Vai ir iespējams pārdot dzīvokli ar hipotēku. Hipotēkas dzīvokļa pārdošana: iespējamie varianti, kam jāpievērš uzmanība

Ir diezgan grūti pārdot nekustamo īpašumu, kas iegādāts ar hipotēku un nodrošināts ar banku. Pat ja atrodat pircēju, dzīvokļa īpašnieks no šādas pārdošanas var gūt labumu tikai atsevišķos gadījumos, jo vairumā gadījumu viņš "iet uz nulli", vai arī viņam rodas nelieli zaudējumi. Turklāt var rasties daudzas grūtības gan apstiprināšanas periodā, gan darījuma izpildes laikā.

Bet ko darīt, ja tiešām ir jāpārdod dzīvoklis ar hipotēku?
Un vai vēlaties to darīt arī izdevīgi, nevis ar zaudējumiem sev?

Veidi, kā pārdot dzīvokli ar hipotēku

Lai gan pārdot dzīvokli, kas ir hipotēkā, nav tik vienkārši, ir veidi, kā to izdarīt:

• Visas aizdevuma summas atmaksa;
• Aizņēmēja maiņa.

Visas aizdevuma summas atmaksa

Šis ir vienkāršākais un ātra metode hipotēkas pārdošana. Taču, lai to izdarītu, vispirms ir jāatrod pircējs, kuram pietiek līdzekļu parāda segšanai. Šajā gadījumā pircējs atmaksā aizdevumu pilnībā, pēc tam banku iestāde viņam izsniedz dokumentus, kas apliecina hipotēkas atsaukšanu. Šie dokumenti ļauj pircējam veikt turpmākās darbības. Ja viņš pērk gatavu dzīvokli, tiek parakstīts pārdošanas līgums. Gadījumos, kad tiek iegādāts īpašums, kas atrodas būvniecības stadijā, līgums tiek izpildīts atkārtoti līdzdalība kapitālā ar celtniecības firmu.

Šī metode pircējam ir visvieglākā, bet pārdevējam tā var būt ļoti riskanta. Vairumā gadījumu dokumentu noformēšanas procedūra bankā ilgst 2-3 mēnešus no aizdevuma atmaksas dienas, un pircējs nesaņem īpašuma tiesības par nekustamo īpašumu. Var būt arī problēmas ar valdības struktūras, jo viņi var atteikties reģistrēt darījumu.

Šādās situācijās riska mazināšanai tiek izmantotas bankas šūnas: vienā kamerā pēc pirkuma-pārdošanas līguma noformēšanas tiek ievietota nauda un dokumenti, kas paredzēti hipotēkas apgrūtinājuma noņemšanai, bet otrā – pārdevējam paredzētā nauda. Pēc parāda nomaksas pircējs paņem dokumentus no pirmās kastes, un pārdevējs, nododot īpašumtiesības, paņem savu naudas daļu.

Aizņēmēja maiņa

Jūs varat pārdot dzīvokli hipotēkā šādā veidā, nomainot līgumu. Taču tam būs nepieciešama bankas piekrišana. Šajā situācijā pārdevēja kredītsaistības uzņemas pircējs. Bankas uzdevums ir pārbaudīt finansiālais stāvoklis jūsu aizņēmējs.

Ja pērkamais dzīvoklis ir būvniecības stadijā, banku iestāde var piedāvāt pircējam aizņemties līdzekļus pārdevēja parāda dzēšanai. Šī metode ir piemērota, ja jaunā ēka tika ierāmēta saskaņā ar pašu kapitāla līgumu.

Lai pārdotu ieķīlāto nekustamo īpašumu, kas ir būvniecības stadijā, ir jāiesniedz bankai izziņa, ka gatavojaties slēgt cesijas līgumu un attīstītāja izsniegta līguma atkārtota izpilde. Banku iestāde trīs dienu laikā izskata dokumentus, pēc tam pieņem lēmumu.

Dzīvokļa pārdošana hipotēkā ir ļoti sarežģīta procedūra, kas prasa zināmas zināšanas un pieredzi. Ir ļoti grūti to īstenot saviem spēkiem. Tāpēc, lai izdevīgi pārdotu nekustamo īpašumu Maskavā, kas ir hipotēkā, sazinieties ar mūsu nekustamo īpašumu aģentūru " pilsētas pakalpojums Nekustamais īpašums." Pateicoties lieliska pieredze mūsu speciālisti zina, kā aizsargāt katras puses intereses, pasargāt tās no neparedzamām situācijām un pārliecināties, ka gan pārdevējs, gan pircējs ir pilnībā apmierināti ar darījumu.

Mēs būsim noderīgi, ja jūs:

• Vai vēlaties pārdot mājokli uz hipotēkas jebkādu ar maksātspēju nesaistītu apstākļu dēļ (pārcelšanās, sadalīšana, maiņa utt.).
• Steidzami jāpārdod hipotēkas dzīvoklis, vairs nevar veikt kredīta maksājumus.
• Jau ir hipotekārais parāds, atkārtoti maksājumu kavējumi;
• Vai esat tiesvedības, izpildes procesa stadijā un vēlaties iegūt profesionālu juridiskā palīdzība(prasības par kredīta pirmstermiņa atmaksu, dzīvokļa piespiedu pārdošana izsolē, arests, nekustamā īpašuma arests).

"Pilsētas nekustamo īpašumu serviss" piedāvā:

• Integrēta pieeja, lai pārvarētu grūtības, kas saistītas ar hipotēkas nekustamā īpašuma pārdošanu katrā gadījumā.
• Mijiedarbība ar aizdevēju (prasību apjoma apspriešana, mājokļa pārdošanas procesa posmu saskaņošana, pirkšanas un pārdošanas veikšana);
• Palīdzība nekustamā īpašuma pārdošanā, ņemot vērā klienta intereses (objekta novērtēšana, noslēgšana informācijas bāze, reklāma, izrādīšana potenciālajiem pircējiem, dokumentu sagatavošana, pilnīgs darījuma atbalsts).
• Advokātu konsultācijas.
• Klienta interešu aizsardzība tiesā, izpildu procesa gaitā.

Sazinieties ar mums, mēs atbrīvosim jūs no problēmām ar nekustamā īpašuma pārdošanu hipotēkā!

Sarežģītā ekonomiskā situācija Krievijā ir izraisījusi hipotekāro kredītu parādu pieaugumu. Rudenī visu valsti pārņēma jauns atlaišanas un bankrotu vilnis, cilvēki masveidā zaudēja darbu un nespēja turpināt maksāt hipotekāros kredītus. Šādos apstākļos atliek tikai līdz galam neizpirkto dzīvokli pārdot kādam, kurš spēs par to samaksāt.

Sarežģītā ekonomiskā situācija Krievijā ir izraisījusi hipotekāro kredītu parādu pieaugumu. Pēc Krievijas Bankas datiem, parāds priekšlaicīgu likumpārkāpumu segmentā - līdz 1 mēnesim - vasarā Šis gads sasniedza 73% un sasniedza 130 miljardus rubļu. Parādi uz laiku līdz 3 mēnešiem sasniedza 35 miljardus rubļu, no 91 līdz 180 dienām - 22 miljardus rubļu, virs 180 dienām - 109 miljardus rubļu.

Pašreizējā periodā situācija turpina pasliktināties: rudenī valsti pārņēma jauns darbinieku atlaišanas un bankrotu vilnis, cilvēki masveidā zaudē darbu un nespēj turpināt maksāt hipotekāros kredītus.

Šādos apstākļos atliek tikai līdz galam neizpirkto dzīvokli pārdot kādam, kurš spēs par to samaksāt.

Procedūra

Pirmkārt, pārdevējam par savu lēmumu jāpaziņo bankai. Saskaņā ar Art. 29 un 33 Federālā likuma “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” ar 2013.gada 7.maija grozījumiem Nr.102-F3, aizņēmējam ir tiesības tikai izmantot ieķīlāto mantu, saglabājot to atbilstošā formā, bet nav tiesību bez bankas piekrišanas ar to atsavināt - dāvināt vai pārdot trešajām personām. "Hipotēka" atmaksā visu komunālie maksājumi, tiek izrakstīta (ja ir) no dzīvokļa un sāk meklēt pircēju. Parasti jautājums par īpašnieka atbrīvošanu no dzīvokļa rodas tad, kad jau ir pircējs, kurš diktē noteikumus: viņš pieprasa atbrīvot pirms darījuma vai tā procesā.

Bankas nelabprāt dod atļauju "ķīlu" dzīvokļu pārdošanai, jo tādējādi tiek atņemta daļa no peļņas. Dažos līgumos šajā gadījumā ir paredzēta soda vai aizsargkomisiju piemērošana. Tajā pašā laikā, ja noslēgtajā līgumā ir noteikta iespēja pārdot apgrūtinātu dzīvokli, bankai nav tiesību atteikt parādniekam. Un var būt problemātiski iekasēt soda naudu no bankrotējuša pilsoņa.

Saņemot bankas atļauju darījumam, aizņēmējs atrod pircēju un ar viņa palīdzību (kā opciju) atmaksā parādu bankai. Samaksātā summa tiek ieskaitīta pārdodamā objekta kopējās izmaksās, pēc tam notiek apgrūtinājuma noņemšanas procedūra.

Ne katrs pircējs ir gatavs iegādāties dzīvokli ar apgrūtinājumu, taču pievilcīgs faktors šajā gadījumā ir diezgan zemu cenu pārdots objekts. Gadās, ka mājoklis pircējam šķiet ļoti pievilcīgs visos aspektos: izmaksās, atrašanās vietā, stāvoklī utt. Un tad viņš nolemj riskēt.

Bieži uz shēmu pirmstermiņa atmaksa viņi izmanto, pērkot mājokli būvniecības stadijā, kas ir zem hipotēkas. Pēc visu parādu nomaksas bankai un apgrūtinājuma noņemšanas, dzīvokļa pārdevējs un pircējs piecu darbdienu laikā ierodas reģistrācijas palātā un noformē prasījuma tiesību cesiju saskaņā ar līgumu par dalību dalītā būvniecībā vai reģistrē dzīvokļa nodošanu. īpašumtiesības saskaņā ar pirkuma līgumu (ja prasījuma tiesību cesijas līgums vairs nav iespējams) .

Pēc īpašumtiesību nodošanas vai līguma par prasījuma tiesību cesijas reģistrēšanas saskaņā ar līgumu par dalību dalītā būvniecībā pārdevējs paņem naudas līdzekļu atlikumu no depozīta kastes.

Reti gadās, ka jaunais dzīvokļa pircējs vienkārši atjauno hipotēku sev. Tad dzīvoklis paliek ieķīlāts bankā, un kredīta atmaksas saistības pāriet jaunajam īpašniekam.

Aizņēmējs nevarēs veikt pirkšanas un pārdošanas darījumu, iepriekš neatmaksājot parādu bankai. Līdz šim nav moratorija parāda atmaksai, taču ir nianse: aizņēmējs nav tiesīgs atmaksāt parādu jebkurā viņam izdevīgā laikā, bet tikai nākamā kārtējā maksājuma dienā (reizi mēnesī) saskaņā ar aizdevuma līgums. Par šo mēnesi banka aprēķinās procentus par annuitantu, tas ir, vienādiem maksājumiem. Protams, tie šomēnes būs lielākie, jo tiek rēķināti uzreiz par visu parāda summu.

Nav vērts riskēt

Pašu spēkiem pārdot vai pirkt apgrūtinātu dzīvokli ir diezgan bīstami – uzskata NPK Optimus vadītājs Romāns Pisarevs.

Šādi darījumi būtu jāveic pieredzējušu juristu aizbildniecībā, kuri kontrolē visu pavaddokumentu aizpildīšanu.

Samaksa pērkot tiek veikta parādnieka bankas kontā, dzīvoklis jāpārbauda no tā juridiskās tīrības viedokļa, jāievāc informācija par pārdevēju. Katra finanšu kustība ir jādokumentē.

Jaunais īpašnieks (pircējs) iemaksā naudu kreditorbankas kontā, tiek izsniegta hipotēka un noņemts apgrūtinājums, un tad jau tiek veikts nekustamā īpašuma pirkšanas-pārdošanas darījums. Pircēja aizsardzībai nepieciešams noslēgt depozīta līgumu vai pirkuma-pārdevuma priekšlīgumu tādā pašā formā, kādā tiks noslēgts galvenais pirkuma-pārdošanas līgums, un tas var būt gan vienkārša rakstiska, gan notariāli apliecināta vienošanās.

Šādos darījumos var būt grūti garantēt 100% drošību. Ir labi, ja pilsonis par skaidru naudu iegādājas dzīvokli ar "hipotēku": tad daļu summas ieliek kamerā pārdevējam, bet otru daļu - bankas darbiniekam. Un nevienam šī nauda nav pieejama līdz darījuma pabeigšanai, tā galīgai pabeigšanai. Tas ir, aizdevuma līgums ir risks, un norēķināšanās caur šūnu ir droša iespēja.

Bet, ja pircējs ir arī "ķīlas devējs", tad darījumu var būt grūti noslēgt. Tā kā šādai personai, kā likums, nav pietiekami daudz pašu līdzekļu, lai nomaksātu pārdevēja parādu vajadzīgajā apmērā. Jā, un laika intervāls hipotēkas saņemšanai, apgrūtinājuma noņemšanai, dokumentu paketes nodrošināšanai jūsu bankai ir mazs: jums ir nepieciešams laiks visu apgriezt īstermiņa. Tāpēc divi "hipotēku turētāji" ir sarežģīts stāsts, un ne visi juristi to pieņem.

– Pircējs šajā gadījumā riskē, ka var pazaudēt daļu no pārdevēja hipotekārā kredīta atmaksai pārskaitītās naudas, – komentē. Marsels Akhmetšins, Home Way izpilddirektors. – Galu galā viņš pēc bankas procentu nomaksas var pārdomāt dzīvokli pārdot. Pircējam ir jābūt līgumam ar banku, ka apgrūtinājums tiks noņemts tikai pēc pirkšanas-pārdošanas darījuma pabeigšanas.

Gadās, ka vienā bankā ar debitoru demontāžu nodarbojas dažādas nodaļas, kuras savā starpā nekādā veidā nesadarbojas. Šeit ir nesens piemērs: aizņēmējs bankrotēja, atteicās maksāt procentus. Un Sberbank atteicās noslēgt *cesijas līgumu (*līgumu par tiesību atsavināšanu uz parādiem citam indivīdam vai par kāda materiāla saistību nodošanu vai, kā to sauc, "prasījumu cesiju" bez parādnieka piekrišanas). Tas ir, tikai pirms mēneša Sberbank noteica aizliegumu pārdot pat savu ķīlu. Tajā pašā laikā pircējs, protams, baidās, ka viņu darījumā neviens neapdrošina, un, pārskaitot daļu naudas pārdevējam parāda segšanai, viņš mainīs savas domas par sava dzīvokļa pārdošanu. Izrādās apburtais loks. Pieredzējis jurists spēj atrast izeju no jebkuras situācijas. Katrs gadījums prasa individuāla pieeja: jāskatās, kāda ir kredīta ņēmēja parāda summa, kura banka to aizdod, kādi dokumenti ir pieejami.

Armens Khanoyants, CIAN biznesa produktu vadītājs, pirms dažiem gadiem veica divus šādus darījumus un iesaka nebaidīties, bet rūpīgi sagatavoties pārdošanai: “Šādu objektu pārdošanā nav nekādu lielu grūtību vai problēmu. Protams, darījums ir sarežģītāks nekā parasti, un ir vērts sazināties ar profesionālu nekustamo īpašumu, kurš palīdzēs jums prasmīgi prezentēt savu īpašumu tirgū, sagatavot dokumentus un atrast pircēju. Turklāt hipotēku dzīvokli var iegādāties arī uz kredīta. Ja pircējs ņems kredītu tajā pašā bankā, tad darījums būs vēl vienkāršāks. Man bija jāpārdod hipotēkas mājoklis divas reizes. Ja nolemjat pārdot dzīvokli, hipotēka nav nekas tāds, kam vajadzētu apstāties un biedēt, galvenais ir atrast klientu."

Zemūdens akmeņi

"Problēmas ar darījumu var rasties, piemēram, ja īpašnieks ņem kredītu vienā bankā, bet pircējs ir citas bankas klients, - Romāns Pisarevs dalās pieredzē. - Šeit ir pavisam nesens gadījums no manas prakses: pārdevējs paņēma hipotēku VTB, un pircējs izrādījās Sberbank klients. Sberbank vadītājs ieņēma stingru nostāju: viņš atteicās finansēt dzīvokļa iegādi ar hipotēkas apgrūtinājums. Mijiedarbības shēmas šajā situācijā starp Krievijas Federācijas bankām ir pilnībā neregulētas, tāpēc līguma slēgšanas process nonāk strupceļā. Vienā bankā šādu darījumu mehānisms ir labāk atkļūdots: notiek līdzekļu ieguldīšana, vienāds ar summu parāds, kamerā - zem bankas darbinieka, un starpība nonāk pārdevējam. Tajā pašā laikā tiek fiksēta darījuma pabeigšana un apgrūtinājuma noņemšana no pārdevēja, un hipotekārais kredīts jau ir apgrūtināts jaunais īpašnieks(pircējs). Iekšzemes bankas neiet uz kompensācijām. Līdz ar to pārdevējs (vai nu ar saviem vai pircēja līdzekļiem) atmaksā parādu, pēc kā pircējs iegūst īpašumā iegādāto objektu, kas tiek nodots kā ķīla bankai, jau saskaņā ar jaunu aizdevuma līgumu. Tagad jaunais dzīvokļa īpašnieks par to maksās bankas kredīta maksājumus.

Pircējs nekad neuzņemas saistības saskaņā ar pārdevēja aizdevuma līgumu. Aizņēmēja banka parasti uzstāj uz visu klienta parādu atmaksu, lai objektam noņemtu apgrūtinājumu, t.i. par visas aizdevuma summas atdošanu. Pēc tam pircēja banka jau var apsvērt šo objektu kreditēšanai.

Visa procedūra ir šāda:

Pārdevējs un pircējs noslēdz pirkuma priekšlīgumu un to notariāli apliecina, ja galvenais pirkuma līgums paredz notariālu apliecināšanu.

Pēc tam maksā pircējs skaidrā naudā, kas nepieciešams, lai atmaksātu aizņēmēja parādu bankai, vienā depozīta kastē, bet pirkuma brīdī atlikušo summu - citā.

Dzīvoklim Rosreestr iestādēs tiek noņemts apgrūtinājums un reģistrēta īpašumtiesību nodošana pircējam - kas tiek iesniegta vienā dokumentu paketē. Tad banka un aizņēmējs iegūst piekļuvi savām šūnām - pēc reģistrācijas un īpašumtiesību nodošanas reģistrācijas saskaņā ar pārdošanas un pirkšanas līgumu Rosreestr.

Visu var uzticēt bankai

Gadās, ka aizņēmējs kādu iemeslu dēļ labi iemesli nevar personīgi kontrolēt sava “hipotēkā” dzīvokļa pārdošanas procesu (aizbraucis dzīvot uz citu valsti, nokļuvis cietumā, smagi saslimis, nav laika un iespēju utt.). Tad ar ieķīlātā dzīvokļa pārdošanu jānodarbojas kreditorbankas pārstāvjiem.

Šajā gadījumā banka pati meklē jaunu pircēju, darījums tiek veikts starp bankas vadītāju un jauno klientu, ja nav pirmā aizņēmēja. Pārējā summa no darījuma tiek ievietota seifā (ja tāda ir), un aizņēmējs (vai viņa pilnvarotais pārstāvis) to var izņemt pēc birokrātisko formalitāšu nokārtošanas.

Tajā pašā laikā banka pati nodarbojas ar visu dokumentu sagatavošanu, iegādātā nekustamā īpašuma novērtēšanu un tā apdrošināšanu, apgrūtinājuma pārreģistrāciju Rosreestr sakarā ar jauna dzīvokļa īpašnieka parādīšanos. .

Nevar nopelnīt

Vai kredītņēmējs var kaut kā nopelnīt, pārdodot savu hipotekāro dzīvokli, ja viņš ir kopīgās būvniecības dalībnieks?

Romāns Pisarevs:

Kādreiz tas bija iespējams, bet ne pašreizējā ekonomikas stāvoklī. Šādas peļņas laiks jau sen ir pagājis, tirgus ir ļoti “iegrimis”. Mūsdienās nav jēgas aizņemties naudu no bankas, lai nopelnītu uz starpību starp dzīvokļa izmaksām pamatu bedres stadijā un pēdējā būvniecības stadijā. Iepriekšējos gados tirgus auga, un šodien ir vērojama stagnācija vai pat pieprasījuma un cenu kritums "laukumam". Izstrādātāji cenšas piesaistīt klientus ar arvien vairāk atlaidēm. Objektu nodošanas ekspluatācijā termiņi nemitīgi tiek pārcelti, inflācija progresē, un riski “ieiet mīnusā” šādā biznesā ir ļoti lieli un peļņa niecīga. Arī tiesību akti mainījušies ne par labu pircējam. Ja agrāk ar nodokli neapliekamo darījumu par nekustamā īpašuma pārdošanu varēja veikt 3 gadus pēc dzīvokļa iegādes, tad tagad - tikai pēc 5 gadiem. Jā, un nodokļa bāze tagad tiek aprēķināta no kadastrālā vērtība mājoklis. Pat ja darījuma izmaksas tiek novērtētas par zemu, šie apstākļi smagi sitas pircēja kabatā.

Vai pircējam nav vieglāk uzreiz nomaksāt pārdevēja parādu bankai un tad uzreiz nopirkt šo dzīvokli?

Juristi stingri iesaka pircējiem neiegādāties ieķīlāto dzīvokli, samaksājot dzīvokļa pārdevēja parāda atlikumu. Pēc parāda nomaksas banka noņems dzīvoklim apgrūtinājumu, un pārdevējs kļūs par pilntiesīgu īpašuma īpašnieku.

Pircējs vairs nevarēs piespiest viņu noslēgt pirkuma līgumu. Tomēr šajā gadījumā varat pārliecināties: ir nepieciešams noslēgt pirkuma priekšlīgumu, kurā norādīti visi būtiskie nosacījumi.

Materiāls tika sagatavots, piedaloties Maskavas Arbata advokātu kolēģijas juristam Vadimam Baširam-Zadē, nekustamo īpašumu biroju tīkla Miel Brokeru departamenta rīkotājdirektoram Aleksandram Moskatovam, VTB bankas preses dienestam un Metrium izpilddirektore Natālija Kruglova.

Vai šāda dzīvokļa cena būs daudz zemāka par tirgus cenu?

Parasti šāda dzīvokļa cena apgrūtinājuma dēļ būs par 10-15% zemāka par tirgus cenu. Atlaides līmenis lielā mērā ir atkarīgs no mājas atrašanās vietas. Dzīvokļi pilsētas centrā, kas ieķīlāti bankā, tiek pārdoti ne mazāk veiksmīgi kā tas pats mājoklis, bet bez kredītvēsture. Savukārt pilsētas mikrorajonos ieķīlāto dzīvokļu īpašniekiem ir jāveic atlaides, jo konkurence ir lielāka.

Neaizmirstiet, ka par atbalstu var nākties maksāt bankai procentus.

Var rasties situācija, kad pašam pircējam ir nepieciešama nauda dzīvokļa ar apgrūtinājumu iegādei. Šajā gadījumā viņš bieži vien varēs ņemt kredītu tikai no bankas, kas ir hipotēkas ņēmējs. Tas pircējam radīs papildu izmaksas saistībā ar apstiprināšanas procedūru kā aizņēmējam.

Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai pabeigtu šādu darījumu?

Veicot šādu darījumu, banka no pircēja pieprasa visus dokumentus, kas nepieciešami, lai viņu reģistrētu kā aizņēmēju.

Šādi dokumenti parasti ir ienākumu apliecība 2-NDFL formā, pases dati, dati par ģimenes sastāvu un kvīts no laulātā, kas apliecina piekrišanu aizdevumam, izraksts no mājas grāmatas. Līgums ar banku tiek slēgts rakstveidā, piedaloties pašai bankai.

Tālāk, slēdzot dzīvokļa pārdošanas līgumu, obligāti jāpieprasa izraksts no USRR par dzīvokli un izraksts no mājas grāmatas. Tas nepieciešams, lai iegūtu informāciju par citu apgrūtinājumu esamību, kā arī reģistrētu nepilngadīgo ģimenes locekļu klātbūtni.
Pārdošanas līgumu labāk apliecināt pie notāra – tā ir papildus garantija darījuma drošībai.

Kāda ir hipotēkas dzīvokļa pārdošanas procedūra?

Pircējam, kurš ir gatavs iegādāties šādu dzīvokli, ir jāiziet apstiprināšanas process bankā, kas izsniedza hipotēku. Šī procedūra tiek veikta saskaņā ar visiem bankas noteikumiem, netiek veiktas nekādas piekāpšanās un atlaides. Faktiski tā ir aizņēmēja maiņa.

Neaizmirstiet, ka ne katrs var kļūt par dzīvokļa pircēju, kas apgrūtināts ar hipotēku. Tā kā tiek pārdots ne tikai dzīvoklis, bet arī pats kredīts, pircējam ir jāatbilst bankas noteiktajiem hipotekārā kredīta ņēmējiem. Kritēriji atšķiras atkarībā no bankas: var būt prasības par ienākumu apjomu, kredītvēsturi.

Izmantojot šo dzīvokļa pārdošanas shēmu, pārdevējs un pircējs īrē divas kameras. Vienā tiek ielikta summa, kas vienāda ar parādu, otrajā - atlikušā mājokļa izmaksu daļa. Puses paraksta pārdošanas līgumu un nosūta to Rosreestr. Tad notiek īpašumtiesību nodošana, un līdz ar to - un ķīlas saistības pret pircēju. Pēc tam pārdevējs ņem naudu no pirmās šūnas, lai nomaksātu hipotēku. Banka savukārt izsniedz hipotēku. Pircējam ir jāiesniedz šis dokuments Rosreestr, jāsaņem izraksts no USRN par apgrūtinājuma neesamību. Tikai pēc tam pārdevējs piekļūst šūnai ar otro naudas daļu. Tas ir visvairāk drošs veids hipotēkas dzīvokļa realizācija visām darījuma pusēm.

Kā juridiski izskatītos šāds darījums?

Šāda dzīvokļa pircējs ieņem ķīlas devēja vietu un uzņemas visas hipotēkas līguma saistības, arī tās, kuras nav pareizi izpildījis sākotnējais ķīlas devējs. Tas ir, hipotēkas dzīvokļa pircējs pats kļūst par hipotēkas parādnieku. Ar šo metodi cilvēks pērk gan dzīvokli, gan kredītu.

Vai ir iespējams pārdot dzīvokli, uzliekot saistības veikt hipotēkas maksājumus bankā?

Ja nerunājam par variantu, kad dzīvoklis tiek pārdots, un no saņemtās naudas uzreiz tiek dzēsta hipotēka, proti, par situāciju, kad pircējs, iegādājoties dzīvokli, apņemas veikt hipotēkas maksājumus iepriekšējam īpašniekam, tad mums ir jāpārbauda katrā konkrētajā bankā, vai tas ir iespējams.

Kā izrādījās, ne visas bankas strādā ar šādu shēmu. Tātad VTB banka teica, ka viņu klienti var pārdot ieķīlāto īpašumu tikai tad, ja tiek dzēsts hipotēkas parāds bankai.

Mākleri arī atzīmēja, ka teorētiski šāda iespēja ir reāla, taču praktiski savā praksē ar to ir saskārušies tikai dažas reizes, un lielajām bankām šādas iespējas nav vispār.

Viņuprāt, hipotekāro dzīvokli ir vieglāk pārdot "tradicionālā" veidā - ar kredīta atmaksu no ieņēmumiem šī jau ir pārbaudīta tehnoloģija, kas ir pazīstama bankām un nenes riskus pircējam.

Gan pluss, gan mīnuss, iegādājoties nekustamo īpašumu vienlaikus ar hipotēku, ir tas, ka apmaksa par dzīvokli notiek daudzu gadu garumā. Aizņēmējiem bieži rodas jautājums: vai ir iespējams pārdot dzīvokli ar hipotēku un iegādāties citu uz hipotēkas?

Hipotēkas iegūšanas shēma jau ir pazīstama katram aizņēmējam, kurš izsniedzis dzīvokli kredītā. Apsveriet, kā pārdot nekustamo īpašumu, kuram ir īpašuma apgrūtinājumi.

Dzīvokļu maiņas iemesli

Atkarībā no tā, kāpēc nepieciešama dzīvokļa maiņa, nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas jautājums var tikt risināts dažādos veidos. Nekustamo īpašumu tirgotāji atzīmē, ka populārākie iemesli, kāpēc viens dzīvoklis, kas iegādāts ar hipotēku, tiek mainīts pret citu, kas iegādāts saskaņā ar to pašu programmu, ir:

• uzlabošanu finansiālā situācija aizņēmējs vai ģimenes pieaugums. Bieži hipotēkas izsniedz jaunas ģimenes, kuras pēc bērnu piedzimšanas cenšas uzlabot savus dzīves apstākļus;
• ģimenes apstākļu maiņa. Šādi par šķiršanos slēpti sauc kredītņēmēji, kad jāpārdod laulībā iegūtais īpašums, jāsadala nauda un jāiegādājas mazāki dzīvokļi;
• finansiālā stāvokļa pasliktināšanās. Bankas hipotekāros kredītus izsniedz ne tikai rubļos, bet arī dolāros vai eiro. Pēdējo pāris gadu laikā vietējā valūta ir samazinājusies vairāk nekā divas reizes, savukārt algas saglabājušās tajā pašā līmenī, un šobrīd daudzas ģimenes vienkārši nespēj atmaksāt paņemto kredītu.

Var būt arī citi iemesli, kāpēc kredītņēmējam jāmaina mājoklis, piemēram, pārceļoties uz jaunu darbu un nevēloties tur nokļūt cauri visai pilsētai.

Visbiežāk dzīvokļa pārdošanas iemesls ir nepieciešamība mainīt dzīvesvietu vai mainīties ģimenes stāvoklis aizņēmējs.

Ja plānots palielināt dzīvojamo platību vai pārcelties uz kādu prestižāku rajonu, proti, iegādei plānotais īpašums ir dārgāks un likvīdāks, kredīta ņēmējs var vērsties bankā ar jautājumu par ķīlas nomaiņu. Taču šāda iespēja ir iespējama, galvenokārt, ja jauna mājokļa iegāde notiek pēc maiņas līguma, vai arī aizņēmējs vispirms iegādājas jaunu īpašumu un pēc tam pārdod veco. Šādas situācijas ir reti. Parasti aizņēmējam vispirms ir jāpārdod mājoklis un pēc tam jāpērk jauns. Un šādos gadījumos aizņēmēju interesē viens jautājums: vai ir iespējams pārdot hipotēku dzīvokli? Tā kā jaunas dzīvojamās telpas iegāde notiks pēc ierastās hipotēkas reģistrācijas shēmas.

Ko saka likums?

Tiek regulēti jautājumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma iegūšanu hipotēkā federālais likums“Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” (turpmāk – likums). Minētā likuma 37.pants saka, ka ieķīlātās mantas atsavināšanai (vienkārši sakot, pārdošanai) ir nepieciešama ķīlas ņēmēja, tas ir, bankas, piekrišana. Tādējādi bez bankas atļaujas darījums netiks ierakstīts valsts reģistrā.

Ja pārdevējs kaut kādā veidā ir pārkāpis likumu un pārdevis ieķīlāto mantu, tad saskaņā ar likuma 39.pantu bankai ir tiesības pieprasīt saistību pirmstermiņa izpildi, tostarp no pircēja, vai darījuma atzīšanu par spēkā neesošu.

Svarīgs! Bez bankas piekrišanas darījums būs nederīgs! Īpašumtiesības netiks nodotas pircējam.

Kā iegūt atļauju pārdot?

Tātad galvenais nosacījums ir saņemt bankas atļauju nekustamā īpašuma pārdošanai. Gandrīz visas bankas jau ir noteikušas skaidru kārtību, kādā tiek izsniegta atļauja atsavināt īpašumu. Finanšu institūcijas ir ieinteresētas maksāt hipotēku, bet kas būs īpašnieks, tās neinteresē.

Parasti atsavināšana ir iespējama, pilnībā atmaksājot hipotekāro kredītu. Ja aizņēmējs nespēj patstāvīgi nokārtot parādu, situācija kļūst nedaudz sarežģītāka. Pirmkārt, kredītņēmējam jāatrod pircējs, kurš ir gatavs maksāt summu par hipotēku, tikai pēc tam banka noņem slogu, un darījums ir iespējams.

Izskaidrojiet bankai iemeslu, kāpēc tika pieņemts lēmums par dzīvokļa pārdošanu, un viņš, visticamāk, tiksies ar jums un samazinās visu dokumentu noformēšanas laiku.

Problēmas, kas saistītas ar apgrūtināta dzīvokļa pārdošanu

Dzīvokļa pārdošana ar hipotēku ir diezgan grūts uzdevums, jo ne katrs pircējs piekritīs iegādāties šādu īpašumu. Tas rada divas problēmas:

• šaurs pircēju loks. Visgrūtākais hipotekārā nekustamā īpašuma pārdošanā ir pircēja atrašana. Daudzi vienkārši baidās sazināties ar banku, baidoties nākotnē zaudēt gan nekustamo īpašumu, gan naudu. Ņemot vērā bagātīgo pārdodamo nekustamo īpašumu izvēli, atrast cilvēku, kas vēlas iegādāties šādu dzīvokli, var būt īsts izaicinājums;
• nepieciešamība pārdot par zemāku cenu. Tā kā potenciālo pircēju loks būtiski sašaurinās, lai padarītu piedāvājumu pievilcīgāku, nākas veikt būtiskas atlaides, atsakoties no dzīvokļa par cenu, kas zemāka par tirgus cenu.

Turklāt dažreiz bankas uzliek sodu par hipotēkas pirmstermiņa atmaksu. Šajā gadījumā ir jāaprēķina visas izmaksas, lai neiznāktu, ka darījums ir nerentabls.

Pārdodot dzīvokli, kas noslogots ar hipotēku, esi gatavs nedaudz zaudēt tā vērtību.

Dzīvokļa pārdošanas veidi

Visticamākie veidi, kā pārdot dzīvokli, kas apgrūtināts ar hipotēku, ir:

• neatkarīga pārdošana pircējam par skaidru naudu;
• dzīvokļa pārdošana pircējam, kas to noformē pret hipotēku;
• pārdošana, kā starpnieku iesaistot nekustamo īpašumu organizāciju.

Apsvērsim visas iespējas sīkāk.

pašpārdošana

Šajā gadījumā pārdevējs patstāvīgi meklē pircēju.

Darījuma būtība ir šāda. Pirmkārt, pircējs iedod pārdevējam to naudas daļu, kas jāmaksā par hipotēku, lai nomaksātu parādu. Pēc tam pārdevējs un banku organizācijas pārstāvis noņem dzīvoklim apgrūtinājumu, un pircējs reģistrē tiesības uz īpašumu, vienlaikus pārskaitot atlikušo summu.

Galvenā problēma ir tā, ka pirms darījuma ir jāatrod pircējs, kurš piekritīs iemaksāt nepieciešamo summu. Šī operācija ir diezgan riskanta, jo pārdevēja negodprātības gadījumā pircējs var palikt bez dzīvokļa un bez naudas. Lai aizsargātu sevi, pircējs var pieprasīt reģistrēt depozīta līgumu pie notāra.

Galvenā problēma, pārdodot ieķīlāto dzīvokli, ir nepieciešamība pārliecināt pircēju veikt avansa maksājumu.

Pārdodu pircējam, kurš noformē hipotēku

Šajā gadījumā ideāla situācija ir tad, ja pircēja rīcībā ir summa, kas nepieciešama hipotēkas nomaksai. Pārdevējs maksā bankai par saņemto naudu un atceļ visus ierobežojumus. Pēc tam pircējs iesniedz darījumam nepieciešamos dokumentus un noformē hipotēku, bet pārējos līdzekļus pārdevējs saņem no bankas.

Vēlams, lai hipotēka tiktu ņemta tajā pašā bankā. Tad var rēķināties ar ātrāku un vienkāršāku procedūru, un pieteikumam var pievienot topošā pircēja dokumentus ar lūgumu atļaut pirmstermiņa hipotēkas atmaksu.

Hipotēku pircēju reģistrācija vienā bankā ir ideāli piemērota gan pārdevējam, gan pircējam. Atsevišķos gadījumos banka ir gatava "aizmainīt aizņēmēju" saskaņā ar hipotēkas līgumu.

Pārdodu dzīvokli ar nekustamo īpašumu aģentūras palīdzību

Situācija ir ļoti līdzīga pirmajam dzīvokļa pārdošanas veidam, tikai mākleris meklē pircēju. Par šo pakalpojumu viņš ņem noteiktu procentu. Tirgū pazīstamas nekustamo īpašumu aģentūras iesaistīšana kā starpnieks palīdzēs pārliecināt potenciālo pircēju, ka pārdevējam nav ļaunprātība un nepieciešamība samaksāt daļu līdzekļu avansā.

Lielās nekustamo īpašumu aģentūras var izsniegt aizdevumu, lai nomaksātu hipotēku, lai noņemtu nekustamā īpašuma apgrūtinājumus. Tas palielinās ātrākas pārdošanas iespējas.

Rezultāti

Tātad ir iespējams pārdot hipotēku dzīvokli un iegādāties citu, un ir pat vairāki veidi, kā to izdarīt. Protams, apgrūtinājumu esamība apgrūtina pircēja atrašanas un darījuma slēgšanas procedūru, taču tā nav problēma, kuru nevarētu atrisināt.

Ja cilvēkam rodas nepieciešamība atbrīvoties no hipotekārā kredīta apgrūtinājuma, viņš var pārdot ieķīlāto īpašumu. Tāpat šāda vajadzība var rasties, kad bija nepieciešams paplašināt dzīvojamo platību. Tālāk mēs apsvērsim, kā ar minimāliem riskiem un izmaksām pārdot dzīvokli hipotēkā.

1. iespēja: darījums skaidrā naudā

būtība šī metode ir šāds: atrast pircēju, kurš piekrīt pirkt dzīvokli, kas ir ieķīlāts bankā. Piemēram, dzīvojamā platība tiek lēsta 2500 tr, bet parāds bankai ir 1100 tr.

Šajā gadījumā pircējs parāda summu (1100 tr.) pārskaita pārdevējam, kurš, savukārt, norēķinās ar banku, noņemot apgrūtinājumu, un pēc tam sastāda pirkuma/pārdošanas līgumu. Pircējam atliek samaksāt 1400 tr. un viņš kļūs par dzīvokļa jauno īpašnieku.

Uzreiz jāatzīmē, ka šajā gadījumā ir diezgan grūti atrast pircēju, jo radīsies neuzticības un nevēlēšanās faktors iet cauri elles lokiem, kas izpaužas kā došanās uz dažādām iestādēm (reģistrācijas palāta, MFC). utt.). Taču šāds ar kredītu apgrūtināto nekustamo īpašumu pārdošanas veids pārdevējam ir visizdevīgākais.

Procedūra

Dzīvokļa īpašniekam oficiāli jāpaziņo savai bankai, ka viņš gatavojas pārdot ķīlā esošo dzīvokli. Hipotekārās kreditēšanas standarta līgumā ir ietverts punkts, saskaņā ar kuru klientam nav tiesību pārdot nekustamo īpašumu (līdz parāda pilnīgai atmaksai) bez bankas dokumentāras piekrišanas saņemšanas.

Ja jūs laikus nebrīdināsiet banku par saviem nodomiem, tā vienkārši atcels pirkuma/pārdošanas līgumu. Šajā gadījumā nevar izvairīties no tiesvedības.

Bankas nelabprāt apstiprina šādu klientu rīcību. Tas ir saistīts ar to, ka hipotēkas dzīvokļa pārdošanas (faktiski kredīta pirmstermiņa atmaksas) gadījumā persona pārstāj nest kredītiestādei ienākumus procentu maksājumu veidā.

Šī iemesla dēļ vairumā gadījumu personai būs jāpaskaidro pirmstermiņa atmaksas iemesls. Tie var būt:

• dzīves līmeņa pasliktināšanās (atlaišana, pazemināšana amatā utt.), saistībā ar kuru viņš vairs nespēj veikt kredīta maksājumus;
• Pārcelšanās uz citu pilsētu;
• veselības problēmas (būs nepieciešami dokumentāri pierādījumi slimnīcas izziņu veidā) u.c.

Atrisinot visus jautājumus ar banku, ir jāatrod pircējs, kurš piekrīt dzīvokļa iegādei ar tādiem nosacījumiem - daļu līdzekļu (ar kuriem tiks maksāts kredīts) noguldīt pirms pirkuma/pārdošanas līguma noformēšanas.

Nākamais solis ir depozīta pārskaitījums no pārdevēja pircējam (jābūt aizdevuma parāda summai). Šī procedūra tas ir jādokumentē (ja godīgi šodien, neviens vairs netic): ar roku tiek rakstīta kvīts, kurā reģistrēts naudas pārskaitīšanas fakts.

Par to tiek sastādīts līgums, kurā norādīts, ka pārdevējs apņemas pārdot dzīvokli pēc apgrūtinājuma noņemšanas par iepriekš saskaņotu cenu. Parakstītos papīrus ieteicams apliecināt pie notāra (tas pircējam vairāk nepieciešams, lai sevi pasargātu).

Līgumā jāiekļauj šādi punkti:

1. Darījuma summa un norēķinu kārtība. Pārdošanas cena ir sadalīta 2 daļās: depozīts (nepieciešams kredīta atmaksai) un atlikušā summa, ko pārdevējs saņem "uz rokas". Naudas līdzekļu pārskaitīšanai parasti tiek izmantotas depozīta kastes. Līgumā ir norādīts, ka pirms pirkuma/pārdošanas līguma sastādīšanas šīm šūnām ir piekļuve tikai pircējam. Kad visi papīri ir noformēti, pircējam ir pieejama kamera ar skaidru naudu.
2. Noteikumi dzīvokļa pārdošanai un apgrūtinājumu noņemšanai no bankas.

Pēc visu papīru aizpildīšanas darījuma dalībnieki kopīgi tiek nosūtīti uz banku. lai dzēstu parāda atlikumu (nomaksāts no paredzētā depozīta). Pēc apmaksas jānes uz banku, ka parāds ir atmaksāts, kā arī dzīvokļa hipotēka.

Pēc tam ir nepieciešams noņemt slogu no dzīvojamās telpas. Lai to izdarītu, pārdevējam un bankas pārstāvim jāsazinās ar MFC vai Reģ.palātu un jāiesniedz iesniegums, ka dzīvoklis vairs nav ķīlā. Reģistratūra izsniedz atbilstošo veidlapu, kas jāaizpilda.

Lai pieteiktos, jums būs nepieciešami šādi dokumenti:

• īpašnieka pase;
• pierādījumi, ka parāds ir pilnībā atmaksāts;
• pārdošanas līgums;
• mājokļa hipotēka.

Pēc reģistrācijas pabeigšanas trīs dienu laikā pārdevējam ir jāpaņem sniegtās dokumentu kopijas, kā arī izraksts par apgrūtinājuma noņemšanu no USRN.

Pēc visām birokrātiskajām manipulācijām jūs varat sākt pārdot savu māju. Turpmākās darbības neatšķiras no standarta pirkšanas/pārdošanas procedūras.

Variants numur 2: potenciālais pircējs ir arī apgrūtināts ar hipotēku

Vēl viens veids ir atrast pircēju, kuram uz pleciem ir arī hipotēka. Jānoskaidro, cik viņam ir no personīgajiem īpašumiem, cik apgrūtināts. Nepieciešams nosacījums ir nodrošināt, lai pircējam būtu pietiekami daudz naudas, lai nomaksātu pārdevēja hipotēkas parādu, un aizdevuma summa pietiekami, lai samaksātu pārējās pārdodamā dzīvokļa izmaksas.

Apsveriet procedūru konkrētā piemērā:

1. Īpašums tiek pārdots par summu 3000 tr. Pārdevēja parāda summa 900 tr. Pircēja rīcībā ir 1100 tr., un kopējais apstiprinātais hipotekārās kreditēšanas apjoms ir 2000 tr.
2. Ja abas puses piekrīt viena otras noteikumiem, pircējs pārskaita (kā pirmajā gadījumā ar kvīti) summu 900 tr. Tas būs depozīts par dzīvokli.
3. Izmantojot saņemto depozītu, pārdevējs atmaksā savu hipotēkas parādu. Pēc tam viņš kopā ar bankas darbinieku noņem apgrūtinājumu nekustamajam īpašumam MFC vai reģistrācijas kamerā.
4. Tad pārdevējs kopā ar pircēju pasniedz bankai nepieciešamais saraksts dokumenti hipotēkas un hipotēkas reģistrācijai.
5. Pēc tam, kad banka ir noslēgusi pircēja hipotēkas līgumu, abi darījuma dalībnieki sastāda tipveida pirkuma/pārdošanas līgumu.

Rezultātā pircēja rokās bija 200 tr., ko viņš par saviem līdzekļiem nodod pārdevējam. seifs. Pēc veiksmīgas darījuma reģistrācijas pārdevējs saņem atlikušos 1900 tr. skaidrā naudā no bankas, vai caur to pašu kameru.

3. variants: pārdošana ar bankas apgrūtinājumu

Šī metode ir gandrīz identiska tai, kas tika prezentēta pašā sākumā. Vienīgā atšķirība ir tā, ka cilvēks atbildību par pircēja atrašanu novelk uz banku. Šādos gadījumos kredītorganizācijas iet uz priekšu, jo ir ieinteresētas ķīlas atdošanā. Tātad šādu shēmu aktīvi praktizē Sberbank, VTB un vairākas citas lielas bankas.

Rīkojoties pēc šīs metodes, pārdevējs atbrīvojas no dažiem pienākumiem (pircēja meklēšana, dokumentu sagatavošana utt.). Taču vairumā gadījumu tas zaudē 5-10% no novērtētās dzīvokļa vērtības. Tas ir saistīts ar to, ka banka necenšas nekustamo īpašumu pārdot dārgi (jo tas prasa ilgu laiku), bet cenšas to izdarīt pēc iespējas ātrāk.

Video par hipotēkas dzīvokļa pārdošanu

Secinājums

Katrai no šīm hipotekārā īpašuma pārdošanas metodēm ir vairākas iezīmes. Visrentablākā (pārdevējam) iespēja ir neatkarīga skaidras naudas meklēšana un pārdošana.

Tādā gadījumā, ja ir laiks, īpašumu var pārdot par reālu vērtību. Tomēr liela laika ierobežojuma apstākļos labāk izmantot bankas palīdzību. Parasti šādiem uzņēmumiem ir partneri hipotēkas mājokļu paātrinātai dzēšanai.