Är det möjligt att sälja en lägenhet på bolån. Att sälja en bolånelägenhet: möjliga alternativ, vad du bör vara uppmärksam på

Det är ganska svårt att sälja fastigheter som förvärvats på ett inteckningslån och som säkras av en bankinstitution. Även om du hittar en köpare, kan ägaren av lägenheten dra nytta av en sådan försäljning endast i vissa fall, eftersom han i de flesta fall "går till noll" eller ådrar sig mindre förluster. Dessutom kan många svårigheter uppstå, både under godkännandeperioden och under genomförandet av transaktionen.

Men vad ska man göra om man verkligen behöver sälja en bolånelägenhet?
Och vill du också göra det lönsamt, och inte med förlust för dig själv?

Sätt att sälja en lägenhet på ett bolån

Även om det inte är så lätt att sälja en lägenhet som är i bolån, finns det sätt att göra detta på:

• Återbetalning av hela lånebeloppet;
• Byte av låntagare.

Återbetalning av hela lånebeloppet

Detta är det enklaste och snabb metod hypoteksförsäljning. Men för att göra detta måste du först hitta en köpare som har tillräckligt med medel för att täcka skulden. I det här fallet återbetalar köparen lånet i sin helhet, varefter bankinstitutet utfärdar dokument för honom som bekräftar tillbakadragandet av inteckningen. Dessa dokument tillåter köparen att utföra efterföljande operationer. Köper han en färdig lägenhet skrivs ett köpekontrakt. I de fall en fastighet köps som är under uppförande genomförs kontraktet på nytt aktieandel med ett byggföretag.

Denna metod är den enklaste för köparen, men för säljaren kan det vara mycket riskabelt. I de flesta fall tar proceduren för att behandla dokument av banken 2-3 månader från dagen för återbetalning av lånet, och köparen får inte äganderätter för fastigheter. Det kan också finnas problem med statliga organ, eftersom de kan vägra att registrera transaktionen.

I sådana situationer, för att minska risken, används bankceller: pengar och dokument som är avsedda att ta bort inteckningsbelastningen placeras i den ena cellen efter verkställandet av försäljnings- och köpeavtalet, och pengar avsedda för säljaren placeras i den andra. Efter att ha betalat av skulden tar köparen dokumenten från den första lådan, och säljaren tar sin del av pengarna vid överlåtelse av äganderätten.

Byte av låntagare

Du kan sälja en lägenhet i bolån på detta sätt genom att ersätta kontraktet. Detta kräver dock bankens samtycke. I denna situation övertas säljarens kreditförpliktelser av köparen. Bankens uppgift är att kontrollera finansiella ställning din låntagare.

Om den köpta lägenheten är under uppförande kan ett bankinstitut erbjuda köparen att låna pengar för att betala av säljarens skuld. Denna metod är lämplig om den nya byggnaden inramades i enlighet med aktieavtalet.

För att sälja en intecknad fastighet som är under uppförande behöver du ge banken ett uttalande om att du ska teckna ett överlåtelseavtal och tillstånd att återutställa avtalet utfärdat av byggherren. Bankinstitutet granskar dokumenten inom tre dagar, varefter det fattar ett beslut.

Att sälja en lägenhet i bolån är ett mycket komplicerat förfarande som kräver viss kunskap och erfarenhet. Det är väldigt svårt att genomföra det på egen hand. Därför, för att lönsamt sälja fastigheter i Moskva, som är i en inteckning, kontakta vår fastighetsbyrå " stadsservice fastighet." Tack vare jättebra erfarenhet våra specialister vet hur man skyddar var och en av parternas intressen, skyddar dem från oförutsägbara situationer och ser till att både säljaren och köparen är helt nöjda med transaktionen.

Vi är behjälpliga om du:

• Vill du sälja bostad på bolån på grund av eventuella omständigheter som inte är relaterade till solvens (flytt, delning, byte etc.).
• Behöver snarast sälja en inteckning lägenhet, inte längre kunna göra betalningar på lånet.
• Har redan bolåneskulder, upprepade betalningsförseningar;
• Är du i en process, verkställighetsprocess och vill få en professionell laglig assistans(krav på förtida återbetalning av lån, tvångsförsäljning av lägenhet genom auktion, beslag, gripande av fastighet).

"Stads fastighetsservice" erbjuder:

• Ett integrerat tillvägagångssätt för att övervinna svårigheterna i samband med försäljning av hypoteksfastigheter i varje enskilt fall.
• Interaktion med långivaren (diskussion om kravens omfattning, samordning av stadierna i processen för att sälja ett hem, genomföra ett köp och försäljning);
• Assistans vid försäljning av fastigheter, med beaktande av kundens intressen (bedömning av objektet, ingående informationsbas, reklam, visningar för potentiella köpare, förberedelse av dokument, fullständigt stöd för transaktionen).
• Advokatrådgivning.
• Skydd av klientens intressen i domstol, under verkställighetsförfarandet.

Kontakta oss, vi befriar dig från problem med försäljning av fastighet i bolån!

Den svåra ekonomiska situationen i Ryssland har lett till en ökning av låneskulder. I höstas svepte en ny våg av uppsägningar och konkurser genom landet, människor förlorar sina jobb massivt och kan inte fortsätta betala bolån. Under sådana omständigheter återstår bara att sälja lägenheten som inte har lösts till slutet till någon som kommer att kunna betala för den.

Den svåra ekonomiska situationen i Ryssland har lett till en ökning av låneskulder. Enligt Rysslands centralbank, skuld i segmentet för tidig brottslighet - upp till 1 månad - på sommaren nuvarande år uppgick till 73% och nådde 130 miljarder rubel. Skulder i upp till 3 månader nådde 35 miljarder rubel, från 91 till 180 dagar - 22 miljarder rubel, över 180 dagar - 109 miljarder rubel.

Under den nuvarande perioden fortsätter situationen att försämras: under hösten svepte en ny våg av uppsägningar och konkurser genom landet, människor förlorar sina jobb massivt och kan inte fortsätta att betala hypotekslån.

Under sådana omständigheter återstår bara att sälja lägenheten som inte har lösts till slutet till någon som kommer att kunna betala för den.

Procedur

Först och främst måste säljaren meddela banken sitt beslut. Enligt art. 29 och 33 i den federala lagen "On Mortgage (Pledge of Real Estate)", som ändrats den 7 maj 2013, nr 102-F3, har låntagaren endast rätt att använda den pantsatta egendomen, hålla den i korrekt form, men har inte rätt att förfoga över det utan bankens medgivande - donera eller sälja till tredje part. "Bortlån" betalar tillbaka allt gemensamma betalningar, skrivs ut (om någon) från lägenheten och börjar leta efter en köpare. Vanligtvis uppstår frågan om ägarens utskrivning från lägenheten när det redan finns en köpare som dikterar villkoren: han kräver att bli utskriven före transaktionen eller i dess process.

Bankerna är ovilliga att ge tillstånd till försäljning av "intecknings"-lägenheter, eftersom detta berövar dem en del av vinsten. I vissa kontrakt, i detta fall, föreskrivs tillämpningen av straffavgifter eller skyddskommissioner. Samtidigt, om möjligheten att sälja en belastad lägenhet anges i det ingångna avtalet, har banken inte rätt att vägra gäldenären. Och det kan vara problematiskt att driva in böter från en konkursmedborgare.

Efter att ha fått tillstånd från banken för transaktionen hittar låntagaren en köpare och med hans hjälp (som tillval) återbetalar skulden till banken. Det utbetalda beloppet tillgodoräknas den totala kostnaden för det föremål som säljs, varefter förfarandet för undanröjande av belastningen sker.

Inte alla köpare är redo att köpa en lägenhet med en belastning, men en attraktiv faktor i det här fallet är ganska lågt pris sålt föremål. Det händer att en bostad verkar väldigt attraktiv för köparen i alla avseenden: kostnad, läge, skick etc. Och då bestämmer han sig för att ta en risk.

Ofta till schemat förtida återbetalning de tillgriper när de köper bostad under uppförande, som är under bolån. Efter att ha betalat banken alla skulder och tagit bort belastningen besöker säljaren och köparen av lägenheten registreringskammaren inom fem arbetsdagar och upprättar överlåtelsen av fordringsrätter enligt avtalet om deltagande i delad byggnation eller registrerar överlåtelsen av äganderätt enligt köpeavtalet (om avtalet om överlåtelse av fordringsrätter inte längre är möjligt) .

Efter registrering av äganderättsöverlåtelse eller avtal om överlåtelse av fordringsrätt enligt avtal om deltagande i delad byggnation, tar säljaren resterande medel från kassan.

Det händer sällan att en nyköpare av en lägenhet helt enkelt förnyar bolånet på sig själv. Då förblir lägenheten pantsatt till banken, och skyldigheterna att återbetala lånet överförs till den nya ägaren.

Låntagaren kommer inte att kunna genomföra en köp- och försäljningstransaktion utan att först betala tillbaka skulden till banken. Hittills finns det inget moratorium för återbetalning av skuld, men det finns en nyans: låntagaren har inte rätt att betala tillbaka sin skuld när som helst som är lämplig för honom, utan endast på dagen för nästa löpande betalning (en gång i månaden) enligt låneavtal. För denna månad kommer banken att beräkna ränta på livränta, det vill säga lika betalningar. Naturligtvis kommer de att vara störst denna månad, eftersom de beräknas direkt för hela skuldbeloppet.

Inte värt risken

Att sälja eller köpa en belastad lägenhet på egen hand är ganska farligt - tror Chef för NPK Optimus Roman Pisarev.

Sådana transaktioner bör utföras under beskydd av erfarna advokater som kontrollerar ifyllandet av alla medföljande dokument.

Betalning vid köp sker till gäldenärens bankkonto, lägenheten måste kontrolleras ur dess juridiska renhet, information om säljaren måste samlas in. Varje ekonomisk rörelse måste dokumenteras.

Den nya ägaren (köparen) sätter in pengar på borgenärsbankens konto, en inteckning utfärdas och inskrivningen tas bort och sedan är redan en köp- och försäljningsaffär av fastigheter genomförd. För att skydda köparen är det nödvändigt att ingå ett depositionsavtal eller ett preliminärt köpe- och köpavtal i samma form som det huvudsakliga köpe- och köpavtalet kommer att ingås, och det kan vara antingen en enkel skriftlig form eller ett attesterat avtal.

Det kan vara svårt att garantera 100% säkerhet i sådana transaktioner. Det är bra om en medborgare köper en "inteckning" lägenhet för kontanter: då placeras en del av beloppet i en cell för säljaren och den andra delen - för en bankanställd. Och ingen har tillgång till dessa pengar förrän transaktionen är slutförd, dess slutgiltiga slutförande. Det vill säga ett låneavtal är en risk, och avveckling via en cell är ett säkert alternativ.

Men om köparen också är en "inteckningsgivare" så kan det vara svårt att göra en affär. Eftersom en sådan person som regel inte har tillräckliga egna medel för att betala av säljarens skuld med erforderligt belopp. Ja, och tidsintervallet för att få en inteckning, ta bort belastningen, tillhandahålla ett paket med dokument till din bank är litet: du måste ha tid att vända allt kortsiktigt. Därför är två "bolånehavare". komplicerad historia, och inte alla advokater tar det.

- Köparen riskerar i detta fall att han kan förlora en del av de pengar som överförts för att betala tillbaka säljarens bolån, - kommentarer Marcel Akhmetshin, vd för Home Way. – Han kan trots allt ändra sig att sälja lägenheten efter att ha betalat bankränta. Köparen måste ha en överenskommelse med banken om att inteckningen tas bort först vid genomförd köp- och försäljningstransaktion.

Det händer att i samma bank är olika avdelningar engagerade i demontering med gäldenärer, som inte interagerar med varandra på något sätt. Här är ett färskt exempel: låntagaren gick i konkurs, vägrade att betala ränta. Och Sberbank vägrade att göra ett *upplåtelseavtal (*ett avtal om överlåtelse av rättigheter till leverantörsskulder till en annan till en individ eller om överlåtelse av någon väsentlig förpliktelse, eller, som det kallas, "överlåtelse av fordringar" utan gäldenärens samtycke). Det vill säga, för bara en månad sedan införde Sberbank ett förbud mot försäljning av till och med sina egna säkerheter. Samtidigt befarar köparen förstås att ingen försäkrar honom i affären och efter att ha överfört en del av pengarna till säljaren för att täcka skulden kommer han att ändra uppfattning om att sälja sin lägenhet. Det visar sig vara en ond cirkel. En erfaren advokat kan hitta en väg ut ur alla situationer. Varje fall kräver individuellt förhållningssätt: du måste titta på hur mycket skuld låntagaren har, vilken bank som lånar ut den, vilka dokument som finns tillgängliga.

Armen Khanoyants, chef för produkter för företag på CIAN, genomförde två sådana transaktioner för några år sedan och rekommenderar att inte vara rädd utan att noggrant förbereda sig för försäljningen: "Det finns inga stora svårigheter eller problem med försäljningen av sådana föremål. Självklart är transaktionen mer komplicerad än vanligt och det är värt att kontakta en professionell mäklare som hjälper dig att kompetent presentera din fastighet på marknaden, förbereda dokument och hitta en köpare. Dessutom kan en bolånelägenhet också köpas på kredit. Om köparen tar ett lån från samma bank blir transaktionen ännu enklare. Jag var tvungen att sälja bostadslån två gånger. Om du bestämmer dig för att sälja en lägenhet är inte ett bolån något som ska stoppa och skrämma dig, huvudsaken är att hitta en kund.”

Undervattensstenar

"Problem med transaktionen kan till exempel uppstå om lånet tas av ägaren i en bank och köparen är kund i en annan bank, - Roman Pisarev delar med sig av sin erfarenhet. - Här är ett mycket nyligen fall från min praktik: säljaren tog en inteckning från VTB, och köparen visade sig vara en kund till Sberbank. Sberbankchefen tog en hård hållning: han vägrade att finansiera köpet av en lägenhet med inteckningsbelastning. Interaktionssystemen i den här situationen mellan Ryska federationens banker är helt oreglerade, så kontraktsprocessen stannar. Inom en bank är mekanismen för sådana transaktioner bättre felsökt: det finns en läggning av medel, lika med summan skuld, i en cell - under en bankanställd, och skillnaden går till säljaren. Samtidigt registreras slutförandet av transaktionen och avlägsnandet av inskrivningen från säljaren, och hypotekslånet är redan belastat ny ägare(köpare). Inhemska banker går inte till kvittningar. Därför återbetalar säljaren (antingen med egna medel eller med köparens medel) skulden, varefter köparen förvärvar äganderätten till det köpta föremålet, som är pantsatt till banken, redan enligt ett nytt låneavtal. Nu kommer den nya ägaren av lägenheten att betala banklånet för den.

Köparen påtar sig aldrig förpliktelser enligt säljarens låneavtal. Låntagarens bank insisterar vanligtvis på återbetalning av alla skulder hos klienten för att ta bort belastningen från objektet, d.v.s. på återbetalning av hela lånebeloppet. Efter det kan köparens bank redan överväga detta objekt för utlåning.

Hela proceduren är som följer:

Säljaren och köparen sluter ett preliminärt köpeavtal och attesterar det, om huvudförsäljningsavtalet innebär attestering.

Köparen betalar då kontanter, Nödvändigt för att återbetala låntagarens skuld till banken, i en inlåningsfack, och det belopp som återstår vid köpet - till en annan.

En belastning tas bort från lägenheten i Rosreestr-myndigheterna och överlåtelsen av äganderätten till köparen registreras - vilket lämnas in i ett paket med dokument. Då får banken och låntagaren tillgång till sina celler - efter registrering och registrering av äganderätten enligt köpe- och försäljningsavtalet i Rosreestr.

Du kan anförtro allt till banken

Det händer att låntagaren av någon anledning goda skäl kan inte personligen kontrollera processen att sälja sin "inteckning" lägenhet (han lämnade för att bo i ett annat land, hamnade i fängelse, blev allvarligt sjuk, har ingen tid och möjligheter, etc.). Sedan måste försäljningen av den intecknade lägenheten skötas av företrädare för borgenärsbanken.

I det här fallet letar banken själv efter en ny köpare, transaktionen genomförs mellan bankchefen och den nya kunden i frånvaro av den första låntagaren. Resten av beloppet från transaktionen placeras i ett bankfack (om det finns) och låntagaren (eller dennes auktoriserade representant) kan hämta det efter att de byråkratiska formaliteterna är klara.

Samtidigt är banken själv engagerad i utarbetandet av alla dokument, bedömningen av den förvärvade egendomen och dess försäkring, omregistrering av belastningar i Rosreestr i samband med att en ny ägare till lägenheten dyker upp.

Kan inte tjäna

Kan en låntagare på något sätt tjäna pengar på försäljningen av sin bolånelägenhet om han är deltagare i delat byggande?

Roman Pisarev:

Det var en gång möjligt, men inte i den nuvarande ekonomin. Tiden för sådana intäkter har länge passerat, marknaden har "sjunkit" väldigt mycket. Idag är det ingen mening att låna pengar från en bank för att tjäna på skillnaden mellan kostnaden för en lägenhet i grundstadiet och slutskedet av byggandet. Tidigare år växte marknaden och idag ser vi stagnation eller till och med en nedgång i efterfrågan och priser för ett "torg". Utvecklare försöker locka kunder med fler och fler rabatter. Tidsfristerna för att ta i bruk objekt skjuts ständigt upp, inflationen går framåt och riskerna för att "gå i minus" i en sådan verksamhet är mycket höga och vinsterna är försumbara. Lagstiftningen har också ändrats inte till förmån för köparen. Om tidigare en skattefri transaktion för försäljning av fastigheter kunde genomföras 3 år efter köpet av en lägenhet, nu - först efter 5 år. Ja, och skatteunderlaget är nu beräknat från fastighetsvärde hus. Även om kostnaden för transaktionen är underskattad slår dessa omständigheter hårt mot köparens ficka.

Är det inte lättare för köparen att genast betala av säljarens skuld till banken och sedan genast köpa denna lägenhet?

Advokater rekommenderar starkt att köpare inte köper en belånad lägenhet genom att betala återstoden av lägenhetssäljarens skuld. Efter att ha betalat av skulden kommer banken att ta bort belastningen från lägenheten och säljaren blir den fulla ägaren till fastigheten.

Köparen kommer inte längre att kunna tvinga honom att sluta ett köpeavtal. Men i det här fallet kan du se till: det är nödvändigt att ingå ett preliminärt köpekontrakt som anger alla väsentliga villkor.

Materialet utarbetades med deltagande av Vadim Bashir-Zade, en advokat från Arbat Moskvas advokatsamfund, Alexander Moskatov, verkställande direktör för mäklaravdelningen i Miel - ett nätverk av fastighetskontor, VTB Banks presstjänst och VD för Metrium, Natalia Kruglova.

Kommer priset på en sådan lägenhet att vara mycket lägre än marknadspriset?

Priset på en sådan lägenhet kommer som regel att vara 10-15 % lägre än marknadspriset på grund av belastningen. Rabattnivån beror till stor del på husets läge. Lägenheter i centrum, som är pantsatta till banken, säljs inte mindre framgångsrikt än samma bostäder, men utan kredithistorik. Men i bostadsområdena i staden måste ägarna av belånade lägenheter göra rabatter, eftersom konkurrensen är högre.

Glöm inte att du kan behöva betala ränta till banken för stöd.

Det kan uppstå en situation då köparen själv behöver pengar för att köpa en lägenhet med belastning. I det här fallet kommer han ofta att kunna ta ett lån endast från banken som är panthavare. Detta kommer att medföra extra kostnader för köparen i samband med godkännandeförfarandet som låntagare.

Vilka dokument krävs för att genomföra en sådan transaktion?

När du gör en sådan transaktion begär banken från köparen alla dokument som krävs för att registrera honom som låntagare.

Sådana dokument är vanligtvis ett inkomstbevis i form av 2-NDFL, passdata, uppgifter om familjesammansättning och ett kvitto från maken som bekräftar samtycke till lånet, ett utdrag ur husboken. Avtalet med banken ingås skriftligen med medverkan av banken själv.

Vidare, när man sluter ett avtal om försäljning av en lägenhet, är det absolut nödvändigt att begära ett utdrag från USRR för lägenheten och ett utdrag ur husboken. Detta är nödvändigt för att få information om förekomsten av andra belastningar, samt närvaron av registrerade minderåriga familjemedlemmar.
Det är bättre att intyga köpekontraktet med en notarie - detta är en extra garanti för transaktionens säkerhet.

Vad är förfarandet för att sälja en bolånelägenhet?

En köpare som är redo att köpa en sådan lägenhet behöver gå igenom godkännandeprocessen hos den bank som utfärdat bolånet. Denna procedur utförs i enlighet med alla bankens regler, inga eftergifter och rabatter görs. I själva verket är detta ett byte av låntagare.

Glöm inte att inte alla kan bli köpare av en lägenhet belastad med ett bolån. Eftersom inte bara lägenheten är till salu, utan även själva lånet, måste köparen uppfylla bankens kriterier för bolånetagare. Kriterierna skiljer sig åt beroende på bank: det kan finnas krav på inkomstbelopp, kredithistorik.

Med detta system för att sälja en lägenhet hyr säljaren och köparen två celler. I den ena läggs ett belopp som motsvarar skulden, i det andra - resten av bostadskostnaden. Parterna undertecknar ett köpekontrakt och skickar det till Rosreestr. Sedan sker en övergång av äganderätten, och därmed - och en pantsättningsskyldighet mot köparen. Därefter tar säljaren pengar från den första cellen för att betala av bolånet. Banken i sin tur ger ut ett bolån. Köparen måste lämna in detta dokument till Rosreestr, få ett utdrag från USRN om avsaknad av belastning. Först efter det får säljaren tillgång till cellen med den andra delen av pengarna. Detta är det mesta säkert sätt genomförande av en bolånelägenhet för alla parter i transaktionen.

Hur skulle en sådan affär se ut rent juridiskt?

Köparen av en sådan lägenhet träder i pantsättarens ställe och bär alla skyldigheter enligt pantavtalet, inklusive de som inte utfördes korrekt av den ursprungliga pantsättaren. Det vill säga att köparen av en lägenhet i bolån blir själv hypoteksgäldenär. Med denna metod köper en person både en lägenhet och ett lån.

Är det möjligt att sälja en lägenhet med överlåtelse av skyldigheter att göra bolånebetalningar till banken?

Om vi ​​inte talar om alternativet när lägenheten säljs och bolånet omedelbart betalas av från de pengar som erhållits, nämligen om situationen när köparen, vid köp av en lägenhet, åtar sig att betala inteckningar till den tidigare ägaren, då måste vi kontrollera med varje specifik bank om detta är möjligt.

Det visade sig att inte alla banker arbetar med ett sådant system. Så, VTB Bank sa att deras kunder kan sälja en intecknad egendom endast om bolåneskulden till banken betalas av.

Fastighetsmäklare noterade också att det här alternativet teoretiskt sett är verkligt, men praktiskt taget i sin praktik har de uppfyllt detta bara några gånger, och stora banker har inte alls ett sådant alternativ.

Enligt deras åsikt är det lättare att sälja en bolånelägenhet på det "traditionella" sättet - med återbetalning av lånet från intäkterna är detta redan en beprövad teknik som är bekant för banker och som inte medför risker för köparen.

Både fördelen och nackdelen med att samtidigt förvärva fastighet med bolån är att betalningen för lägenheten sker under många år. Låntagare har ofta en fråga: är det möjligt att sälja en lägenhet på bolån och köpa en annan på bolån?

Systemet för att få en inteckning är redan bekant för varje låntagare som har utfärdat en lägenhet på kredit. Fundera på hur man säljer fastigheter som har fastighetsbelastningar.

Orsaker till att byta lägenhet

Beroende på varför ett lägenhetsbyte är nödvändigt kan frågan om att köpa och sälja fastigheter lösas på olika sätt. Fastighetsmäklare noterar att de mest populära anledningarna till att byta en lägenhet köpt med ett bolån till en annan köpt under samma program är:

• förbättring ekonomiska situationen låntagare eller familjeökning. Ofta utfärdas bolån av unga familjer som efter att ha fått barn försöker förbättra sina levnadsvillkor;
• förändrade familjeförhållanden. Så kallar låntagare beslöjat skilsmässa när de behöver sälja egendom som förvärvats i äktenskap, dela på pengarna och köpa mindre lägenheter;
• försämrad ekonomisk situation. Banker utfärdar hypotekslån inte bara i rubel utan också i dollar eller euro. Under de senaste åren har den inhemska valutan deprecierat med mer än två gånger, medan lönerna har legat kvar på samma nivå, och nu kan många familjer helt enkelt inte betala tillbaka lånet som tagits.

Det kan finnas andra anledningar till att låntagaren behöver byta bostad, till exempel att flytta till ett nytt jobb och inte vilja ta sig dit genom hela staden.

Oftast är anledningen till att sälja en lägenhet behovet av att byta bostadsort eller byta civilstånd låntagare.

Om det planeras att utöka boytan eller flytta till ett mer prestigefyllt område, det vill säga att fastigheten som planeras att köpas är dyrare och likvidare, kan låntagaren vända sig till banken med en fråga om att byta ut säkerheten. Detta alternativ är dock möjligt, främst om förvärvet av nya bostäder sker enligt ett bytesavtal, eller låntagaren först köper ny fastighet och sedan säljer den gamla. Sådana situationer är sällsynta. Som regel måste låntagaren först sälja bostad och sedan köpa en ny. Och i sådana fall är låntagaren intresserad av en fråga: är det möjligt att sälja en bolånelägenhet? Eftersom köpet av en ny boyta kommer att gå enligt det vanliga inteckningssystemet.

Vad säger lagen?

Frågor som rör förvärv av fast egendom i bolån är reglerade Federal lag”Om pantsättning (fastighetspant)” (nedan kallad lagen). Artikel 37 i ovannämnda lag säger att för överlåtelse (enkelt talat, försäljning) av den pantsatta egendomen krävs samtycke från panthavaren, det vill säga banken. Sålunda, utan bankens tillstånd, kommer transaktionen inte att föras in i det statliga registret.

Om säljaren på något sätt gick förbi lagen och sålde den pantsatta egendomen, har banken i enlighet med artikel 39 i lagen rätt att kräva tidigt fullgörande av skyldigheter, inklusive från köparen, eller erkännande av transaktionen som ogiltig.

Viktig! Utan bankens medgivande blir transaktionen ogiltig! Äganderätten övergår inte till köparen.

Hur får man tillstånd att sälja?

Så, huvudvillkoret är att få tillstånd från banken att sälja fastigheter. Nästan alla banker har redan fastställt ett tydligt förfarande för att utfärda tillstånd att överlåta egendom. Finansiella institutioner är intresserade av att betala bolånet, men vem som blir ägaren, de är inte intresserade.

I regel är överlåtelse möjligt under förutsättning att bolånet återbetalas till fullo. Om låntagaren inte kan avsluta skulden på egen hand blir situationen något mer komplicerad. Först måste låntagaren hitta en köpare som är redo att betala beloppet för bolånet, först efter det tar banken bort bördan och transaktionen är möjlig.

Förklara för banken varför beslutet togs att sälja lägenheten, så kommer han med största sannolikhet att träffa dig och minska tiden som krävs för att slutföra alla pappersarbete.

Problem i samband med försäljning av en belastad lägenhet

Att sälja en lägenhet belastad med ett inteckning är en ganska svår uppgift, eftersom inte alla köpare kommer att gå med på att köpa en sådan fastighet. Detta väcker två problem:

• smal krets av köpare. Det svåraste vid försäljning av bolånefastigheter är att hitta en köpare. Många är helt enkelt rädda för att kontakta banken av rädsla för att förlora både fastigheter och pengar i framtiden. Med tanke på det rika urvalet av fastigheter till salu kan det vara en riktig utmaning att hitta en person som är villig att köpa en sådan lägenhet;
• behovet av att sälja till ett lägre pris. Eftersom kretsen av potentiella köpare minskar avsevärt, för att göra erbjudandet mer attraktivt, måste man göra betydande rabatter och avstå från en lägenhet till ett pris under marknadspriset.

Dessutom utdömer ibland banker en straffavgift för förtida återbetalning av bolånet. I det här fallet måste du beräkna alla kostnader så att det inte visar sig att transaktionen är olönsam.

När du säljer en lägenhet belastad med ett bolån, gör dig redo att tappa lite i dess värde.

Sätt att sälja en lägenhet

De mest troliga sätten att sälja en lägenhet belastad med ett bolån är:

• oberoende försäljning till köparen mot kontanter;
• försäljning av en lägenhet till en köpare som ordnar den för en inteckning;
• försäljning med inblandning av en fastighetsorganisation som mellanhand.

Låt oss överväga alla alternativ mer i detalj.

självförsäljning

I det här fallet letar säljaren efter en köpare på egen hand.

Kärnan i transaktionen är följande. Först ger köparen säljaren den del av pengarna som måste betalas på bolånet för att kunna betala av skulden. Därefter tar säljaren och representanten för bankorganisationen bort belastningen från lägenheten, och köparen registrerar rättigheterna till fastigheten och överför samtidigt det återstående beloppet.

Det största problemet är att det är nödvändigt att hitta en köpare som kommer att gå med på att sätta in det nödvändiga beloppet före transaktionen. Denna operation är ganska riskabel, för i händelse av oärlighet hos säljaren kan köparen lämnas utan en lägenhet och utan pengar. För att skydda dig själv kan köparen kräva att depositionsavtalet registreras hos en notarie.

Det största problemet vid försäljning av en intecknad lägenhet är behovet av att övertyga köparen att göra en förskottsbetalning.

Försäljning till köpare som ordnar bolån

I det här fallet är den idealiska situationen när köparen har det belopp som behövs för att betala av bolånet. Säljaren betalar banken för de mottagna pengarna och tar bort alla restriktioner. Därefter tillhandahåller köparen de dokument som är nödvändiga för transaktionen och upprättar ett inteckningslån, och säljaren får resten av medlen från banken.

Det är önskvärt att bolånet tas från samma bank. Då kan du räkna med ett snabbare och enklare förfarande och den framtida köparens handlingar kan bifogas ansökan med en begäran om att tillåta förtida återbetalning av bolånet.

Registrering av bolåneköpare i samma bank är idealiskt för både säljaren och köparen. I vissa fall är banken redo att "ersätta låntagaren" enligt bolåneavtalet.

Säljer en lägenhet med hjälp av en fastighetsmäklare

Situationen är mycket lik det första sättet att sälja en lägenhet, bara en mäklare letar efter en köpare. För denna tjänst tar han en viss procent. Att engagera en välkänd fastighetsmäklare på marknaden som mellanhand hjälper en potentiell köpare att övertyga om att säljaren inte har någon illvilja och i behovet av att betala en del av medlen i förskott.

Stora fastighetsbyråer kan ge ut ett lån för att betala av ett bolån för att ta bort belastningar från fastigheter. Detta kommer att öka chanserna till en snabbare försäljning.

Resultat

Så det är möjligt att sälja en bolånelägenhet och köpa en till, och det finns till och med flera sätt att göra det. Naturligtvis komplicerar förekomsten av belastningar förfarandet för att hitta en köpare och avsluta en affär, men det är inte ett problem som inte kan lösas.

Om en person har ett behov av att bli av med beläggningen av ett hypotekslån kan han sälja den intecknade egendomen. Ett sådant behov kan också uppstå när det var nödvändigt att utöka bostadsytan. Därefter kommer vi att överväga hur man säljer en lägenhet i ett bolån med minimala risker och kostnader.

Alternativ nummer 1: transaktion med kontanter

väsen den här metodenär följande: att hitta en köpare som går med på att köpa en lägenhet som är pantsatt till banken. Till exempel uppskattas bostadsytan till 2500 tr, och skulden till banken är 1100 tr.

I det här fallet överför köparen skuldbeloppet (1100 tr.) till säljaren, som i sin tur gör upp med banken, tar bort belastningen och sedan upprättar ett köp-/försäljningsavtal. Köparen återstår att betala 1400 tr. och han blir ny ägare till lägenheten.

Det bör genast noteras att det i det här fallet är ganska svårt att hitta en köpare, eftersom det kommer att finnas en faktor av misstro och ovilja att gå igenom helvetets cirklar, i form av att gå till olika myndigheter (Registration Chamber, MFC , etc.). Det här sättet att sälja fastigheter belastat med lån är dock det mest lönsamma för säljaren.

Procedur

Ägaren av lägenheten ska officiellt meddela sin bank att han ska sälja lägenheten som står i pant. Standardavtalet om bolån innehåller en klausul enligt vilken kunden inte har rätt att sälja fastigheter (tills skulden är helt återbetald) utan att inhämta bankens dokumentära samtycke.

Om du inte varnar banken i tid för dina avsikter kommer den helt enkelt att säga upp köp-/försäljningsavtalet. I detta fall kan rättstvister inte undvikas.

Bankerna är ovilliga att godkänna sådana åtgärder från kundernas sida. Detta beror på det faktum att i händelse av försäljning av en bolånelägenhet (i själva verket förtida återbetalning av lånet), upphör en person att föra inkomster till kreditinstitutet i form av räntebetalningar.

Av denna anledning måste en person i de flesta fall förklara orsaken till förtida återbetalning. Dessa kan vara:

• försämring av levnadsstandarden (uppsägning, degradering, etc.), i samband med vilken han inte längre kan göra betalningar på lånet;
• Flytta till en annan stad;
• hälsoproblem (dokumentation i form av sjukhusintyg kommer att krävas) etc.

Efter att ha löst alla problem med banken är det nödvändigt att hitta en köpare som går med på att köpa en lägenhet på sådana villkor - att sätta in en del av medlen (med vilka lånet kommer att betalas) innan köp-/försäljningsavtalet genomförs.

Nästa steg är överföringen från säljaren till köparen av insättningen (bör vara beloppet av skulden på lånet). Detta förfarande det är nödvändigt att dokumentera det (för att vara ärlig idag, ingen tror det längre): ett kvitto skrivs för hand, där faktumet att överföra pengar registreras.

För det upprättas ett avtal som anger att säljaren förbinder sig att sälja lägenheten efter undanröjande av inskrivningen till en i förväg fastställd kostnad. Undertecknade papper rekommenderas att certifieras av en notarie (detta är mer nödvändigt för köparen för att skydda sig själv).

Kontraktet ska innehålla följande punkter:

1. Transaktionsbelopp och avvecklingsförfarande. Försäljningspriset är uppdelat i 2 delar: en deposition (krävs för att återbetala lånet) och det återstående beloppet, som säljaren får "till hands". Inlåningsboxar används vanligtvis för att överföra pengar. I kontraktet står det att innan köp/försäljningsavtalet upprättas är det bara köparen som har tillgång till dessa celler. När exekveringen av alla papper är klar har köparen tillgång till en cell med kontanter.
2. Villkor för försäljning av lägenheten och borttagande av belastningar från banken.

Efter att ha fyllt i alla papper skickas deltagarna i transaktionen gemensamt till banken. för att återbetala resterande del av skulden (betalas från den tillhandahållna insättningen). Efter betalning måste du ta till banken att skulden är återbetald, samt en pant i lägenheten.

Efter det är det nödvändigt att ta bort bördan från bostadsutrymmet. För att göra detta måste säljaren och bankens representant kontakta MFC eller Reg.chamber och lämna in en ansökan om att lägenheten inte längre finns i bolånet. Registraren utfärdar lämplig blankett att fylla i.

Du behöver följande dokument för att ansöka:

• ägarens pass;
• bevis på att skulden har återbetalats till fullo;
• köpekontrakt;
• bostadslån.

Efter avslutad registrering, inom tre dagar, måste säljaren hämta de medföljande kopiorna av dokumenten, samt ett utdrag om borttagande av belastningen från USRN.

Efter alla byråkratiska manipulationer kan du börja sälja din bostad. Ytterligare åtgärder skiljer sig inte från det vanliga köp-/försäljningsförfarandet.

Alternativ nummer 2: den potentiella köparen belastas också med ett bolån

Ett annat sätt är att hitta en köpare som också har ett bolån på sina axlar. Det är nödvändigt att klargöra hur mycket han har från personliga tillgångar och hur mycket som är belastat. Nödvändigt skickär att säkerställa att köparen har tillräckligt med kontanter för att betala av säljarens bolåneskuld, och lånebelopp tillräckligt för att betala resten av kostnaden för lägenheten som säljs.

Tänk på proceduren på ett specifikt exempel:

1. Fastigheten säljs för ett belopp av 3000 tr. Beloppet av säljarens skuld är 900 tr. Köparen har till hands 1100 tr., och det totala godkända beloppet för hypotekslån är 2000 tr.
2. Om båda parter kommer överens om varandras villkor överför köparen (som i det första fallet mot kvitto) beloppet 900 tr. Detta kommer att vara en deposition för en lägenhet.
3. Med hjälp av den mottagna depositionen betalar säljaren tillbaka sin bostadsskuld. Därefter tar han, tillsammans med en bankanställd, bort belastningen från fastigheter i MFC eller registreringskammaren.
4. Sedan presenterar säljaren tillsammans med köparen för banken önskad lista handlingar för registrering av en inteckning och en inteckning.
5. Efter att banken slutit köparens bolåneavtal upprättar båda deltagarna i transaktionen ett standardköp/försäljningsavtal.

Som en följd av detta hade köparen 200 tr. i sina händer, som han överlåter till säljaren på egen bekostnad värdeskåp. Efter framgångsrik registrering av transaktionen får säljaren de återstående 1900 tr. kontant från banken eller via samma cell.

Alternativ nummer 3: försäljning med belastning av banken

Denna metod är nästan identisk med den som presenterades i början. Den enda skillnaden är att en person flyttar ansvaret för att hitta en köpare till banken. I sådana fall går kreditorganisationer vidare, eftersom de är intresserade av att lämna tillbaka säkerheter. Så ett sådant system praktiseras aktivt av Sberbank, VTB och ett antal andra stora banker.

Genom att agera enligt denna metod befriar säljaren sig från en del av ansvaret (sökande efter en köpare, upprättande av dokument, etc.). Men i de flesta fall förlorar det 5-10% av det taxerade värdet på lägenheten. Detta beror på det faktum att banken inte försöker sälja fastigheter dyrt (eftersom det tar lång tid), utan försöker göra det så snabbt som möjligt.

På videon om försäljningen av en bolånelägenhet

Slutsats

Var och en av dessa metoder för att sälja bostadslån har ett antal funktioner. Det mest lönsamma (för säljaren) alternativet är en oberoende sökning och försäljning för kontanter.

I det här fallet, om det finns tid, kan du sälja fastigheten till ett verkligt värde. Men under förhållanden med svåra tidsbegränsningar är det bättre att använda hjälp av en bank. Som regel har sådana företag partners för påskyndad inlösen av bostäder.