Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան հիփոթեքով. Ինչպես վաճառել հիփոթեքային բնակարան - հիփոթեքից արագ ազատվելու ուղիներ

Ապառիկով երկար սպասված բնակարան գնած որոշ քաղաքացիներ որոշ ժամանակ անց չեն կարողանում ամսական վճարումներ կատարել տարբեր պատճառներովկամ հասկանում են, որ 20 մետրանոց ոդնուշկան բոլորովին հարմար չէ հինգ հոգանոց ընտանիքի համար, կամ գուցե շուկայում իրավիճակն այնքան է փոխվել, որ հիփոթեքային բնակարանը կրկնապատկվել է, և այն վաճառելու մեծ գայթակղություն կա, և գումար վաստակել, և արդյունքում վարկառուն որոշում է բնակարան վաճառել:

Հիփոթեքային վարկառուներից շատերը կզարմանան, բայց հիփոթեքով բնակարան վաճառելը իրական է՝ ոչ միայն չկորցնելով ներդրված գումարը, այլև վաստակել։ Առաջին կանոնն այն է, որ բեռի տակ գտնվող բնակարանը չի կարող վաճառվել առանց բանկի համաձայնության:

Համաձայն Արվեստի. 29 և Արվեստ. «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 33-ը, փոփոխված 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-FZ-ով, վարկառուն իրավունք ունի օգտագործել գրավադրված գույքը: Նրա պարտականությունն է նաև պահպանել գույքը լավ վիճակում: Երրորդ անձանց վաճառքը կամ կորուստը անօրինական գործողություն է, որը պաշտպանվում է հիփոթեքային վարկ տրամադրած բանկի կողմից, և համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 301-303-ը, օտարումը հնարավոր է միայն գրավառու հանդիսացող բանկի օգտին: Այնուամենայնիվ, կան իրավիճակներ, երբ բանկը կարող է կիսով չափ հանդիպել վարկառուին և թույլտվություն տալ հիփոթեքով գտնվող բնակարանի վաճառքի համար:

Ինչու՞ վաճառել հիփոթեքային բնակարաններ.

Կան մի քանի պատճառ, թե ինչու հիփոթեքային վարկառուն կարող է ցանկանալ կամ կարիք ունենալ վաճառել հիփոթեքով գնված և բանկում գրավադրված բնակարանը.

• Կանոնավոր վճարումներ կատարելու համար անհրաժեշտ եկամտի կորուստ.
• Հիփոթեքային բնակարաններով եկամուտ ստանալու (վաստակելու) ցանկությունը.
• Ավելի մեծ տարածքով բնակարան ձեռք բերելու անհրաժեշտություն.

Եկեք մանրամասն նայենք այս պատճառներին և ինչպես կարող եք «ազատվել հիփոթեքից».

Վճարունակության անկման պատճառով հիփոթեքային բնակարանների վաճառք

Այսօրվա տնտեսական իրողություններում ռուս վարկառուներից ոչ ոք ապահովագրված չէ աշխատանքի կորստից և, հետևաբար, կանխիկ կայուն եկամուտից։ Ոչ ոք չգիտի, թե ինչ կլինի մի քանի տարի հետո, և ֆինանսական կանխատեսումները միշտ չէ, որ արդարացնում են սպասելիքները։ Իսկ հիփոթեքային վարկի պարտադիր վճարները պետք է վճարվեն խստորեն ամիսը մեկ անգամ, հստակ ժամանակին ու ամբողջությամբ, իսկ սպառողի առօրյա հոգսերը ոչ մեկին չեն անհանգստացնում։ Իսկ երբ անկանխատեսելի իրավիճակներ են տեղի ունենում, վարկառուի մոտ միանգամայն կանխատեսելիորեն և բնականաբար ցանկություն է առաջանում վաճառել բնակարանը հիփոթեքով, որպեսզի անմիջապես մարի բանկին ունեցած բոլոր պարտքերը: Ընդ որում, դա պետք է արվի նախքան գրավառուի ընդունումը լրացուցիչ միջոցներ«Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի հիման վրա (անշարժ գույքի հիփոթեք):

Վաճառվում է հիփոթեքային բնակարան՝ բարձրացված գնով կապիտալացնելու նպատակով

Շատ քաղաքացիներ բնակարաններ են գնում նորակառույց շենքերում սկզբնական փուլշինարարություն համեմատաբար ցածր գներով։ Երբ տան շինարարությունն արդեն ամբողջությամբ ավարտված է, անշարժ գույքի գինը բազմիցս բարձրանում է, իսկ որոշ իրավիճակներում այն ​​ծածկում է հիփոթեքային վարկի արժեքը «գլխով»։

Եթե ​​ի սկզբանե համատեղ շինարարության մասնակից վարկառուն իր առջեւ նպատակ է դնում շահույթ ստանալ, ապա նպատակահարմար է, որ նա վաճառի գույքը մինչև տան շահագործման հանձնելը։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ հանձնարարականի պայմանագիրը վերաթողարկելը դժվար չի լինի՝ ի տարբերություն շահագործման հանձնված պատրաստի բնակարանների համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի փաթեթի ձեռքբերման։

Բացառիկ դեպքեր կան, երբ կառուցվող տանը բնակարանն այլևս չի պահանջվում (քաղաքացին, օրինակ, ժառանգություն է ստացել կամ այլ բնակարան է ձեռք բերել), ուստի վարկառուն որոշում է բնակարանը վաճառել հիփոթեքով և ֆինանսական շահով:

Հիփոթեքով գտնվող երկրորդական բնակարանների վաճառքը ենթադրում է շուկայական արժեքի նվազում, քանի որ քաղաքացիների մեծ մասը ցանկություն չունի իր ուսերին վերցնել բանկում գրավադրված գույքը։

Վաճառում եմ հիփոթեքով բնակարան՝ կենցաղային պայմանները բարելավելու համար

Օրինակ վերցնենք կյանքից. վարկառուները (երիտասարդ ընտանիք) ստանում են բարձրացում և դրամական ավելացում, երեխաներ ունեն, իսկ հիփոթեքով գնված բնակարանն այժմ նրանց համար փոքր է դառնում։ Այս կատեգորիայի վարկառուները մտածում են, թե ինչպես վաճառել բնակարան հիփոթեքով և գնել բնակարան, որը հարմար է ընտանիքին ըստ քառակուսի:

Այն իրավիճակում, երբ ընտանիքի ֆինանսական եկամուտը թույլ է տալիս վարկով մեկ այլ տուն գնել, բանկը չի արգելում հերթական հիփոթեքը վերցնել միայն այն դեպքում, եթե ընտանիքը կանոնավոր կերպով պարտադիր վճարումներ է կատարում երկու երկարաժամկետ վարկի համար: Բայց այս տարբերակը ներառում է նախնական վճարում:

Հիփոթեքային բնակարան վաճառելու ուղիներ

Դուք կարող եք վաճառել բնակարան հիփոթեքով, օգտագործելով մի քանի տարբերակներ.

1. Հիփոթեքով բնակարանի գնորդի և վաճառքի անկախ որոնում- գնորդ գտնելու դեպքում բանկը գնորդի հետ գրավոր պայմանագիր է կնքում հետագա գնման վերաբերյալ հիփոթեքային բնակարան. Բնակարանի ապագա սեփականատերը ամբողջությամբ մարում է հիփոթեքային վարկը, որից հետո վաճառող-վարկառուին տրվում է պարտքի բացակայության վկայագիր։ Ապա վարկառուն կարող է հանել բեռը բնակարանից։
2. Հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարում- վարկառուն ինքնուրույն ներգրավված է գնորդի որոնումով, ով պատրաստ է բնակարան գնել ծանրաբեռնվածությամբ: Գնորդը վաճառողին է փոխանցում հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարման համար անհրաժեշտ գումարը:
3. Հիփոթեքային պայմանագրով պարտավորությունների փոխանցում (վաճառք).- Վարկառուն կարող է գտնել գնորդ, ով նույնպես նախատեսում էր ապառիկ բնակարան գնել: Բանկը նախատեսում է օն-վարկավորման սխեմա, որի մեխանիզմը կիրառվում է նման իրավիճակներում:
4. Հիփոթեքային բնակարանի վաճառք գրավառուի (բանկի) օգնությամբ.- բնակարանի ապագա սեփականատերը (գնորդը) երկու գումարի ներդրում է կատարում երկու ավանդատուփի մեջ՝ մեկը հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարման համար, իսկ երկրորդը՝ անշարժ գույք ձեռք բերելու համար: Բանկը պատասխանատու է ծանրաբեռնվածության վերացման համար:

Դիտարկենք հիփոթեքային բնակարան վաճառելու թվարկված տարբերակները ավելի մանրամասն.

Հիփոթեքային բնակարանների ինքնավաճառք

Ավելի լավ է, որ պոտենցիալ գնորդն անմիջապես «ցուցադրի քարտերը» և տեղեկացնի, որ բնակարանը բանկում ծանրաբեռնված է։ Եթե ​​դուք թաքցնում եք այս փաստը և մաս-մաս տեղեկատվություն տրամադրում, գնորդը կարող է կասկածել, որ նա ներգրավված է խարդախության մեջ և հրաժարվել գնելուց: Իրականում ամեն ինչ շատ ավելի պարզ է. Գնորդը նայում է բնակարանին, նրան դուր է գալիս, և նա համաձայնում է գնել այն։ Դրա համար նա գնում է բանկ և ցանկություն է հայտնում մարել վաճառողի պարտքային պարտավորությունները։ Հաջորդիվ կկազմվի առուվաճառքի նախնական պայմանագիր, որը վավերացված է նոտարի կողմից։

Բանկը վարձակալում է երկու ավանդատուփ։ Առաջինը հիփոթեքային վարկն ամբողջությամբ մարելու համար պահանջվող գումարն է, իսկ երկրորդը՝ գործարքից հետո վաճառողին հասանելիք մնացած գումարը։ Առուվաճառքի պայմանագիրը կկատարվի բնակարանից բեռը հանելուց հետո։ Դեպոզիտների մուտքը ինչպես բանկի, այնպես էլ վաճառողի համար բաց կլինի միայն այն դեպքում, երբ գործարքը պատշաճ կերպով կատարվի, և պայմանագիրը գրանցվի Rosreestr-ում:

Հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարում և բնակարանի հետագա վաճառք

Ամեն գնորդ չէ, որ կհամաձայնի նման գործարքի, իսկ այդպիսի մարդ գտնելը բավականին դժվար է։ Բանկերով ծանրաբեռնված բնակարանները սարսափելի են, հատկապես, որ երկրորդային շուկայում կան հիանալի այլընտրանքներ, որոնք օրինականորեն մաքուր են: Վարկի վաղաժամկետ մարման մեխանիզմն առավել հաճախ կիրառվում է բնակարանների հիփոթեքում, որը գտնվում է ս.թ. տարբեր փուլերշինարարություն։ Նորակառույցները մեծ պահանջարկ ունեն գնորդների շրջանում, ոչ միայն նորության պատճառով։ Քաղաքացիներին գրավում է ժամանակակից դասավորությունը, մեծ տարածքները և մի շարք այլ հարմարություններ, ուստի շինարարության վերջին փուլերում վստահելի կառուցապատողը չի կարող անվճար բնակարաններ գտնել։

Պոտենցիալ գնորդի հետ կնքվում է առուվաճառքի նախնական պայմանագիր, որը կհաստատվի նոտարական կարգով։ Մինչ այդ նա պետք է ավանդ դնի հիփոթեքային վարկն ամբողջությամբ մարելու համար։ Երբ հիփոթեքը փակվում է, բեռը հանվում է (որպես կանոն, ընթացակարգը կատարվում է 5 օրում), վաճառողն ու գնորդը ուղարկվում են գրանցման պալատ՝ առուվաճառքի պայմանագիր կնքելու կամ պայմանագիրը վերստին կատարելու։ սեփական կապիտալում մասնակցությունշինարարության մեջ։

Գիտե՞ք, որ օրենքի համաձայն (Գերագույն Նախագահության տեղեկատվական նամակ արբիտրաժային դատարանՌԴ 2011 թվականի սեպտեմբերի 13-ի թիվ 147 «Քաղաքացիական օրենսգրքի դրույթների կիրառման հետ կապված վեճերի լուծման դատական ​​պրակտիկայի վերանայում. Ռուսաստանի Դաշնությունմասին վարկային պայմանագիր”), վարկառուն, անուիտետային վճարներով վարկի վաղաժամկետ մարման դեպքում, ունի փոխառություն.

Հիփոթեքային վարկի պարտավորությունների վաճառք

Մի շարք քաղաքացիներ, ովքեր իրենք են ցանկություն հայտնում ապառիկով բնակարան ձեռք բերել, հետաքրքրված են գրավադրված բնակարաններով, որոնք վաճառվում են բանկի կողմից։ Նման բնակարանների առավելություններից մեկը շուկայի հետ համեմատած նվազեցված արժեքն է: Բնակարանի գրանցման մեխանիզմն այս դեպքում գրեթե նույնն է, ինչ ստանդարտ գործարքը.

1. որպեսզի գնորդը դիտարկվի որպես պոտենցիալ վարկառու, նա պետք է տրամադրի փաստաթղթերի համապատասխան փաթեթ, որը սահմանված է բոլորի համար, ովքեր ցանկանում են հիփոթեքային վարկ վերցնել.
2. եթե ապագա գործարքը հաստատվի, ապա իրականացվում է բնակարանի ապահովագրություն և գնահատում` համաձայն «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 7.05-ի փոփոխված դրույթների: 2013 թիվ 101-FZ.

Այս դեպքում, բանկի աշխատակիցները ինքնուրույն ներգրավված են Rosrerestra- ում ծանրաբեռնվածության վերագրանցման մեջ, քանի որ գրավադրված բնակարանը փոխել է իր սեփականատերը: Վարկառուից պահանջվում է լրացուցիչ վարկի հանձնման պայմանագիր կնքել:

Վաճառվում է բնակարան բանկի օգնությամբ

Վարկառուն, որոշակի պատճառներով, կարող է գրավադրված բնակարանի վաճառքի պատասխանատվությունը փոխանցել հիփոթեքի սեփականատիրոջը՝ բանկին: Դա հնարավոր է, եթե վարկառուն փոխել է իր բնակության վայրը, մեկնել է գործուղման երկար ժամանակ, կամ ազատ ժամանակ չունի։ Նման դեպքերում վարկառու-վաճառողի ներկայությունը պարտադիր չէ, քանի որ բանկը գնորդի հետ միասին զբաղվում է ծանրաբեռնվածության վերացումով։ Եթե ​​գործարքից հետո մնացորդ լինի, ապա այն կլինի բանկային խցում, և վարկառուն կարող է իրեն հարմար ժամանակ վերցնել հասանելիք գումարը:

Հիփոթեքով բնակարանի վաճառքն ընդհանուր առմամբ տևում է մոտ 21 օր, որից հինգ օրը վերցվում է ծանրաբեռնվածության վերացման ընթացակարգով, իսկ մնացած 14 օրն անցնում է առքուվաճառքի գործարքով։

Կարող է ստեղծվել իրավիճակ, երբ հիփոթեքային բնակարանը շտապ պետք է վաճառվի։ Հիփոթեքային բեռով բնակարան գնելը կարող է ունենալ հետևյալը սահմանափակումներ:

1. Փաստաթղթերի փաթեթի նկատմամբ պահանջների ավելացում. Օրինակ, այն պետք է անպայման ներառի բանկի թույլտվությունը գործարք իրականացնելու կամ ծանրաբեռնվածության վերացման վերաբերյալ փաստաթղթեր:
2. Մեծ է հավանականությունը, որ գործարքը դա ավելի շատ ժամանակ կպահանջիքան ի սկզբանե նախատեսված էր:
3. Միշտ չէ, որ գնորդը կարող է դիմել վարկի համար՝ հիփոթեքով ծանրաբեռնված տուն գնելու համար: ֆինանսական հաստատության կողմից մերժման հավանականությունը.

Սակայն հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան գնելն էլ ունի իր սեփականը օգուտները պետք է նշել:

1. Հաճախակի Նման բնակարանների արժեքը 10-15%-ով ցածր է շուկայականից. Նման զեղչ ստանալու հնարավորությունը գրավիչ է վաճառողի համար:
2. Եթե ​​բնակարանը շտապ վաճառվի, ապա տարածքի սեփականատերը պատրաստակամորեն «կթանկանա»։
3. Նվազագույնի հասցրեց խարդախության ռիսկըանշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքներում, քանի որ գրավադրված բնակարանը «վեր ու վար» ստուգվել է բանկի իրավաբանական և գրավի բաժինների կողմից։

Գնման պայմաններ

Քանի դեռ բնակելի անշարժ գույքի սեփականատերը չի մարել վարկը և դրա տոկոսները, առանց վարկատուի թույլտվության հիփոթեքով բնակարան գնելն անհնար է, ինչպես նաև վաճառելը։ Համապատասխանաբար, հիփոթեքով տուն գնելու հիմնական պայմանն այն է, որ գնորդը պետք է ամբողջությամբ փակի վաճառողի վարկային պարտավորությունները:

Ամենից հաճախ տեղի է ունենում երկու պայմաններից մեկը, թե ինչպես գնել բնակարան, որը գտնվում է հիփոթեքով.

1. Գնորդը կարող է վաճառողին փոխանցել կանխավճար կամ ավանդ, որը հավասար է վարկի պարտքի մնացորդին: Վաճառողը փակում է վարկը, որից հետո հանում է ծանրաբեռնվածությունը, և ստացողը հնարավորություն է ստանում գրավով բանկից գնել հիփոթեքային բնակարան. առանց բուն հաստատության ներգրավման.

   Սովորաբար, այս պայմանը պետք է պահպանվի, երբ գնորդի համար կարևոր է, որ գնվող բնակարանը գործարքի պահին ծանրաբեռնված չէ հիփոթեքով: Այս իրավիճակն առաջանում է, երբ գնորդը կատարում է խնամակալության մարմինների պայմանը և գնված բնակարանում բաժնետոմսեր է հատկացնում երեխաներին։

2. Հիփոթեքով բնակարան գնելը, եթե բնակարանը գտնվում է հիփոթեքով. Գնորդն իր համար կազմում է գրավ բանկում, որը հանդիսանում է գնված բնակարանի հիփոթեքի սեփականատերը: Հակառակ դեպքում կոչվում է վերահավատարմագրում. Իհարկե, գնորդը պետք է համապատասխանի բոլոր այն պահանջներին, որոնք բանկը պարտադրում է վարկառուներին։

Այսպիսով, ամենակարեւոր ու հիմնական պայմանըորի դեպքում հնարավոր է բանկից հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերել՝ գնորդի կարողությունը, իր սեփական կամ փոխառու միջոցների հաշվին, մարելու վաճառողի պարտավորությունները կամ ստանձնելու դրանք:

Եթե ​​բնակարանը վաճառողը ձեռք է բերել մինչև 2016 թվականը և 3 տարուց պակաս սեփականության իրավունք ունի, երբ այն վաճառվում է գնի գնից բարձր արժեքով, ապա նախկին սեփականատերը վճարում է գնի տարբերության 13%-ի չափով հարկ։ 01/01/16-ից հետո ձեռք բերված օբյեկտների համար պահման ժամկետը երկարացվել է մինչև 5 տարի։

Այնուհետեւ ձեւավորվում է փաստաթղթերի 2 փաթեթ՝ հանել ծանրաբեռնվածությունը և գրանցել առուվաճառքի պայմանագիրը՝ օգտագործելով վարկային միջոցներ, որոնք գնորդի, վաճառողի և բանկի ներկայացուցչի կողմից միաժամանակ հանձնվում են MFC-ին կամ Rosreestr-ին՝ պետական ​​գրանցման համար:

Առավելագույնը 2 շաբաթ հետո կգրանցվեն:

1. Բնակարանը վաճառողի կողմից ավելի վաղ տրված հիփոթեքի վրա բեռի վերացում.
2. Առքուվաճառքի գործարք.
3. Բանկի և բնակարանի գնորդի միջև կնքված վարկային պայմանագրով նոր հիփոթեք.

Այս փուլում ավարտված է հիփոթեքով բնակարանի գնումը, որը գտնվում է հիփոթեքով։

Տուն գնելը անմիջապես վարկառուի սեփականատիրոջից

Սովորաբար բանկերը չեն խանգարում, եթե վարկառուն որոշի ինքնուրույն վաճառել հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարանը։ Վարկային հաստատության թույլտվությունը բնակարանի վաճառքի համար այս դեպքում չի պահանջվում, գործարքի գրանցման համար պարտադիր չէ։

Սխեմայի մասնակիցների առաջնային խնդիրն է փակել հիփոթեքային վարկը. Այդ նպատակով գնորդը, առուվաճառքի կնքված պայմանագրի հիման վրա, կանխիկ կամ բանկային փոխանցումով փոխանցում է վաճառողի հաշվին. կանխիկհիփոթեքի գծով վարկի պարտքի մնացորդի չափով բնակարանի դիմաց վճարում.

Միևնույն ժամանակ բնակարանի վարկառու-սեփականատերը բանկում դիմում է կազմում վաղաժամկետ մարումպարտավորություններ, որոնց հիման վրա գումարը դուրս կգրվի, իսկ վարկը կփակվի։

Ներբեռնեք հիփոթեքային վարկի վաղաժամկետ մարման դիմում.,.

Մնացած գումարը փոխանցվում է կա՛մ ծանրաբեռնվածությունը հանելուց հետո, կա՛մ բնակարանի գնման պայմանագրի պետական ​​գրանցումից հետո - այս հարցը պետք է նախօրոք քննարկվի կողմերի կողմից՝ նշելով առուվաճառքի պայմանագրում հաշվարկների կարգը:

Այնուհետև բանկի ներկայացուցիչները հանում են հիփոթեքը հաստատության պահոցից, ինչպես նաև պատրաստում վարկի լրիվ մարման վկայագիր: Փաստաթղթերը փոխանցվում են վարկառուին: Գրանցումը պետք է ներկայացվի ծանրաբեռնվածություն-հիփոթեքի վերացման գրանցման համար։

Փաստաթղթերը կգրանցվեն օրենքով սահմանված ժամկետում (մինչև 12 աշխատանքային օր, եթե փաթեթը ներկայացվում է MFC-ի միջոցով):

Այժմ դուք գիտեք, թե ինչպես գնել բնակարան, եթե այն գտնվում է հիփոթեքի մեջ:

Հիփոթեքով սահուն բնակարան ձեռք բերելու համար դուք պետք է հետևեք հետևյալ խորհուրդներին.

1. Նախքան կանխավճար կատարելը անձամբ, մասնագետի ներկայությամբ, ստուգեք վաճառողի կողմից տրամադրված փաստաթղթերի փաթեթըգնված գույքի համար.

   Հատուկ ուշադրություն դարձրեք USRN-ի քաղվածքինի լրումն առկա ծանրաբեռնվածության տվյալների, այն չպետք է պարունակի տեղեկատվություն բնակարանի հետ կապված գործողությունների այլ սահմանափակումների մասին: Սա կարևոր է անել նախքան հիփոթեքով բնակարան գնելը:

2. Ուշադրություն դարձրեք վաճառողի ընտանիքի կազմին. Եթե ​​կան 2 և ավելի անչափահաս երեխաներ, ապա հավանական է, որ բնակարան գնելիս օգտագործվել է մայրական կապիտալ ստանալու իրավունքը։ Ուստի երեխաներին բնակարանում բաժնետոմսերով ապահովելու պարտավորությունը պետք է կատարվի։

   Եթե ​​վաճառողը պնդում է, որ մայր կապիտալը ներգրավված չէ, Կենսաթոշակային հիմնադրամի համապատասխան վկայականը կարող է դառնալ այս խոսքերի հաստատումը:

3. Գնորդը պետք է լիարժեք պատկերացում ունենա գործարքի յուրաքանչյուր փուլում ստեղծված իրավիճակի մասին: Այսպիսով Կարևոր է անհասկանալի հարցերը անհապաղ պարզաբանել. Դրանց պատասխանը կարող է տալ բանկի ներկայացուցիչը, փաստաբանը կամ ռիելթորը։
4. Ուշադրություն դարձրեք պայմանագրի բովանդակությանը. Համոզվեք, որ ամրագրեք հիմնական կետերը. բնակարանի պարամետրերը, հաշվարկների կարգը, փոխադարձ պարտավորությունները և դրանց ձախողման պատասխանատվությունը, կողմերի մանրամասները:

Եթե ​​կասկածներ ունեք ընտրված բնակարանի վերաբերյալև շատ հավանական է, որ բնակարանի գնումը (եթե այն հիփոթեքով է) անորոշ ժամանակով հետաձգվի, ժամանակ հատկացրեք մտածելու համար. Անշարժ գույքի շուկայում կան բազմաթիվ առաջարկներ։ Երևի ավելի լավ կլիներ հրաժարվել պոտենցիալ խնդրահարույց տարբերակից և գտնել այլընտրանքային օբյեկտ։

Եթե ​​անձը հիփոթեքային վարկի ծանրաբեռնվածությունից ազատվելու անհրաժեշտություն ունի, կարող է վաճառել գրավադրված գույքը։ Նաև նման անհրաժեշտություն կարող է առաջանալ, երբ անհրաժեշտ է եղել ընդլայնել բնակելի տարածքը։ Հաջորդը, մենք կքննարկենք, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել հիփոթեքով նվազագույն ռիսկերով և ծախսերով:

Տարբերակ թիվ 1. գործարք կանխիկի միջոցով

Բնահյութ այս մեթոդըհետևյալն է՝ գտնել գնորդ, ով համաձայնում է գնել բանկում գրավադրված բնակարան։ Օրինակ՝ բնակելի տարածքը գնահատվում է 2500 տր., իսկ բանկին ունեցած պարտքը՝ 1100 տր.

Այս դեպքում գնորդը պարտքի գումարը (1100 տր.) փոխանցում է վաճառողին, որն իր հերթին հաշվարկվում է բանկի հետ՝ հանելով ծանրաբեռնվածությունը, այնուհետև կնքում առքուվաճառքի պայմանագիր։ Գնորդը մնում է վճարել 1400 տր. և նա կդառնա բնակարանի նոր սեփականատերը։

Անմիջապես պետք է նշել, որ այս դեպքում գնորդ գտնելը բավականին դժվար է, քանի որ անվստահության և դժոխքի շրջանակներով անցնելու չցանկանալու գործոն՝ տարբեր ատյաններ (Գրանցման պալատ, MFC) գնալու տեսքով։ և այլն): Սակայն վարկով ծանրաբեռնված անշարժ գույքի վաճառքի այս եղանակն ամենաշահավետն է վաճառողի համար։

Ընթացակարգը

Բնակարանի սեփականատերը պետք է պաշտոնապես տեղեկացնի իր բանկին, որ պատրաստվում է վաճառել գրավադրված բնակարանը։ Հիփոթեքային վարկավորման ստանդարտ պայմանագիրը պարունակում է կետ, համաձայն որի հաճախորդն իրավունք չունի վաճառել անշարժ գույք (մինչև պարտքի լրիվ մարումը) առանց բանկի փաստաթղթային համաձայնությունը ստանալու:

Եթե ​​դուք ժամանակին չզգուշացնեք բանկին ձեր մտադրությունների մասին, նա պարզապես կչեղարկի առքուվաճառքի պայմանագիրը: Այս դեպքում չի կարելի խուսափել դատավարությունից:

Բանկերը չեն ցանկանում հավանություն տալ հաճախորդների նման գործողություններին: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի դեպքում (ըստ էության, վարկի վաղաժամկետ մարում) անձը դադարում է վարկային հաստատությանը եկամուտ բերել տոկոսավճարների տեսքով:

Այդ իսկ պատճառով, շատ դեպքերում, մարդը ստիպված կլինի բացատրել վաղաժամկետ մարման պատճառը: Սրանք կարող են լինել.

• կենսամակարդակի վատթարացում (ազատում, պաշտոնի իջեցում և այլն), որի պատճառով նա այլևս չի կարողանում վճարումներ կատարել վարկի դիմաց.
• Տեղափոխվելով մեկ այլ քաղաք;
• առողջական խնդիրներ (կպահանջվեն փաստաթղթային ապացույցներ հիվանդանոցային տեղեկանքների տեսքով) և այլն։

Բանկի հետ բոլոր հարցերը լուծելուց հետո անհրաժեշտ է գտնել գնորդ, ով համաձայնում է բնակարան գնել նման պայմաններով` դեպոնացնել միջոցների մի մասը (որով կվճարվի վարկը) մինչև առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումը:

Հաջորդ քայլը վաճառողից ավանդի գնորդին փոխանցումն է (պետք է լինի վարկի պարտքի չափը): Այս ընթացակարգըպետք է փաստաթղթավորել (անկեղծ ասած՝ այսօր արդեն ոչ ոք չի հավատում)՝ ձեռքով գրված է անդորրագիր, որում գրանցված է գումար փոխանցելու փաստը։

Դրա համար կնքվում է պայմանագիր, որում նշվում է, որ վաճառողը պարտավորվում է վաճառել բնակարանը բեռը հանելուց հետո՝ նախապես հաստատված արժեքով։ Ստորագրված փաստաթղթերը խորհուրդ է տրվում վավերացնել նոտարի կողմից (սա ավելի շատ անհրաժեշտ է գնորդին՝ իրեն պաշտպանելու համար):

Պայմանագիրը պետք է ներառի հետևյալ կետերը.

1. Գործարքի գումարը և վճարման կարգը. Վաճառքի գինը բաժանված է 2 մասի՝ ավանդ (պահանջվում է վարկը մարելու համար) և մնացած գումարը, որը վաճառողը ստանում է «ձեռքի տակ»։ Ավանդի արկղերը սովորաբար օգտագործվում են միջոցներ փոխանցելու համար: Պայմանագրում նշված է, որ մինչ առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումը միայն գնորդն ունի մուտք դեպի այդ բջիջները: Երբ բոլոր փաստաթղթերի կատարումն ավարտվում է, գնորդին հասանելի է կանխիկ դրամով խցիկ:
2. Բնակարանի վաճառքի և բանկից ծանրաբեռնվածության վերացման պայմանները.

Բոլոր թղթերը լրացնելուց հետո գործարքի մասնակիցները համատեղ ուղարկվում են բանկ։ պարտքի մնացորդը (տրամադրված ավանդից վճարված) մարելու նպատակով. Վճարումից հետո դուք պետք է բանկ տանեք, որ պարտքը մարվել է, ինչպես նաև բնակարանի հիփոթեքը:

Դրանից հետո անհրաժեշտ է հեռացնել բեռը բնակելի տարածքից։ Դա անելու համար վաճառողը և բանկի ներկայացուցիչը պետք է կապ հաստատեն MFC-ի կամ Reg.chamber-ի հետ և հայտ ներկայացնեն, որ բնակարանն այլևս հիփոթեքում չէ: Գրանցողը տալիս է համապատասխան ձևաթուղթ, որը պետք է լրացվի:

Դիմելու համար ձեզ հարկավոր են հետևյալ փաստաթղթերը.

• սեփականատիրոջ անձնագիր;
• ապացույց, որ պարտքն ամբողջությամբ մարվել է.
• վաճառքի պայմանագիր;
• բնակարանային հիփոթեք.

Գրանցման ավարտից հետո երեք օրվա ընթացքում վաճառողը պետք է վերցնի փաստաթղթերի տրամադրված պատճենները, ինչպես նաև ծանրաբեռնվածությունը USRN-ից հանելու քաղվածք:

Բոլոր բյուրոկրատական ​​մանիպուլյացիաներից հետո կարող եք սկսել վաճառել ձեր տունը: Հետագա գործողությունները չեն տարբերվում ստանդարտ գնման/վաճառքի ընթացակարգից:

Տարբերակ թիվ 2. պոտենցիալ գնորդը նույնպես ծանրաբեռնված է հիփոթեքով

Մեկ այլ միջոց է գտնել գնորդ, ով նույնպես ունի հիփոթեքային վարկ իր ուսերին: Պետք է ճշտել, թե անձնական ունեցվածքից ինչքան ունի, ինչքանով է ծանրաբեռնված։Նախապայմանն այն է, որ գնորդն ունենա բավականաչափ կանխիկ գումար՝ մարելու վաճառողի հիփոթեքային պարտքը, և վարկի գումարըբավարար է վաճառվող բնակարանի արժեքի մնացած մասը վճարելու համար։

Դիտարկենք ընթացակարգը կոնկրետ օրինակով.

1. Գույքը վաճառվում է 3000 տր. Վաճառողի պարտքի չափը 900 տր. Գնորդի մոտ կա 1100 տր., իսկ հիփոթեքային վարկի ընդհանուր հաստատված գումարը կազմում է 2000 տր.
2. Եթե ​​երկու կողմերը համաձայնում են միմյանց պայմաններին, ապա գնորդը փոխանցում է (ինչպես առաջին դեպքում՝ անդորրագրով) 900 տր. Սա ավանդ կլինի բնակարանի համար։
3. Օգտագործելով ստացված ավանդը՝ վաճառողը մարում է իր հիփոթեքային պարտքը։ Դրանից հետո նա բանկի աշխատակցի հետ հանում է բեռը ՄՖԿ-ում կամ գրանցման պալատում գտնվող անշարժ գույքից։
4. Այնուհետեւ վաճառողը գնորդի հետ միասին ներկայացնում է բանկ պահանջվող ցուցակհիփոթեքի և հիփոթեքի գրանցման փաստաթղթեր.
5. Բանկի կողմից գնորդի հիփոթեքային պայմանագիրը կնքելուց հետո գործարքի երկու մասնակիցները կազմում են ստանդարտ առքուվաճառքի պայմանագիր:

Արդյունքում գնորդի ձեռքին եղել է 200 տր., որն իր հաշվին փոխանցում է վաճառողին. պահատուփ. Գործարքի հաջող գրանցումից հետո վաճառողը ստանում է մնացած 1900 տր. կանխիկ դրամով բանկից կամ նույն խցի միջոցով։

Տարբերակ թիվ 3. վաճառք բանկի կողմից բեռով

Այս մեթոդը գրեթե նույնական է սկզբում ներկայացվածին: Միակ տարբերությունն այն է, որ մարդը գնորդ գտնելու պատասխանատվությունը տեղափոխում է բանկի վրա։ Նման դեպքերում վարկային կազմակերպությունները առաջ են գնում, քանի որ շահագրգռված են վերադարձնել գրավը։ Այսպիսով, նման սխեման ակտիվորեն կիրառվում է Սբերբանկի, ՎՏԲ-ի և մի շարք այլ խոշոր բանկերի կողմից:

Գործելով այս մեթոդի համաձայն՝ վաճառողն իրեն ազատում է որոշ պարտականություններից (գնորդի որոնում, փաստաթղթերի պատրաստում և այլն): Սակայն շատ դեպքերում կորցնում է բնակարանի գնահատված արժեքի 5-10%-ը։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ բանկը չի ձգտում անշարժ գույքը թանկ վաճառել (քանի որ դա երկար ժամանակ է պահանջում), այլ փորձում է դա անել հնարավորինս արագ։

Հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի մասին տեսանյութում

Եզրակացություն

Հիփոթեքային գույքի վաճառքի այս մեթոդներից յուրաքանչյուրն ունի մի շարք առանձնահատկություններ. Ամենաշահավետ (վաճառողի համար) տարբերակը կանխիկի անկախ որոնումն ու վաճառքն է:

Այս դեպքում, եթե ժամանակ լինի, կարող եք գույքը վաճառել իրական արժեքով։ Սակայն ժամանակի խիստ սահմանափակման պայմաններում ավելի լավ է օգտվել բանկի օգնությունից։ Որպես կանոն, նման ընկերությունները գործընկերներ ունեն հիփոթեքային բնակարանների արագացված մարման համար:

Բոլորը երազում են սեփական բնակարանի մասին, բայց քանի որ բնակարանի, նույնիսկ մեկ սենյականոցի արժեքը շատ բարձր է, ոչ բոլորն են կարող իրենց թույլ տալ այս հաճույքը, ուստի հաճախ ուշադրություն են դարձնում այն ​​բնակարաններին, որոնց արժեքը ավելի ցածր է, քանի որ հատուկ պայմաններ. Էժան բնակարան գնելու տարբերակներից մեկը հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելն է:

Հիփոթեքը նշանակում է բանկի միջոցով բնակարանի գնում՝ պայմանագիր կնքելով, ըստ որի քաղաքացին պետք է որոշակի ժամկետում վճարի որոշակի գումար, ինչը նվազեցնում է հիփոթեքային պարտքը։ Երբ գումարն ամբողջությամբ մարվի, բնակարանը կդառնա գնորդի սեփականությունը։

Հիփոթեքային բնակարան գնելու դրական և բացասական կողմերը

Նախքան նման բնակարան վերցնելը, դուք պետք է մտածեք յուրաքանչյուր քայլի մասին, կշռադատեք նման որոշման բոլոր դրական և բացասական կողմերը: Այս գործարքի հիմնական առավելություններն են.

Առավելությունները հաճախ այնքան գրավիչ են, որ շատերը չեն նկատում ակնհայտ թերությունները.

• բնակարանի նախագծման բարդությունը;
• բեռի մեջ բնակարան գտնելը;
• կանոնավոր վճարումներ առանց պարտքերի;
• մշտական ​​ստուգումներ բնակարանի պետության բանկի աշխատակիցների կողմից.
• պայմանագրի բոլոր կետերն ընդունելու անհրաժեշտությունը, որոնք բանկը անհրաժեշտ է համարում:

Ռիսկերը գնորդի համար

Նման գործարքը պարունակում է ռիսկեր, որոնք բոլորը պետք է հաշվի առնեն պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ։ Եթե ​​դրանցից խուսափելու միջոց չկա, ապա արժե դրանք նվազագույնի հասցնել։

Բնակարանի գնորդի համար հիմնական վտանգները.

1. Բնակարանի վաճառք առանց բանկի համաձայնության և առանց նրա մասնակցության. Անշարժ գույքի վարկառուն չի կարող վաճառել բնակարան հիփոթեքով առանց բանկի համաձայնության, ուստի գործարքին վերաբերող բոլոր հարցերը պետք է համաձայնեցվեն և քննարկվեն բանկի հետ:
2. Բնակարանի և նրա սեփականատիրոջ մասին բոլոր տեղեկությունները արժե նախապես ստանալ։ Սա ձեզ կփրկի հնարավոր խնդիրներև ապագայի վտանգները:
3. Բնակարանի համար կանխավճար փոխանցելուց առաջ անհրաժեշտ է կնքել համապատասխան պայմանագիր կամ գումար փոխանցել միայն բանկի միջոցով։
4. Չի կարելի սեփականատիրոջից բնակարան գնել՝ փակելով նրա պարտքը։ Դա կարող է հանգեցնել նրան, որ բնակարանը կանցնի իր առաջին սեփականատիրոջը: Վտանգից խուսափելու համար անհրաժեշտ է նախապես պայմանագիր կնքել բոլոր կետերով և վավերացնել այն։
5. Բանկի հետ խնդիրներից խուսափելու համար արժե նախապես քննարկել բոլոր հարցերը նրա աշխատակիցների և իրավաբանների հետ։

Եթե ​​ունեք հարցեր, կարող եք դիմել մեր իրավաբաններին օգնության համար և ստանալ օպերատիվ առցանց խորհրդատվություն:

Գրանցման կարգը

Առկա է ծանրաբեռնվածությամբ բնակարան գնելու երեք տարբերակ. Մեթոդներից յուրաքանչյուրն ունի իր ռիսկերը, դրական և բացասական կողմերը, ուստի լավագույն տարբերակը ընտրելու համար անհրաժեշտ է ուշադիր ուսումնասիրել դրանցից յուրաքանչյուրը:

Գնման տարբերակներ.

• բանկի միջոցով կանխիկի դիմաց;
• բանկի միջոցով հիփոթեքով;
• վարկառու-սեփականատիրոջից.

Գնումներ բանկից

Եթե ​​գործարքին ուղեկցում են բանկային կառույցները, ապա դա ցանկացած տեսակի խարդախության բացակայության լավ երաշխիք է։ Շատ հաճախ բանկը ինքն է վաճառքի հանում բնակարանը, և դա արագ վաճառելուց շահագրգռված անձ է շահում։ Արդյունավետության համար նա կարող է փոքր զիջումներ անել գնորդին։

Գնման այս տարբերակը ներառում է բնակարանների գնում, որն արդեն իսկ ձեռք է բերվել ապառիկով: Եթե ​​գնորդը վճարի վարկի մնացորդը, ապա այն կհամարվի դրա լիիրավ սեփականատեր։

Ինչպես մարել բանկից.

Հիփոթեքով բնակարան գնելը

Այսօր հնարավոր է հիփոթեքային բնակարան վերցնել հիփոթեքով։ Երկու տարբերակ կա.

1. Եթե ​​հիփոթեքը վերցված է նույն բանկում, որտեղ գնվել է բնակարանը: Մինչև վարկ տրամադրելը բանկը պարտավոր է ստուգել, ​​թե արդյոք հնարավոր է վերադարձնել փոխառված գումարը։ Ամեն ինչ շատ արագ է մշակվում, քանի որ գնման այս եղանակը ենթադրում է գրավատուի և վարկառուի պարզ փոխարինում։ Բանկերի համար ձեռնտու է բնակարանների այս կերպ վաճառելը, նույնիսկ կարող են նվազեցնել գինը կամ կանխավճարը։
2. Դուք կարող եք նաև դիմել այլ բանկում հիփոթեքային բնակարան ձեռք բերելու համար, միայն թե ընթացակարգն ինքնին այնքան բարդ է և ժամանակատար, որ քչերն են օգտվում դրանից: Բոլորն էլ նախընտրում են ավելի հեշտ և մատչելի ճանապարհ։

Հարցերի դեպքում մեր իրավաբանները պատրաստ են օգնել։ Կարող եք օգտվել առցանց խորհրդատվությունից և ստանալ բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները։

Գնումներ վարկառու-սեփականատիրոջից

Եթե ​​նույնիսկ սեփականատիրոջից հիփոթեքով բնակարան եք գնում, դուք պետք է ստանաք բանկի համաձայնությունը: Սա ձեզ կփրկի ապագայում հնարավոր խնդիրներից։ Ավելի լավ է յուրաքանչյուր փուլը համաձայնեցնել բանկի և իրավաբանի հետ:

Բնակարանն այս կերպ կազմակերպելու համար պետք է.

• Վարկառուի հետ կնքել նախնական պայմանագիր, որում նշվում է, որ գումարի մի մասը նրան փոխանցելուց հետո նա չի կարողանա փոփոխություններ կատարել գործարքի պայմաններում.
• հաստատել պայմանագիրը;
• գրանցեք այն Rosreestre-ում:

Գրանցվելուց հետո բնակարանի նկատմամբ բոլոր իրավունքները կփոխանցվեն նոր սեփականատիրոջը: Այս տարբերակը կօգնի խուսափել անճշտություններից։ Անհրաժեշտ է ուշադիր դիտարկել պայմանագրի պլանը, որպեսզի չկորցնեք ներդրված գումարը:

Այսօր հիփոթեքով բնակարան գնելը գործնականում սեփական տուն ձեռք բերելու միակ տարբերակն է: Որպեսզի գնման այս տարբերակը դառնա անվտանգ և երաշխավորված բերի ցանկալի արդյունքը, անհրաժեշտ է հաշվի առնել հետևյալ նրբերանգները.

• գնելուց առաջ արժե ստուգել բնակարանի և նրա սեփականատիրոջ մասին բոլոր տեղեկությունները.
• բոլորը դրամական գործարքներիրականացնել միայն բանկի միջոցով, որպեսզի հնարավոր լինի վերադարձնել գումարը.
• բնակելի տարածքի համար կանխավճար փոխանցելուց առաջ անհրաժեշտ է գրել անդորրագիր.
• Պայմանագրի յուրաքանչյուր կետ պետք է քննարկվի իրավաբանի կամ բանկի որակավորված աշխատակցի հետ.
• Գնումներ կատարելուց առաջ արժե հաշվի առնել գործարքի բոլոր դրական և բացասական կողմերը՝ անուղղելի սխալ թույլ չտալու համար:

Հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելը հուսալի և մատչելի տարբերակ է մատչելի գնով գույք ձեռք բերելու համար։ Ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու համար անհրաժեշտ է ուշադիր դիտարկել ձեր յուրաքանչյուր գործողություն և խորհրդակցել փորձառու իրավաբանների հետ:

Բարի գալուստ Հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել հիփոթեքով և ինչպես դա անել ճիշտ: Այսօր մենք շարունակում ենք պատասխանել մեր ընթերցողների հարցերին և այս գրառման մեջ կխոսենք այն մասին, թե հնարավո՞ր է վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարան, ինչպես վաճառել բնակարան հիփոթեքով, ինչպես նաև գրանցվելիս կսովորեք բոլոր նրբությունները։ բնակարան հիփոթեքի միջոցով.

Բնակարանի վաճառքի մի քանի պատճառ կա, որի վրա դեռևս կախված է հիփոթեքը.

1. Վարկառուի կողմից ամսական մարումներ վճարելու անկարողությունը. Այս դեպքում հիփոթեքով բնակարանի վաճառքը հիանալի ելք կլինի ստեղծված իրավիճակից՝ վարկառուն բանկին պարտք չի ունենա։
2. Սա փոխանակում է ընտանիքի ընդլայնման կամ ամուսնալուծության դեպքում։ Հիփոթեքով բնակարանի վաճառքն այս դեպքում պարզապես անհրաժեշտ կլինի։

Հիփոթեքով բնակարանը բանկի գրավի սեփականությունն է, հետևաբար, այն վաճառելու համար դուք պետք է թույլտվություն ստանաք այն ֆինանսական հաստատությունից, որը ձեզ վարկ է տվել: Եթե ​​չգիտեք, թե ինչպես վաճառել հիփոթեքային բնակարան, նախ պարզեք, արդյոք բանկը ձեզ թույլտվություն կտա դա անել:

Նախ, բանկը շահում է հիփոթեքով բնակարանի վաճառքից և, համապատասխանաբար, ձեր կողմից հիփոթեքային պարտքի ամբողջական մարումից, ուստի դժվար թե արգելվի նման գործարքը, եթե այլևս չկարողանաք մարել վարկը:

Բայց, երկրորդը, եթե դուք վաճառում եք հիփոթեքային բնակարաններ և մարում եք հիփոթեքը, բանկը կկորցնի իր տոկոսը, և դա կարող է լինել մերժման պատճառը: Բանկը կարող է նաև մերժել, եթե դուք խախտել եք գրավի առարկայի իր իրավունքները, օրինակ՝ հիփոթեքային վարկի ժամանակ վերամշակում եք իրականացրել:

Դուք կարող եք հարյուր տոկոսով վստահ լինել բանկի համաձայնությանը, եթե ձեր վարկային պայմանագրում նշված է հիփոթեքային բնակարանի վաճառքը, սակայն դա հազվադեպ է լինում:

Բայց հիփոթեքով բնակարանի նախնական վաճառքի ոչ մի դժվարություն հնարավոր չէ համեմատել հնարավորի հետ դատավարություն, որը անպայման կառաջանա, եթե պարզապես դադարեցնեք ամսական վարձավճարը: Հետևաբար, եթե այլևս չեք կարող ձեզ թույլ տալ ամսական մեծ վճարումներ, հնարավորինս արագ վաճառեք հիփոթեքային բնակարան:

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելու 4 ամենատարածված եղանակ կա.

1. Վաղաժամկետ մարում սեփական հաշվին;
2. Վաղաժամկետ մարում գնորդի հաշվին;
3. Վաղաժամկետ մարում անշարժ գույքի գործակալության հաշվին;
4. Վաճառք՝ բանկի հատուկ ծրագրով։

Ձեր հաշվին

Ներքևի տող. Դուք ինքներդ գումար եք փնտրում բանկին ունեցած պարտքի մնացորդի չափով և մարում այն: Դրանից հետո դուք հանում եք ծանրաբեռնվածությունը և կարող եք ապահով վաճառել ձեր գույքը։ Վարկը մարելու համար կարող եք օգտագործել այն, եթե եկամուտը թույլ է տալիս, քանի որ վճարունակությունը հաշվարկելիս հաշվի են առնվելու ընթացիկ պարտավորությունները։

• Դժվար է ինքնուրույն գտնել բավարար քանակություն.
• Վարկի կամ վարկի համար դիմելիս դժվար է որակավորվել մեծ գումարառկա պարտավորությունների պատճառով։

Դուք կարող եք արագ, օրինական կերպով փակել հիփոթեքը և հանել վաճառքի ծանրաբեռնվածությունը

Գնորդի հաշվին

Եզրակացություն. Դուք գտնում եք գնորդ, ով համաձայնում է գնել հիփոթեքով վերցված բնակարան: Գնորդը ձեզ տրամադրում է գումար, որով հնարավոր է ժամանակից շուտ մարել ձեր պարտքը (գնորդին այդ գումարի համար տրվում է անդորրագիր): Բնակարանը վաճառող վարկառուն վաղաժամկետ մարում և փակում է վարկը։ Ապա հանում է ծանրաբեռնվածությունը և բնակարանը վաճառում գնորդին (հնարավոր է գրավադրում մնացորդի վրա)։

• Դժվար է գտնել գնորդ, ով համաձայնում է ծանրաբեռնված բնակարանին.
• Ոչ բոլոր գնորդներն ունեն բավականաչափ գումար՝ գույքում ավանդը հանելու համար:
• Գնորդը կխնդրի զեղչ նման բնակարանի համար:

• օրինական գործարք
• Շահույթ գնորդի համար

Անշարժ գույքի գործակալության միջոցով

Էությունը՝ անշարժ գույքի գործակալությունը վաճառողին վարկ է տրամադրում վարկի մնացորդի չափով։ Դրանից հետո հիփոթեքից բեռը հանվում է բնակարանից և բնակարանը վաճառվում է։

• Բավական բարձր տոկոսվարկի վրա տարեկան 18% -ից;
• Անշարժ գույքի գործակալի վճարներ.

• Լավ է վարկառուի համար, ով պարզապես ժամանակ չունի ինքնուրույն զբաղվել գրավի առարկայի անշարժ գույքի վաճառքով:
• Լավ է շարժվելու համար:
• Վարկի համար դիմելու համար պարտադիր չէ գնալ բանկ:

Բանկի հատուկ ծրագիր

Եզրակացություն. գնորդի համար, ով ինքն էլ կարող է գրավադրված բնակարանը մարել հիփոթեքի միջոցով, բանկերում կան հատուկ ծրագրեր: Պոտենցիալ վարկառուն տրամադրում է ստանդարտ փաթեթփաստաթղթեր եւ սպասում է նույն բանկում ծանրաբեռնված արդեն իսկ գտնված կոնկրետ բնակարանի հայտի հաստատմանը։ Այնուհետև գնորդին վարկ է տրվում և միաժամանակ մարվում է վաճառողի պարտքը բանկին, իսկ դրանից հետո գործարքը գրանցվում է արդարադատության մեջ։

• Ոչ բոլոր բանկերն են գործում նման ծրագրով.
• Երկու հիփոթեքը պետք է լինի նույն բանկում.
• Գրանցման բարդ ընթացակարգ և բանկերում ոչ բոլոր աշխատողներն են իրավասու:
• Դժվար է գնորդ գտնել:

• Վաճառքի իրավական սխեման.

Վաճառք կատարելու քայլ առ քայլ հրահանգներ

Այժմ դուք արդեն գիտեք այն հարցի պատասխանը, թե արդյոք հնարավոր է հիփոթեքային բնակարան վաճառել ապառիկով։ Այո, դա կարելի է անել, և դա անելու չորս եղանակ կա: Հաջորդը, մենք կվերլուծենք քայլ առ քայլ հրահանգները , ինչպես վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը բանկից փոխառու միջոցների օգնությամբ.

Անվճարունակ վարկառուի բնակարանը վաճառելու սովորական միջոց է վարկավորումը, այսինքն՝ բանկի կողմից գրավադրված բնակարանի վաճառքը: Միջին շուկայական պայմաններըՆման անշարժ գույքի վաճառքի համար հետևյալն են.

• Բնակարանային. երկրորդային և առաջնային շուկաներ;
• Գումարը՝ 300000-ից;
• Տոկոսադրույքը` 10,75%-ից;
• Ժամկետը՝ մինչև 30 տարի;
• Առաջին ապառիկ՝ սկսած 15%-ից;

Ստանդարտ կիրառական փաթեթ.

• Հիփոթեքի դիմում;
• Անձնագիր;
• SNILS;
• Ձեր եկամտի մակարդակը հաստատող վկայական, կամ հարկային հայտարարագիրվերջին տարվա համար;
• Պատճենել կամ քաղել աշխատանքային գրքույկից;
• Զինվորական վկայական (մինչև 27 տարեկան տղամարդկանց համար):
• Երեխաների ամուսնության և ծննդյան վկայականներ (եթե կիրառելի է):

Միևնույն ժամանակ, մենք չպետք է մոռանանք, որ բանկը ցանկացած պահի կարող է ձեզանից պահանջել լրացուցիչ փաստաթղթեր:

Ինչպե՞ս ապառիկ վաճառել հիփոթեքով գտնվող բնակարանը. Հիփոթեքային վարկ ստանալու համար կարող եք դիմել ձեր ընտրած բանկի ցանկացած մասնաճյուղ: Դա անելու համար գնորդը պետք է կատարի գործողությունների հետևյալ ալգորիթմը.

1. Դիմեք վարկի համար. որոշ բանկերում դա կարելի է անել առցանց:
2. Բանկը դիմումի վերաբերյալ որոշում է կայացնում միջինը 5 աշխատանքային օրվա ընթացքում։
3. Դիմումի հաստատումից հետո ընտրեք բնակարան
4. Եթե ​​բնակարանը ծանրաբեռնված է, ապա հիփոթեքը նախ պետք է մարվի վերը նշված եղանակներից մեկով։ մանրամասնվել է նախկինում։
5. Ընտրված տարբերակի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը բերեք բանկի մոտակա մասնաճյուղ.

• Երկրորդականի համար՝ նախնական պայմանագիր, վաճառողի անձնագիր, բնակարանի վկայական, գնահատում, կադաստրային անձնագիր, քաղվածք տնային գրքից, բազային պայմանագիր և այլ փաստաթղթեր՝ բանկի պահանջով, առաջին մասի անդորրագիր։ .
• Առաջնային համար՝ ddu, վաճառողի անձնագիր, վճարման փաստաթղթեր ddu, պահանջի իրավունքի փոխանցում:

1. Ստացեք փաստաթղթերի ճշգրտության հաստատում և վերջնական հաստատում:
2. Կազմակերպել ապահովագրություն և կնքել վարկային պայմանագիր:
3. Գրանցեք գործարքը Rossreestr.

Ինչպե՞ս է աշխատում բանկի կողմից ինքնավաճառքը:

Ինչպե՞ս է այս դեպքում վաճառքը։ Եթե ​​երկար ժամանակ չեք վճարում վարկը և չեք վերակառուցում նման պարտքը, ապա բանկը կարող է վարկառուից խլել բնակարանը և օրենքով սահմանված կարգով վաճառել այն ինքնուրույն։

Երկու տարբերակ կա.

1. Բանկը դատարանի որոշմամբ կամ վարկառուի հետ պայմանագրով դառնում է գույքի սեփականատեր և իր հայեցողությամբ վաճառում այն։ Միևնույն ժամանակ, վարկառուն կարող է բանկին պարտք ունենալ, որը պետք է մարվի: Սա բխում է գնի տարբերությունից, կամ եթե եղել է արտարժույթով հիփոթեքային վարկ, և տոկոսադրույքն աճել է։ Այս տարբերակը վարկառուի համար ամենաանբարենպաստն է։ բանկը նման գույքը կվաճառի շուկայից շատ ցածր:
2. Հաճախորդն ինքն է գտնում գնորդ և ինքնուրույն վաճառում բնակարանն իր գնով։ Տարբերակն ավելի շահավետ է։ Մենք այդ մասին խոսեցինք վերևում:

Հնարավո՞ր է լավ գումարով վաճառել հիփոթեքով գնված բնակարանը. Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ անշարժ գույքի շուկայում գնորդները չեն սիրում ծանրաբեռնված բնակարաններ, միանգամայն տրամաբանական է, որ գրավադրված անշարժ գույքը շատ ավելի էժան է, քան մյուսները։ Փորձագետները նշում են, որ տարբերությունը կարող է հասնել մինչև 25%-ի։

Գրավի անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է բանկի կողմից և այս հարցում առաջնորդվում է հետևյալ գործոններով.

• Վարկառուի ընդհանուր պարտքի չափը (հաշվի առնելով տույժերը, կոպեկները և տոկոսները).
• Վարկառուի կողմից հիփոթեքային վճարումների ուշացումների տևողությունը.
• Բնակարանային վիճակ և այլն։

Կարևոր է հասկանալ, որ, որպես կանոն, բանկերն իրենց գրավադրված անշարժ գույքը կանխիկ գումարով վաճառելիս օգտվում են ռիելթորի ծառայություններից։ Գումարը, որով կվաճառվի հիփոթեքով բնակարանը, մեծապես պայմանավորված է նրա պրոֆեսիոնալիզմով։

Պրակտիկան նաև ապացուցում է, որ լավ վիճակում և գերազանց բնութագրերով հիփոթեքային բնակարանը կարելի է վաճառել շուկայական ողջ արժեքով, իսկ եթե բնակարանը գնվել է նորակառույց շենքում և վաճառքի պահին այն ամբողջությամբ կահավորված է, ապա այն նույնիսկ ավելի թանկ է, քան սկզբնական արժեքը. Սա կարող է ձեռնտու լինել, օրինակ, ամուսնալուծության ժամանակ բնակարան վաճառելու համար։

Հիփոթեքով բնակարանը վաճառելու բանկի պահանջը հղի է վարկառուի համար դրանից խուսափելու հնարավորություններով։ Եղել են դեպքեր, երբ վարկառուն ստիպված է եղել վաճառքի հանել իր բնակարանը և միտումնավոր այնքան է գերագնահատել դրա արժեքը, որ այն ուղղակի չի կարող վաճառվել։ Այս անգամը բավական էր, որ վարկառուն վերականգներ իրը ֆինանսական դիրքըև շարունակեք կանոնավոր և կանոնավոր վճարել ձեր հիփոթեքը:

Սակայն այս ամենը վերաբերում է միայն այն դեպքերին, երբ հիփոթեքով բնակարանի վաճառքն իրականացվում է կամավոր։ Որոշ դեպքերում, երբ հնարավոր չէ բանկից վարկառուից վաճառք ստանալ, ֆինանսական հաստատությունկարող է դատարանում գանձել իր գրավը։

Այս դեպքում բնակարանը կգնա մուրճի տակ և շատ ավելի էժան, քան կարելի էր վաճառել։ Իսկ եթե գրավի դիմաց անշարժ գույքի վաճառքից հետո բանկի կողմից նման վարույթի համար կատարվող ծախսերը չծածկվեն, ապա բանկը լիովին իրավունք կունենա վարկառուից վերականգնել պարտքի մնացորդը նույնիսկ դատարանի օգնությամբ։

Իրավիճակը ծայրահեղության մի հասցրեք. Ցանկություն կլիներ, որ կարողանայի փակել պարտքը։ Գուցե դուք չեք լսել, բայց կա: Պետական ​​աջակցությունը հասնում է 1,5 միլիոն ռուբլու։ Մանրամասները կարդացեք մեր նախորդ հրապարակման մեջ։

Մայրական կապիտալ

Բայց գուցե դուք չեք ցանկանում վաճառել ձեր տունը, բայց դժվարանում եք փակել դրա պարտքը։ Բանկում գրավադրված բնակարանը պահելու ուղիներից մեկը, որի դիմաց այլեւս հնարավոր չէ հիփոթեքային վարկ վճարել. Որպես կանոն, այն տրամադրվում է նպատակային հիմունքներով։ Եթե ​​այս պայմանները համապատասխանում են ձեզ, կարող եք դա կազմակերպել հետևյալ մի քանի քայլերով.

1. Հայտ ներկայացնել ՖՀՄ-ի մոտակա մասնաճյուղ: Դիմումում դուք պետք է նշեք մայրության կապիտալի ստացողի տվյալները:
2. Երկու ամսվա ընթացքում PFR-ն բանկին է փոխանցում մայրական կապիտալի միջոցները:

Այսպիսով, դուք ստանում եք մայրական կապիտալի միջոցներ ոչ թե մաս-մաս, այլ ամբողջությամբ։

Կողմ եվ դեմ

Բնականաբար, նման գործողությունները գնորդներին ներկայացվում են որպես բավականին ռիսկային՝ ամեն ինչ կարող է պատահել։ Եթե ​​բեռով բնակարան գնելու առավելություններն ակնհայտ են ( ցածր գին, հիփոթեքի տոկոսադրույքը շատ ավելի ցածր է), ապա դուք պետք է դադարեցնեք ձեր ուշադրությունը մինուսների վրա:

Հիփոթեքով անշարժ գույքի գնում.

Նախ, բնակարան վաճառողի համար հիփոթեքային պարտքի մարումը բավականին ռիսկային է գնորդի համար։ Եթե ​​որևէ կերպ փաստաթղթավորված չէ, որ գնորդն ունի բնակարանի նկատմամբ որևէ իրավունք, ապա վաճառողը կարող է պարզապես օգտագործել իր կանխավճարը, հանել բեռը բնակարանից և օգտագործել այն իր հայեցողությամբ. ավանդը հանվում է, նա կարող է կատարել բացարձակապես ցանկացած: գործարքներ դրա հետ: Ուստի գնորդը կարող է իրեն պաշտպանել միայն այն դեպքում, եթե չհամագործակցի անհատականբայց բանկի կամ գործակալության հետ:

Երկրորդ՝ բնակարանի վերագրանցումը, եթե այն գտնվում է հիփոթեքի մեջ, և դրանից բեռի վերացումը լրացուցիչ ծախսեր է առաջացնում գնորդի համար։

Երրորդ, գնորդը չպետք է ավանդ ներդնի վարկառուին պարտքի դիմաց մինչև նրանց գործարքի հաստատումը: Ի վերջո, կարող է պարզվել, որ ֆինանսական հաստատությունը թույլ չի տալիս վաճառողին վերցնել իր գումարը՝ գործարքից հրաժարվելու պատճառով։ Միգուցե այդ ռիսկը ձեռնտու է գնորդին. նա կարող է օրինական կերպով վերցնել և՛ միջոցները, և՛ գնված բնակարանն իր համար, սակայն նման իրավիճակը անխուսափելի վարույթ է ենթադրում։

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելիս վաճառողի ռիսկերը սովորաբար ներառում են.

• Գնորդի հրաժարումը գործարքից, երբ գումարն արդեն ներդրված է բանկում: Սա ենթադրում է նրանց հետ վերադարձնելու պարտավորություն, և դա խնդրահարույց կլինի։
• Բանկի կողմից գնորդին բնակարանի համար վարկ տրամադրելուց հրաժարվելը.

Եթե ​​նման գործարքի հետ կապված դժվարություններ ունեք, և դուք պետք է վաճառեք ձեր սեփական տունը հիփոթեքով կամ գնել այն, խորհուրդ ենք տալիս նախ խորհրդակցել մեր փաստաբանի հետ: Հարց տվեք նրան հատուկ ձևով։ Այս պահին գործում է անվճար ակցիա։

Բաժանորդագրվեք նախագծի թարմացումներին և սեղմեք ձեր նախընտրած ցանցերի կոճակները: