Kako prodati stan uz hipoteku? Kako prodati hipotekarni stan - načini da se brzo riješite hipoteke

19.10.2019

Neki građani koji su dugo očekivani stan kupili na kredit, nakon nekog vremena ne mogu da plaćaju mjesečne uplate različitih razloga, ili shvate da odnuška od 20 metara uopće nije prikladna za petočlanu porodicu, ili se možda situacija na tržištu tako dramatično promijenila da je hipotekarni stan udvostručen i postoji veliko iskušenje da ga se proda i zaradite novac, a kao rezultat toga, zajmoprimac odlučuje prodati stambeni prostor.

Mnogi hipotekarni zajmoprimci će biti iznenađeni, ali realno je prodati stan pod hipotekom, ne samo bez gubitka uloženog novca, već i zarade. Prvo pravilo je da se stan pod teretom ne može prodati bez saglasnosti banke.

Prema čl. 29 i čl. 33 Federalnog zakona "O hipoteci" sa izmjenama i dopunama od 7. maja 2013. br. 102-FZ, zajmoprimac ima pravo korištenja založene imovine. Njegova je odgovornost i održavanje imovine u dobrom stanju. Prodaja trećim licima ili gubitak je nezakonita radnja, koju štiti banka koja je izdala hipotekarni kredit, a prema čl. 301-303 Građanskog zakonika Ruske Federacije, otuđenje je moguće samo u korist banke koja je založni vjerovnik. Međutim, postoje situacije kada banka može izaći u susret zajmoprimcu na pola puta i izdati dozvolu za prodaju stana koji je pod hipotekom.

Zašto prodavati hipotekarne stanove?

Postoji nekoliko razloga zašto hipotekarni zajmoprimac možda želi ili treba da proda stan kupljen na hipoteku i založen banci:

Gubitak prihoda potreban za redovno plaćanje.
Želja za zaradom (zaradom) na hipotekarnom stanovanju.
Potreba za kupnjom stambenog prostora veće površine.

Pogledajmo pobliže ove razloge i kako se možete "riješiti hipoteke":

Prodaja hipotekarnih stanova zbog pada solventnosti

U današnjoj ekonomskoj realnosti, niko od ruskih zajmoprimaca nije osiguran od gubitka posla i, posljedično, stabilnog novčanog prihoda. Niko ne zna šta će se dogoditi za nekoliko godina, a finansijske prognoze ne ostvaruju uvek očekivanja. A obavezna plaćanja hipotekarnog kredita moraju se plaćati striktno jednom mjesečno, jasno na vrijeme i u potpunosti, a svakodnevne muke potrošača nikome ne smetaju. A kada se dogode nepredviđene situacije, zajmoprimac sasvim predvidljivo i prirodno ima želju da proda stan pod hipotekom kako bi odmah otplatio sva dugovanja banci. Štaviše, ovo se mora učiniti prije nego što založni povjerilac prihvati dodatne mjere na osnovu Saveznog zakona "O hipoteci" (hipoteka na nepokretnostima).

Prodaja hipotekarnog stana radi kapitalizacije povećane cijene

Mnogi građani kupuju stanove u novogradnji na početna faza izgradnja po relativno niskim cijenama. Kada je izgradnja kuće već u potpunosti završena, cijena nekretnine raste višestruko, a u nekim situacijama pokriva trošak hipotekarnog kredita “s glavom”.

Ako si od samog početka zajmoprimac, koji je učesnik u zajedničkoj gradnji, postavi za cilj ostvarivanje dobiti, onda je preporučljivo da proda nekretninu prije nego što kuća bude puštena u funkciju. To je zbog činjenice da neće biti teško ponovno izdati ugovor o ustupanju, za razliku od pribavljanja potrebnog paketa dokumenata za puštanje u rad gotovih stanova.

Izuzetni su slučajevi kada više nije potrebno stanovanje u kući u izgradnji (građanin je, na primjer, dobio nasljedstvo ili stekao drugo stanovanje), pa se zajmoprimac odlučuje na prodaju stana uz hipoteku, i uz novčanu dobit.

Prodaja sekundarnog stambenog prostora, koji je pod hipotekom, podrazumijeva smanjenje tržišne vrijednosti, jer većina građana ne želi na svoja pleća preuzeti imovinu koja je založena kod banke.

Prodajem hipotekarni stan radi poboljšanja uslova života

Uzmimo primjer iz života: zajmoprimci (mlada porodica) primaju povišicu i povišicu, imaju djecu, a stan kupljen na hipoteku sada im postaje mali. Zajmoprimci iz ove kategorije razmišljaju kako da prodaju stan na hipoteku i kupe kuću koja po kvadraturi odgovara porodici.

U situaciji kada vam porodični finansijski prihodi omogućavaju kupovinu drugog stana na kredit, banka ne zabranjuje uzimanje još jedne hipoteke samo ako porodica redovno plaća obavezne otplate dva dugoročna kredita. Ali ova opcija uključuje početnu uplatu.

Načini prodaje hipotekarnog stana

Stan možete prodati pod hipotekom koristeći nekoliko opcija:

Samostalna potraga za kupcem i prodaja stana pod hipotekom- kada se pronađe kupac, banka sa kupcem zaključuje pismeni ugovor o daljoj kupovini hipotekarni stan. Budući vlasnik stana u potpunosti otplaćuje hipotekarni kredit, nakon čega se prodavcu-zajmoprimcu izdaje potvrda o nepoduženosti. Tada zajmoprimac može ukloniti teret sa stana.
Prijevremena otplata hipotekarnog kredita- zajmoprimac se samostalno bavi potragom za kupcem koji je spreman kupiti stambeni prostor sa teretom. Kupac prenosi prodavcu iznos potreban za prijevremenu otplatu hipotekarnog kredita.
Prenos (prodaja) obaveza po ugovoru o hipoteci- zajmoprimac može naći kupca koji je planirao i kupovinu stana na kredit. Banka predviđa šemu daljeg kreditiranja, čiji mehanizam se primenjuje u takvim situacijama.
Prodaja hipotekarnog stana uz pomoć hipotekarnog povjerioca (banke)- budući vlasnik stana (kupac) doprinosi dva iznosa u dva depozita - jedan za prijevremenu otplatu hipotekarnog kredita, a drugi za kupovinu nekretnine. Banka je odgovorna za otklanjanje tereta.

Razmotrite navedene opcije za prodaju hipotekarnog stana detaljnije:

Samoprodaja hipotekarnih stanova

Potencijalnom kupcu je bolje da odmah “pokaže kartice” i obavijesti da je stan pod teretom banke. Ako sakrijete ovu činjenicu i date informacije u dijelovima, kupac može posumnjati da je umiješan u prevaru i odbiti kupovinu. U stvari, sve je mnogo jednostavnije. Kupac pogleda stan, sviđa mu se i pristaje da ga kupi. Da bi to učinio, odlazi u banku i izražava želju da otkupi dužničke obaveze prodavca. Zatim će se sastaviti predugovor o prodaji koji se ovjerava kod notara.

Banka iznajmljuje dva depozita. Prvi je iznos potreban za otplatu hipotekarnog kredita u cijelosti, a drugi je preostali iznos koji prodavatelj duguje nakon transakcije. Kupoprodajni ugovor će biti zaključen nakon uklanjanja tereta sa stana. Pristup depozitnim kutijama, kako za banku tako i za prodavca, biće otvoren samo kada je transakcija pravilno izvršena, a ugovor registrovan kod Rosreestra.

Prijevremena otplata hipotekarnog kredita i naknadna prodaja stana

Neće svaki kupac pristati na takav posao, a pronaći takvu osobu je prilično teško. Stanovi opterećeni bankom su zastrašujući, pogotovo jer na sekundarnom tržištu postoje odlične alternative koje su pravno čiste. Mehanizam prijevremene otplate kredita najčešće se koristi kod hipoteke stanovanja koja se nalazi na različite faze izgradnja. Novogradnja je veoma tražena među kupcima, ne samo zbog novosti. Građane privlače moderan raspored, velike površine i niz drugih pogodnosti, tako da u posljednjim fazama izgradnje pouzdan investitor ne može pronaći besplatne stanove.

Sa potencijalnim kupcem se zaključuje predugovor o kupoprodaji koji će biti ovjeren. Prije toga mora uplatiti depozit potreban za otplatu hipotekarnog kredita u cijelosti. Kada se hipoteka zatvori, teret se otklanja (po pravilu se postupak sprovodi za 5 dana), prodavac i kupac se šalju u registarsku komoru da sastave kupoprodajni ugovor ili ponovo izvrše ugovor. vlasničko učešće u građevinarstvu.

Da li znate da je po zakonu (Informativno pismo Prezidijuma VS arbitražni sud RF od 13. septembra 2011. br. 147 „Pregled sudske prakse u rešavanju sporova u vezi sa primenom odredaba Građanskog zakonika Ruska Federacija o ugovor o zajmu”), zajmoprimac, u slučaju prijevremene otplate kredita sa otplatom anuiteta, ima kredit.

Prodaja obaveza po hipotekarnim kreditima

Za stanove pod hipotekom, koje prodaje banka, zainteresovan je jedan broj građana koji i sami izraze želju da kupe stan na kredit. Jedna od prednosti ovakvog stanovanja je niža cijena u odnosu na tržište. Mehanizam za registraciju stana u ovom slučaju je gotovo isti kao kod standardne transakcije:

da bi se kupac smatrao potencijalnim zajmoprimcem, mora obezbijediti odgovarajući paket dokumenata, koji je postavljen za svakoga ko želi da uzme hipotekarni kredit;
ako buduća transakcija bude odobrena, vrši se osiguranje i procjena stana - u skladu sa odredbama Federalnog zakona "O hipoteci" sa izmjenama i dopunama od 7.05. 2013. br. 101-FZ.

U ovom slučaju, zaposlenici banke su samostalno uključeni u ponovnu registraciju tereta u Rosrerestri zbog činjenice da je hipotekarni stan promijenio vlasnika. Zajmoprimac je dužan da potpiše dodatni ugovor o ustupanju kredita.

Prodaja stana uz pomoć banke

Zajmoprimac, iz određenih razloga, može prenijeti odgovornost za prodaju hipotekarnog stana na nosioca hipoteke - banku. To je moguće ako je zajmoprimac promijenio mjesto stanovanja, otišao na službeni put dugo vrijeme, ili nema slobodnog vremena. U takvim slučajevima nije potrebno prisustvo zajmoprimca-prodavca, jer se banka, zajedno sa kupcem, bavi otklanjanjem tereta. Ako postoji stanje nakon transakcije, ono će biti u ćeliji banke, a zajmoprimac može podići dospjeli novac u vrijeme koje mu odgovara.

Prodaja hipotekarnog stana ukupno traje oko 21 dan, od čega pet dana traje postupak za otklanjanje tereta, a preostalih 14 dana u kupoprodajnoj transakciji.

Može doći do situacije kada hipotekarni stan treba hitno prodati. Kupovina stana sa hipotekom može imati sljedeće ograničenja:

Povećani zahtjevi za paket dokumenata. Na primjer, mora obavezno sadržavati dozvolu banke za obavljanje transakcije ili dokumente o uklanjanju tereta.
Postoji velika vjerovatnoća da će transakcija trebat će više vremena nego što je prvobitno planirano.
Nije uvijek moguće da kupac aplicira za kredit za kupovinu kuće opterećene hipotekom. vjerovatnoća odbijanja od strane finansijske institucije.

Međutim, i kupovina stana opterećenog hipotekom ima svoje prednosti koje treba napomenuti:

Često cijena takvog stanovanja je 10-15% ispod tržišne. Mogućnost ostvarivanja ovakvog popusta je atraktivna za prodavca.
Ako stan treba hitno prodati, vlasnik lokala će rado “poskupiti”.
Minimizirao rizik od prevare u prometu kupoprodaje nekretnina, budući da je stan pod hipotekom provjeravan „gore-dole“ od strane pravnih i kolateralnih odjela banke.

Uslovi kupovine

Sve dok vlasnik stambene nekretnine ne plaća kredit i kamatu na njega, kupovina stana koji je pod hipotekom bez dozvole zajmodavca je nemoguća, kao i prodaja. Shodno tome, glavni uslov za kupovinu kuće pod hipotekom je da kupac mora u potpunosti zatvoriti kreditne obaveze prodavca.

Najčešće se odvija jedan od dva uslova, kako kupiti stan koji je pod hipotekom:

Kupac može prenijeti prodavcu akontaciju ili depozit u iznosu salda duga po kreditu. Prodavac zatvara kredit, nakon čega otklanja teret, a primalac dobija mogućnost da kupi hipotekarni stan kao zalog od banke bez uključivanja same institucije.
Obično ovaj uslov mora biti ispunjen kada je kupcu bitno da stan koji se kupuje nije opterećen hipotekom u trenutku transakcije. Ova situacija nastaje kada kupac ispuni uslov organa starateljstva i udjele u kupljenom stanu dodijeli djeci.
Kupnja stana pod hipotekom ako je stan pod hipotekom. Kupac za sebe upisuje hipoteku u banci koja je nosilac hipoteke na kupljenom stanu. Inače se zove reakreditacija. Naravno, kupac mora ispuniti sve uslove koje banka postavlja zajmoprimcima.

dakle, najvažniji i osnovni uslov na kojoj je moguća kupovina stana koji je u hipoteci od banke - mogućnost kupca da na teret svojih ili pozajmljenih sredstava otplaćuje obaveze prodavca ili ih preuzima.

Ako je stan kupljen od strane prodavca prije 2016. godine i u vlasništvu je kraće od 3 godine, kada se proda po vrijednosti većoj od kupoprodajne, bivši vlasnik plaća porez od 13% na razliku u cijeni. Za objekte stečene nakon 01.01.16., rok držanja je produžen na 5 godina.

Zatim se formiraju 2 paketa dokumenata: otkloniti teret i uknjižiti kupoprodajni ugovor na korištenje kreditna sredstva, koje kupac, prodavac i predstavnik banke istovremeno predaju MFC-u ili Rosreestru radi državne registracije.

Nakon maksimalno 2 sedmice biće registrovani:

Otklanjanje tereta na ranije izdatu hipoteku od strane prodavca stana.
Kupoprodajna transakcija.
Nova hipoteka po ugovoru o kreditu potpisanom između banke i kupca kuće.

U ovoj fazi je završena kupovina stana pod hipotekom koji je pod hipotekom.

Kupovina kuće direktno od vlasnika kredita

Banke se obično ne miješaju ako zajmoprimac odluči sam prodati stan opterećen hipotekom. Dozvola kreditne institucije za prodaju stambenog prostora u ovom slučaju nije potrebna, za registraciju transakcije nije potrebno.

Primarni zadatak učesnika u šemi je zatvaranje hipotekarnog kredita. U tu svrhu, kupac na osnovu sastavljenog kupoprodajnog ugovora vrši uplatu gotovinom ili uplatom na račun prodavca bankovnim transferom. gotovina u uplati stana u iznosu preostalog duga kredita po hipoteci.

Istovremeno, zajmoprimac-vlasnik stambenog prostora sastavlja zahtjev u banci za prijevremena otplata obaveze, na osnovu kojih će novac biti otpisan, a kredit zatvoren.

Preuzmite zahtjev za prijevremenu otplatu hipotekarnog kredita:,.

Preostali iznos se prenosi ili nakon uklanjanja tereta, ili nakon državne registracije ugovora o kupoprodaji stana - o ovom pitanju strane moraju razgovarati unaprijed, navodeći postupak poravnanja u ugovoru o prodaji.

Zatim predstavnici banke uklanjaju hipoteku iz trezora institucije, a pripremaju i potvrdu o potpunoj otplati kredita. Dokumenti se prenose na zajmoprimca. Za upis brisanja tereta-hipoteke potrebno je dostaviti papire.

Dokumenti će biti registrovani u roku utvrđenom zakonom (do 12 radnih dana ako se paket preda preko MFC-a).

Sada znate kako kupiti stan ako je pod hipotekom.

Da bi kupovina stana prošla bez problema pod hipotekom, treba da poslušate sledeće savete:

Prije davanja unaprijed lično, u prisustvu stručnjaka, provjerite paket dokumenata koji je dostavio prodavac za kupljenu nekretninu.
Obratite posebnu pažnju na izvod iz USRN-a: pored podataka o postojećem teretu, ne bi trebao sadržavati podatke o drugim ograničenjima postupanja sa stanom. Ovo je važno uraditi prije nego što kupite stan pod hipotekom.
Obratite pažnju na sastav porodice prodavca. Ukoliko ima 2 ili više maloljetne djece, vjerovatno je da je pri kupovini stana iskorišćeno pravo na materinski kapital. Dakle, obaveza da se djeci osiguraju udjeli u stanu mora biti ispunjena.
Ako prodavac tvrdi da nije riječ o matičnom kapitalu, odgovarajuća potvrda Fonda PIO može postati potvrda ovih riječi.
Kupac mora imati potpuno razumijevanje situacije u svakoj fazi transakcije. Dakle važno je odmah razjasniti nerazumljiva pitanja. Odgovor na njih može dati predstavnik banke, advokat ili agent za nekretnine.
Obratite pažnju na sadržaj ugovora. Obavezno popravite glavne tačke: parametre stana, proceduru nagodbe, međusobne obaveze i odgovornost za njihov neuspjeh, detalje stranaka.

Ako sumnjate u odabrani stan i velika je vjerovatnoća da će kupovina stana (ako je pod hipotekom) biti odložena na neodređeno vrijeme, uzmite vremena za razmišljanje. Na tržištu nekretnina ima mnogo ponuda. Možda bi bilo bolje napustiti potencijalno problematičnu opciju i pronaći alternativni objekt.

Ako osoba ima potrebu da se riješi tereta hipotekarnog kredita, može prodati nekretninu pod hipotekom. Također, takva potreba može se pojaviti kada je bilo potrebno proširiti životni prostor. Zatim ćemo razmotriti kako prodati stan pod hipotekom uz minimalne rizike i troškove.

Opcija broj 1: transakcija gotovinom

esencija ovu metodu je kako slijedi: pronaći kupca koji pristaje kupiti stan koji je u zalogu kod banke. Na primjer, stambeni prostor je procijenjen na 2500 tr, a dug prema banci je 1100 tr.

U ovom slučaju, kupac prenosi iznos duga (1100 tr.) na prodavca, koji se, zauzvrat, namiruje sa bankom, uklanjajući teret, a zatim sastavlja kupoprodajni ugovor. Kupac ostaje da plati 1400 tr. i on će postati novi vlasnik stana.

Odmah treba napomenuti da je u ovom slučaju prilično teško pronaći kupca, jer će postojati faktor nepovjerenja i nespremnosti da se ide kroz krugove pakla, u vidu odlaska u razne organe (Registarska komora, MFC). itd.). Međutim, ovaj način prodaje nekretnine opterećene kreditom je za prodavca najisplativiji.

Procedura

Vlasnik stana mora službeno obavijestiti svoju banku da će prodati stan koji je u zalogu. Standardni ugovor o hipotekarnom kreditu sadrži klauzulu prema kojoj klijent nema pravo da prodaje nekretninu (do potpune otplate duga) bez pribavljanja dokumentarne saglasnosti banke.

Ukoliko na vrijeme ne upozorite banku na svoje namjere, ona će jednostavno otkazati kupoprodajni ugovor. U ovom slučaju, sudski spor se ne može izbjeći.

Banke nerado odobravaju takve postupke klijenata. To je zbog činjenice da u slučaju prodaje hipotekarnog stana (u stvari, prijevremene otplate kredita), osoba prestaje da donosi prihod kreditnoj instituciji u obliku plaćanja kamata.

Iz tog razloga, u većini slučajeva, osoba će morati objasniti razlog prijevremene otplate. To mogu biti:

pogoršanje životnog standarda (otpuštanje, degradiranje, itd.), u vezi s kojim više nije u mogućnosti da plaća kredit;
Preseljenje u drugi grad;
zdravstveni problemi (trebaju dokumentovani dokazi u vidu bolničkih potvrda) itd.

Nakon što su riješeni svi problemi sa bankom, potrebno je pronaći kupca koji pristaje na kupovinu stana pod ovakvim uslovima - položiti dio sredstava (kojima će biti plaćen kredit) prije zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Sledeći korak je prenos depozita sa prodavca na kupca (treba da bude iznos duga po kreditu). Ova procedura potrebno je to dokumentirati (da budem iskren, danas više niko ne vjeruje): rukom je ispisana potvrda u kojoj je upisana činjenica prenosa novca.

Za njega se sastavlja ugovor u kojem se navodi da se prodavac obavezuje prodati stan nakon uklanjanja tereta po unaprijed odobrenoj cijeni. Potpisane papire je preporučljivo ovjeriti kod notara (ovo je kupcu potrebnije kako bi se zaštitio).

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

Iznos transakcije i postupak poravnanja. Prodajna cijena je podijeljena na 2 dijela: depozit (potreban za otplatu kredita) i preostali iznos koji prodavac prima "na ruke". Depozitni pretinci se obično koriste za prijenos sredstava. U ugovoru je navedeno da prije sklapanja kupoprodajnog ugovora samo kupac ima pristup ovim ćelijama. Kada je izvršenje svih papira završeno, kupac ima pristup ćeliji sa gotovinom.
Uslovi za prodaju stana i skidanje tereta sa banke.

Nakon popunjavanja svih papira, učesnici u transakciji se zajednički šalju u banku. radi otplate ostatka duga (isplaćenog iz datog depozita). Nakon uplate potrebno je odnijeti u banku da je dug vraćen, kao i hipoteku na stan.

Nakon toga potrebno je ukloniti teret sa stambenog prostora. Da bi to uradili, prodavac i predstavnik banke moraju kontaktirati MFC ili Reg.komoru i podneti zahtev da stan više nije pod hipotekom. Matičar izdaje odgovarajući obrazac za popunjavanje.

Za prijavu će vam trebati sljedeća dokumenta:

vlasnički pasoš;
dokaz da je dug u potpunosti otplaćen;
ugovor o prodaji;
stambena hipoteka.

Po završetku registracije, u roku od tri dana, prodavac mora preuzeti dostavljene kopije dokumenata, kao i izvod o uklanjanju tereta iz USRN-a.

Nakon svih birokratskih manipulacija, možete krenuti u prodaju svog doma. Dalje radnje se ne razlikuju od standardne procedure kupovine/prodaje.

Opcija broj 2: potencijalni kupac je također opterećen hipotekom

Drugi način je pronaći kupca koji takođe ima hipoteku na svojim plećima. Potrebno je razjasniti koliko ima od lične imovine, a koliko je opterećeno. Preduslov je da kupac ima dovoljno gotovine da otplati hipotekarni dug prodavca, a iznos kredita dovoljno da plati ostatak cijene stana koji se prodaje.

Razmotrimo proceduru na konkretnom primjeru:

Nekretnina se prodaje za iznos od 3000 tr. Iznos duga prodavca je 900 tr. Kupac ima na raspolaganju 1100 tr., a ukupni odobreni iznos hipotekarnog kredita je 2000 tr.
Ako se obje strane slažu sa međusobnim uslovima, kupac prenosi (kao u prvom slučaju potvrdom) iznos od 900 tr. Ovo će biti depozit za stan.
Koristeći primljeni depozit, prodavac otplaćuje svoj hipotekarni dug. Nakon toga, zajedno sa službenikom banke, uklanja teret sa nekretnina u MFC-u ili registarskoj komori.
Zatim prodavac zajedno sa kupcem predstavlja banci potrebna lista dokumenta za upis hipoteke i hipoteke.
Nakon što banka zaključi kupčev ugovor o hipoteci, oba učesnika u transakciji sastavljaju standardni kupoprodajni ugovor.

Kao rezultat toga, kupac je u rukama imao 200 tr., koje o svom trošku prenosi na prodavca sef. Nakon uspješne registracije transakcije, prodavač dobiva preostalih 1900 tr. u gotovini iz banke, ili preko iste ćelije.

Opcija broj 3: prodaja sa teretom banke

Ova metoda je skoro identična onoj predstavljenoj na samom početku. Jedina razlika je u tome što osoba odgovornost za pronalaženje kupca prebacuje na banku. U takvim slučajevima kreditne organizacije idu naprijed, jer su zainteresirane za vraćanje kolaterala. Dakle, takvu šemu aktivno praktikuju Sberbank, VTB i niz drugih velikih banaka.

Postupajući po ovoj metodi, prodavac se oslobađa neke od obaveza (potraga za kupcem, priprema dokumentacije i sl.). Međutim, u većini slučajeva gubi 5-10% procijenjene vrijednosti stana. To je zbog činjenice da banka ne nastoji skupo prodati nekretninu (jer to traje dugo), već se trudi da to učini što je prije moguće.

Na videu o prodaji hipotekarnog stana

Zaključak

Svaki od ovih metoda prodaje hipotekarne imovine ima niz karakteristika. Najprofitabilnija (za prodavača) opcija je neovisna pretraga i prodaja za gotovinu.

U tom slučaju, ako ima vremena, nekretninu možete prodati po realnoj vrijednosti. Međutim, u uslovima velikih vremenskih ograničenja, bolje je koristiti pomoć banke. Takve kompanije po pravilu imaju partnere za ubrzani otkup hipotekarnih stanova.

Svi sanjaju o svom stanovanju, ali kako je cijena stana, pa čak i jednosobnog stana, vrlo visoka, ne mogu svi priuštiti ovo zadovoljstvo, pa često obraćaju pažnju na stanove čija je cijena niža zbog posebnim uslovima. Jedna od opcija za jeftinu kupovinu stana je kupovina stana koji je pod hipotekom.

Hipoteka je kupovina stana preko banke, zaključenjem ugovora, prema kojem građanin mora da uplati određeni iznos u određenom roku, čime se umanjuje hipotekarni dug. Kada se iznos u potpunosti otplati, stan prelazi u vlasništvo kupca.

Prednosti i mane kupovine hipotekarnog stana

Prije nego što uzmete takav stan, morate razmisliti o svakom koraku, izvagati sve prednosti i nedostatke takve odluke. Glavne prednosti ovog posla su:

Prednosti su često toliko privlačne da mnogi ne primjećuju očite nedostatke:

složenost dizajna stana;
pronalaženje smještaja u teretu;
redovna plaćanja bez dugova;
stalne provjere stanja stana od strane službenika banke;
potrebu prihvatanja svih klauzula ugovora koje banka smatra potrebnim.

Rizici za kupca

Takva transakcija sadrži rizike koje svi moraju razmotriti prije potpisivanja ugovora. Ako ne postoji način da ih izbjegnete, vrijedi ih minimizirati.

Glavne opasnosti za kupca stana:

Prodaja stana bez saglasnosti banke i bez njenog učešća. Zajmoprimac nekretnine ne može prodati stan pod hipotekom bez saglasnosti banke, pa se sva pitanja u vezi transakcije moraju usaglasiti i razgovarati sa bankom.
Vrijedi unaprijed dobiti sve informacije o samom stanu i njegovom vlasniku. Ovo će vas spasiti od mogući problemi i opasnosti u budućnosti.
Prije uplate akontacije za stan potrebno je potpisati odgovarajući ugovor ili izvršiti transfer novca isključivo preko banke.
Ne treba kupovati stan od vlasnika otplatom njegovog duga. To može rezultirati prelaskom stana u posjed prvog vlasnika. Da biste izbjegli opasnost, potrebno je unaprijed potpisati ugovor sa svim klauzulama i ovjeriti ga.
Kako biste izbjegli probleme s bankom, vrijedi unaprijed razgovarati o svim pitanjima sa njenim zaposlenima i advokatima.

Ako imate bilo kakvih pitanja, možete kontaktirati naše advokate za pomoć i dobiti brzi online savjet.

Procedura registracije

Postoje tri opcije za kupovinu stana sa teretom. Svaka od metoda ima svoje rizike, prednosti i nedostatke, pa da biste odabrali najbolju opciju, morate pažljivo proučiti svaku od njih.

Opcije kupovine:

preko banke za gotovinu;
preko banke u hipoteci;
od zajmoprimca-vlasnika.

Kupovina od banke

Ako bankarske strukture prate transakciju, onda je to dobra garancija odsustva bilo kakve prevare. Vrlo često i sama banka stavi stan na prodaju, a zainteresovana osoba ima koristi da ga brzo proda. Zbog efikasnosti, on može učiniti male ustupke kupcu.

Ova opcija kupovine uključuje kupovinu stambenog prostora koji je već kupljen na kredit. Ukoliko kupac plati ostatak kredita, smatrat će se njegovim punim vlasnikom.

Kako otkupiti od banke:

Kupovina hipotekarnog stana

Danas je moguće uzeti stan pod hipoteku. Postoje dvije opcije:

Ako se hipoteka uzima u istoj banci u kojoj se kupuje stan. Prije davanja kredita banka je dužna provjeriti da li je moguće vratiti pozajmljeni novac. Sve se obrađuje vrlo brzo, jer ovaj način kupovine podrazumijeva jednostavnu zamjenu hipotekara i zajmoprimca. Bankama je isplativo prodavati stanove na ovaj način, mogu čak i sniziti cijenu ili uplatu.
Za hipotekarni stan možete zatražiti i hipoteku kod druge banke, samo što je sama procedura toliko komplikovana i dugotrajna da je malo ko koristi. Svi preferiraju lakši i pristupačniji način.

Ukoliko imate bilo kakvih pitanja, naši advokati su spremni pomoći. Možete koristiti online konsultacije i dobiti sve potrebne informacije.

Kupovina od zajmoprimca-vlasnika

Čak i ako kupite stan koji je pod hipotekom od vlasnika, morate dobiti saglasnost banke. Ovo će vas spasiti od mogućih problema u budućnosti. Bolje je koordinirati svaku fazu sa bankom i advokatom.

Da biste uredili stan na ovaj način, potrebno je:

zaključiti preliminarni ugovor sa zajmoprimcem u kojem se navodi da neće moći mijenjati uslove transakcije nakon što mu dio novca bude prebačen;
ovjeriti ugovor;
registrirajte ga u Rosreestreu.

Nakon uknjižbe sva prava na stanu će se prenijeti na novog vlasnika. Ova opcija će pomoći da se izbjegnu nepreciznosti. Potrebno je pažljivo razmotriti plan ugovora kako ne biste izgubili uloženi novac.

Danas je kupovina stana na hipoteku praktički jedina opcija za dobivanje vlastitog doma. Kako bi ova opcija kupovine postala sigurna i zajamčeno donijela željeni rezultat, potrebno je uzeti u obzir sljedeće nijanse:

vrijedi provjeriti sve podatke o stanu i njegovom vlasniku prije kupovine;
sve monetarne transakcije izvršiti samo preko banke tako da je moguće vratiti novac;
prije prijenosa avansa za stambeni prostor potrebno je napisati potvrdu;
o svakoj klauzuli ugovora mora se razgovarati sa advokatom ili kvalifikovanim službenikom banke;
prije kupovine vrijedi razmotriti sve prednosti i nedostatke transakcije kako ne biste napravili nepopravljivu grešku.

Kupovina stana uz hipoteku je pouzdana i pristupačna opcija za stjecanje nekretnine po pristupačnoj cijeni. Kako biste rizike sveli na najmanju moguću mjeru, potrebno je pažljivo razmotriti svaki svoj postupak i konsultovati se s iskusnim pravnicima.

Dobrodošli! Da li je moguće prodati stan pod hipotekom i kako to učiniti ispravno? Danas nastavljamo da odgovaramo na pitanja naših čitatelja iu ovom postu ćemo govoriti o tome da li je moguće prodati stan kupljen na hipoteku, kako prodati stan pod hipotekom, a naučit ćete i sve nijanse prilikom registracije stan kroz hipoteku.

Postoji nekoliko razloga za prodaju stana na kojem još uvijek visi hipoteka:

Nemogućnost zajmoprimca da plaća mjesečne rate. U ovom slučaju, prodaja stana pod hipotekom bit će odličan izlaz iz situacije: zajmoprimac neće imati nikakav dug prema banci.
Radi se o razmjeni u vezi sa proširenjem porodice ili u slučaju razvoda. Prodaja stana pod hipotekom će u ovom slučaju biti jednostavno neophodna.

Stan pod hipotekom je kolateralna imovina banke, stoga, da biste ga prodali, morate dobiti dozvolu finansijske institucije koja vam je izdala kredit. Ako ne znate kako da prodate hipotekarni stan, prvo saznajte hoće li vam banka to dozvoliti.

Prvo, banka ima koristi od prodaje stana pod hipotekom i, shodno tome, pune otplate hipotekarnog duga s vaše strane, tako da je malo vjerovatno da će zabraniti takvu transakciju ako više ne možete otplaćivati kredit.

Ali, drugo, ako prodate hipoteku i otplatite hipoteku, banka će izgubiti kamate, a to može biti razlog za odbijanje. Banka može odbiti i ako ste prekršili njena prava na kolateralnu imovinu - na primjer, izvršili ste preuređenje tokom hipoteke.

Možete biti sto posto sigurni u saglasnost banke ako je prodaja hipotekarnog stana navedena u vašem ugovoru o kreditu, ali to je rijetkost.

Ali nikakve poteškoće u preliminarnoj prodaji stana sa hipotekom ne mogu se porediti s mogućim parnica, što će sigurno nastati ako jednostavno prestanete da plaćate mjesečnu kiriju. Stoga, ako više ne možete priuštiti velike mjesečne uplate, što prije prodajte stan koji je pod hipotekom.

Postoje 4 najčešća načina prodaje stana pod hipotekom:

Prijevremena otplata o vlastitom trošku;
Prijevremena otplata na teret kupca;
Prijevremena otplata na teret agencije za nekretnine;
Prodaja po posebnom programu banke.

O svom trošku

Suština: sami tražite novac u iznosu salda duga banci i gasite ga. Nakon toga otklanjate teret i možete bezbedno prodati svoju nekretninu. Za otplatu kredita možete ga koristiti ako prihod dozvoljava, jer će se prilikom obračuna solventnosti uzeti u obzir tekuće obaveze.

Teško je sami pronaći dovoljnu količinu;
Prilikom podnošenja zahtjeva za kredit ili zajam, teško se kvalificirati velika suma zbog postojećih obaveza.

Hipoteku možete brzo, legalno zatvoriti i otkloniti teret za prodaju

O trošku kupca

Zaključak: nađete kupca koji pristaje kupiti stan uzet pod hipoteku. Kupac Vam daje iznos kojim je moguće otplatiti dug prije roka (kupcu se izdaje račun za taj iznos). Zajmoprimac koji prodaje stan vrši prijevremenu otplatu i zatvara kredit. Zatim otklanja teret i prodaje stan kupcu (moguća je hipoteka na ostatak).

Teško je naći kupca koji pristane na stan sa teretom;
Nemaju svi kupci dovoljno novca da podignu depozit na nekretnini.
Kupac će tražiti popust na takvo stanovanje.

pravni posao
Korist za kupca

Preko agencije za nekretnine

Suština: agencija za nekretnine izdaje zajam prodavcu u visini stanja kredita. Nakon toga se sa stana skida teret hipoteke i stan se prodaje.

Dosta visok procenat na kredit od 18% godišnje;
Naknade agenta za nekretnine.

Dobro za zajmoprimca koji jednostavno nema vremena da se samostalno bavi prodajom kolateralnih nekretnina.
Dobro za kretanje.
Ne morate ići u banku da biste se prijavili za kredit.

Posebni program banke

Suština: za kupca, koji i sam može otkupiti stan pod hipotekom putem hipoteke, postoje posebni programi u bankama. Potencijalni zajmoprimac obezbjeđuje standardni paket dokumenata i čeka odobrenje zahtjeva za već pronađeni konkretan stan koji je opterećen u istoj banci. Zatim se kupcu daje kredit i istovremeno se otplaćuje dug prodavca prema banci, a nakon toga se transakcija registruje u pravdi.

Ne rade sve banke u okviru takvog programa;
Obe hipoteke moraju biti u istoj banci;
Komplikovana procedura registracije i nisu svi zaposleni u bankama kompetentni.
Teško je naći kupca.

Pravna šema prodaje.

Korak po korak upute za prodaju

Sada već znate odgovor na pitanje da li je moguće prodati hipotekarni stan na kredit. Da, to se može uraditi i postoje četiri načina da se to uradi. Zatim ćemo analizirati upute korak po korak , kako prodati stan kupljen na hipoteku uz pomoć pozajmljenih sredstava od banke.

Uobičajen način prodaje stana nesolventnog zajmoprimca je pozajmljivanje – odnosno prodaja stana pod hipotekom od strane banke. Srednje tržišnim uslovima za prodaju takvih nekretnina su:

Stanovanje: sekundarna i primarna tržišta;
Iznos: od 300.000;
Kamatna stopa: od 10,75%;
Rok dospijeća: do 30 godina;
Prva rata: od 15%;

Standardni paket aplikacija:

Zahtjev za hipoteku;
Pasoš;
SNILS;
Potvrda koja potvrđuje nivo vaših prihoda, ili poreska prijava za prošlu godinu;
Kopija ili izvod iz radne knjižice;
Vojna iskaznica (za muškarce do 27 godina).
Izvod iz matične knjige vjenčanih i rođenih djece (ako postoji).

Istovremeno, ne smijemo zaboraviti da banka u svakom trenutku može od vas zatražiti bilo kakvu dodatnu dokumentaciju.

Kako prodati stan koji je pod hipotekom na kredit? Možete podnijeti zahtjev za hipotekarni kredit u bilo kojoj poslovnici banke koju ste odabrali. Da bi to učinio, kupac mora izvršiti sljedeći algoritam radnji:

Podnesite zahtjev za kredit - u nekim bankama to se može učiniti online.
Banka donosi odluku o zahtjevu u prosjeku u roku od 5 radnih dana.
Nakon odobrenja prijave odaberite stan
Ukoliko je stan opterećen, hipoteka se prvo mora otplatiti na jedan od gore navedenih načina. je prethodno detaljno opisano.
Donesite potrebnu dokumentaciju u najbližu poslovnicu banke za odabranu opciju:

Za sekundarno: predugovor, pasoš prodavca, stambeno uverenje, procena, katastarski pasoš, izvod iz kućne knjige, ugovor o osnovici i druga dokumenta na zahtev banke, priznanica za prvu ratu .
Za primarni: ddu, pasoš prodavca, dokumenti za plaćanje ddu, ustupanje prava potraživanja.

Dobijte potvrdu ispravnosti dokumenata i konačno odobrenje.
Dogovorite osiguranje i zaključite ugovor o kreditu.
Registrirajte transakciju u Rossreestr.

Kako funkcionira samoprodaja od strane banke?

Kakva je prodaja u ovom slučaju? Ako dugo ne otplaćujete kredit i ne restrukturirate takav dug, tada banka može oduzeti stan zajmoprimcu i prodati ga samostalno u skladu sa zakonom.

Postoje dvije opcije:

Banka odlukom suda ili sporazumom sa zajmoprimcem postaje vlasnik nekretnine i prodaje je po sopstvenom nahođenju. Istovremeno, zajmoprimac može imati dug prema banci koji će morati da se otplati. To proizlazi iz razlike u cijeni ili ako je postojala hipoteka u stranoj valuti i stopa je porasla. Ova opcija je najnepovoljnija za zajmoprimca. banka će prodati takvu imovinu znatno ispod tržišne.
Klijent sam pronalazi kupca i samostalno prodaje stan po svojoj cijeni. Opcija je isplativija. Razgovarali smo o tome gore.

Da li je moguće za dobar novac prodati stan kupljen na hipoteku? S obzirom na to da kupci na tržištu nekretnina ne vole stanove sa teretom, sasvim je logično da nekretnina pod hipotekom košta mnogo manje od bilo koje druge. Stručnjaci napominju da razlika može doseći i do 25%.

Trošak kolateralne nekretnine utvrđuje banka i u ovom slučaju se rukovodi sljedećim faktorima:

Iznos ukupnog duga zajmoprimca (uzimajući u obzir penale, penije i kamate);
Trajanje kašnjenja zajmoprimca u plaćanju hipoteke;
Stanje stanovanja itd.

Važno je shvatiti da banke, u pravilu, kada prodaju svoje kolateralne nekretnine za gotovinu, koriste usluge posrednika u prometu nekretninama. Iznos za koji će se prodati stan pod hipotekom umnogome je određen njegovom profesionalnošću.

Praksa takođe dokazuje da se hipotekarni stan u dobrom stanju i odličnih karakteristika može prodati po punoj tržišnoj vrijednosti, a ako je stan kupljen u novogradnji i u trenutku prodaje potpuno opremljen, čak je i skuplji od svog originalni trošak. To može biti od koristi, na primjer, za prodaju stana tokom razvoda.

Zahtjev banke da proda stan pod hipotekom prepun je mogućnosti zajmoprimca da to izbjegne. Bilo je slučajeva kada je zajmoprimac bio primoran da svoj stan stavi na prodaju i namjerno je precijenio njegovu vrijednost toliko da se jednostavno nije mogao prodati. Ovo vrijeme je bilo dovoljno da zajmoprimac vrati svoje finansijski položaj i nastavite da redovno i redovno plaćate svoju hipoteku.

Međutim, sve se to odnosi samo na one slučajeve kada se prodaja stana pod hipotekom vrši dobrovoljno. U nekim slučajevima, kada nije moguće ostvariti prodaju od zajmoprimca od banke, finansijska institucija može naplatiti kauciju na sudu.

U tom slučaju, stan će ići pod čekićem i znatno jeftiniji nego što bi se mogao prodati. A ako troškovi banke za takve postupke ne budu pokriveni nakon prodaje kolateralne nekretnine, tada će banka imati puno pravo da povrati ostatak duga od zajmoprimca, čak i uz pomoć suda.

Ne dovodite situaciju do krajnosti. Postojala bi želja da se dug može zatvoriti. Možda niste čuli, ali postoji. Državna podrška dostiže 1,5 miliona rubalja. Pročitajte detalje u našem prethodnom postu.

Materinski kapital

Ali možda ne želite da prodate svoj dom, ali vam je teško da otplatite dug po njemu. Jedan od načina da zadržite stan u zalogu kod banke, za koji više nije moguće platiti hipoteku, jeste. Po pravilu se obezbjeđuje na ciljanoj osnovi. Ako vam ovi uslovi odgovaraju, to možete urediti u sljedećih nekoliko koraka:

Podnesite prijavu najbližoj filijali FOJ. U prijavi morate navesti podatke o primaocu materinskog kapitala.
U roku od dva mjeseca, PFR prenosi sredstva materinskog kapitala banci.

Dakle, sredstva za materinski kapital ne primate u dijelovima, već u cjelini.

Za i protiv

Naravno, takve operacije se kupcima predstavljaju kao prilično rizične - svašta se može dogoditi. Ako su prednosti kupovine stana sa teretom očigledne ( niska cijena, kamata na hipoteku je mnogo niža), onda morate zaustaviti pažnju na minusima.

Kupovina nekretnine pod hipotekom:

Prvo, otplata hipotekarnog duga za prodavca stana je prilično rizična za kupca. Ako ni na koji način nije dokumentirano da kupac ima prava na stan, onda prodavac može jednostavno iskoristiti svoju avansnu uplatu, ukloniti teret sa stana i koristiti ga po svom nahođenju - depozit se skida, može napraviti apsolutno bilo koji transakcije sa njim. Stoga se kupac može zaštititi samo ako ne sarađuje sa njim pojedinac ali kod banke ili agencije.

Drugo, ponovna uknjižba stana, ako je pod hipotekom, i uklanjanje tereta sa njega povlači dodatne troškove za kupca.

Treće, kupac ne bi trebao deponovati novac koji duguje zajmoprimcu prije nego što se njihova transakcija odobri. Uostalom, može se ispostaviti da finansijska institucija ne dozvoljava prodavcu da uzme svoj novac zbog odbijanja transakcije. Možda je ovaj rizik koristan za kupca - on može legalno uzeti i sredstva i kupljeni stan za sebe, ali ova situacija podrazumijeva neizbježne postupke.

Prilikom prodaje stana na hipoteku, rizici prodavca obično uključuju:

Odbijanje kupca od transakcije kada je novac već deponovan u banci. To podrazumijeva obavezu njihovog vraćanja, a to će biti problematično.
Odbijanje banke da kupcu izda kredit za stan.

Ako imate poteškoća s takvom transakcijom i trebate prodati vlastiti dom na hipoteku ili ga kupiti, preporučujemo da se prvo posavjetujete s našim advokatom. Postavite mu pitanje u posebnom obliku. Trenutno je u toku besplatna promocija.

Pretplatite se na ažuriranja projekta i pritisnite dugmad na vašim omiljenim mrežama.