Հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել հիփոթեքով. Հիփոթեքային բնակարանի վաճառք. հնարավոր տարբերակներ, ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել

Հիփոթեքով ձեռք բերված և բանկային հաստատության գրավադրմամբ անշարժ գույք վաճառելը բավականին դժվար է։ Եթե ​​նույնիսկ գնորդ եք գտնում, բնակարանի սեփականատերը կարող է օգուտ քաղել նման վաճառքից միայն որոշ դեպքերում, քանի որ շատ դեպքերում նա «գնում է զրոյի», կամ կրում է աննշան վնասներ։ Բացի այդ, բազմաթիվ դժվարություններ կարող են առաջանալ ինչպես հաստատման, այնպես էլ գործարքի կատարման ընթացքում։

Բայց ինչ անել, եթե իսկապես անհրաժեշտ է հիփոթեքային բնակարան վաճառել:
Իսկ դուք ուզու՞մ եք դա անել նաև շահավետ, այլ ոչ թե ինքներդ ձեզ համար վնասով:

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելու ուղիներ

Թեև հիփոթեքով բնակարան վաճառելը այնքան էլ հեշտ չէ, կան ուղիներ, որոնցով դա կարելի է անել.

• վարկի ամբողջ գումարի մարում;
• Վարկառուի փոփոխություն.

Վարկի ամբողջ գումարի մարում

Սա ամենապարզն է և արագ մեթոդհիփոթեքային վաճառք. Այնուամենայնիվ, դա անելու համար նախ պետք է գնորդ գտնել, ով բավականաչափ միջոցներ ունի պարտքը ծածկելու համար: Այս դեպքում գնորդը ամբողջությամբ մարում է վարկը, որից հետո բանկային հաստատությունը նրան տրամադրում է հիփոթեքի հետկանչումը հաստատող փաստաթղթեր: Այս փաստաթղթերը թույլ են տալիս գնորդին իրականացնել հետագա գործողություններ: Եթե ​​նա պատրաստի բնակարան է գնում, ապա առուվաճառքի պայմանագիր է կնքվում։ Այն դեպքերում, երբ ձեռք է բերվում գույք, որը գտնվում է կառուցման փուլում, պայմանագիրը վերսկսվում է սեփական կապիտալում մասնակցությունշինարարական ընկերության հետ։

Այս մեթոդը ամենահեշտն է գնորդի համար, բայց վաճառողի համար այն կարող է շատ ռիսկային լինել։ Շատ դեպքերում, բանկի կողմից փաստաթղթերի մշակման ընթացակարգը տևում է 2-3 ամիս վարկի մարման օրվանից, և գնորդը չի ստանում. սեփականության իրավունքներանշարժ գույքի համար. Հնարավոր է նաև խնդիրներ լինեն պետական ​​մարմինները, քանի որ նրանք կարող են հրաժարվել գործարքի գրանցումից։

Նման իրավիճակներում ռիսկը նվազեցնելու համար օգտագործվում են բանկային բջիջներ՝ առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումից հետո մի խցում տեղադրվում են դրամական միջոցներ և փաստաթղթեր, որոնք նախատեսված են հիփոթեքային ծանրաբեռնվածության վերացման համար, իսկ մյուսում՝ վաճառողի համար նախատեսված գումարը: Պարտքը մարելուց հետո գնորդը առաջին տուփից վերցնում է փաստաթղթերը, իսկ վաճառողը սեփականության իրավունքը փոխանցելիս վերցնում է գումարի իր մասը։

Վարկառուի փոփոխություն

Դուք կարող եք վաճառել բնակարան հիփոթեքով այս կերպ՝ փոխարինելով պայմանագիրը։ Այնուամենայնիվ, դրա համար կպահանջվի բանկի համաձայնությունը: Այս իրավիճակում վաճառողի վարկային պարտավորությունները ստանձնում է գնորդը: Բանկի խնդիրն է ստուգել ֆինանսական վիճակձեր վարկառուն.

Եթե ​​գնված բնակարանը կառուցման փուլում է, ապա բանկային հաստատությունը կարող է գնորդին առաջարկել վարկ վերցնել՝ վաճառողի պարտքը մարելու համար: Այս մեթոդը հարմար է, եթե նոր շենքը շրջանակված է եղել սեփական կապիտալի համաձայնագրի համաձայն:

Շինարարության փուլում գտնվող գրավադրված անշարժ գույքը վաճառելու համար անհրաժեշտ է բանկին տրամադրել քաղվածք, որ պատրաստվում եք հանձնարարության պայմանագիր կնքել և կառուցապատողի կողմից տրված պայմանագիրը վերագործարկելու թույլտվություն: Բանկային հիմնարկը եռօրյա ժամկետում ուսումնասիրում է փաստաթղթերը, որից հետո որոշում է կայացնում։

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելը բավականին բարդ ընթացակարգ է, որը պահանջում է որոշակի գիտելիքներ և փորձ։ Շատ դժվար է դա ինքնուրույն իրականացնել։ Հետևաբար, Մոսկվայում անշարժ գույքը շահութաբեր վաճառելու համար, որը գտնվում է հիփոթեքի մեջ, դիմեք մեր անշարժ գույքի գործակալությանը»: քաղաքային ծառայությունԱնշարժ գույք." Շնորհիվ մեծ փորձմեր մասնագետները գիտեն, թե ինչպես պաշտպանել կողմերից յուրաքանչյուրի շահերը, պաշտպանել նրանց անկանխատեսելի իրավիճակներից և համոզվել, որ և՛ վաճառողը, և՛ գնորդը լիովին գոհ են գործարքից:

Մենք օգտակար կլինենք, եթե դուք՝

• Ցանկանու՞մ եք հիփոթեքով բնակարան վաճառել վճարունակության հետ չկապված որևէ հանգամանքի պատճառով (տեղափոխում, բաժանում, փոխանակում և այլն):
• Պետք է շտապ վաճառել հիփոթեքային բնակարան, այլևս ի վիճակի չեմ վարկի դիմաց վճարումներ կատարել։
• Արդեն ունեք հիփոթեքային պարտք, կրկնակի վճարման ուշացումներ.
• Դուք դատավարության, կատարողական վարույթի փուլում եք և ցանկանում եք մասնագետ ձեռք բերել իրավաբանական օգնություն(վարկի վաղաժամկետ մարման, աճուրդի միջոցով բնակարանի հարկադիր վաճառքի, բռնագանձման, անշարժ գույքի կալանքի պահանջներ).

«Քաղաքային անշարժ գույքի ծառայություն»-ն առաջարկում է.

• Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքի հետ կապված դժվարությունները հաղթահարելու ինտեգրված մոտեցում յուրաքանչյուր դեպքում:
• Փոխգործակցություն փոխատուի հետ (պահանջների շրջանակի քննարկում, բնակարանի վաճառքի գործընթացի փուլերի համակարգում, առքուվաճառքի իրականացում);
• Աջակցություն անշարժ գույքի վաճառքին` հաշվի առնելով հաճախորդի շահերը (օբյեկտի գնահատում, տեղեկատվական բազան, գովազդ, ցուցադրումներ պոտենցիալ գնորդներին, փաստաթղթերի պատրաստում, գործարքի ամբողջական աջակցություն):
• Իրավաբանի խորհրդատվություն.
• Հաճախորդի շահերի պաշտպանությունը դատարանում, կատարողական վարույթի ընթացքում.

Կապվեք մեզ հետ, մենք ձեզ կազատենք հիփոթեքով անշարժ գույքի վաճառքի հետ կապված խնդիրներից:

Ռուսաստանում ստեղծված ծանր տնտեսական իրավիճակը հանգեցրել է հիփոթեքային պարտքերի ավելացման։ Աշնանը կրճատումների և սնանկությունների նոր ալիքը տարածվեց ամբողջ երկրում, մարդիկ զանգվածաբար կորցնում են իրենց աշխատանքը և չեն կարողանում շարունակել հիփոթեքային վարկերի վճարումը: Նման պայմաններում մնում է միայն չգնված բնակարանը մինչև վերջ վաճառել մեկին, ով կկարողանա վճարել դրա համար։

Ռուսաստանում ստեղծված ծանր տնտեսական իրավիճակը հանգեցրել է հիփոթեքային պարտքերի ավելացման։ Ըստ Ռուսաստանի Բանկի, վաղաժամկետ խախտման հատվածում պարտքը` մինչև 1 ամիս, ամռանը ընթացիկ տարինկազմել է 73% եւ հասել 130 մլրդ ռուբլու։ Մինչև 3 ամսվա պարտքերը հասել են 35 միլիարդ ռուբլու, 91-ից մինչև 180 օր՝ 22 միլիարդ ռուբլի, 180 օրվա ընթացքում՝ 109 միլիարդ ռուբլի:

Ընթացիկ ժամանակահատվածում իրավիճակը շարունակում է վատթարանալ. աշնանը աշխատանքից ազատվելու և սնանկությունների նոր ալիք տարածվեց ամբողջ երկրում, մարդիկ զանգվածաբար կորցնում են իրենց աշխատանքը և չեն կարողանում շարունակել հիփոթեքային վարկերի վճարումը։

Նման պայմաններում մնում է միայն չգնված բնակարանը մինչև վերջ վաճառել մեկին, ով կկարողանա վճարել դրա համար։

Ընթացակարգը

Առաջին հերթին վաճառողը պետք է բանկին տեղեկացնի իր որոշման մասին: Համաձայն Արվեստի. «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 29 և 33, փոփոխված 2013 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 102-F3, վարկառուն իրավունք ունի օգտագործել միայն գրավ դրված գույքը՝ այն պատշաճ ձևով պահելով. բայց իրավունք չունի տնօրինել այն առանց բանկի համաձայնության՝ նվիրաբերել կամ վաճառել երրորդ անձանց: «Հիփոթեքը» մարում է ամեն ինչ կոմունալ վճարումներ, դուրս է գրվում (առկայության դեպքում) բնակարանից և սկսում գնորդ փնտրել։ Սովորաբար սեփականատիրոջ բնակարանից դուրս գրվելու հարցը ծագում է, երբ արդեն կա պայմաններ թելադրող գնորդ՝ նա պահանջում է իրեն դուրս գրել մինչև գործարքը կամ դրա ընթացքը։

Բանկերը չեն ցանկանում «հիփոթեքային» բնակարանների վաճառքի թույլտվություն տալ, քանի որ դա նրանց զրկում է շահույթի մի մասից։ Որոշ պայմանագրերում, այս դեպքում, նախատեսված է տույժերի կամ պաշտպանական հանձնաժողովների կիրառում։ Միաժամանակ, եթե կնքված պայմանագրում նշված է ծանրաբեռնված բնակարանի վաճառքի հնարավորությունը, ապա բանկն իրավունք չունի հրաժարվել պարտապանից։ Իսկ սնանկ քաղաքացուց տուգանք գանձելը կարող է խնդրահարույց լինել։

Բանկի կողմից գործարքի թույլտվություն ստանալուց հետո վարկառուն գտնում է գնորդ և նրա օգնությամբ (որպես տարբերակ) մարում է բանկին ունեցած պարտքը։ Վճարված գումարը մուտքագրվում է վաճառվող օբյեկտի ընդհանուր արժեքին, որից հետո տեղի է ունենում ծանրաբեռնվածության վերացման կարգը։

Ամեն գնորդ չէ, որ պատրաստ է բնակարան ձեռք բերել ծանրաբեռնվածությամբ, բայց այս դեպքում գրավիչ գործոնը բավականին է ցածր գինվաճառված օբյեկտ. Պատահում է, որ տունը գնորդին շատ գրավիչ է թվում բոլոր առումներով՝ արժեք, դիրք, վիճակ և այլն։ Եվ հետո նա որոշում է ռիսկի դիմել։

Հաճախ սխեմային վաղաժամկետ մարումդիմում են կառուցվող բնակարան գնելիս, որը գտնվում է հիփոթեքի տակ։ Բանկին բոլոր պարտքերը վճարելուց և ծանրաբեռնվածությունը հանելուց հետո բնակարանի վաճառողն ու գնորդը հինգ աշխատանքային օրվա ընթացքում այցելում են հաշվառման պալատ և կազմում ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության պայմանագրով պահանջի իրավունքի զիջումը կամ գրանցում են փոխանցումը: առուվաճառքի պայմանագրով սեփականություն (եթե պահանջի իրավունքի զիջման պայմանագիրն այլևս հնարավոր չէ) .

Սեփականության իրավունքի փոխանցումը կամ ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության պայմանագրով պահանջի իրավունքի փոխանցման մասին պայմանագիրը գրանցելուց հետո վաճառողը դրամարկղից վերցնում է միջոցների մնացորդը:

Հազվադեպ է պատահում, որ բնակարանի նոր գնորդն ուղղակի թարմացնի իր վրա դրված հիփոթեքը։ Այնուհետեւ բնակարանը մնում է գրավադրված բանկում, իսկ վարկի մարման պարտավորությունները փոխանցվում են նոր սեփականատիրոջը։

Վարկառուն չի կարողանա առքուվաճառքի գործարք կատարել առանց բանկին ունեցած պարտքը նախապես մարելու: Մինչ օրս պարտքի մարման մորատորիում չկա, բայց կա մի նրբերանգ. վարկառուն իրավունք չունի մարել իր պարտքը իրեն հարմար ցանկացած պահի, այլ միայն հաջորդ ընթացիկ վճարման օրը (ամիսը մեկ անգամ)՝ համաձայն. վարկային պայմանագիր. Այս ամսվա համար բանկը հաշվարկելու է անուիտենտի տոկոսները, այսինքն՝ հավասարաչափ վճարումներ։ Իհարկե, դրանք կլինեն ամենախոշորն այս ամիս, քանի որ անմիջապես հաշվարկվում են պարտքի ամբողջ չափով։

Չարժե ռիսկի դիմել

Ինքնուրույն ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելը կամ գնելը բավականին վտանգավոր է, կարծում է NPK Optimus-ի ղեկավար Ռոման Պիսարև.

Նման գործարքները պետք է իրականացվեն փորձառու իրավաբանների հովանու ներքո, ովքեր վերահսկում են բոլոր ուղեկցող փաստաթղթերի լրացումը:

Գնման պահին վճարումը կատարվում է պարտապանի բանկային հաշվին, բնակարանը պետք է ստուգվի իր օրինական մաքրության տեսանկյունից, հավաքագրվի վաճառողի մասին տեղեկություն։ Յուրաքանչյուր ֆինանսական շարժում պետք է փաստաթղթավորվի:

Նոր սեփականատերը (գնորդը) գումար է մուտքագրում պարտատեր բանկի հաշվին, տրվում է հիփոթեք և հանվում է ծանրաբեռնվածությունը, այնուհետև արդեն իրականացվում է անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարք։ Գնորդին պաշտպանելու համար անհրաժեշտ է կնքել ավանդային պայմանագիր կամ նախնական առքուվաճառքի պայմանագիր նույն ձևով, որով կկնքվի առքուվաճառքի հիմնական պայմանագիրը, և դա կարող է լինել պարզ գրավոր կամ նոտարական վավերացված պայմանագիր:

Նման գործարքներում 100% անվտանգությունը կարող է դժվար լինել: Լավ է, որ քաղաքացին «հիփոթեքային» բնակարան առնի կանխիկ գումարով, ապա գումարի մի մասը խցում է վաճառողի համար, իսկ մյուս մասը՝ բանկի աշխատակցի։ Եվ մինչ գործարքի ավարտը, դրա վերջնական ավարտը, ոչ ոք մուտք չունի այս գումարին: Այսինքն՝ վարկային պայմանագիրը ռիսկ է, իսկ խցի միջոցով կարգավորումը՝ անվտանգ տարբերակ։

Բայց եթե գնորդը նույնպես «հիփոթեքային» է, ապա գործարք կնքելը կարող է դժվար լինել։ Քանի որ նման անձը, որպես կանոն, չունի բավարար սեփական միջոցներ վաճառողի պարտքը պահանջվող չափով մարելու համար։ Այո, և հիփոթեք ձեռք բերելու, ծանրաբեռնվածությունը հանելու, ձեր բանկին փաստաթղթերի փաթեթ տրամադրելու ժամանակային միջակայքը փոքր է. դուք պետք է ժամանակ ունենաք ամեն ինչ շրջելու համար: կարճաժամկետ. Հետեւաբար, երկու «հիփոթեքային սեփականատերեր» են բարդ պատմություն, և ոչ բոլոր իրավաբաններն են դա ընդունում:

- Գնորդն այս դեպքում վտանգում է, որ կարող է կորցնել վաճառողի հիփոթեքային վարկը մարելու համար փոխանցված գումարի մի մասը,- մեկնաբանում է. Մարսել Ախմետշին, Home Way-ի գործադիր տնօրեն. - Չէ՞ որ բանկային տոկոսները վճարելուց հետո կարող է փոխել բնակարանը վաճառելու մասին։ Գնորդը պետք է համաձայնություն ունենա բանկի հետ, որ ծանրաբեռնվածությունը կհանվի միայն առքուվաճառքի գործարքի ավարտից հետո:

Պատահում է, որ նույն բանկում տարբեր բաժանմունքներ ապամոնտաժմամբ են զբաղվում պարտապանների հետ, որոնք ոչ մի կերպ չեն փոխազդում միմյանց հետ։ Ահա մի վերջին օրինակ՝ վարկառուն սնանկացավ, հրաժարվեց տոկոսներ վճարելուց։ Իսկ Սբերբանկը հրաժարվել է կնքել *հանձնարարական պայմանագիր (*պայմանագիր ուրիշին կրեդիտորական պարտքերի նկատմամբ իրավունքների օտարման մասին անհատի նկատմամբկամ ինչ-որ նյութական պարտավորության փոխանցման, կամ, ինչպես կոչվում է, «պահանջների զիջում» առանց պարտապանի համաձայնության): Այսինքն՝ ընդամենը մեկ ամիս առաջ Սբերբանկը արգելք դրեց անգամ սեփական գրավի վաճառքի վրա։ Միաժամանակ, գնորդը, բնականաբար, մտավախություն ունի, որ գործարքում իրեն ոչ ոք չի ապահովագրում, իսկ պարտքը փակելու համար գումարի մի մասը վաճառողին փոխանցելուց հետո կփոխի իր կարծիքը բնակարանը վաճառելու մասին։ Ստացվում է արատավոր շրջան. Փորձառու իրավաբանը կարողանում է ելք գտնել ցանկացած իրավիճակից։ Յուրաքանչյուր դեպք պահանջում է անհատական ​​մոտեցումԴուք պետք է նայեք վարկառուի պարտքի չափին, որ բանկը նրան վարկ է տալիս, ինչ փաստաթղթեր կան:

Արմեն Խանոյանց, CIAN-ի արտադրանքի բիզնեսի ղեկավար, մի քանի տարի առաջ նման երկու գործարք է կատարել և խորհուրդ է տալիս չվախենալ, այլ ուշադիր պատրաստվել վաճառքին. Իհարկե, գործարքը սովորականից ավելի բարդ է, և արժե դիմել պրոֆեսիոնալ ռիելթորին, ով կօգնի ձեզ գրագետ ներկայացնել ձեր գույքը շուկայում, փաստաթղթեր պատրաստել և գտնել գնորդ: Ավելին, հիփոթեքով բնակարան կարելի է ձեռք բերել նաև ապառիկ։ Եթե ​​գնորդը նույն բանկից վարկ վերցնի, ապա գործարքն էլ ավելի կհեշտանա։ Ես ստիպված էի երկու անգամ հիփոթեքային բնակարան վաճառել: Եթե ​​որոշել ես բնակարան վաճառել, ապա հիփոթեքն այն չէ, որ քեզ կանգնեցնի ու վախեցնի, գլխավորը հաճախորդ գտնելն է»։

Ստորջրյա ժայռեր

«Գործարքի հետ կապված խնդիրներ կարող են առաջանալ, օրինակ, եթե սեփականատերը վարկը վերցնում է մի բանկում, իսկ գնորդը մեկ այլ բանկի հաճախորդ է. Ռոման Պիսարևը կիսվում է իր փորձով. - Ահա իմ պրակտիկայից շատ նոր դեպք. վաճառողը հիփոթեք է վերցրել ՎՏԲ-ից, և գնորդը պարզվել է, որ Սբերբանկի հաճախորդն է: Սբերբանկի մենեջերը կոշտ դիրքորոշում է որդեգրել՝ հրաժարվել է ֆինանսավորել բնակարանի գնումը հիփոթեքային ծանրաբեռնվածություն. Ռուսաստանի Դաշնության բանկերի միջև այս իրավիճակում փոխգործակցության սխեմաները լիովին չկարգավորված են, ուստի պայմանագրային գործընթացը կանգ է առնում: Մեկ բանկի ներսում նման գործարքների մեխանիզմն ավելի լավ է կարգաբերվում. կա միջոցների կուտակում, գումարին հավասարպարտքը, խցում՝ բանկի աշխատակցի տակ, իսկ տարբերությունը գնում է վաճառողին։ Միաժամանակ արձանագրվում է գործարքի ավարտը և վաճառողից բեռը հանելը, իսկ հիփոթեքային վարկն արդեն ծանրաբեռնված է. նոր սեփականատեր(գնորդ): Ներքին բանկերը օֆսեթների չեն գնում. Ուստի վաճառողը (կամ իր միջոցներով, կամ գնորդի միջոցներով) մարում է պարտքը, որից հետո գնորդը ձեռք է բերում գնված օբյեկտի սեփականությունը, որը որպես գրավ փոխանցվում է բանկին՝ արդեն նոր վարկային պայմանագրով։ Այժմ բնակարանի նոր սեփականատերը կվճարի դրա դիմաց բանկային վարկի վճարումները։

Գնորդը երբեք պարտավորություններ չի ստանձնում վաճառողի վարկային պայմանագրով: Վարկառուի բանկը սովորաբար պնդում է հաճախորդի բոլոր պարտքերի մարումը օբյեկտից բեռը հանելու համար, այսինքն. վարկի ամբողջ գումարի վերադարձման վրա. Դրանից հետո գնորդի բանկն արդեն կարող է այս օբյեկտը դիտարկել վարկավորման համար։

Ամբողջ ընթացակարգը հետևյալն է:

Վաճառողը և գնորդը կնքում են առուվաճառքի նախնական պայմանագիր և վավերացնում այն ​​նոտարական կարգով, եթե առուվաճառքի հիմնական պայմանագիրը ենթադրում է նոտարական վավերացում:

Այնուհետև գնորդը վճարում է կանխիկ, որը անհրաժեշտ է վարկառուի պարտքը բանկին մարելու համար մեկ ավանդատուփ, իսկ գնման պահից մնացած գումարը` մյուսը:

Rosreestr-ի իշխանություններում բնակարանից հանվում է ծանրաբեռնվածություն և գրանցվում է սեփականության իրավունքի փոխանցումը գնորդին, որը ներկայացվում է փաստաթղթերի մեկ փաթեթով: Այնուհետև բանկը և վարկառուն մուտք են ստանում իրենց բջիջները՝ Rosreestr-ում առուվաճառքի պայմանագրով սեփականության իրավունքի փոխանցման գրանցումից և գրանցումից հետո:

Դուք կարող եք ամեն ինչ վստահել բանկին

Դա տեղի է ունենում, որ վարկառուն ինչ-ինչ պատճառներով լավ պատճառներչի կարող անձամբ վերահսկել իր «հիփոթեքային» բնակարանը վաճառելու գործընթացը (գնացել է այլ երկրում ապրելու, հայտնվել է բանտում, ծանր հիվանդացել, ժամանակ ու հնարավորություն չունի և այլն)։ Այնուհետև գրավադրված բնակարանի վաճառքով պետք է զբաղվեն պարտատեր բանկի ներկայացուցիչները։

Տվյալ դեպքում բանկն ինքը փնտրում է նոր գնորդ, գործարքն իրականացվում է բանկի կառավարչի և նոր հաճախորդի միջև առաջին վարկառուի բացակայության դեպքում։ Գործարքից մնացած գումարը տեղադրվում է պահատուփում (առկայության դեպքում), և վարկառուն (կամ նրա լիազոր ներկայացուցիչը) կարող է վերցնել այն բյուրոկրատական ​​ձևակերպումների ավարտից հետո:

Միևնույն ժամանակ, բանկը ինքն է զբաղվում բոլոր փաստաթղթերի պատրաստմամբ, ձեռք բերված անշարժ գույքի և դրա ապահովագրության գնահատմամբ, Rosreestr-ում ծանրաբեռնվածության վերագրանցմամբ՝ բնակարանի նոր սեփականատիրոջ հայտնվելու կապակցությամբ: .

Չի կարելի վաստակել

Կարո՞ղ է վարկառուն ինչ-որ կերպ գումար վաստակել իր հիփոթեքային բնակարանի վաճառքից, եթե նա համատեղ շինարարության մասնակից է:

Ռոման Պիսարև:

Ժամանակին դա հնարավոր էր, բայց ոչ տնտեսության ներկա վիճակում։ Նման վաստակի ժամանակը վաղուց անցել է, շուկան շատ է «իջել»։ Այսօր անիմաստ է բանկից պարտք վերցնել՝ հիմնարկեքի և շինարարության վերջնական փուլում բնակարանի արժեքի տարբերության վրա վաստակելու համար: Նախորդ տարիներին շուկան աճում էր, իսկ այսօր մենք տեսնում ենք լճացում կամ նույնիսկ «քառակուսի» պահանջարկի ու գների անկում։ Մշակողները փորձում են հաճախորդներին գրավել ավելի ու ավելի շատ զեղչերով: Օբյեկտների շահագործման ժամկետները անընդհատ հետաձգվում են, գնաճն առաջ է գնում, և նման բիզնեսում «կարմիրի մեջ մտնելու» ռիսկերը շատ մեծ են, իսկ շահույթը՝ չնչին։ Օրենսդրությունը նույնպես փոխվել է ոչ հօգուտ գնորդի։ Եթե ​​նախկինում անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքը կարող էր իրականացվել բնակարան գնելուց 3 տարի անց, ապա այժմ՝ միայն 5 տարի հետո։ Այո, և հարկային բազան այժմ հաշվարկվում է կադաստրային արժեքըբնակարանային. Եթե ​​անգամ գործարքի արժեքը թերագնահատված է, այս հանգամանքները մեծ հարված են հասցնում գնորդի գրպանին։

Ավելի հեշտ չէ՞ արդյոք գնորդի համար անմիջապես փակել վաճառողի պարտքը բանկին, իսկ հետո անմիջապես գնել այս բնակարանը։

Փաստաբանները խստորեն խորհուրդ են տալիս գնորդներին չգնել գրավադրված բնակարան՝ վճարելով բնակարանի վաճառողի պարտքի մնացորդը: Պարտքը մարելուց հետո բանկը կհանի բեռը բնակարանից, և վաճառողը կդառնա գույքի լիիրավ սեփականատերը։

Գնորդն այլևս չի կարողանա ստիպել նրան առուվաճառքի պայմանագիր կնքել։ Այնուամենայնիվ, այս դեպքում կարող եք համոզվել՝ անհրաժեշտ է կնքել առուվաճառքի նախնական պայմանագիր՝ նշելով բոլոր էական պայմանները։

Նյութը պատրաստվել է Մոսկվայի Արբատ փաստաբանների ասոցիացիայի իրավաբան Վադիմ Բաշիր-Զադեի, Miel-ի բրոքերային դեպարտամենտի կառավարիչ տնօրեն Ալեքսանդր Մոսկատովի մասնակցությամբ՝ անշարժ գույքի գրասենյակների ցանցի, ՎՏԲ բանկի մամուլի ծառայության և Metrium-ի գործադիր տնօրեն Նատալյա Կրուգլովան.

Նման բնակարանի գինը շուկայականից շա՞տ ցածր կլինի։

Որպես կանոն, նման բնակարանի գինը 10-15%-ով ցածր կլինի շուկայականից՝ ծանրաբեռնվածության պատճառով։ Զեղչի մակարդակը մեծապես կախված է տան գտնվելու վայրից։ Քաղաքի կենտրոնում գտնվող բնակարանները, որոնք գրավադրված են բանկում, վաճառվում են ոչ պակաս հաջողությամբ, քան նույն բնակարանները, բայց առանց. վարկային պատմություն. Սակայն քաղաքի բնակելի թաղամասերում գրավադրված բնակարանների սեփականատերերը ստիպված են զեղչեր անել, քանի որ մրցակցությունն ավելի մեծ է։

Մի մոռացեք, որ հնարավոր է, որ դուք ստիպված լինեք տոկոսներ վճարել բանկին աջակցության համար:

Կարող է իրավիճակ ստեղծվել, երբ գնորդն ինքն է գումարի կարիք ունենալ՝ ծանրաբեռնվածությամբ բնակարան գնելու համար։ Այս դեպքում նա հաճախ կկարողանա վարկ վերցնել միայն բանկից, որը գրավառուն է։ Սա լրացուցիչ ծախսեր կբերի գնորդի համար՝ կապված որպես վարկառուի հաստատման ընթացակարգի:

Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ նման գործարքն ավարտելու համար:

Նման գործարք կատարելիս բանկը գնորդից պահանջում է նրան որպես վարկառու գրանցելու համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերը։

Նման փաստաթղթերը սովորաբար եկամուտի վկայագիր են 2-NDFL-ի տեսքով, անձնագրային տվյալներ, ընտանիքի կազմի վերաբերյալ տվյալներ և ամուսնու կողմից վարկի համաձայնությունը հաստատող անդորրագիր, քաղվածք տան գրքից: Բանկի հետ պայմանագիրը կնքվում է գրավոր՝ հենց բանկի մասնակցությամբ:

Ավելին, բնակարանի առուվաճառքի պայմանագիր կնքելիս հրամայական է պահանջել քաղվածք USRR-ից բնակարանի համար և քաղվածք տան գրքից: Սա անհրաժեշտ է այլ ծանրաբեռնվածության առկայության, ինչպես նաև գրանցված ընտանիքի անչափահաս անդամների առկայության մասին տեղեկություններ ստանալու համար:
Ավելի լավ է վաճառքի պայմանագիրը վավերացնել նոտարի մոտ՝ սա գործարքի անվտանգության լրացուցիչ երաշխիք է:

Ինչպիսի՞ն է հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի կարգը.

Գնորդը, ով պատրաստ է գնել նման բնակարան, պետք է անցնի հիփոթեքը թողարկած բանկում հաստատման գործընթացը: Այս ընթացակարգն իրականացվում է բանկի բոլոր կանոններին համապատասխան, զիջումներ և զեղչեր չեն արվում։ Փաստորեն, սա վարկառուի փոփոխություն է։

Մի մոռացեք, որ ոչ բոլորը կարող են դառնալ հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարանի գնորդ։ Քանի որ վաճառվում է ոչ միայն բնակարանը, այլեւ հենց վարկը, գնորդը պետք է համապատասխանի բանկի հիփոթեքային վարկառուների չափանիշներին։ Չափանիշները տարբերվում են կախված բանկից՝ կարող են պահանջներ լինել եկամտի չափի, վարկային պատմության վերաբերյալ։

Բնակարանի վաճառքի այս սխեմայով վաճառողն ու գնորդը երկու խուց են վարձակալում։ Մեկում դրվում է պարտքին հավասար գումար, երկրորդում՝ բնակարանի արժեքի մնացորդը։ Կողմերը կնքում են վաճառքի պայմանագիր և ուղարկում Rosreestr. Այնուհետև տեղի է ունենում սեփականության իրավունքի փոխանցում, և դրա հետ մեկտեղ՝ և գրավի պարտավորություն գնորդի նկատմամբ: Դրանից հետո վաճառողը առաջին խցից գումար է վերցնում հիփոթեքը մարելու համար։ Բանկն իր հերթին հիփոթեք է տալիս։ Գնորդը պետք է այս փաստաթուղթը ներկայացնի Rosreestr-ին, ստանա քաղվածք USRN-ից ծանրաբեռնվածության բացակայության մասին: Դրանից հետո միայն վաճառողը մուտք է ստանում խցիկ գումարի երկրորդ մասով։ Սա ամենաշատն է անվտանգ ճանապարհգործարքի բոլոր կողմերի համար հիփոթեքային բնակարանի իրականացում.

Ինչպիսի՞ն կլիներ նման գործարքը իրավաբանորեն:

Նման բնակարանի գնորդը զբաղեցնում է գրավատուի տեղը և կրում է հիփոթեքային պայմանագրով նախատեսված բոլոր պարտավորությունները, ներառյալ այն, որոնք պատշաճ կերպով չեն կատարվել սկզբնական գրավատուի կողմից: Այսինքն՝ հիփոթեքով բնակարանի գնորդն ինքն է դառնում հիփոթեքային պարտապան։ Այս մեթոդով մարդը գնում է և՛ բնակարան, և՛ վարկ։

Հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել բանկին հիփոթեքային վճարումներ կատարելու պարտավորություններով:

Եթե ​​մենք չենք խոսում այն ​​տարբերակի մասին, երբ բնակարանը վաճառվում է, իսկ հիփոթեքը անմիջապես մարվում է ստացված գումարից, այն է՝ այն իրավիճակի մասին, երբ գնորդը բնակարան գնելիս պարտավորվում է հիփոթեքային վճարումներ կատարել նախկին սեփականատիրոջը, այնուհետև մենք պետք է ստուգենք յուրաքանչյուր կոնկրետ բանկի հետ, արդյոք դա հնարավոր է:

Ինչպես պարզվեց, ոչ բոլոր բանկերն են աշխատում նման սխեմայով։ Այսպիսով, ՎՏԲ բանկը հայտարարեց, որ իրենց հաճախորդները կարող են վաճառել գրավադրված գույքը միայն այն դեպքում, եթե մարվի բանկին ունեցած հիփոթեքային պարտքը։

Ռիելթորները նաև նշել են, որ տեսականորեն այս տարբերակը իրական է, բայց գործնականում իրենց պրակտիկայում ընդամենը մի քանի անգամ են հանդիպել, իսկ խոշոր բանկերն ընդհանրապես նման տարբերակ չունեն։

Նրանց կարծիքով՝ ավելի հեշտ է հիփոթեքային բնակարան վաճառել «ավանդական» եղանակով՝ վարկի մարումով ստացված միջոցներից, սա արդեն ապացուցված տեխնոլոգիա է, որը ծանոթ է բանկերին և ռիսկեր չի պարունակում գնորդի համար։

Հիփոթեքով անշարժ գույք ձեռք բերելու և՛ առավելությունը, և՛ թերությունը այն է, որ բնակարանի վճարումը կատարվում է երկար տարիների ընթացքում։ Վարկառուների մոտ հաճախ հարց է առաջանում՝ հնարավո՞ր է բնակարան վաճառել հիփոթեքով, իսկ մյուսը հիփոթեքով գնել:

Հիփոթեք ձեռք բերելու սխեման արդեն ծանոթ է յուրաքանչյուր վարկառուի, ով ապառիկով բնակարան է տրամադրել։ Մտածեք, թե ինչպես կարելի է վաճառել անշարժ գույք, որն ունի գույքային ծանրաբեռնվածություն:

Բնակարանները փոխելու պատճառները

Կախված այն պատճառներից, որոնց համար անհրաժեշտ է բնակարանի փոփոխություն՝ անշարժ գույքի առքուվաճառքի հարցը կարող է լուծվել տարբեր ձևերով։ Ռիելթորները նշում են, որ հիփոթեքով գնված մեկ բնակարանը նույն ծրագրով գնված մյուսին փոխելու ամենատարածված պատճառներն են.

• բարելավում ֆինանսական վիճակըվարկառու կամ ընտանիքի ավելացում. Հաճախ հիփոթեքը տրվում է երիտասարդ ընտանիքների կողմից, ովքեր երեխաներ ունենալուց հետո ձգտում են բարելավել իրենց կենսապայմանները.
• ընտանեկան հանգամանքների փոփոխություն. Ահա թե ինչպես են վարկառուները քողարկված անվանում ամուսնալուծություն, երբ անհրաժեշտ է վաճառել ամուսնության արդյունքում ձեռք բերված գույքը, բաժանել գումարը և գնել ավելի փոքր բնակարաններ.
• ֆինանսական վիճակի վատթարացում. Բանկերը հիփոթեքային վարկեր են տրամադրում ոչ միայն ռուբլով, այլեւ դոլարով կամ եվրոյով։ Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում ազգային արժույթը արժեզրկվել է ավելի քան երկու անգամ, իսկ աշխատավարձերը մնացել են նույն մակարդակի վրա, և այժմ շատ ընտանիքներ պարզապես չեն կարողանում մարել վերցված վարկը։

Կարող են լինել այլ պատճառներ, թե ինչու վարկառուն պետք է փոխի բնակարանը, օրինակ՝ տեղափոխվելով նոր աշխատանքի և չցանկանալով այնտեղ հասնել ամբողջ քաղաքով:

Ամենից հաճախ բնակարանի վաճառքի պատճառը բնակության վայրը փոխելու կամ փոխելու անհրաժեշտությունն է ամուսնական կարգավիճակըվարկառու.

Եթե ​​նախատեսվում է մեծացնել բնակելի տարածքը կամ տեղափոխվել ավելի հեղինակավոր տարածք, այսինքն՝ գնման համար նախատեսված գույքն ավելի թանկ է և իրացվելի, ապա վարկառուն կարող է դիմել բանկ՝ գրավը փոխարինելու հարցով։ Այնուամենայնիվ, այս տարբերակը հնարավոր է, հիմնականում, եթե նոր բնակարան ձեռք բերելը կատարվում է փոխանակման պայմանագրով, կամ վարկառուն սկզբում գնում է նոր գույք, ապա վաճառում հինը: Նման իրավիճակները հազվադեպ են: Որպես կանոն, վարկառուն նախ պետք է վաճառի բնակարանը, իսկ հետո նորը գնի։ Իսկ նման դեպքերում վարկառուին հետաքրքրում է մեկ հարց՝ հնարավո՞ր է հիփոթեքային բնակարան վաճառել։ Քանի որ նոր բնակելի տարածքի գնումը ընթանալու է հիփոթեքի գրանցման սովորական սխեմայի համաձայն:

Ի՞նչ է ասում օրենքը.

Կարգավորվում են հիփոթեքով անշարժ գույքի ձեռքբերման հետ կապված հարցերը դաշնային օրենք«Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» (այսուհետ՝ օրենք): Վերոհիշյալ օրենքի 37-րդ հոդվածն ասում է, որ գրավ դրված գույքի օտարման (ուղղակի ասած՝ վաճառքի) համար անհրաժեշտ է գրավառուի, այսինքն՝ բանկի համաձայնությունը։ Այսպիսով, առանց բանկի թույլտվության գործարքը չի մուտքագրվի պետական ​​ռեգիստր։

Եթե ​​վաճառողը ինչ-որ կերպ շրջանցել է օրենքը և վաճառել գրավ դրված գույքը, ապա օրենքի 39-րդ հոդվածի համաձայն բանկն իրավունք ունի պահանջել պարտավորությունների վաղաժամկետ կատարում, այդ թվում՝ գնորդից, կամ գործարքն անվավեր ճանաչել։

Կարևոր! Առանց բանկի համաձայնության գործարքն անվավեր կլինի: Սեփականության իրավունքը չի փոխանցվի գնորդին:

Ինչպե՞ս ստանալ վաճառքի թույլտվություն:

Այսպիսով, հիմնական պայմանը բանկից անշարժ գույք վաճառելու թույլտվություն ստանալն է։ Գրեթե բոլոր բանկերն արդեն սահմանել են գույքի օտարման թույլտվության տրամադրման հստակ ընթացակարգ։ Ֆինանսական կառույցները շահագրգռված են հիփոթեքի վճարմամբ, իսկ ով կլինի սեփականատերը, նրանց չի հետաքրքրում։

Որպես կանոն, օտարումը հնարավոր է հիփոթեքային վարկի լրիվ մարման պայմանով։ Եթե ​​վարկառուն չի կարողանում ինքնուրույն փակել պարտքը, ապա իրավիճակը որոշակիորեն բարդանում է։ Նախ, վարկառուն պետք է գնորդ գտնի, ով պատրաստ է վճարել հիփոթեքի գումարը, միայն դրանից հետո բանկը հանում է բեռը, և գործարքը հնարավոր է դառնում։

Բացատրեք բանկին, թե ինչու է որոշում կայացվել վաճառել բնակարանը, և նա, ամենայն հավանականությամբ, կհանդիպի ձեզ և կկրճատի բոլոր փաստաթղթերը կատարելու համար պահանջվող ժամանակը:

Ծանրաբեռնված բնակարանի վաճառքի հետ կապված խնդիրներ

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելը բավականին բարդ խնդիր է, քանի որ ամեն գնորդ չէ, որ կհամաձայնի նման գույք ձեռք բերել: Սա երկու խնդիր է առաջացնում.

• գնորդների նեղ շրջանակ. Հիփոթեքային անշարժ գույքի վաճառքում ամենադժվարը գնորդ գտնելն է. Շատերը պարզապես վախենում են կապվել բանկի հետ՝ վախենալով ապագայում կորցնել և՛ անշարժ գույքը, և՛ փողը: Հաշվի առնելով վաճառքի անշարժ գույքի հարուստ ընտրանին՝ գտնելը, ով ցանկանում է գնել այդպիսի բնակարան, կարող է իսկական մարտահրավեր լինել.
• ավելի ցածր գնով վաճառելու անհրաժեշտությունը. Քանի որ պոտենցիալ գնորդների շրջանակը զգալիորեն նեղանում է, առաջարկն ավելի գրավիչ դարձնելու համար պետք է զգալի զեղչեր անել՝ հրաժարվելով շուկայականից ցածր գնով բնակարանից։

Բացի այդ, երբեմն բանկերը տույժ են սահմանում հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման համար: Այս դեպքում պետք է հաշվարկել բոլոր ծախսերը, որպեսզի չպարզվի, որ գործարքը անշահավետ է։

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելիս պատրաստվեք մի փոքր կորցնել դրա արժեքը։

Բնակարանի վաճառքի ուղիները

Հիփոթեքով ծանրաբեռնված բնակարան վաճառելու ամենահավանական եղանակներն են.

• անկախ վաճառք գնորդին կանխիկ;
• բնակարանի վաճառք այն գնորդին, ով այն կազմակերպում է հիփոթեքով.
• վաճառք անշարժ գույքի կազմակերպության ներգրավմամբ՝ որպես միջնորդ։

Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք բոլոր տարբերակները:

ինքնավաճառք

Այս դեպքում վաճառողը ինքնուրույն գնորդ է փնտրում։

Գործարքի էությունը հետեւյալն է. Նախ, գնորդը վաճառողին տալիս է գումարի այն մասը, որը պետք է վճարվի հիփոթեքի վրա՝ պարտքը մարելու համար։ Դրանից հետո վաճառողը և բանկային կազմակերպության ներկայացուցիչը հանում են բեռը բնակարանից, իսկ գնորդը գրանցում է գույքի նկատմամբ իրավունքները՝ միաժամանակ փոխանցելով մնացած գումարը։

Հիմնական խնդիրն այն է, որ անհրաժեշտ է գտնել գնորդ, ով կհամաձայնի մուտքագրել անհրաժեշտ գումարը մինչև գործարքը։ Այս գործողությունը բավականին ռիսկային է, քանի որ վաճառողի անազնվության դեպքում գնորդը կարող է մնալ առանց բնակարանի և առանց փողի։ Ձեզ պաշտպանելու համար գնորդը կարող է պահանջել գրանցել ավանդային պայմանագիրը նոտարի մոտ:

Հիփոթեքով բնակարան վաճառելիս հիմնական խնդիրը գնորդին կանխավճար կատարելու հարցում համոզելու անհրաժեշտությունն է։

Վաճառք գնորդին, ով կազմակերպում է հիփոթեք

Այս դեպքում իդեալական իրավիճակ է, երբ գնորդն ունի այն գումարը, որն անհրաժեշտ է հիփոթեքը մարելու համար: Վաճառողը վճարում է բանկին ստացված գումարի համար և վերացնում է բոլոր սահմանափակումները: Դրանից հետո գնորդը տրամադրում է գործարքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը և կազմում հիփոթեքային վարկ, իսկ մնացած գումարը վաճառողը ստանում է բանկից:

Ցանկալի է, որ հիփոթեքը վերցվի նույն բանկից։ Այնուհետև կարող եք հույս դնել ավելի արագ և պարզ ընթացակարգի վրա, իսկ ապագա գնորդի փաստաթղթերը կարող են կցվել դիմումին` հիփոթեքի վաղաժամկետ մարումը թույլ տալու խնդրանքով:

Հիփոթեքային գնորդների գրանցումը նույն բանկում իդեալական է և՛ վաճառողի, և՛ գնորդի համար: Որոշ դեպքերում բանկը պատրաստ է «փոխարինել վարկառուին» հիփոթեքային պայմանագրով։

Բնակարանի վաճառք անշարժ գույքի գործակալության օգնությամբ

Իրավիճակը շատ նման է բնակարանի վաճառքի առաջին տարբերակին, միայն ռիելթորն է փնտրում գնորդ։ Այս ծառայության համար նա որոշակի տոկոս է վերցնում։ Շուկայում հայտնի անշարժ գույքի գործակալությանը որպես միջնորդ ներգրավելը կօգնի պոտենցիալ գնորդին համոզել, որ վաճառողը չունի որևէ չարամտությունիսկ միջոցների մի մասը նախապես վճարելու անհրաժեշտության դեպքում։

Խոշոր անշարժ գույքի գործակալությունները կարող են վարկ տրամադրել անշարժ գույքի վրա բեռը հանելու համար հիփոթեքը մարելու համար: Սա կբարձրացնի ավելի արագ վաճառքի հնարավորությունները:

Արդյունքներ

Այսպիսով, կարելի է վաճառել հիփոթեքային բնակարան և գնել ևս մեկը, և նույնիսկ մի քանի տարբերակ կա դրա համար։ Իհարկե, ծանրաբեռնվածության առկայությունը բարդացնում է գնորդ գտնելու և գործարք կնքելու ընթացակարգը, բայց դա չլուծվող խնդիր չէ։

Եթե ​​անձը հիփոթեքային վարկի ծանրաբեռնվածությունից ազատվելու անհրաժեշտություն ունի, կարող է վաճառել գրավադրված գույքը։ Նաև նման անհրաժեշտություն կարող է առաջանալ, երբ անհրաժեշտ է եղել ընդլայնել բնակելի տարածքը։ Հաջորդը, մենք կքննարկենք, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել հիփոթեքով նվազագույն ռիսկերով և ծախսերով:

Տարբերակ թիվ 1. գործարք կանխիկի միջոցով

Բնահյութ այս մեթոդըհետևյալն է՝ գտնել գնորդ, ով համաձայնում է գնել բանկում գրավադրված բնակարան։ Օրինակ՝ բնակելի տարածքը գնահատվում է 2500 տր., իսկ բանկին ունեցած պարտքը՝ 1100 տր.

Այս դեպքում գնորդը պարտքի գումարը (1100 տր.) փոխանցում է վաճառողին, որն իր հերթին հաշվարկվում է բանկի հետ՝ հանելով ծանրաբեռնվածությունը, այնուհետև կնքում առքուվաճառքի պայմանագիր։ Գնորդը մնում է վճարել 1400 տր. և նա կդառնա բնակարանի նոր սեփականատերը։

Անմիջապես պետք է նշել, որ այս դեպքում գնորդ գտնելը բավականին դժվար է, քանի որ անվստահության և դժոխքի շրջանակներով անցնելու չցանկանալու գործոն՝ տարբեր ատյաններ (Գրանցման պալատ, MFC) գնալու տեսքով։ և այլն): Սակայն վարկով ծանրաբեռնված անշարժ գույքի վաճառքի այս եղանակն ամենաշահավետն է վաճառողի համար։

Ընթացակարգը

Բնակարանի սեփականատերը պետք է պաշտոնապես տեղեկացնի իր բանկին, որ պատրաստվում է վաճառել գրավադրված բնակարանը։ Ստանդարտ հիփոթեքային վարկավորման պայմանագիրը պարունակում է կետ, համաձայն որի հաճախորդն իրավունք չունի վաճառել անշարժ գույք (մինչև պարտքի լրիվ մարումը) առանց բանկի փաստաթղթային համաձայնությունը ստանալու:

Եթե ​​դուք ժամանակին չզգուշացնեք բանկին ձեր մտադրությունների մասին, նա պարզապես կչեղարկի առքուվաճառքի պայմանագիրը: Այս դեպքում չի կարելի խուսափել դատավարությունից:

Բանկերը չեն ցանկանում հավանություն տալ հաճախորդների նման գործողություններին: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի դեպքում (ըստ էության, վարկի վաղաժամկետ մարում) անձը դադարում է վարկային հաստատությանը եկամուտ բերել տոկոսավճարների տեսքով:

Այդ իսկ պատճառով, շատ դեպքերում, մարդը ստիպված կլինի բացատրել վաղաժամկետ մարման պատճառը: Սրանք կարող են լինել.

• կենսամակարդակի վատթարացում (ազատում, պաշտոնի իջեցում և այլն), ինչի պատճառով նա այլևս չի կարողանում վճարումներ կատարել վարկի դիմաց.
• Տեղափոխվելով մեկ այլ քաղաք;
• առողջական խնդիրներ (կպահանջվեն փաստաթղթային ապացույցներ հիվանդանոցային տեղեկանքների տեսքով) և այլն։

Բանկի հետ բոլոր հարցերը լուծելուց հետո անհրաժեշտ է գտնել գնորդ, ով համաձայնում է բնակարան գնել նման պայմաններով` դեպոնացնել միջոցների մի մասը (որով կվճարվի վարկը) մինչև առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումը:

Հաջորդ քայլը վաճառողից ավանդի գնորդին փոխանցումն է (պետք է լինի վարկի պարտքի չափը): Այս ընթացակարգըպետք է փաստաթղթավորել (անկեղծ ասած՝ այսօր արդեն ոչ ոք չի հավատում)՝ ձեռքով գրված է անդորրագիր, որում գրանցված է գումար փոխանցելու փաստը։

Դրա համար կնքվում է պայմանագիր, որում նշվում է, որ վաճառողը պարտավորվում է վաճառել բնակարանը բեռը հանելուց հետո՝ նախապես հաստատված արժեքով։ Ստորագրված փաստաթղթերը խորհուրդ է տրվում վավերացնել նոտարի կողմից (սա ավելի շատ անհրաժեշտ է գնորդին՝ իրեն պաշտպանելու համար):

Պայմանագիրը պետք է ներառի հետևյալ կետերը.

1. Գործարքի գումարը և վճարման կարգը. Վաճառքի գինը բաժանված է 2 մասի՝ ավանդ (պահանջվում է վարկը մարելու համար) և մնացած գումարը, որը վաճառողը ստանում է «ձեռքի տակ»։ Ավանդի արկղերը սովորաբար օգտագործվում են միջոցներ փոխանցելու համար: Պայմանագրում նշված է, որ մինչ առքուվաճառքի պայմանագրի կնքումը միայն գնորդն ունի մուտք դեպի այդ բջիջները: Երբ բոլոր փաստաթղթերի կատարումն ավարտվում է, գնորդին հասանելի է կանխիկ դրամով խցիկ:
2. Բնակարանի վաճառքի և բանկից ծանրաբեռնվածության վերացման պայմանները.

Բոլոր թղթերը լրացնելուց հետո գործարքի մասնակիցները համատեղ ուղարկվում են բանկ։ պարտքի մնացորդը (տրամադրված ավանդից վճարված) մարելու նպատակով. Վճարումից հետո դուք պետք է բանկ տանեք, որ պարտքը մարվել է, ինչպես նաև բնակարանի հիփոթեքը:

Դրանից հետո անհրաժեշտ է հեռացնել բեռը բնակելի տարածքից։ Դա անելու համար վաճառողը և բանկի ներկայացուցիչը պետք է կապ հաստատեն MFC-ի կամ Reg.chamber-ի հետ և հայտ ներկայացնեն, որ բնակարանն այլևս հիփոթեքում չէ: Գրանցողը տալիս է համապատասխան ձևաթուղթ, որը պետք է լրացվի:

Դիմելու համար ձեզ հարկավոր են հետևյալ փաստաթղթերը.

• սեփականատիրոջ անձնագիր;
• ապացույց, որ պարտքն ամբողջությամբ մարվել է.
• վաճառքի պայմանագիր;
• բնակարանային հիփոթեք.

Գրանցման ավարտից հետո երեք օրվա ընթացքում վաճառողը պետք է վերցնի փաստաթղթերի տրամադրված պատճենները, ինչպես նաև ծանրաբեռնվածությունը USRN-ից հանելու քաղվածք:

Բոլոր բյուրոկրատական ​​մանիպուլյացիաներից հետո կարող եք սկսել վաճառել ձեր տունը: Հետագա գործողությունները չեն տարբերվում ստանդարտ գնման/վաճառքի ընթացակարգից:

Տարբերակ թիվ 2. պոտենցիալ գնորդը նույնպես ծանրաբեռնված է հիփոթեքով

Մեկ այլ միջոց է գտնել գնորդ, ով նույնպես ունի հիփոթեքային վարկ իր ուսերին: Պետք է ճշտել, թե անձնական ունեցվածքից ինչքան ունի, ինչքանով է ծանրաբեռնված։ Անհրաժեշտ պայմանապահովելն է, որ գնորդը ունենա բավականաչափ կանխիկ գումար վաճառողի հիփոթեքային պարտքը մարելու համար, և վարկի գումարըբավարար է վաճառվող բնակարանի արժեքի մնացած մասը վճարելու համար։

Դիտարկենք ընթացակարգը կոնկրետ օրինակով.

1. Գույքը վաճառվում է 3000 տր. Վաճառողի պարտքի չափը 900 տր. Գնորդի մոտ կա 1100 տր., իսկ հիփոթեքային վարկի ընդհանուր հաստատված գումարը կազմում է 2000 տր.
2. Եթե ​​երկու կողմերը համաձայնում են միմյանց պայմաններին, ապա գնորդը փոխանցում է (ինչպես առաջին դեպքում՝ անդորրագրով) 900 տր. Սա ավանդ կլինի բնակարանի համար։
3. Օգտագործելով ստացված ավանդը՝ վաճառողը մարում է իր հիփոթեքային պարտքը։ Դրանից հետո նա բանկի աշխատակցի հետ հանում է բեռը ՄՖԿ-ում կամ գրանցման պալատում գտնվող անշարժ գույքից։
4. Այնուհետեւ վաճառողը գնորդի հետ միասին ներկայացնում է բանկ պահանջվող ցուցակհիփոթեքի և հիփոթեքի գրանցման փաստաթղթեր.
5. Բանկի կողմից գնորդի հիփոթեքային պայմանագիրը կնքելուց հետո գործարքի երկու մասնակիցները կազմում են ստանդարտ առքուվաճառքի պայմանագիր:

Արդյունքում գնորդի ձեռքին եղել է 200 տր., որն իր հաշվին փոխանցում է վաճառողին. պահատուփ. Գործարքի հաջող գրանցումից հետո վաճառողը ստանում է մնացած 1900 տր. կանխիկ դրամով բանկից կամ նույն խցի միջոցով։

Տարբերակ թիվ 3. վաճառք բանկի կողմից բեռով

Այս մեթոդը գրեթե նույնական է սկզբում ներկայացվածին: Միակ տարբերությունն այն է, որ մարդը գնորդ գտնելու պատասխանատվությունը տեղափոխում է բանկի վրա։ Նման դեպքերում վարկային կազմակերպությունները առաջ են գնում, քանի որ շահագրգռված են վերադարձնել գրավը։ Այսպիսով, նման սխեման ակտիվորեն կիրառվում է Սբերբանկի, ՎՏԲ-ի և մի շարք այլ խոշոր բանկերի կողմից:

Գործելով այս մեթոդի համաձայն՝ վաճառողն իրեն ազատում է որոշ պարտականություններից (գնորդի որոնում, փաստաթղթերի պատրաստում և այլն): Սակայն շատ դեպքերում կորցնում է բնակարանի գնահատված արժեքի 5-10%-ը։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ բանկը չի ձգտում անշարժ գույքը թանկ վաճառել (քանի որ դա երկար ժամանակ է պահանջում), այլ փորձում է դա անել հնարավորինս արագ։

Հիփոթեքային բնակարանի վաճառքի մասին տեսանյութում

Եզրակացություն

Հիփոթեքային գույքի վաճառքի այս մեթոդներից յուրաքանչյուրն ունի մի շարք առանձնահատկություններ. Ամենաշահավետ (վաճառողի համար) տարբերակը կանխիկի անկախ որոնումն ու վաճառքն է:

Այս դեպքում, եթե ժամանակ լինի, կարող եք գույքը վաճառել իրական արժեքով։ Սակայն ժամանակի խիստ սահմանափակման պայմաններում ավելի լավ է օգտվել բանկի օգնությունից։ Որպես կանոն, նման ընկերությունները գործընկերներ ունեն հիփոթեքային բնակարանների արագացված մարման համար: