Co to jest cały kompleks nieruchomości. Kompleks nieruchomości

Główna część cywilnoprawnych stosunków prawnych ma charakter majątkowy, mając jako przedmiot obrotu taką lub inną nieruchomość. Sama nieruchomość to zbiór rzeczy należących do przedmiotu prawa cywilnego, praw i obowiązków majątkowych.

Jednocześnie podział rzeczy na ruchome i nieruchome ma bardzo istotne znaczenie prawne (art. 130 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Szczególnym rodzajem nieruchomości są zespoły połączonych ze sobą rzeczy nieruchomych i ruchomych, służących do ogólny cel jako całość. Kompleks nieruchomości nie jest przypadkowym zbiorem poszczególnych rodzajów własności, ale pewnym zbiorem własności ulokowanym w systemie, który służy do ogólnego (pojedynczego) celu.

Ze względu na to, że kompleksy majątków są przeznaczone do ogólnego przeznaczenia, można je zaliczyć do rzeczy złożonych. Takie rzeczy tworzą jedną całość (art. 134 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Choć w tym przypadku kompleks majątkowy determinuje zjawisko bardziej pojemne niż rzecz złożona (ta ostatnia składa się z rzeczy rzeczywistych, pieniężnych, a zespół majątkowy tworzą nie tylko rzeczy, ale także inne nieruchomości), w tym przypadku ogólne konsekwencje przy dokonywaniu transakcji kompleksami majątkowymi, a także przy transakcjach rzeczami złożonymi, gdzie efekt transakcji taką rzeczą rozciąga się na wszystkie jej składniki. Oznacza to, że możemy stwierdzić, że przedsiębiorstwo jest szczególnym rodzajem złożonej rzeczy.

W obieg cywilny Istnieją dwa rodzaje kompleksów nieruchomości: korporacyjne i kondominium. Rozważmy je bardziej szczegółowo.

Firma. Definicja przedsiębiorstwa jako przedmiotu obrotu cywilnego podana jest w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej:

„Przedsiębiorstwo jako przedmiot praw uznawane jest za kompleks majątkowy służący do realizacji” działalność przedsiębiorcza.

Przedsiębiorstwo jako całość jako kompleks nieruchomości jest uznawane za nieruchomość ”(art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przedsiębiorstwo jako przedmiot praw majątkowych, jako przedmiot obrotu obywatelskiego, nie jest tylko abstrakcyjnym zbiorem „rzeczy” lub ich połączeniem. Przedsiębiorstwo to przede wszystkim zespół nieruchomości, w skład którego wchodzą obok nieruchomości (przede wszystkim działki i ich części, budynki, budowle) oraz ruchomości (sprzęt, zapasy, surowce, wyroby gotowe), obowiązki roszczeń i użytkowania , wierzytelności (zobowiązania), a także niektóre prawa wyłączne - do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty, roboty i usługi (nazwa firmy, znaki towarowe, znaki usługowe), inne prawa wyłączne . Na przykład w państwach o ugruntowanym porządku prawnym i tradycjach przedsiębiorstwa często zawierają tak zwaną „klientellę”, prawo do odnowienia najmu nieruchomości, szanse itp., czyli stabilne więzi ekonomiczne z konsumentami ich produktów lub usług, które często mogą mieć decydujące znaczenie w konkurencyjnej gospodarce rynkowej.

W niektórych przypadkach klientela jest oddzielona od szans, tj. zdolność firmy do pozyskiwania klientów w przyszłości. Szanse definiuje się jako perspektywy przedsiębiorstwa oszacowane w kategoriach pieniężnych.

W gospodarce często używa się pojęć – „miejsce na rynku”, „walka o miejsce na rynku”, co stanowi przede wszystkim ugruntowane relacje, stałych klientów, o które toczy się czasem bezkompromisowa walka ( i stały). Wymienione elementy niematerialne można łączyć ogólna koncepcjażyczliwość.

Za przedsiębiorstwo uznaje się tylko kompleks nieruchomości wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kompleks ten w zasadzie obejmuje cały zbiór mienia przeznaczonego na działalność przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorczość to samodzielna działalność prowadzona na własne ryzyko, mająca na celu systematyczne uzyskiwanie zysku z korzystania z nieruchomości, sprzedaży towarów, wykonywania pracy lub świadczenia usług przez osoby zarejestrowane w tym charakterze w sposób określony przez prawo.

Należy również zgodzić się z opinią V. N. Tabashnikova, że ​​„kompleks nieruchomości użytkowany bez celu zarobkowego nie tworzy przedsiębiorstwa. Na przykład kompleks medyczny używany przez poliklinikę ( Agencja rządowa) zapewnić opieka medyczna obywatele w ramach obowiązkowego ubezpieczenia zdrowotnego nie mogą być uznani za przedsiębiorstwo. To samo centrum medyczne, z którego korzysta organizacja komercyjna, jest już biznesem”.

Należy również zauważyć, że sam termin „przedsiębiorstwo” jest dość często używany w odniesieniu nie tylko do przedmiotów prawa (tj. kompleksu majątkowego), ale także do niektórych rodzajów osoby prawne, które są podmiotami obrotu cywilnoprawnego.Tak więc kodeks cywilny uznaje przedsiębiorstwa państwowe, komunalne, a także państwowe za jeden z rodzajów podmiotów prawnych.(art. 113-115 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie ten sam termin jest używany w odniesieniu do określonego rodzaju przedmiotu prawa. W tym sensie mówimy o przedsiębiorstwie w: Artykuł 132 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przedsiębiorstwo jest w istocie rodzajem jednostki produkcyjnej, posiadającej zdolność cywilnoprawną i działającej na rynku. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że nasze państwo nie zawsze ma możliwość korzystania ze znanych form organizacyjno-prawnych osób prawnych (np. formularz spółki akcyjne) organizowanie zarządzania mieniem publicznym. W wyniku tego powstała dość sztuczna struktura prawna przedsiębiorstwa jako podmiotu prawa.

Wobec tego, że wszelkie prawa, w tym zawarte we wspomnianym wykazie, mogą należeć tylko do tych, których ustawodawca traktuje jako podmiot, jest oczywiste, że chodzi tu przede wszystkim o przedsiębiorstwa uznane za osoby prawne, które to państwowe i komunalne, a także państwowe przedsiębiorstwa unitarne.

Co więcej, edukacja ta jest przedsięwzięciem, które nie jest włączone organicznie i w pełni w system ekonomiczny, w swoim obiegu cywilnym. Oczywiście Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej obejmuje przyjęcie ustawy federalnej „O państwowych i komunalnych przedsiębiorstwach unitarnych”, która będzie zawierać zasady regulujące działalność przedsiębiorstw jako osób prawnych, w tym te związane z zapewnieniem im własności podmiotów, ze wzrostem efektywności zarządzania, odpowiedzialności itp.

Należy również zauważyć, że państwo podążyło teraz ścieżką zmniejszania liczby państw przedsiębiorstwa unitarne,.

Na przykład w Republice Tatarstanu na początku 2001 roku istniało około tysiąca państwowych przedsiębiorstw unitarnych. Ale w ciągu najbliższych kilku lat, zgodnie z planami republikańskiego Ministerstwa ds. Gruntów i Własności, powinno ich być nie więcej niż dwadzieścia.

Samo przedsiębiorstwo jest w swej istocie przedmiotem praw do kompleksów majątkowych utrwalonych w bilansach odpowiednich osób prawnych, ale jednocześnie pozostają one przedmiotem praw majątkowych ich założycieli. W konsekwencji przedsiębiorstwo jako bezpośrednio kompleks majątkowy (i jako przedmiot obrotu) w żadnym wypadku nie może stać się podmiotem praw majątkowych, czyli właścicielem samego siebie. Z tego można wywnioskować, że opinia o możliwości posiadania „zbiorów pracy”, „praw własności pracowników” i „ich zbiorowej własności” jakiejkolwiek części majątku przedsiębiorstwa jest bezpodstawna. Cała ta własność pozostaje własnością założyciela .

Wszelkie inne „przedsiębiorstwa”, czyli przedsiębiorstwa stanowiące przedmiot praw innych właścicieli, również mogą stanowić kompleks różnego rodzaju własności. W tym przypadku, wraz ze zbiorem rzeczy, na nabywcę mogą zostać przeniesione tylko te prawa i obowiązki, które należały do ​​właściciela przedsiębiorstwa, i tylko te, które należą do zbywanych. Na przykład przy sprzedaży przedsiębiorstwa licencje, które wcześniej należały do ​​sprzedawcy, nie przechodzą na nowego właściciela.

W ramach regulacji prawa cywilnego bardzo ważne jest jasne i jednolite śledzenie interpretacji pojęcia przedsiębiorstwa jako szczególnego podmiotu prawa i przedmiotu prawa. Pomieszanie tych pojęć może być bardzo smutne.

Sąd Arbitrażowy rozpoznał sprawę dotyczącą powództwa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) przeciwko spółce akcyjnej (JSC) o zastosowanie skutków nieważności nieważnej transakcji. Umowa kupna-sprzedaży przedsiębiorstwa - kompleksu handlowego została zawarta pomiędzy LLC a JSC. Według powoda - sprzedawcy na podstawie umowy kupna-sprzedaży - wspomniana transakcja jest nieważna z uwagi na fakt, że zawarcie umowy sprzedaży całego majątku LLC bez jednoczesnego podjęcia decyzji o likwidacji LLC naruszył przepisypkt 1 artykułu 48 Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej, ustanawiający jako obowiązkową cechę osoby prawnej obecność odrębnej własności, która zapewnia jej statutową działalność. Sąd, odmawiając zaspokojenia roszczeń, słusznie zauważył, że obecność majątku LLC na podstawie prawa własności nie jest oznaką osoby prawnej, a majątek osoby prawnej nie ogranicza się do przedmiotów rzeczywistych, ale obejmuje gotówka znajdujące się na rachunkach osoby prawnej. Wskazane roszczenie mogło więc pojawić się jedynie w wyniku niezrozumienia, jak łączą się podmiot prawa (osoba prawna) i przedsiębiorstwo (kompleks majątkowy).

Interpretacja przedsiębiorstwa jako przedmiotu praw przeważa również w obcym prawie cywilnym i handlowym. W wielu krajach na kontynencie system prawny przy definiowaniu przedsiębiorstwa stosuje się pojęcie „specjalnej wspólnoty prawnej”, na którą składa się cały majątek przedsiębiorstwa (Włochy) lub jego większość (Belgia, Francja). W Belgii i Francji do tej wspólnoty nie zalicza się zobowiązań związanych z nieruchomościami i przedsiębiorstwami, które mają szczególny reżim prawny. W Niemczech przedsiębiorstwo rozpoznaje cały majątek, w tym nieruchomości, długi i roszczenia. W Jednolitym Kodeksie Handlowym Stanów Zjednoczonych (Rozdział 6)

reguluje w szczególny sposób procedurę „sprzedaży złożonej”, w ramach której przedsiębiorstwo włącza swój majątek w postaci wyposażenia, materiałów, towarów, innych ruchomości materialnych i niematerialnych.

Jednocześnie w niektórych krajach przedsiębiorstwo uznawane jest za podmiot prawa cywilnego i handlowego. Na przykład w Liechtensteinie, w niektórych krajach Ameryki Łacińskiej, osoba fizyczna ma prawo do utworzenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która może samodzielnie działać jako podmiot prawa w obrocie nieruchomościami.

Przedmiotem transakcji mogą być wyłącznie przedmioty praw, tj. te korzyści materialne i duchowe, co do których podmioty wchodzą w stosunki prawne. Przedsiębiorca może być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, działając jedynie jako przedmiot praw cywilnych. W tym sensie, moim zdaniem, termin „przedsiębiorstwo” powinien być używany w przyszłości w odniesieniu do prawa rosyjskiego.

Przedsiębiorstwo jako kompleks nieruchomości to sprawa złożona. Ta klasyfikacja przedsiębiorstwa jako rzeczy złożonej zakłada, że ​​działanie transakcji, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, rozciąga się na wszystkie jego części składowe. Ta zasada prawa jest dyspozytywna, a zatem umowa stron może przewidywać inaczej: wyłączenie pewnych rzeczy, które zwykle wchodzą w skład „rzeczy złożonej” .

Innymi słowy, w obrocie rzeczami, w szczególności kompleksami majątkowymi, przedmiotem prawa może być nie tylko przedsiębiorstwo jako całość, ale także jego część. Jednocześnie zasadniczym warunkiem dokonywanej transakcji jest wykaz mienia zawartego w tej części. Również pod pojęciem „przedsiębiorstwa” jako kompleksu nieruchomości mieści się nawet taka część jak np. osobny warsztat. Ale nie tylko jako nieruchomość, ale z jej wyposażeniem, personelem, źródłami surowców, komponentów itp. Czyli tak naprawdę bycie częścią istniejącego przedsiębiorstwa (lub innymi słowy częścią w ruchu) .

Obecnie transakcje z udziałem przedsiębiorstw dokonywane są nie tylko w ramach stosunków prywatyzacyjnych czy w związku z upadłością dłużników - właścicieli przedsiębiorstw. Przedsiębiorstwa jako kompleksy majątkowe mogą być przedmiotem wielu transakcji (aktów i umów jednostronnych). Przedsiębiorstwa są sprzedawane, kupowane, dzierżawione, obciążone hipoteką, dziedziczone. Tryb zawierania i wykonywania tych transakcji oraz ich konsekwencje powinny być znane uczestnikom tych relacji, choćby dlatego, że błędy popełnione w trakcie takich transakcji, ze względu na wysoki koszt przedmiotów, mogą spowodować znaczne straty majątkowe dla stron.

Należy zauważyć, że możliwość udziału przedsiębiorstwa jako przedmiotu obiegu obywatelskiego jest dziś bardziej potencjalna niż realna. Wynika to z braku praktyki wśród przedsiębiorców transakcji z przedsiębiorcami oraz złożoności procedury dokonywania transakcji, w szczególności na etapach oceny przedsiębiorstwa, przetwarzania transakcji i rejestracji praw w transakcjach z przedsiębiorcą.

Na przykład w Moskwie przez pierwszy rok istnienia organów wymiaru sprawiedliwości rejestracja państwowa praw do nieruchomości i transakcji z nimi, była tylko jedna transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa. Chociaż w tym samym okresie liczba transakcji z różnymi obiektami przemysłowymi była nieporównywalnie duża.

Oznacza to, że dla kupującego dzisiaj odsetki to po prostu sama nieruchomość, a nie inne jej aktywa i pasywa. W tym przypadku nowi właściciele wolą rozbić przedsiębiorstwo na części (sklepy, magazyny, garaże itp.) i kupić to samo przedsiębiorstwo z tymi „martwymi” częściami jako tylko nieruchomość.

Sugeruje to, że obecnie, w obecnej sytuacji gospodarczej, sprzedawane przedsiębiorstwa bardzo rzadko są przedmiotem zainteresowania jako kompleksy nieruchomości. Niestety.

Kondominium. To inny rodzaj kompleksów nieruchomości.Condominium (nowe łacińskie condominium, z łac. con (cum) - razem, jednocześnie i dominium - posiadanie, władza) w rozumieniu prawa cywilnego -własność wspólna. Jest to „Zrzeszenie właścicieli w jednym kompleksie nieruchomości w sektorze mieszkaniowym (właściciele domów), w granicach którego każdy z nich, na mocy prawa własności prywatnej, państwowej, komunalnej lub innej, posiada lokal mieszkalny (mieszkania , pokoje) i (lub) lokale niemieszkalne w budynkach mieszkalnych, w tym również przyłączonych, a także inne nieruchomości bezpośrednio związane z budynkiem mieszkalnym, które stanowią wspólną własność właścicieli domów i wynikają z losów ich prawa do lokalu mieszkalnego i (lub) lokale niemieszkalne.

Pojęcie kondominium w sensie prawa cywilnego nie powinno być mylone z pojęciemw Prawo publiczne, gdzie kondominium oznacza współwłasność, tj. wspólne sprawowanie najwyższej władzy nad tym samym terytorium przez dwa lub więcej państw.

Z przepisów ustawy federalnej wynika, że ​​za kondominium uznaje się pojedynczy kompleks nieruchomości, w tym działkę gruntową w ustalonych granicach i znajdujący się w niej budynek mieszkalny, inne obiekty nieruchomości, w których wydzielone części przeznaczone są na cele mieszkalne i pozostałe cele (lokale) znajdują się w własności prywatnej lub publicznej określonego kręgu właścicieli, a pozostałe części (nieruchomości) - we wspólnej współwłasności .

Podstawą powstania wspólnot mieszkaniowych może być: prywatyzacja zasobu mieszkaniowego w budynki mieszkalne, reorganizacja budownictwa mieszkaniowego i spółdzielni mieszkaniowych, utworzenie kondominium w powstającym budynku mieszkalnym przez ich przyszłych właścicieli mieszkań, stowarzyszeń właścicieli mieszkań na osiedlach mieszkaniowych o niskiej zabudowie (grunty z dopuszczonym przeznaczeniem pod zabudowę indywidualną). W takich przypadkach prywatni właściciele poszczególnych mieszkań muszą wspólnie obsługiwać majątek, który stał się ich wspólną własnością: windy, strychy, piwnice, pomieszczenia gospodarcze, klatki schodowe i schody, dachy domów, instalacje elektryczne, wodne, wodno-kanalizacyjne, inżynieryjne i inne. I, co bardzo ważne, sąsiednie terytorium to działka (lub jej część). Cała ta własność nie powinna być tylko wspólną własnością właścicieli domów, ale powinna być odpowiednio konserwowana, serwisowana i naprawiana we właściwym czasie.

Kondominium, podobnie jak przedsiębiorstwo, będące przedmiotem obrotu cywilnego, nie może być rozpatrywane w oderwaniu od jego właścicieli – podmiotów prawa. Oznacza to, że sam w sobie nie istnieje jako kompleks majątkowy, ale przede wszystkim jest powiązany z jego właścicielami, konkretnymi podmiotami, które mają do niego realne prawa. Innymi słowy, kondominium nie należy do siebie, ale do tych właścicieli, z których inicjatywy zostało utworzone.

Właścicielami kondominium mogą być, w zależności od formy jego zarządzania, zgodnie z prawo federalne„O wspólnotach mieszkaniowych” z dnia 15 czerwca 1996 r., nr 72-FZ (dalej ustawa o wspólnotach mieszkaniowych):

– sami właściciele domów;

– obsługa klienta;

– stowarzyszenie właścicieli domów;

Zarządzanie kondominium przez właścicieli domów jest bezpośrednio ograniczone przez prawo i jest dozwolone tylko w przypadkach wyraźnie przewidzianych w art. 21 ustawy HOA - gdy kondominium obejmuje nie więcej niż cztery lokale należące do dwóch, trzech lub czterech różnych właścicieli domów.

Obsługa klienta. W takim przypadku właściciele domów przenoszą funkcje zarządzania kondominium na upoważnioną agencję rządową lub samorządową klienta w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Stowarzyszenie właścicieli domów. Jest organizacją non-profitzjednoczenie właścicieli mieszkań w kondominium w celu wspólnego zapewnienia funkcjonowania kompleksu nieruchomości. Dzieje się tak w przypadkach, gdy sami właściciele domów, z jakiegokolwiek powodu, nie chcą lub nie są w stanie zajmować się zarządzaniem kondominium.

W związku z tym, że przy zarządzaniu kondominium przez obsługę klienta funkcje podmiotu gospodarczego są przekazywane organom państwowym lub samorządowym, a zarządzanie bezpośrednio przez właścicieli domów jest tylko przypadkiem szczególnym z niewielką liczbą uczestników, przedmiotem rozpatrzenia relacji w tworzeniu wspólnot mieszkaniowych w tej pracy skupi się głównie na stowarzyszeniach właścicieli domów.

Należy zauważyć, że do niedawna pojęcie stowarzyszenia właścicieli domów było utożsamiane z pojęciem kondominium. W szczególności obecne ustawodawstwo Rosji na początku lat dziewięćdziesiątych przewidywało koncepcję zasobów mieszkaniowych we własności kolektywnej: fundusz, który jest wspólną wspólną lub wspólną współwłasnością różnych podmiotów własności prywatnej, państwowej, komunalnej, własności stowarzyszeń publicznych.

Taka klasyfikacja zasobów mieszkaniowych nie była zgodna z nowym ustawodawstwem cywilnym.

Wynikające z tego pomieszanie tych pojęć w definicjach zostało skorygowane dekretem Prezydenta Federacja Rosyjska z dnia 23 grudnia 1993 r. N 2275, który zatwierdził Regulamin Tymczasowy dotyczący kondominium. Dało pojęcie „kondominium” jako stowarzyszenia właścicieli w jednym kompleksie nieruchomości w sektorze mieszkaniowym.

Jednocześnie Przepis odrębnie ustalił pojęcie „partnerstwa” właścicieli domów, tj. właściciele lokali. W ten sposób wyróżniono pojęcia „partnerstwa” i „kondominium”.

A jednak dekret nie mógł przez długi czas zastąpić normy ustawodawczej, mającej na celu jednoznaczną interpretację terminu „kondominium”. Sprzeczność między ustawą o stowarzyszeniach a ustawą o podstawach w zakresie definicji wspólnoty mieszkaniowej została rozwiązana wraz z uchwaleniem ustawy federalnej „O wspólnotach mieszkaniowych” z dnia 21 kwietnia 1997 r., która znowelizowała i uzupełniła ustawę o Podstawy.

Odejście od interpretacji kondominium jako spółki osobowej doprowadziło do tego, że kondominium jest obecnie uważane za pojedynczy kompleks nieruchomości, w którym poszczególne lokale są własnością prywatną, państwową, komunalną lub inną formą własności.

Stowarzyszenie właścicieli domów to szczególny rodzaj organizacji non-profit. Identyfikację kondominium ze spółdzielniami konsumenckimi należy również zaliczyć do kategorii urojeń, co oczywiście jest całkowicie bezpodstawne. Jednakże wspólnoty mieszkaniowe mogą powstawać również na bazie wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych, w których przynajmniej jeden uczestnik wpłacił swój udział w całości.

Jak już wspomniano we wstępie do tej pracy, powstanie wspólnot mieszkaniowych było wynikiem masowej prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej. Oznacza to przeniesienie obiektów mieszkaniowych z własności państwowej i komunalnej na własność obywateli i osób prawnych. Jednocześnie, ze względu na dobrowolność prywatyzacji mieszkań, zachowana została część mieszkań, której właściciele nie chcieli prywatyzować, dawne, w tym właściciele publiczni.

Partnerstwo jest organizowane przez co najmniej dwóch właścicieli domów, którymi mogą być nie tylko obywatele, ale także inni właściciele lokali mieszkalnych - osoby prawne i publiczne osoby prawne. Ponadto, decyzją tych publicznych osób prawnych, ich jednostkowe przedsiębiorstwa lub instytucje mogą również zostać członkami partnerstwa.

Najbardziej typowym przykładem współczesnego kondominium jest budynek mieszkalny, w którym mieszkania należą do różnych właścicieli.

Sukhanov E. A. // Podręcznik prawa cywilnego, tom I "Beck", M., 1998 S. 306

Kulagin MI Kapitalizm państwowo-monopolowy i podmiot prawny // Wybrane prace: Kolekcja. M., 1997. S.32 Tichomirow M. Yu // Prawo cywilne. Odniesienie do słownika. M. 1996. S. 250

Isakov V. B. // Komentarz do ustawy „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, M. 1999. Od 50

Isakov V. B. // Komentarz do ustawy „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, M. 1999. Od 50

Kompleks nieruchomości

„… kompleks nieruchomości to zbiór przedmiotów majątku ruchomego i nieruchomego, które tworzą jedną całość i wiążą się z wykorzystaniem ich do wspólnego celu technologicznego i (lub) produkcyjnego;…”

Źródło:

Zarządzenie Kolei Rosyjskich z dnia 7 listopada 2008 r. N 150 „W sprawie procedury zbywania nieruchomości Kolei Rosyjskich” (wraz z „Regulaminem trybu zbywania nieruchomości Kolei Rosyjskich”)

„... Kompleks nieruchomości (IC) to zespół obiektów nieruchomości oraz wewnętrznych i zewnętrznych urządzeń produkcyjnych wykorzystywanych w procesie technologicznym, zlokalizowanych w określonym działka. Po wykonaniu inwentaryzacji technicznej i opisu zespołu nieruchomości sporządzany jest Paszport Techniczny zespołu nieruchomości. Ponadto na wniosek właściciela praw autorskich lub osoby przez niego upoważnionej organizacje inwentarza technicznego wydają Wyciągi z paszportu technicznego kompleksu majątkowego ... ”

Źródło:

Zarządzenie Gosstroy Federacji Rosyjskiej z dnia 29 grudnia 2000 r. N 308 „O zatwierdzeniu procedury sporządzania kompletu dokumentów do spisu technicznego kompleksów majątkowych składających się na system zaopatrzenia w gaz Federacji Rosyjskiej, a także inne obiekty nieruchomości należące do OAO Gazprom i jego spółek zależnych”

Oficjalna terminologia. Akademik.ru. 2012 .

Zobacz, co „Kompleks nieruchomości” znajduje się w innych słownikach:

Obejmuje wszystkie rodzaje majątku firmy ubezpieczeniowej, w tym portfel ubezpieczeniowy dłużnika firmy ubezpieczeniowej. Na potrzeby tego artykułu portfel ubezpieczeniowy zakładu ubezpieczeń obejmuje umowy ubezpieczenia, których okres ważności nie jest ... Oficjalna terminologia

Państwowa rejestracja praw do przedsiębiorstwa jako kompleksu nieruchomości i transakcji z nim- państwowa rejestracja praw do działek i obiektów nieruchomości, które są częścią przedsiębiorstwa jako kompleksu nieruchomości, a transakcje z nimi są przeprowadzane w instytucji wymiaru sprawiedliwości w celu rejestracji praw w miejscu danych ... .. . słownik encyklopedyczny- katalog kierownika przedsiębiorstwa

Kompleks gruntów i nieruchomości- zbiór obiektów nieruchomości połączonych jednym wspólnym terytorium. Zobacz także: Słownik finansowy nieruchomości Finam ... Słownictwo finansowe

FIRMA- kompleks nieruchomości wykorzystywany do działalności gospodarczej (klauzula 1, art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). We wspomnianym artykule pojęcie P. jest używane w znaczeniu przedmiotu praw i należy je odróżnić od przedsiębiorstwa unitarnego jako komercyjnego ... ... Encyklopedia prawa

FUNDUSZ WZAJEMNYCH INWESTYCJI- kompleks nieruchomości bez tworzenia osoby prawnej, której zarządzanie powiernicze jest prowadzone przez spółkę zarządzającą w celu zwiększenia majątku odpowiedniego P.i.f. Jako inwestorzy P. i. f. fizyczne i ... ... Encyklopedyczny słownik ekonomii i prawa

Punkt poboru opłat (stacja)- kompleks nieruchomości, w tym budynki, budowle, tereny, urządzenia specjalne i przeznaczony do kontroli wjazdu i/lub zjazdu z płatnej drogi (obiektu drogowego), pobierania opłat lub wystawiania biletu wjazdowego ... ... Słownik budowlany

fundusz inwestycyjny- kompleks nieruchomości bez tworzenia osoby prawnej, której zarządzanie powiernicze jest prowadzone przez spółkę zarządzającą w celu zwiększenia majątku odpowiedniego P.i.f. Osoby fizyczne i… … mogą występować jako jej inwestorzy. Wielki słownik prawniczy

ZAUFANIE JEDNOSTKI- kompleks nieruchomości bez osobowości prawnej, którego majątkiem zarządza spółka zarządzająca w celu powiększenia majątku funduszu. Własność P.f. powstaje kosztem składek inwestorów zawierających z menedżerem ... ... Objaśniający słownik ekonomiczny za granicą

Hotel- kompleks nieruchomości (budynek, część budynku, wyposażenie i inne mienie) przeznaczony do świadczenia usług. Zasady zatwierdzone dekretem rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 25.04.97 N 490, klauzula 2 ... Słownik pojęć prawnych

obiekt gospodarczy- kompleks nieruchomości wykorzystany do realizacji działalność gospodarcza w tym budynki, konstrukcje, konstrukcje, wyposażenie, zapasy i inne mienie. (art. 1 ustawy Republiki Białorusi o odpadach) ... Prawo Białorusi: pojęcia, terminy, definicje

Książki

• Kompleks gospodarstw domowych książąt Abamelek-Lazarev w drugiej połowie XIX - początku XX wieku. , A. S. Gruzinow. Monografia A. S. Gruzinowa poświęcona jest historii szlachetnej przedsiębiorczości w okresie modernizacji przemysłowej gospodarki rosyjskiej. Przedmiotem opracowania jest kompleks nieruchomości… Kup za 920 UAH (tylko Ukraina)
• Przedsiębiorstwo jako kompleks majątkowy (przedmiot prawa) na prawie rosyjskim i niemieckim Andrey Vladimirovich Gribanov. 600 stron Książka jest pierwszym kompleksowym studium koncepcji przedsiębiorstwa przedmiotu stosunków prawnych (przedmiotu praw ...

Szczególnym rodzajem nieruchomości są zespoły połączonych ze sobą rzeczy nieruchomych i ruchomych, służących do ogólny cel jako całość. Należą do nich firmy i kondominia.

Termin „przedsiębiorstwo” jest używany w naszym ustawodawstwie w odniesieniu do określonych rodzajów podmiotów prawnych – podmiotów prawa cywilnego. Jednak w normalnym obiegu nieruchomości przedsiębiorstwa są przedmiotami, a nie podmiotami prawa (więcej szczegółów w paragrafie 1 § 5, rozdziale 8 niniejszego tomu podręcznika).

Jako obiekt obrotu cywilnego przedsiębiorstwo to nie pojedyncza rzecz i nie prosty zespół rzeczy, ale cały zespół nieruchomości, w skład którego wchodzą, wraz z nieruchomościami (działki, budynki, budowle) i ruchomościami (sprzęt, inwentarz, surowce, wyroby gotowe), wymagania dotyczące praw do odpowiedzialności oraz posługiwać się oraz długi (zobowiązany własności), a także niektórych praw wyłącznych (do nazwy handlowej, znaku towarowego itp.) (art. 132 kc).

W rozwiniętych porządkach prawnych przedsiębiorstwa obejmują również: "klientella"(dobrej woli), tj. stabilne relacje gospodarcze z konsumentami produktów lub usług, które są bardzo ważne w konkurencyjnej gospodarce rynkowej. Dlatego prowadzenie przedsiębiorstwa (przedsiębiorstwo „w ruchu”,„biznes”) jest zwykle warta więcej niż zwykła skumulowana „książkowa” wartość jego gotówki

Cywilny stosunek prawny

Rozdział 11 § 2 (4)

nieruchomość lub aktywa netto. Obecność „clientelli” jest bardzo ważną cechą przedsiębiorstwa jako kompleksu nieruchomości.

Oczywiście przedmiotem odpowiednich praw i obowiązków jest osoba prawna (lub inny właściciel), a nie majątek. Zatem prawo oznacza pod przedsiębiorstwo jako przedmiot przede wszystkim własność przedsiębiorstw unitarnych. Jednak zarówno część przedsiębiorstwa (np. majątek warsztatu), jak i jednostka produkcyjna, która nie posiada osobowość obywatelska(np. mały sklep, kawiarnia, hotel, studio lub inne „przedsiębiorstwo” sektora usługowego). W przypadku sprzedaży, dzierżawy, zastawu lub innych transakcji z takimi kompleksami nieruchomości ich właściciel (którym w szczególności może być zarówno organizacja handlowa, jak i indywidualny przedsiębiorca), zgodnie z warunkami umowy, przechodzi na nabywcę lub inny kontrahent nie tylko rzeczy nieruchomych i ruchomych, ale oraz związane z nimi ich prawa, obowiązki, a nawet „clientella” (por. ust. 2 art. 132 oraz art. 559, 656 kc).

Jako zespół nieruchomości przedsiębiorstwo niekoniecznie obejmuje obiekty nieruchomości (działki, budynki, budowle). Jest to nieruchomość nie ze względu na jej charakter, ale na mocy szczególnego przepisu prawa. Specyfika jego reżimu prawnego polega nie tylko na konieczności państwowej rejestracji transakcji z tą nieruchomością, ale także na tym, że jest to kompleks nieruchomości składający się z obu rzeczy i prawa, obowiązki i inne przedmioty niematerialne, których łączna wartość określa wartość tego przedmiotu obrotu majątkiem i z góry przesądza o celowości dokonywania z nim transakcji dokładnie tak, jak z kompleksem majątkowym, a nie jak z prostym zbiorem rzeczy i innych przedmiotów.

Innym rodzajem kompleksów nieruchomości jest kondominium(z łac. con - wspólne, wspólne i dominium - własność, czyli własność wspólna).

Kondominium to zespół nieruchomości, obejmujący działkę gruntową i znajdujący się na niej budynek mieszkalny, w którym poszczególne lokale mieszkalne są własnością prywatną (lub także publiczną) określonych właścicieli,

a pozostałe części - we wspólnej współwłasności (art. 289 i 290 Kodeksu Cywilnego, ust. 8 art. 1 ustawy o podstawach federalnej polityki mieszkaniowej) 1 .

Taka sytuacja zwykle ma miejsce podczas prywatyzacji mieszkań w budynkach wielomieszkaniowych, kiedy prywatni właściciele poszczególnych mieszkań muszą wspólnie obsługiwać podesty i schody na ich wspólnej posesji, windy, dachy i piwnice, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i inne obsługujące budynek mieszkalny jako całość, a także przyległe terytorium (ziemia). Specyfiką stanu prawnego kondominium jest niemożność przeniesienia przez właściciela lokalu mieszkalnego swojego udziału we wspólnej własności kondominium oddzielnie od własności lokalu mieszkalnego (klauzula 2, art. 290 kc, klauzula 3 art. 8 ustawy o stowarzyszeniach właścicieli domów) oraz i na odwrót. Zatem własność mieszkania (innych mieszkań) jest nierozerwalnie związana z udziałem we własności lokalu mieszkalnego (wspólnej własności domu).

Kondominia stały się sposobem na rozwiązanie kwestii własności części wspólne i wyposażenie wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych, w trakcie których prywatyzacji poszczególne mieszkania, a nawet pokoje mieszkalne zaczęto uznawać prawnie za niezależne podmioty prawa własność. Samo w sobie tego rozwiązania nie można uznać za najbardziej udane, ponieważ takie mieszkania i pokoje nie są przeznaczone do samodzielnej eksploatacji, będąc intymnie połączone ze sobą oraz z innymi częściami domu. Zignorowanie tego powiązania doprowadziło do konieczności ustanowienia specjalnego reżimu prawnego dla części wspólnych i wyposażenia budynków mieszkalnych (deklarowanych jako przedmiot wspólnej współwłasności wszystkich właścicieli lokali) oraz stworzenia do ich funkcjonowania specjalnych podmiotów prawnych – właścicieli domów wspomnienia.

Jednocześnie sam dom (budynek jako całość) przestał być pojedynczą nieruchomością. Co więcej, części wspólne domu w zasadzie przestały być samodzielnymi rzeczami, ponieważ pozbawione są możliwości przenoszenia bez związku z pomieszczeniami mieszkalnymi, którym służą. Jednocześnie w praktyce właściciele-lokatorzy nie doświadczają poważnych

1 Zobacz także: część 5 art. 1 i art. 5 ustawy federalnej z dnia 15 czerwca 1996 r. Nr 72-FZ „O stowarzyszeniach właścicieli domów” // SZ RF. 1996. Nr 25. Art. 2963; 2002. nr 1 (część I). Sztuka. 2; nr 12. art. 1093.

Cywilny stosunek prawny

Przedmioty cywilnoprawnych stosunków prawnych

Rozdział 11 § 2 (4)

zainteresowanie utrzymaniem w dobrym stanie części wspólnych (schody i podesty, windy itp.), skupienie wszelkich wysiłków na działaniu tylko „własnej celi” (mieszkania lub pokoju) 1 .

Skuteczniejsze, jak pokazują doświadczenia niektórych rozwiniętych porządków prawnych, byłoby uznanie budynku mieszkalnego rzecz prawnie niepodzielna a co za tym idzie - przedmiot współwłasności najemców. W takim przypadku ci ostatni otrzymują do użytku (lub na ograniczonym prawie rzeczowym) przypadające na ich udział mieszkania iw tym samym udziale ponoszą wszelkie niezbędne wydatki na utrzymanie domu w należytym stanie 2 . Wtedy sytuacja ulega uproszczeniu i eliminowana jest konieczność tworzenia zarówno kondominiów, jak i wspólnot mieszkaniowych, a najemcy otrzymują bezpośredni interes w prawidłowym utrzymaniu całego domu, a nie tylko „swojego” mieszkania. Niestety, ustawodawstwo krajowe poszło w tej kwestii inną drogą, powodując dość złożone kwestie prawne i praktyczne 3 .

Niekiedy pojawia się również pomysł uznania działki i budynku (budynki, budowle itp.) za „pojedynczy obiekt” (zespół nieruchomości) w celu zapewnienia

1 Tymczasem, jeśli któryś z nich z jakiegokolwiek powodu nie ma udziału
we własności wspólnej własności domu (np. wejście i schody), następnie
po prostu nie będzie mógł właściwie korzystać z należących do niego pomieszczeń mieszkalnych.
Już sama możliwość takiej paradoksalnej sytuacji świadczy o niedociągnięciach
struktury kondominium. Do lokali niemieszkalnych (np. biurowych), gdzie
wymóg obowiązkowego utworzenia kondominium i towaru go obsługującego
nie ma właścicieli w prawie, takie sytuacje w wielu przypadkach, aby
Niestety stały się rzeczywistością. Wszystko to świadczy o uznaniu za przedmiot
nieruchomość domu (budynku) jako całość, a nie poszczególne mieszkalne i
(lub) lokale niemieszkalne.

2 W prawie austriackim takie podejście nazywa się „własnością mieszkaniową”. Zobacz na przykład: Kozioł L., Weher R. Grundriss des burgerlichen Rechts. bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Wiedeń, 2000. S. 264-268.

3 Ścieżka ta, związana z uznaniem indywidualnej własności części
budynek mieszkalny (piętro, apartament, pokój) i nieruchomość wspólną - na "części wspólne jednego budynku", znane również w krajach europejskich jako "nieruchomość piętrowa" (Wenedikow P. Nowe prawdziwe prawo. Wydanie drugie. Sofia, 1999. S. 116-117"; Dabovich-Anastasovska J. Piętro Kolekcja na cześć Asen Grupcha. CKonje, 2001). Jego główną wadą jest właśnie ustanowienie innego reżimu prawnego dla blisko spokrewnionych akcesoriów i najważniejsze, w którym przestaje istnieć pojedynczy przedmiot majątkowy o charakterze prawnym. (Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82-83).

jedność ich prawnego przeznaczenia. Podejście to opiera się na błędnym zrozumieniu klasycznej zasady „superficies solo cedit” (wszystko na działce należy do właściciela tej działki), która w prawie rzymskim zapewniała jedność praw właściciela do różne przedmioty chociaż są one ze sobą ściśle powiązane jako rzecz główna (ziemia) i jej przynależność (dom) (o tym podziale rzeczy patrz niżej). Ponadto jego uznanie w sposób nieuzasadniony uniemożliwiłoby budowę i użytkowanie budynków położonych na obcych gruntach (przyznanych na podstawie ograniczonego prawa własności, dzierżawionych itp.) 1 .

Istnieje jednak potrzeba uznania za szczególną właściwość kompleksy własności technologicznej(gazociągi wraz ze stacjami kompresorowymi i podobnym wyposażeniem, zakłady przerobu ropy naftowej i innych surowców itp.). Kompleks ten różni się od przedsiębiorstwa tym, że obejmuje: tylko rzeczy, ale nie prawa i obowiązki. Jednocześnie rzeczy, które ją tworzą są niejednorodne (nieruchomość – działka, budynki, budowle; ruchomości – wyposażenie itp.), ale są połączone pojedynczy cel biznesowy co sprawia, że ​​celowe jest wykorzystanie go jako pojedynczego przedmiotu obrotu majątkiem 2 .

Jako kompleksy majątkowe prawo uwzględnia również: fundusze inwestycyjne(fundusze wzajemnego inwestowania), które są w zarządzaniu powierniczymi utworzonymi w tym celu spółkami akcyjnymi (spółkami zarządzającymi) 3 . Fundusze te stanowią

1 Przeczytaj więcej o kontrowersyjnym podejściu rosyjskiego ustawodawstwa do
Aby znaleźć rozwiązanie tego problemu, zobacz: Kozyr O.M., Makovskaya A.A.„Jedno przeznaczenie” ziemi
działka i inne znajdujące się na niej obiekty nieruchomości (rzeczywistość)
i perspektywy) // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2003. Nr 2. S. 96-100 i jedz. Należy zauważyć, że odrzucenie zasady „superficies solo cedit” miało miejsce również w wielu krajach Europy Wschodniej, w szczególności w krajach bałkańskich, które w swoim czasie przyjęły socjalistyczną ścieżkę rozwoju (choć nie zrezygnowały całkowicie prywatna własność gruntu). Wraz z porzuceniem tej ścieżki prawnie przywrócono zasadę „prawnej jedności nieruchomości” (patrz np.: Havela N. Novoto hrvatsko svarno right // Kolekcja na cześć Asen Grupcha. CKonje, 2001, s. 32).

2 Koncepcja rozwoju prawa cywilnego dotyczącego nieruchomości.
S. 8, 29-30.

3 część 2 art. 1 i ust. 1 pkt 1 art. 10 ustawy federalnej z dnia 29 listopada 2001 r. Nr 156-FZ „O funduszach inwestycyjnych” (SZ RF. 2001. Nr 49. Art. 4562). Należy podkreślić, że wszelkie konstrukcje prawne związane z funduszami inwestycyjnymi są w całości zapożyczone przez naszego ustawodawcę z prawa amerykańskiego, co wyjaśnia wszystkie cechy ich reżimu prawnego.

Cywilny stosunek prawny

Przedmioty cywilnoprawnych stosunków prawnych

Rozdział 11 § 2 (5)

jest majątkiem (głównie w formie pieniężnej), który jest wspólną własnością osób, które ustanowiły nim zarząd powierniczy i otrzymały papiery wartościowe od spółki zarządzającej - udziały inwestycyjne. Właściciele takich papierów wartościowych mają prawo zażądać od spółki zarządzającej „spłaty udziałów” (tj. rozwiązania umowy i związanych z nią płatności) albo w dowolnym momencie („otwarty” MTP), albo w terminie ustalonym umową („ interwał” MTP) lub dopiero po wygaśnięciu umowy (fundusz „zamknięty”). Tylko w zamknięte fundusze inwestycyjne właściciele „akcji” mogą wnosić nie tylko gotówkę, ale także inne mienie, dzięki czemu tylko te fundusze inwestycyjne można uznać za kompleksy majątkowe w ścisłym tego słowa znaczeniu. Ponadto, w przeciwieństwie do zwykłych współwłaścicieli, właściciele „udziałów” nie mają prawa domagać się podziału funduszy inwestycyjnych, wydzielenia od nich swojego udziału lub pierwotnego nabycia „udziałów” innych uczestników.

Tym samym fundusz inwestycyjny jako kompleks nieruchomości wyróżnia się tym, że jego współwłaściciele – udziałowcy tej nieruchomości – koniecznie przekazują ją do zarządu powierniczego specjalnego organizacja komercyjna otrzymując w zamian specjalne papiery wartościowe. Jako pojedynczy kompleks ta właściwość występuje tylko w postaci przedmiot umowy o zarządzanie powiernicze, zawartych przez jej współwłaścicieli ze spółką zarządzającą.

Zobacz: włoski kodeks cywilny z 1942 r. z późniejszymi zmianami i uzupełnieniami // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bolonia, 1994/1995; Gazzeta ufficile, 5 temudo 1985 r., nr 183.

Patrz: Gavrilenko V.G., Yadevich N.I. Przedmioty praw obywatelskich. M., 2006. S. 8 - 9; Kolbasin D.A. Prawo cywilne Republiki Białorusi. Mińsk, 2004. S. 114 - 115.

Zobacz: Kozyr O.M. Nieruchomości w nowym kodeksie cywilnym Rosji // Kodeks cywilny Rosji. Problemy. Teoria. Praktyka / Odp. wyd. GLIN. Makowski. Moskwa, 1998. S. 271 - 297.

W ust. 3 art. 7 ustawy RFSRR „O nieruchomości w RFSRR” pojęcie „nieruchomości” zostało wymienione jedynie w odniesieniu do instytucji zasiedzenia. Jego sformułowanie nie było zbyt jasne. Część 1 ust. 4 art. 2 ustawy zawierała listę przedmiotów własności, wśród których były wymienione przedsiębiorstwa, kompleksy nieruchomości, budynki, budowle, działki. Ustawa RSFSR „O nieruchomości w RSFSR” z dnia 24 grudnia 1990 r. N 443-1 (zmieniona 24 czerwca 1992 r.) // Biuletyn Kongresu Deputowanych Ludowych i Rady Najwyższej RSFSR (dalej - Biuletyn SND i Rady Najwyższej RSFSR). 1990. N 30. Art. 1244 (1992. N 34. St. 1966).

Podstawy ustawodawstwa cywilnego ZSRR i republik, przyjęte przez Radę Najwyższą ZSRR 31 maja 1991 r., zawierały już normy podziału majątku na nieruchomy i ruchomy. Artykuł 4 Podstaw odtworzył dość klasyczny podział majątku na ruchomości i nieruchomości. Jednocześnie nie przewidywały żadnych konkretów w reżimie prawnym nieruchomości // Vedomosti SND i VR SSR. 1991. N 26. Art. 733.

Patrz: pismo informacyjne Naczelnego Sądu Arbitrażowego z dnia 01.06.2000 r. N 53 „O państwowej rejestracji umów najmu lokali niemieszkalnych” // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego. - 2001. - nr 1. S. 12.

Patrz: Dorozhinskaya E.A. Regulacja prawna obrotu nieruchomościami / Rozprawa. na zawody Kandydat na studia prawnicze Nauki. Moskwa, 2000, s. 43; Falileev PA Problemy prawne hipoteki na statkach morskich // Zastaw i hipoteka w prawie rosyjskim i obcym (materiały międzynarodowego) konferencja naukowa). - M., 2003. S. 27.

Patrz: Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 czerwca 1999 r. N 8224/98 // Sarbash S.V. Praktyka arbitrażowa w sprawach cywilnych: Zwięzły spis treści Kodeksu cywilnego. M.: Statut 2000. S. 143.

Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 20 listopada 2001 r. N A44-1242 / 01-C14-K. Podejście określone w tej uchwale dało podstawę do sformułowania w literaturze wyroku, że „nawierzchnia asfaltowa nie jest w ogóle rzeczą, ale raczej własnością gruntu”. Zobacz: Shcherbakov N. Własność czy rzecz? // Eż-prawnik. 2005. N 17. S. 2.

Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 23 marca 2003 r. N A56-20324 / 02; Dekret FAS Okręgu Moskiewskiego z 23 października 2003 r. N KG-A40 / 7958-03; Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 5 lipca 2004 r. N F04 / 3668-819 / A46-2004.

V.A. zwrócił uwagę na tę okoliczność. Biełow. Patrz: Biełow W.A. Czy zawsze konieczne jest zarejestrowanie transakcji dotyczącej nieruchomości? // Ustawodawstwo. 1999. N 7. S. 24 - 25.

Akademik A.V. Venediktov rozumiał reżim prawny własności jako szczególne zasady dotyczące procedury tworzenia i korzystania z własności. Zobacz: Venediktov A.V. Państwowa własność socjalistyczna. M., 2004. S. 381.

Należy zauważyć, że pojęcie działki, podane w art. 6 Kodeksu Ziemi Federacji Rosyjskiej z dnia 25 października 2001 r. N 136-FZ, węższy: część powierzchni ziemi (w tym warstwa gleby), której granice są opisane i poświadczone w określony sposób (chociaż ustawodawca przewiduje że w tym przypadku rozważa działkę jako przedmiot stosunków gruntowych).

Na przykład w przedrewolucyjnym ustawodawstwo rosyjskie kapitał pieniężny w niektórych przypadkach utożsamiany był z nieruchomościami ((ustawa z dnia 16 kwietnia 1817 r. // Kompletna kolekcja Ustawy, ustawa N 26791, rozdz. II, § 17). Cyt. autor: Kasso L.A. Dekret. op. C. 3.).

Wystarczy wskazać dwie sprawy, w których rozwiązano pozornie proste kwestie: w jednym przypadku stacjonarna lodówka przemysłowa jest przedmiotem nieruchomości (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 12 października 1999 r. N 2061 /99 // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej 2000. Nr 1); w innym przypadku, jaki jest status bloków drzwiowych zainstalowanych w budynku mieszkalnym - status samodzielnych przedmiotów własności czy status nieruchomości (Uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z 26 października) , 1999 N 3655/99 // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej 2000. N 1). W obu przypadkach różne instancje sądowe w różny sposób rozwiązały te incydenty.

Patrz: Suchanow E.A. Własność i inne prawa rzeczowe. Sposoby ich ochrony (Komentarze do nowego Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). M.: Centrum informacji gospodarczej tygodnika „Ekonomia i Życie”, 1996. S. 45; Kozyr O.M. Nieruchomości w nowym kodeksie cywilnym Rosji. s. 276; Krotov M.W. Zagadnienia państwowej rejestracji praw do statków morskich // Praktyka prawna: Biuletyn informacyjny Centrum Prawa Wydziału Prawa Specjalnego Uniwersytetu Państwowego w Petersburgu. 1999. Nr 4 (19). s. 103; Senchishev V.I. Państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi // Dziennik prawa rosyjskiego. 1999. N 12. S. 118; ID Kuźminy Transakcje z budynkami i budowlami // Aktualne problemy nauki i praktyki prawniczej: Sob. prace naukowe. Kemerowo, 1999, s. 152.

Patrz: Haskelberg B.L., Rowny V.V. Indywidualne i rodzajowe w prawie cywilnym. Irkuck, 2005, s. 40-41; Boltanova E.S. Pojęcie i reżim prawny nieruchomości // Rocznik prawa rosyjskiego. 1999. M.: Norma, 2000. S. 264; Boltanova E.S. Transakcje dotyczące nieruchomości: kupno-sprzedaż, darowizny, spadki, opodatkowanie. M., 2007. S. 57; Stiepanow S.A. Nieruchomości w prawie cywilnym. M., 2006. S. 29.

Suchanow E.A. Własność i inne prawa rzeczowe. P. 45. To samo stanowisko zajmuje O.M. Kozyr, który uważa, że ​​nieruchomość jest taką własnością, „na której można ustalić prawo własności i inne prawa. A do powstania takich praw wymagana jest odpowiednia rejestracja państwowa”. Zobacz: Kozyr O.M. Nieruchomości w nowym kodeksie cywilnym Rosji. M., 1998. S. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. i wsp. Komentarz do Części I Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej dla Przedsiębiorców. M., 1996 (autor komentarza - E.A. Suchanow).

Boltanova E.S. Koncepcja i reżim prawny nieruchomość. M., 2007. S. 264; Boltanova E.S. Transakcje na rynku nieruchomości. M., 2005. S. 57.

więcej GF Szershenevich zarzucał ustawodawcy, że „nie zachowuje ścisłej terminologii i używa słowa własność zamiast rzeczy, a zamiast własności mówi o własności lub majątku”. Patrz: Shershenevich G.F. Podręcznik rosyjskiego prawa cywilnego. M., 2002. s. 95.

Smyshlyaev D.V. Cechy stanu prawnego obiektu w trakcie budowy // Aktualne problemy prawa cywilnego / Wyd. SS. Aleksiejew. M.: Statut 2000. S. 77.

Komentarz artykuł po artykule / Pod generałem. wyd. P.V. Kraszeninnikow. P. 51 (autorem komentarza jest M.I. Braginsky). – M., 2006. S.171.

Krotov M.W. Zagadnienia państwowej rejestracji praw do statków morskich // Praktyka prawna: Biuletyn informacyjny Centrum Prawa Wydziału Prawa Specjalnego Uniwersytetu Państwowego w Petersburgu. 2006. nr 4 (19). s. 104. rano Kozyr pisze też, że „błędem byłoby powiedzieć, że konsekwencje uznania np. sądów za nieruchomość automatycznie prowadzą do zastosowania wobec nich w całości odpowiedniego reżimu”. Zobacz: Kozyr O.M. Pojęcie nieruchomości w prawie cywilnym. Transakcje na rynku nieruchomości // Prawo. 1999. N 4. S. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Komentarz do Kodeksu Ziemi Federacji Rosyjskiej / Wyd. A.K. Goliczenkow. M.: BEK, 2005. S. 21 (komentarz A.K. Golichenkov).

Ekonomia i finanse nieruchomości / Ed. Yu.V. Paszku. M., 2004. P. 9 (autorem rozdziału jest Yu.V. Pashkus).

Zawiałow A.A. Wybrane zagadnienia rejestracji praw do obiektów nieruchomości // Regulacja prawna rynku nieruchomości. 2005. Nr 4 (5). s. 56-57.

W związku z tym autor wskazuje, że „przypadki, w których przedsiębiorstwo jako kompleks nieruchomości jest przedmiotem rejestracji państwowej, są dość rzadkie, szczególnie w przypadku przedsiębiorstw będących częścią jednego systemu zaopatrzenia w gaz, którego skład majątkowy jest dość stabilny ... Kompleksy przemysłowo-technologiczne jako nieruchomość mogą reprezentować złożoną rzecz lub pojedynczy przedmiot, którego elementy technologiczne pojedynczo mogą być rzeczami ruchomymi, ale tworząc pewien zespół, elementy ruchome i nieruchome tworzą przedmiot nieruchomości… Specyficzny skład kompleksu produkcyjno-technologicznego określa dokumentacja projektowa... Podstawą takiego stanu prawnego jest uznanie za dokumenty tytułowe należycie zatwierdzonych aktów uruchomienia obiektu gazownictwa, zgodnie z którymi zespół budynków (budowli) i zainstalowane w nich urządzenia są oddawane do eksploatacji, co pozwala na eksploatację nazwany obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem” (Zavialov A.A. Dekret. op. s. 57).

Uchwała Federalnego Sądu Arbitrażowego Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 3 marca 2003 r. N A26-2277/02-02-04 / 88.

Zobacz na przykład: Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Część pierwsza. Komentarz naukowy i praktyczny. M., 1996. S. 229.

Lebedev K. Pojęcie, skład i reżim prawny zobowiązań // Gospodarka i prawo. 2007. N 11. P.31

Niewłączenie wszystkich elementów zespołu nieruchomości do przedmiotu określonej czynności cywilnoprawnej nieuchronnie prowadzi do jej „zniszczenia” prawnego, utrata jednego (nawet drobnego) ogniwa zespołu nieruchomości zmienia przedmiot umowy oraz, prowadzi więc do rozwarstwienia jednej umowy na kilka transakcji połączonych w jeden dokument, a w skrajnych przypadkach do nieważności umowy.

Wydaje się, że ograniczenie zakresu pojęcia kompleksu majątkowego wyłącznie przez przedsiębiorstwa jest pewnym mankamentem ustawodawcy” – uważa V.A. Lapach (V.A. Lapach. System przedmiotów praw obywatelskich. Teoria i praktyka sądowa. M., 2004. 365).

Powyższe można zilustrować przykładem roślin nośnych. W ZSRR liczba fabryk łożysk sięgała setek. Co więcej, takie przedsiębiorstwa wyróżniały się wyraźną specjalizacją - produkowały łożyska określonego typu. Zakłady montażowe wyposażone były w łożyska od kilkudziesięciu dostawców, czasami zlokalizowane w skrajnie odległych geograficznie „punktach” kraju. Po odrzuceniu gospodarki planowej i rozpadzie ZSRR większość tych przedsiębiorstw została zmuszona do częściowego lub całkowitego przeprofilowania. Zobacz na przykład: Zarządzanie Mieniem Państwowym: Podręcznik / Wyd. dr Ekon. Nauki V.I. dr Koskinna gospodarka Nauki V.M. Shupyro. M.: INFRA-M, 2007. S. 60.

Dozortsev V.A. Podstawowe cechy praw majątkowych w Kodeksie cywilnym // Legal World. 1997. N 9. S. 33.

Jeśli duże bloki majątkowe - mieszkania, domy i pałace kultury, instytucje medyczne i dziecięce (polikliniki, placówki przedszkolne, wiejskie obozy zdrowia itp.) - ostatecznie w większości przypadków uzyskały samodzielność prawną lub zostały przeniesione (nie zawsze niestety ) na własność komunalną, następnie jakiś inny odrębny majątek, który znajduje się w bilansie przedsiębiorstw - podmioty prawa (ale niezwiązane z podstawową działalnością produkcyjną), a następnie w swoim składzie na innego właściciela, na przykład majątek tzw. Pomieszczenia „leninowskie”, przedmioty wizualne i propagandowe oraz środki ich wytwarzania itp.

Dekret Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 30 stycznia 2002 r. N 6245/01 // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2002. nr 5.

Alienacji zakładu produkcyjnego, który zaprzestał działalności i nie ma personelu, nie można przypisać alienacji części przedsiębiorstwa. Transakcja z takim podziałem będzie ograniczona do przeniesienia praw tylko do określonego majątku - rzeczy ruchomych i nieruchomych.

Romanow O.E. Teoretyczne i praktyczne aspekty składu przedsiębiorstwa jako kompleksu majątkowego // Aktualne problemy prawa cywilnego. M., 2003. Wydanie. 6. S. 205.

Zobacz: Fleishits E.A. Przedsiębiorstwo handlowe i przemysłowe w prawie zachodnioeuropejskim i RSFSR. M., 2004. S. 19.

Patrz: Tabashnikov V.N. Przedsiębiorstwo jako przedmiot praw obywatelskich // Ustawodawstwo. 1998. N 9. P.85

Gribanov A. Enterprise: problemy doktryny i ustawodawstwa // Gospodarka i prawo. 2000. N 5. S. 41.

Romanow O.E. Teoretyczne i praktyczne aspekty składu przedsiębiorstwa jako kompleksu majątkowego // Aktualne problemy prawa cywilnego. M., 2003. Wydanie. 6. S. 214.

Patrz: O podatku od majątku przedsiębiorstw: Ustawa Federacji Rosyjskiej z dnia 13 grudnia 1991 r. N 2030-1. Sztuka. 5 // Gazeta Kongresu Deputowanych Ludowych RFSRR. 1992. N 12. Art. 599.

Zobacz: Romanow O.E. Teoretyczne i praktyczne aspekty składu przedsiębiorstwa jako kompleksu majątkowego // Aktualne problemy prawa cywilnego. M., 2003. Wydanie. 6. S. 230.

Zobacz: Eliseev I.V. Umowa sprzedaży przedsiębiorstwa // Prawo cywilne: Podręcznik. Część II / Wyd. AP Sergeeva, Yu.K. Tołstoj. s. 103.

Stiepanow S.A. Stiepanow S.A. Kompleksy majątkowe w rosyjskim prawie cywilnym. M., 2002. S. 25.

Patrz: Suchanow E.A. Umowa powierniczego zarządzania majątkiem // Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. 2000. N 1. S. 81.

LI Korczewska, rozważając kwestię podziału gospodarki chłopskiej (gospodarskiej) w okresie dziedziczenia, wskazuje, że należy ona do przedsiębiorstwa. Jednak w sensie, w jakim używa się terminu „przedsiębiorstwo”, kategoria uogólniająca ma na celu określenie podmiotów gospodarczych, a także osób prawnych o różnych formach organizacyjno-prawnych (por. Korchevskaya L.I. Obiekty sukcesji dziedzicznej w kontekście przemian gospodarczych : Streszczenie pracy magisterskiej ... kandydat nauk prawnych, Moskwa, 2007, s. 22).

Zgodnie z art. 257 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej i art. 6 ustawy federalnej z dnia 11 czerwca 2003 r. N 74-FZ „O gospodarce chłopskiej (gospodarczej)” (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249), własność gospodarstwa może obejmować działkę, plantacje, gospodarcze i inne budynki, rekultywacje i inne budowle, inwentarz produkcyjny i roboczy, drób, maszyny i urządzenia rolnicze i inne, pojazdy, inwentarz i inne mienie niezbędne do realizacji działalności gospodarstwa.

Zgodnie z art. 259 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej członkowie gospodarki chłopskiej (gospodarskiej) mogą tworzyć partnerstwo gospodarcze lub spółdzielnię produkcyjną na podstawie majątku gospodarki.

Zobacz: Ustyukova V.V. Tworzenie status prawny gospodarka chłopska (rolnicza) // Reformowanie przedsiębiorstw rolnych: problemy prawne. Moskwa: Instytut Państwa i Prawa Rosyjskiej Akademii Nauk, 2006, s. 78-79; Korczewskaja L.I. Dziedziczenie w gospodarce chłopskiej (gospodarskiej) // Orzecznictwo. 2003. N 1. S. 41.

Patrz: Suchanow E.A. Proste partnerstwo // Komentarz do drugiej części Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. M.: Fundusz „Kultura Prawna”; Gardarika, 1996, s. 334.

Zobacz np. Prawo Cywilne: Podręcznik. W 2 tomach T. 1 / Odp. wyd. EA Suchanow. Wydanie drugie, poprawione. i dodatkowe M.: BEK, 2007. S. 309.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Część 1. Komentarz naukowy i praktyczny / Wyd. wyd. TYCH. Abova, A.Yu. Kabalkin, wiceprezes Mozolina. M.: BEK, 2006. S. 230.

Kirejew W.W. Stosowanie norm prawa umów przy zawieraniu transakcji z przedsiębiorstwami // Problemy stosowania norm prawa: Ochrona interesów prywatnych, publicznych / Wyd. W I. Popow. Czelabińsk, 2003, s. 60.

22 października 2013 - 4:06 | administrator

1 października 2013 r. wszedł w życie tzw. trzeci blok zmian do Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a mianowicie ustawa federalna z dnia 2 lipca 2013 r. Nr 142-FZ „O zmianie ust. Część pierwsza kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”. Teraz w obiegu cywilnym pojawi się nowy przedmiot praw rzeczowych – jeden kompleks nieruchomy. Problem polega na tym, że Rosreestr dość często odmawiał rejestracji praw własności do tak niestandardowych, ale dość powszechnych obiektów, jak liniowe. Takie obiekty nie należą do tradycyjnych budynków, budowli i budowli, a w przeważającej części obejmują nie tylko nieruchomości, ale także majątek ruchomy (np. systemy grzewcze, kanalizacji, linie energetyczne, łączność itp.). Praktyka orzecznicza w tej kwestii również nie była jednolita – sądy polubowne różnie kwalifikowane takie obiekty i nie zawsze zaliczały je do nieruchomości. Pojawienie się nowego artykułu w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej ma rozwiązać ten problem.

Pojedynczy kompleks nieruchomy obejmuje zarówno rzeczy nieruchome, jak i ruchome

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej osobny artykuł poświęcony jest jednemu obiektowi nieruchomemu. 133,1. Tak więc pojedynczy kompleks nieruchomy to rzecz nieruchoma, która uczestniczy w obiegu jako pojedynczy przedmiot.

CYTAT:„Nieruchomość uczestnicząca w obrocie jako pojedynczy obiekt może być pojedynczym kompleksem nieruchomym – zespołem budynków, budowli i innych rzeczy połączonych jednym celem, nierozerwalnie związanych fizycznie lub technologicznie, w tym obiektów liniowych (koleje, linie energetyczne, rurociągi i inne) lub położone na tej samej działce, jeśli w jednym rejestr państwowy prawa do nieruchomości, prawo własności do całości tych obiektów jako całości jest zarejestrowane jako jedna nieruchomość ”(art. 133 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jednolity kompleks nieruchomy to nowa konstrukcja prawna, która obejmuje oprócz rzeczywistych rzeczy nieruchomych także rzeczy ruchome (inne). Tymczasem prawo nie wskazuje wprost, jakie rzeczy ruchome mogą być częścią jednego kompleksu nieruchomego. Zasady dotyczące rzeczy niepodzielnych dotyczą zjednoczonych kompleksów nieruchomych.

Logiczne jest założenie, że np. kompleksy produkcyjne mogą obejmować urządzenia produkcyjne, kotły, kable, rurociągi, czyli rzeczy, które same w sobie są ruchome, ale w tym przypadku mają fizyczny związek z nieruchomością i są wspólnie przeznaczone do działalność produkcyjna. Jednocześnie wątpliwa jest możliwość włączenia np. inwentarza lub innych rzeczy, które choć wykorzystywane w działalności produkcyjnej, nie są fizycznie połączone z systemem ogólnym i mogą być w każdej chwili wycofane bez uszczerbku dla niego.

Pojęcie pojedynczego kompleksu nieruchomości, w przeciwieństwie do przedsiębiorstwa, nie obejmuje praw wyłącznych, długów i roszczeń. główny powód w tym, że prawa te są związane z podmiotem - właścicielem praw do przedsiębiorstwa, a nie z nieruchomością jako przedmiotem stosunków cywilnoprawnych.

Ogólnie rzecz biorąc, istnieje kilka warunków, aby uznać całość rzeczy za jeden nieruchomy kompleks.

Po pierwsze, wszystkie przedmioty muszą mieć jeden cel, np. być przeznaczone do działalności produkcyjnej. Innymi słowy, nie jest to przypadkowy zbiór poszczególnych typów własności, ale pewien zbiór własności zlokalizowany w systemie.

Po drugie, wszystkie obiekty muszą albo znajdować się na tej samej działce, albo być nierozerwalnie połączone fizycznie lub technologicznie. W takim przypadku mogą znajdować się na kilku działkach.

Po trzecie, prawo własności do całości tych rzeczy jako jednej nieruchomości musi być zarejestrowane w ujednoliconym państwowym rejestrze praw do nieruchomości i transakcji z nimi (dalej - USRR).

Aby więc całość rzeczy uznać za jeden nieruchomy zespół, konieczne jest ich powiązanie faktyczne i prawne.

Rzeczywiste skojarzenie polega na takim połączeniu kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych, które pozwala na wykorzystanie ich do osiągnięcia określonego celu, co jest niemożliwe przy użyciu ich oddzielnie.

Jednocześnie konieczne jest również: formalny związek, czyli rejestracja ich własności jako jednego przedmiotu.

Działka nie jest obowiązkowym elementem pojedynczego kompleksu nieruchomości

O potrzebie wyodrębnienia jednego złożonego obiektu, który łączy ruchomość

i nieruchome, mówiono od dawna. W szczególności Koncepcja Rozwoju Prawa Cywilnego Federacji Rosyjskiej przewidywała konieczność włączenia do Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej kompleksu własności technologicznej jako nowego przedmiotu praw obywatelskich, który miał również zastąpić przedsiębiorstwo jako kompleks nieruchomości. W Koncepcji przyjęto, że kompleks własności technologicznej jest rzeczą złożoną lub złożoną (klauzula 3.7.3 ust. 4). Jako niezbędne cechy takiego obiektu wymieniono: 1) połączenie różnych przedmiotów majątku ruchomego i nieruchomego w jednym celu gospodarczym; 2) obecność w jej składzie działki gruntowej (prawa do działki), na której znajdują się obiekty (obiekty) nieruchomości wchodzące w skład zespołu nieruchomości.

Początkowo projekt ustawy nr 47538 6 „O zmianie części pierwszej, drugiej, trzeciej i czwartej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także niektórych aktów ustawodawczych Federacji Rosyjskiej” (zwany dalej projektem ustawy) przewidywał wprowadzenie do obiegu cywilnego obiektu nazwanego jednym kompleksem majątkowym. Również początkowo nie miał poświęcić mu osobnego artykułu, ale umieścić przepisy dotyczące jednego kompleksu nieruchomości w ust. 2 art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednak pomimo tego, że definicja tego pojęcia zawarta w art. 133,1 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej prawie dosłownie powtarza definicję podaną w ustawie, istnieje między nimi kilka różnic.

W tekście ustawy pojedynczy zespół nieruchomości rozumiany był jako zespół budynków, budowli i innych podobnych obiektów połączonych jednym celem. W finalnej wersji podobne obiekty zostały zastąpione innymi rzeczami. To ostatnie sformułowanie wydaje się być bardziej trafne, ponieważ nie jest jasne, co w ustawie oznaczało obiekty podobne do budynków i budowli, w szczególności czy można im przypisać rzeczy ruchome.

Ponadto projekt ustawy nie wymagał bezpośrednio państwowej rejestracji własności jednego kompleksu nieruchomości jako jednej nieruchomości.

Jednocześnie miało to odzwierciedlać w ZSRR takie połączenie kilku rzeczy w jedną nieruchomą rzecz, która w rzeczywistości oznaczała to samo.

Należy również zauważyć, że pomimo wprowadzenia koncepcji jednego kompleksu nieruchomości, przedsiębiorstwo jako kompleks nieruchomości (art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) zostało również zachowane jako przedmiot praw obywatelskich.

CYTAT:„Przedsiębiorstwo jako przedmiot praw jest uznawane za kompleks majątkowy służący do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo jako całość jako kompleks nieruchomości jest uznawane za nieruchomość ”(klauzula 1 art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nie doszło więc do zastąpienia jednego przedmiotu drugim, jak miało to być zrobione zgodnie z Koncepcją. Jednocześnie istnieje oczywiste podobieństwo między tymi strukturami a in ten moment nie jest jasne, w jaki sposób te właściwości będą powiązane.

Niekonsekwencję ustawodawcy widać także w kwestii roli działki w tworzeniu jednego kompleksu. W związku z tym Koncepcja nazwała działkę jako obowiązkowy element takiego obiektu. Jednak z art. 133 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie wynika bezpośrednio, że działka jest zawsze obowiązkowym elementem jednego kompleksu nieruchomości.

W konsekwencji obserwujemy odejście od stopniowego wprowadzania do ustawodawstwa zasady jednej rzeczy, zgodnie z którą działka jest podstawowym elementem, a wszystko, co się na niej znajduje, jest jej doposażeniem lub ulepszeniem.

Projekt jednego kompleksu nieruchomości uprości obrót złożonymi obiektami

Zmiany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej dotyczące wprowadzenia jednego kompleksu nieruchomości do obrotu cywilnego mają na celu rozwiązanie kilku problemów.

W pierwszej kolejności rozwiązano problem trybu tzw. obiektów liniowych (koleje, linie energetyczne, rurociągi). Wcześniej ich klasyfikacja jako nieruchomych powodowała pewne trudności, gdyż obejmują one wiele rzeczy, zarówno nieruchomych, jak i ruchomych, np. linie przesyłowe, urządzenia, różne systemy. Sytuację dodatkowo komplikował fakt, że przepisy nie ustanawiały jasnej listy obiektów liniowych. Tylko kilka ustaw branżowych zawiera wskazanie niektórych rodzajów obiektów liniowych, a także ustala pewne kryteria ich wyznaczania. W szczególności, zgodnie z ustawą federalną z dnia 21 grudnia 2004 r. Nr 172-FZ „O przenoszeniu gruntów lub działek z jednej kategorii do drugiej”, oznaczają drogi, linie energetyczne, linie komunikacyjne, rurociągi naftowe, gazowe i inne , linie kolejowe i inne podobne konstrukcje (klauzula 6, część 1, art. 7).

Ustawa federalna nr 126-FZ z 7 lipca 2003 r. „O komunikacji” klasyfikuje urządzenia komunikacyjne za pomocą kabla liniowego jako nieruchomości (klauzula 1, artykuł 8). Termin „liniowe konstrukcje kablowe” definiuje się w prawie jako zbiór niejednorodnych nieruchomych rzeczy, które technologicznie tworzą jedną całość. Jednocześnie muszą być połączone fizycznymi obwodami (kablemi), które jednocześnie posiadają następujące cechy:

Dostępność funkcjonalnych i technologicznych powiązań;

Ich przeznaczeniem jest ogólne zastosowanie do umieszczenia kabla komunikacyjnego;

Istnienie długości (długości).

W Kodeksie Urbanistycznym Federacji Rosyjskiej rozumie się takie obiekty jak linie energetyczne (w tym liniowe konstrukcje kablowe), linie komunikacyjne, rurociągi, drogi, linie kolejowe itp. (art. 1 ust. 11).

Ustawa federalna nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” (dalej - ustawa nr 122-FZ) ustanawia jedyne kryterium określania obiektu liniowego - złożonego lub niepodzielnego rzecz (klauzula 1 art. 9).

W praktyce, występując do uprawnionego organu o rejestrację własności nowo wzniesionego obiektu liniowego, wnioskodawcy często otrzymywali odmowę i byli zmuszeni wystąpić do sądu polubownego z wnioskiem o uznanie takiej odmowy za niezgodną z prawem.

ĆWICZYĆ. Firma wystąpiła do Rosreestr z wnioskiem o państwową rejestrację własności konstrukcji antenowych zakładów PKU. Rosreestr odmówił państwowej rejestracji własności tych struktur, powołując się na fakt, że złożony paszport katastralny nie pozwala na zdefiniowanie struktur antenowych wskazanych w nim miejsc PKU jako jednego zestawu rzeczy nieruchomych, które technologicznie tworzą jedną całość, połączonych obwodami fizycznymi (kable). Firma zakwestionowała odmowę Rosreestr w sądzie. Sąd Arbitrażowy uwzględnił roszczenie wnioskodawcy, stwierdzając, że sporna konstrukcja i wszystkie jej elementy są zaangażowane w jeden proces technologiczny, połączony funkcjonalnie i technologicznie. Ponadto sąd uznał, że użycie części składowe budowli oddzielnie przy zachowaniu pełnionej funkcji jest niemożliwe (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Moskiewskiego z dnia 25 grudnia 2012 r. w sprawie nr A40-6408/11-145-72).

W innym przypadku sąd arbitrażowy uznał za niezgodne z prawem odmowę państwowej rejestracji praw do linii kablowej. Sąd uznał, że konstrukcja ta jest rzeczą złożoną, mocno związaną z gruntem, co uniemożliwia jej przemieszczenie bez nieproporcjonalnego naruszenia jej przeznaczenia (orzeczenie V Sądu Apelacyjnego z dnia 04.06.2012 r. w sprawie A51-13589 /2011).

Po drugie, rozważane zmiany jednoznacznie uproszczą obrót obiektami energetycznymi, komunalnymi, transportowymi, komunikacyjnymi i innymi obiektami infrastrukturalnymi. Obecnie prawa do takich obiektów są sformalizowane poprzez państwową rejestrację praw do poszczególnych obiektów nieruchomości, które są ich częścią. Takie podejście jest w dużej mierze popierane przez sądy.

Po trzecie, istnieje możliwość uznania kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych za jedną złożoną bardzo ważne przy nabywaniu praw do ziemi

zgodnie z art. 36 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej, na przykład, uzasadniając wielkość dostarczonej działki. Wcześniej właściciele takich obiektów musieli udowadniać w sądzie, że całość niejednorodnych elementów, w tym ruchomych, które łączy wspólny cel funkcjonalny, stanowi jeden kompleks, którego eksploatacja wymaga całej działki, a nie tylko jej części. zajmowane przez nieruchomość.

ĆWICZYĆ. Spółka wystąpiła do sądu polubownego z wnioskiem o uznanie bezczynności Federalnej Agencji Zarządzania Majątkiem za bezprawną. Faktem jest, że zarząd nie zaakceptował ustalonego art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej terminem tym jest decyzja o udostępnieniu spółce działki zajmowanej przez obiekty będące jej własnością. Federalna Agencja Zarządzania Majątkiem uznała, że ​​spółka nie przedłożyła dokumentów potwierdzających konieczność przekazania nieruchomości do eksploatacji o łącznej powierzchni 44 473 mkw. m gruntu o powierzchni 107 932 mkw. Sąd stanął po stronie skarżącego i spełnił żądania społeczeństwa, argumentując, że poza budynkami i budowlami, na określonej działce znajdowały się, oprócz budynków i budowli, linie energetyczne, linie komunikacyjne, rurociągi, drogi, podjazdy, platformy i chodniki. zakład był ogrodzony na całym obwodzie. Sąd doszedł do wniosku, że wymieniona nieruchomość jest jednym kompleksem majątkowym niezbędnym do funkcjonowania zakładu (rozporządzenie Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 27 sierpnia 2012 r. w sprawie nr A52 -3960/2011) .

W innym przypadku spółce odmówiono własności działki pod kompleks budynków i budowli rynku (centrum administracyjno-handlowe, kontenery, kawiarnie, stragany handlowe, toaleta, ogrodzenie targowe i parking asfaltowy). Federalna Agencja Zarządzania Majątkiem odniosła się do braku jednolitego zaświadczenia o państwowej rejestracji własności przedmiotowej nieruchomości jako jednego kompleksu nieruchomości. Sąd uznał taką odmowę za niezgodną z prawem (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Zachodniosyberyjskiego z dnia 24 sierpnia 2006 r. w sprawie nr A70-1028 / 9-2005).

W jednej ze spraw Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało również, że konstrukcja może być pojedynczym obiektem, składającym się z niejednorodnych elementów (nieruchomości i innych), połączonych wspólnym celem funkcjonalnym. Jednocześnie rejestracja własności poszczególnych obiektów nieruchomości nie wpływa na ich użytkowanie jako jeden przedmiot i nie uniemożliwia prywatyzacji działki na całym terytorium. W tym przypadku Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało, że takimi obiektami są stadiony, które obejmują specjalnie wyposażone powierzchnie dla różne rodzaje sport i infrastruktura towarzysząca, w tym nieruchomości i inne elementy (postanowienie z dnia 20.10.2010 r. w sprawie A56-50083/2008).

Kolejną zaletą legalizacji terminu „pojedynczy kompleks nieruchomy” jest to, że w przypadku połączenia kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych w jeden kompleks nieruchomości, uznanie własności jednej z nich przez osobę trzecią staje się niemożliwe.

ĆWICZYĆ. Spółka wystąpiła z roszczeniem o uznanie własności budynków wchodzących w skład jednego kompleksu jako samodzielnych obiektów nieruchomości, powołując się na fakt, że wybudowała je samodzielnie. Sąd odmówił spełnienia stawianych wymagań, m.in. z uwagi na fakt, że wznoszone przez powoda budynki i budowle mają:

ekonomiczny charakter pomocniczy, przeznaczony do poprawy jakościowej charakterystyka funkcjonalna główny obiekt pod względem jego doskonalenia i efektywności użytkowania. Wskazuje to na nierozłączny charakter działania tych obiektów jako jednego kompleksu (rozwiązanie Sąd Arbitrażowy Republiki Karelii z dnia 26 lipca 2007 r. w sprawie nr A26-1751/2007).

Analizując przepisy art. 133 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pojawiają się również pytania, na które odpowiedzi nie są jeszcze zawarte w ustawodawstwie. Na przykład nie jest do końca jasne, który dokument będzie odzwierciedlał wszystkie właściwości materiałowe i techniczne pojedynczego kompleksu nieruchomości. Czy paszport techniczny można za taki uznać? Obecnie przepisy przewidują przygotowywanie paszportów technicznych dla urządzeń łączności przewodowo-liniowej. Dokumenty te odzwierciedlają informacje o lokalizacji liniowej konstrukcji kablowej, jej ogólnej charakterystyce (długość lub powierzchnia, liczba bezobsługowych punktów regeneracji i wzmocnienia, liczba przejść kablowych przez zapory wodne, długość tras kablowych w kilometrach, liczba urządzeń do obserwacji kabli ( studnie telefoniczne)). Wymagania te zawarte są w Rozporządzeniu Rządu Federacji Rosyjskiej nr 68 z dnia 11 lutego 2005 r. „O osobliwościach państwowej rejestracji własności i innych praw rzeczowych do urządzeń komunikacji liniowej”, a także w Rozporządzeniu nr 90 z dnia 11 lutego 2005 r. Ministerstwo Informacji i Komunikacji Rosji z dnia 2 sierpnia 2005 r. „W sprawie zatwierdzenia instrukcji wypełniania paszportu technicznego obiektu komunikacji liniowej za pomocą kabla”.

Nie jest też do końca jasne, jaki będzie mechanizm rozpoznawania grupy rzeczy jako jednego, nieruchomego kompleksu. W celu uproszczenia obrotu, reżim prawny pojedynczego kompleksu nieruchomości powinien być niezwykle elastyczny i umożliwiać jego właścicielowi zarówno jego założenie, jak i zmianę z własnej inicjatywy. Innymi słowy, właściciel nieruchomości może nie tylko połączyć obiekty w jeden kompleks nieruchomy, ale także następnie zakończyć jego ustrój, podzielić go na składniki i zarejestrować własność poszczególnych elementów, które składają się na jej skład.

Jak dotąd nie ma jasności co do tego, w jaki sposób zunifikowany kompleks nieruchomy zostanie nazwany w zaświadczeniu o rejestracji prawa. Być może taki certyfikat będzie zawierał spis obiektów wchodzących w skład kompleksu, tak jak świadectwo własności pokoju zawiera na odwrocie spis pokojów wchodzących w skład tego pokoju.

W każdym razie powodzenie rozważanych innowacji zależy przede wszystkim od tego, jak szybko i sprawnie zostaną wprowadzone zmiany w dotychczasowym ustawodawstwie związane z pojawieniem się takiego nowego przedmiotu praw, jakim jest pojedynczy kompleks nieruchomy.

PRAKTYKA SĄDOWA UZNAJE ZŁOŻONĄ JEDNOSTKĘ, JEŚLI RZECZY SĄ UŻYWANE W JEDNYM CELU

Obowiązujące dotychczas ustawodawstwo nie znało kompleksu własności jako przedmiotu praw obywatelskich, stąd pewne trudności w uznaniu całości rzeczy za jedną złożoną rzecz. Jednocześnie obecność w ustawodawstwie takiego przedmiotu praw własności jak przedsiębiorstwo, sytuacja

nie ułatwiło tego. Jak pokazuje praktyka, ten projekt nie jest w rzeczywistości używany. Ponadto w definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” nacisk kładziony jest nie tyle na składnik majątkowy, co produkcyjny, gdzie krąg odbiorców i obowiązki właściciela przedsiębiorstwa związane z jego działalnością mają pierwszorzędne znaczenie.

Jednak mimo to orzecznictwo wywodziło się z faktu, że w pewnych okolicznościach kilka powiązanych ze sobą rzeczy może tworzyć jeden kompleks majątkowy. W aktach orzeczniczych podejmowane są także próby określenia przesłanek uznania całości rzeczy za jeden kompleks majątkowy. Warunki te obejmowały:

Obecność jednego celu gospodarczego (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z dnia 06.08.2012 w sprawie nr A43-5163 / 2011);

Obecność rzeczy o jednym celu funkcjonalnym, co pozwala im tworzyć infrastrukturę przeznaczoną do produkcji (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Zachodniosyberyjskiego z 03.02.2012 w sprawie nr A46-3472/2011);

Połączenie jednym procesem technologicznym (rozporządzenie Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 03.01.2011 w sprawie nr A51 1888/2007);

Możliwość realizacji jednego procesu technologicznego (wyrok Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 08.02.2012 r. w sprawie nr A51-4475/2011);

Udział w jednym niepodzielnym procesie produkcyjnym (wyrok Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 21.02.2013 r. w sprawie nr A40-17239/12-121-174).

W niektórych przypadkach sądy wskazywały również, że kompleks nieruchomości musi posiadać jeden paszport techniczny, jeden numer inwentarzowy i katastralny, jedną datę budowy i oddania obiektu do użytku (orzeczenie II Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 20 lutego 2006 r. w sprawie sygn. A82-18908 / 05-1 07-12).

Również w praktyce sądowej istnieje opinia o potrzebie państwowej rejestracji kompleksu nieruchomości jako jednego, niepodzielnego przedmiotu nieruchomości (dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 10 sierpnia 2010 r. w sprawie nr AZZ- 544/2010).

Jak widać, na pierwszy plan wysuwa się jedyny cel rzeczy, możliwość wykorzystania ich do osiągnięcia wspólnego celu.