Izmaksu pieeja nekustamā īpašuma novērtēšanai. Reproducēšanas (aizstāšanās) pilno izmaksu aprēķins pēc sadalījuma pa sastāvdaļām Novērtējuma objekta reproducēšanas izmaksas
Ēkas nomaiņas izmaksas, neieskaitot nolietojumu un novecošanos koka dzīvojamai mājai ar platību 50 kv.m. aprēķināts, pamatojoties uz datubāzi, kas publicēta Valsts tablo standartos NCS 81-0201-2012. 1. sadaļa. Būvniecības cenas palielinātā standarta rādītāji,
1. sadaļa. Dzīvojamās ēkas, mazstāvu muižas un rindu mājas,
Tabula 01-01-003 Koka (no baļķiem)
Skaitītājs: 1 m2 no dzīvojamās ēkas kopējās platības
NCS ir aprēķināts cenās uz 2012. gada 1. janvāri bāzes reģionam (Maskavas reģions). Līdz ar to šis rādītājs ir jātulko uz šodienas datumu, šim mēs reizinām ar cenu pārrēķina indeksu no 2012.gada 1.janvāra uz cenām uz 2013.gada 1.janvāri, kas ir vienāds ar 1,12 un konversijas koeficientu no bāzes platības cenām. līdz Krievijas Federācijas veidojošo vienību cenu līmenim, kas ir vienāds ar 0, 87.
Lai noteiktu ēkas nomaiņas izmaksas, neņemot vērā nolietojumu, iegūtais skaitlis jāreizina ar mājas platību un investora peļņu, kas ir 15%.
Tādējādi ēkas nomaiņas izmaksas, izņemot nolietojumu un novecošanos, aprēķina pēc formulas:
– būvniecības izmaksas 1 kv.m. cenās uz 2012. gada 1. janvāri. Maskavas reģionā tūkst.rubļi/kv.m.
Cenu pārrēķina koeficients no bāzes reģiona (Maskavas apgabala) cenām uz Krievijas Federācijas veidojošo vienību cenu līmeni
Tādējādi, aizstājot datus ar mūsu objektu, mēs iegūstam:
RUB 4 173 525
11.3. Ēkas nomaiņas izmaksu aprēķins, ņemot vērā nolietojumu un novecošanos.
Lai noteiktu nomaiņas izmaksas, ņemot vērā nolietojumu un novecošanos, ēkas nomaiņas izmaksas jāreizina ar nodiluma koeficientu:
Ēkas nomaiņas izmaksas, ņemot vērā nolietojumu,
– ēkas nomaiņas izmaksas, neskaitot nolietojumu un novecošanos
Es esmu nodiluma faktors.
Nolietojums tiek definēts kā aizvietošanas izmaksu samazinājums dažādu faktoru dēļ, kas iegūts vērtēšanas datumā. Ir trīs nodiluma veidi: fiziskais nodilums, funkcionālais nodilums un ārējās ietekmes nodilums.
Uzkrāto nodilumu nosaka pēc formulas
Es - uzkrātais nodilums,
Fiziskā pasliktināšanās,
funkcionāls nodilums
Ārējais nodilums
Fiziskā pasliktināšanās() nosaka pēc kalpošanas laika metodes
Nolietojuma likme = faktiskais vecums/ekonomiskais mūžs
Koka mājām ekonomiskais kalpošanas laiks ir 50 gadi,
Māja celta 2001. gadā, efektīvais vecums 12 gadi
Pēc tam: \u003d 12/50 \u003d 0,24.
Ārējās un funkcionālās novecošanās pazīmes novērtēšanas laikā netika konstatētas, tāpēc to vērtības ir 0.
Tādējādi uzkrātais nolietojums ir vienāds ar:
Aizvietojot iegūtās vērtības, atrodam ēkas nomaiņas izmaksas, ņemot vērā nolietojumu un novecošanos.
4 173 525 * 0,76= RUB 3 171 879
11.4. Novērtējuma objekta vērtības aprēķins izmaksu pieejas ietvaros
Esoša īpašuma izmaksas ir vienādas ar zemes (zemes) izmaksām, kurām pieskaita ēku un būvju uzcelšanas izmaksas mīnus uzkrātais ēku un būvju nolietojums. Šis ir izmaksu pieejas pamatmodeļa verbāls apraksts. Matemātiski izmaksu pieejas pamatmodelis ir šāds:
V = LV + IV - D ,
kur V- īpašuma vērtība; LV- zemes izmaksas; IV- ēku un būvju izmaksas; D- ēku un būvju uzkrātais (kopējais) nolietojums.
Formulā aizstājot mūsu aprēķinātos rādītājus LV = 3 312 125 berzēt. 11.1.punktā un IV - D =3171879 11.3 mēs iegūstam:
V = 3 312 125 berzēt.+ 3 171 879 berzēt= 6 484 004 berzēt.
Tādējādi tirgus vērtība zemes gabalam ar dzīvojamo ēku, kas atrodas Krasnodarā, st. Ļeņina, dz.62, iegūta, pamatojoties uz izmaksu pieeju 2013. gada 25. decembrī, noapaļota ir 6 484 004 (Seši miljoni četri simti astoņdesmit četri tūkstoši četri) rubļi.
Reproducēšanas pilno izmaksu (pilnas aizstāšanas izmaksas) aprēķins, izmantojot salīdzinošās vienības metodi
Pilnu reproducēšanas izmaksu vai pilnu aizstāšanas izmaksu aprēķināšanas metodes izvēlei ir vajadzīgs zināms pamatojums un tā ir atkarīga no daudziem faktoriem: novērtējuma mērķa, par novērtējuma objektu savāktās informācijas kvantitātes un kvalitātes, tā fiziskajām īpašībām, utt.
Vēlams aprēķināt pilnas reproducēšanas izmaksas, jo pretējā gadījumā tiek noteiktas ēkas būvniecības izmaksas, kas daudzējādā ziņā atšķiras no tāmes. Tajā pašā laikā salīdzināto ēku lietderības atšķirības vērtējums ir ļoti subjektīvs.
Izvēle aprēķināt pilnu aizstāšanas izmaksu ir pamatota, ja vērtētajam īpašumam ir funkcionālas nolietošanās pazīmes, kas mazina komerciālo pievilcību potenciālajam pircējam.
Pilno reproducēšanas izmaksu vai pilno aizstāšanas izmaksu noteikšanas pamats ir ar objekta būvniecību un tā piegādi pasūtītājam saistīto izmaksu aprēķins. Atkarībā no šo izmaksu uzskaites kārtības būvniecības izmaksās pieņemts attiecināt tiešās un netiešās izmaksas.
Tiešās izmaksas ir izmaksas, kas tieši saistītas ar būvniecību. (Pilns izmaksu saraksts, kas atspoguļotas pašizmaksā, ir sniegts Standarta vadlīnijās par būvdarbu izmaksu plānošanu un uzskaiti Nr. BE-11-260 / 7, kas apstiprinātas ar Krievijas Federācijas Valsts komitejas dekrētu par Arhitektūra un būvniecība, datēts ar 1995. gada 4. decembri)
Tiešās izmaksas ietver:
būvmateriālu, izstrādājumu un aprīkojuma izmaksas;
Strādnieku algas
ar būvniecību saistīto būvju un inženiertīklu izmaksas;
komunālo pakalpojumu izmaksas;
materiālu piegādes un uzglabāšanas izmaksas utt.
Netiešās izmaksas - izmaksas, kas nav tieši saistītas ar būvniecību:
izmaksas par ieguldījumiem zemē;
maksa par organizāciju projektēšanu un tāmi;
Kā netiešās izmaksas tiek iekļautas arī pieskaitāmās izmaksas.
Pieskaitāmās izmaksas - līdzekļi, kas nepieciešami būvniecības nozares vispārējo apstākļu radīšanai, tās organizēšanai un uzturēšanai.
Attīstītāja (investora) peļņa ir uzņēmējdarbības ienākumi, kas ir atlīdzība investoram par risku, kas saistīts ar būvprojekta īstenošanu.
Aprēķinot visas reproducēšanas izmaksas (pilnas aizstāšanas izmaksas), ņemiet vērā kopējo izmaksu struktūru.
1. Celtniecības un uzstādīšanas darbi
1.1. Būvmateriālu, izstrādājumu un konstrukciju izmaksas
1.2. Strādnieku pamatalgas
1.3. Ekspluatācijas izmaksas (komunālo pakalpojumu izmaksas, mašīnu un mehānismu ekspluatācija, materiālu piegāde un uzglabāšana utt.)
1.4. Ar būvniecību saistīto pagaidu būvju un inženiertīklu izmaksas
TIEŠĀS IZMAKSAS
1.5. Pieskaitāmās izmaksas
IZSTRĀDĀTĀJA IZMAKSAS
1.6. Līgumslēdzēja peļņa
IZPILDĪTĀJA CENA (būvniecības un uzstādīšanas darbu nomaiņas izmaksas)
2. Inženiertehnisko iekārtu izmaksas
3. Investora netiešās izmaksas
3.1. Zemes ieguldījums
3.2. Apmaksa par projektēšanas un tāmes organizāciju pakalpojumiem
3.4. Kārtējie izdevumi no būvniecības beigām līdz objekta pārdošanai
Turpmāk vispārējam reproducēšanas izmaksu (reproducēšanas izmaksu) vai aizstāšanas izmaksu (aizvietošanas izmaksu) apzīmējumam izmantosim terminu "aizvietošanas izmaksas".
Neskatoties uz to, ka šis termins pašlaik nav definēts kā daļa no federālajiem vērtēšanas standartiem, vērtētājiem tas ir labi zināms kā vērtību raksturojošs jēdziens, ko izmanto Krievijas organizāciju grāmatvedībā, lai uzskaitītu pamatlīdzekļu vērtību.
Ņemot vērā pieņemto terminoloģiju, īpašuma kā zemes gabala ar uzlabojumiem vērtības noteikšanas procesu var raksturot ar šādu izteiksmi:
- novērtējamā īpašuma vērtība, rub.;
– zemes gabala izmaksas, rub.;
– uzlabojumu aizstāšanas izmaksas (reproducēšanas izmaksas vai aizstāšanas izmaksas), rub.;
– uzņēmējdarbības ienākumi (attīstītāja peļņa), rub.;
- uzkrātais īpašuma nolietojums, rub.
Savukārt uzkrātā nolietojuma summa ir trīs komponentu - fiziskā nolietojuma, funkcionālā un ārējā nolietojuma summa:
- uzlabojumu fiziskās pasliktināšanās apjoms, berzēt.;
– uzlabojumu funkcionālā novecošanās, berzēšana;
– uzlabojumu ārēja novecošanās, berzēšana.
Ņemot vērā to, ka, aprēķinot nolietojuma un nolietojuma vērtības, par aprēķina pamatu var izmantot būvniecības izmaksas, ņemot vērā uzņēmējdarbības ienākumus naudas izteiksmē, papildus ieviesīsim jēdzienu. kopējās nomaiņas izmaksas (PVC) kā uzlabojumu pavairošanas vai aizstāšanas izmaksu un vērtēšanas datumā aprēķinātā uzņēmējdarbības ienākuma summa:
Ja uzņēmējdarbības ienākuma apmēru aprēķina nevis naudas vienībās, bet relatīvos skaitļos, kas atbilst ieguldījumu atdeves likmei, tad izteiksmei (6.3) būs šāda forma:
(4)
7. Nekustamā īpašuma novērtēšanas posmi, izmantojot izmaksu pieeju. Kopumā nekustamā īpašuma objekta, ko pārstāv zemes gabals ar uzlabojumiem (ēka, būve vai būvobjektu grupa), novērtējums, pamatojoties uz izmaksu pieeju, ietver šādas darbības:
1. Nekustamā īpašuma tirgus izpēte ar tā segmenta galveno ekonomisko un patērētāju parametru definēšanu, pie kura ietilpst novērtējuma objekts atbilstoši tā efektīvākās izmantošanas variantam.
2. Informācijas vākšana un analīze par novērtējuma objekta un tā vides tehniskajiem, ekonomiskajiem un citiem raksturlielumiem.
3. Uzlabojumu jaunbūves izmaksu aprēķins (reproducēšanas vai nomaiņas izmaksu noteikšana) novērtējuma datumā.
4. Uzņēmējdarbības ienākumu noteikšana, pamatojoties uz datiem par ieguldījumiem attiecīgā veida nekustamā īpašuma celtniecībā.
5. Uzlabojumu uzkrātā nolietojuma apjoma novērtējums, ņemot vērā fizisko nolietojumu, kā arī funkcionālo un ārējo novecošanos (ja tāda ir).
6. Zemes vērtības novērtējums kā bez uzlabojumiem un pieejams visefektīvākajai izmantošanai.
7. Īpašuma vērtības paredzamās vērtības noteikšana kā zemes gabala vērtības, aizstāšanas izmaksu summa, kas palielināta par uzņēmējdarbības peļņu un samazināta par labiekārtojumu uzkrātā nolietojuma summu, ņemot vērā iespēju par visvairāk. iekārtas efektīva izmantošana.
Tāpat kā salīdzinošā pieeja, arī izmaksu pieeja balstās uz aizstāšanas principu un ir universālākā vērtēšanas metode.
Nekustamais īpašums.
Izmaksu pieeja ir novērtējuma objekta vērtības noteikšanas metožu kopums, kas balstīts uz novērtējuma objekta pavairošanai vai nomaiņai nepieciešamo izmaksu noteikšanu, ņemot vērā nolietojumu un novecošanos.
Tādējādi vispārējā formula izmaksu pieejai nekustamā īpašuma vērtēšanai ir šāda:
V= Izveidot- Un, (19)
kur Сcreat ir nekustamā īpašuma objekta izveides izmaksas; Un - objekta kopējais nolietojums.
Īpašuma izveides izmaksas ietver visu
tās būvniecības izmaksas, savukārt šīs izmaksas var būt divu veidu: reproducēšanas izmaksas vai radīšanas izmaksas.
Novērtējamā objekta reproducēšanas izmaksas ir izmaksas, kas nepieciešamas, lai izveidotu precīzu novērtējamā objekta kopiju ar
izmantojot tos, kas izmantoti, veidojot novērtējuma objektu
materiāli un tehnoloģijas.
Novērtēšanas objekta nomaiņas izmaksas ir izmaksas, kas nepieciešamas līdzīga objekta izveidošanai, izmantojot novērtēšanas dienā izmantotos materiālus un tehnoloģijas.
Neatkarīgi no reproducēšanas vai aizstāšanas izmaksu izvēles visas izmaksas parasti iedala šādās grupās:
Zemes izmaksas;
Būvniecības izmaksas;
Uzņēmējdarbības izmaksas.
Tādējādi nekustamā īpašuma objekta izveides izmaksu noteikšanas formulu var uzrakstīt šādi:
Izveidot= Zzu+ Zstr+ Zpr, (20)
kur Zzu - zemes gabala iegādes vai nomas izmaksas;
Zstr - projekta izstrādes un objekta būvniecības izmaksas;
Zpr - uzņēmuma atlīdzības izmaksas izstrādātājam.
Zemes gabala izmaksas paredz brīva zemes gabala iegādi novērtējamā objekta būvniecībai uz tā. Ja tiek vērtēta jau esoša ēka, tad zem tās esošais zemesgabals tiek novērtēts kā neapbūvēts, iegūts apbūvei.
Zemes izmaksas var aprēķināt vairākos veidos. Pirmkārt, ja ir attīstīts zemes tirgus, tad zemes gabala vērtību var noteikt ar standarta vērtēšanas procedūru, izmantojot ienākumu vai salīdzinošās pieejas.
Otrkārt, ja zemes tirgus ir sākumstadijā un zemes gabals tiek iznomāts no valsts (pašvaldības) zemēm, tad zemes gabala pašizmaksu var aprēķināt, izmantojot tiesību izpirkuma apmēra aprēķināšanas metodiku. iznomāt atbilstošā valsts līmenī apstiprinātiem attiecīgiem mērķiem paredzēto zemes gabalu.
Trešo iespēju var īstenot ar tādiem pašiem nosacījumiem kā otro, tad par zemes gabala iegādes izmaksām var ņemt zemes gabala kadastrālās vērtības vērtību,
nosaka valsts kadastrālās vērtēšanas procesā
Zemes gabala zem novērtētā tirdzniecības centra izmaksas tika aprēķinātas kā nomas tiesību izpirkšanas izmaksas, kas aprēķinātas pēc pilsētas valdības metodēm, un sastādīja 38 miljonus rubļu.
Būvniecības izmaksu noteikšana tiek veikta vienā no četriem visizplatītākajiem veidiem: salīdzināšanas metode
vienības, komponentu sadalījuma metode, kvantitatīvā metode
eksāmeniem.
Mūsu gadījumā tiek izmantota salīdzinošās vienības metode, kas ietver salīdzināšanas vienības piešķiršanu, ko parasti izvēlas vai nu kā platības vienību (1 m2), vai ēkas tilpuma vienību (1 m3). Pēc tam ar speciālas uzziņu literatūras palīdzību tiek izvēlēta līdzīga ēka un noteikta šīs ēkas salīdzinošās vienības būvniecības izmaksas.
Nepieciešamās atsauces informācijas atlase tiek veikta pēc uzrādītajiem analogo objektu rādītājiem, to tehniskajiem parametriem un strukturālajiem elementiem, kas ir vistuvāk vērtējamajam objektam.
Veidojot vērtējamā objekta būvniecības pilnās izmaksas, pēc līdzīgas ēkas atskaites izmaksu rādītāja izvēles tās tiek koriģētas, izmantojot šādus koeficientus:
Par ēku konstruktīvo elementu atšķirību;
Par ēku apjoma atšķirību;
Seismiskumam;
Neparedzēto izmaksu summa;
Par cenu līmeņa reģionālo atšķirību;
Par cenu līmeņa zonālo atšķirību;
Par cenu izmaiņām pēc rokasgrāmatas publicēšanas.
Šādā veidā iegūtās novērtējuma objekta būvniecības kopējās izmaksas ietver pašu ēku būvniecības, ārējo inženierkomunikāciju piegādes un pieslēgšanas, teritorijas labiekārtošanas un apzaļumošanas izmaksas, kas aprēķinātas pēc summētajiem rādītājiem. Būvniecības izmaksas var attēlot pēc šādas formulas:
Zstr= Zbaz* Kconstr* Cob* Kseisms* CPR* K raj* K zonas* kinf, (21)
kur: Zbaz - līdzīgas ēkas celtniecības pamatizmaksas;
Кkonstr - dizaina atšķirību koeficients; Cob - tilpuma atšķirību koeficients;
Kseisms – seismiskuma koeficients;
Kpr - citu un neparedzētu izmaksu koeficients; Kregs - reģionālais koeficients;
Кzon – zonējuma koeficients;
Kinf ir inflācijas cenu izmaiņu koeficients būvniecībā.
Salīdzinošā vienību metode, pateicoties tās labajai vienkāršības un precizitātes kombinācijai, šobrīd ir visizplatītākā būvniecības izmaksu aprēķināšanas metode.
Novērtētajam līdzīga tirdzniecības centra būvniecības bāzes izmaksas sastādīja 39 000 rubļu/m2, koeficients
apjoma atšķirības - 0,95, citu un neparedzētu izmaksu koeficients - 1,14, inflācijas koeficients - 1,19. Tādējādi paredzamās tirdzniecības centra būvniecības izmaksas būs:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 berzēt.
Uzņēmējdarbības izmaksas veido attīstītājam nepieciešamo atdeves likmi, kas aprēķināta, pamatojoties uz tirgus analīzi, pašreizējos apstākļos tā ir aptuveni 20%.
Tādējādi esam identificējuši visu veidu izmaksas, kas attiecināmas uz novērtējuma objekta izveides izmaksām. Bet vērtēšanas objekts nav jauns objekts, bet jau ir pagājis kāds tā kalpošanas periods, kuram objekts neizbēgami ir zaudējis daļu savas vērtības. Lai ņemtu vērā šos zaudējumus, aprēķina kumulatīvo nodilumu.
Kumulatīvais nolietojums ir trīs veidu nolietojuma summa: fiziskā, funkcionālā un ekonomiskā:
Un= Ja+ Viņi+ Īvs, (22)
kur: Ja - fiziskais nolietojums;
Im - funkcionālais (morālais) nolietojums; Iv - ārējais (ekonomiskais) nodilums.
Katrs nolietojuma veids atspoguļo objekta vērtības samazināšanos
nekustamo īpašumu dažādu iemeslu dēļ. Fiziskais nolietojums ir objekta nolietojums, ko izraisa tā fizisko īpašību pasliktināšanās darbības laikā saskaņā ar
dabas un klimatisko faktoru ietekme, kā arī
cilvēka dzīve. Visizplatītākā fiziskā nodiluma daudzuma noteikšanas metode tiek saukta par dzīves metodi:
kur: XB - hronoloģiskais vecums; FZh - fiziskās dzīves termiņš.
Saskaņā ar iepriekš minēto formulu fiziskā nolietojuma summa tiek aprēķināta procentos no kopējām radīšanas izmaksām
objekts, kas tiek vērtēts.
Funkcionālais nolietojums (funkcionāls vai tehnisks nolietojums) - novērtējamā objekta vērtības samazināšanās modei (laika garam), kaut kā trūkuma vai pārmērības dēļ (piemēram, apkures sistēma ir atpalikusi no mūsdienu
standartiem, pamati ir jaudīgāki nekā nepieciešams, vai komunālajai norēķināšanās paredzētais dzīvokļa plānojums utt.). Šis nodiluma veids galvenokārt ir atkarīgs no zinātniskā un tehnoloģiskā progresa līmeņa rūpniecībā, celtniecībā un arhitektūrā.
Funkcionālā nolietojuma izmaksu izteiksme ir starpība starp reproducēšanas un aizstāšanas izmaksām, taču šī aprēķina metode ir pārāk darbietilpīga. Tāpēc praksē visbiežāk tiek izmantota metode, kuras pamatā ir funkcionālā nolietojuma radīto zaudējumu kapitalizācija:
Un= PD, (24)
kur: PD - morāles izraisīts ienākumu zaudējums
novērtējamā objekta (funkcionālais) nolietojums.
Zaudētos ienākumus var aprēķināt, salīdzinot no apskatāmā īpašuma saņemtos ienākumus ar līdzīgām mūsdienīgām ēkām, kas pilnībā atbilst lietotāju prasībām, t.i. bez morāla (funkcionāla) nolietojuma.
Ārējā novecošanās (ārēja novecošanās, ekonomiskā vai atrašanās vietas novecošana vai vides novecošanās). Piemēram, ielu sastrēgumi
ceļu satiksme, videi kaitīgu būvniecību
uzņēmumi novērtējuma objekta tuvumā, ražošanas ekonomiskais kritums,
Teorētiski ārējā nolietojuma summu var definēt kā starpību starp objekta tirgus vērtību un
izveides izmaksas, kas samazinātas par fizisko un
morālais nolietojums. Šai metodei ir mazs praktisks pielietojums, tāpēc visbiežāk ārējo nolietojumu aprēķina līdzīgi kā funkcionālo nolietojumu, ar vienīgo atšķirību, ka aprēķinos tiek ņemti vērā tieši ekonomiskā nolietojuma radītie ienākumu zaudējumi.
Pamatojoties uz to, ka ārējā nolietojuma cēloņi nekādā veidā nav saistīti ar vērtējamo objektu, var apgalvot, ka tā novēršana no objekta īpašnieka puses vairumā gadījumu nav iespējama. Tādējādi ekonomiskais nolietojums ir tikai nelabojams, bet dažos
Dažos gadījumos ietekme, kas izraisa tā klātbūtni, var izzust ārējo cēloņu ietekmē.
Paredzamais tirdzniecības centrs tika nodots ekspluatācijā 2008. gadā, tātad tā hronoloģiskais vecums ir 4 gadi.
Līdzīgu kapitālo ēku standarta kalpošanas laiks ir 75 gadi, līdz ar to ēkas fiziskais nolietojums
ir 5,3%.
Ņemot vērā objekta neseno nodošanu ekspluatācijā un būtisku izmaiņu neesamību apkārtējā teritorijā, var secināt, ka novērtētajam objektam nav novecošanas un ekonomiskā stāvokļa pasliktināšanās.
Objekta pašizmaksas aprēķins pēc izmaksu metodes veikts 15.tabulā.
15. tabula Īpašuma vērtības noteikšana pēc izmaksu metodes
Ar izmaksu metodi iegūtā novērtējuma objekta vērtība, ņemot vērā noapaļošanu, būs
573 miljoni 361 tūkstoši rubļu.