Hur säljer man en lägenhet med bolån? Hur man säljer en bolånelägenhet - sätt att snabbt bli av med ett bolån

19.10.2019

Vissa medborgare som köpte en efterlängtad lägenhet på kredit, efter ett tag, kan inte göra månatliga betalningar på olika anledningar, eller så förstår de att en 20-meters odnushka inte alls är lämplig för en familj på fem, eller så kanske situationen på marknaden har förändrats så dramatiskt att bolånelägenheten har fördubblats i pris och det finns en stor frestelse att sälja den och tjäna pengar, och som ett resultat beslutar låntagaren att sälja bostad.

Många bolånetagare kommer att bli förvånade, men det är verkligt att sälja en lägenhet på en inteckning, inte bara utan att förlora de investerade pengarna, utan också tjäna. Den första regeln är att en lägenhet under belastning inte får säljas utan bankens medgivande.

Enligt art. 29 och art. 33 i den federala lagen "On Mortgage" ändrad den 7 maj 2013 nr 102-FZ, har låntagaren rätt att använda den pantsatta egendomen. Det är också hans ansvar att hålla fastigheten i gott skick. Försäljning till tredje part eller förlust är en olaglig handling, som skyddas av den bank som utfärdat hypotekslånet, och enligt art. 301-303 i den ryska federationens civillag, är alienation endast möjlig till förmån för banken som är panthavaren. Det finns dock situationer då banken kan möta låntagaren halvvägs och utfärda tillstånd för försäljning av en lägenhet som ligger i bolån.

Varför sälja bolånelägenheter?

Det finns flera anledningar till varför en bolånetagare kan vilja eller behöva sälja en lägenhet köpt på bolån och pantsatt till en bank:

Förlust av inkomst som krävs för att göra regelbundna betalningar.
Önskan att tjäna inkomst (tjäna) på inteckning bostäder.
Behovet av att köpa bostäder med större yta.

Låt oss titta närmare på dessa skäl och hur du kan "bli av med bolånet":

Försäljning av bostadslån på grund av fallande solvens

I dagens ekonomiska verklighet är ingen av de ryska låntagarna försäkrad mot förlust av jobb och följaktligen en stabil kontantinkomst. Ingen vet vad som händer om några år och ekonomiska prognoser lever inte alltid upp till förväntningarna. Och obligatoriska betalningar på ett hypotekslån måste betalas strikt en gång i månaden, tydligt i tid och fullt ut, och konsumentens vardagliga problem stör ingen. Och när oförutsedda situationer inträffar, har låntagaren ganska förutsägbart och naturligt en önskan att sälja en lägenhet på ett bolån för att omedelbart betala av alla skulder till banken. Dessutom måste detta göras innan panthavaren accepterar ytterligare åtgärder på grundval av den federala lagen "On Mortgage" (inteckning av fastigheter).

Försäljning av en bolånelägenhet för att kapitalisera på det höjda priset

Många medborgare köper lägenheter i nya byggnader på inledande skede byggande till relativt låga priser. När byggandet av ett hus redan är helt klart ökar priset på fastigheter många gånger, och i vissa situationer täcker det kostnaden för ett hypotekslån "med huvudet".

Om låntagaren, som är deltagare i delat byggande, redan från början sätter sig som mål att göra vinst, är det lämpligt att han säljer fastigheten innan huset tas i drift. Detta beror på det faktum att det inte kommer att vara svårt att återutfärda ett uppdragsavtal, i motsats till att få det nödvändiga paketet med dokument för färdiga bostäder som tas i drift.

Det finns undantagsfall när bostad i ett hus under uppförande inte längre krävs (en medborgare, till exempel, fick ett arv eller förvärvade en annan bostad), så låntagaren bestämmer sig för att sälja lägenheten på ett inteckningslån och med ekonomisk vinning.

Försäljningen av sekundära bostäder, som är i ett bolån, innebär en minskning av marknadsvärdet, eftersom de flesta medborgare inte är ivriga att ta på sina axlar den egendom som är pantsatt till banken.

Sälj en bolånelägenhet för att förbättra levnadsvillkoren

Låt oss ta ett exempel från livet: låntagare (en ung familj) får en löneförhöjning och en kontanthöjning, de har barn, och lägenheten som köpts på bolån börjar nu bli liten för dem. Låntagare från denna kategori funderar på hur man säljer en lägenhet på bolån och köper en bostad som passar en familj med kvadratmeter.

I en situation där familjens ekonomiska inkomst tillåter dig att köpa en annan bostad på kredit, förbjuder banken inte att ta ytterligare ett bolån endast om familjen regelbundet gör obligatoriska betalningar på två långfristiga lån. Men detta alternativ innebär en första betalning.

Sätt att sälja en bolånelägenhet

Du kan sälja en lägenhet på ett bolån med flera alternativ:

Oberoende sökande efter köpare och försäljning av en intecknad lägenhet- när en köpare hittas sluter banken ett skriftligt avtal med köparen om fortsatt köp inteckning lägenhet. Den framtida ägaren av lägenheten betalar fullt ut bolånet, varefter säljaren-låntagaren får ett intyg om ingen skuld. Då kan låntagaren ta bort belastningen från lägenheten.
Förtida återbetalning av ett bostadslån- låntagaren är självständigt engagerad i sökandet efter en köpare som är redo att köpa bostad med en belastning. Köparen överför till säljaren det belopp som krävs för förtida återbetalning av bolånet.
Överlåtelse (försäljning) av förpliktelser enligt ett inteckningsavtal- låntagaren kan hitta en köpare som också planerat att köpa en lägenhet på kredit. Banken tillhandahåller ett system för vidareutlåning, vars mekanism tillämpas i sådana situationer.
Försäljning av en bolånelägenhet med hjälp av en panthavare (bank)- den framtida ägaren av lägenheten (köparen) bidrar med två belopp till två depositionsboxar - en för förtida återbetalning av bolånet, och den andra för köp av fastighet. Banken ansvarar för borttagandet av belastningen.

Överväg de listade alternativen för att sälja en bolånelägenhet mer detaljerat:

Självförsäljning av bostadslån

Det är bättre för en potentiell köpare att omedelbart "visa upp korten" och informera om att lägenheten är belastad på banken. Om du döljer detta faktum och delar ut information kan köparen misstänka att han är inblandad i en bluff och vägra köpa. Faktum är att allt är mycket enklare. Köparen tittar på lägenheten, han gillar den, och han går med på att köpa den. För att göra detta går han till banken och uttrycker en önskan att lösa in säljarens skuldförpliktelser. Därefter kommer ett preliminärt köpekontrakt att upprättas, som intygas av en notarie.

Banken hyr två bankfack. Det första är det belopp som krävs för att återbetala bolånelånet i sin helhet, och det andra är det återstående beloppet till säljaren efter transaktionen. Försäljningskontraktet kommer att verkställas efter att belastningen tagits bort från lägenheten. Tillgång till bankboxar, både för banken och säljaren, kommer endast att vara öppen när transaktionen är korrekt genomförd och avtalet är registrerat hos Rosreestr.

Förtida återbetalning av bolånet och efterföljande försäljning av lägenheten

Inte alla köpare kommer att gå med på en sådan affär, och att hitta en sådan person är ganska svårt. Bankbelastade lägenheter är skrämmande, särskilt eftersom det finns utmärkta alternativ på andrahandsmarknaden som är juridiskt rena. Mekanismen för tidig återbetalning av lånet används oftast i inteckning av bostäder, som ligger på olika stadier konstruktion. Nya byggnader är mycket efterfrågade bland köpare, inte bara på grund av nyheten. Medborgare lockas av den moderna layouten, stora ytor och ett antal andra bekvämligheter, så i de sista stadierna av byggandet kan en pålitlig utvecklare inte hitta gratis lägenheter.

Ett preliminärt köpeavtal ingås med en potentiell köpare, som kommer att attesteras. Innan dess måste han göra en insättning som krävs för att betala tillbaka bolånet i sin helhet. När inteckningen är stängd tas belastningen bort (som regel utförs proceduren på 5 dagar), säljaren och köparen skickas till registreringskammaren för att upprätta ett försäljningskontrakt eller återverka kontraktet aktieandel under konstruktion.

Vet du det enligt lagen (informationsbrev från Högsta presidiet skiljedomstol RF daterad 13 september 2011 nr 147 ”Översyn av rättspraxis vid lösning av tvister som rör tillämpningen av bestämmelserna i civillagen Ryska Federationen handla om låneavtal”), har låntagaren, vid förtida återbetalning av ett lån med annuitetsbetalningar, ett lån.

Försäljning av bostadslåneskulder

Ett antal medborgare som själva uttrycker en önskan att köpa en lägenhet på kredit är intresserade av belånade lägenheter, vars försäljning hanteras av banken. En av fördelarna med ett sådant boende är en reducerad kostnad jämfört med marknaden. Mekanismen för att registrera en lägenhet i det här fallet är nästan densamma som en standardtransaktion:

för att köparen ska betraktas som en potentiell låntagare måste han tillhandahålla ett lämpligt paket med dokument, som upprättas för alla som vill ta ett hypotekslån;
om den framtida transaktionen godkänns, utförs försäkring och värdering av lägenheten - i enlighet med bestämmelserna i den federala lagen "On Mortgage" med ändringar den 7.05. 2013 nr 101-FZ.

I det här fallet är bankanställda självständigt involverade i omregistreringen av belastningen i Rosrerestra på grund av att den intecknade lägenheten har bytt ägare. Låntagaren är skyldig att teckna ytterligare ett låneavtal.

Säljer en lägenhet med hjälp av en bank

Låntagaren kan av vissa skäl flytta över ansvaret för försäljningen av den belånade lägenheten till innehavaren av inteckningen - banken. Detta är möjligt om låntagaren ändrade sin bostadsort, åkte på affärsresa för länge sedan, eller har ingen ledig tid. I sådana fall krävs inte närvaron av låntagaren-säljaren, eftersom banken, tillsammans med köparen, är engagerad i att ta bort belastningen. Om det finns ett saldo efter transaktionen, kommer det att vara i en bankcell, och låntagaren kan hämta ut pengarna vid en lämplig tidpunkt för honom.

Försäljningen av en intecknad lägenhet tar totalt cirka 21 dagar, varav fem dagar tas av förfarandet för undanröjande av belastningen och resterande 14 dagar går åt till en köp- och försäljningsaffär.

En situation kan uppstå när en bolånelägenhet behöver säljas akut. Att köpa en lägenhet med pantbelastning kan ha följande begränsningar:

Ökade krav på dokumentpaketet. Till exempel måste det nödvändigtvis innehålla bankens tillstånd att genomföra en transaktion eller dokument om borttagande av en belastning.
Det är stor sannolikhet att transaktionen det kommer att ta längre tidän ursprungligen planerat.
Det är inte alltid möjligt för en köpare att ansöka om lån för att köpa en bostad belastad med bolån. sannolikheten för avslag från finansinstitutet.

Men att köpa en lägenhet belastad med bolån har också sin egen fördelar att notera:

Ofta kostnaden för sådana bostäder är 10-15% lägre än marknaden. Möjligheten att få en sådan rabatt är attraktiv för säljaren.
Om lägenheten behöver säljas omedelbart kommer ägaren av lokalen villigt att "flytta upp i pris".
Minimerat risken för bedrägeri vid köp och försäljning av fastigheter, eftersom den belånade lägenheten har kontrollerats "upp och ner" av bankens juridiska avdelningar och säkerhetsavdelningar.

Köpvillkor

Tills ägaren av bostadsfastigheter betalar av lånet och räntan på det, är det omöjligt att köpa en lägenhet som är i ett bolån utan tillstånd från långivaren, liksom att sälja. Följaktligen är huvudvillkoret för att köpa en bostad under bolån att köparen helt måste stänga säljarens kreditförpliktelser.

Oftast sker ett av två villkor, hur man köper en lägenhet som är i bolån:

Köparen kan till säljaren överföra en förskottsbetalning eller en deposition motsvarande saldot av skulden på lånet. Säljaren stänger lånet, varefter det tar bort inskrivningen, och mottagaren får möjlighet att köpa en bolånelägenhet i pant från banken utan inblandning av institutionen själv.
Vanligtvis ska detta villkor vara uppfyllt när det är viktigt för köparen att lägenheten som köps inte är belagd med pant vid affären. Denna situation uppstår när köparen uppfyller förmyndarmyndigheternas villkor och tilldelar barn andelar i den köpta lägenheten.
Köpa lägenhet i bolån om lägenheten ligger i bolån. Köparen tar upp pant i banken, som är innehavare av panten i den köpta lägenheten, till sig själv. Annars heter det återackreditering. Självklart ska köparen uppfylla alla krav som banken ställer på låntagarna.

Således, det viktigaste och grundläggande villkoret där det är möjligt att köpa en lägenhet som är i en inteckning från en bank - köparens förmåga att, på bekostnad av sina egna eller lånade medel, återbetala säljarens skyldigheter eller överta dem.

Om lägenheten köpts av säljaren före 2016 och har ägts i mindre än 3 år, då den säljs för ett högre värde än köpeskillingen, betalar den tidigare ägaren en skatt på 13 % av skillnaden i pris. För objekt som förvärvats efter 01/01/16 har innehavstiden förlängts till 5 år.

Sedan bildas 2 paket med dokument: för att ta bort belastningen och registrera köpekontraktet med hjälp av lånefonder, som samtidigt överlämnas av köparen, säljaren och bankrepresentanten till MFC eller Rosreestr för statlig registrering.

Efter max 2 veckor kommer att registreras:

Avlägsnande av inskrivning på en tidigare utfärdad inteckning av säljaren av lägenheten.
Köp och försäljning transaktion.
Ett nytt bolån enligt ett låneavtal tecknat mellan banken och bostadsköparen.

I detta skede är köpet av en lägenhet i bolån, som ligger i bolån, klart.

Köpa bostad direkt från låntagaren

Vanligtvis stör bankerna inte om låntagaren bestämmer sig för att sälja lägenheten belastad med ett bolån på egen hand. Tillstånd från ett kreditinstitut för försäljning av bostäder i detta fall krävs inte, för registrering av transaktionen krävs det inte.

Den primära uppgiften för deltagarna i systemet är att avsluta bolånet. För detta ändamål överför köparen, på grundval av det upprättade köpekontraktet, kontanter eller överföringar till säljarens konto genom banköverföring kontanter i betalning för lägenheten till beloppet av saldot av låneskulden på inteckningen.

Samtidigt upprättar låntagaren-ägaren av bostaden en ansökan på banken för förtida återbetalning förpliktelser, på grundval av vilka pengarna kommer att skrivas av, och lånet kommer att stängas.

Ladda ner en ansökan om förtida återbetalning av ett bostadslån:,.

Det återstående beloppet överförs antingen efter borttagandet av belastningen eller efter den statliga registreringen av kontraktet för köp av en lägenhet - denna fråga måste diskuteras av parterna i förväg, vilket anger förfarandet för bosättningar i köpekontraktet.

Sedan tar bankrepresentanter bort inteckningen från institutionens valv och förbereder också ett intyg om full återbetalning av lånet. Handlingar överförs till låntagaren. För registrering av hävande av belastningsinteckning ska papper lämnas in.

Dokument kommer att registreras inom den period som fastställs i lag (upp till 12 arbetsdagar om paketet skickas in via MFC).

Nu vet du hur man köper en lägenhet om den är i ett bolån.

För att köpa en lägenhet som gick smidigt i ett bolån bör du följa följande tips:

Innan du gör ett förskott personligen, i närvaro av en specialist, kontrollera paketet med dokument som tillhandahålls av säljaren för den köpta fastigheten.
Var särskilt uppmärksam på utdraget från USRN: utöver uppgifter om den befintliga belastningen bör den inte innehålla information om några andra begränsningar av agerande med lägenheten. Detta är viktigt att göra innan du köper en lägenhet med bolån.
Var uppmärksam på sammansättningen av säljarens familj. Om det finns 2 eller flera minderåriga barn är det troligt att rätten att få moderskapskapital använts vid köp av lägenhet. Därför ska skyldigheten att förse barn med andelar i lägenheten fullgöras.
Om säljaren hävdar att moderkapitalet inte var inblandat kan ett motsvarande intyg från Pensionsfonden bli en bekräftelse på dessa ord.
Köparen måste ha full förståelse för situationen i varje skede av transaktionen. Så det är viktigt att omedelbart klargöra obegripliga frågor. Svaret på dem kan ges av en företrädare för banken, en advokat eller en mäklare.
Var uppmärksam på innehållet i kontraktet. Var noga med att fixa huvudpunkterna: parametrarna för lägenheten, förfarandet för bosättningar, ömsesidiga skyldigheter och ansvar för deras misslyckande, detaljer om parterna.

Om du har tvivel om den valda lägenheten och det är mycket troligt att köpet av en lägenhet (om det är i ett bolån) kommer att försenas på obestämd tid, ta tid att tänka. Det finns många erbjudanden på fastighetsmarknaden. Kanske vore det bättre att överge det potentiellt problematiska alternativet och hitta ett alternativt objekt.

Om en person har ett behov av att bli av med beläggningen av ett hypotekslån kan han sälja den intecknade egendomen. Ett sådant behov kan också uppstå när det var nödvändigt att utöka bostadsytan. Därefter kommer vi att överväga hur man säljer en lägenhet i ett bolån med minimala risker och kostnader.

Alternativ nummer 1: transaktion med kontanter

väsen den här metodenär följande: att hitta en köpare som går med på att köpa en lägenhet som är pantsatt till banken. Till exempel beräknas boytan till 2500 tr, och skulden till banken är 1100 tr.

I det här fallet överför köparen skuldbeloppet (1100 tr.) till säljaren, som i sin tur gör upp med banken, tar bort belastningen och sedan upprättar ett köp-/försäljningsavtal. Köparen återstår att betala 1400 tr. och han blir ny ägare till lägenheten.

Det bör genast noteras att det i det här fallet är ganska svårt att hitta en köpare, eftersom det kommer att finnas en faktor av misstro och ovilja att gå igenom helvetets cirklar, i form av att gå till olika myndigheter (Registration Chamber, MFC , etc.). Detta sätt att sälja fastigheter som belastas med lån är dock det mest lönsamma för säljaren.

Procedur

Ägaren av lägenheten ska officiellt meddela sin bank att han ska sälja lägenheten som står i pant. Standardavtalet om hypotekslån innehåller en klausul enligt vilken kunden inte har rätt att sälja fastigheter (tills skulden är helt återbetald) utan att inhämta bankens dokumentära samtycke.

Om du inte varnar banken i tid för dina avsikter kommer den helt enkelt att säga upp köp-/försäljningsavtalet. I detta fall kan rättstvister inte undvikas.

Bankerna är ovilliga att godkänna sådana åtgärder från kundernas sida. Detta beror på det faktum att i händelse av försäljning av en bolånelägenhet (faktiskt förtida återbetalning av lånet), upphör en person att föra inkomster till kreditinstitutet i form av räntebetalningar.

Av denna anledning måste en person i de flesta fall förklara orsaken till förtida återbetalning. Dessa kan vara:

försämring av levnadsstandarden (uppsägning, degradering, etc.), i samband med vilken han inte längre kan göra betalningar på lånet;
Flytta till en annan stad;
hälsoproblem (dokumentation i form av sjukhusintyg kommer att krävas) etc.

Efter att ha löst alla problem med banken är det nödvändigt att hitta en köpare som går med på att köpa en lägenhet på sådana villkor - att sätta in en del av medlen (med vilka lånet kommer att betalas) innan köp-/försäljningsavtalet genomförs.

Nästa steg är överföringen från säljaren till köparen av insättningen (bör vara beloppet av skulden på lånet). Detta förfarande det är nödvändigt att dokumentera det (för att vara ärlig idag, ingen tror det längre): ett kvitto skrivs för hand, där faktumet att överföra pengar registreras.

För det upprättas ett avtal som anger att säljaren förbinder sig att sälja lägenheten efter undanröjande av inskrivningen till en i förväg fastställd kostnad. Undertecknade papper rekommenderas att certifieras av en notarie (detta är mer nödvändigt för köparen för att skydda sig själv).

Kontraktet ska innehålla följande punkter:

Transaktionsbelopp och avvecklingsförfarande. Försäljningspriset är uppdelat i 2 delar: en deposition (krävs för att återbetala lånet) och det återstående beloppet, som säljaren får "till hands". Inlåningsboxar används vanligtvis för att överföra pengar. I kontraktet står det att innan köp/försäljningsavtalet upprättas är det bara köparen som har tillgång till dessa celler. När exekveringen av alla papper är klar har köparen tillgång till en cell med kontanter.
Villkor för försäljning av lägenhet och borttagande av belastningar från banken.

Efter att ha fyllt i alla papper skickas deltagarna i transaktionen gemensamt till banken. för att återbetala resterande del av skulden (betald från den tillhandahållna insättningen). Efter betalning måste du ta till banken att skulden är återbetald, samt en pant i lägenheten.

Efter det är det nödvändigt att ta bort bördan från bostadsutrymmet. För att göra detta måste säljaren och bankens representant kontakta MFC eller Reg.chamber och lämna in en ansökan om att lägenheten inte längre finns i bolånet. Registraren utfärdar lämplig blankett att fylla i.

Du behöver följande dokument för att ansöka:

ägarens pass;
bevis på att skulden har återbetalats till fullo;
köpekontrakt;
bostadslån.

Efter avslutad registrering, inom tre dagar, måste säljaren hämta de medföljande kopiorna av dokumenten, samt ett utdrag om borttagande av belastningen från USRN.

Efter alla byråkratiska manipulationer kan du börja sälja din bostad. Ytterligare åtgärder skiljer sig inte från standardproceduren för köp/försäljning.

Alternativ nummer 2: den potentiella köparen belastas också med ett bolån

Ett annat sätt är att hitta en köpare som också har ett bolån på sina axlar. Det är nödvändigt att klargöra hur mycket han har från personliga tillgångar och hur mycket som är belastat. Förutsättningen är att köparen har tillräckligt med kontanter för att betala av säljarens bolåneskuld, och lånebelopp tillräckligt för att betala resten av kostnaden för lägenheten som säljs.

Tänk på proceduren på ett specifikt exempel:

Fastigheten säljs för ett belopp av 3000 tr. Beloppet av säljarens skuld är 900 tr. Köparen har till hands 1100 tr., och det totala godkända beloppet för hypotekslån är 2000 tr.
Om båda parter kommer överens om varandras villkor överför köparen (som i det första fallet mot kvitto) beloppet 900 tr. Detta kommer att vara en deposition för en lägenhet.
Med hjälp av den mottagna depositionen betalar säljaren tillbaka sin bostadsskuld. Därefter tar han, tillsammans med en bankanställd, bort belastningen från fastigheter i MFC eller registreringskammaren.
Sedan presenterar säljaren tillsammans med köparen för banken önskad lista handlingar för registrering av en inteckning och en inteckning.
Efter att banken slutit köparens bolåneavtal upprättar båda deltagarna i transaktionen ett standardköp/försäljningsavtal.

Som en följd av detta hade köparen 200 tr. i sina händer, som han överlåter till säljaren på egen bekostnad värdeskåp. Efter framgångsrik registrering av transaktionen får säljaren de återstående 1900 tr. kontant från banken eller via samma cell.

Alternativ nummer 3: försäljning med belastning av banken

Denna metod är nästan identisk med den som presenterades i början. Den enda skillnaden är att en person flyttar ansvaret för att hitta en köpare till banken. I sådana fall går kreditorganisationer vidare, eftersom de är intresserade av att lämna tillbaka säkerheter. Så ett sådant system praktiseras aktivt av Sberbank, VTB och ett antal andra stora banker.

Genom att agera enligt denna metod befriar säljaren sig från en del av ansvaret (sökande efter en köpare, upprättande av dokument, etc.). Men i de flesta fall förlorar det 5-10% av det taxerade värdet på lägenheten. Detta beror på det faktum att banken inte försöker sälja fastigheter dyrt (eftersom det tar lång tid), utan försöker göra det så snabbt som möjligt.

På videon om försäljningen av en bolånelägenhet

Slutsats

Var och en av dessa metoder för att sälja bostadslån har ett antal funktioner. Det mest lönsamma (för säljaren) alternativet är en oberoende sökning och försäljning för kontanter.

I det här fallet, om det finns tid, kan du sälja fastigheten till ett verkligt värde. Men under förhållanden med svåra tidsbegränsningar är det bättre att använda hjälp av en bank. Som regel har sådana företag partners för påskyndad inlösen av bostäder.

Alla drömmer om sitt eget boende, men eftersom kostnaden för en lägenhet, även en enrumslägenhet, är mycket hög, har inte alla råd med detta nöje, så de uppmärksammar ofta lägenheter vars kostnad är lägre p.g.a. speciella villkor. Ett av alternativen för att köpa en lägenhet billigt är att köpa bostad som ligger i bolån.

Bolån innebär köp av en lägenhet genom en bank, genom att ingå ett avtal, enligt vilket en medborgare ska betala ett visst belopp under en bestämd period, vilket minskar bolåneskulden. När beloppet är fullt återbetalat blir lägenheten köparens egendom.

För- och nackdelar med att köpa en bolånelägenhet

Innan du tar en sådan lägenhet måste du tänka igenom varje steg, väga alla fördelar och nackdelar med ett sådant beslut. De främsta fördelarna med denna affär är:

Fördelarna är ofta så attraktiva att många inte märker de uppenbara nackdelarna:

komplexiteten i designen av lägenheten;
hitta bostad i en börda;
regelbundna betalningar utan skulder;
ständiga kontroller av bankanställda av lägenhetens tillstånd;
behovet av att acceptera alla klausuler i kontraktet som banken anser nödvändiga.

Risker för köparen

En sådan transaktion innehåller risker som alla måste ta hänsyn till innan kontraktet undertecknas. Om det inte finns något sätt att undvika dem, är det värt att minimera dem.

De största farorna för köparen av en lägenhet:

Försäljning av en lägenhet utan bankens medgivande och utan dess medverkan. En fastighetslåntagare kan inte sälja en lägenhet med bolån utan bankens medgivande, så alla frågor angående transaktionen måste samordnas och diskuteras med banken.
Det är värt att få all information om själva lägenheten och dess ägare i förväg. Detta kommer att rädda dig från eventuella problem och faror i framtiden.
Innan du överför en förskottsbetalning för en lägenhet är det nödvändigt att underteckna ett lämpligt avtal eller endast överföra pengar via en bank.
Du ska inte köpa en lägenhet av dess ägare genom att betala av hans skuld. Detta kan leda till att lägenheten övergår i sin första ägares besittning. För att undvika fara är det nödvändigt att underteckna ett avtal med alla klausuler i förväg och intyga det.
För att undvika problem med banken är det värt att diskutera alla frågor med dess anställda och advokater i förväg.

Om du har några frågor kan du kontakta våra advokater för att få hjälp och få snabba råd online.

Registreringsförfarande

Det finns tre alternativ för att köpa en lägenhet med hävning. Var och en av metoderna har sina egna risker, för- och nackdelar, så för att välja det bästa alternativet måste du noggrant studera var och en av dem.

Köpalternativ:

genom en bank för kontanter;
genom en bank i ett bolån;
från låntagaren-ägaren.

Köper från en bank

Om bankstrukturer åtföljer transaktionen, är detta en bra garanti för frånvaron av någon form av bedrägeri. Mycket ofta lägger banken själv ut lägenheten till försäljning och det är en intresserad person som tjänar på att sälja den snabbt. För effektiviteten kan han göra små eftergifter till köparen.

Denna köpoption innebär köp av bostad som redan är köpt på kredit. Om köparen betalar resten av lånet, kommer det att betraktas som dess fulla ägare.

Så här löser du från banken:

Köpa en bolånelägenhet

Idag är det möjligt att ta en bolånelägenhet i bolån. Det finns två alternativ:

Om bolånet tas i samma bank där bostaden köps. Innan man utfärdar ett lån är banken skyldig att kontrollera om det är möjligt att betala tillbaka de lånade pengarna. Allt behandlas mycket snabbt, eftersom denna inköpsmetod innebär ett enkelt byte av pantsättaren och låntagaren. Det är lönsamt för banker att sälja lägenheter på detta sätt, de kan till och med sänka priset eller handpenning.
Du kan även ansöka om en bolånelägenhet i ett bolån hos en annan bank, bara själva proceduren är så komplicerad och tidskrävande att få använder den. Alla föredrar ett enklare och mer tillgängligt sätt.

Om du har några frågor står våra jurister redo att hjälpa dig. Du kan använda onlinekonsultationen och få all nödvändig information.

Köper från en låntagare-ägare

Även om du köper en lägenhet som ligger i bolån från ägaren måste du inhämta samtycke från banken. Detta kommer att rädda dig från eventuella problem i framtiden. Det är bättre att samordna varje steg med banken och en advokat.

För att ordna en lägenhet på detta sätt måste du:

sluta ett preliminärt avtal med låntagaren, som säger att han inte kommer att kunna göra ändringar i transaktionsvillkoren efter att en del av pengarna har överförts till honom;
intyga kontraktet;
registrera det i Rosreestre.

Efter registreringen övergår alla rättigheter till lägenheten till den nya ägaren. Detta alternativ hjälper till att undvika felaktigheter. Det är nödvändigt att noggrant överväga kontraktsplanen för att inte förlora de investerade pengarna.

Idag är att köpa en lägenhet på bolån praktiskt taget det enda alternativet för att skaffa en egen bostad. För att detta köpalternativ ska bli säkert och garanterat ge det önskade resultatet, är det nödvändigt att ta hänsyn till följande nyanser:

det är värt att kontrollera all information om lägenheten och dess ägare innan du köper;
Allt monetära transaktioner utföra endast via banken så att det är möjligt att returnera pengarna;
innan du överför ett förskott för bostadsyta är det nödvändigt att skriva ett kvitto;
varje klausul i kontraktet måste diskuteras med en advokat eller en kvalificerad bankanställd;
innan du gör ett köp är det värt att överväga alla fördelar och nackdelar med transaktionen för att inte göra ett irreparabelt misstag.

Att köpa en lägenhet med bolån är ett pålitligt och prisvärt alternativ för att förvärva fastighet till ett överkomligt pris. För att minimera riskerna är det nödvändigt att noggrant överväga alla dina handlingar och rådgöra med erfarna advokater.

Välkommen! Går det att sälja en lägenhet på bolån och hur gör man det rätt? Idag fortsätter vi att svara på frågorna från våra läsare och i det här inlägget kommer vi att prata om huruvida det är möjligt att sälja en lägenhet köpt på ett bolån, hur man säljer en lägenhet på ett inteckning, och du kommer också att lära dig alla nyanser när du registrerar dig en lägenhet genom ett bolån.

Det finns flera anledningar till försäljningen av en lägenhet som fortfarande hänger ett bolån på:

Oförmåga för låntagaren att betala månatliga avbetalningar. I det här fallet kommer försäljningen av en lägenhet under en inteckning vara en utmärkt väg ut ur situationen: låntagaren kommer inte att ha någon skuld till banken.
Detta är ett utbyte i samband med utvidgning av familjen eller vid skilsmässa. Försäljningen av en lägenhet i en inteckning kommer helt enkelt att vara nödvändig i det här fallet.

En lägenhet i en inteckning är en inteckningsegendom för banken, därför måste du, för att sälja den, få tillstånd från finansinstitutet som utfärdade lånet till dig. Om du inte vet hur man säljer en bolånelägenhet, ta reda på först om banken ger dig tillåtelse att göra detta.

För det första drar banken nytta av försäljningen av en lägenhet på ett inteckningslån och följaktligen full återbetalning av bolåneskulden från din sida, så det är osannolikt att förbjuda en sådan transaktion om du inte längre kan betala tillbaka lånet.

Men för det andra, om du säljer bolånebostäder och betalar tillbaka bolånet, kommer banken att förlora sin ränta, och detta kan vara orsaken till vägran. Banken kan också vägra om du kränkt dess rättigheter till säkerhet i egendom - till exempel genomförde du ombyggnad under ett bolån.

Du kan vara hundra procent säker på bankens samtycke om försäljning av en bolånelägenhet anges i ditt låneavtal, men det är sällsynt.

Men inga svårigheter i den preliminära försäljningen av en lägenhet med bolån kan jämföras med det möjliga rättstvister, vilket säkerligen kommer att uppstå om du helt enkelt slutar betala månadshyra. Därför, om du inte längre har råd med stora månatliga betalningar, sälj en lägenhet som är i bolån så snabbt som möjligt.

Det finns 4 vanligaste sätten att sälja en lägenhet på ett bolån:

Förtida återbetalning på egen bekostnad;
Förtida återbetalning på köparens bekostnad;
Förtida återbetalning på bekostnad av en fastighetsbyrå;
Försäljning under ett speciellt program av banken.

På egen bekostnad

Summan av kardemumman: du själv söker pengar i beloppet av saldot av skulden till banken, och släcka den. Därefter tar du bort belastningen och du kan tryggt sälja din fastighet. För att betala av ett lån kan du använda det om inkomsten tillåter, för vid beräkning av solvens kommer nuvarande förpliktelser att beaktas.

Det är svårt att hitta en tillräcklig mängd på egen hand;
När man ansöker om ett lån eller ett lån är det svårt att kvalificera sig för en stor summa på grund av befintliga skyldigheter.

Du kan snabbt, lagligt stänga bolånet och ta bort belastningen för försäljning

På köparens bekostnad

Summan av kardemumman: du hittar en köpare som går med på att köpa en lägenhet som tagits på ett bolån. Köparen ger dig ett belopp med vilket det är möjligt att betala tillbaka din skuld i förväg (ett kvitto utfärdas till köparen på detta belopp). Låntagaren som säljer lägenheten betalar tillbaka i förtid och avslutar lånet. Sedan tar han bort belastningen och säljer lägenheten till köparen (inteckning i saldot är möjlig).

Det är svårt att hitta en köpare som tackar ja till en lägenhet med belastning;
Alla köpare har inte tillräckligt med pengar för att ta ut depositionen på fastigheten.
Köparen kommer att begära rabatt på sådana bostäder.

juridisk affär
Förmån för köparen

Genom en fastighetsmäklare

Essens: fastighetsbyrån utfärdar ett lån till säljaren till ett belopp av lånesaldo. Därefter tas inskrivningen från panten bort från lägenheten och lägenheten säljs.

Tillräckligt hög procent på ett lån från 18% per år;
Fastighetsmäklararvoden.

Bra för en låntagare som helt enkelt inte har tid att självständigt ägna sig åt försäljning av säkerheter i fastigheter.
Bra att röra på sig.
Du behöver inte gå till banken för att ansöka om ett lån.

Banks särskilda program

Summan av kardemumman: för köparen, som själv kan lösa in en intecknad lägenhet genom ett bolån, finns det speciella program i bankerna. Den potentiella låntagaren tillhandahåller standardpaket dokument och väntar på godkännande av ansökan om en specifik lägenhet redan hittad, som är belastad i samma bank. Därefter får köparen ett lån och säljarens skuld till banken betalas samtidigt av, och efter det registreras transaktionen i rättvisa.

Alla banker verkar inte under ett sådant program;
Båda bolånen måste finnas i samma bank;
Komplicerat registreringsförfarande och inte alla anställda i banker är kompetenta.
Det är svårt att hitta en köpare.

Lagligt system för försäljning.

Steg-för-steg-instruktioner för att göra en försäljning

Nu vet du redan svaret på frågan om det är möjligt att sälja en bolånelägenhet på kredit. Ja, det kan göras och det finns fyra sätt att göra det. Därefter kommer vi att analysera steg-för-steg-instruktionerna , hur man säljer en lägenhet köpt i ett bolån med hjälp av lånade medel från en bank.

Ett vanligt sätt att sälja en lägenhet till en insolvent låntagare är vidareutlåning - det vill säga försäljning av en intecknad lägenhet av en bank. Medium Marknadsvillkor för försäljning av sådan fastighet är följande:

Bostäder: sekundära och primära marknader;
Belopp: från 300 000;
Räntesats: från 10,75 %;
Löptid: upp till 30 år;
Första delen: från 15 %;

Standardapplikationspaket:

Ansökan om bolån;
Pass;
SNILS;
Intyg som bekräftar nivån på din inkomst, eller skatteåterbäring för det senaste året;
Kopiera eller utdrag ur arbetsboken;
Militärt ID (för män under 27).
Vigselbevis och födelsebevis för barn (om tillämpligt).

Samtidigt får vi inte glömma att banken när som helst kan kräva ytterligare handlingar från dig.

Hur man säljer en lägenhet, som är i en inteckning, på kredit? Du kan ansöka om ett bolån i valfri filial till din valda bank. För att göra detta måste köparen utföra följande algoritm för åtgärder:

Ansök om lån – i vissa banker kan detta göras online.
Banken fattar beslut om ansökan inom 5 arbetsdagar i genomsnitt.
Efter godkännande av ansökan, välj en lägenhet
Om lägenheten är belastad ska bolånet först betalas tillbaka på något av ovanstående sätt. har beskrivits tidigare.
Ta med de nödvändiga dokumenten till närmaste bankkontor för det valda alternativet:

För det sekundära: ett preliminärt kontrakt, säljarens pass, ett intyg om bostad, en bedömning, ett fastighetspass, ett utdrag ur husboken, ett grundavtal och andra dokument på begäran av banken, ett kvitto för den första delbetalningen .
För primärt: ddu, säljarens pass, dokument för betalning ddu, överlåtelse av fordringsrätt.

Få bekräftelse på att dokumenten är korrekta och slutgiltigt godkännande.
Träffa försäkring och sluta låneavtal.
Registrera transaktionen i Rossreestr.

Hur fungerar en egenförsäljning av en bank?

Hur är försäljningen i det här fallet? Om du inte betalar lånet under lång tid och inte omstrukturerar en sådan skuld, kan banken ta bort lägenheten från låntagaren och sälja den självständigt i enlighet med lagen.

Det finns två alternativ:

Banken blir genom domstolsbeslut eller avtal med låntagaren ägare till fastigheten och säljer den efter eget gottfinnande. Samtidigt kan låntagaren ha en skuld till banken som kommer att behöva betalas tillbaka. Detta beror på skillnaden i pris eller om det fanns ett lån i utländsk valuta och kursen skjutit i höjden. Detta alternativ är det mest ofördelaktiga för låntagaren. banken kommer att sälja sådan egendom långt under marknaden.
Kunden hittar själv en köpare och säljer självständigt lägenheten till eget pris. Alternativet är mer lönsamt. Vi pratade om det ovan.

Går det att sälja en lägenhet köpt med bolån för bra pengar? Med tanke på det faktum att köpare på fastighetsmarknaden inte gillar lägenheter med belastning är det ganska logiskt att intecknad egendom kostar mycket mindre än någon annan. Experter noterar att skillnaden kan nå upp till 25%.

Kostnaden för säkerheter i fastigheter bestäms av banken och styrs i denna fråga av följande faktorer:

Mängden på låntagarens totala skuld (med hänsyn till straffavgifter, öre och räntor);
Varaktigheten av förseningar från låntagaren i betalningar av hypotekslån;
Bostadsskick m.m.

Det är viktigt att förstå att banker som regel använder sig av en fastighetsmäklare när de säljer sina säkerheter mot kontanter. Hur mycket en lägenhet i bolån kommer att säljas för bestäms till stor del av hans professionalism.

Praxis visar också att en bolånelägenhet i gott skick och med utmärkta egenskaper kan säljas till fullt marknadsvärde, och om lägenheten köptes i en ny byggnad och vid försäljningstillfället är fullt utrustad är den till och med dyrare än dess ursprunglig kostnad. Detta kan vara fördelaktigt till exempel vid försäljning av en lägenhet under en skilsmässa.

Bankens krav på att sälja den belånade lägenheten är kantat av möjligheter för låntagaren att undvika detta. Det fanns fall då låntagaren tvingades lägga ut sin lägenhet till försäljning och medvetet överskattade dess värde så mycket att den helt enkelt inte kunde säljas. Den här gången räckte för låntagaren att återställa sin finansiell position och fortsätta att betala ditt bolån regelbundet och regelbundet.

Allt detta gäller dock endast de fall då försäljningen av en lägenhet i ett bolån genomförs frivilligt. I vissa fall, när det inte är möjligt att få en försäljning från en låntagare från en bank, finansiell institution kan hämta ut sin borgen i domstol.

I det här fallet kommer lägenheten att gå under klubban och mycket billigare än den skulle kunna säljas. Och om bankens kostnader för sådana förfaranden inte täcks efter försäljningen av säkerheter i fastigheter, kommer banken att ha all rätt att återkräva skulden från låntagaren, även med hjälp av domstolen.

Ta inte situationen till det extrema. Det skulle finnas en önskan om att kunna avsluta skulden. Du kanske inte har hört, men det finns. Statligt stöd når 1,5 miljoner rubel. Läs detaljerna i vårt tidigare inlägg.

Moderns kapital

Men du kanske inte vill sälja din bostad, men du har svårt att betala av skulden på den. Ett av sätten att hålla en lägenhet pantsatt till en bank, som det inte längre går att betala bolån för, är. Som regel tillhandahålls det på en riktad basis. Om dessa villkor passar dig kan du ordna det i följande steg:

Skicka in en ansökan till närmaste filial av FIU. I ansökan ska du ange uppgifter om mottagaren av moderskapskapital.
Inom två månader överför PFR moderskapskapitalfonder till banken.

Således får du moderskapskapitalfonder inte i delar, utan i sin helhet.

För-och nackdelar

Naturligtvis presenteras sådana operationer för köpare som ganska riskabla - allt kan hända. Om fördelarna med att köpa en lägenhet med en börda är uppenbara ( lågt pris, räntan på bolånet är mycket lägre), då måste du stoppa din uppmärksamhet på minusen.

Köp av fastighet under inteckning:

För det första är det ganska riskabelt för köparen att betala tillbaka bolåneskulden för säljaren av en lägenhet. Om det inte på något sätt är dokumenterat att köparen har några rättigheter till lägenheten, så kan säljaren helt enkelt använda sin förskottsbetalning, ta bort belastningen från lägenheten och använda den efter eget gottfinnande - panten tas bort, han kan göra absolut ev. transaktioner med den. Därför kan köparen skydda sig endast om han inte samarbetar med enskild men med en bank eller byrå.

För det andra medför omregistrering av lägenheten, om den ligger i bolån, och undanröjande av belastningar därifrån merkostnader för köparen.

För det tredje bör köparen inte sätta in pengar som är skyldig låntagaren innan deras transaktion har godkänts. När allt kommer omkring kan det visa sig att finansinstitutet inte tillåter säljaren att ta sina pengar på grund av att transaktionen vägrats. Kanske är denna risk fördelaktig för köparen - han kan lagligt ta både medlen och den köpta lägenheten för sig själv, men denna situation medför oundvikliga förfaranden.

När man säljer en lägenhet på bolån inkluderar säljarens risker vanligtvis:

Köparens vägran från transaktionen när pengarna redan har satts in på banken. Detta innebär en skyldighet att lämna tillbaka dem, och detta kommer att bli problematiskt.
Bankens vägran att ge ut lån till en lägenhet till köparen.

Om du har svårigheter med en sådan transaktion och behöver sälja din egen bostad på bolån eller köpa den rekommenderar vi att du först rådgör med vår jurist. Ställ en fråga till honom i en speciell form. Det pågår en gratiskampanj just nu.

Prenumerera på projektuppdateringar och tryck på knapparna på dina favoritnätverk.