Kas on võimalik müüa korterit hüpoteegiga. Hüpoteekkorteri müük: võimalikud variandid, millele tähelepanu pöörata

Hüpoteegiga soetatud ja pangaasutuse tagatisel kinnisvara on üsna keeruline müüa. Isegi kui leiad ostja, saab korteriomanik sellisest müügist kasu vaid mõnel juhul, sest enamasti “läheb nulli”, või kannab väikest kahju. Lisaks võib tekkida palju raskusi nii heakskiitmise perioodil kui ka tehingu sooritamisel.

Mida aga teha, kui sul on tõesti vaja hüpoteeklaenukorter maha müüa?
Ja kas soovite seda teha ka kasumlikult, mitte kahjumiga?

Korteri hüpoteegiga müümise viisid

Kuigi hüpoteeklaenu all olevat korterit pole nii lihtne müüa, saab seda teha mitmel viisil:

• kogu laenusumma tagasimaksmine;
• Laenaja vahetus.

Kogu laenusumma tagasimaksmine

See on kõige lihtsam ja kiire meetod hüpoteegi müük. Selleks tuleb aga esmalt leida ostja, kellel on piisavalt vahendeid võla katteks. Sel juhul maksab ostja laenu täies ulatuses tagasi, misjärel pangaasutus väljastab talle hüpoteegi tagasivõtmist kinnitavad dokumendid. Need dokumendid võimaldavad ostjal teha järgnevaid toiminguid. Kui ta ostab valmis korteri, siis sõlmitakse müügileping. Juhtudel, kui ostetakse ehitusjärgus kinnisvara, täidetakse leping uuesti osalus aktsiakapitalis ehitusfirmaga.

See meetod on ostja jaoks kõige lihtsam, kuid müüja jaoks võib see olla väga riskantne. Enamasti võtab pangas dokumentide menetlemise protseduur aega 2-3 kuud alates laenu tagasimaksmise kuupäevast ja ostja ei saa omandiõigused kinnisvara jaoks. Samuti võib probleeme tekkida valitsusorganid, kuna nad võivad keelduda tehingu registreerimisest.

Sellistes olukordades kasutatakse riski vähendamiseks pangarakke: ühte lahtrisse asetatakse pärast ostu-müügilepingu täitmist hüpoteegi koormise eemaldamiseks mõeldud raha ja dokumendid ning teise müüjale mõeldud raha. Pärast võla tasumist võtab ostja esimesest kastist dokumendid ja müüja võtab oma osa rahast omandiõiguse üleandmisel.

Laenaja vahetus

Hüpoteeklaenuga korteri saate sel viisil lepingut asendades müüa. Selleks on aga vaja panga nõusolekut. Sellises olukorras võtab müüja krediidikohustused ostja. Panga ülesanne on kontrollida rahaline seisukord teie laenuvõtja.

Kui ostetud korter on ehitusjärgus, võib pangaasutus pakkuda ostjale raha laenamist müüja võla tasumiseks. See meetod sobib juhul, kui uus hoone oli raamitud vastavalt kapitalilepingule.

Ehitusjärgus oleva hüpoteegiga koormatud kinnisvara müümiseks tuleb esitada pangale väljavõte loovutamislepingu sõlmimise kohta ja arendaja poolt väljastatud lepingu taastäitmise luba. Pangaasutus vaatab dokumendid läbi kolme päeva jooksul, misjärel teeb otsuse.

Korteri müük hüpoteeklaenuga on väga keeruline protseduur, mis nõuab teatud teadmisi ja kogemusi. Seda on väga raske iseseisvalt läbi viia. Seetõttu võtke Moskvas hüpoteegil oleva kinnisvara kasumlikuks müümiseks ühendust meie kinnisvarabürooga " linna teenus Kinnisvara." Tänu suurepärane kogemus meie spetsialistid teavad, kuidas kaitsta kummagi poole huve, kaitsta neid ettearvamatute olukordade eest ning veenduda, et nii müüja kui ostja on tehinguga igati rahul.

Oleme abiks, kui:

• Kas soovite müüa eluaset hüpoteegiga maksevõimega mitteseotud asjaolude tõttu (kolimine, jagamine, vahetus jne).
• Kiiresti vaja müüa hüpoteekkorter, ei suuda enam laenumakseid tasuda.
• Olemas juba hüpoteeklaen, korduvad makseviivitused;
• Kas olete kohtuvaidluse, täitemenetluse staadiumis ja soovite saada professionaali? õigusabi(nõuded laenu ennetähtaegseks tagastamiseks, korteri sundmüük enampakkumise teel, arestimine, kinnisasja arest).

"Linna kinnisvarateenus" pakub:

• Integreeritud lähenemine hüpoteekkinnisvara müügiga seotud raskuste ületamiseks igal juhul.
• Suhtlemine laenuandjaga (nõuete ulatuse läbiarutamine, kodu müügi protsessi etappide kooskõlastamine, ostu-müügi läbiviimine);
• Abi kinnisvara müügil, arvestades kliendi huve (objekti hindamine, sõlmimine teabebaas, reklaam, potentsiaalsetele ostjatele näitamine, dokumentide koostamine, tehingu täielik toetamine).
• Advokaadi nõustamine.
• Kliendi huvide kaitse kohtus, täitemenetluse käigus.

Võtke meiega ühendust, vabastame teid hüpoteeklaenuga kinnisvara müügiga seotud probleemidest!

Venemaa raske majanduslik olukord on toonud kaasa hüpoteeklaenude võlgnevuste suurenemise. Sügisel käis üle riigi uus koondamiste ja pankrottide laine, inimesed kaotavad massiliselt töö ega suuda jätkata eluasemelaenu maksmist. Sellistel asjaoludel jääb üle vaid lõpuni väljaostmata korter müüa kellelegi, kes selle eest tasuda suudab.

Venemaa raske majanduslik olukord on toonud kaasa hüpoteeklaenude võlgnevuste suurenemise. Venemaa Panga andmetel on võlg varajase kuritegevuse segmendis - kuni 1 kuu - suvel praegune aasta ulatus 73%-ni ja ulatus 130 miljardi rublani. Kuni 3 kuu võlad ulatusid 35 miljardi rublani, 91-180 päevani - 22 miljardit rubla, üle 180 päeva - 109 miljardi rublani.

Praegusel perioodil olukord halveneb jätkuvalt: sügisel haaras riiki uus koondamiste ja pankrottide laine, inimesed kaotavad massiliselt töö ega suuda jätkata eluasemelaenu maksmist.

Sellistel asjaoludel jääb üle vaid lõpuni väljaostmata korter müüa kellelegi, kes selle eest tasuda suudab.

Menetlus

Kõigepealt peab müüja oma otsusest panka teavitama. Vastavalt Art. 7. mail 2013 muudetud föderaalseaduse „Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) nr 102-F3“ artiklite 29 ja 33 kohaselt on laenusaajal õigus panditud vara ainult kasutada, hoides seda õigel kujul, kuid tal ei ole õigust seda ilma panga nõusolekuta käsutada - annetada või müüa kolmandatele isikutele. "Hüpoteek" maksab kõik tagasi kommunaalmaksed, lastakse korterist välja (kui on) ja hakkab ostjat otsima. Tavaliselt tekib küsimus omaniku korterist vabastamise kohta siis, kui on juba ostja, kes dikteerib tingimused: nõuab enne tehingut või selle käigus enda vabastamist.

Pangad ei taha "hüpoteek" korterite müügiks luba anda, kuna see jätab nad ilma osast kasumist. Mõnes lepingus on sel juhul ette nähtud trahvide või kaitsetasude kohaldamine. Samas, kui sõlmitud lepingus on kirjas koormatud korteri müügi võimalus, ei ole pangal õigust võlgnikule keelduda. Ja pankrotistunud kodanikult trahvide sissenõudmine võib osutuda problemaatiliseks.

Pärast pangalt tehinguks loa saamist leiab laenuvõtja ostja ja tema abiga (võimalusena) tasub võla pangale. Tasutud summa kantakse müüdava objekti kogumaksumusse, misjärel toimub koormise eemaldamise menetlus.

Mitte iga ostja ei ole valmis ostma korterit koormatisega, kuid atraktiivne tegur on sel juhul üsna madal hind müüdud objekt. Juhtub, et kodu tundub ostjale igas mõttes väga atraktiivne: maksumus, asukoht, seisukord jne. Ja siis otsustab ta riskida.

Sageli skeemi järgi ennetähtaegne tagasimaksmine nad kasutavad ehitatava eluaseme ostmisel, mis on hüpoteegi all. Pärast kõigi võlgade tasumist pangale ja koormise eemaldamist külastavad korteri müüja ja ostja viie tööpäeva jooksul kinnistamiskambrit ja vormistavad ühisehituses osalemise lepingu alusel nõudeõiguste loovutamise või registreerivad korteriomandi võõrandamise. omandiõigus müügilepingu alusel (kui nõudeõiguste loovutamise leping ei ole enam võimalik) .

Pärast ühisehituses osalemise lepingu alusel omandi ülemineku või nõudeõiguste loovutamise lepingu registreerimist võtab müüja raha jäägi panipaigast.

Seda juhtub harva, et uus korteriostja lihtsalt uuendab endale hüpoteegi. Seejärel jääb korter pangale pandituks ning laenu tagasimaksmise kohustused lähevad üle uuele omanikule.

Laenuvõtja ei saa ostu-müügitehingut sooritada ilma võlga pangale eelnevalt tasumata. Siiani võlgade tagasimaksmisele moratoorium puudub, kuid on nüanss: laenusaajal ei ole õigust oma võlga tagasi maksta igal talle sobival ajal, vaid ainult järgmise jooksva makse päeval (üks kord kuus) vastavalt laenulepingule. laenuleping. Selle kuu eest arvestab pank annuiteedi ehk võrdsete maksete intressi. Loomulikult on need sel kuul suurimad, kuna need arvestatakse kohe kogu võlasummale.

Pole riski väärt

Omal käel koormatud korteri müümine või ostmine on üsna ohtlik – usub NPK Optimuse juht Roman Pisarev.

Sellised tehingud tuleks läbi viia kogenud juristide patrooni all, kes kontrollivad kõigi saatedokumentide täitmist.

Ostmisel tasumine toimub võlgniku pangakontole, korter tuleb kontrollida selle õiguspuhtuse seisukohalt, koguda infot müüja kohta. Iga rahaline liikumine tuleb dokumenteerida.

Uus omanik (ostja) kannab raha võlausaldaja panga kontole, seatakse hüpoteek ja koortis eemaldatakse ning seejärel juba toimub kinnisvara ostu-müügitehing. Ostja kaitseks on vajalik sõlmida deposiitleping või ostu-müügi eelleping samas vormis, milles sõlmitakse põhiline ostu-müügileping ning selleks võib olla kas lihtkirjalik või notariaalselt kinnitatud leping.

Selliste tehingute puhul võib 100% turvalisuse tagamine olla keeruline. Hea, kui kodanik ostab "hüpoteegiga" korteri sularaha eest: siis pannakse osa summast müüja lahtrisse ja teine ​​osa pangatöötajale. Ja sellele rahale pole kellelgi ligipääsu enne tehingu lõpuleviimist, selle lõplikku lõpetamist. See tähendab, et laenuleping on risk ja arveldamine raku kaudu on turvaline valik.

Aga kui ostja on ka "hüpoteegipidaja", siis võib tehingu tegemine olla keeruline. Kuna sellisel inimesel ei ole reeglina piisavalt omavahendeid, et müüja võlga vajalikus mahus tasuda. Jah, ja hüpoteegi saamise, koormise eemaldamise, pangale dokumentide paketi esitamise ajavahemik on väike: teil peab olema aega kõike ümber pöörata. lühiajaline. Seetõttu on kaks "hüpoteegiomanikku". keeruline lugu, ja mitte kõik advokaadid ei võta seda.

- Ostja riskib sel juhul sellega, et ta võib kaotada osa müüja hüpoteeklaenu tagasimaksmiseks ülekantud rahast, - kommenteerib Marcel Akhmetshin, Home Way tegevjuht. - Ta võib ju pärast pangaintressi tasumist ümber mõelda ja korter maha müüa. Ostjal peab olema pangaga kokkulepe, et koormatis eemaldatakse alles ostu-müügitehingu sooritamisel.

Juhtub, et samas pangas tegelevad võlgnikega lahtivõtmisega erinevad osakonnad, kes omavahel kuidagi ei suhtle. Siin on hiljutine näide: laenuvõtja läks pankrotti, keeldus intressi maksmast. Ja Sberbank keeldus sõlmimast *loovutuslepingut (*lepingut teisele võlgnetavatele arvetele õiguste võõrandamise kohta üksikisikule või mõne materiaalse kohustuse üleminekul või, nagu seda nimetatakse, "nõuete loovutamiseks" ilma võlgniku nõusolekuta). See tähendab, et vaid kuu aega tagasi keelas Sberbank isegi oma tagatise müügi. Samas kardab ostja muidugi, et teda tehingus keegi ei kindlusta ja pärast osa raha müüjale võla katteks ülekandmist mõtleb oma korteri müügi osas ümber. Selgub nõiaring. Kogenud jurist suudab leida väljapääsu igast olukorrast. Iga juhtum nõuab individuaalne lähenemine: tuleb vaadata laenuvõtja võlasummat, milline pank seda laenu annab, millised dokumendid on olemas.

Armen Khanoyants, CIANi äritoodete juht, viis paar aastat tagasi läbi kaks sellist tehingut ja soovitab mitte karta, vaid hoolikalt müügiks valmistuda: „Selliste objektide müügil pole suurt raskust ega probleemi. Loomulikult on tehing tavapärasest keerulisem ja tasub pöörduda professionaalse kinnisvaramaakleri poole, kes aitab Sinu kinnisvara asjatundlikult turul esitleda, dokumente vormistada ja ostja leida. Lisaks saab hüpoteeklaenu korterit osta ka laenuga. Kui ostja võtab laenu samast pangast, siis on tehing veelgi lihtsam. Ma pidin hüpoteeklaenu eluase kaks korda müüma. Kui otsustad korteri maha müüa, ei ole hüpoteek asi, mis peaks seisma ja hirmutama, peaasi, et leiaks klient.

Veealused kivid

"Probleemid tehinguga võivad tekkida näiteks siis, kui laenu võtab omanik ühes pangas ja ostjaks on teise panga klient, - Oma kogemust jagab Roman Pisarev. - Siin on väga hiljutine juhtum minu praktikast: müüja võttis VTB-lt hüpoteegi ja ostja osutus Sberbanki kliendiks. Sberbanki juht võttis karmi hoiaku: ta keeldus rahastamast korteriostu hüpoteegi koormamine. Vene Föderatsiooni pankade vahelised suhtlusskeemid selles olukorras on täiesti reguleerimata, mistõttu lepingute sõlmimise protsess peatub. Ühe panga sees on selliste tehingute mehhanism paremini silutud: toimub raha paigutamine, võrdne summaga võlg, lahtris - pangatöötaja all ja vahe läheb müüjale. Samas kajastatakse tehingu sooritamist ja koormise mahavõtmist müüjalt ning hüpoteeklaen on juba koormatud uus omanik(ostja). Kodumaised pangad tasaarveldustele ei lähe. Seetõttu maksab müüja (kas oma või ostja vahenditega) võla tagasi, misjärel omandab ostja juba uue laenulepingu alusel omandiõiguse ostetud esemele, mis läheb pangale pandiks. Nüüd tasub korteri uus omanik selle eest pangalaenu maksed.

Ostja ei võta kunagi müüja laenulepingust tulenevaid kohustusi. Laenuvõtja pank nõuab tavaliselt kliendi kõigi võlgade tagasimaksmist, et eemaldada objektilt koorem, s.o. kogu laenusumma tagastamisel. Pärast seda saab ostja pank seda objekti juba laenu andmiseks kaaluda.

Kogu protseduur on järgmine:

Müüja ja ostja sõlmivad müügi-eellepingu ja kinnitavad selle notariaalselt, kui põhimüügileping eeldab notariaalset tõestamist.

Ostja maksab siis sularaha, mis on vajalik laenuvõtja võla tagasimaksmiseks pangale, ühte deposiiti ja ostmisel järelejäänud summa teise.

Rosreestri ametiasutustes eemaldatakse korterilt koorem ja registreeritakse omandiõiguse üleminek ostjale - mis esitatakse ühes dokumendipaketis. Seejärel saavad pank ja laenuvõtja juurdepääsu oma lahtritele - pärast Rosreestris müügi- ja ostulepingu alusel omandiõiguse ülemineku registreerimist ja registreerimist.

Võite kõik panga hoolde usaldada

See juhtub, et laenuvõtja mingil põhjusel head põhjused ei saa isiklikult kontrollida oma “hüpoteeklaenu” korteri müügiprotsessi (lahkus teise riiki elama, sattus vanglasse, jäi raskelt haigeks, tal pole aega ja võimalusi jne). Seejärel peavad hüpoteegiga koormatud korteri müügiga tegelema kreeditorpanga esindajad.

Sel juhul otsib pank ise uut ostjat, tehing toimub pangajuhi ja uue kliendi vahel esimese laenuvõtja puudumisel. Ülejäänud summa tehingust paigutatakse seifi (kui see on olemas) ja laenuvõtja (või tema volitatud esindaja) saab sellele pärast bürokraatlike formaalsuste täitmist järgi tulla.

Samal ajal tegeleb pank ise kõigi dokumentide ettevalmistamise, soetatud kinnisvara hindamise ja selle kindlustamisega, koormise ümberregistreerimisega Rosreestris korteri uue omaniku ilmumise puhul. .

Ei saa teenida

Kas laenuvõtja saab oma hüpoteeklaenu korteri müügiga kuidagi raha teenida, kui ta on ühisehituses osaleja?

Roman Pisarev:

Kunagi oli see võimalik, aga praeguses majandusseisus mitte. Selliste sissetulekute aeg on juba ammu möödas, turg on väga "kasdunud". Tänapäeval pole mõtet pangast raha laenata, et teenida tulu vundamendi süvendi ja ehituse viimase etapi korteri maksumuse vahe pealt. Varasematel aastatel turg kasvas ja täna näeme "väljaku" nõudluse ja hindade stagnatsiooni või isegi langust. Arendajad püüavad kliente meelitada üha uute allahindlustega. Objektide kasutuselevõtu tähtaegu lükkub pidevalt edasi, inflatsioon edeneb ning riskid sellises äris “miinusesse minekuks” on väga suured ning kasum tühine. Ka õigusaktid on muutunud mitte ostja kasuks. Kui varem sai maksuvaba tehingu kinnisvara müügiks teha 3 aastat peale korteri ostmist, siis nüüd - alles 5 aasta pärast. Jah, ja maksubaasi arvutatakse nüüd alates katastriväärtus eluase. Isegi kui tehingu maksumust alahinnatakse, löövad need asjaolud ostja taskusse kõvasti.

Kas ostjal pole lihtsam kohe müüja võlg panga ees ära maksta ja siis see korter kohe ära osta?

Juristid soovitavad ostjatel tungivalt mitte osta hüpoteegiga koormatud korterit korterimüüja võlgnevuse jäägi tasumisega. Pärast võla tasumist eemaldab pank korterilt koormise ning müüjast saab kinnistu täisomanik.

Ostja ei saa teda enam sundida müügilepingut sõlmima. Sel juhul võite aga veenduda: on vaja sõlmida müügi eelleping, milles on ära näidatud kõik olulised tingimused.

Materjali ettevalmistamisel osalesid Arbat Moscow Advokatuuri jurist Vadim Bashir-Zade, kinnisvarabüroode võrgustiku Miel maaklerosakonna tegevdirektor Aleksandr Moskatov, VTB panga pressiteenistus ja Metriumi tegevjuht Natalja Kruglova.

Kas sellise korteri hind jääb turuhinnast palju alla?

Üldjuhul on sellise korteri hind koormise tõttu turuhinnast 10-15% madalam. Allahindluse tase sõltub suuresti maja asukohast. Kesklinna kortereid, mis on pangale panditud, müüakse mitte vähem edukalt kui sama eluaset, kuid ilma krediidiajalugu. Kuid linna elamurajoonides peavad hüpoteegiga laetud korterite omanikud tegema allahindlusi, kuna konkurents on suurem.

Ärge unustage, et võib-olla peate pangale toetuse saamiseks maksma intressi.

Võib tekkida olukord, kui ostjal endal on vaja raha koormatud korteri ostmiseks. Sel juhul saab ta sageli laenu võtta ainult pangast, kes on hüpoteegipidaja. See toob ostjale kaasa täiendavaid kulutusi seoses laenuvõtjana heakskiitmise menetlusega.

Milliseid dokumente on sellise tehingu tegemiseks vaja?

Sellise tehingu tegemisel nõuab pank ostjalt kõiki tema laenuvõtjana registreerimiseks vajalikke dokumente.

Sellised dokumendid on tavaliselt sissetulekutõend 2-NDFL-i kujul, passiandmed, andmed perekonna koosseisu kohta ja abikaasa kviitung, mis kinnitab laenu andmist, väljavõte majaraamatust. Leping pangaga sõlmitakse kirjalikult panga enda osalusel.

Edasi tuleb korteri müügilepingu sõlmimisel kindlasti nõuda USRR-ist väljavõte korteri kohta ja väljavõte majaraamatust. See on vajalik teabe saamiseks muude koormiste olemasolu, samuti registreeritud alaealiste pereliikmete olemasolu kohta.
Müügileping on parem tõestada notari juures - see on tehingu turvalisuse lisatagatis.

Milline on hüpoteeklaenu korteri müügi kord?

Ostja, kes on valmis sellise korteri ostma, peab läbima hüpoteegi väljastanud pangas heakskiidu. See protseduur viiakse läbi vastavalt panga kõikidele reeglitele, järeleandmisi ja allahindlusi ei tehta. Tegelikult on see laenuvõtja vahetus.

Ärge unustage, et igaüks ei saa hüpoteegiga koormatud korteri ostjaks. Kuna müügis ei ole mitte ainult korter, vaid ka laen ise, peab ostja täitma panga hüpoteeklaenuvõtja kriteeriumid. Kriteeriumid erinevad olenevalt pangast: nõuded võivad olla sissetuleku suurusele, krediidiajaloole.

Selle korteri müügi skeemi puhul üürivad müüja ja ostja kaks lahtrit. Ühes määratakse võlaga võrdne summa, teises - ülejäänud eluaseme maksumus. Pooled sõlmivad müügilepingu ja saadavad selle Rosreestr. Siis toimub omandiõiguse üleminek ja koos sellega - ning pandikohustus ostja ees. Pärast seda võtab müüja hüpoteegi tasumiseks raha esimesest rakust. Pank omakorda väljastab hüpoteegi. Ostja peab esitama selle dokumendi Rosreestrile, saama USRN-ilt väljavõtte koormise puudumise kohta. Alles pärast seda pääseb müüja teise rahaosaga lahtrisse. See on kõige rohkem ohutul viisil hüpoteegi korteri rakendamine kõigile tehingu osapooltele.

Kuidas selline tehing juriidiliselt välja näeks?

Sellise korteri ostja asub hüpoteegipidaja asemele ja kannab kõik hüpoteegilepingust tulenevad kohustused, sealhulgas need, mida esialgne hüpoteegipidaja ei täitnud nõuetekohaselt. See tähendab, et hüpoteegiga korteri ostja muutub ise hüpoteegivõlgnikuks. Selle meetodiga ostab inimene nii korteri kui laenu.

Kas korterit on võimalik müüa hüpoteegi maksete kohustuse määramisega pangale?

Kui me ei räägi korteri müügi variandist ja hüpoteek makstakse saadud rahast kohe ära, siis olukorrast, kus ostja kohustub korterit ostes tasuma eelmisele omanikule hüpoteegimakseid, siis peame iga konkreetse pangaga kontrollima, kas see on võimalik.

Nagu selgus, ei tööta kõik pangad sellise skeemiga. Niisiis ütles VTB pank, et nende kliendid saavad hüpoteegiga koormatud kinnisvara müüa ainult siis, kui hüpoteegivõlg panga ees on tasutud.

Vahendajad märkisid ka, et teoreetiliselt on see võimalus reaalne, kuid praktikas on nad seda kohanud vaid mõnel korral ning suurtel pankadel pole sellist võimalust üldse.

Nende hinnangul on hüpoteekkorterit lihtsam müüa "traditsioonilisel" viisil - laekunud laenu tagasimaksega on tegu juba end tõestanud tehnoloogiaga, mis on pankadele tuttav ja ostja jaoks riske ei kanna.

Üheaegselt hüpoteegiga kinnisvara soetamise eeliseks ja miinuseks on see, et korteri eest tasumine toimub pikkade aastate jooksul. Laenuvõtjatel tekib sageli küsimus: kas on võimalik hüpoteegiga korterit müüa ja hüpoteegiga teist osta?

Hüpoteeklaenu võtmise skeem on juba tuttav igale laenuvõtjale, kes on korteri laenuga väljastanud. Mõelge, kuidas müüa kinnisvara, millel on kinnisvarakoormatised.

Korterivahetuse põhjused

Olenevalt põhjustest, miks korterivahetus on vajalik, saab kinnisvara ostu-müügi küsimust lahendada erineval viisil. Kinnisvaramaaklerid märgivad, et kõige populaarsemad põhjused hüpoteegiga ostetud korteri vahetamiseks sama programmi raames ostetud korteri vastu on järgmised:

• parandamine rahaline olukord laenuvõtja või pere suurenemine. Sageli väljastavad hüpoteeke noored pered, kes pärast laste saamist soovivad oma elutingimusi parandada;
• perekondlike asjaolude muutumine. Nii nimetavad laenuvõtjad varjatult lahutust, kui on vaja müüa abielus omandatud vara, jagada raha ja osta väiksemaid kortereid;
• rahalise olukorra halvenemine. Pangad väljastavad hüpoteeklaene mitte ainult rublades, vaid ka dollarites või eurodes. Viimase paari aastaga on koduvaluuta odavnenud üle kahe korra, samas kui palgad on jäänud samale tasemele ning praegu ei suuda paljud pered võetud laenu lihtsalt tagasi maksta.

Põhjuseid, miks laenuvõtja peab eluaset vahetama, võib olla ka muid põhjuseid, näiteks kolida uuele töökohale ega soovi sinna jõuda läbi terve linna.

Kõige sagedamini on korteri müügi põhjuseks elukohavahetuse või vahetuse vajadus perekonnaseis laenuvõtja.

Kui plaanis on suurendada elamispinda või kolida prestiižsemasse piirkonda ehk ostetav vara on kallim ja likviidsem, saab laenusaaja pöörduda tagatise asendamise küsimusega panka. See võimalus on aga võimalik peamiselt siis, kui uue eluaseme soetamine toimub vahetuslepingu alusel või laenuvõtja ostab esmalt uue kinnisvara ja seejärel müüb vana maha. Sellised olukorrad on haruldased. Reeglina peab laenuvõtja esmalt eluaseme müüma ja seejärel uue ostma. Ja sellistel juhtudel huvitab laenuvõtjat üks küsimus: kas hüpoteekkorterit on võimalik müüa? Kuna uue elamispinna ostmine toimub tavapärase hüpoteegi registreerimise skeemi järgi.

Mida ütleb seadus?

Reguleeritud on hüpoteegiga kinnisasja soetamisega seotud küsimused föderaalseadus«Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta» (edaspidi seadus). Eelnimetatud seaduse paragrahv 37 ütleb, et panditud vara võõrandamiseks (lihtsalt öeldes müügiks) on vajalik pandipidaja ehk panga nõusolek. Seega ilma panga loata tehingut riiklikku registrisse ei kanta.

Kui müüja läks kuidagi seadusest mööda ja müüs panditud vara maha, siis on pangal vastavalt seaduse §-le 39 õigus nõuda kohustuste ennetähtaegset täitmist, sh ostjalt, või tehingu kehtetuks tunnistamist.

Tähtis! Ilma panga nõusolekuta on tehing kehtetu! Omandiõigust ostjale üle ei lähe.

Kuidas saada müügiluba?

Seega on põhitingimuseks saada pangalt luba kinnisvara müümiseks. Peaaegu kõik pangad on juba kehtestanud selge korra vara võõrandamiseks loa väljastamiseks. Finantsasutused on huvitatud hüpoteegi maksmisest, kuid kes saab omanikuks, neid ei huvita.

Reeglina on võõrandamine võimalik hüpoteeklaenu täieliku tagasimaksmise korral. Kui laenuvõtja ei suuda võlga ise sulgeda, muutub olukord mõnevõrra keerulisemaks. Esmalt peab laenuvõtja leidma ostja, kes on valmis hüpoteeklaenu summa tasuma, alles pärast seda võtab pank koormuse maha ja tehing on võimalik.

Selgitage pangale põhjust, miks otsustati korter müüa, ja suure tõenäosusega ta kohtub teiega ja vähendab kõigi paberite vormistamise aega.

Probleemid, mis on seotud koormatud korteri müügiga

Hüpoteegiga koormatud korteri müümine on üsna keeruline ülesanne, kuna mitte iga ostja ei ole nõus sellist kinnisvara ostma. See tõstatab kaks probleemi:

• kitsas ostjate ring. Kõige keerulisem hüpoteekkinnisvara müügi juures on ostja leidmine. Paljud lihtsalt kardavad pangaga ühendust võtta, kartes kaotada tulevikus nii kinnisvara kui ka raha. Arvestades müüdava kinnisvara rikkalikku valikut, võib sellise korteri ostmiseks soovija leidmine olla tõeline väljakutse;
• vajadus müüa madalama hinnaga. Kuna potentsiaalsete ostjate ring kitseneb oluliselt, tuleb pakkumise atraktiivsemaks muutmiseks teha olulisi allahindlusi, loobudes turuhinnast madalama hinnaga korterist.

Lisaks määravad pangad mõnikord hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise eest trahvi. Sel juhul tuleb kõik kulud välja arvutada, et ei selguks, et tehing on kahjumlik.

Hüpoteegiga koormatud korterit müües olge valmis oma väärtust pisut kaotama.

Korteri müügi viisid

Kõige tõenäolisemad viisid hüpoteegiga koormatud korteri müümiseks on:

• iseseisev müük ostjale sularaha eest;
• korteri müük ostjale, kes korraldab selle hüpoteegi võtmiseks;
• müük, kaasates vahendajana kinnisvaraorganisatsiooni.

Vaatleme kõiki võimalusi üksikasjalikumalt.

enese müük

Sel juhul otsib müüja ostjat iseseisvalt.

Tehingu olemus on järgmine. Esiteks annab ostja müüjale selle osa rahast, mis tuleb võla tasumiseks hüpoteegi pealt tasuda. Pärast seda eemaldavad müüja ja pangandusorganisatsiooni esindaja korterilt koormise ning ostja registreerib õigused varale, kandes samal ajal üle ülejäänud summa.

Peamine probleem seisneb selles, et on vaja leida ostja, kes on nõus enne tehingut vajaliku summa sissemaksma. See toiming on üsna riskantne, sest müüja ebaaususe korral võib ostja jääda ilma korterita ja rahata. Enda kaitsmiseks võib ostja nõuda tagatisraha lepingu notari juures registreerimist.

Põhiprobleemiks hüpoteegiga koormatud korteri müügil on vajadus veenda ostjat ettemaksu tegema.

Müük ostjale, kes korraldab hüpoteegi

Sellisel juhul on ideaalne olukord, kui ostjal on hüpoteegi tasumiseks vajalik summa. Müüja maksab saadud raha eest pangale ja eemaldab kõik piirangud. Pärast seda esitab ostja tehinguks vajalikud dokumendid ja vormistab hüpoteegi ning ülejäänud raha saab müüja pangast.

Soovitav on, et hüpoteek võetaks samast pangast. Siis saab loota kiirema ja lihtsama protseduuriga ning avaldusele saab lisada tulevase ostja dokumendid hüpoteegi ennetähtaegse tagastamise lubamise sooviga.

Hüpoteeklaenu ostjate registreerimine samasse panka sobib ideaalselt nii müüjale kui ka ostjale. Mõnel juhul on pank valmis hüpoteeklaenulepingu alusel "laenuvõtjat asendama".

Müüa korter kinnisvarabüroo abiga

Olukord on väga sarnane esimese korterimüügi võimalusega, ostjat otsib vaid kinnisvaramaakler. Selle teenuse eest võtab ta teatud protsendi. Turul tuntud kinnisvarabüroo kaasamine vahendajana aitab potentsiaalset ostjat veenda, et müüjal ei ole pahatahtlikkus ja vajadus tasuda osa vahenditest ette.

Suured kinnisvarabürood saavad kinnisvaralt koormiste eemaldamiseks laenu väljastada hüpoteegi tasumiseks. See suurendab kiirema müügivõimalusi.

Tulemused

Seega on võimalik hüpoteekkorter müüa ja teine ​​osta ning selleks on isegi mitu võimalust. Loomulikult raskendab koormiste olemasolu ostja leidmise ja tehingu sõlmimise protseduuri, kuid see pole probleem, mida ei saaks lahendada.

Kui inimesel tekib vajadus vabaneda hüpoteeklaenu koormatusest, saab ta panditud vara müüa. Samuti võib selline vajadus tekkida siis, kui oli vaja elamispinda laiendada. Järgmisena kaalume, kuidas müüa hüpoteegiga korter minimaalsete riskide ja kuludega.

Valik number 1: tehing sularahas

olemus seda meetodit on järgmine: leida ostja, kes on nõus ostma pangale panditud korteri. Näiteks elamispind on hinnanguliselt 2500 tr ja võlg panga ees on 1100 tr.

Sel juhul kannab ostja võlasumma (1100 tr.) üle müüjale, kes omakorda arveldab pangaga, eemaldades koormise ning seejärel koostab ostu-müügilepingu. Ostjale jääb tasuda 1400 tr. ja temast saab korteri uus omanik.

Kohe tuleb märkida, et sel juhul on ostjat üsna raske leida, kuna tekib umbusalduse ja soovimatuse tegur põrguringe läbida, pöördudes erinevate ametiasutuste poole (registreerimiskoda, MFC). , jne.). Selline laenuga koormatud kinnisvara müügiviis on aga müüja jaoks kõige tulusam.

Menetlus

Korteri omanik peab oma pangale ametlikult teatama, et kavatseb pandis oleva korteri maha müüa. Hüpoteeklaenu tüüplepingus on punkt, mille kohaselt ei ole kliendil õigust kinnisvara müüa (kuni võlg on täielikult tasutud) ilma pangast dokumentaalset nõusolekut saamata.

Kui te panka oma kavatsustest õigeaegselt ei hoiata, ütleb ta lihtsalt ostu-müügilepingu üles. Sel juhul ei saa kohtuvaidlust vältida.

Pangad ei soovi selliseid klientide tegevusi heaks kiita. See on tingitud asjaolust, et hüpoteekkorteri müügi (tegelikult laenu ennetähtaegse tagastamise) korral lakkab inimene krediidiasutusele intressimaksete näol tulu toomast.

Sel põhjusel peab isik enamikul juhtudel ennetähtaegse tagasimaksmise põhjust selgitama. Need võivad olla:

• elatustaseme halvenemine (vallandamine, alandamine jne), millega seoses ei ole tal võimalik enam laenumakseid tasuda;
• kolimine teise linna;
• terviseprobleemid (nõutav on dokumentaalne tõend haiglatõendite kujul) jne.

Olles lahendanud pangaga kõik küsimused, on vaja leida ostja, kes on nõus korterit ostma sellistel tingimustel - deponeerima osa rahalistest vahenditest (millega laen tasutakse) enne ostu-müügilepingu sõlmimist.

Järgmine samm on tagatisraha (peaks olema laenu võlasumma) ülekanne müüjalt ostjale. See protseduur see on vaja dokumenteerida (täna ausalt öeldes ei usu enam keegi): kirjutatakse käsitsi kviitung, kuhu on registreeritud raha ülekandmise fakt.

Selle kohta vormistatakse leping, milles märgitakse, et müüja kohustub pärast koormise eemaldamist korteri maha müüma eelnevalt kooskõlastatud maksumusega. Allkirjastatud paberid on soovitatav kinnitada notaris (see on ostjale enda kaitseks vajalikum).

Leping peab sisaldama järgmisi punkte:

1. Tehingu summa ja arvelduskord. Müügihind jaguneb 2 osaks: tagatisraha (vajalik laenu tagasimaksmiseks) ja ülejäänud summa, mille müüja saab "kätte". Tavaliselt kasutatakse raha ülekandmiseks deposiite. Lepingus on kirjas, et enne ostu-müügilepingu vormistamist pääseb nendele lahtritele ligi ainult ostja. Kui kõik paberid on vormistatud, pääseb ostja sularahaga lahtrisse.
2. Tingimused korteri müügiks ja koormiste eemaldamiseks pangast.

Pärast kõigi paberite täitmist saadetakse tehingus osalejad ühiselt panka. võlajäägi (tasutud etteantud deposiidist) tasumiseks. Peale maksmist pead viima panka, et võlg on tasutud, samuti korteri hüpoteek.

Pärast seda on vaja koorem eluruumist eemaldada. Selleks tuleb müüjal ja panga esindajal pöörduda MFC või Reg.koja poole ja esitada avaldus, et korter ei ole enam hüpoteegil. Registripidaja väljastab täitmiseks vastava vormi.

Kandideerimiseks vajate järgmisi dokumente:

• omaniku pass;
• tõendid selle kohta, et võlg on täielikult tasutud;
• müügileping;
• eluasemelaen.

Pärast registreerimise lõpetamist peab müüja kolme päeva jooksul välja võtma esitatud dokumentide koopiad, samuti väljavõtte koormise eemaldamise kohta USRN-ist.

Pärast kõiki bürokraatlikke manipuleerimisi võite asuda oma kodu müüma. Edasised toimingud ei erine tavapärasest ostu-müügiprotseduurist.

Variant number 2: potentsiaalset ostjat koormab ka hüpoteek

Teine võimalus on leida ostja, kelle õlul on ka hüpoteek. Tuleb selgitada, kui palju on tal isiklikust varast ja kui palju on koormatud. Vajalik seisukord on tagada, et ostjal oleks piisavalt raha müüja hüpoteeklaenu tasumiseks, ja laenusumma piisavalt, et tasuda ülejäänud müüdava korteri maksumus.

Mõelge protseduurile konkreetse näite puhul:

1. Kinnistu müüakse 3000 tr. Müüja võlasumma on 900 tr. Ostjal on käepärast 1100 tr. ja hüpoteeklaenude kogusumma on 2000 tr.
2. Kui mõlemad pooled nõustuvad teineteise tingimustega, kannab ostja (nagu esimesel juhul kviitungiga) 900 tr. See on tagatisraha korteri eest.
3. Saadud tagatisraha kasutades tasub müüja oma hüpoteeklaenu võla. Pärast seda eemaldab ta koos pangatöötajaga MFC-s või registreerimiskambris kinnisvaralt koormise.
4. Seejärel esitab müüja koos ostjaga pangale kingituse nõutav nimekiri hüpoteegi ja hüpoteegi registreerimise dokumendid.
5. Pärast seda, kui pank on sõlminud ostja hüpoteeklaenulepingu, koostavad mõlemad tehingus osalejad standardse ostu-müügilepingu.

Selle tulemusena oli ostja käes 200 tr., mille ta kannab omal kulul müüjale üle. hoiulaegas. Pärast tehingu edukat registreerimist saab müüja ülejäänud 1900 tr. sularahas pangast või sama raku kaudu.

Variant number 3: müük pangapoolse koormamisega

See meetod on peaaegu identne alguses esitatud meetodiga. Vahe on vaid selles, et inimene lükkab vastutuse ostja leidmise eest pangale. Sellistel juhtudel lähevad krediidiorganisatsioonid edasi, sest nad on huvitatud tagatise tagastamisest. Nii et sellist skeemi kasutavad aktiivselt Sberbank, VTB ja mitmed teised suured pangad.

Selle meetodi järgi tegutsedes vabastab müüja end osadest kohustustest (ostja otsimine, dokumentide koostamine jne). Enamasti kaotab see aga 5-10% korteri hinnatud väärtusest. Selle põhjuseks on asjaolu, et pank ei püüa müüa kinnisvara kallilt (kuna see võtab kaua aega), vaid püüab seda teha võimalikult kiiresti.

Videol hüpoteeklaenu korteri müügist

Järeldus

Kõigil neil hüpoteeklaenu kinnisvara müügimeetoditel on mitmeid funktsioone. Kõige tulusam (müüja jaoks) võimalus on iseseisev sularahaotsing ja -müük.

Sel juhul, kui on aega, saab kinnisvara müüa reaalse väärtusega. Tõsiste ajapiirangute korral on aga parem kasutada panga abi. Reeglina on sellistel ettevõtetel partnerid hüpoteeklaenu eluaseme kiirendatud lunastamiseks.