¿Qué es un complejo inmobiliario completo? Complejo inmobiliario

La parte principal de las relaciones jurídicas civiles es de carácter patrimonial, teniendo uno u otro bien como objeto de giro. La propiedad en sí es un conjunto de cosas pertenecientes al sujeto de derecho civil, derechos reales y obligaciones.

Al mismo tiempo, la división de cosas en muebles e inmuebles tiene un significado legal muy importante (artículo 130 del Código Civil de la Federación Rusa). Un tipo especial de bienes inmuebles son los complejos de cosas muebles e inmuebles interconectados que se utilizan para propósito general como un todo. Complejo inmobiliario no es un conjunto aleatorio de tipos individuales de propiedad, sino un cierto conjunto de propiedad ubicado en el sistema, que se utiliza para un propósito general (único).

En vista del hecho de que los complejos de propiedad están destinados a ser utilizados para un propósito general, pueden clasificarse como cosas complejas. Tales cosas forman un todo único (Artículo 134 del Código Civil de la Federación Rusa).

Aunque el complejo de propiedad en este caso determina un fenómeno más amplio que una cosa compleja (esta última consiste en cosas reales, en efectivo, y el complejo de propiedad está formado no solo por cosas, sino también por otra propiedad), en este caso consecuencias generales cuando se realicen transacciones con complejos de bienes, así como transacciones con cosas complejas, donde el efecto de una transacción con tal cosa se extienda a todos sus componentes. Es decir, podemos concluir que la empresa es un tipo especial de cosa compleja.

EN circulación civil Hay dos tipos de complejos de propiedad: empresa y condominio. Considerémoslos con más detalle.

Empresa. La definición de una empresa como objeto de circulación civil se encuentra en el Código Civil de la Federación Rusa:

“Una empresa como objeto de derechos se reconoce como un complejo de propiedad utilizado para la implementación actividad empresarial.

La empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario se reconoce como bienes inmuebles ”(Artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa).

Una empresa como objeto de derechos de propiedad, como objeto de circulación civil, no es sólo un conjunto abstracto de “cosas” o una combinación de ellas. Una empresa es, ante todo, un complejo de propiedad, que incluye, junto con bienes inmuebles (principalmente terrenos y sus partes, edificios, estructuras) y muebles (equipo, inventario, materias primas, productos terminados), obligaciones de reclamo y uso , deudas (obligaciones), así como algunos derechos exclusivos - a las designaciones que individualizan la empresa, sus productos, obras y servicios (razón social, marcas registradas, marcas de servicio), otros derechos exclusivos . Por ejemplo, en estados con un orden legal y tradiciones establecidas, las empresas a menudo incluyen la llamada "clientella", el derecho a renovar el arrendamiento de bienes inmuebles, oportunidades, etc., es decir, vínculos económicos estables con los consumidores de sus productos o servicios, que muchas veces pueden ser de importancia decisiva en una economía de mercado competitiva.

En algunos casos, la clientela se separa de las posibilidades, es decir, la capacidad de la empresa para tener clientes en el futuro. Las oportunidades se definen como las perspectivas de la empresa estimadas en términos monetarios.

En la economía, los conceptos se usan a menudo: "un lugar en el mercado", "lucha por un lugar en el mercado", que, en primer lugar, constituye relaciones establecidas, clientes regulares, por los cuales a veces hay una lucha intransigente ( y constante). Los elementos intangibles nombrados se pueden combinar concepto general buena voluntad

Sólo se reconoce como empresa el complejo inmobiliario que se utiliza para actividades empresariales.

Este complejo, en principio, incluye todo el conjunto de bienes destinados a las actividades de la empresa.

La actividad empresarial es una actividad independiente llevada a cabo por cuenta propia y riesgo, encaminada a la obtención sistemática de beneficios derivados del uso de la propiedad, la venta de bienes, la realización de trabajos o la prestación de servicios por personas registradas en esta calidad en la forma prescrita por ley.

También se debe estar de acuerdo con la opinión de V. N. Tabashnikov de que “un complejo de propiedad utilizado sin el propósito de obtener ganancias no forma una empresa. Entonces, por ejemplo, un complejo médico utilizado por un policlínico ( agencia del gobierno) Para proveer atención médica los ciudadanos en el marco del seguro médico obligatorio no pueden ser reconocidos como una empresa. El mismo centro médico utilizado por una organización comercial con fines de lucro ya es un negocio”.

También debe señalarse que el término "empresa" en sí mismo se usa con bastante frecuencia para referirse no solo a los objetos del derecho (es decir, al complejo de propiedad), sino también a algunos tipos de entidades legales, que son sujetos de circulación de derecho civil.Así, el Código Civil reconoce a las empresas estatales, municipales y estatales como uno de los tipos de personas jurídicas.(Artículos 113-115 del Código Civil de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, el mismo término se utiliza para referirse a cierto tipo de objeto de derecho. Es en este sentido que estamos hablando de una empresa en Artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa.

La empresa es, en esencia, una especie de unidad de producción, dotada de personalidad jurídica civil y que opera en el mercado. Esto sucede principalmente porque nuestro estado no siempre puede utilizar las conocidas formas organizativas y legales de las personas jurídicas (por ejemplo, la forma sociedades anónimas) para organizar la gestión de los bienes de propiedad pública. Fue como resultado de esto que apareció una estructura legal bastante artificial de la empresa como sujeto de derecho.

Dado que los derechos, incluidos los incluidos en la lista que acabamos de mencionar, sólo pueden pertenecer a aquellos a quienes el legislador considera sujetos, es bastante obvio que, en primer lugar, se trata de empresas reconocidas como personas jurídicas, que es decir, estatales y municipales, así como empresas unitarias de propiedad estatal.

Además, esta educación es una empresa que no está incluida orgánica y plenamente en sistema económico, en su circulación civil. Por supuesto, el Código Civil de la Federación Rusa implica la adopción de la Ley Federal "Sobre Empresas Unitarias Estatales y Municipales", que contendrá las normas que rigen las actividades de las empresas como entidades legales, incluidas las relacionadas con la provisión de propiedad a estos entidades, con un aumento de la eficiencia en la gestión, responsabilidad, etc.

También cabe señalar que el estado ahora ha tomado el camino de reducir el número de estados empresas unitarias.

Por ejemplo, en la República de Tatarstán a principios de 2001 había alrededor de mil empresas unitarias estatales. Pero, en los próximos años, según los planes del Ministerio Republicano de Tierras y Relaciones Inmobiliarias, no debería haber más de veinte.

La empresa misma es, en su esencia, objeto de los derechos de propiedad de los complejos fijados en el balance de las respectivas personas jurídicas, pero al mismo tiempo continúan siendo objeto de los derechos de propiedad de sus fundadores. En consecuencia, una empresa, como complejo directamente de propiedad (y como objeto de giro), en ningún caso puede convertirse en sujeto de derechos de propiedad, es decir, en propietaria de sí misma. De esto podemos concluir que la opinión sobre la posibilidad de propiedad de "colectivos de trabajo", "derechos de propiedad de los trabajadores" y "su propiedad colectiva" de cualquier parte de la propiedad de la empresa carece de fundamento alguno. Toda esta propiedad sigue siendo propiedad del fundador. .

Todas las demás "empresas", es decir, las empresas que constituyen el objeto de los derechos de otros propietarios, también pueden ser un complejo de varios tipos de propiedad. En este caso, junto con un conjunto de cosas, sólo pueden transmitirse al adquirente aquellos derechos y obligaciones que pertenecían al dueño de la empresa, y sólo los que se encuentran entre los enajenados. Por ejemplo, al vender una empresa, las licencias que antes pertenecían al vendedor no pasan al nuevo propietario.

En el marco de la regulación del derecho civil, es muy importante seguir de manera clara y uniforme las interpretaciones del concepto de empresa como sujeto especial de derecho y objeto de derecho. La confusión de estos conceptos puede ser muy triste.

El tribunal de arbitraje consideró el caso sobre el reclamo de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) contra una sociedad anónima (JSC) sobre la aplicación de las consecuencias de la invalidez de una transacción nula. Se concluyó un contrato para la compraventa de una empresa: un complejo comercial entre LLC y JSC. Según el demandante, el vendedor en virtud del contrato de compraventa, dicha transacción es nula debido al hecho de que la celebración del contrato sobre la venta de todos los bienes de la LLC sin tomar simultáneamente una decisión sobre la liquidación de la LLC violó las disposicionesinciso 1 del artículo 48 Código Civil de la Federación de Rusia, que establece como característica obligatoria de una entidad legal la presencia de propiedad separada que asegure sus actividades legales. El tribunal, al negarse a satisfacer los reclamos, señaló correctamente que la presencia de propiedad de la LLC sobre la base de la propiedad no es un signo de una entidad legal, y la propiedad de una entidad legal no se limita a objetos reales, pero incluye dinero en efectivo ubicado en las cuentas de una persona jurídica. Por lo tanto, el reclamo especificado podría aparecer solo como resultado de un malentendido de cómo están conectados el sujeto de derecho (persona jurídica) y la empresa (complejo de propiedad).

La interpretación de la empresa como objeto de derechos prevalece también en el derecho civil y comercial extranjero. En varios países del continente sistema legal al definir una empresa, se utiliza el concepto de "comunidad jurídica especial", que consiste en la totalidad de la propiedad de la empresa (Italia), o la mayor parte de ella (Bélgica, Francia). En Bélgica y Francia, esta comunidad no incluye los pasivos inmobiliarios y societarios, que tienen un régimen jurídico especial. En Alemania, una empresa reconoce la totalidad de la propiedad, incluidos los bienes raíces, las deudas y los créditos. En el Código Comercial Uniforme de los Estados Unidos (Sección 6)

regula de manera especial el procedimiento de "venta compleja", en el cual la empresa incluye sus bienes en forma de equipos, materiales, bienes, otros bienes muebles corporales e incorporales.

Al mismo tiempo, en algunos países se reconoce a la empresa como sujeto de derecho civil y comercial. Por ejemplo, en Liechtenstein, algunos países de América Latina, un individuo tiene derecho a crear una sociedad de responsabilidad limitada, que puede actuar de forma independiente como sujeto de derecho en la circulación de la propiedad.

El sujeto de las transacciones sólo puede ser objeto de derechos, es decir, aquellos beneficios materiales y espirituales, sobre los cuales los sujetos entablan relaciones jurídicas. Una empresa puede ser objeto de transacciones de derecho civil, actuando únicamente como objeto de derechos civiles. Es en este sentido, en mi opinión, que el término "empresa" debería usarse en el futuro en relación con la ley rusa.

Una empresa como complejo inmobiliario es algo complejo. Esta clasificación de una empresa como cosa compleja supone que la operación de la transacción, cuyo objeto es la empresa, se extiende a todas sus partes constituyentes. Esta regla de derecho es dispositiva, y por tanto el acuerdo de las partes puede disponer lo contrario: la exclusión de ciertas cosas que suelen formar parte de una “cosa compleja” .

En otras palabras, en la circulación de las cosas, en los complejos particulares de propiedad, el objeto del derecho puede ser no sólo la empresa en su conjunto, sino también su parte. Al mismo tiempo, la condición esencial de la transacción es la lista de bienes incluidos en esta parte. Además, bajo el concepto de "empresa" como un complejo de propiedad, cae incluso una parte como, por ejemplo, un taller separado. Pero no solo como un objeto inmobiliario, sino con su equipo, personal, fuentes de materias primas, componentes, etc. Eso es, de hecho, ser parte de una empresa existente (o, en otras palabras, una parte en movimiento) .

Actualmente, las transacciones que involucran a empresas se realizan no solo en el marco de las relaciones de privatización o en relación con la quiebra de deudores, propietarios de empresas. Las empresas como complejos de propiedad pueden ser objeto de muchas transacciones (actos y acuerdos unilaterales). Las empresas se venden, compran, arriendan, hipotecan, heredan. El procedimiento para concluir y ejecutar estas transacciones, así como sus consecuencias, debe ser conocido por los participantes en estas relaciones, aunque solo sea porque los errores cometidos en el curso de tales transacciones, debido al alto costo de los objetos, pueden causar importantes pérdidas de propiedad. para las fiestas

Cabe señalar que la posibilidad de participación de una empresa como objeto de circulación civil hoy es más potencial que real. Esto se debe a la falta de práctica entre los empresarios de transacciones con empresas y la complejidad del procedimiento para realizar transacciones, en particular, en las etapas de evaluación de una empresa, procesamiento de una transacción y registro de derechos en transacciones con una empresa.

Por ejemplo, en Moscú durante el primer año de existencia de los órganos de justicia para registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, solo hubo una transacción para la venta de la empresa. Aunque durante el mismo período, el número de transacciones con instalaciones industriales dispares fue incomparablemente grande.

Es decir, para el comprador de hoy, el interés es simplemente el bien inmueble en sí, y no sus otros activos y pasivos. En este caso, los nuevos propietarios prefieren dividir la empresa en partes (tiendas, almacenes, garajes, etc.) y comprar la misma empresa con estas partes "sin vida" como bienes inmuebles.

Esto sugiere que en la actualidad, en la situación económica actual, las empresas vendidas muy rara vez son de interés como complejos inmobiliarios. Desafortunadamente.

Condominio. Es otro tipo de complejos inmobiliarios.Condominio (nuevo latín condominio, del latín con (cum) - juntos, al mismo tiempo y dominium - posesión, poder) en la comprensión del derecho civil -propiedad comun. Se trata de una “Asociación de propietarios de un mismo complejo de bienes inmuebles del sector de la vivienda (propietarios), dentro de cuyos límites cada uno de ellos, en derecho de propiedad privada, estatal, municipal o de otra índole, posee viviendas (apartamentos , habitaciones) y (o) locales no residenciales en edificios residenciales, incluidos los anexos, así como otros bienes inmuebles directamente asociados con un edificio residencial, que es propiedad común de los propietarios y sigue el destino del derecho de propiedad del propietario. y (o) locales no residenciales.

El concepto de condominio en el sentido del derecho civil no debe confundirse con el conceptoen ley Pública, donde condominio significa copropiedad, es decir, ejercicio conjunto del poder supremo sobre el mismo territorio por dos o más estados.

De las disposiciones de la Ley Federal se desprende que se reconoce como condominio un solo complejo de bienes inmuebles, que incluye un terreno dentro de los límites establecidos y un edificio residencial ubicado en él, otros objetos inmuebles en los que se separan partes destinadas a viviendas y otros fines (locales) están ubicados en una propiedad privada o pública de un círculo específico de propietarios, y las partes restantes (propiedad) - en su propiedad compartida común .

La base para la creación de condominios puede ser: privatización del parque de viviendas en Edificio de apartamentos, reorganización de constructoras de viviendas y cooperativas de vivienda, creación de un condominio en un edificio residencial en construcción por parte de sus futuros propietarios, asociaciones de propietarios en áreas residenciales de edificios de baja altura (terrenos con uso permitido para desarrollo individual). En estos casos, los propietarios privados de apartamentos individuales deben explotar conjuntamente la propiedad que ha pasado a ser de su propiedad común: ascensores, áticos, sótanos, cuartos de servicio, huecos de escaleras y escaleras, techos de casas, electricidad, agua, plomería, ingeniería y otras propiedades. Y, lo que es muy importante, el territorio adyacente es un terreno (o partes del mismo). Toda esta propiedad no debe ser propiedad común de los propietarios, sino que debe recibir el mantenimiento, el servicio y la reparación adecuados en el momento adecuado.

Un condominio, como una empresa, al ser objeto de circulación civil, no puede ser considerado aisladamente de sus propietarios, sujetos de derecho. Es decir, no existe como un complejo de propiedad en sí mismo, sino que, en primer lugar, está asociado a sus propietarios, entidades específicas que tienen derechos reales sobre él. En otras palabras, el condominio no se pertenece a sí mismo, sino a aquellos propietarios por cuya iniciativa se creó.

Los propietarios de un condominio podrán ser, según la forma de su administración, de acuerdo con la ley federal“De las Comunidades de Propietarios” de fecha 15 de junio de 1996, N° 72-FZ (en adelante la Ley de Comunidades de Propietarios):

– los propios propietarios;

– Servicio al Cliente;

– Asociación de Propietarios;

La administración de un condominio por parte de los propietarios está directamente limitada por la ley y solo se permite en los casos expresamente previstos en el artículo 21 de la Ley HOA, cuando el condominio incluye no más de cuatro locales pertenecientes a dos, tres o cuatro propietarios diferentes.

Servicio al Cliente. En este caso, los propietarios transfieren las funciones de administración del condominio a la agencia gubernamental estatal o local autorizada del cliente para vivienda y servicios comunales.

Comunidad de propietarios. es una organización sin fines de lucrounir a propietarios de viviendas en condominio para asegurar conjuntamente la operación de un complejo inmobiliario. Esto ocurre en los casos en que los propios propietarios, por cualquier motivo, no quieren o no pueden ocuparse de la administración del condominio.

En vista de que al administrar un condominio por el servicio de atención al público, las funciones de una entidad económica se transfieren a organismos estatales o municipales, y la administración directamente por parte de los propietarios es solo un caso especial con un número reducido de participantes, el objeto de consideración de las relaciones en la formación de condominios en este trabajo se enfocará principalmente en las comunidades de propietarios.

Cabe señalar que hasta hace poco el concepto de comunidad de propietarios se identificaba con el concepto de condominio. En particular, la legislación vigente de Rusia a principios de los noventa preveía el concepto de parque de viviendas en propiedad colectiva: un fondo que es en común propiedad conjunta o común compartida de varios sujetos de propiedad privada, estatal, municipal, propiedad de asociaciones públicas.

Esta clasificación del parque de viviendas no cumplía con la nueva legislación civil.

La confusión resultante de estos conceptos en las definiciones fue corregida por el Decreto del Presidente Federación Rusa de fecha 23 de diciembre de 1993 N 2275, por la cual se aprueba el Reglamento Transitorio del condominio. Dio el concepto de "condominio" como una asociación de propietarios en un solo complejo de bienes raíces en el sector de la vivienda.

Al mismo tiempo, la Disposición fijó por separado el concepto de “sociedad” de propietarios, es decir propietarios de locales. Así, se distinguieron los conceptos de "sociedad" y "condominio".

Y, sin embargo, el Decreto no pudo reemplazar por mucho tiempo la norma legislativa, diseñada para dar una interpretación inequívoca del término "condominio". La contradicción entre la Ley de Asociaciones y la Ley de Fundamentos en cuanto a la definición de una comunidad de propietarios se resolvió con la aprobación de la Ley Federal "Sobre las Asociaciones de Propietarios" del 21 de abril de 1997, que modificó y complementó la Ley de Fundamentos.

El alejamiento de la interpretación de un condominio como una sociedad ha llevado al hecho de que un condominio ahora se considera un conjunto único de bienes inmuebles, en el que los locales individuales son de propiedad privada, estatal, municipal o de otra forma.

Una comunidad de propietarios es un tipo especial de organización sin fines de lucro. La identificación de un condominio con cooperativas de consumo también debe atribuirse a la categoría de delirios, lo que, por supuesto, es completamente infundado. No obstante, también pueden surgir comunidades de propietarios sobre la base de viviendas y cooperativas de vivienda en las que al menos un partícipe haya pagado íntegramente su parte.

Como ya se mencionó en la introducción de este trabajo, la creación de asociaciones de propietarios fue el resultado de la privatización masiva del parque de viviendas en la Federación Rusa. Es decir, el traspaso de equipamientos habitacionales de titularidad estatal y municipal a titularidad de ciudadanos y personas jurídicas. Al mismo tiempo, debido a la voluntariedad de la privatización de la vivienda, la parte de los apartamentos donde los propietarios no querían privatizarlos, los antiguos, incluidos los propietarios públicos, se han conservado.

La asociación está organizada por al menos dos propietarios, que pueden ser no solo ciudadanos, sino también otros propietarios de locales residenciales: personas jurídicas y personas jurídicas públicas. Además, por decisión de estas personas jurídicas públicas, sus empresas o instituciones unitarias también pueden convertirse en miembros de la sociedad.

El ejemplo más típico de un condominio hoy en día es un edificio de apartamentos en el que los apartamentos son propiedad de diferentes propietarios.

Sukhanov E. A. // Libro de texto de derecho civil, volumen yo "Beck", M., 1998 S. 306

Kulagin MI Capitalismo monopolista de Estado y entidad jurídica // Obras Escogidas: Colección. M., 1997. Pág. 32 Tikhomirov M. Yu. // Derecho civil. Referencia del diccionario. M. 1996. S. 250

Isakov V. B. // Comentario a la Ley "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda", M. 1999. Desde 50

Isakov V. B. // Comentario a la Ley "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda", M. 1999. Desde 50

Complejo inmobiliario

"... un complejo inmobiliario es un conjunto de objetos de bienes muebles e inmuebles que forman un todo único y entrañan su utilización para un fin tecnológico y (o) productivo común;..."

Fuente:

Orden de los Ferrocarriles Rusos del 7 de noviembre de 2008 N 150 "Sobre el procedimiento de enajenación de bienes inmuebles de los Ferrocarriles Rusos" (junto con el "Reglamento sobre el procedimiento de enajenación de bienes inmuebles de los Ferrocarriles Rusos")

"... Un complejo de propiedad (IC) es una colección de objetos inmobiliarios y equipos de producción internos y externos utilizados en el proceso tecnológico, ubicado dentro de los límites de un determinado parcela. Una vez realizado el inventario técnico y la descripción del conjunto inmobiliario, se elabora un Pasaporte Técnico del conjunto inmobiliario. Además, a pedido del titular de los derechos de autor o de una persona autorizada por él, las organizaciones de inventario técnico emiten Extractos del pasaporte técnico del complejo de propiedad ... "

Fuente:

Orden del Gosstroy de la Federación Rusa del 29 de diciembre de 2000 N 308 "Sobre la aprobación del procedimiento para compilar un conjunto de documentos para el inventario técnico de complejos de propiedad que componen el sistema de suministro de gas de la Federación Rusa, así como otros bienes inmuebles propiedad de OAO Gazprom y sus filiales"

Terminología oficial. Akademik.ru. 2012 .

Vea qué es el "Complejo de propiedades" en otros diccionarios:

Incluye toda clase de bienes de la compañía de seguros, incluida la cartera de seguros del deudor de la compañía de seguros. Para los efectos de este artículo, la cartera de seguros de una compañía de seguros incluye contratos de seguro, cuyo período de validez no es ... Terminología oficial

Registro estatal de los derechos de una empresa como complejo de propiedad y transacciones con ella- registro estatal de derechos sobre terrenos y objetos inmobiliarios que forman parte de la empresa como un complejo de propiedad, y las transacciones con ellos se llevan a cabo en la institución de justicia para el registro de derechos en la ubicación de los datos ... .. . diccionario enciclopédico- directorio del jefe de la empresa

Complejo de terrenos y propiedades- un conjunto de objetos inmobiliarios unidos por un territorio común. Ver también: Diccionario Financiero Inmobiliario Finam... Vocabulario financiero

EMPRESA- un complejo inmobiliario utilizado para actividades comerciales (cláusula 1, artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa). En el artículo mencionado, el concepto de P. se utiliza en el sentido de objeto de derechos, y debe distinguirse de una empresa unitaria como una comercial ... ... Enciclopedia de Derecho

FONDO DE INVERSIÓN MUTUA- un complejo inmobiliario sin constitución de persona jurídica, cuya gestión fiduciaria de bienes la realiza la sociedad gestora con el fin de aumentar la propiedad de la correspondiente P.i.f. Como inversores P. y. F. físico y ... ... Diccionario Enciclopédico de Economía y Derecho

Punto de cobro de peaje (estación)- un complejo inmobiliario, incluidos edificios, estructuras, sitios, equipo especial y diseñado para controlar la entrada y/o salida de una carretera de peaje (instalación vial), cobrar peajes o emitir un boleto de entrada ... ... Diccionario de construcción

fondo mutuo de inversión- un complejo inmobiliario sin constitución de persona jurídica, cuya gestión fiduciaria de bienes la realiza la sociedad gestora con el fin de aumentar la propiedad de la correspondiente P.i.f. Los particulares y... ... pueden actuar como sus inversores. Gran diccionario de leyes

CONFIANZA DE LA UNIDAD- un complejo inmobiliario sin constituir una persona jurídica, cuya propiedad es gestionada por una sociedad gestora con el fin de aumentar la propiedad del fondo. Propiedad de P.f. se forma a expensas de las contribuciones de los inversores que concluyen con el administrador ... ... Diccionario explicativo de economía extranjera

Hotel- un conjunto inmobiliario (edificio, parte de un edificio, equipamiento y otros bienes) destinado a la prestación de servicios. Las reglas aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 25.04.97 N 490, cláusula 2 ... diccionario de conceptos juridicos

objeto económico- un complejo inmobiliario utilizado para la implementación actividad económica e incluyendo edificios, estructuras, estructuras, equipo, inventario y otra propiedad. (Art. 1 de la Ley de Residuos de la República de Bielorrusia) ... Ley de Bielorrusia: conceptos, términos, definiciones

Libros

• El complejo doméstico de los príncipes Abamelek-Lazarev en la segunda mitad del siglo XIX y principios del XX. , A. S. Gruzinov. La monografía de A. S. Gruzinov está dedicada a la historia del espíritu empresarial noble durante el período de modernización industrial de la economía rusa. El objeto del estudio es un complejo inmobiliario… Comprar por 920 UAH (Ucrania solamente)
• Una empresa como un complejo de propiedad (objeto de la ley) bajo la ley de Rusia y Alemania, Andrey Vladimirovich Gribanov. 600 páginas El libro es el primer estudio completo del concepto de empresa, un objeto de las relaciones jurídicas (un objeto de los derechos ...

Un tipo especial de bienes inmuebles son los complejos de cosas muebles e inmuebles interconectados que se utilizan para propósito general como un todo. Estos incluyen negocios y condominios.

El término "empresa" se utiliza en nuestra legislación para referirse a ciertos tipos de personas jurídicas - sujetos de derecho civil. Sin embargo, en la circulación normal de la propiedad empresas son objetos, no sujetos de derecho (para más detalles, véase el párrafo 1 § 5, capítulo 8 de este volumen del libro de texto).

Como objeto de circulación civil, una empresa no es una sola cosa ni un simple conjunto de cosas, sino todo un complejo inmobiliario, que incluye, junto con bienes inmuebles (terrenos, edificios, estructuras) y muebles (equipos, existencias, materias primas, productos terminados), requisitos de derechos de responsabilidad y usar y deudas (obligadas propiedad), así como algunos derechos exclusivos (para un nombre comercial, marca registrada, etc.) (Artículo 132 del Código Civil).

En los órdenes jurídicos desarrollados, las empresas también incluyen "clientela"(buena voluntad), es decir relaciones económicas estables con los consumidores de productos o servicios, que son muy importantes en una economía de mercado competitiva. Asi que empresa operativa (empresa "sobre la marcha","negocio") suele valer más que el simple valor acumulativo "en libros" de su efectivo

Relación jurídica civil

Capítulo 11 § 2 (4)

propiedad o activos netos. La presencia de "clientella" es una característica muy importante del emprendimiento como complejo inmobiliario.

Por supuesto, el sujeto de los derechos y obligaciones relevantes es una entidad legal (u otro propietario), y no una propiedad. Por lo tanto, la ley entiende bajo la empresa como objeto, en primer lugar, la propiedad de las empresas unitarias. Sin embargo, tanto una parte de una empresa (por ejemplo, la propiedad de un taller) como una unidad de producción que no tiene personalidad civil(por ejemplo, una pequeña tienda, cafetería, hotel, estudio u otra "empresa" del sector servicios). En los casos de venta, arrendamiento, prenda u otras transacciones con dichos complejos inmobiliarios, su propietario (que, en particular, puede ser tanto una organización comercial como un empresario individual), de conformidad con los términos del contrato, transfiere al adquirente o otra contraparte no sólo cosas muebles e inmuebles, sino y relacionados con ellos sus derechos, obligaciones e incluso "clientela" (cf. párrafo 2 del artículo 132 y artículos 559, 656 del Código Civil).

Como complejo inmobiliario, una empresa no incluye necesariamente objetos inmobiliarios (terrenos, edificios, estructuras). No es inmueble por su naturaleza, sino en virtud de una disposición especial de la ley. La peculiaridad de su régimen jurídico radica no solo en la necesidad de registro estatal de las transacciones con esta propiedad, sino también en el hecho de que es un complejo de propiedad, que consta tanto de cosas como de derechos, obligaciones y otros objetos intangibles, cuyo valor total determina el valor de este objeto de rotación de propiedad y predetermina la conveniencia de hacer transacciones con él precisamente como con un complejo de propiedad, y no como con un simple conjunto de cosas y otros objetos.

Otro tipo de complejos inmobiliarios son condominio(del lat. con - común, conjunto y dominio - propiedad, es decir, propiedad común).

Un condominio es un complejo de bienes raíces, que incluye un terreno y un edificio residencial ubicado en él, en el que los locales residenciales individuales son de propiedad privada (o también pública) de propietarios específicos,

y las demás partes - en su común dominio compartido (art. 289 y 290 del Código Civil, apartado 8 del art. 1 de la Ley de Fundamentos de la Política Federal de Vivienda) 1 .

Esta situación suele desarrollarse durante la privatización de viviendas en edificios de apartamentos múltiples, cuando los propietarios privados de apartamentos individuales deben operar conjuntamente los descansos y escaleras en su propiedad común, ascensores, techos y sótanos, equipos eléctricos, de plomería y otros que sirven al edificio residencial como un todo, así como un territorio contiguo (tierra). La peculiaridad del régimen jurídico de un condominio es la imposibilidad para el propietario del local residencial de enajenar su parte en los bienes comunes del condominio separadamente de la propiedad del local residencial (inciso 2, artículo 290 del Código Civil, inciso 3, artículo 8 de la Ley de Comunidades de Propietarios), así como , y viceversa. Así, la propiedad de un departamento (otra vivienda) está indisolublemente ligada a una participación en la propiedad del inmueble del condominio (propiedad común de la casa).

Los condominios se han convertido en una forma de resolver la cuestión de la propiedad piezas comunes y equipamiento de edificios residenciales de varios apartamentos, durante cuya privatización los apartamentos individuales e incluso las salas de estar comenzaron a ser considerados por ley como objetos de derecho independientes propiedad. Por sí misma, esta solución no puede considerarse la más exitosa, ya que dichos apartamentos y habitaciones no están destinados a un funcionamiento independiente, siendo íntimamente conectados entre sí y con otras partes de la casa. El desconocimiento de esta conexión llevó a la necesidad de establecer un régimen jurídico especial para las partes y equipos comunes de los edificios residenciales (declarados como objeto de dominio común compartido de todos los propietarios de locales) y la creación de personas jurídicas especiales para su funcionamiento - propietarios de viviendas asociaciones.

Al mismo tiempo, la casa en sí (el edificio como un todo) dejó de ser una sola pieza de bienes raíces. Además, las partes comunes de la casa, de hecho, dejaron de ser cosas independientes, ya que están privadas de su transferibilidad sin conexión con las viviendas a las que sirven. Al mismo tiempo, en la práctica, los propietarios-inquilinos no experimentan graves

1 Ver también: Parte 5 del art. 1 y el art. 5 de la Ley Federal del 15 de junio de 1996 No. 72-FZ "Sobre las asociaciones de propietarios" // SZ RF. 1996. N° 25. Arte. 2963; 2002. No. 1 (parte I). Arte. 2; Núm. 12. Arte. 1093.

Relación jurídica civil

Objetos de las relaciones jurídicas civiles

Capítulo 11 § 2 (4)

interés por mantener en buen estado las áreas comunes (escaleras y descansos, ascensores, etc.), concentrando todos los esfuerzos en el funcionamiento únicamente de "la propia celda" (apartamento o habitación) 1 .

Más eficaz, como muestra la experiencia de algunos ordenamientos jurídicos desarrollados, sería el reconocimiento de un edificio de apartamentos cosa jurídicamente indivisible y por lo tanto - el objeto de la propiedad compartida de los inquilinos. En este caso, estos últimos reciben en uso (o en un derecho de propiedad limitada) los apartamentos que les corresponden y en la misma parte soportan todos los gastos necesarios para mantener la casa en buen estado 2 . Entonces la situación se simplifica y se elimina la necesidad de crear tanto condominios como comunidades de propietarios, y los inquilinos reciben un interés directo en el mantenimiento adecuado de toda la casa, y no solo de “su” apartamento. Lamentablemente, la legislación interna en esta materia ha tomado un camino diferente, dando lugar a cuestiones jurídicas y prácticas bastante complejas 3 .

En ocasiones también se plantea la idea de reconocer el solar y la edificación (edificios, estructuras, etc.) que se ubican en él como un “único objeto” (complejo inmobiliario), con el fin de garantizar

1 Mientras tanto, si alguno de ellos, por cualquier causa, no tuviere parte
en la propiedad de los bienes comunes de la casa (por ejemplo, la entrada y las escaleras), entonces
simplemente no podrá utilizar adecuadamente la vivienda que le pertenece.
La misma posibilidad de una situación tan paradójica atestigua las deficiencias
estructuras de condominio. Para locales no residenciales (por ejemplo, oficinas), donde
requisito para la creación obligatoria de un condominio y una mercancía que lo opere
no hay propietarios en la ley, tales situaciones en una serie de casos, a
Desafortunadamente, se han convertido en una realidad. Todo esto atestigua a favor del reconocimiento como objeto.
bienes raíces de la casa (edificio) como un todo, y no el residencial individual y
(o) locales no residenciales.

2 En la legislación austriaca, este enfoque se denomina “propiedad de vivienda”. Ver por ejemplo: Koziol L., Weher R. Grundriss des burgerlichen Rechts. bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Viena, 2000. S. 264-268.

3 Este camino, asociado al reconocimiento de la propiedad individual de una parte
edificio residencial (piso, apartamento, habitación) y propiedad común - en "partes comunes de un solo edificio", también conocido en los países europeos como "propiedad del piso" (Venédikov P. Nuevo derecho real. Segunda ed. Sofía, 1999. S. 116-117”; Dabovich-Anastasovska J. Piso Colección en honor a Asen Grupcha. CKonje, 2001). Su principal inconveniente es precisamente el establecimiento de un régimen jurídico diferente para accesorios estrechamente relacionados y el principal, en el que deja de existir un único objeto de propiedad de naturaleza jurídica. (Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82-83).

la unidad de su destino jurídico. Este enfoque se basa en una interpretación errónea del principio clásico de “superficies solo cedit” (todo en un terreno pertenece al propietario de este terreno), que en el derecho romano aseguraba la unidad de los derechos del propietario a varios objetos aunque están estrechamente relacionados entre sí como la cosa principal (tierra) y su pertenencia (casa) (para esta división de cosas, ver más abajo). Además, su reconocimiento impediría injustificadamente la construcción y uso de edificaciones ubicadas en suelo extranjero (otorgadas en régimen de propiedad limitada, arrendadas, etc.) 1 .

Sin embargo, existe la necesidad de reconocer como una propiedad especial complejos tecnológicos de propiedad(gasoductos con estaciones compresoras y equipos similares, plantas de procesamiento de petróleo y otras materias primas, etc.). Este complejo difiere de la empresa en que incluye solo cosas, pero no derechos y obligaciones. Al mismo tiempo, las cosas que lo componen son heterogéneas (bienes inmuebles - un terreno, edificios, estructuras; muebles - equipos, etc.), pero se combinan propósito comercial único lo que hace conveniente utilizarlo como objeto único de la rotación de bienes 2 .

Como complejos inmobiliarios, la ley también considera los fondos de inversión(fondos mutuos de inversión), que están en fideicomiso de administración de sociedades anónimas (sociedades administradoras) especialmente creadas para este fin 3 . Estos fondos representan

1 Lea más sobre el controvertido enfoque de la legislación rusa para
Para una solución a este problema, consulte: Kozyr O.M., Makovskaya A.A."Un destino" de la tierra
terreno y otros objetos inmobiliarios ubicados en él (realidad
y perspectivas) // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. 2003. No. 2. S. 96-100 y comer. Cabe señalar que el rechazo del principio de "superficies solo cedit" también tuvo lugar en varios países de Europa del Este, en particular, los países balcánicos, que en un momento adoptaron el camino socialista de desarrollo (aunque no abandonaron por completo propiedad privada de la tierra). Con el abandono de este camino, se restableció legalmente el principio de "unidad jurídica de los bienes inmuebles" (ver, por ejemplo: Havela N. Novoto hrvatsko svarno right // Colección en honor a Asen Grupcha. CKonje, 2001, p. 32).

2 El concepto de desarrollo de la legislación civil sobre bienes inmuebles.
S. 8, 29-30.

3 Parte 2 Arte. 1 y párr. 1 p.1 art. 10 de la Ley Federal del 29 de noviembre de 2001 No. 156-FZ "Sobre Fondos de Inversión" (SZ RF. 2001. No. 49. Art. 4562). Debe enfatizarse que todas las construcciones legales relacionadas con los fondos mutuos son completamente tomadas por nuestro legislador del derecho estadounidense, lo que explica todas las características de su régimen legal.

Relación jurídica civil

Objetos de las relaciones jurídicas civiles

Capítulo 11 § 2 (5)

es una propiedad (principalmente en forma de dinero en efectivo) que es propiedad común de las personas que han establecido la gestión fiduciaria de la misma y han recibido valores de la sociedad gestora - acciones de inversión. Los titulares de dichos valores tienen derecho a exigir a la sociedad gestora el "reintegro de las acciones" (es decir, la rescisión del contrato y de los pagos correspondientes) ya sea en cualquier momento (PIF "abierto"), o dentro del plazo establecido por el contrato (" intervalo" PIF), o sólo después de la expiración del contrato (fondo mutuo "cerrado"). Solo en fondos mutuos cerrados los propietarios de "acciones" pueden aportar no solo efectivo, sino también otros bienes, por lo que solo estos fondos mutuos pueden considerarse complejos de propiedad en el sentido estricto de la palabra. Además, a diferencia de los copropietarios ordinarios, los propietarios de "acciones" no tienen derecho a exigir la división de fondos mutuos, la separación de su parte de ellos o la adquisición primaria de "acciones" de otros participantes.

Así, un fondo mutuo de inversión como complejo inmobiliario se distingue por el hecho de que sus copropietarios -los accionistas de este inmueble- lo transfieren necesariamente a la administración fiduciaria de un organización comercial recibiendo valores especiales a cambio. Como un solo complejo, esta propiedad aparece solo en la forma objeto del contrato de administración fiduciaria, celebrado por sus copropietarios con la sociedad gestora.

Ver: Código Civil italiano de 1942 con enmiendas y adiciones posteriores // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bolonia, 1994/1995; Gazzeta suficile, 5 de agosto de 1985, núm. 183.

Ver: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Objetos de los derechos civiles. M., 2006. S. 8 - 9; Kolbasin D.A. Derecho civil de la República de Bielorrusia. Minsk, 2004. S. 114 - 115.

Véase: Kozyr O.M. Bienes Raíces en el Nuevo Código Civil de Rusia // Código Civil de Rusia. Problemas. Teoría. Práctica / Resp. edición ALABAMA. Makovsky. Moscú, 1998. S. 271 - 297.

En el apartado 3 del art. 7 de la Ley de la RSFSR "Sobre la Propiedad en la RSFSR" el concepto de "bienes inmuebles" solo se menciona en relación con la institución de la prescripción adquisitiva. Su redacción no fue muy clara. La parte 1 del párrafo 4 del artículo 2 de la Ley contenía una lista de objetos de propiedad, entre los que se nombraban empresas, complejos inmobiliarios, edificios, estructuras, terrenos. Ley de la RSFSR "Sobre la propiedad en la RSFSR" del 24 de diciembre de 1990 N 443-1 (modificada el 24 de junio de 1992) // Boletín del Congreso de los Diputados del Pueblo y el Soviet Supremo de la RSFSR (en adelante, Boletín de la SND y el Consejo Supremo de la RSFSR). 1990. N° 30. Arte. 1244 (1992. N 34. Calle 1966).

Los fundamentos de la legislación civil de la URSS y las repúblicas, adoptados por el Soviet Supremo de la URSS el 31 de mayo de 1991, ya contenían normas que dividían la propiedad en muebles e inmuebles. El artículo 4 de los Fundamentos reprodujo la división bastante clásica de la propiedad en muebles e inmuebles. Al mismo tiempo, no proporcionaron ningún detalle en el régimen legal de bienes raíces // Vedomosti SND i VR SSR. 1991. N° 26. Arte. 733.

Véase: carta informativa del Tribunal Supremo de Arbitraje de fecha 01.06.2000 N 53 "Sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de locales no residenciales" // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje. - 2001. - Nº 1. S. 12.

Véase: Dorozhinskaya E.A. Regulación jurídica de las transacciones inmobiliarias / Disertación. para la competencia Candidato a licenciatura en derecho Ciencias. Moscú, 2000, página 43; Falileev P.A. Problemas legales de la hipoteca de embarcaciones marítimas // Prenda e hipoteca en el derecho ruso y extranjero (materiales de la ley internacional conferencia cientifica). - M., 2003. S. 27.

Ver: Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 1 de junio de 1999 N 8224/98 // Sarbash S.V. Práctica de arbitraje en casos civiles: un índice conciso sobre el texto del Código Civil. M.: Estatuto, 2000. S. 143.

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste de 20 de noviembre de 2001 N A44-1242/01-C14-K. El criterio definido en esta resolución motivó que se formulara en la literatura el juicio de que “el pavimento asfáltico no es una cosa en absoluto, sino una propiedad de un terreno”. Ver: Shcherbakov N. ¿Propiedad o cosa? // Ezh-Abogado. 2005. N 17. S. 2.

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental de 23 de marzo de 2003 N A56-20324/02; Decreto de la FAS del Distrito de Moscú del 23 de octubre de 2003 N KG-A40 / 7958-03; Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 5 de julio de 2004 N F04 / 3668-819 / A46-2004.

V.A. llamó la atención sobre esta circunstancia. Belov. Véase: Belov V.A. ¿Siempre es necesario registrar una transacción inmobiliaria? // Legislación. 1999. N 7. S. 24 - 25.

Académico A.V. Venediktov entendió el régimen legal de la propiedad como reglas especiales sobre el procedimiento para la formación y uso de la propiedad. Véase: Venediktov A.V. Propiedad estatal socialista. M., 2004. S. 381.

Nótese que el concepto de lote de terreno, dado en el art. 6 del Código de Tierras de la Federación Rusa del 25 de octubre de 2001 N 136-FZ, más estrecho: parte de la superficie terrestre (incluida la capa del suelo), cuyos límites se describen y certifican de la manera prescrita (aunque el legislador estipula que está considerando un terreno en este caso como objeto de las relaciones territoriales).

Por ejemplo, en la época prerrevolucionaria legislación rusa el capital monetario en algunos casos se equiparaba a bienes raíces ((Ley del 16 de abril de 1817 // Colección completa Leyes, Ley N 26791, Cap. II, § 17). Cit. por: Kasso L.A. Decreto. Op. C. 3.).

Baste señalar dos casos en los que se resolvieron cuestiones aparentemente simples: en un caso, es un refrigerador industrial estacionario un objeto de bienes raíces (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 12 de octubre de 1999 N 2061 /99 // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa, 2000. No. 1); en otro caso, cuál es el estado de los bloques de puertas instalados en un edificio residencial: el estado de los objetos de propiedad independientes o el estado de una propiedad inmobiliaria (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 26 de octubre , 1999 N 3655/99 // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa 2000. N 1). En ambos casos, distintas instancias judiciales resolvieron estos incidentes de diferente manera.

Véase: Sukhanov E.A. Dominio y otros derechos reales. Formas de protegerlos (Comentarios al nuevo Código Civil de la Federación Rusa). M.: Centro de información empresarial del semanario "Economía y Vida", 1996. S. 45; Kozyr O.M. Bienes inmuebles en el nuevo Código Civil de Rusia. art. 276; Krotov M. V. Cuestiones de registro estatal de derechos sobre embarcaciones marítimas // Práctica jurídica: Boletín informativo del Centro de Derecho de la Facultad Especial de Derecho de la Universidad Estatal de San Petersburgo. 1999. Nº 4 (19). art. 103; Senchishev V. I. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él // Revista de derecho ruso. 1999. N 12. S. 118; ID de Kuzmina Transacciones con edificios y estructuras // Problemas actuales de la ciencia y la práctica jurídicas: Sat. trabajos cientificos Kemerovo, 1999, página 152.

Véase: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Individual y genérico en el derecho civil. Irkutsk, 2005, págs. 40 - 41; Boltánova E.S. El concepto y régimen jurídico de los bienes inmuebles // Anuario de derecho ruso. 1999. M.: Norma, 2000. S. 264; Boltánova E.S. Transacciones inmobiliarias: Compraventa, donación, herencia, tributación. M., 2007. S. 57; Stepánov S.A. Bienes inmuebles en el derecho civil. M., 2006. S. 29.

Sujánov E.A. Dominio y otros derechos reales. Pág. 45. Igual cargo ocupa O.M. Kozyr, quien cree que los bienes inmuebles son tales bienes "sobre los cuales se puede establecer el derecho de propiedad y otros derechos. Y para la aparición de tales derechos, se requiere el registro estatal apropiado". Véase: Kozyr O.M. Bienes inmuebles en el nuevo Código Civil de Rusia. M., 1998. S. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. et al Comentario sobre la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa para Empresarios. M., 1996 (autor del comentario - E.A. Sukhanov).

Boltánova E.S. Concepto y régimen jurídico bienes raíces. M., 2007. S. 264; Boltánova E.S. Transacciones inmobiliarias. M., 2005. S. 57.

Más G. F. Shershenevich reprochó al legislador "no mantener una terminología estricta y usar la palabra propiedad en lugar de cosa, y en lugar de propiedad habla de propiedad o de patrimonio". Véase: Shershenevich G.F. Libro de texto de derecho civil ruso. M, 2002. S. 95.

Smyshlyaev D.V. Características de la situación jurídica del objeto de la construcción en curso // Problemas actuales de derecho civil / Ed. SS Alekseev. M.: Estatuto, 2000. S. 77.

Comentario artículo por artículo / Bajo el general. edición PV Krasheninnikov. P. 51 (el autor del comentario es M.I. Braginsky). – M., 2006. P.171.

Krotov M. V. Cuestiones de registro estatal de derechos sobre embarcaciones marítimas // Práctica jurídica: Boletín informativo del Centro de Derecho de la Facultad Especial de Derecho de la Universidad Estatal de San Petersburgo. 2006. Nº 4 (19). P. 104. O.M. Kozyr también escribe que "sería erróneo decir que las consecuencias de reconocer, por ejemplo, los tribunales como bienes inmuebles conducen automáticamente a la aplicación del régimen correspondiente a ellos en su totalidad". Véase: Kozyr O.M. El concepto de bien inmueble en el derecho civil. Transacciones inmobiliarias // Derecho. 1999. N 4. S. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Comentario sobre el Código de Tierras de la Federación Rusa / Ed. ALASKA. Golichenkov. M.: BEK, 2005. P. 21 (comentario de A.K. Golichenkov).

Economía y finanzas de la propiedad inmobiliaria / Ed. Yu.V. Pashkus. M., 2004. P. 9 (el autor del capítulo es Yu.V. Pashkus).

Zavyalov A.A. Algunas cuestiones de registro de derechos sobre objetos inmuebles // Regulación jurídica del mercado inmobiliario. 2005. Nº 4 (5). págs. 56 - 57.

Por lo tanto, el autor señala que "los casos en que una empresa como un complejo de propiedad es objeto de registro estatal son bastante raros, especialmente para las empresas que forman parte de un sistema único de suministro de gas, cuya composición de propiedad es bastante estable ... Los complejos industriales y tecnológicos como los bienes inmuebles pueden representar una cosa compleja o un solo objeto, cuyos elementos tecnológicos individualmente pueden ser cosas muebles, pero, formando un determinado conjunto, los elementos muebles e inmuebles forman un objeto inmobiliario... La composición específica del complejo de producción y tecnológico está determinado por la documentación de diseño ... La base para tal posición legal es el reconocimiento como documentos de título de los actos de puesta en servicio de una instalación de la industria del gas debidamente aprobados, según los cuales un conjunto de edificios (estructuras) y los equipos instalados en ellos se ponen en funcionamiento, permitiendo el funcionamiento de objeto nombrado de acuerdo con su propósito" (Zavialov A.A. Decreto. Op. art. 57).

Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito Noroccidental de 3 de marzo de 2003 N A26-2277/02-02-04/88.

Véase, por ejemplo: Código Civil de la Federación Rusa. Parte uno. Comentario científico y práctico. M., 1996. S. 229.

Lebedev K. Concepto, composición y régimen jurídico de las cuentas por pagar // Economía y derecho. 2007. N 11. Pág. 31

La falta de inclusión de todos los elementos del complejo de bienes en el objeto de una determinada transacción de derecho civil conduce inevitablemente a su "destrucción" legal, la pérdida de un eslabón (incluso menor) del complejo de bienes cambia el objeto del contrato y, por lo tanto, , conduce a la estratificación de un solo acuerdo en una serie de transacciones combinadas en un solo documento y, en casos extremos, a la nulidad del contrato.

Parece que limitar el alcance del concepto del complejo de propiedad exclusivamente a las empresas es una cierta deficiencia del legislador ", cree V.A. Lapach (V.A. Lapach. Sistema de objetos de los derechos civiles: Teoría y práctica judicial. M., 2004. P . 365).

Lo anterior se puede ilustrar con el ejemplo de las plantas productoras. En la URSS, el número de fábricas de rodamientos se contaba por cientos. Además, tales empresas se distinguían por una clara especialización: producían rodamientos de cierto tipo. Las plantas de montaje estaban equipadas con rodamientos de decenas de proveedores, a veces ubicados en "puntos" geográficos extremadamente remotos del país. Tras el rechazo de la economía planificada y el colapso de la URSS, la mayoría de estas empresas se vieron obligadas a volver a perfilarse parcial o totalmente. Véase, por ejemplo: Gestión de Bienes del Estado: Libro de Texto/Ed. Dr. Ecón. Ciencias VI Koshkina, Ph.D. economía Ciencias V.M. Shupiro. M.: INFRA-M, 2007. S. 60.

Dozortsev V. A. Principales rasgos del derecho de propiedad en el Código Civil // Mundo Jurídico. 1997. N 9. S. 33.

Si los grandes bloques de propiedades (viviendas, casas y palacios de cultura, instituciones médicas e infantiles (policlínicos, instituciones preescolares, campamentos de salud del país, etc.) - finalmente, en la mayoría de los casos, recibieron independencia legal o fueron transferidos (por desgracia, no siempre ) en propiedad municipal, luego alguna otra propiedad separada que está en el balance de las empresas - sujetos de derecho (pero no relacionados con la actividad productiva principal), seguida en su composición a otro propietario, por ejemplo, la propiedad de los llamados Salas "Lenin", elementos visuales y de propaganda y medios para su fabricación, etc.

Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 30 de enero de 2002 N 6245/01 // Boletín del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. 2002. Nº 5.

La enajenación de un sitio de producción que ha cesado sus actividades y no tiene personal no puede atribuirse a la enajenación de una parte de la empresa. Una transacción con tal división se limitará a la transferencia de derechos solo a bienes específicos: cosas muebles e inmuebles.

Romanov O. E. Aspectos teóricos y prácticos de la composición de la empresa como complejo inmobiliario // Problemas actuales de derecho civil. M., 2003. Edición. 6. Art. 205.

Ver: Fleishits E.A. Empresa comercial e industrial en la legislación de Europa Occidental y RSFSR. M., 2004. S. 19.

Véase: Tabashnikov V.N. La empresa como objeto de los derechos civiles // Legislación. 1998. N 9. Pág. 85

Gribanov A. Enterprise: problemas de doctrina y legislación // Economía y derecho. 2000. N 5. S. 41.

Romanov O. E. Aspectos teóricos y prácticos de la composición de la empresa como complejo inmobiliario // Problemas actuales de derecho civil. M., 2003. Edición. 6. Art. 214.

Ver: Sobre el impuesto sobre la propiedad de las empresas: Ley de la Federación Rusa del 13 de diciembre de 1991 N 2030-1. Arte. 5 // Gaceta del Congreso de Diputados del Pueblo de la RSFSR. 1992. N° 12. Arte. 599.

Ver: Romanov O.E. Aspectos teóricos y prácticos de la composición de la empresa como complejo inmobiliario // Problemas actuales de derecho civil. M., 2003. Edición. 6. Art. 230.

Ver: Eliseev I.V. Acuerdo de venta de empresa // Derecho civil: Libro de texto. Parte II / Ed. AP Sergeeva, Yu.K. Tolstoi. S 103.

Stepánov S.A. Stepánov S.A. Complejos de propiedad en el derecho civil ruso. M., 2002. S. 25.

Véase: Sukhanov E.A. Contrato de administración fiduciaria de propiedad // Boletín de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa. 2000. N 1. S. 81.

LI Korchevskaya, al considerar el tema de dividir la economía campesina (finca) durante la herencia, indica que pertenece a la empresa. Sin embargo, en el sentido en que se usa el término "empresa", una categoría generalizadora pretende definir entidades comerciales, así como entidades legales de diversas formas organizativas y legales (ver Korchevskaya L.I. Objetos de sucesión hereditaria en el contexto de transformaciones económicas : Resumen de la tesis ... candidato de ciencias jurídicas, Moscú, 2007, p. 22).

Según el art. 257 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 6 de la Ley Federal del 11 de junio de 2003 N 74-FZ "Sobre una economía campesina (granja)" (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249), la propiedad de una granja puede incluir una parcela de tierra, plantaciones, edificios económicos y de otro tipo, recuperación y otras estructuras, ganado productivo y de trabajo, aves de corral, maquinaria y equipo agrícola y de otro tipo, vehículos, inventario y demás bienes necesarios para la ejecución de las actividades de la finca.

De conformidad con el art. 259 del Código Civil de la Federación Rusa, los miembros de una economía campesina (granja) pueden crear una sociedad económica o una cooperativa de producción sobre la base de la propiedad de la economía.

Véase: Ustyukova V.V. Formación estatus legal economía campesina (finca) // Reforma de las empresas agrícolas: Problemas legales. Moscú: Instituto de Estado y Derecho de la Academia Rusa de Ciencias, 2006, pp. 78 - 79; Korchevskaya L. I. Herencia en una economía campesina (finca) // Jurisprudencia. 2003. N 1. S. 41.

Véase: Sukhanov E.A. Asociación simple // Comentario sobre la segunda parte del Código Civil de la Federación Rusa. M.: Fondo “Cultura Jurídica”; Gardarika, 1996, pág. 334.

Véase, por ejemplo: Derecho civil: Libro de texto. En 2 volúmenes T. 1 / Resp. edición EA Sujánov. 2ª ed., revisada. y adicional M.: BEK, 2007. S. 309.

Código Civil de la Federación Rusa. Parte 1. Comentario científico y práctico / Ed. edición AQUELLAS. Abova, A.Yu. Kabalkin, vicepresidente Mozolín. M.: BEK, 2006. S. 230.

Kireev V. V. Aplicación de las normas de derecho contractual al realizar transacciones con empresas // Problemas de aplicación de las normas de derecho: Protección de intereses privados y públicos / Ed. Y EN. Popov. Cheliábinsk, 2003, página 60.

22 de octubre de 2013 - 4:06 a. m. | administrador

El 1 de octubre de 2013, entró en vigor el llamado tercer bloque de enmiendas al Código Civil de la Federación de Rusia, a saber, la Ley Federal del 2 de julio de 2013 No. 142-FZ "Sobre las enmiendas a la subsección 3 de la Sección I de Primera parte del Código Civil de la Federación Rusa”. Ahora aparecerá en la circulación civil un nuevo objeto de derechos reales: un único complejo inamovible. El problema es que Rosreestr a menudo se negó a registrar los derechos de propiedad de objetos no estándar, pero bastante comunes, como los lineales. Dichos objetos no pertenecen a edificios, estructuras y estructuras tradicionales, y en su mayor parte incluyen no solo bienes inmuebles, sino también bienes muebles (por ejemplo, sistemas de calefacción, alcantarillado, líneas eléctricas, comunicaciones, etc.). La práctica judicial sobre este tema tampoco fue uniforme: los tribunales de arbitraje calificaron dichos objetos de diferentes maneras y no siempre los clasificaron como bienes inmuebles. La aparición de un nuevo artículo en el Código Civil de la Federación Rusa pretende resolver este problema.

Un solo complejo inmueble incluye cosas tanto muebles como muebles.

En el Código Civil de la Federación Rusa, se dedica un artículo separado a un solo objeto inmueble. 133.1. Así, un solo complejo inamovible es una cosa inamovible que participa en la circulación como un solo objeto.

CITA:“Una cosa inmueble que participa en la rotación como un solo objeto puede ser un solo complejo inmueble: un conjunto de edificios, estructuras y otras cosas unidas por un solo propósito, inextricablemente vinculadas física o tecnológicamente, incluidos los objetos lineales (ferrocarriles, líneas eléctricas, tuberías y otros), o situados en el mismo solar, si en un solo registro estatal derechos sobre bienes inmuebles, el derecho de propiedad sobre la totalidad de estos objetos en su conjunto se registra como una cosa inamovible ”(Artículo 133.1 del Código Civil de la Federación Rusa).

El complejo inmueble unificado es una nueva construcción jurídica, que incluye, además de las cosas reales inmuebles, también las cosas muebles (otras cosas). Mientras tanto, la ley no indica directamente qué cosas muebles pueden formar parte de un solo conjunto inmueble. Las reglas sobre las cosas indivisibles se aplican a los complejos inmóviles unificados.

Es lógico suponer que, por ejemplo, los complejos de producción pueden incluir equipos de producción, calderas, cables, tuberías, es decir, cosas que son móviles en sí mismas, pero que en este caso tienen una conexión física con bienes inmuebles y están destinadas conjuntamente a actividades de producción. Al mismo tiempo, la posibilidad de incluir en la composición de un solo complejo inmobiliario, por ejemplo, inventario u otras cosas que, si bien se utilizan en actividades productivas, no están conectadas físicamente al sistema general y pueden retirarse en cualquier momento sin prejuicio a ella, suscita dudas.

El concepto de complejo de propiedad única, a diferencia de una empresa, no incluye derechos exclusivos, deudas y derechos de reclamación. razón principal en que tales derechos están asociados con el sujeto, el propietario de los derechos de la empresa, y no con el complejo inmueble como objeto de las relaciones jurídicas civiles.

En general, hay varias condiciones para reconocer la totalidad de las cosas como un solo complejo inamovible.

Primero, todos los objetos deben tener un solo propósito, por ejemplo, estar destinados a actividades de producción. En otras palabras, no se trata de un conjunto aleatorio de tipos individuales de propiedad, sino de un determinado conjunto de propiedades ubicadas en el sistema.

En segundo lugar, todos los objetos deben estar ubicados en el mismo terreno o estar inextricablemente vinculados física o tecnológicamente. En este caso, pueden ubicarse en varios terrenos.

En tercer lugar, el derecho de propiedad a la totalidad de estas cosas como una cosa inamovible debe registrarse en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él (en adelante, USRR).

Así, para reconocer la totalidad de las cosas como un solo complejo inamovible, es necesaria su asociación tanto real como jurídica.

La asociación real implica tal interconexión de varias cosas muebles e inmuebles que permite que se utilicen para lograr un objetivo específico, lo que es imposible si se utilizan por separado.

Al mismo tiempo, también es necesario asociación oficial, es decir, registro de la propiedad de los mismos como un solo objeto.

Un terreno no es un elemento obligatorio de un solo complejo inmobiliario

Sobre la necesidad de singularizar un solo objeto complejo que une muebles

y las cosas inmuebles, se ha dicho durante mucho tiempo. En particular, el Concepto para el Desarrollo de la Legislación Civil de la Federación Rusa preveía la necesidad de incluir en el Código Civil de la Federación Rusa un complejo de propiedad tecnológica como un nuevo objeto de los derechos civiles, que también se suponía que reemplazaría a la empresa. como complejo inmobiliario. En el Concepto, la propiedad tecnológica compleja se supuso como una cosa compleja o compuesta (cláusula 3.7.3 apartado 4). Se nombran como características necesarias de tal objeto: 1) la unión de varios objetos de bienes muebles e inmuebles con un solo fin económico; 2) la presencia en su composición de una parcela de tierra (derechos a una parcela de tierra), en la que se ubican objetos inmobiliarios (objetos) incluidos en el complejo de propiedad.

Inicialmente, el proyecto de ley No. 47538 6 "Sobre las enmiendas a las partes uno, dos, tres y cuatro del Código Civil de la Federación de Rusia, así como a ciertos actos legislativos de la Federación de Rusia" (en adelante, el proyecto de ley) previsto para la introducción en la circulación civil de un objeto denominado como un solo complejo de propiedad. Asimismo, inicialmente no se suponía dedicarle un artículo separado, sino ubicar las disposiciones en un solo complejo de propiedad en el párrafo 2 del art. 130 del Código Civil de la Federación Rusa. Sin embargo, a pesar de que la definición de este concepto contenida en el art. 133.1 del Código Civil de la Federación Rusa, repite casi palabra por palabra la definición dada en el proyecto de ley, existen varias diferencias entre ellos.

En el texto del proyecto de ley, se entendía por complejo unipropietario al conjunto de edificios, estructuras y otros objetos similares unidos por un único propósito. En la versión final, los objetos similares fueron reemplazados por otras cosas. La última redacción parece tener más éxito, ya que no queda claro qué entendía el proyecto de ley por objetos similares a edificios y estructuras, en particular, si se les pueden atribuir cosas muebles.

Además, el proyecto de ley no requería directamente el registro estatal de propiedad de un solo complejo de propiedad como una cosa inamovible.

Al mismo tiempo, se suponía que reflejaría en la URSS tal combinación de varias cosas en una cosa inamovible, que en realidad significaba lo mismo.

También debe tenerse en cuenta que, a pesar de la introducción del concepto de un solo complejo inmobiliario, la empresa como un complejo de propiedad (artículo 132 del Código Civil de la Federación de Rusia) también se ha conservado como objeto de los derechos civiles.

CITA:“La empresa como objeto de derechos se reconoce como un complejo inmobiliario destinado a actividades empresariales. La empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario se reconoce como bienes inmuebles ”(cláusula 1 del artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa).

Por lo tanto, no hubo reemplazo de un objeto por otro, como se suponía que debía hacerse de acuerdo con el Concepto. Al mismo tiempo, existe una similitud obvia entre estas estructuras y en este momento no está claro cómo se relacionarán estas propiedades.

La inconsistencia del legislador también se rastrea en la cuestión del papel de la parcela de tierra en la formación de un solo complejo. Por lo tanto, el Concepto llamó a una parcela de tierra como un elemento obligatorio de tal objeto. Sin embargo, del art. 133.1 del Código Civil de la Federación de Rusia no se deduce directamente que una parcela de tierra sea siempre un elemento obligatorio de un solo complejo inmobiliario.

En consecuencia, podemos observar un alejamiento de la paulatina introducción en la legislación del principio de una sola cosa, según el cual el solar es el elemento básico, y todo lo que en él se asienta son sus complementos o mejoras.

El diseño de un único complejo inmobiliario simplificará la rotación de objetos complejos.

Los cambios en el Código Civil de la Federación de Rusia con respecto a la introducción de un solo complejo de bienes raíces en la circulación civil tienen como objetivo resolver varios problemas.

Primero, se ha resuelto el problema del modo de los llamados objetos lineales (ferrocarriles, líneas eléctricas, tuberías). Anteriormente, su clasificación como bienes inmuebles generaba ciertas dificultades, ya que incluyen muchas cosas, tanto inmuebles como muebles, por ejemplo, líneas de transmisión, equipos, sistemas diversos. La situación se complicó aún más por el hecho de que la legislación no establecía una lista clara de instalaciones lineales. Solo unos pocos actos de la industria contienen una indicación de ciertos tipos de objetos lineales y también establecen algunos criterios para su determinación. En particular, de acuerdo con la Ley Federal del 21 de diciembre de 2004 No. 172-FZ "Sobre la transferencia de terrenos o terrenos de una categoría a otra", significan carreteras, líneas eléctricas, líneas de comunicación, petróleo, gas y otros oleoductos. , vías férreas y otras estructuras similares (cláusula 6, parte 1, artículo 7).

La Ley Federal N° 126-FZ del 7 de julio de 2003 “Sobre las Comunicaciones” clasifica las instalaciones de comunicación por cable de línea como bienes inmuebles (cláusula 1, artículo 8). El término "estructuras de cables lineales" se define en la ley como un conjunto de cosas heterogéneas e inmóviles que tecnológicamente forman un todo único. A su vez, deben estar conectados por circuitos físicos (cables) que simultáneamente tengan las siguientes características:

Disponibilidad de interconexión funcional y tecnológica;

Su propósito es ser utilizado para un propósito general para colocar un cable de comunicación;

Existencia de longitud (longitud).

El Código de Urbanismo de la Federación de Rusia comprende objetos tales como líneas eléctricas (incluidas las estructuras de cables lineales), líneas de comunicación, tuberías, carreteras, líneas ferroviarias, etc. (Artículo 1, Cláusula 11).

La Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él" (en adelante, Ley No. 122-FZ) establece el único criterio para determinar un objeto lineal: un complejo o indivisible cosa (inciso 1 del art. noveno).

En la práctica, cuando solicitaban al organismo autorizado el registro de la propiedad de una instalación lineal recién construida, los solicitantes a menudo recibían una negativa y se veían obligados a presentar una solicitud ante el tribunal de arbitraje para que reconociera tal negativa como ilegal.

PRÁCTICA. La empresa solicitó a Rosreestr una solicitud de registro estatal de propiedad de las estructuras de antena de los sitios de PKU. Rosreestr rechazó el registro estatal de propiedad de estas estructuras, citando el hecho de que el pasaporte catastral presentado no permite definir las estructuras de antena de los sitios de PKU indicados en él como un conjunto único de cosas inamovibles que tecnológicamente forman un todo único, conectado por circuitos físicos. (cables). La empresa impugnó la negativa de Rosreestr ante los tribunales. El Tribunal de Arbitraje satisfizo la pretensión de la demandante, afirmando que la estructura en disputa y todos sus componentes están involucrados en un solo proceso tecnológico, funcional y tecnológicamente interconectados. Además, el tribunal sostuvo que el uso partes constituyentes edificios por separado mientras es imposible mantener la función general realizada (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 25 de diciembre de 2012 en el caso No. A40-6408/11-145-72).

En otro caso, el tribunal de arbitraje consideró ilegal rechazar el registro estatal de los derechos de una línea de cable. El tribunal concluyó que esta estructura es una cosa compleja, firmemente conectada al suelo, lo que hace imposible moverla sin un daño desproporcionado a su propósito (decisión de la Quinta Corte de Apelaciones de Arbitraje del 04.06.2012 en el caso No. A51-13589 /2011).

En segundo lugar, los cambios que se están considerando simplificarán inequívocamente la facturación de las instalaciones energéticas, los servicios públicos, el transporte, las comunicaciones y otras instalaciones de infraestructura. Actualmente, los derechos sobre tales objetos se formalizan a través del registro estatal de derechos sobre objetos inmuebles individuales que forman parte de ellos. Este enfoque es ampliamente apoyado por los tribunales.

En tercer lugar, la posibilidad de reconocer varias cosas muebles e inmuebles como una sola cosa compleja ha gran importancia al adquirir derechos sobre la tierra

de acuerdo con el art. 36 del Código de Tierras de la Federación Rusa, por ejemplo, al justificar el tamaño de la parcela de tierra proporcionada. Anteriormente, los propietarios de tales objetos debían demostrar ante los tribunales que la totalidad de elementos heterogéneos, incluidos los muebles, unidos por un propósito funcional común, es un solo complejo, cuya operación requiere la totalidad del terreno, y no solo su parte. ocupado por inmuebles.

PRÁCTICA. La empresa acudió al tribunal de arbitraje con una solicitud para reconocer como ilegal la inacción por parte de la Federal Property Management Agency. El caso es que la dirección no aceptó lo establecido en el art. 36 del Código de Tierras de la Federación Rusa, el término es la decisión de proporcionar a la empresa un terreno ocupado por bienes inmuebles propiedad de la empresa. La Agencia Federal de Administración de la Propiedad consideró que la empresa no presentó documentos que acreditaran la necesidad de proporcionar bienes inmuebles para la operación. con área total 44,473 pies cuadrados m de terreno con una superficie de 107.932 m2. El tribunal se puso del lado del solicitante y satisfizo las demandas de la sociedad, argumentando que, además de los edificios y estructuras, las líneas eléctricas, las líneas de comunicación, las tuberías, las carreteras, los caminos de entrada, las plataformas y las aceras estaban ubicadas en el terreno especificado, el territorio de la La planta estaba cercada en todo el perímetro. El tribunal llegó a la conclusión de que la propiedad mencionada es un complejo de propiedad único necesario para la operación de la planta (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 27 de agosto de 2012 en el caso No. A52 -3960/2011) .

En otro caso, a la empresa se le negó la propiedad de un terreno bajo el complejo de edificios y estructuras del mercado (centro administrativo y comercial, contenedores, cafeterías, puestos para el comercio, un baño, una cerca del mercado y un estacionamiento asfaltado). La Agencia Federal de Administración de la Propiedad se refirió a la falta de un certificado unificado de registro estatal de propiedad de dicha propiedad como un solo complejo de propiedad por parte de la empresa. El tribunal declaró ilegal tal negativa (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 24 de agosto de 2006 en el caso No. A70-1028 / 9-2005).

En uno de los casos, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa también indicó que una estructura puede ser un objeto único, que consta de elementos heterogéneos (bienes raíces y otros), unidos por un propósito funcional común. Al mismo tiempo, el registro de propiedad de bienes inmuebles individuales no afecta su uso como un solo objeto y no impide la privatización de una parcela de tierra en todo el territorio. En este caso, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa indicó que tales instalaciones incluyen estadios, que incluyen áreas especialmente equipadas para varios tipos deportes y su infraestructura de apoyo, incluidos los inmuebles y otros elementos (resolución de 20/10/2010 en el expediente No. A56-50083/2008).

Otra ventaja de legalizar la expresión "complejo inmueble único" es que cuando se juntan varios bienes muebles e inmuebles en un solo complejo inmobiliario, se hace imposible reconocer la propiedad de uno de ellos por un tercero.

PRÁCTICA. La empresa presentó una demanda para reconocer la propiedad de los edificios incluidos en un solo complejo como objetos inmobiliarios independientes, alegando que los había construido por su cuenta. El tribunal se negó a satisfacer los requisitos establecidos, incluso debido al hecho de que los edificios y estructuras construidos por el demandante tienen

carácter auxiliar económico, destinado a la mejora cualitativa caracteristicas funcionales el objeto principal en términos de su mejora y eficiencia de uso. Esto indica la naturaleza inseparable de la operación de estos objetos como un solo complejo (solución Corte de arbitraje República de Carelia de 26 de julio de 2007 en el caso No. A26-1751/2007).

Al analizar lo dispuesto en el art. 133.1 del Código Civil de la Federación Rusa, también surgen algunas preguntas, cuyas respuestas aún no están contenidas en la legislación. Por ejemplo, no está del todo claro qué documento reflejará todas las características materiales y técnicas de un solo complejo inmobiliario. ¿Se puede considerar como tal un pasaporte técnico? Actualmente, la legislación prevé la elaboración de pasaportes técnicos para instalaciones de comunicación línea-cable. Estos documentos reflejan información sobre la ubicación de la estructura de cables lineales, sus características generales (longitud o área, número de puntos de regeneración y amplificación desatendidos, número de cruces de cables a través de barreras de agua, longitud de canaletas en kilómetros, número de dispositivos de visualización de cables ( pozos telefónicos)). Estos requisitos están contenidos en el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia No. 68 del 11 de febrero de 2005 "Sobre las peculiaridades del registro estatal de propiedad y otros derechos reales de las instalaciones de comunicación por cable lineal", así como en la Orden No. 90 de el Ministerio de Información y Comunicaciones de Rusia del 2 de agosto de 2005 “Sobre la aprobación de las instrucciones para llenar el pasaporte técnico de una instalación de comunicación por cable lineal”.

Tampoco está del todo claro cuál será el mecanismo para reconocer un grupo de cosas como un único complejo inamovible. Para simplificar el volumen de negocios, el régimen jurídico de un complejo inmobiliario único debe ser extremadamente flexible y permitir que su propietario lo establezca y lo modifique por iniciativa propia. En otras palabras, el propietario del inmueble no sólo puede combinar los objetos en un solo conjunto inmueble, sino también, posteriormente, dar por terminado su régimen, dividirlo en componentes e inscribir la propiedad de los elementos individuales que integran su composición.

Hasta el momento, no hay claridad sobre cómo se nombrará el conjunto inmueble unificado en el certificado de registro del derecho. Quizás tal certificado contenga una lista de los objetos que componen el conjunto, de la misma manera que un certificado de propiedad de una habitación contiene una lista de las habitaciones que componen esta habitación en el reverso.

En cualquier caso, el éxito de las innovaciones bajo consideración depende principalmente de la rapidez y eficacia con que se realicen los cambios a la legislación vigente relacionados con el surgimiento de un nuevo objeto de derechos como un conjunto inmueble único.

LA PRÁCTICA JUDICIAL RECONOCE LO COMPLEJO SI LAS COSAS SIRVEN PARA UN SOLO FIN

La legislación anteriormente vigente desconocía la propiedad compleja como objeto de los derechos civiles, y por tanto había ciertas dificultades en reconocer la totalidad de las cosas como una sola cosa compleja. Al mismo tiempo, la presencia en la legislación de un objeto de los derechos de propiedad como una empresa, una situación

no lo hizo más fácil. Como muestra la práctica, este diseño no se usa realmente. Además, en la definición del concepto de "empresa", el énfasis se pone no tanto en el componente de propiedad, sino en el de producción, donde el círculo de clientes y las obligaciones del dueño de la empresa asociadas con sus actividades son de primordial importancia.

Sin embargo, a pesar de ello, la jurisprudencia partía del hecho de que, en determinadas circunstancias, varias cosas interconectadas pueden formar un solo complejo inmobiliario. En los actos judiciales también se intenta determinar las condiciones para reconocer la totalidad de las cosas como un solo complejo de bienes. Estas condiciones incluían:

La presencia de un solo propósito económico (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 08/06/2012 en el caso No. A43-5163 / 2011);

La presencia de cosas de un solo propósito funcional, que les permite formar una infraestructura destinada a la producción (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 02/03/2012 en el caso No. A46-3472 / 2011);

Conexión por un solo proceso tecnológico (decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 01/03/2011 en el caso No. A51 1888/2007);

La capacidad de proporcionar un proceso tecnológico único (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 02/08/2012 en el caso No. A51-4475 / 2011);

Participación en un único proceso de producción indivisible (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2013 en el caso No. A40-17239 / 12-121-174).

En algunos casos, los tribunales también indicaron que el conjunto inmobiliario debe contar con un pasaporte técnico, un número de inventario y catastral, una fecha de construcción y puesta en marcha de la instalación (resolución de la Segunda Cámara Arbitral de Apelaciones del 20 de febrero de 2006 en el caso No. .A82-18908/05-1 07-12).

También en la práctica judicial existe una opinión sobre la necesidad del registro estatal de un complejo de propiedades como un objeto inmobiliario único e indivisible (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Oriental del 10 de agosto de 2010 en el caso No. AZZ- 544/2010).

Como puede ver, es el propósito único de las cosas, la posibilidad de usarlas para lograr un objetivo común, lo que se pone en primer plano.