeni haklar nesnesi olarak bir teknolojik mülkiyet kompleksi dahil etme ihtiyacını sağlamıştır. bir emlak kompleksi olarak Kavramda, teknolojik özellik kompleksinin karmaşık veya bileşik bir şey olduğu varsayılmıştır (madde 3.7.3, bölüm 4). Aşağıdakiler böyle bir nesnenin gerekli özellikleri olarak adlandırıldı: 1) çeşitli taşınır ve taşınmaz malların tek bir ekonomik amaç ile birleşmesi; 2) mülk kompleksine dahil olan gayrimenkul nesnelerinin (nesnelerin) bulunduğu bir arsanın (arsanın hakları) bileşimindeki varlığı.

İlk olarak, 47538 sayılı Kanun Tasarısı 6 “Rusya Federasyonu Medeni Kanununun Birinci, İkinci, Üçüncü ve Dördüncü Bölümlerinde ve Rusya Federasyonu'nun Bazı Yasama Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair” (bundan sonra kanun taslağı olarak anılacaktır) tek bir mülk kompleksi olarak adlandırılan bir nesnenin sivil dolaşıma girmesi için sağlanmıştır. Ayrıca, başlangıçta buna ayrı bir madde ayırması değil, hükümleri Sanatın 2. paragrafında tek bir mülk kompleksine yerleştirmesi gerekiyordu. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 130'u. Ancak, bu kavramın tanımının Sanatta yer almasına rağmen. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133.1'i, tasarıda verilen tanımı neredeyse kelimesi kelimesine tekrarlıyor, aralarında birkaç fark var.

Tasarı metninde, tek bir mülk kompleksi, tek bir amaç için birleştirilen bir dizi bina, yapı ve diğer benzer nesneler olarak anlaşıldı. Son versiyonda, benzer nesneler başka şeylerle değiştirildi. Son ifade daha başarılı görünüyor, çünkü tasarının bina ve yapılara benzer nesnelerle ne kastedildiği, özellikle taşınabilir şeylerin onlara atfedilip atfedilemeyeceği açık değil.

Ayrıca, yasa tasarısı, tek bir mülk kompleksinin mülkiyetinin tek bir taşınmaz olarak devlet tescilini doğrudan gerektirmedi.

Aynı zamanda, USRR'de birkaç şeyin böyle bir kombinasyonunu tek bir taşınmaz şeye yansıtması gerekiyordu, bu aslında aynı anlama geliyordu.

Ayrıca, tek bir gayrimenkul kompleksi kavramının getirilmesine rağmen, bir mülk kompleksi olarak işletmenin (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. Maddesi) de medeni hakların bir nesnesi olarak korunduğu belirtilmelidir.

ALINTI:“Hakların nesnesi olarak bir girişim, girişimci faaliyetler için kullanılan bir mülk kompleksi olarak kabul edilir. Bir mülk kompleksi olarak bir bütün olarak işletme gayrimenkul olarak kabul edilir ”(Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 132. maddesinin 1. fıkrası).

Böylece, Kavram'a göre yapılması gerektiği gibi, bir nesnenin yerine başka bir nesnenin konması söz konusu değildi. Aynı zamanda, bu yapılar arasında bariz bir benzerlik vardır ve şu an bu özelliklerin nasıl ilişkilendirileceği açık değildir.

Yasa koyucunun tutarsızlığı, arsanın tek bir kompleksin oluşumundaki rolü sorununda da izlenir. Böylece, Kavram, böyle bir nesnenin zorunlu bir unsuru olarak bir arsa olarak adlandırdı. Ancak, Sanattan. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133.1'i, bir arsanın her zaman tek bir taşınmaz kompleksin zorunlu bir unsuru olduğunu doğrudan takip etmez.

Sonuç olarak, arsanın temel unsur olduğu ve üzerinde bulunan her şeyin onun aksesuarları veya iyileştirmeleri olduğu tek bir şey ilkesinin mevzuatına kademeli olarak girişten bir sapma gözlemleyebiliriz.

Tek bir emlak kompleksinin tasarımı, karmaşık nesnelerin cirosunu basitleştirecektir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanununda, tek bir emlak kompleksinin medeni dolaşıma girmesine ilişkin değişiklikler, çeşitli sorunları çözmeyi amaçlamaktadır.

İlk olarak, sözde doğrusal nesnelerin (demiryolları, enerji hatları, boru hatları) modu sorunu çözüldü. Daha önce, taşınamaz şeyler olarak sınıflandırılmaları, örneğin iletim hatları, ekipman, çeşitli sistemler gibi hem taşınmaz hem de taşınabilir birçok şeyi içerdiğinden bazı zorluklara neden oldu. Mevzuatın net bir lineer tesisler listesi oluşturmaması durumu daha da karmaşıklaştırdı. Yalnızca birkaç endüstri eylemi, belirli türdeki doğrusal nesnelerin bir göstergesini içerir ve ayrıca bunların belirlenmesi için bazı kriterler belirler. Özellikle, 21 Aralık 2004 tarihli 172-FZ sayılı “Arsaların veya Arsaların Bir Kategoriden Başka Bir Kategoriye Aktarılması Hakkında” Federal Yasasına göre, yollar, elektrik hatları, iletişim hatları, petrol, gaz ve diğer boru hatları anlamına gelir. , demiryolu hatları ve diğer benzer yapılar (madde 6, bölüm 1, madde 7).

7 Temmuz 2003 tarihli ve 126-FZ sayılı Federal Kanun “İletişim Üzerine”, hat kablosu iletişim tesislerini gayrimenkul olarak sınıflandırır (madde 1, madde 8). "Doğrusal kablo yapıları" terimi, kanunda teknolojik olarak tek bir bütün oluşturan bir dizi heterojen taşınmaz şey olarak tanımlanmaktadır. Aynı zamanda, aynı anda aşağıdaki özelliklere sahip fiziksel devreler (kablolar) ile bağlanmaları gerekir:

İşlevsel ve teknolojik bağlantılılığın mevcudiyeti;

Amaçları, bir iletişim kablosu yerleştirmek için genel bir amaç için kullanılmaktır;

Uzunluğun varlığı (uzunluk).

Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu, elektrik hatları (doğrusal kablo yapıları dahil), iletişim hatları, boru hatları, yollar, demiryolu hatları vb. gibi nesneleri anlar (Madde 1, Madde 11).

21 Temmuz 1997 tarih ve 122-FZ sayılı Federal Kanun “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla Yapılan İşlemler Hakkında” (bundan böyle - 122-FZ sayılı Kanun), doğrusal bir nesneyi belirlemek için tek kriteri belirler - karmaşık veya bölünmez şey (Madde 9'un 1. maddesi).

Uygulamada, yeni inşa edilmiş bir lineer tesisin mülkiyetinin tescili için yetkili organa başvururken, başvuranlar genellikle bir ret aldı ve böyle bir ret talebini yasadışı olarak kabul etmek için bir başvuru ile tahkim mahkemesine başvurmak zorunda kaldılar.

UYGULAMA. Şirket, PKU sitelerinin anten yapılarının mülkiyetinin devlet tescili başvurusu ile Rosreestr'e başvurdu. Rosreestr, sunulan kadastro pasaportunun, içinde belirtilen PKU sitelerinin anten yapılarının, teknolojik olarak tek bir bütün oluşturan, fiziksel devrelerle birbirine bağlanan tek bir taşınmaz şey kümesi olarak tanımlanmasına izin vermediğini öne sürerek bu yapıların devlet tescilini reddetti. (kablolar). Şirket, mahkemede Rosreestr'in reddine itiraz etti. Tahkim Mahkemesi, ihtilaflı yapının ve tüm bileşenlerinin, işlevsel ve teknolojik olarak birbirine bağlı tek bir teknolojik sürece dahil olduğunu belirterek, başvuranın iddiasını tatmin etmiştir. Ayrıca mahkeme, kullanım oluşturan parçalar binalar ayrı ayrı gerçekleştirilen genel işlevi sürdürürken imkansızdır (A40-6408/11-145-72 sayılı davada 25 Aralık 2012 tarihli Moskova Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı).

Başka bir durumda, tahkim mahkemesi, bir kablo hattına hakların devlet tescilini reddetmeyi yasadışı buldu. Mahkeme, bu yapının karmaşık, zemine sıkı sıkıya bağlı ve amacına orantısız bir zarar vermeden hareket ettirilmesinin imkansız olduğu sonucuna varmıştır (Beşinci Tahkim Mahkemesi'nin 04.06.2012 tarih ve A51-13589 sayılı kararı) /2011).

İkinci olarak, söz konusu değişiklikler enerji tesisleri, kamu hizmetleri, ulaşım, iletişim ve diğer altyapı tesislerinin devrini kesin olarak basitleştirecektir. Şu anda, bu tür nesnelere ilişkin haklar, bunların bir parçası olan bireysel gayrimenkul nesnelerine ilişkin hakların devlet tescili yoluyla resmileştirilmiştir. Bu yaklaşım büyük ölçüde mahkemeler tarafından desteklenmektedir.

Üçüncüsü, birkaç hareketli ve taşınmaz şeyi tek bir karmaşık şey olarak tanıma olasılığı vardır. büyük önem arazi haklarını alırken

Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 36'sı, örneğin, sağlanan arsanın büyüklüğünü haklı çıkarırken. Daha önce, bu tür nesnelerin sahipleri, ortak bir işlevsel amaçla birleştirilen hareketli olanlar da dahil olmak üzere heterojen unsurların toplamının, çalışması sadece bir kısmını değil, tüm arsayı gerektiren tek bir kompleks olduğunu mahkemede kanıtlamak zorundaydı. gayrimenkul tarafından işgal edilmiştir.

UYGULAMA.Şirket, Federal Mülkiyet Yönetim Ajansı'nın eylemsizliğinin yasa dışı olarak tanınması başvurusuyla tahkim mahkemesine başvurdu. Gerçek şu ki, yönetim kurulu Sanat'ı kabul etmedi. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 36'sı, bu terim, şirkete, şirketin sahip olduğu gayrimenkul nesnelerinin işgal ettiği bir arsa sağlama kararıdır. Federal Mülk Yönetim Ajansı, şirketin operasyon için gayrimenkul sağlama ihtiyacını doğrulayan belgeler sunmadığına inanıyordu. toplam alan ile 44.473 metrekare 107.932 metrekare alana sahip m arsa. Mahkeme, belirtilen arsa üzerinde bina ve yapılara ek olarak, elektrik hatları, iletişim hatları, boru hatları, yollar, araba yolları, platformlar ve kaldırımların bulunduğunu savunarak başvuranın yanında yer aldı ve toplumun taleplerini yerine getirdi. Bitki çevre boyunca çitle çevrildi. Mahkeme, adı geçen mülkün, tesisin işletilmesi için gerekli olan tek bir mülk kompleksi olduğu sonucuna varmıştır (A52 -3960/2011 sayılı davada 27 Ağustos 2012 tarihli Kuzey-Batı Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı) .

Başka bir durumda, şirketin pazar binaları ve yapıları kompleksi (idari ve alışveriş merkezi, konteynırlar, kafeler, ticaret tezgahları, tuvalet, pazar çiti ve asfalt park yeri) altındaki bir arsanın mülkiyeti reddedildi. Federal Mülk Yönetim Ajansı, şirketin söz konusu mülkün tek bir mülk kompleksi olarak birleşik bir devlet mülkiyeti tescil belgesi eksikliğine atıfta bulundu. Mahkeme böyle bir reddi yasadışı ilan etti (A70-1028 / 9-2005 sayılı davada Batı Sibirya Bölgesi Federal Antimonopoly Servisi'nin 24 Ağustos 2006 tarihli kararı).

Davalardan birinde, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, bir yapının ortak bir işlevsel amaçla birleştirilen heterojen unsurlardan (gayrimenkul ve diğerleri) oluşan tek bir nesne olabileceğini de belirtti. Aynı zamanda, bireysel gayrimenkul nesnelerinin mülkiyetinin tescili, tek bir nesne olarak kullanımını etkilemez ve bir arsanın tüm bölge altında özelleştirilmesini engellemez. Bu durumda, Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı, bu tür tesislerin, özel olarak donatılmış alanlar içeren stadyumları içerdiğini belirtti. çeşitli tipler gayrimenkul ve diğer unsurlar dahil olmak üzere spor ve destekleyici altyapıları (A56-50083/2008 sayılı davada 20 Ekim 2010 tarihli karar).

"Tek taşınmaz kompleksi" terimini yasallaştırmanın bir başka avantajı da, birden fazla taşınır ve taşınmaz tek bir mülk kompleksinde birleştirildiğinde, bunlardan birinin mülkiyetinin üçüncü bir kişi tarafından tanınmasının imkansız hale gelmesidir.

UYGULAMA.Şirket, tek bir komplekste yer alan binaların mülkiyetinin bağımsız gayrimenkul nesneleri olarak tanınması için, onları kendi başına inşa ettiğini öne sürerek talepte bulundu. Mahkeme, davacı tarafından inşa edilen bina ve yapıların,

niteliksel iyileştirmeye yönelik ekonomik yardımcı karakter fonksiyonel özellikler iyileştirilmesi ve kullanım verimliliği açısından ana amaç. Bu, bu nesnelerin işleyişinin ayrılmaz doğasını tek bir kompleks (çözüm) olarak gösterir. Tahkim Mahkemesi 26 Temmuz 2007 tarihli Karelya Cumhuriyeti, dava No. A26-1751/2007).

Sanat hükümlerini analiz ederken. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 133.1'i, cevapları henüz mevzuatta yer almayan bazı sorular da ortaya çıkmaktadır. Örneğin, hangi belgenin tek bir gayrimenkul kompleksinin tüm maddi ve teknik özelliklerini yansıtacağı tam olarak belli değil. Teknik pasaport bu şekilde değerlendirilebilir mi? Halihazırda mevzuat, hat-kablo iletişim tesisleri için teknik pasaportların hazırlanmasını öngörmektedir. Bu belgeler, lineer kablo yapısının konumu, genel özellikleri (uzunluk veya alan, gözetimsiz rejenerasyon ve büyütme noktalarının sayısı, su bariyerlerinden geçen kabloların sayısı, kilometre cinsinden kablo kanallarının uzunluğu, kablo görüntüleme cihazlarının sayısı) hakkında bilgileri yansıtır ( telefon kuyuları)). Bu gereklilikler, 11 Şubat 2005 tarihli ve 68 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nde “Devlet Mülkiyet Tescili ve Doğrusal Kablo İletişim Tesislerine Diğer Gerçek Haklar Hakkında” Kararında ve ayrıca 90 No.lu Siparişte yer almaktadır. 2 Ağustos 2005 tarihli Rusya Bilgi ve İletişim Bakanlığı “Doğrusal kablolu iletişim tesisinin teknik pasaportunu doldurma talimatlarının onaylanması üzerine”.

Aynı zamanda, bir grup şeyi tek bir taşınmaz kompleks olarak tanıma mekanizmasının ne olacağı da tam olarak açık değildir. Ciroyu basitleştirmek için, tek bir gayrimenkul kompleksinin yasal rejimi son derece esnek olmalı ve sahibinin kendi inisiyatifiyle hem kurmasına hem de değiştirmesine izin vermelidir. Başka bir deyişle, mülkün sahibi yalnızca nesneleri tek bir taşınmaz kompleks halinde birleştirmekle kalmaz, aynı zamanda rejimini sona erdirebilir, bileşenlere ayırabilir ve kompozisyonunu oluşturan bireysel unsurların mülkiyetini kaydedebilir.

Şu ana kadar birleşik taşınmaz kompleksinin hakkının tescil belgesinde nasıl isimlendirileceği konusunda bir netlik yok. Belki de böyle bir sertifika, kompleksi oluşturan nesnelerin bir listesini içerecektir, tıpkı bir odanın mülkiyet belgesinin arkada bu odayı oluşturan odaların bir listesini içermesi gibi.

Her durumda, söz konusu yeniliklerin başarısı, öncelikle, tek bir taşınmaz kompleksi olarak böyle yeni bir hak nesnesinin ortaya çıkmasıyla ilgili mevcut mevzuatta ne kadar hızlı ve verimli bir şekilde değişiklik yapılacağına bağlıdır.

YARGI UYGULAMASI, ŞEYLER TEK AMAÇ İÇİN KULLANILIYORSA KARMAŞIK OLANI KABUL EDER

Daha önce yürürlükte olan mevzuat, mülkiyet kompleksini medeni hakların bir nesnesi olarak tanımıyordu ve bu nedenle, şeylerin bütününü tek bir karmaşık şey olarak kabul etmede bazı zorluklar vardı. Aynı zamanda, bir teşebbüs olarak böyle bir mülkiyet hakları nesnesinin mevzuatında bulunması, bir durum

kolaylaştırmadı. Uygulamanın gösterdiği gibi, bu tasarım aslında kullanılmamaktadır. Ek olarak, "işletme" kavramının tanımında, mülk bileşenine çok fazla vurgu yapılmaz, ancak müşteri çemberinin ve işletme sahibinin yükümlülüklerinin faaliyetleriyle ilişkili olduğu üretim bileşenine vurgu yapılır. birincil öneme sahiptirler.

Bununla birlikte, buna rağmen, içtihat, belirli koşullar altında, birbirine bağlı birkaç şeyin tek bir mülk kompleksi oluşturabileceği gerçeğinden hareket etti. Adli işlemlerde, şeylerin bütünlüğünü tek bir mülk kompleksi olarak tanımanın koşullarını belirleme girişimleri de vardır. Bu koşullar şunları içeriyordu:

Tek bir ekonomik amacın varlığı (A43-5163 / 2011 sayılı davada 06/08/2012 tarihli Volga-Vyatka Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı);

Üretime yönelik bir altyapı oluşturmalarına izin veren tek bir işlevsel amaca sahip şeylerin varlığı (A46-3472 / 2011 sayılı davada 03/02/2012 tarihli Batı Sibirya Bölgesi Federal Antimonopoly Hizmetinin kararı);

Tek bir teknolojik süreçle bağlantı (A51 1888/2007 sayılı davada Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 03/01/2011 tarihli kararı);

Tek bir teknolojik süreç sağlama yeteneği (A51-4475 / 2011 sayılı davada Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesinin 08/02/2012 tarihli kararı);

Tek bir bölünmez üretim sürecine katılım (21 Şubat 2013 tarihli Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesinin A40-17239 / 12-121-174 sayılı davada belirlenmesi).

Bazı durumlarda mahkemeler, site kompleksinin bir teknik pasaport, bir envanter ve kadastro numarası, tesisin bir inşaat ve işletmeye alma tarihi olması gerektiğini de belirtmişlerdir (İkinci Temyiz Mahkemesinin 20 Şubat 2006 tarihli, No. A82-18908 / 05-1 07-12).

Ayrıca adli uygulamada, bir mülk kompleksinin tek, bölünmez bir gayrimenkul nesnesi olarak devlet tescili ihtiyacı hakkında bir görüş vardır (No. AZZ- 544/2010).

Gördüğünüz gibi, şeylerin tek amacı, bunları ortak bir hedefe ulaşmak için kullanma olasılığı ön plana çıkıyor.