Onko mahdollista myydä asunto asuntolainalla. Asuntolaina-asunnon myynti: mahdollisia vaihtoehtoja, mihin kannattaa kiinnittää huomiota

Asuntolainalla hankitun ja pankkilaitoksen vakuutena olevan kiinteistön myyminen on melko vaikeaa. Vaikka ostaja löytyisikin, asunnon omistaja voi hyötyä tällaisesta myynnistä vain joissakin tapauksissa, koska useimmiten hän "menee nollaan" tai kärsii pieniä tappioita. Lisäksi voi syntyä monia vaikeuksia sekä hyväksymisaikana että kaupan toteuttamisen aikana.

Mutta mitä tehdä, jos sinun on todellakin pakko myydä asuntolaina-asunto?
Ja haluatko tehdä sen myös kannattavasti, etkä tappiolla itsellesi?

Tapoja myydä asunto asuntolainalla

Vaikka asuntolainassa olevan asunnon myyminen ei ole niin helppoa, on olemassa tapoja, joilla se voidaan tehdä:

• koko lainasumman takaisinmaksu;
• Lainaajan vaihto.

Koko lainasumman takaisinmaksu

Tämä on yksinkertaisin ja nopea menetelmä asuntolainan myynti. Tätä varten sinun on kuitenkin ensin löydettävä ostaja, jolla on tarpeeksi varoja velan kattamiseen. Tässä tapauksessa ostaja maksaa lainan takaisin kokonaisuudessaan, minkä jälkeen pankkilaitos antaa hänelle asiakirjat, jotka vahvistavat kiinnityksen peruutuksen. Nämä asiakirjat antavat ostajalle mahdollisuuden suorittaa myöhempiä toimintoja. Jos hän ostaa valmiin asunnon, allekirjoitetaan kauppasopimus. Jos ostetaan rakenteilla oleva kiinteistö, sopimus toteutetaan uudelleen pääomaosuus rakennusyhtiön kanssa.

Tämä menetelmä on helpoin ostajalle, mutta myyjälle se voi olla erittäin riskialtista. Useimmissa tapauksissa pankin asiakirjojen käsittely kestää 2-3 kuukautta lainan takaisinmaksupäivästä, eikä ostaja saa omistus oikeudet kiinteistöjä varten. Myös ongelmia voi olla valtion elimet, koska he voivat kieltäytyä rekisteröimästä tapahtumaa.

Tällaisissa tilanteissa riskin pienentämiseksi käytetään pankkisoluja: yhteen soluun sijoitetaan asuntolainan rasituksen poistamiseen tarkoitetut rahat ja asiakirjat osto-myyntisopimuksen täytäntöönpanon jälkeen ja toiseen sijoitetaan myyjälle tarkoitetut rahat. Velan maksamisen jälkeen ostaja ottaa asiakirjat ensimmäisestä laatikosta ja myyjä ottaa oman osan rahoista omistusoikeuden siirron yhteydessä.

Lainaajan vaihto

Voit myydä asunnon asuntolainalla tällä tavalla vaihtamalla sopimusta. Tämä vaatii kuitenkin pankin suostumuksen. Tässä tilanteessa myyjän luottovelvoitteet siirtyvät ostajalle. Pankin tehtävänä on tarkistaa taloudellinen tilanne lainaajasi.

Jos ostettava asunto on rakenteilla, pankki voi tarjota ostajalle lainaa myyjän velan maksamiseksi. Tämä menetelmä sopii, jos uusi rakennus on kehystetty pääomasopimuksen mukaisesti.

Rakenteilla olevien kiinnitettyjen kiinteistöjen myymiseksi sinun on toimitettava pankille todistus siitä, että aiot allekirjoittaa toimeksiantosopimuksen ja rakennuttajan myöntämä lupa sopimuksen uusimiseen. Pankki tarkistaa asiakirjat kolmen päivän kuluessa, jonka jälkeen se tekee päätöksen.

Asunnon myynti asuntolainassa on erittäin monimutkainen menettely, joka vaatii tiettyjä tietoja ja kokemusta. Sitä on erittäin vaikea toteuttaa yksin. Siksi, jotta voit myydä Moskovassa asuntolainassa olevan kiinteistön kannattavasti, ota yhteyttä kiinteistötoimistoomme " kaupungin palvelu Kiinteistöt." Kiitokset hieno kokemus Asiantuntijamme osaavat suojata kummankin osapuolen edut, suojella heitä ennakoimattomilta tilanteilta ja varmistaa, että sekä myyjä että ostaja ovat täysin tyytyväisiä kauppaan.

Autamme sinua, jos:

• Haluatko myydä asunnon asuntolainalla vakavaraisuuteen liittymättömien olosuhteiden vuoksi (muutto, jakautuminen, vaihto jne.).
• Kiinnitysasunto on myytävä kiireesti, en enää pysty maksamaan lainaa.
• sinulla on jo asuntolaina, toistuvia maksuviivästyksiä;
• Oletko oikeudenkäynnin, täytäntöönpanomenettelyn vaiheessa ja haluat saada ammattilaisen oikeusapu(lainan ennenaikaista takaisinmaksua koskevat vaatimukset, asunnon pakkomyynti huutokaupalla, takavarikointi, kiinteistön pidätys).

"Kaupunkin kiinteistöpalvelu" tarjoaa:

• Integroitu lähestymistapa asuntolainakiinteistön myyntiin liittyvien vaikeuksien voittamiseksi kussakin tapauksessa.
• Vuorovaikutus lainanantajan kanssa (keskustelu vaatimusten laajuudesta, kodin myyntiprosessin vaiheiden koordinointi, osto ja myynti);
• Apu kiinteistön myyntiin asiakkaan edut huomioiden (kohteen arviointi, sopimusten tekeminen tietokanta, mainonta, esittelyt mahdollisille ostajille, asiakirjojen valmistelu, kaupan täysi tuki).
• Lakimiehen konsultointi.
• Asiakkaan etujen suojaaminen tuomioistuimessa, täytäntöönpanomenettelyn aikana.

Ota yhteyttä, vapautamme sinut asuntolainan myyntiongelmista!

Venäjän vaikea taloudellinen tilanne on johtanut asuntolainarästien kasvuun. Syksyllä uusi irtisanomisten ja konkurssien aalto pyyhkäisi läpi maan, ihmiset menettävät massiivisesti työpaikkansa eivätkä pysty jatkamaan asuntolainojen maksamista. Tällöin jää vain myydä loppuun lunastamaton asunto jollekin, joka pystyy maksamaan sen.

Venäjän vaikea taloudellinen tilanne on johtanut asuntolainarästien kasvuun. Venäjän keskuspankin mukaan velka varhaisen rikollisuuden segmentissä - enintään 1 kuukausi - kesällä Tämä vuosi oli 73 % ja oli 130 miljardia ruplaa. Velat enintään 3 kuukaudeksi nousivat 35 miljardiin ruplaan, 91 - 180 päivään - 22 miljardia ruplaa, yli 180 päivää - 109 miljardia ruplaa.

Kuluvalla kaudella tilanne heikkenee edelleen: syksyllä uusi irtisanomis- ja konkurssiaalto pyyhkäisi läpi maan, ihmiset menettävät massiivisesti työpaikkansa eivätkä pysty jatkamaan asuntolainojen maksamista.

Tällöin jää vain myydä loppuun lunastamaton asunto jollekin, joka pystyy maksamaan sen.

Menettely

Ensinnäkin myyjän on ilmoitettava päätöksestään pankille. Art. Liittovaltion kiinnityksestä (kiinteistön panttamisesta) annetun lain 29 ja 33 §:n mukaan, sellaisena kuin se on muutettuna 7. toukokuuta 2013, nro 102-F3, lainanottajalla on oikeus vain käyttää panttia säilyttäen sen asianmukaisessa muodossa, mutta hänellä ei ole oikeutta luovuttaa sitä ilman pankin suostumusta - lahjoittaa tai myydä kolmansille osapuolille. "Asuntoluotto" maksaa kaiken takaisin kunnalliset maksut, vapautuu (jos sellainen on) asunnosta ja alkaa etsiä ostajaa. Yleensä kysymys omistajan purkamisesta asunnosta herää silloin, kun on jo ostaja, joka sanelee ehdot: hän vaatii purkamista ennen kauppaa tai sen aikana.

Pankit ovat haluttomia antamaan lupaa asuntolaina-asuntojen myyntiin, koska se vie heiltä osan voitoista. Joissakin sopimuksissa tässä tapauksessa määrätään seuraamusten tai suojapalkkioiden soveltamisesta. Samanaikaisesti, jos tehdyssä sopimuksessa on määrätty mahdollisuus myydä rasitettu asunto, pankilla ei ole oikeutta kieltäytyä velallisesta. Ja sakkojen periminen konkurssiin menneeltä kansalaiselta voi olla ongelmallista.

Saatuaan pankilta luvan tapahtumaan lainanottaja löytää ostajan ja hänen avullaan (optiona) maksaa velan takaisin pankille. Maksettu summa hyvitetään myytävän kohteen kokonaishintaan, jonka jälkeen suoritetaan rasituksen poistomenettely.

Jokainen ostaja ei ole valmis ostamaan asuntoa rasitteineen, mutta houkutteleva tekijä tässä tapauksessa on melkoinen alhainen hinta myyty esine. Sattuu niin, että asuminen näyttää ostajalle erittäin houkuttelevalta kaikilta osin: hinnalta, sijainnilta, kunnosta jne. Ja sitten hän päättää ottaa riskin.

Usein suunnitelmaan ennenaikainen takaisinmaksu he turvautuvat ostaessaan rakenteilla olevaa asuntoa, joka on asuntolainassa. Pankille kaikkien velkojen maksamisen ja rasitteen poistamisen jälkeen asunnon myyjä ja ostaja vierailevat rekisteröintikammiossa viiden arkipäivän kuluessa ja laativat yhteisrakentamiseen osallistumista koskevan sopimuksen mukaisen saamisoikeuden siirron tai rekisteröivät asunnon luovutuksen. kauppasopimuksen mukainen omistusoikeus (jos vaateen luovutussopimus ei ole enää mahdollinen) .

Rekisteröityään omistusoikeuden siirron tai yhteisrakentamiseen osallistumista koskevan sopimuksen mukaisen saamisoikeuden siirtämisestä tehdyn sopimuksen myyjä ottaa varojen saldon säilytyslokerosta.

Harvoin käy niin, että uusi asunnon ostaja yksinkertaisesti uusii asuntolainansa itselleen. Silloin asunto jää panttina pankille ja lainan takaisinmaksuvelvoitteet siirtyvät uudelle omistajalle.

Lainaaja ei voi suorittaa osto-myyntitapahtumaa maksamatta ensin velkaa pankille. Toistaiseksi velan takaisinmaksulle ei ole asetettu moratoriota, mutta siinä on vivahde: ​​lainanottajalla ei ole oikeutta maksaa velkaa takaisin milloin tahansa hänelle sopivana ajankohtana, vaan vain seuraavan juoksevan maksun päivänä (kerran kuukaudessa) lainasopimus. Pankki laskee tälle kuukaudelle korkoa annuitantille eli tasaerille. Tietenkin ne ovat tässä kuussa suurimmat, koska ne lasketaan heti koko velan määrälle.

Ei riskin arvoinen

Raskasasunnon myyminen tai ostaminen omatoimisesti on varsin vaarallista - uskoo NPK Optimuksen johtaja Roman Pisarev.

Tällaiset liiketoimet olisi suoritettava kokeneiden lakimiesten suojeluksessa, jotka valvovat kaikkien saateasiakirjojen täyttämistä.

Maksu ostohetkellä suoritetaan velallisen pankkitilille, asunto on tarkastettava lainmukaisuuden kannalta, kerättävä tiedot myyjästä. Jokainen rahoitusliike on dokumentoitava.

Uusi omistaja (ostaja) tallettaa rahaa velkojapankin tilille, kiinnitetään ja taakka poistetaan, minkä jälkeen kiinteistön osto-myynti on jo tehty. Ostajan suojelemiseksi on tehtävä panttisopimus tai kauppa-esisopimus samassa muodossa kuin pääkauppasopimus tehdään, ja tämä voi olla joko yksinkertainen kirjallinen muoto tai notaarin vahvistama sopimus.

Tällaisten tapahtumien 100 % turvallisuuden takaaminen voi olla vaikeaa. On hyvä, jos kansalainen ostaa "asuntolainan" käteisellä: sitten osa summasta laitetaan soluun myyjälle ja toinen osa - pankin työntekijälle. Eikä kenelläkään ole pääsyä näihin rahoihin ennen kuin kauppa on saatettu päätökseen, sen lopullinen loppuunsaattaminen. Eli lainasopimus on riski ja selvitys solun kautta on turvallinen vaihtoehto.

Mutta jos ostaja on myös "lainanantaja", kaupan tekeminen voi olla vaikeaa. Koska sellaisella henkilöllä ei pääsääntöisesti ole riittävästi omia varoja maksaakseen myyjän velkaa vaaditussa määrässä. Kyllä, ja aikaväli asuntolainan saamiseen, rasitteen poistamiseen, asiakirjapaketin toimittamiseen pankkiisi on pieni: sinulla on oltava aikaa kääntää kaikki Lyhytaikainen. Siksi kaksi "asuntolainan haltijaa" ovat monimutkainen tarina, eivätkä kaikki lakimiehet hyväksy sitä.

- Ostajalla on tällöin riski, että hän voi menettää osan myyjän asuntolainaa maksamaan siirretystä rahasta, - kommentoi Marcel Akhmetshin, Home Wayn toimitusjohtaja. - Hän voihan hän muuttaa mielensä ja myydä asunnon pankkikoron maksamisen jälkeen. Ostajalla tulee olla sopimus pankin kanssa, että rasitus poistetaan vasta osto-myyntitapahtuman päätyttyä.

Tapahtuu, että samassa pankissa eri osastot purkavat velallisia, jotka eivät ole vuorovaikutuksessa toistensa kanssa millään tavalla. Tässä on tuore esimerkki: lainanottaja meni konkurssiin, kieltäytyi maksamasta korkoa. Ja Sberbank kieltäytyi tekemästä *siirtosopimusta (*sopimus oikeuksien luovuttamisesta toiselle yksilölle tai jonkin aineellisen velvoitteen siirtämisestä tai, kuten sitä kutsutaan, "saatavien luovutukseksi" ilman velallisen suostumusta). Eli vain kuukausi sitten Sberbank kielsi jopa omien vakuuksiensa myynnin. Samalla ostaja tietysti pelkää, ettei kukaan vakuuta häntä kaupassa, ja siirrettyään osan rahoista myyjälle velan kattamiseksi, hän muuttaa mieltään asuntonsa myymisestä. Siitä muodostuu noidankehä. Kokenut asianajaja pystyy löytämään tien ulos mistä tahansa tilanteesta. Jokainen tapaus vaatii yksilöllinen lähestymistapa: sinun on tarkasteltava lainanottajan velan määrää, mikä pankki lainaa sitä, mitä asiakirjoja on saatavilla.

Armen Khanoyants, CIANin liiketoimintajohtaja, teki muutama vuosi sitten kaksi tällaista kauppaa ja suosittelee olemaan pelkäämättä, vaan valmistautumaan myyntiin huolellisesti: "Tällaisten esineiden myynnissä ei ole suuria vaikeuksia tai ongelmia. Kauppa on tietysti tavallista monimutkaisempi ja kannattaa ottaa yhteyttä ammattimaiseen kiinteistönvälittäjään, joka auttaa sinua asiantuntevasti esittelemään kiinteistösi markkinoilla, laatimaan asiakirjoja ja löytämään ostajan. Lisäksi asuntolaina-asunnon voi ostaa myös lainalla. Jos ostaja ottaa lainan samasta pankista, kaupanteko sujuu entistä helpommin. Minun piti myydä asuntolaina kahdesti. Jos päätät myydä asunnon, asuntolaina ei ole asia, jonka pitäisi pysähtyä ja pelotella, tärkeintä on löytää asiakas.”

Vedenalaisia ​​kiviä

"Ongelmia kaupankäynnissä voi syntyä esimerkiksi, jos lainan ottaa omistaja yhdestä pankista ja ostaja on toisen pankin asiakas, - Roman Pisarev jakaa kokemuksensa. - Tässä on hyvin tuore tapaus käytännöstäni: myyjä otti asuntolainaa VTB:ltä, ja ostaja osoittautui Sberbankin asiakkaaksi. Sberbankin johtaja otti tiukan kannan: hän kieltäytyi rahoittamasta asunnon ostoa asuntolainan rasitus. Vuorovaikutussuunnitelmat tässä tilanteessa Venäjän federaation pankkien välillä ovat täysin sääntelemättömiä, joten sopimusprosessi pysähtyy. Yhdessä pankissa tällaisten transaktioiden mekanismi on parempi virheenkorjaus: on olemassa varoja, yhtä suuri kuin summa velka, solussa - pankin työntekijän alla, ja erotus menee myyjälle. Samalla kirjataan kaupan toteutuminen ja rasituksen poistuminen myyjältä ja asuntolaina on jo rasitettu uusi omistaja(ostaja). Kotimaiset pankit eivät mene hyvityksiin. Siksi myyjä (joko omilla varoillaan tai ostajan varoilla) maksaa velan takaisin, minkä jälkeen ostaja saa omistukseensa ostetun esineen, joka siirtyy pankille pantiksi jo uudella lainasopimuksella. Nyt asunnon uusi omistaja maksaa siitä pankkilainan maksut.

Ostaja ei koskaan ota myyjän lainasopimuksen mukaisia ​​velvoitteita. Lainanottajan pankki vaatii yleensä asiakkaan kaikkien velkojen takaisinmaksua poistaakseen esineen taakan, ts. koko lainasumman palautuksesta. Tämän jälkeen ostajan pankki voi jo harkita tätä kohdetta lainattavaksi.

Koko menettely on seuraava:

Myyjä ja ostaja tekevät esikaupan ja vahvistavat sen, jos pääkauppasopimus edellyttää notaarin vahvistamista.

Ostaja sitten maksaa Käteinen raha, joka tarvitaan lainanottajan velan takaisinmaksuun pankille, yhteen säilytyslokeroon ja ostohetkellä jäljellä olevaan summaan toiseen.

Asunnosta poistetaan rasitus Rosreestrin viranomaisissa ja omistusoikeuden siirto ostajalle rekisteröidään - joka toimitetaan yhdessä asiakirjapaketissa. Sitten pankki ja lainanottaja pääsevät soluihinsa - Rosreestrin myynti- ja ostosopimuksen mukaisen omistusoikeuden siirron rekisteröinnin ja rekisteröinnin jälkeen.

Voit uskoa kaiken pankille

Se tapahtuu, että lainanottaja jostain syystä hyviä syitä ei voi henkilökohtaisesti hallita asuntolaina-asuntonsa myyntiprosessia (hän ​​lähti asumaan toiseen maahan, päätyi vankilaan, sairastui vakavasti, hänellä ei ole aikaa ja mahdollisuuksia jne.). Kiinnitetyn asunnon myynti on tällöin hoidettava velkojapankin edustajien kanssa.

Tässä tapauksessa pankki itse etsii uutta ostajaa, kauppa suoritetaan pankin johtajan ja uuden asiakkaan välillä ensimmäisen lainanottajan poissa ollessa. Loput kaupan summasta laitetaan tallelokeroon (jos sellainen on) ja lainanottaja (tai hänen valtuuttamansa edustaja) voi noutaa sen, kun byrokraattiset muodollisuudet on suoritettu.

Samanaikaisesti pankki itse valmistelee kaikki asiakirjat, arvioi hankitun kiinteistön ja sen vakuutukset, rekisteröi rasituksen uudelleen Rosreestrissä, kun asunnon uusi omistaja ilmestyy. .

Ei voi ansaita

Saako lainanottaja jotenkin ansaita rahaa asuntolaina-asuntonsa myynnistä, jos hän osallistuu yhteiseen rakentamiseen?

Roman Pisarev:

Se oli joskus mahdollista, mutta ei nykyisessä taloustilanteessa. Tällaisten tulojen aika on kulunut pitkään, markkinat ovat "kastuneet" erittäin paljon. Nykyään ei ole mitään järkeä lainata rahaa pankista ansaitakseen asunnon peruskuoppavaiheen ja rakennusvaiheen viimeisen vaiheen välisen eron. Aiempina vuosina markkinat kasvoivat, ja tänään näemme "neliön" kysynnän ja hintojen pysähtymisen tai jopa laskun. Kehittäjät yrittävät houkutella asiakkaita yhä useammalla alennuksella. Kohteiden käyttöönoton määräaikoja lykätään jatkuvasti, inflaatio etenee ja riskit "tappiolle menemisestä" tällaisessa liiketoiminnassa ovat erittäin korkeat ja voitot mitättömät. Myös lainsäädäntö on muuttunut ostajan eduksi. Jos aiemmin verovapaa kauppa kiinteistön myyntiä varten oli mahdollista toteuttaa 3 vuoden kuluttua asunnon hankinnasta, nyt - vasta 5 vuoden kuluttua. Kyllä, ja veropohja on nyt laskettu kiinteistöarvo asuminen. Vaikka kaupan kustannukset olisi aliarvioitu, nämä olosuhteet osuvat ostajan taskuun.

Eikö ostajan ole helpompi maksaa heti myyjän velka pankille ja ostaa heti tämän asunnon?

Asianajajat suosittelevat vahvasti, että ostajat eivät osta asuntoa kiinnitettynä maksamalla asunnon myyjän velan loppuosaa. Velan maksamisen jälkeen pankki poistaa asunnosta rasituksen ja myyjästä tulee kiinteistön täysi omistaja.

Ostaja ei voi enää pakottaa häntä tekemään kauppasopimusta. Tässä tapauksessa voit kuitenkin varmistaa: on tarpeen tehdä esikauppasopimus, jossa on kaikki olennaiset ehdot.

Materiaalin valmisteluun osallistuivat Arbat Moskovan asianajajaliiton asianajaja Vadim Bashir-Zade, Miel - kiinteistötoimistoverkoston välitysosaston toimitusjohtaja Alexander Moskatov, VTB Bankin lehdistöpalvelu ja Metriumin toimitusjohtaja Natalia Kruglova.

Onko tällaisen asunnon hinta paljon alhaisempi kuin markkinahinta?

Pääsääntöisesti tällaisen asunnon hinta on rasitteen vuoksi 10-15 % markkinahintaa alhaisempi. Alennustaso riippuu pitkälti talon sijainnista. Keskustan asunnot, jotka on pantattu pankille, myydään yhtä menestyksekkäästi kuin sama asunto, mutta ilman luottohistoria. Mutta kaupungin asuinalueilla kiinnitettyjen asuntojen omistajien on tehtävä alennuksia, koska kilpailu on korkeampaa.

Älä unohda, että saatat joutua maksamaan korkoa pankille tuesta.

Voi syntyä tilanne, kun ostaja itse tarvitsee rahaa ostaakseen asunnon, jossa on rasitettu. Tässä tapauksessa hän voi usein ottaa lainaa vain pankista, joka on kiinnityksen haltija. Tästä aiheutuu ostajalle lisäkustannuksia hyväksymismenettelyn yhteydessä lainanottajana.

Mitä asiakirjoja tarvitaan tällaisen tapahtuman suorittamiseen?

Tällaista tapahtumaa tehdessään pankki pyytää ostajalta kaikki tarvittavat asiakirjat hänen rekisteröimiseksi lainanottajaksi.

Tällaisia ​​asiakirjoja ovat yleensä todistus tuloista 2-NDFL:n muodossa, passitiedot, tiedot perheen kokoonpanosta ja kuitti puolisolta, joka vahvistaa suostumuksen lainaan, ote talokirjasta. Sopimus pankin kanssa tehdään kirjallisesti pankin itsensä kanssa.

Lisäksi asunnon myyntisopimusta tehtäessä on välttämätöntä pyytää ote asunnosta USRR:stä ja ote talokirjasta. Tämä on tarpeen tietojen saamiseksi muiden rasitteiden olemassaolosta sekä rekisteröityjen alaikäisten perheenjäsenten läsnäolosta.
Myyntisopimus on parempi vahvistaa notaarin kanssa - tämä on lisätakuu kaupan turvallisuudesta.

Miten asuntolaina-asunto myydään?

Ostajan, joka on valmis ostamaan tällaisen asunnon, on läpäistävä hyväksyntäprosessi kiinnitysluoton myöntäneessä pankissa. Tämä menettely suoritetaan pankin kaikkien sääntöjen mukaisesti, myönnytyksiä ja alennuksia ei tehdä. Itse asiassa tämä on lainanottajan vaihto.

Älä unohda, että kaikista ei voi tulla asuntolainataakan ostajaa. Koska myytävänä ei ole vain asunto, vaan myös itse laina, ostajan on täytettävä pankin asuntolainanottajille asettamat kriteerit. Kriteerit vaihtelevat pankista riippuen: vaatimuksia voi olla tulojen määrälle, luottohistorialle.

Tällä asunnon myyntisuunnitelmalla myyjä ja ostaja vuokraavat kaksi solua. Yhdessä asetetaan velkaa vastaava määrä, toisessa - loppuosa asumiskustannuksista. Osapuolet allekirjoittavat kauppasopimuksen ja lähettävät sen Rosreestr. Sitten on omistusoikeuden siirto ja sen mukana - ja panttivelvollisuus ostajaa kohtaan. Tämän jälkeen myyjä ottaa rahaa ensimmäisestä solusta maksaakseen asuntolainaa. Pankki puolestaan ​​myöntää asuntolainan. Ostajan on toimitettava tämä asiakirja Rosreestrille, saatava USRN:ltä ote rasituksen puuttumisesta. Vasta sen jälkeen myyjä pääsee soluun rahan toisella osalla. Tämä on eniten turvallinen tapa asuntolainan toteuttaminen kaikille kaupan osapuolille.

Miltä tällainen sopimus näyttäisi juridisesti?

Tällaisen asunnon ostaja tulee kiinnittäjän tilalle ja kantaa kaikki kiinnityssopimuksen mukaiset velvoitteet, mukaan lukien ne, joita alkuperäinen kiinnittäjä ei ole asianmukaisesti täyttänyt. Eli asuntolainassa olevan asunnon ostajasta tulee itse asuntolainavelallinen. Tällä menetelmällä henkilö ostaa sekä asunnon että lainan.

Onko mahdollista myydä asunto antamalla pankille asuntolainan maksuvelvoitteet?

Jos emme puhu vaihtoehdosta, kun asunto myydään, ja asuntolaina maksetaan heti pois saaduista rahoista, eli tilanteesta, jossa ostaja sitoutuu asuntoa ostaessaan maksamaan asuntolainamaksut edelliselle omistajalle, sitten meidän on tarkistettava jokaiselta pankilta, onko tämä mahdollista.

Kuten kävi ilmi, kaikki pankit eivät käytä tällaista järjestelmää. Joten VTB Pankki sanoi, että heidän asiakkaansa voivat myydä kiinnitetyn kiinteistön vain, jos asuntolainavelka pankille on maksettu.

Kiinteistönvälittäjät totesivat myös, että teoriassa tämä vaihtoehto on todellinen, mutta käytännössä he ovat tavanneet tämän vain muutaman kerran, eikä suurilla pankeilla ole sellaista vaihtoehtoa ollenkaan.

Heidän mielestään asuntolaina-asunto on helpompi myydä "perinteisellä" tavalla - lainan takaisinmaksulla tuotoista tämä on jo pankeille tuttua tekniikkaa, joka ei sisällä riskejä ostajalle.

Asuntolainalla hankittaessa kiinteistön samanaikaisesti sekä etu että haitta on, että asunnon maksu tapahtuu useiden vuosien aikana. Lainaajilla on usein kysymys: onko mahdollista myydä asunto asuntolainalla ja ostaa toinen asuntolainalla?

Asuntolainan saamisjärjestelmä on jo tuttu jokaiselle lainanottajalle, joka on myöntänyt asunnon luotolla. Harkitse, kuinka myydä kiinteistöjä, joissa on kiinteistörajoituksia.

Syitä asunnon vaihtamiseen

Riippuen syistä, joiden vuoksi asunnonvaihto on tarpeen, kiinteistöjen osto- ja myyntikysymys voidaan ratkaista eri tavoin. Kiinteistönvälittäjät huomauttavat, että suosituimmat syyt asuntolainalla ostetun asunnon vaihtamiseen saman ohjelman puitteissa ostettuun asuntoon ovat:

• parannus taloudellinen tilanne lainanottaja tai perheenlisäys. Usein asuntolainoja myöntävät nuoret perheet, jotka lasten saamisen jälkeen yrittävät parantaa elinolojaan;
• perheolosuhteiden muutos. Näin lainaajat kutsuvat verhottomasti avioeroa, kun heidän täytyy myydä avioliitossa hankittua omaisuutta, jakaa rahat ja ostaa pienempiä asuntoja;
• taloudellisen tilanteen heikkeneminen. Pankit myöntävät asuntolainaa ruplien lisäksi myös dollareissa tai euroissa. Parin viime vuoden aikana kotimainen valuutta on heikentynyt yli kaksinkertaiseksi, kun taas palkat ovat pysyneet samalla tasolla, ja nyt monet perheet eivät yksinkertaisesti pysty maksamaan otettua lainaa takaisin.

Saattaa olla muitakin syitä, miksi lainanottajan on vaihdettava asuntoa, esimerkiksi siirtyminen uuteen työpaikkaan eikä halua päästä sinne läpi koko kaupungin.

Useimmiten syy asunnon myymiseen on asuinpaikan tai vaihdon tarve Siviilisääty lainaaja.

Jos asuintilaa suunnitellaan lisää tai muutto arvokkaammalle alueelle, eli ostettava kiinteistö on kalliimpaa ja likvidimpää, lainanottaja voi kääntyä pankin puoleen vakuuden vaihtamista koskevilla kysymyksillä. Tämä vaihtoehto on kuitenkin mahdollinen, lähinnä jos uuden asunnon hankinta tapahtuu vaihtosopimuksella tai lainanottaja ostaa ensin uuden asunnon ja sitten myy vanhan. Tällaiset tilanteet ovat harvinaisia. Pääsääntöisesti lainanottajan on ensin myytävä asunto ja sitten ostettava uusi. Ja tällaisissa tapauksissa lainanottaja on kiinnostunut yhdestä kysymyksestä: onko mahdollista myydä asuntolaina-asuntoa? Koska uuden asuintilan hankinta tapahtuu tavanomaisen asuntolainarekisteröintijärjestelmän mukaisesti.

Mitä laki sanoo?

Kiinteistöjen hankintaan liittyvät asiat ovat säänneltyjä liittovaltion laki"Kiinnitteistä (kiinteistön pantti)" (jäljempänä laki). Edellä mainitun lain 37 §:ssä sanotaan, että pantin omaisuuden luovuttamiseen (yksinkertaisesti sanottuna myyntiin) vaaditaan pantinhaltijan eli pankin suostumus. Siten ilman pankin lupaa tapahtumaa ei kirjata valtion rekisteriin.

Jos myyjä on jollain tapaa ohittanut lain ja myi pantatun omaisuuden, pankilla on lain 39 §:n mukaisesti oikeus vaatia velvoitteiden ennenaikaista täyttämistä, myös ostajalta, tai kaupan tunnustamista mitättömäksi.

Tärkeä! Ilman pankin suostumusta tapahtuma on mitätön! Omistusoikeus ei siirry ostajalle.

Kuinka saada myyntilupa?

Pääehto on siis saada pankilta lupa kiinteistön myyntiin. Lähes kaikki pankit ovat jo laatineet selkeän menettelyn omaisuuden luovutusluvan myöntämiselle. Rahoituslaitokset ovat kiinnostuneita maksamaan asuntolainaa, mutta kuka on omistaja, niitä ei kiinnosta.

Luovuttaminen on pääsääntöisesti mahdollista edellyttäen, että asuntolaina maksetaan kokonaisuudessaan takaisin. Jos lainanottaja ei pysty omin avuin maksamaan velkaa, tilanne muuttuu hieman monimutkaisemmaksi. Ensin lainanottajan on löydettävä ostaja, joka on valmis maksamaan asuntolainasumman, vasta sen jälkeen pankki poistaa taakan ja kauppa on mahdollista.

Selitä pankille syy, miksi asunto päätettiin myydä, niin hän todennäköisesti tapaa sinut ja lyhentää kaikkien paperitöiden tekemiseen kuluvaa aikaa.

Raskasasunnon myyntiin liittyvät ongelmat

Asuntolainalla olevan asunnon myynti on melko vaikea tehtävä, koska jokainen ostaja ei suostu ostamaan tällaista omaisuutta. Tämä herättää kaksi ongelmaa:

• kapea ostajapiiri. Vaikein asia asuntolainakiinteistön myynnissä on ostajan löytäminen. Monet yksinkertaisesti pelkäävät ottaa yhteyttä pankkiin, koska he pelkäävät menettävänsä sekä kiinteistöjä että rahaa tulevaisuudessa. Kun otetaan huomioon myytävänä olevien kiinteistöjen runsas valikoima, sellaisen henkilön löytäminen, joka haluaa ostaa tällaisen asunnon, voi olla todellinen haaste.
• tarve myydä halvemmalla. Koska potentiaalisten ostajien piiri on merkittävästi kaventumassa, on tarjouksen houkuttelevuuden lisäämiseksi tehtävä merkittäviä alennuksia luopumalla asunnosta markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla.

Lisäksi joskus pankit määräävät sakon asuntolainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta. Tässä tapauksessa sinun on laskettava kaikki kustannukset, jotta ei käy ilmi, että liiketoimi on kannattamaton.

Kun myyt asuntolainalla kuormitettua asuntoa, varaudu menemään hieman sen arvosta.

Asunnon myyntitapoja

Todennäköisimpiä tapoja myydä asuntolainalla kuormitettu asunto ovat:

• itsenäinen myynti ostajalle käteisellä;
• asunnon myynti ostajalle, joka järjestää sen asuntolainaa varten;
• myynti, jossa välittäjänä on mukana kiinteistöorganisaatio.

Harkitsemme kaikkia vaihtoehtoja yksityiskohtaisemmin.

itsemyynti

Tässä tapauksessa myyjä etsii ostajaa itse.

Kaupan ydin on seuraava. Ensinnäkin ostaja antaa myyjälle sen osan rahasta, joka on maksettava asuntolainasta velan maksamiseksi. Tämän jälkeen myyjä ja pankkiorganisaation edustaja poistavat asunnon rasituksen, ja ostaja rekisteröi oikeudet omaisuuteen siirtäen samalla jäljellä olevan määrän.

Suurin ongelma on, että on löydettävä ostaja, joka suostuu tallettamaan tarvittavan summan ennen kauppaa. Tämä operaatio on melko riskialtista, koska myyjän epärehellisyyden tapauksessa ostaja voi jäädä ilman asuntoa ja rahaa. Suojellakseen itseään ostaja voi vaatia talletussopimuksen rekisteröintiä notaarin kanssa.

Suurin ongelma kiinnitettyä asuntoa myytäessä on tarve saada ostaja suorittamaan ennakkomaksu.

Myydään asuntolainaa järjestävälle ostajalle

Tässä tapauksessa ihanteellinen tilanne on, kun ostajalla on asuntolainaan tarvittava summa. Myyjä maksaa pankille saamansa rahat ja poistaa kaikki rajoitukset. Tämän jälkeen ostaja toimittaa kauppaan tarvittavat asiakirjat ja laatii asuntolainauksen, ja myyjä saa loput varat pankista.

On toivottavaa, että asuntolaina otetaan samasta pankista. Silloin voit luottaa nopeampaan ja yksinkertaisempaan menettelyyn, ja hakemukseen voidaan liittää tulevan ostajan asiakirjat, joissa vaaditaan asuntolaina ennenaikaista takaisinmaksua.

Asuntolainan ostajien rekisteröinti samaan pankkiin on ihanteellinen sekä myyjälle että ostajalle. Joissakin tapauksissa pankki on valmis "korvaamaan lainanottajan" asuntolainasopimuksen mukaisesti.

Asunnon myynti kiinteistönvälittäjän avustuksella

Tilanne on hyvin samanlainen kuin ensimmäisessä asunnon myyntitavassa, vain kiinteistönvälittäjä etsii ostajaa. Tästä palvelusta hän ottaa tietyn prosenttiosuuden. Markkinoilla tunnetun kiinteistönvälittäjän ottaminen välittäjäksi auttaa saamaan mahdollisen ostajan vakuuttuneeksi siitä, että myyjällä ei ole pahuus ja tarve maksaa osa varoista etukäteen.

Suuret kiinteistönvälitystoimistot voivat myöntää lainaa asuntolainaa maksaakseen kiinteistöjen rasitteiden poistamiseksi. Tämä lisää nopeamman myynnin mahdollisuuksia.

Tulokset

Asuntolaina-asunto on siis mahdollista myydä ja ostaa toinen, ja siihen on jopa useita tapoja. Tietenkin rasitteiden esiintyminen vaikeuttaa ostajan löytämistä ja kaupan tekemistä, mutta se ei ole ongelma, jota ei voida ratkaista.

Jos henkilöllä on tarve päästä eroon asuntolainan rasitteesta, hän voi myydä kiinnitetyn omaisuuden. Tällainen tarve voi myös syntyä, kun asuintilaa oli tarpeen laajentaa. Seuraavaksi pohditaan, kuinka myydä asunto asuntolainassa minimaalisilla riskeillä ja kustannuksilla.

Vaihtoehto numero 1: maksu käteisellä

olemus tätä menetelmää on seuraava: löytää ostaja, joka suostuu ostamaan pankille pantatun asunnon. Esimerkiksi asuintilaa on arvioitu 2500 trm ja velkaa pankille 1100 trm.

Tällöin ostaja siirtää velan määrän (1100 tr.) myyjälle, joka puolestaan ​​suorittaa maksun pankin kanssa poistaen rasituksen ja tekee sitten osto-/myyntisopimuksen. Ostaja maksaa 1400 tr. ja hänestä tulee asunnon uusi omistaja.

On heti huomattava, että tässä tapauksessa on melko vaikea löytää ostajaa, koska syntyy epäluottamustekijä ja haluttomuus käydä helvetin ympyröiden läpi eri viranomaisille (rekisteröintikamari, MFC) , jne.). Tämä tapa myydä lainalla kuormitettua kiinteistöä on kuitenkin myyjän kannalta kannattavin.

Menettely

Asunnon omistajan on ilmoitettava pankkilleen virallisesti, että hän aikoo myydä pantissa olevan asunnon. Vakiolainaussopimuksessa on lauseke, jonka mukaan asiakkaalla ei ole oikeutta myydä kiinteistöä (ennen kuin velka on kokonaan maksettu) ilman pankin dokumentaarista suostumusta.

Jos et varoita pankkia ajoissa aikeistasi, se yksinkertaisesti purkaa osto-/myyntisopimuksen. Tässä tapauksessa oikeudenkäyntiä ei voida välttää.

Pankit ovat haluttomia hyväksymään tällaisia ​​asiakkaiden toimia. Tämä johtuu siitä, että asuntolaina-asunnon myynnin (itse asiassa lainan ennenaikaisen takaisinmaksun) tapauksessa henkilö lakkaa tuomasta tuloja luottolaitokselle koronmaksujen muodossa.

Tästä syystä useimmissa tapauksissa henkilön on selitettävä ennenaikaisen takaisinmaksun syy. Nämä voivat olla:

• elintaso heikkenee (irtisanominen, alentaminen jne.), jonka vuoksi hän ei enää pysty maksamaan lainaa;
• Muutto toiseen kaupunkiin;
• terveysongelmia (asiakirjatodistuksia vaaditaan sairaalatodistusten muodossa) jne.

Kun kaikki ongelmat pankin kanssa on ratkaistu, on löydettävä ostaja, joka suostuu ostamaan asunnon sellaisin ehdoin - tallettamaan osa varoista (jolla laina maksetaan) ennen osto-/myyntisopimuksen täytäntöönpanoa.

Seuraava vaihe on siirto myyjältä talletuksen ostajalle (pitäisi olla lainan velan määrä). Tämä menettely se on dokumentoitava (tänään rehellisesti sanottuna kukaan ei enää usko): kirjoitetaan käsin kuitti, johon on kirjattu rahansiirron tosiasia.

Siitä laaditaan sopimus, jossa ilmoitetaan, että myyjä sitoutuu myymään asunnon rasituksen purkamisen jälkeen etukäteen sovittuun hintaan. Allekirjoitetut paperit on suositeltavaa varmentaa notaarilla (tämä on tarpeellisempi ostajalle suojatakseen itsensä).

Sopimuksessa on oltava seuraavat kohdat:

1. Tapahtuman määrä ja selvitysmenettely. Myyntihinta on jaettu 2 osaan: talletus (vaatii lainan takaisinmaksuun) ja loppusumma, jonka myyjä saa "kädessä". Talletuslaatikoita käytetään yleensä varojen siirtämiseen. Sopimuksessa todetaan, että ennen osto-/myyntisopimuksen tekemistä vain ostajalla on pääsy näihin soluihin. Kun kaikki paperit on suoritettu, ostajalla on pääsy soluun, jossa on käteistä.
2. Asunnon myynnin ja pankin rasitteiden poiston ehdot.

Kun kaikki paperit on täytetty, tapahtumaan osallistujat lähetetään yhdessä pankkiin. velan loppuosan takaisinmaksamiseksi (maksettu annetusta talletuksesta). Maksun jälkeen sinun tulee viedä pankkiin, että velka on maksettu, sekä asunnon kiinnitys.

Sen jälkeen on tarpeen poistaa taakka asuintilaa. Tätä varten myyjän ja pankin edustajan tulee ottaa yhteyttä MFC:hen tai valtuutettuun ja lähettää hakemus siitä, että asunto ei ole enää kiinnitysvelalla. Rekisterinpitäjä antaa asianmukaisen lomakkeen täytettäväksi.

Tarvitset seuraavat asiakirjat hakeaksesi:

• omistajan passi;
• todisteet siitä, että velka on maksettu kokonaan takaisin;
• myyntisopimus;
• asuntolaina.

Rekisteröinnin päätyttyä myyjän on kolmen päivän kuluessa noudettava toimitetut kopiot asiakirjoista sekä ote rasituksen poistamisesta USRN:stä.

Kaikkien byrokraattisten manipulaatioiden jälkeen voit aloittaa kotisi myynnin. Muut toimet eivät poikkea tavallisesta osto-/myyntimenettelystä.

Vaihtoehto numero 2: potentiaalista ostajaa rasitetaan myös asuntolainalla

Toinen tapa on löytää ostaja, jolla on myös asuntolaina harteillaan. On tarpeen selvittää, kuinka paljon hänellä on henkilökohtaista omaisuutta ja kuinka paljon on rasitettu. Tarpeellinen kunto on varmistaa, että ostajalla on tarpeeksi rahaa maksaakseen myyjän asuntolainavelan, ja Lainan määrä riittää maksamaan loput myytävän asunnon kustannukset.

Harkitse menettelyä tietyssä esimerkissä:

1. Kiinteistö myydään hintaan 3000 tr. Myyjän velan määrä on 900 tr. Ostajalla on hallussaan 1100 tr., ja asuntolainauksen hyväksytty kokonaismäärä on 2000 tr.
2. Jos molemmat osapuolet sopivat toistensa ehdoista, ostaja siirtää (kuten ensimmäisessä tapauksessa kuitilla) 900 tr. Tämä on asunnon pantti.
3. Saadun talletuksen avulla myyjä maksaa asuntolainansa takaisin. Tämän jälkeen hän yhdessä pankin työntekijän kanssa poistaa kiinteistöjen rasituksen MFC:ssä tai rekisteröintikammiossa.
4. Sitten myyjä yhdessä ostajan kanssa esittelee pankille vaadittava lista asiakirjat kiinnityksen ja kiinnityksen rekisteröimiseksi.
5. Kun pankki on tehnyt ostajan asuntolainasopimuksen, molemmat osapuolet laativat vakiomuotoisen osto-/myyntisopimuksen.

Tämän seurauksena ostajalla oli hallussaan 200 tr., jonka hän siirtää myyjälle omalla kustannuksellaan tallelokero. Kaupan onnistuneen rekisteröinnin jälkeen myyjä saa loput 1900 tr. käteisellä pankista tai saman solun kautta.

Vaihtoehto numero 3: myynti pankin rasitteella

Tämä menetelmä on lähes identtinen alussa esitetyn kanssa. Ainoa ero on, että henkilö siirtää vastuun ostajan löytämisestä pankille. Tällaisissa tapauksissa luottolaitokset menevät eteenpäin, koska ne ovat kiinnostuneita palauttamaan vakuudet. Joten Sberbank, VTB ja monet muut suuret pankit harjoittavat aktiivisesti tällaista järjestelmää.

Tämän menetelmän mukaisesti myyjä vapauttaa itsensä joistakin velvollisuuksista (ostajan haku, asiakirjojen valmistelu jne.). Useimmissa tapauksissa se kuitenkin menettää 5-10 % asunnon arvioidusta arvosta. Tämä johtuu siitä, että pankki ei pyri myymään kiinteistöjä kalliiksi (koska se kestää kauan), vaan yrittää tehdä sen mahdollisimman nopeasti.

Videolla asuntolaina-asunnon myynnistä

Johtopäätös

Jokaisella näistä asuntolainan myyntimenetelmistä on useita ominaisuuksia. Kannattavin (myyjälle) vaihtoehto on itsenäinen haku ja myynti käteisellä.

Tässä tapauksessa, jos aikaa on, voit myydä kiinteistön todelliseen arvoon. Vaikeissa aikarajoituksissa on kuitenkin parempi käyttää pankin apua. Tällaisilla yrityksillä on pääsääntöisesti kumppaneita asuntolaina-asuntojen nopeutettuun lunastukseen.