Czy można sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny. Sprzedaż mieszkania hipotecznego: możliwe opcje, na co należy zwrócić uwagę

Sprzedaż nieruchomości nabytych na hipotekę i zabezpieczonych przez instytucję bankową jest dość trudna. Nawet jeśli znajdziesz nabywcę, właściciel mieszkania tylko w niektórych przypadkach może skorzystać z takiej sprzedaży, ponieważ w większości przypadków „schodzi do zera” lub ponosi niewielkie straty. Ponadto może pojawić się wiele trudności, zarówno w okresie zatwierdzania, jak i podczas realizacji transakcji.

Ale co zrobić, jeśli naprawdę potrzebujesz sprzedać mieszkanie hipoteczne?
A czy chcesz to robić również z zyskiem, a nie ze stratą dla siebie?

Sposoby sprzedaży mieszkania na kredyt hipoteczny

Chociaż nie jest łatwo sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, można to zrobić na kilka sposobów:

• Spłata całej kwoty kredytu;
• Zmiana kredytobiorcy.

Spłata całej kwoty kredytu

To jest najprostsze i szybka metoda sprzedaż kredytów hipotecznych. Jednak aby to zrobić, musisz najpierw znaleźć kupca, który ma wystarczającą ilość środków na pokrycie długu. W takim przypadku kupujący spłaca kredyt w całości, po czym instytucja bankowa wystawia mu dokumenty potwierdzające cofnięcie kredytu hipotecznego. Dokumenty te umożliwiają kupującemu przeprowadzenie kolejnych operacji. Jeśli kupuje wykończone mieszkanie, podpisuje umowę sprzedaży. W przypadku zakupu nieruchomości będącej w budowie kontrakt jest ponownie zawierany udział w kapitale z firmą budowlaną.

Ta metoda jest najłatwiejsza dla kupującego, ale dla sprzedającego może być bardzo ryzykowna. W większości przypadków procedura przetwarzania dokumentów przez bank trwa 2-3 miesiące od daty spłaty kredytu, a kupujący nie otrzymuje prawa własności dla nieruchomości. Mogą również wystąpić problemy z organy rządowe, ponieważ mogą odmówić zarejestrowania transakcji.

W takich sytuacjach, w celu zmniejszenia ryzyka, wykorzystuje się komórki bankowe: pieniądze i dokumenty przeznaczone do usunięcia obciążenia hipotecznego po zawarciu umowy kupna-sprzedaży umieszcza się w jednej celi, a pieniądze przeznaczone dla sprzedającego umieszcza się w drugiej. Po spłacie długu kupujący zabiera dokumenty z pierwszej skrzynki, a sprzedający przejmuje swoją część pieniędzy przy przeniesieniu własności.

Zmiana kredytobiorcy

Możesz w ten sposób sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym zastępując umowę. Będzie to jednak wymagało zgody banku. W takiej sytuacji zobowiązania kredytowe sprzedającego przejmuje kupujący. Zadaniem banku jest sprawdzenie kondycja finansowa twój kredytobiorca.

Jeśli kupowane mieszkanie jest w budowie, instytucja bankowa może zaproponować kupującemu pożyczenie środków na spłatę zadłużenia sprzedającego. Ta metoda jest odpowiednia, jeśli nowy budynek został oprawiony zgodnie z umową kapitałową.

Aby sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, która jest w budowie, należy dostarczyć do banku oświadczenie o podpisaniu umowy cesji oraz zgodę dewelopera na ponowne wykonanie umowy. Instytucja bankowa przegląda dokumenty w ciągu trzech dni, po czym podejmuje decyzję.

Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny to bardzo skomplikowana procedura, która wymaga pewnej wiedzy i doświadczenia. Bardzo trudno jest to zrobić samemu. Dlatego, aby z zyskiem sprzedać nieruchomość w Moskwie, która jest obciążona hipoteką, skontaktuj się z naszą agencją nieruchomości ” służba miejska nieruchomość." Dzięki wspaniałe doświadczenie nasi specjaliści wiedzą, jak chronić interesy każdej ze stron, uchronić je przed nieprzewidywalnymi sytuacjami i upewnić się, że zarówno sprzedający, jak i kupujący są w pełni usatysfakcjonowani transakcją.

Będziemy pomocni, jeśli:

• Chcesz sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny ze względu na okoliczności niezwiązane z wypłacalnością (przeprowadzka, podział, zamiana itp.).
• Potrzebujesz pilnie sprzedać mieszkanie hipoteczne, nie możesz już spłacać kredytu.
• Masz już zadłużenie hipoteczne, powtarzające się opóźnienia w płatnościach;
• Jesteś na etapie postępowania sądowego, postępowania egzekucyjnego i chcesz zdobyć profesjonalistę? pomoc prawna(roszczenia o wcześniejszą spłatę kredytu, przymusową sprzedaż mieszkania w drodze licytacji, zajęcie, aresztowanie nieruchomości).

"Miejska obsługa nieruchomości" oferuje:

• Zintegrowane podejście do pokonywania trudności związanych ze sprzedażą nieruchomości hipotecznych w każdym przypadku.
• Interakcja z pożyczkodawcą (omówienie zakresu wymagań, koordynacja etapów procesu sprzedaży domu, przeprowadzenia kupna i sprzedaży);
• Pomoc w sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem interesów klienta (wycena obiektu, zawarcie baza informacji, reklama, pokazy dla potencjalnych nabywców, przygotowanie dokumentów, pełna obsługa transakcji).
• Doradztwo prawnicze.
• Ochrona interesów klienta w sądzie, w toku postępowania egzekucyjnego.

Skontaktuj się z nami, uwolnimy Cię od problemów ze sprzedażą nieruchomości w hipotece!

Trudna sytuacja gospodarcza w Rosji doprowadziła do wzrostu zaległości hipotecznych. Jesienią przez cały kraj przetoczyła się nowa fala zwolnień i bankructw, ludzie masowo tracili pracę i nie mogli dalej spłacać kredytów hipotecznych. W takich okolicznościach pozostaje tylko sprzedać niewykupione do końca mieszkanie komuś, kto będzie w stanie za nie zapłacić.

Trudna sytuacja gospodarcza w Rosji doprowadziła do wzrostu zaległości hipotecznych. Według Banku Rosji zadłużenie w segmencie wczesnej przestępczości - do 1 miesiąca - latem rok bieżący wyniósł 73% i osiągnął 130 miliardów rubli. Zadłużenie do 3 miesięcy osiągnęło 35 miliardów rubli, od 91 do 180 dni - 22 miliardy rubli, powyżej 180 dni - 109 miliardów rubli.

W obecnym okresie sytuacja nadal się pogarsza: jesienią przez kraj przetoczyła się nowa fala zwolnień i bankructw, ludzie masowo tracą pracę i nie są w stanie dalej spłacać kredytów hipotecznych.

W takich okolicznościach pozostaje tylko sprzedać niewykupione do końca mieszkanie komuś, kto będzie w stanie za nie zapłacić.

Procedura

Przede wszystkim sprzedający musi powiadomić bank o swojej decyzji. Zgodnie z art. 29 i 33 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw nieruchomości)”, zmienionej dnia 7 maja 2013 r., nr 102-F3, kredytobiorca ma prawo wyłącznie do korzystania z zastawionej nieruchomości, zachowując ją w należytej formie, ale nie ma prawa rozporządzać nim bez zgody banku - podarować lub sprzedać osobom trzecim. „Kredyt” spłaca wszystko opłaty komunalne, zostaje zwolniony (jeśli jest) z mieszkania i zaczyna szukać nabywcy. Zwykle kwestia zwolnienia właściciela z mieszkania pojawia się, gdy już jest kupujący, który dyktuje warunki: domaga się zwolnienia przed transakcją lub w jej trakcie.

Banki niechętnie udzielają zgody na sprzedaż mieszkań „hipotecznych”, ponieważ pozbawia to je części zysków. W niektórych umowach w tym przypadku przewidziane jest stosowanie kar lub prowizji ochronnych. Jednocześnie, jeżeli w zawartej umowie przewidziana jest możliwość sprzedaży obciążonego mieszkania, bank nie ma prawa odmówić dłużnikowi. A ściąganie grzywien od zbankrutowanego obywatela może być problematyczne.

Po otrzymaniu zgody banku na transakcję, kredytobiorca znajduje nabywcę i z jego pomocą (opcjonalnie) spłaca dług wobec banku. Wpłacona kwota jest zaliczana do całkowitego kosztu sprzedanego przedmiotu, po czym następuje procedura usunięcia obciążenia.

Nie każdy kupujący jest gotowy na zakup mieszkania z obciążeniem, ale atrakcyjny czynnik w tym przypadku jest dość niska cena sprzedany przedmiot. Zdarza się, że dom wydaje się kupującemu bardzo atrakcyjny pod każdym względem: kosztem, lokalizacją, stanem itp. I wtedy postanawia zaryzykować.

Często do schematu wcześniejsza spłata uciekają się do kupowania mieszkań w budowie, które są objęte hipoteką. Po zapłaceniu bankowi wszystkich długów i usunięciu obciążenia, sprzedający i nabywca mieszkania w ciągu pięciu dni roboczych odwiedzają izbę meldunkową i sporządzają cesję wierzytelności z umowy o udział we wspólnej budowie lub rejestrują przelew własność na podstawie umowy sprzedaży (jeżeli umowa przelewu wierzytelności nie jest już możliwa) .

Po zarejestrowaniu przeniesienia własności lub umowy przelewu wierzytelności z umowy o udział we wspólnym budownictwie, sprzedający pobiera saldo środków ze skrytki depozytowej.

Rzadko zdarza się, że nowy nabywca mieszkania po prostu odnawia kredyt hipoteczny na siebie. Wtedy mieszkanie pozostaje zastawione w banku, a zobowiązania do spłaty kredytu przechodzą na nowego właściciela.

Kredytobiorca nie będzie mógł dokonać transakcji kupna-sprzedaży bez wcześniejszej spłaty zadłużenia wobec banku. Do tej pory nie ma moratorium na spłatę zadłużenia, ale jest niuans: kredytobiorca nie jest uprawniony do spłaty zadłużenia w dogodnym dla niego czasie, ale tylko w dniu kolejnej bieżącej płatności (raz w miesiącu) zgodnie z Umowa pożyczki. Za ten miesiąc bank naliczy odsetki od renty, czyli równe płatności. Oczywiście będą one największe w tym miesiącu, ponieważ naliczane są od razu na całą kwotę zadłużenia.

Nie warte ryzyka

Sprzedawanie lub kupowanie obciążonego mieszkania na własną rękę jest dość niebezpieczne - uważa Szef NPK Optimus Roman Pisarev.

Transakcje takie powinny odbywać się pod patronatem doświadczonych prawników, którzy kontrolują kompletację wszystkich dokumentów towarzyszących.

Płatność przy zakupie dokonywana jest na rachunek bankowy dłużnika, mieszkanie należy sprawdzić pod kątem czystości prawnej, zebrać informacje o sprzedającym. Każdy ruch finansowy musi być udokumentowany.

Nowy właściciel (nabywca) wpłaca pieniądze na konto banku wierzyciela, wystawia hipotekę i usuwa obciążenie, a następnie przeprowadza się już transakcję kupna i sprzedaży nieruchomości. Dla ochrony kupującego konieczne jest zawarcie umowy depozytu lub umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży w takiej samej formie, w jakiej zostanie zawarta główna umowa kupna-sprzedaży, przy czym może to być zwykła forma pisemna lub umowa poświadczona notarialnie.

Zagwarantowanie 100% bezpieczeństwa w takich transakcjach może być trudne. Dobrze, jeśli obywatel kupuje mieszkanie „hipoteczne” za gotówkę: wtedy część kwoty trafia do celi dla sprzedawcy, a druga część - dla pracownika banku. I nikt nie ma dostępu do tych pieniędzy aż do zakończenia transakcji, jej ostatecznego zakończenia. Oznacza to, że umowa pożyczki to ryzyko, a rozliczenie przez komórkę to bezpieczna opcja.

Ale jeśli kupujący jest również „kredytobiorcą”, zawarcie transakcji może być trudne. Ponieważ taka osoba z reguły nie posiada wystarczających środków własnych, aby spłacić dług sprzedającego w wymaganej wysokości. Tak, a przedział czasowy na uzyskanie kredytu hipotecznego, usunięcie obciążenia, dostarczenie pakietu dokumentów do banku jest niewielki: musisz mieć czas, aby wszystko odwrócić krótkoterminowy. Dlatego dwaj „posiadacze kredytów hipotecznych” są skomplikowana historia i nie wszyscy prawnicy to przyjmują.

- Kupujący w tym przypadku ryzykuje, że może stracić część pieniędzy przekazanych na spłatę kredytu hipotecznego sprzedającego, - komentuje Marcel Akhmetshin, dyrektor generalny Home Way. - W końcu może zmienić zdanie i sprzedać mieszkanie po zapłaceniu odsetek bankowych. Kupujący musi mieć umowę z bankiem, że obciążenie zostanie usunięte dopiero po zakończeniu transakcji kupna-sprzedaży.

Zdarza się, że w tym samym banku w demontaż z dłużnikami zajmują się różne działy, które w żaden sposób nie współdziałają ze sobą. Oto ostatni przykład: kredytobiorca zbankrutował, odmówił płacenia odsetek. A Sberbank odmówił zawarcia *umowy cesji (*umowy przeniesienia praw do rachunków płatnych na rzecz innego do osoby lub w sprawie przeniesienia jakiegoś istotnego zobowiązania lub, jak to się nazywa, „cesji wierzytelności” bez zgody dłużnika). Oznacza to, że zaledwie miesiąc temu Sbierbank nałożył zakaz sprzedaży nawet własnego zabezpieczenia. Jednocześnie kupujący oczywiście obawia się, że nikt go nie ubezpiecza w transakcji, a po przekazaniu części pieniędzy sprzedającemu na pokrycie zadłużenia zmieni zdanie na temat sprzedaży swojego mieszkania. Okazuje się błędne koło. Doświadczony prawnik potrafi znaleźć wyjście z każdej sytuacji. Każda sprawa wymaga indywidualne podejście: trzeba spojrzeć na wysokość zadłużenia kredytobiorcy, który bank go pożycza, jakie dokumenty są dostępne.

Armen Khanoyants, kierownik ds. produktów dla biznesu w CIAN, przeprowadziła dwie takie transakcje kilka lat temu i zaleca, aby się nie bać, ale starannie przygotować się do sprzedaży: „W sprzedaży takich obiektów nie ma wielkiej trudności ani problemu. Oczywiście transakcja jest bardziej skomplikowana niż zwykle i warto skontaktować się z profesjonalnym pośrednikiem w handlu nieruchomościami, który pomoże umiejętnie zaprezentować Twoją nieruchomość na rynku, przygotować dokumenty i znaleźć nabywcę. Ponadto mieszkanie hipoteczne można kupić również na kredyt. Jeśli kupujący zaciągnie pożyczkę w tym samym banku, transakcja będzie jeszcze łatwiejsza. Dwa razy musiałem sprzedać mieszkania hipoteczne. Jeśli zdecydujesz się sprzedać mieszkanie, kredyt hipoteczny nie jest czymś, co powinno Cię zatrzymać i przestraszyć, najważniejsze jest znalezienie klienta.”

Podwodne skały

„Problemy z transakcją mogą powstać np. jeśli kredyt zaciąga właściciel w jednym banku, a kupującym jest klient innego banku, - Roman Pisarev dzieli się swoim doświadczeniem. - Oto bardzo niedawny przypadek z mojej praktyki: sprzedający wziął kredyt hipoteczny od VTB, a kupującym okazał się klient Sbierbanku. Menedżer Sbierbanku zajął twarde stanowisko: odmówił sfinansowania zakupu mieszkania z obciążenie hipoteczne. Schematy interakcji w tej sytuacji między bankami Federacji Rosyjskiej są całkowicie nieuregulowane, więc proces kontraktowania zostaje zatrzymany. W ramach jednego banku mechanizm takich transakcji jest lepiej debugowany: następuje odkładanie środków, równa sumie dług, w komórce - pod pracownikiem banku, a różnica trafia do sprzedawcy. Jednocześnie odnotowuje się zakończenie transakcji i usunięcie obciążenia ze sprzedającego, a kredyt hipoteczny jest już obciążony nowy właściciel(kupujący). Banki krajowe nie idą na kompensaty. W związku z tym sprzedający (z własnych środków lub ze środków kupującego) spłaca dług, po czym kupujący nabywa własność zakupionego przedmiotu, która jest przekazywana jako zastaw na bank, już na podstawie nowej umowy kredytowej. Teraz nowy właściciel mieszkania będzie spłacał za nie raty kredytu bankowego.

Kupujący nigdy nie przejmuje zobowiązań wynikających z umowy pożyczki sprzedającego. Bank kredytobiorcy zwykle nalega na spłatę wszystkich długów klienta w celu usunięcia obciążenia z przedmiotu, tj. po zwrocie całej kwoty pożyczki. Następnie bank kupującego może już rozważyć ten obiekt do udzielenia pożyczki.

Cała procedura wygląda następująco:

Sprzedający i kupujący zawierają przedwstępną umowę sprzedaży i poświadczają ją notarialnie, jeżeli główna umowa sprzedaży zakłada poświadczenie notarialne.

Kupujący następnie płaci gotówka, niezbędne do spłaty zadłużenia kredytobiorcy wobec banku, do jednej skrytki, a pozostałej przy zakupie kwoty do drugiej.

Obciążenie jest usuwane z mieszkania w władzach Rosreestr i rejestrowane jest przeniesienie własności na kupującego - co jest składane w jednym pakiecie dokumentów. Następnie bank i kredytobiorca uzyskują dostęp do swoich komórek - po rejestracji i zarejestrowaniu przeniesienia własności w ramach umowy kupna-sprzedaży w Rosreestr.

Wszystko możesz powierzyć bankowi

Zdarza się, że pożyczkobiorca z jakiegoś powodu dobre powody nie może osobiście kontrolować procesu sprzedaży swojego „hipotecznego” mieszkania (wyjechał do innego kraju, trafił do więzienia, poważnie zachorował, nie ma czasu i możliwości itp.). Wówczas sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką muszą zajmować się przedstawiciele banku wierzyciela.

W takim przypadku sam bank poszukuje nowego nabywcy, transakcja jest przeprowadzana między kierownikiem banku a nowym klientem pod nieobecność pierwszego kredytobiorcy. Reszta kwoty z transakcji trafia do skrytki depozytowej (jeśli istnieje), a pożyczkobiorca (lub jego upoważniony przedstawiciel) może ją odebrać po dopełnieniu formalności biurokratycznych.

Jednocześnie sam bank zajmuje się przygotowaniem wszystkich dokumentów, wyceną nabytej nieruchomości i jej ubezpieczeniem, ponowną rejestracją obciążenia w Rosreestr przy okazji pojawienia się nowego właściciela mieszkania .

Nie mogę zarobić

Czy kredytobiorca może jakoś zarobić na sprzedaży swojego mieszkania hipotecznego, jeśli jest uczestnikiem wspólnego budownictwa?

Roman Pisarev:

Kiedyś było to możliwe, ale nie przy obecnym stanie gospodarki. Czas na takie zarobki już dawno minął, rynek bardzo „zanurzył się”. Dziś nie ma sensu pożyczać pieniędzy z banku, aby zarobić na różnicy między kosztem mieszkania na etapie fundamentów, a końcowym etapie budowy. W poprzednich latach rynek rósł, a dziś obserwujemy stagnację lub nawet spadek popytu i cen na „kwadrat”. Deweloperzy starają się przyciągać klientów coraz większymi rabatami. Terminy oddania obiektów do użytku stale się przesuwają, inflacja postępuje, a ryzyko „wypadnięcia na minus” w takim biznesie jest bardzo duże, a zyski znikome. Zmieniło się również ustawodawstwo na niekorzyść kupującego. O ile wcześniej bezcłową transakcję sprzedaży nieruchomości można było przeprowadzić 3 lata po zakupie mieszkania, to teraz - dopiero po 5 latach. Tak, a podstawa opodatkowania jest teraz obliczana od wartość katastralna mieszkania. Nawet jeśli koszt transakcji jest niedoszacowany, okoliczności te mocno uderzają w kieszeń kupującego.

Czy kupującemu nie jest łatwiej od razu spłacić dług sprzedającego w banku, a potem od razu kupić to mieszkanie?

Prawnicy zdecydowanie zalecają, aby kupujący nie kupowali mieszkania obciążonego hipoteką, spłacając saldo zadłużenia sprzedającego. Po spłacie zadłużenia bank usunie obciążenie z mieszkania, a sprzedawca stanie się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.

Kupujący nie będzie już mógł zmusić go do zawarcia umowy sprzedaży. Jednak w tym przypadku możesz mieć pewność: konieczne jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży wskazującej wszystkie istotne warunki.

Materiał został przygotowany przy udziale Vadima Bashir-Zade, prawnika Izby Adwokackiej Arbat Moskwa, Aleksandra Moskatowa, Dyrektora Zarządzającego Departamentu Brokerskiego Miel - sieci biur nieruchomości, serwisu prasowego Banku VTB oraz CEO Metrium, Natalya Kruglova.

Czy cena takiego mieszkania będzie znacznie niższa od ceny rynkowej?

Z reguły cena takiego mieszkania będzie o 10-15% niższa od ceny rynkowej ze względu na obciążenie. Wysokość rabatu w dużej mierze zależy od lokalizacji domu. Mieszkania w centrum miasta, które są zastawione na rzecz banku, są sprzedawane nie mniej skutecznie niż te same mieszkania, ale bez Historia kredytowa. Ale w dzielnicach mieszkaniowych miasta właściciele mieszkań obciążonych hipoteką muszą udzielać rabatów, ponieważ konkurencja jest wyższa.

Nie zapominaj, że być może będziesz musiał zapłacić bankowi odsetki za wsparcie.

Może zaistnieć sytuacja, gdy sam kupujący potrzebuje pieniędzy na zakup mieszkania z obciążeniem. W takim przypadku często będzie mógł zaciągnąć kredyt tylko w banku, którym jest wierzyciel hipoteczny. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami dla kupującego w związku z procedurą zatwierdzenia jako kredytobiorca.

Jakie dokumenty są wymagane do zrealizowania takiej transakcji?

Dokonując takiej transakcji, bank żąda od kupującego wszelkich dokumentów niezbędnych do zarejestrowania go jako kredytobiorcy.

Takimi dokumentami są zazwyczaj zaświadczenie o dochodach w formie 2-NDFL, dane paszportowe, dane o składzie rodziny oraz pokwitowanie od współmałżonka potwierdzające zgodę na pożyczkę, wyciąg z księgi domowej. Umowa z bankiem zawierana jest w formie pisemnej z udziałem samego banku.

Ponadto przy zawieraniu umowy sprzedaży mieszkania konieczne jest zażądanie wypisu z USRR na mieszkanie i wypisu z księgi mieszkaniowej. Jest to niezbędne do uzyskania informacji o występowaniu innych obciążeń, a także obecności zarejestrowanych małoletnich członków rodziny.
Lepiej poświadczyć umowę sprzedaży u notariusza – to dodatkowa gwarancja bezpieczeństwa transakcji.

Jak wygląda procedura sprzedaży mieszkania hipotecznego?

Nabywca, który jest gotowy na zakup takiego mieszkania, musi przejść proces akceptacji w banku, który udzielił kredytu hipotecznego. Ta procedura jest przeprowadzana zgodnie ze wszystkimi zasadami banku, nie są dokonywane żadne ustępstwa i rabaty. W rzeczywistości jest to zmiana kredytobiorcy.

Nie zapominaj, że nie każdy może zostać nabywcą mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Ponieważ na sprzedaż jest nie tylko mieszkanie, ale także sam kredyt, kupujący musi spełnić kryteria banku dla kredytobiorców hipotecznych. Kryteria różnią się w zależności od banku: mogą obowiązywać wymagania dotyczące wysokości dochodu, historii kredytowej.

W tym schemacie sprzedaży mieszkania sprzedający i kupujący wynajmują dwie komórki. W jednym kładzie się kwotę równą zadłużeniu, w drugim - pozostałą część kosztów mieszkania. Strony podpisują umowę sprzedaży i przesyłają ją do Rosreestr. Następnie następuje przeniesienie własności, a wraz z nią – zobowiązanie zastawu na kupującego. Następnie sprzedający pobiera pieniądze z pierwszej komórki na spłatę kredytu hipotecznego. Bank z kolei wystawia kredyt hipoteczny. Kupujący musi przedłożyć ten dokument Rosreestr, otrzymać wyciąg z USRN w przypadku braku obciążenia. Dopiero po tym sprzedawca uzyskuje dostęp do celi z drugą częścią pieniędzy. To jest najbardziej bezpieczna droga realizacja mieszkania hipotecznego dla wszystkich stron transakcji.

Jak taka umowa wyglądałaby z prawnego punktu widzenia?

Nabywca takiego mieszkania w miejsce hipoteki ponosi wszelkie zobowiązania wynikające z umowy kredytu hipotecznego, w tym te, które nie zostały prawidłowo wykonane przez pierwotnego kredytodawcę. Oznacza to, że nabywca mieszkania w hipotece sam staje się dłużnikiem hipotecznym. Tą metodą osoba kupuje zarówno mieszkanie, jak i kredyt.

Czy można sprzedać mieszkanie z cesją zobowiązań do spłaty kredytu hipotecznego na bank?

Jeśli nie mówimy o opcji, gdy mieszkanie jest sprzedane, a hipoteka jest natychmiast spłacana z otrzymanych pieniędzy, a mianowicie o sytuacji, gdy kupujący przy zakupie mieszkania zobowiązuje się do spłaty kredytu hipotecznego na rzecz poprzedniego właściciela, wtedy musimy sprawdzić w każdym konkretnym banku, czy jest to możliwe.

Jak się okazało, nie wszystkie banki działają z takim schematem. Bank VTB powiedział więc, że ich klienci mogą sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką tylko wtedy, gdy dług hipoteczny wobec banku zostanie spłacony.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zauważyli również, że teoretycznie ta opcja jest realna, ale praktycznie w swojej praktyce spotkali się z nią zaledwie kilka razy, a duże banki w ogóle takiej opcji nie mają.

Ich zdaniem łatwiej jest sprzedać mieszkanie hipoteczne w sposób „tradycyjny” – przy spłacie kredytu z wpływów jest to już sprawdzona technologia, znana bankom i nie niesie za sobą ryzyka dla kupującego.

Zarówno zaletą, jak i wadą nabycia nieruchomości z hipoteką jednocześnie jest to, że spłata za mieszkanie odbywa się przez wiele lat. Pożyczkobiorcy często mają pytanie: czy można sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny i kupić drugie na kredyt hipoteczny?

Schemat uzyskania kredytu hipotecznego jest już znany każdemu kredytobiorcy, który wydał mieszkanie na kredyt. Zastanów się, jak sprzedać nieruchomość, która jest obciążona.

Powody zmiany mieszkania

W zależności od powodów, dla których konieczna jest zmiana mieszkania, kwestię kupna i sprzedaży nieruchomości można rozwiązać na różne sposoby. Pośrednicy zauważają, że najpopularniejsze powody zmiany jednego mieszkania zakupionego z kredytem hipotecznym na inne zakupione w ramach tego samego programu to:

• poprawa sytuacja finansowa pożyczkobiorca lub powiększenie rodziny. Często kredyty hipoteczne wystawiają młode rodziny, które po urodzeniu dzieci dążą do poprawy swoich warunków życia;
• zmiana sytuacji rodzinnej. W ten sposób kredytobiorcy skrycie nazywają rozwód, gdy muszą sprzedać majątek nabyty w małżeństwie, podzielić pieniądze i kupić mniejsze mieszkania;
• pogarszająca się sytuacja finansowa. Banki udzielają kredytów hipotecznych nie tylko w rublach, ale także w dolarach czy euro. W ciągu ostatnich kilku lat krajowa waluta straciła na wartości ponad dwukrotnie, płace pozostały na tym samym poziomie, a obecnie wiele rodzin po prostu nie jest w stanie spłacić zaciągniętego kredytu.

Mogą istnieć inne powody, dla których kredytobiorca musi zmienić mieszkanie, na przykład przeprowadzka do nowej pracy i brak chęci dotarcia do niej przez całe miasto.

Najczęściej powodem sprzedaży mieszkania jest konieczność zmiany miejsca zamieszkania lub przesiadki stan cywilny pożyczający.

Jeśli planowane jest powiększenie powierzchni mieszkalnej lub przeprowadzka do bardziej prestiżowego obszaru, czyli planowana do zakupu nieruchomość jest droższa i płynniejsza, kredytobiorca może zwrócić się do banku z pytaniem o wymianę zabezpieczenia. Opcja ta jest jednak możliwa, głównie w przypadku, gdy nabycie nowego mieszkania odbywa się w ramach umowy zamiany lub kredytobiorca najpierw kupuje nową nieruchomość, a następnie sprzedaje starą. Takie sytuacje zdarzają się rzadko. Co do zasady kredytobiorca musi najpierw sprzedać mieszkanie, a dopiero potem kupić nowe. I w takich przypadkach pożyczkobiorcę interesuje jedno pytanie: czy można sprzedać mieszkanie hipoteczne? Ponieważ zakup nowej powierzchni mieszkalnej będzie przebiegał zgodnie ze zwykłym schematem rejestracji hipoteki.

Co mówi prawo?

Kwestie związane z nabyciem nieruchomości w hipotece są uregulowane prawo federalne„Na hipotece (zastaw nieruchomości)” (zwanej dalej ustawą). Art. 37 ww. ustawy mówi, że do zbycia (w uproszczeniu sprzedaży) zastawionego majątku wymagana jest zgoda zastawnika, czyli banku. Tym samym bez zgody banku transakcja nie zostanie wpisana do rejestru państwowego.

Jeżeli sprzedający w jakiś sposób ominął prawo i sprzedał zastawioną nieruchomość, to zgodnie z art. 39 ustawy bank ma prawo żądać wcześniejszego wykonania zobowiązań, w tym od kupującego, lub uznania transakcji za nieważną.

Ważny! Bez zgody banku transakcja będzie nieważna! Własność nie zostanie przeniesiona na kupującego.

Jak uzyskać pozwolenie na sprzedaż?

Tak więc głównym warunkiem jest uzyskanie zgody banku na sprzedaż nieruchomości. Prawie wszystkie banki ustaliły już jasną procedurę wydawania zezwolenia na zbycie nieruchomości. Instytucje finansowe są zainteresowane spłatą kredytu hipotecznego, ale kto będzie właścicielem, nie są zainteresowane.

Z reguły alienacja jest możliwa pod warunkiem pełnej spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli kredytobiorca nie jest w stanie samodzielnie zamknąć zadłużenia, sytuacja nieco się komplikuje. Najpierw kredytobiorca musi znaleźć nabywcę, który jest gotów zapłacić kwotę kredytu hipotecznego, dopiero potem bank zdejmie ciężar i transakcja jest możliwa.

Wyjaśnij bankowi powód, dla którego podjęto decyzję o sprzedaży mieszkania, a najprawdopodobniej spotka się z Tobą i skróci czas potrzebny na załatwienie wszystkich formalności.

Problemy związane ze sprzedażą obciążonego mieszkania

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką to dość trudne zadanie, ponieważ nie każdy kupujący zgodzi się na zakup takiej nieruchomości. Rodzi to dwa problemy:

• wąskie grono nabywców. Najtrudniejszą rzeczą w sprzedaży nieruchomości hipotecznej jest znalezienie nabywcy. Wielu po prostu boi się skontaktować z bankiem w obawie przed utratą zarówno nieruchomości, jak i pieniędzy w przyszłości. Biorąc pod uwagę bogaty wybór nieruchomości na sprzedaż, znalezienie osoby chętnej do zakupu takiego mieszkania może być nie lada wyzwaniem;
• konieczność sprzedaży po niższej cenie. Ponieważ krąg potencjalnych nabywców znacznie się zawęża, aby uatrakcyjnić ofertę, należy dokonać znacznych rabatów, rezygnując z mieszkania po cenie niższej od rynkowej.

Dodatkowo czasami banki nakładają karę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. W takim przypadku trzeba obliczyć wszystkie koszty, aby nie okazało się, że transakcja jest nieopłacalna.

Sprzedając mieszkanie obciążone hipoteką, przygotuj się na nieznaczną utratę jego wartości.

Sposoby sprzedaży mieszkania

Najbardziej prawdopodobne sposoby sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym to:

• samodzielna sprzedaż kupującemu za gotówkę;
• sprzedaż mieszkania kupującemu, który zaaranżuje je pod hipotekę;
• sprzedaż z udziałem agencji nieruchomości jako pośrednika.

Rozważmy wszystkie opcje bardziej szczegółowo.

sprzedaż własna

W takim przypadku sprzedający sam szuka kupca.

Istota transakcji jest następująca. Po pierwsze, kupujący oddaje sprzedającemu część pieniędzy, którą należy wpłacić na kredyt hipoteczny, aby spłacić dług. Następnie sprzedawca i przedstawiciel organizacji bankowej usuwają obciążenie z mieszkania, a kupujący rejestruje prawa do nieruchomości, jednocześnie przekazując pozostałą kwotę.

Główny problem polega na tym, że konieczne jest znalezienie kupca, który zgodzi się wpłacić wymaganą kwotę przed transakcją. Operacja ta jest dość ryzykowna, ponieważ w przypadku nieuczciwości sprzedawcy kupujący może zostać bez mieszkania i bez pieniędzy. Aby się zabezpieczyć, kupujący może wymagać zarejestrowania umowy depozytowej u notariusza.

Głównym problemem przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest konieczność przekonania kupującego do wpłaty zaliczki.

Sprzedaż kupującemu, który załatwia kredyt hipoteczny

W takim przypadku idealna sytuacja jest wtedy, gdy kupujący posiada kwotę potrzebną do spłaty kredytu hipotecznego. Sprzedawca płaci bankowi za otrzymane pieniądze i usuwa wszelkie ograniczenia. Następnie kupujący dostarcza dokumenty niezbędne do transakcji i wystawia hipotekę, a sprzedający otrzymuje resztę środków z banku.

Pożądane jest, aby kredyt hipoteczny był zaciągnięty w tym samym banku. Wtedy możesz liczyć na szybszą i prostszą procedurę, a do wniosku dołączyć dokumenty przyszłego nabywcy z prośbą o umożliwienie wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Rejestracja nabywców kredytów hipotecznych w tym samym banku jest idealna zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. W niektórych przypadkach bank gotów jest „wymienić kredytobiorcę” w ramach umowy o kredyt hipoteczny.

Sprzedaż mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości

Sytuacja jest bardzo podobna do pierwszego sposobu sprzedaży mieszkania, tylko pośrednik szuka kupca. Za tę usługę bierze pewien procent. Zaangażowanie na rynku znanej agencji nieruchomości jako pośrednika pomoże przekonać potencjalnego kupującego, że sprzedający nie posiada złośliwość oraz konieczności wpłacenia części środków z góry.

Duże agencje nieruchomości mogą udzielić kredytu na spłatę kredytu hipotecznego w celu usunięcia obciążeń z nieruchomości. Zwiększy to szanse na szybszą sprzedaż.

Wyniki

Można więc sprzedać mieszkanie hipoteczne i kupić kolejne, a jest na to nawet kilka sposobów. Oczywiście obecność obciążeń komplikuje procedurę znalezienia nabywcy i zawarcia transakcji, ale nie jest to problem, którego nie da się rozwiązać.

Jeśli dana osoba ma potrzebę pozbycia się obciążenia kredytu hipotecznego, może sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Również taka potrzeba może zaistnieć, gdy konieczne było poszerzenie przestrzeni życiowej. Następnie zastanowimy się, jak sprzedać mieszkanie na kredyt hipoteczny przy minimalnym ryzyku i kosztach.

Opcja nr 1: transakcja gotówkowa

istota Ta metoda wygląda następująco: znaleźć kupca, który zgodzi się na kupno zastawionego na rzecz banku mieszkania. Np. powierzchnia mieszkalna szacowana jest na 2500 tr, a dług wobec banku na 1100 tr.

W takim przypadku kupujący przelewa kwotę długu (1100 tr.) na sprzedającego, który z kolei rozlicza się z bankiem, usuwając obciążenie, a następnie sporządza umowę kupna/sprzedaży. Kupujący pozostaje do zapłaty 1400 tr. i zostanie nowym właścicielem mieszkania.

Należy od razu zauważyć, że w tym przypadku dość trudno jest znaleźć nabywcę, ponieważ pojawi się czynnik nieufności i niechęci do przechodzenia przez kręgi piekielne, w postaci zwracania się do różnych urzędów (Izba Rejestrowa, MFC itp.). Jednak ten sposób sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem jest najbardziej opłacalny dla sprzedającego.

Procedura

Właściciel mieszkania musi oficjalnie powiadomić swój bank, że zamierza sprzedać zastawione mieszkanie. W standardowej umowie kredytu hipotecznego zawarta jest klauzula, zgodnie z którą klient nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości (do czasu całkowitej spłaty zadłużenia) bez uzyskania pisemnej zgody banku.

Jeśli nie poinformujesz w odpowiednim czasie banku o swoich zamiarach, po prostu anuluje umowę kupna/sprzedaży. W takim przypadku nie da się uniknąć sporów sądowych.

Banki niechętnie akceptują takie działania ze strony klientów. Wynika to z faktu, że w przypadku sprzedaży mieszkania hipotecznego (a właściwie wcześniejszej spłaty kredytu) osoba przestaje przynosić do instytucji kredytowej dochód w postaci wypłaty odsetek.

Z tego powodu w większości przypadków dana osoba będzie musiała wyjaśnić przyczynę wcześniejszej spłaty. Mogą to być:

• pogorszenie standardu życia (zwolnienie, degradacja itp.), w związku z którym nie jest już w stanie spłacać kredytu;
• Przeprowadzka do innego miasta;
• problemy zdrowotne (wymagane będą dokumenty w postaci zaświadczeń szpitalnych) itp.

Po rozwiązaniu wszystkich problemów z bankiem konieczne jest znalezienie nabywcy, który zgodzi się na zakup mieszkania na takich warunkach - zdeponowanie części środków (z którymi zostanie wypłacony kredyt) przed zawarciem umowy kupna/sprzedaży.

Kolejnym krokiem jest przelew od sprzedającego do kupującego kaucji (powinna być kwota zadłużenia z tytułu pożyczki). Tej procedury trzeba to udokumentować (dziś szczerze, nikt już w to nie wierzy): odręcznie wypisywany jest paragon, w którym rejestrowany jest fakt przekazania pieniędzy.

Sporządza się w tym celu umowę, z której wynika, że ​​sprzedawca zobowiązuje się sprzedać mieszkanie po usunięciu obciążenia po wcześniej ustalonym koszcie. Zaleca się, aby podpisane dokumenty były poświadczone przez notariusza (jest to bardziej konieczne dla kupującego w celu ochrony siebie).

Umowa musi zawierać następujące punkty:

1. Kwota transakcji i procedura rozliczeniowa. Cena sprzedaży podzielona jest na 2 części: kaucję (wymaganą do spłaty kredytu) oraz pozostałą kwotę, którą sprzedający otrzymuje „od ręki”. Skrytki depozytowe są zwykle używane do przelewania środków. Umowa stanowi, że przed sporządzeniem umowy kupna/sprzedaży dostęp do tych ogniw ma tylko kupujący. Po zakończeniu egzekucji wszystkich dokumentów kupujący ma dostęp do komórki z gotówką.
2. Warunki sprzedaży mieszkania i usunięcia obciążeń z banku.

Po wypełnieniu wszystkich dokumentów uczestnicy transakcji są wspólnie przesyłani do banku. w celu spłaty salda zadłużenia (opłaconego z przekazanej kaucji). Po dokonaniu płatności należy zgłosić do banku, że dług został spłacony, a także hipoteka na mieszkaniu.

Następnie konieczne jest usunięcie ciężaru z przestrzeni życiowej. W tym celu sprzedawca i przedstawiciel banku muszą skontaktować się z MFC lub Izbą Rej. i złożyć wniosek, że mieszkanie nie jest już objęte hipoteką. Rejestrator wystawia odpowiedni formularz do wypełnienia.

Do złożenia wniosku potrzebne będą następujące dokumenty:

• paszport właściciela;
• dowód, że dług został w pełni spłacony;
• umowa sprzedaży;
• hipoteka mieszkaniowa.

Po zakończeniu rejestracji, w ciągu trzech dni, sprzedawca musi odebrać dostarczone kopie dokumentów, a także wyciąg o zniesieniu obciążenia z USRN.

Po wszystkich biurokratycznych manipulacjach możesz zacząć sprzedawać swój dom. Dalsze działania nie odbiegają od standardowej procedury kupna/sprzedaży.

Opcja nr 2: potencjalny nabywca również jest obciążony hipoteką

Innym sposobem jest znalezienie kupca, który również ma na swoich barkach kredyt hipoteczny. Konieczne jest wyjaśnienie, ile ma on z majątku osobistego, a ile jest obciążony. Warunek konieczny jest zapewnienie, że kupujący ma wystarczającą ilość gotówki na spłatę zadłużenia hipotecznego sprzedającego, oraz Kwota kredytu wystarczy na opłacenie reszty kosztów sprzedanego mieszkania.

Rozważ procedurę na konkretnym przykładzie:

1. Nieruchomość jest sprzedawana za kwotę 3000 tr. Wysokość zadłużenia sprzedającego wynosi 900 tr. Kupujący ma pod ręką 1100 tr., a łączna zatwierdzona kwota kredytów hipotecznych to 2000 tr.
2. Jeśli obie strony zgadzają się na wzajemne warunki, kupujący przelewa (jak w pierwszym przypadku paragonem) kwotę 900 tr. Będzie to depozyt za mieszkanie.
3. Korzystając z otrzymanej kaucji sprzedający spłaca zadłużenie hipoteczne. Następnie wraz z pracownikiem banku usuwa obciążenia z nieruchomości w MFC lub izbie meldunkowej.
4. Następnie sprzedawca wraz z kupującym przedstawia bankowi wymagana lista dokumenty do wpisu hipoteki i hipoteki.
5. Po zawarciu przez bank umowy kredytu hipotecznego nabywcy, obaj uczestnicy transakcji sporządzają standardową umowę kupna/sprzedaży.

W efekcie kupujący miał w rękach 200 tr., które przekazuje sprzedającemu na własny koszt skrytka depozytowa. Po udanej rejestracji transakcji sprzedający otrzymuje pozostałe 1900 tr. gotówką w banku lub za pośrednictwem tej samej komórki.

Opcja nr 3: sprzedaż z obciążeniem przez bank

Ta metoda jest niemal identyczna jak ta przedstawiona na samym początku. Jedyną różnicą jest to, że osoba przenosi odpowiedzialność za znalezienie kupca na bank. W takich przypadkach organizacje kredytowe idą do przodu, ponieważ są zainteresowane zwrotem zabezpieczenia. Tak więc taki schemat jest aktywnie praktykowany przez Sbierbank, VTB i wiele innych dużych banków.

Postępując zgodnie z tą metodą, sprzedawca zwalnia się z części obowiązków (poszukiwanie kupującego, przygotowanie dokumentów itp.). Jednak w większości przypadków traci 5-10% szacowanej wartości mieszkania. Wynika to z faktu, że bank nie stara się sprzedawać drogich nieruchomości (ponieważ zajmuje to dużo czasu), ale stara się to zrobić jak najszybciej.

Na wideo o sprzedaży mieszkania hipotecznego

Wniosek

Każda z tych metod sprzedaży nieruchomości hipotecznych ma szereg cech. Najbardziej opłacalną (dla sprzedającego) opcją jest samodzielne poszukiwanie i sprzedaż za gotówkę.

W takim przypadku, jeśli jest czas, możesz sprzedać nieruchomość po realnej wartości. Jednak w warunkach dużych ograniczeń czasowych lepiej skorzystać z pomocy banku. Z reguły takie firmy mają partnerów do przyspieszonego wykupu mieszkań hipotecznych.