Da li je moguća prodaja stana na hipoteku. Prodaja hipotekarnog stana: moguće opcije, na šta treba obratiti pažnju

Nekretninu stečenu hipotekom i osiguranu od strane bankarske institucije prilično je teško prodati. Čak i ako nađete kupca, vlasnik stana može imati koristi od takve prodaje samo u nekim slučajevima, jer u većini slučajeva “ide na nulu”, ili ima manje gubitke. Osim toga, mogu se pojaviti mnoge poteškoće, kako tokom perioda odobrenja tako i tokom izvršenja transakcije.

Ali šta učiniti ako zaista trebate prodati hipotekarni stan?
I da li želite da to radite i profitabilno, a ne na gubitku za sebe?

Načini prodaje stana pod hipotekom

Iako nije tako lako prodati stan koji je pod hipotekom, postoje načini na koje se to može učiniti:

• Otplata cjelokupnog iznosa kredita;
• Promjena zajmoprimca.

Otplata cjelokupnog iznosa kredita

Ovo je najjednostavniji i brza metoda hipoteka prodaja. Međutim, da biste to učinili, prvo morate pronaći kupca koji ima dovoljno sredstava da pokrije dug. U ovom slučaju, kupac otplaćuje kredit u cijelosti, nakon čega mu bankarska institucija izdaje dokumente koji potvrđuju povlačenje hipoteke. Ovi dokumenti omogućavaju kupcu da izvrši naknadne operacije. Ako kupi gotov stan, potpisuje se kupoprodajni ugovor. U slučajevima kada se kupuje nekretnina koja je u izgradnji, ugovor se ponovo izvršava vlasničko učešće sa građevinskom kompanijom.

Ova metoda je najlakša za kupca, ali za prodavca može biti veoma rizična. U većini slučajeva, procedura obrade dokumenata od strane banke traje 2-3 mjeseca od dana otplate kredita, a kupac ne prima imovinska prava za nekretnine. Mogu postojati i problemi sa državnim organima, jer mogu odbiti registraciju transakcije.

U takvim situacijama, radi smanjenja rizika, koriste se bankarske ćelije: u jednu ćeliju se nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora stavlja novac i dokumentacija namijenjena otklanjanju hipotekarnog tereta, au drugu novac namijenjen prodavcu. Nakon otplate duga, kupac uzima dokumente iz prve kutije, a prodavac preuzima svoj dio novca prilikom prenosa vlasništva.

Promjena zajmoprimca

Na ovaj način možete prodati stan pod hipotekom zamjenom ugovora. Međutim, za to će biti potrebna saglasnost banke. U ovoj situaciji kreditne obaveze prodavca preuzima kupac. Zadatak banke je da provjerava finansijsko stanje vaš zajmoprimac.

Ako je stan koji se kupuje u izgradnji, bankarska institucija može ponuditi kupcu da pozajmi sredstva za otplatu duga prodavca. Ova metoda je prikladna ako je nova zgrada uokvirena u skladu sa ugovorom o kapitalu.

Za prodaju nekretnine pod hipotekom koja je u izgradnji potrebno je banci dostaviti izjavu da ćete potpisati ugovor o ustupanju i dozvolu za ponovno izvršenje ugovora izdatu od strane investitora. Bankarska institucija pregleda dokumentaciju u roku od tri dana, nakon čega donosi odluku.

Prodaja stana pod hipotekom je veoma komplikovana procedura koja zahteva određeno znanje i iskustvo. Vrlo je teško to izvesti sami. Stoga, kako biste profitabilno prodali nekretninu u Moskvi, koja je pod hipotekom, kontaktirajte našu agenciju za nekretnine " gradska služba nekretnina." Hvala za odlično iskustvo naši stručnjaci znaju kako zaštititi interese svake od strana, zaštititi ih od nepredvidivih situacija i pobrinuti se da i prodavac i kupac budu u potpunosti zadovoljni transakcijom.

Bit ćemo od pomoći ako:

• Da li želite da prodate stambeni prostor pod hipotekom zbog bilo kakvih okolnosti koje nisu vezane za bonitet (selidba, podjela, zamjena i sl.).
• Hitno treba prodati hipotekarni stan, više ne mogu otplaćivati ​​kredit.
• Već imate hipotekarni dug, ponovljena kašnjenja u plaćanju;
• Da li ste u fazi parnice, izvršnog postupka i želite da dobijete profesionalca pravna pomoć(potraživanja za prijevremenu otplatu kredita, prinudna prodaja stana putem licitacije, zapljena, hapšenje nepokretnosti).

"City real estate service" nudi:

• Integrirani pristup prevladavanju poteškoća povezanih s prodajom hipotekarnih nekretnina u svakom pojedinom slučaju.
• Interakcija sa zajmodavcem (razgovor o obimu zahtjeva, koordinacija faza procesa prodaje kuće, kupoprodaja);
• Pomoć pri prodaji nekretnine, vodeći računa o interesima klijenta (procjena objekta, ulazak u baza podataka, oglašavanje, prikazivanje potencijalnim kupcima, priprema dokumentacije, puna podrška transakciji).
• Advokatski konsalting.
• Zaštita interesa klijenta na sudu, u toku izvršnog postupka.

Kontaktirajte nas, oslobodićemo vas problema sa prodajom nekretnine pod hipoteku!

Teška ekonomska situacija u Rusiji dovela je do povećanja docnji po hipotekama. U jesen, novi talas otpuštanja i bankrota zahvatio je zemlju, ljudi masovno gube posao i nisu u mogućnosti da nastave da plaćaju hipotekarne kredite. U takvim okolnostima ostaje samo da se stan koji nije otkupljen do kraja proda nekome ko će moći da ga plati.

Teška ekonomska situacija u Rusiji dovela je do povećanja docnji po hipotekama. Prema podacima Banke Rusije, dug u segmentu ranog kašnjenja - do 1 mjeseca - u ljeto tekuće godine iznosio je 73% i dostigao 130 milijardi rubalja. Dugovi do 3 mjeseca dostigli su 35 milijardi rubalja, od 91 do 180 dana - 22 milijarde rubalja, preko 180 dana - 109 milijardi rubalja.

U sadašnjem periodu situacija se i dalje pogoršava: na jesen je novi talas otpuštanja i bankrota zahvatio državu, ljudi masovno gube posao i nisu u mogućnosti da nastave da plaćaju hipotekarne kredite.

U takvim okolnostima ostaje samo da se stan koji nije otkupljen do kraja proda nekome ko će moći da ga plati.

Procedura

Prije svega, prodavac mora obavijestiti banku o svojoj odluci. Prema čl. 29. i 33. Saveznog zakona „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)“, sa izmjenama i dopunama od 7. maja 2013. godine, br. 102-F3, zajmoprimac ima pravo samo da koristi založenu imovinu, čuvajući je u ispravnom obliku, ali nema pravo raspolaganja bez saglasnosti banke - pokloniti ili prodati trećim licima. "Hipoteka" otplaćuje sve komunalna plaćanja, ispušta se (ako ga ima) iz stana i počinje tražiti kupca. Obično se postavlja pitanje otpusta vlasnika iz stana kada već postoji kupac koji diktira uslove: on zahtijeva da bude otpušten prije transakcije ili u njenom procesu.

Banke nerado daju dozvolu za prodaju "hipotekarnih" stanova, jer im se time uskraćuje dio profita. U nekim ugovorima je u ovom slučaju propisana primjena kazni ili zaštitnih provizija. Istovremeno, ako je u zaključenom ugovoru navedena mogućnost prodaje opterećenog stana, banka nema pravo odbiti dužnika. I može biti problematično naplatiti kazne od bankrotiranog građanina.

Nakon što dobije dozvolu banke za transakciju, zajmoprimac pronalazi kupca i uz njegovu pomoć (kao opcija) otplaćuje dug banci. Uplaćeni iznos se uračunava u ukupnu cijenu objekta koji se prodaje, nakon čega se vodi postupak otklanjanja tereta.

Nije svaki kupac spreman kupiti stan s teretom, ali je atraktivan faktor u ovom slučaju prilično niska cijena prodat objekat. Dešava se da se kupcu kuća čini vrlo privlačnom po svim aspektima: cijeni, lokaciji, stanju itd. I tada odlučuje riskirati.

Često na šemu prijevremena otplata pribjegavaju pri kupovini stambenog prostora u izgradnji, koji je pod hipotekom. Nakon uplate banci svih dugova i otklanjanja tereta, prodavac i kupac stana u roku od pet radnih dana obilaze uknjižnu komoru i sastavljaju ustup prava potraživanja po ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji ili upisuju prenos vlasništvo po ugovoru o prodaji (ako ugovor o ustupanju prava potraživanja više nije moguć) .

Nakon upisa prenosa svojine ili ugovora o ustupanju prava potraživanja po ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji, prodavac preuzima ostatak sredstava iz kase.

Rijetko se dešava da novi kupac stana jednostavno obnovi hipoteku na sebe. Tada stan ostaje u zalogu kod banke, a obaveze otplate kredita prelaze na novog vlasnika.

Zajmoprimac neće moći da izvrši kupoprodajnu transakciju bez prethodnog otplate duga banci. Do danas ne postoji moratorij na otplatu duga, ali postoji nijansa: zajmoprimac nema pravo da vrati svoj dug u bilo koje vrijeme koje mu odgovara, već samo na dan sljedeće tekuće uplate (jednom mjesečno) prema ugovor o zajmu. Za ovaj mjesec banka će obračunavati kamatu na anuitetne, odnosno jednake uplate. Naravno, oni će biti najveći ovog mjeseca, jer se odmah obračunavaju za cijeli iznos duga.

Nije vredno rizika

Samostalna prodaja ili kupovina opterećenog stana prilično je opasna - smatra Direktor NPK Optimus Roman Pisarev.

Takve transakcije treba da se obavljaju pod patronatom iskusnih advokata koji kontrolišu kompletiranje svih pratećih dokumenata.

Plaćanje pri kupovini vrši se na žiro račun dužnika, stan se mora provjeriti u pogledu pravne čistoće, prikupiti podaci o prodavcu. Svako finansijsko kretanje mora biti dokumentovano.

Novi vlasnik (kupac) polaže novac na račun banke povjerioca, izdaje se hipoteka i otklanja teret, a zatim se već obavlja kupoprodajna transakcija nekretnine. Da bi se zaštitio kupac, potrebno je zaključiti ugovor o depozitu ili predugovor o kupoprodaji u istoj formi u kojoj će biti zaključen i glavni kupoprodajni ugovor, a to može biti u jednostavnoj pisanoj formi ili ovjereni ugovor.

Može biti teško garantovati 100% sigurnost u takvim transakcijama. Dobro je ako građanin kupi "hipotekarni" stan za gotovinu: tada se dio iznosa stavlja u ćeliju za prodavca, a drugi dio - za službenika banke. I niko nema pristup ovom novcu do završetka transakcije, njenog konačnog završetka. Odnosno, ugovor o zajmu je rizik, a poravnanje putem ćelije je sigurna opcija.

Ali ako je kupac i "hipotekarni dužnik", onda može biti teško sklopiti posao. Pošto takvo lice, po pravilu, nema dovoljno sopstvenih sredstava da otplati dug prodavca u traženom iznosu. Da, i vremenski interval za dobijanje hipoteke, uklanjanje tereta, pružanje paketa dokumenata vašoj banci je mali: morate imati vremena da sve vratite kratkoročno. Dakle, dva "hipotekara" su komplikovana priča, a ne prihvataju ga svi advokati.

- Kupac u ovom slučaju rizikuje da izgubi dio novca prenesenog za otplatu hipotekarnog kredita prodavca, - komentariše Marcel Akhmetshin, izvršni direktor Home Way-a. - Uostalom, može se predomisliti da proda stan nakon što plati bankovnu kamatu. Kupac mora imati ugovor sa bankom da će teret biti otklonjen tek po završetku kupoprodajne transakcije.

Dešava se da se u istoj banci na rastavljanju dužnika bave različiti odjeli, koji ni na koji način ne stupaju u interakciju. Evo nedavnog primjera: zajmoprimac je bankrotirao, odbio je platiti kamatu. A Sberbanka je odbila sklopiti *ugovor o ustupanju (*ugovor o otuđenju prava na računima prema drugom pojedincu ili o prenosu neke materijalne obaveze, ili, kako se to zove, "ustupanju potraživanja" bez saglasnosti dužnika). Naime, prije samo mjesec dana Sberbanka je zabranila prodaju čak i vlastitih kolaterala. Kupac se, naravno, pribojava da ga u transakciji niko ne osigurava, a nakon što prodavcu prebaci dio novca za pokriće duga, promijenit će mišljenje o prodaji stana. Ispada začarani krug. Iskusan advokat može pronaći izlaz iz svake situacije. Svaki slučaj zahteva individualni pristup: potrebno je pogledati iznos duga koji ima zajmoprimac, koja banka ga pozajmljuje, koji dokumenti su dostupni.

Armen Khanoyants, šef odjela za poslovne proizvode u CIAN-u, prije nekoliko godina, napravio dvije takve transakcije i preporučuje da se ne plašite, već da se pažljivo pripremite za prodaju: „Nema velikih poteškoća ili problema u prodaji ovakvih objekata. Naravno, transakcija je složenija nego inače i vrijedi kontaktirati profesionalnog agenta za nekretnine koji će vam pomoći da kompetentno predstavite svoju nekretninu na tržištu, pripremite dokumente i pronađete kupca. Osim toga, hipotekarni stan se može kupiti i na kredit. Ako kupac uzme kredit kod iste banke, onda će transakcija biti još lakša. Morao sam dva puta prodati hipotekarni stan. Ako odlučite da prodate stan, hipoteka nije nešto što bi vas trebalo zaustaviti i uplašiti, najvažnije je pronaći klijenta.”

Podvodne stijene

“Problemi sa transakcijom mogu nastati, na primjer, ako kredit uzme vlasnik u jednoj banci, a kupac je klijent druge banke, - Roman Pisarev prenosi svoje iskustvo. - Evo jednog sasvim nedavnog slučaja iz moje prakse: prodavac je uzeo hipoteku od VTB-a, a ispostavilo se da je kupac klijent Sberbanke. Menadžer Sberbanke zauzeo je oštar stav: odbio je da finansira kupovinu stana sa hipotekarno opterećenje. Šeme interakcije u ovoj situaciji između banaka Ruske Federacije su potpuno neregulisane, pa se ugovorni proces zaustavlja. Unutar jedne banke mehanizam takvih transakcija je bolje otklonjen: dolazi do polaganja sredstava, jednak zbiru dug, u ćeliji - pod službenikom banke, a razlika ide prodavcu. Istovremeno se evidentira završetak transakcije i skidanje tereta sa prodavca, a hipotekarni kredit je već opterećen novi vlasnik(kupac). Domaće banke ne idu u ofset. Dakle, prodavac (bilo sopstvenim ili sredstvima kupca) otplaćuje dug, nakon čega kupac stiče vlasništvo nad kupljenim objektom koji se prenosi kao zalog na banku, već po novom ugovoru o kreditu. Sada će novi vlasnik stana plaćati bankovni kredit za njega.

Kupac nikada ne preuzima obaveze prema ugovoru o kreditu prodavca. Banka zajmoprimca najčešće insistira na otplati svih dugova klijenta kako bi se otklonio teret sa objekta, tj. o povratu cjelokupnog iznosa kredita. Nakon toga, banka kupca već može uzeti u obzir ovaj objekat za kreditiranje.

Cijeli postupak je sljedeći:

Prodavac i kupac zaključuju predugovor o prodaji i ovjeravaju ga, ako glavni ugovor o prodaji podrazumijeva ovjeru.

Kupac tada plaća gotovina, neophodan za otplatu duga zajmoprimca banci, u jednu kasu, a iznos preostali pri kupovini - u drugi.

Sa stana se uklanja teret u vlastima Rosreestra i upisuje se prenos vlasništva na kupca - koji se dostavlja u jednom paketu dokumenata. Tada banka i zajmoprimac dobijaju pristup svojim ćelijama - nakon registracije i registracije prenosa vlasništva prema ugovoru o kupoprodaji u Rosreestru.

Sve možete povjeriti banci

Dešava se da zajmoprimac iz nekog razloga dobri razlozi ne može lično da kontroliše proces prodaje svog „hipotekarnog“ stana (otišao je da živi u drugoj zemlji, završio u zatvoru, teško se razboleo, nema vremena i mogućnosti itd.). Tada se prodajom stana pod hipotekom moraju baviti predstavnici banke povjerioca.

U ovom slučaju, banka sama traži novog kupca, transakcija se obavlja između menadžera banke i novog klijenta u odsustvu prvog zajmoprimca. Ostatak iznosa iz transakcije stavlja se u sef (ako ga ima) i korisnik kredita (ili njegov ovlašteni predstavnik) može ga podići nakon završetka birokratskih formalnosti.

Istovremeno, sama banka se bavi izradom svih dokumenata, procenom stečene nekretnine i njenim osiguranjem, preregistracijom tereta u Rosreestru povodom pojave novog vlasnika stana. .

Ne mogu zaraditi

Može li zajmoprimac nekako zaraditi na prodaji svog hipotekarnog stana ako je učesnik u zajedničkoj gradnji?

Roman Pisarev:

Nekada je to bilo moguće, ali ne u sadašnjem stanju ekonomije. Vrijeme takve zarade je davno prošlo, tržište je jako "sronilo". Danas nema smisla posuđivati ​​novac od banke kako biste zaradili na razlici između cijene stana u fazi temeljne jame i završne faze izgradnje. Prethodnih godina tržište je raslo, a danas bilježimo stagnaciju ili čak pad potražnje i cijena za "kvadrat". Programeri pokušavaju privući kupce sve više i više popusta. Rokovi za puštanje u rad objekata se konstantno odgađaju, inflacija napreduje, a rizici od „izlaska u minus” u ovakvom poslu su veoma visoki, a profit zanemarljiv. Promijenjeno je i zakonodavstvo ne u korist kupca. Ako se ranije neoporezovana transakcija prodaje nekretnina mogla izvršiti 3 godine nakon kupovine stana, sada - tek nakon 5 godina. Da, i poreska osnovica se sada obračunava od katastarsku vrijednost stanovanje. Čak i ako je cijena transakcije potcijenjena, ove okolnosti teško pogađaju džep kupca.

Nije li kupcu lakše da odmah otplati prodavčev dug banci i onda odmah kupi ovaj stan?

Advokati snažno preporučuju kupcima da stan pod hipotekom ne kupuju tako što plaćaju ostatak duga prodavca stana. Nakon otplate duga, banka će ukloniti teret sa stana, a prodavac će postati punopravni vlasnik nekretnine.

Kupac ga više neće moći prisiljavati da zaključi kupoprodajni ugovor. Međutim, u ovom slučaju možete se uvjeriti: potrebno je zaključiti predugovor o prodaji u kojem će biti navedeni svi bitni uvjeti.

Materijal je pripremljen uz učešće Vadima Bašir-Zadea, advokata Moskovske advokatske komore Arbat, Aleksandra Moskatova, generalnog direktora brokerskog odeljenja Miel - mreže kancelarija za nekretnine, pres službe VTB banke i Izvršna direktorica Metriuma, Natalya Kruglova.

Hoće li cijena takvog stana biti mnogo niža od tržišne?

Cijena takvog stana će po pravilu biti 10-15% niža od tržišne cijene zbog opterećenja. Visina popusta u velikoj mjeri ovisi o lokaciji kuće. Stanovi u centru grada, koji su založeni kod banke, prodaju se ništa manje uspješno od istih stambenih objekata, ali bez kreditna istorija. Ali u stambenim naseljima grada vlasnici stanova pod hipotekom moraju da ostvare popuste, jer je konkurencija veća.

Ne zaboravite da ćete možda morati platiti kamatu banci za podršku.

Može doći do situacije kada je kupcu potreban novac za kupovinu stana sa teretom. U tom slučaju će često moći da podigne kredit samo od banke, koja je hipotekarni poverilac. To će povlačiti dodatne troškove za kupca u vezi sa procedurom odobravanja kao zajmoprimca.

Koji dokumenti su potrebni za izvršenje takve transakcije?

Prilikom obavljanja takve transakcije banka od kupca traži svu dokumentaciju koja mu je potrebna da ga registruje kao zajmoprimca.

Takvi dokumenti su obično potvrda o prihodima u obliku 2-NDFL, podaci o pasošu, podaci o sastavu porodice i potvrda supružnika koja potvrđuje pristanak na kredit, izvod iz kućne knjige. Ugovor sa bankom se zaključuje u pisanoj formi uz učešće same banke.

Nadalje, prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji stana neophodno je zatražiti izvod iz USRR-a za stan i izvod iz kućne knjige. Ovo je neophodno za dobijanje podataka o prisustvu drugih tereta, kao i prisutnosti registrovanih maloletnih članova porodice.
Bolje je ovjeriti ugovor o prodaji kod notara - ovo je dodatna garancija sigurnosti transakcije.

Koja je procedura za prodaju stana pod hipotekom?

Kupac koji je spreman kupiti takav stan mora proći proces odobrenja kod banke koja je izdala hipoteku. Ovaj postupak se sprovodi u skladu sa svim pravilima banke, ne daju se ustupci i popusti. U stvari, ovo je promjena zajmoprimca.

Ne zaboravite da ne može svako postati kupac stana opterećenog hipotekom. Budući da se ne prodaje samo stan, već i sam kredit, kupac mora ispuniti kriterijume banke za hipotekarne zajmoprimce. Kriterijumi se razlikuju u zavisnosti od banke: mogu postojati zahtevi za iznos prihoda, kreditnu istoriju.

Sa ovom šemom za prodaju stana prodavac i kupac iznajmljuju dve ćelije. U jednom se polaže iznos jednak dugu, u drugom - ostatak troškova stanovanja. Strane potpisuju ugovor o prodaji i šalju ga Rosreestr. Zatim sledi prenos vlasništva, a sa njim - i založna obaveza prema kupcu. Nakon toga, prodavac uzima novac iz prve ćelije za otplatu hipoteke. Banka, zauzvrat, izdaje hipoteku. Kupac mora dostaviti ovaj dokument Rosreestru, dobiti izvod iz USRN-a o odsustvu tereta. Tek nakon toga prodavac dobija pristup ćeliji sa drugim dijelom novca. Ovo je najviše siguran način realizacija hipotekarnog stana za sve strane u transakciji.

Kako bi takav dogovor pravno izgledao?

Kupac takvog stana stupa na mjesto zalogodavca i snosi sve obaveze iz ugovora o hipoteci, uključujući i one koje prvobitni založni vjerovnik nije uredno izvršio. Odnosno, kupac stana pod hipotekom i sam postaje hipotekarni dužnik. Ovom metodom osoba kupuje i stan i kredit.

Da li je moguća prodaja stana uz ustupanje obaveza plaćanja hipoteke banci?

Ako ne govorimo o opciji kada se stan proda, a hipoteka se odmah otplaćuje iz primljenog novca, odnosno o situaciji kada se kupac prilikom kupovine stana obavezuje da će prethodnom vlasniku platiti hipoteku, onda moramo provjeriti sa svakom konkretnom bankom da li je to moguće .

Kako se pokazalo, ne rade sve banke s takvom šemom. Tako je VTB banka saopštila da njihovi klijenti mogu da prodaju imovinu pod hipotekom samo ako se otplati hipotekarni dug banci.

Realtori su također napomenuli da je teoretski ova opcija realna, ali su se praktično u svojoj praksi s time susreli samo nekoliko puta, a velike banke uopće nemaju takvu mogućnost.

Po njihovom mišljenju, hipotekarni stan je lakše prodati na "tradicionalan" način - uz otplatu kredita iz sredstava, ovo je već dokazana tehnologija koja je poznata bankama i ne nosi rizike za kupca.

I prednost i nedostatak istovremenog sticanja nekretnine pod hipotekom je to što se plaćanje stana odvija tokom više godina. Zajmoprimci često imaju pitanje: da li je moguće prodati stan pod hipotekom i kupiti drugi pod hipotekom?

Šema za dobivanje hipoteke već je poznata svakom zajmoprimcu koji je izdao stan na kredit. Razmislite kako prodati nekretninu koja ima imovinske terete.

Razlozi za promjenu stana

Ovisno o razlozima zbog kojih je promjena stana neophodna, pitanje kupoprodaje nekretnine može se riješiti na različite načine. Prodavci nekretnina napominju da su najpopularniji razlozi za promjenu jednog stana kupljenog uz hipoteku u drugi kupljen u okviru istog programa:

• poboljšanje finansijsku situaciju zajmoprimac ili povećanje porodice. Često hipoteke izdaju mlade porodice koje, nakon što dobiju djecu, nastoje poboljšati svoje životne uslove;
• promjena porodičnih prilika. Ovako zajmoprimci prikriveno nazivaju razvod kada treba da prodaju imovinu stečenu u braku, podijele novac i kupe manje stanove;
• pogoršanje finansijske situacije. Banke izdaju hipotekarne kredite ne samo u rubljama, već iu dolarima ili evrima. Domaća valuta je u proteklih nekoliko godina depresirala više od dva puta, dok su plate ostale na istom nivou, a sada mnoge porodice jednostavno ne mogu da otplaćuju uzeti kredit.

Mogu postojati i drugi razlozi zbog kojih zajmoprimac treba da promijeni stan, na primjer, preselio se na novi posao i ne želi tamo stići kroz cijeli grad.

Najčešće je razlog za prodaju stana potreba za promjenom mjesta stanovanja ili promjenom bračni status zajmoprimac.

Ukoliko se planira povećanje stambenog prostora ili preseljenje u prestižniji prostor, odnosno da je imovina planirana za kupovinu skuplja i likvidna, zajmoprimac se može obratiti banci sa pitanjem o zamjeni kolaterala. Međutim, ova opcija je moguća, uglavnom ako je nabavka novog stambenog prostora po ugovoru o zamjeni, ili zajmoprimac prvo kupi novu nekretninu, a zatim proda staru. Takve situacije su rijetke. U pravilu, zajmoprimac mora prvo prodati stan, a zatim kupiti novi. I u takvim slučajevima, zajmoprimca zanima jedno pitanje: da li je moguće prodati hipotekarni stan? Budući da će se kupovina novog stambenog prostora odvijati po uobičajenoj šemi upisa hipoteke.

Šta kaže zakon?

Regulisana su pitanja vezana za sticanje nekretnina u hipoteku savezni zakon“O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” (u daljem tekstu zakon). Član 37. navedenog zakona kaže da je za otuđenje (jednostavno rečeno, prodaju) založene imovine potrebna saglasnost založnog povjerioca, odnosno banke. Dakle, bez dozvole banke, transakcija neće biti upisana u državni registar.

Ako je prodavac nekako zaobišao zakon i prodao založenu imovinu, tada u skladu sa članom 39. zakona banka ima pravo zahtijevati prijevremeno ispunjenje obaveza, uključujući i od kupca, ili priznanje transakcije nevažećom.

Bitan! Bez saglasnosti banke, transakcija će biti nevažeća! Vlasništvo se neće prenositi na kupca.

Kako dobiti dozvolu za prodaju?

Dakle, glavni uslov je da dobijete dozvolu od banke za prodaju nekretnina. Gotovo sve banke su već uspostavile jasnu proceduru za izdavanje dozvole za otuđenje imovine. Finansijske institucije su zainteresovane za otplatu hipoteke, ali ko će biti vlasnik, njih ne zanima.

Otuđenje je po pravilu moguće uz potpunu otplatu hipotekarnog kredita. Ako zajmoprimac nije u mogućnosti sam zatvoriti dug, onda se situacija malo komplikuje. Prvo, zajmoprimac mora pronaći kupca koji je spreman da plati iznos za hipoteku, tek nakon toga banka skine teret i transakcija je moguća.

Objasnite banci razlog zašto je odlučeno da se stan proda, a on će vam najvjerovatnije izaći u susret i skratiti vrijeme potrebno za kompletiranje svih papira.

Problemi vezani za prodaju opterećenog stana

Prodaja stana opterećenog hipotekom prilično je težak zadatak, jer neće svaki kupac pristati na kupovinu takve nekretnine. Ovo otvara dva problema:

• uži krug kupaca. Najteže u prodaji hipotekarnih nekretnina je pronaći kupca. Mnogi se jednostavno plaše kontaktirati banku iz straha da će u budućnosti izgubiti i nekretnine i novac. S obzirom na bogat izbor nekretnina za prodaju, pronalazak osobe koja je spremna kupiti takav stan može biti pravi izazov;
• potreba za prodajom po nižoj cijeni. Kako se krug potencijalnih kupaca značajno sužava, da bi ponuda bila atraktivnija, potrebno je napraviti značajne popuste, odustajati od stana po cijeni nižoj od tržišne.

Osim toga, ponekad banke izriču kaznu za prijevremenu otplatu hipoteke. U ovom slučaju morate izračunati sve troškove kako se ne bi pokazalo da je transakcija neisplativa.

Prilikom prodaje stana opterećenog hipotekom, spremite se da malo izgubite na njegovoj vrijednosti.

Načini prodaje stana

Najvjerovatniji načini prodaje stana opterećenog hipotekom su:

• samostalna prodaja kupcu za gotovinu;
• prodaja stana kupcu koji ga ugovara za hipoteku;
• prodaja uz učešće organizacije za nekretnine kao posrednika.

Razmotrimo sve opcije detaljnije.

samoprodaja

U ovom slučaju prodavac sam traži kupca.

Suština transakcije je sljedeća. Prvo, kupac daje prodavcu dio novca koji treba uplatiti na hipoteku da bi otplatio dug. Nakon toga, prodavac i predstavnik bankarske organizacije uklanjaju teret sa stana, a kupac upisuje prava na imovinu, istovremeno prenoseći preostali iznos.

Glavni problem je što je potrebno pronaći kupca koji će pristati da uplati potreban iznos prije transakcije. Ova operacija je prilično rizična, jer u slučaju nepoštenja prodavca kupac može ostati bez stana i novca. Da bi se zaštitio, kupac može zahtijevati da registruje ugovor o depozitu kod notara.

Glavni problem kod prodaje stana opterećenog hipotekom je potreba da se kupac ubijedi da plati akontaciju.

Prodaja kupcu koji ugovara hipoteku

U ovom slučaju, idealna situacija je kada kupac ima iznos potreban za otplatu hipoteke. Prodavac plaća banci primljeni novac i uklanja sva ograničenja. Nakon toga, kupac daje dokumente potrebne za transakciju i sklapa hipoteku, a prodavac prima ostatak od banke.

Poželjno je da se hipoteka uzme od iste banke. Tada možete računati na bržu i jednostavniju proceduru, a uz zahtjev se mogu priložiti i dokumenti budućeg kupca sa zahtjevom da se omogući prijevremena otplata hipoteke.

Registracija kupaca hipoteke u istoj banci je idealna i za prodavca i za kupca. U nekim slučajevima, banka je spremna da "zameni zajmoprimca" po ugovoru o hipoteci.

Prodaja stana uz pomoć agencije za nekretnine

Situacija je vrlo slična kao kod prvog načina prodaje stana, samo prodavac nekretnina traži kupca. Za ovu uslugu uzima određeni postotak. Angažiranje poznate agencije za nekretnine na tržištu kao posrednika pomoći će da se potencijalni kupac uvjeri da prodavac nema zloba te u potrebi da se dio sredstava uplati unaprijed.

Velike agencije za nekretnine mogu izdati kredit za otplatu hipoteke kako bi se uklonili tereti s nekretnina. Ovo će povećati šanse za bržu prodaju.

Rezultati

Dakle, moguće je prodati hipotekarni stan i kupiti drugi, a postoji čak i nekoliko načina da se to uradi. Naravno, postojanje tereta otežava proceduru pronalaženja kupca i sklapanja posla, ali to nije problem koji se ne može riješiti.

Ako osoba ima potrebu da se riješi tereta hipotekarnog kredita, može prodati nekretninu pod hipotekom. Također, takva potreba može se pojaviti kada je bilo potrebno proširiti životni prostor. Zatim ćemo razmotriti kako prodati stan pod hipotekom uz minimalne rizike i troškove.

Opcija broj 1: transakcija gotovinom

esencija ovu metodu je kako slijedi: pronaći kupca koji pristaje kupiti stan koji je u zalogu kod banke. Na primjer, stambeni prostor je procijenjen na 2500 tr, a dug prema banci je 1100 tr.

U ovom slučaju, kupac prenosi iznos duga (1100 tr.) na prodavca, koji se, zauzvrat, namiruje sa bankom, uklanjajući teret, a zatim sastavlja kupoprodajni ugovor. Kupac ostaje da plati 1400 tr. i on će postati novi vlasnik stana.

Odmah treba napomenuti da je u ovom slučaju prilično teško pronaći kupca, jer će postojati faktor nepovjerenja i nespremnosti da se ide kroz krugove pakla, u vidu odlaska u razne organe (Registarska komora, MFC). itd.). Međutim, ovaj način prodaje nekretnine opterećene kreditom je za prodavca najisplativiji.

Procedura

Vlasnik stana mora službeno obavijestiti svoju banku da će prodati stan koji je u zalogu. Standardni ugovor o hipotekarnom kreditu sadrži klauzulu prema kojoj klijent nema pravo da prodaje nekretninu (do potpune otplate duga) bez pribavljanja dokumentarne saglasnosti banke.

Ukoliko na vrijeme ne upozorite banku na svoje namjere, ona će jednostavno otkazati kupoprodajni ugovor. U ovom slučaju, sudski spor se ne može izbjeći.

Banke nerado odobravaju takve postupke klijenata. To je zbog činjenice da u slučaju prodaje hipotekarnog stana (u stvari, prijevremene otplate kredita), osoba prestaje da donosi prihod kreditnoj instituciji u obliku plaćanja kamata.

Iz tog razloga, u većini slučajeva, osoba će morati objasniti razlog prijevremene otplate. To mogu biti:

• pogoršanje životnog standarda (otpuštanje, degradiranje, itd.), u vezi s kojim više nije u mogućnosti da plaća kredit;
• Preseljenje u drugi grad;
• zdravstveni problemi (trebaju dokumentovani dokazi u vidu bolničkih potvrda) itd.

Nakon što su riješeni svi problemi sa bankom, potrebno je pronaći kupca koji pristaje na kupovinu stana pod ovakvim uslovima - položiti dio sredstava (kojima će biti plaćen kredit) prije zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Sledeći korak je prenos depozita sa prodavca na kupca (treba da bude iznos duga po kreditu). Ova procedura potrebno je to dokumentirati (da budem iskren, danas više niko ne vjeruje): rukom je ispisana potvrda u kojoj je upisana činjenica prenosa novca.

Za njega se sastavlja ugovor u kojem se navodi da se prodavac obavezuje prodati stan nakon uklanjanja tereta po unaprijed odobrenoj cijeni. Potpisane papire je preporučljivo ovjeriti kod notara (ovo je kupcu potrebnije kako bi se zaštitio).

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

1. Iznos transakcije i postupak poravnanja. Prodajna cijena je podijeljena na 2 dijela: depozit (potreban za otplatu kredita) i preostali iznos koji prodavac prima "na ruke". Depozitni pretinci se obično koriste za prijenos sredstava. U ugovoru je navedeno da prije sklapanja kupoprodajnog ugovora samo kupac ima pristup ovim ćelijama. Kada je izvršenje svih papira završeno, kupac ima pristup ćeliji sa gotovinom.
2. Uslovi za prodaju stana i skidanje tereta sa banke.

Nakon popunjavanja svih papira, učesnici u transakciji se zajednički šalju u banku. radi otplate ostatka duga (isplaćenog iz datog depozita). Nakon uplate potrebno je odnijeti u banku da je dug vraćen, kao i hipoteku na stan.

Nakon toga potrebno je ukloniti teret sa stambenog prostora. Da bi to uradili, prodavac i predstavnik banke moraju kontaktirati MFC ili Reg.komoru i podneti zahtev da stan više nije pod hipotekom. Matičar izdaje odgovarajući obrazac za popunjavanje.

Za prijavu će vam trebati sljedeća dokumenta:

• vlasnički pasoš;
• dokaz da je dug u potpunosti otplaćen;
• ugovor o prodaji;
• stambena hipoteka.

Po završetku registracije, u roku od tri dana, prodavac mora preuzeti dostavljene kopije dokumenata, kao i izvod o uklanjanju tereta iz USRN-a.

Nakon svih birokratskih manipulacija, možete krenuti u prodaju svog doma. Dalje radnje se ne razlikuju od standardne procedure kupovine/prodaje.

Opcija broj 2: potencijalni kupac je također opterećen hipotekom

Drugi način je pronaći kupca koji takođe ima hipoteku na svojim plećima. Potrebno je razjasniti koliko ima od lične imovine, a koliko je opterećeno. Neophodan uslov je osigurati da kupac ima dovoljno gotovine da otplati prodavčev hipotekarni dug, i iznos kredita dovoljno da plati ostatak cijene stana koji se prodaje.

Razmotrimo proceduru na konkretnom primjeru:

1. Nekretnina se prodaje za iznos od 3000 tr. Iznos duga prodavca je 900 tr. Kupac ima na raspolaganju 1100 tr., a ukupni odobreni iznos hipotekarnog kredita je 2000 tr.
2. Ako se obje strane slažu sa međusobnim uslovima, kupac prenosi (kao u prvom slučaju potvrdom) iznos od 900 tr. Ovo će biti depozit za stan.
3. Koristeći primljeni depozit, prodavac otplaćuje svoj hipotekarni dug. Nakon toga, zajedno sa službenikom banke, uklanja teret sa nekretnina u MFC-u ili registarskoj komori.
4. Zatim prodavac zajedno sa kupcem predstavlja banci potrebna lista dokumenta za upis hipoteke i hipoteke.
5. Nakon što banka zaključi kupčev ugovor o hipoteci, oba učesnika u transakciji sastavljaju standardni kupoprodajni ugovor.

Kao rezultat toga, kupac je u rukama imao 200 tr., koje o svom trošku prenosi na prodavca sef. Nakon uspješne registracije transakcije, prodavač dobiva preostalih 1900 tr. u gotovini iz banke, ili preko iste ćelije.

Opcija broj 3: prodaja sa teretom banke

Ova metoda je skoro identična onoj predstavljenoj na samom početku. Jedina razlika je u tome što osoba odgovornost za pronalaženje kupca prebacuje na banku. U takvim slučajevima kreditne organizacije idu naprijed, jer su zainteresirane za vraćanje kolaterala. Dakle, takvu šemu aktivno praktikuju Sberbank, VTB i niz drugih velikih banaka.

Postupajući po ovoj metodi, prodavac se oslobađa neke od obaveza (potraga za kupcem, priprema dokumentacije i sl.). Međutim, u većini slučajeva gubi 5-10% procijenjene vrijednosti stana. To je zbog činjenice da banka ne nastoji skupo prodati nekretninu (jer to traje dosta vremena), već se trudi da to učini što je prije moguće.

Na videu o prodaji hipotekarnog stana

Zaključak

Svaki od ovih metoda prodaje hipotekarne imovine ima niz karakteristika. Najprofitabilnija (za prodavača) opcija je neovisna pretraga i prodaja za gotovinu.

U tom slučaju, ako ima vremena, nekretninu možete prodati po realnoj vrijednosti. Međutim, u uslovima velikih vremenskih ograničenja, bolje je koristiti pomoć banke. Takve kompanije po pravilu imaju partnere za ubrzani otkup hipotekarnih stanova.