Kulupõhine lähenemine kinnisvara hindamisele. Reprodutseerimise (asendamise) täismaksumuse arvutamine komponentide kaupa jaotamise meetodil Hindamisobjekti reprodutseerimise kulud on
Ehitise asendamise maksumus ilma amortisatsiooni ja vananemiseta elamu puitmaja pindalaga 50 ruutmeetrit. arvutatud riigi hinnanguliste standardite NCS 81-0201-2012 avaldatud andmebaasi alusel. 1. jagu. Ehitushinna suurendatud standardi näitajad,
1. jagu. Eluhooned, madala kõrgusega kinnistutüüp ja ridaelamud,
Tabel 01-01-003 Puidust (palkidest)
Arvesti: 1 m2 elamu üldpinnast
NCS on arvutatud hindades 1. jaanuari 2012 seisuga baaspiirkonna (Moskva piirkond) kohta. Seetõttu tuleks see näitaja tõlkida tänasele kuupäevale, selleks korrutame 1. jaanuari 2012 hindade ümberarvestusindeksiga 1. jaanuari 2013 hindadega, mis võrdub 1,12 ja baaspinna hindadest saadud teisenduskoefitsiendiga. Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste hinnatasemeni, mis võrdub 0, 87.
Hoone väljavahetamise maksumuse määramiseks ilma amortisatsiooni arvestamata tuleb saadud arv korrutada maja pindala ja investori kasumiga, mis on 15%.
Seega arvutatakse hoone väljavahetamise maksumus, välja arvatud kulumine ja vananemine, järgmise valemiga:
– ehitusmaksumus 1 ruutmeetrit. hindades 01.01.2012 seisuga. Moskva piirkonnas tuhat rubla / ruutmeetri kohta.
Hindade ümberarvestuskoefitsient baaspiirkonna (Moskva piirkonna) hindadest Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste hinnatasemele
Seega, asendades andmed meie objektiga, saame:
4 173 525 RUB
11.3. Hoone asenduskulude arvestus amortisatsiooni ja vananemist arvestades.
Asendusmaksumuse määramiseks, võttes arvesse kulumist ja vananemist, on vaja hoone asendusmaksumus korrutada kulumisteguriga:
Hoone väljavahetamise maksumus, võttes arvesse kulumist,
– hoone väljavahetamise kulu, välja arvatud amortisatsioon ja vananemine
Mina olen kulumistegur.
Amortisatsioon on defineeritud kui asendusmaksumuse vähenemine erinevate tegurite tõttu, mis saadakse hindamiskuupäeval. Kulumist on kolme tüüpi: füüsiline kulumine, funktsionaalne kulumine ja välismõjude kulumine.
Kogunenud kulumine määratakse valemiga
I - kogunenud kulumine,
Füüsiline halvenemine,
funktsionaalne kulumine
Väline kulumine
Füüsiline halvenemine() määratud eluea meetodil
Amortisatsioonimäär = tegelik vanus / majanduslik eluiga
Puitmajade majanduslik eluiga on 50 aastat,
Maja on ehitatud 2001 aastal, kehtiv vanus on 12 aastat
Siis: \u003d 12/50 \u003d 0,24.
Välise ja funktsionaalse vananemise märke hindamise ajal ei leitud, seega on nende väärtused 0.
Seega on akumuleeritud kulum võrdne:
Saadud väärtused asendades leiame hoone väljavahetamise maksumuse, arvestades kulumist ja vananemist.
4 173 525 * 0,76= 3 171 879 rubla
11.4. Hindamisobjekti väärtuse arvutamine kulupõhise lähenemise raames
Olemasoleva kinnisvara maksumus võrdub maa (maa) maksumusega, millele on lisatud hoonete ja rajatiste püstitamise kulud, millest on lahutatud hoonete ja rajatiste akumuleeritud kulum. See on kulupõhise lähenemisviisi põhimudeli sõnaline kirjeldus. Matemaatiliselt on kulupõhise lähenemisviisi põhimudel järgmine:
V = LV + IV - D ,
kus V- vara väärtus; LV- maa maksumus; IV- hoonete ja rajatiste maksumus; D- hoonete ja rajatiste akumuleeritud (kogu)kulum.
Asendades valemis meie poolt arvutatud näitajad LV = 3 312 125 hõõruda. punktis 11.1 ja IV - D =3171879 11.3-s saame:
V = 3 312 125 hõõruda.+ 3 171 879 hõõruda= 6 484 004 hõõruda.
Seega on Krasnodari tn. elamuga krundi turuväärtus. Lenina, sünd 62, saadud kulumeetodi alusel seisuga 25. detsember 2013, ümardatud on 6 484 004 (Kuus miljonit nelisada kaheksakümmend neli tuhat neli) rubla.
Reprodutseerimise täismaksumuse (täisasenduskulu) arvutamine võrdleva ühiku meetodil
Reprodutseerimise või asendamise täismaksumuse arvutamise meetodi valik nõuab mõningast põhjendust ja sõltub paljudest teguritest: hindamise eesmärk, hindamisobjekti kohta kogutava teabe hulk ja kvaliteet, selle füüsikalised omadused, jne.
Eelistatavam on arvutada reprodutseerimise kogumaksumus, kuna vastasel juhul määratakse hoone ehitamise kulud, mis erinevad paljuski hinnangulisest. Samas on hinnang võrreldavate hoonete kasulikkuse erinevusele väga subjektiivne.
Täieliku asendusmaksumuse arvutamise valik on põhjendatud, kui hinnataval kinnisvaral on funktsionaalse halvenemise märke, mis vähendab potentsiaalse ostja jaoks ärilist atraktiivsust.
Reprodutseerimise täismaksumuse või täieliku asendusmaksumuse määramise aluseks on rajatise ehitamise ja tellijale üleandmisega kaasnevate kulude arvestus. Olenevalt nende kulude arvestamise korrast on tavaks jaotada ehitusmaksumuses otsesed ja kaudsed kulud.
Otsesed kulud on ehitusega otseselt seotud kulud. (Omahinnas kajastuvate kulude täielik loetelu on toodud ehitustööde maksumuse planeerimise ja arvestuse standardjuhendis nr BE-11-260 / 7, mis on kinnitatud Vene Föderatsiooni riikliku komitee määrusega Arhitektuur ja ehitus 4. detsembril 1995)
Otsesed kulud hõlmavad:
ehitusmaterjalide, toodete ja seadmete maksumus;
Tööliste palgad
ehitusega seotud ehitiste ja insenervõrkude maksumus;
kommunaalteenuste maksumus;
materjalide kohaletoimetamise ja ladustamise kulu jne.
Kaudsed kulud – kulud, mis ei ole otseselt ehitusega seotud:
maasse investeerimise maksumus;
organisatsioonide kavandamise ja prognoosimise tasud;
Kaudsete kuludena on arvestatud ka üldkulud.
Üldkulud - ehitustööstuse, selle korraldamise ja korrashoiu üldiste tingimuste loomiseks vajalikud vahendid.
Arendaja (investori) kasum on ettevõtlustulu, mis on tasu investorile ehitusprojekti elluviimisega kaasneva riski eest.
Reprodutseerimise kogukulude (täielik asenduskulu) arvutamisel võtke arvesse üldist kulustruktuuri.
1. Ehitus- ja paigaldustööd
1.1. Ehitusmaterjalide, toodete ja konstruktsioonide maksumus
1.2. Tööliste põhipalk
1.3. Tegevuskulud (kommunaalkulud, masinate ja mehhanismide käitamine, materjalide tarnimine ja ladustamine jne)
1.4. Ehitamisega kaasnevate ajutiste ehitiste ja insenervõrkude maksumus
OTSESED KULUD
1.5. Üldkulud
TÖÖVÕTJA KULUD
1.6. Töövõtja kasum
TÖÖVÕTJA HIND (ehitus- ja paigaldustööde asenduskulu)
2. Inseneriseadmete maksumus
3. Investori kaudsed kulud
3.1. Maa investeering
3.2. Projekteerimis- ja hinnanguorganisatsioonide teenuste eest tasumine
3.4. Jooksvad kulud ehituse lõpu ja objekti müügi vahel
Edaspidi kasutame reprodutseerimiskulude (reproduktsioonikulu) või asenduskulude (asenduskulu) üldisel tähistamisel mõistet "asenduskulu".
Hoolimata asjaolust, et seda mõistet ei ole praegu föderaalsete hindamisstandardite osana määratletud, on see hindajatele hästi teada kui väärtust iseloomustav mõiste, mida kasutatakse Venemaa organisatsioonide raamatupidamises põhivara väärtuse arvestamiseks.
Võttes arvesse aktsepteeritud terminoloogiat, saab kinnistu kui parendustega maatüki väärtuse määramise protsessi kirjeldada järgmise väljendiga:
- hinnatava vara väärtus, hõõruda;
– maatüki maksumus, hõõruda;
– parenduste asenduskulu (reproduktsioonikulu või asenduskulu), hõõruda;
– ettevõtlustulu (arendaja kasum), rub.;
- vara akumuleeritud amortisatsioon, hõõruda.
Akumuleeritud amortisatsiooni summa on omakorda kolme komponendi summa - füüsiline kulum, funktsionaalne ja väline vananemine:
- paranduste füüsilise halvenemise hulk, hõõruda;
– parenduste funktsionaalne vananemine, hõõrumine;
– parenduste väline vananemine, hõõrumine.
Võttes arvesse asjaolu, et amortisatsiooni ja vananemise väärtuste arvutamisel saab arvutamise aluseks võtta ehitusmaksumuse, võttes arvesse ettevõtlustulu rahalises väljenduses, tutvustame täiendavalt mõistet. kogu asenduskulu (PVC) parenduste reprodutseerimis- või asenduskulu ja hindamispäeval arvutatud ettevõtlustulu summana:
Kui ettevõtlustulu suurust ei arvutata rahaühikutes, vaid suhtelistes väärtustes, mis vastavad investeeringu tasuvuse määrale, on avaldis (6.3) järgmine:
(4)
7. Kinnisvara hindamise etapid kulumeetodil.Üldjuhul hõlmab parendustega maatükiga (hoone, rajatis või ehitusobjektide rühm) kujutatava kinnisvaraobjekti hindamine kulupõhiselt lähtuvalt järgmistest etappidest:
1. Kinnisvaraturu uurimine koos selle segmendi, kuhu hindamisobjekt kuulub, peamiste majanduslike ja tarbimisparameetrite määratlemisega vastavalt selle kõige efektiivsema kasutamise variandile.
2. Hindamisobjekti ja selle keskkonna tehniliste, majanduslike ja muude omaduste kohta teabe kogumine ja analüüs.
3. Parenduste uusehituse maksumuse (reproduktsiooni või asendamise maksumuse määramine) arvestus hindamiskuupäeval.
4. Ettevõtlustulu määramine vastava liigi kinnisvara ehitusse tehtud investeeringute andmete alusel.
5. Täienduste akumuleeritud kulumise suuruse hindamine, võttes arvesse füüsilist kulumist, samuti funktsionaalset ja välist vananemist (olemasolul).
6. Maa väärtuse hindamine parendusvabaks ja kõige tõhusamaks kasutamiseks kättesaadavaks.
7. Kinnistu eeldatava väärtuse määramine maatüki väärtuse, asendusmaksumuse, mida on suurendatud ärikasumiga ja vähendatud parenduste akumuleeritud amortisatsiooni summaga, arvestades võimalust kõige rohkem. rajatise tõhus kasutamine.
Sarnaselt võrdleva lähenemisviisiga põhineb ka kulupõhine lähenemine asenduspõhimõttel ja on kõige universaalsem hindamismeetod.
Kinnisvara.
Kulupõhine lähenemine on hindamisobjekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjekti reprodutseerimiseks või asendamiseks vajalike kulude määramisel, võttes arvesse amortisatsiooni ja vananemist.
Seega on kinnisvara hindamise kulupõhise lähenemisviisi üldvalem järgmine:
V= Loo- Ja, (19)
kus Сcreat on kinnisvaraobjekti loomise maksumus; Ja - objekti kogukulum.
Kinnisvara loomise maksumus sisaldab kõike
selle ehituskulud, samas kui neid kulusid võib olla kahte tüüpi: reprodutseerimiskulud või loomise kulud.
Hinnatava objekti reprodutseerimise kulu on kulu, mis on vajalik hinnatavast objektist täpse koopia koostamiseks.
kasutades hindamisobjekti loomisel kasutatavaid
materjalid ja tehnoloogiad.
Hindamisobjekti väljavahetamise kulud on kulud, mis on vajalikud hindamise kuupäeval kasutusel olevate materjalide ja tehnoloogiate abil sarnase objekti loomiseks.
Olenemata reprodutseerimis- või asenduskulude valikust jagatakse kõik kulud tavaliselt järgmistesse rühmadesse:
Maakulud;
Ehituskulud;
Ettevõtluskulud.
Seega võib kinnisvaraobjekti loomise maksumuse määramise valemi kirjutada järgmiselt:
Loo= Zzu+ Zstr+ Zpr, (20)
kus Zzu - maatüki omandamise või rentimise kulu;
Zstr - projekti arendamise ja objekti ehitamise kulud;
Zpr - ettevõtja töötasu kulu arendajale.
Maatüki maksumus eeldab vaba maatüki soetamist sellele hinnatava objekti ehitamiseks. Kui hinnatakse juba olemasolevat hoonet, siis selle alune maatükk hinnatakse vabaks, soetatud ehitamiseks.
Maa maksumust saab arvutada mitmel viisil. Esiteks, kui on olemas arenenud maaturg, siis saab krundi väärtust määrata standardse hindamismenetlusega, kasutades tulu või võrdlevat lähenemist.
Teiseks, kui maaturg on lapsekingades ja maatükk on renditud riigi (munitsipaal)maade hulgast, siis on võimalik maatüki maksumust arvutada maa väljaostu summa arvutamise metoodika abil. vastaval riigi tasandil kinnitatud asjakohastel eesmärkidel antud rendiõigus.
Kolmandat varianti saab rakendada samadel tingimustel kui teist, siis on võimalik võtta maatüki soetamise maksumuseks krundi katastriväärtuse väärtus,
määratakse riigikatastrihindamise käigus
Hinnatava kaubanduskeskuse all oleva maatüki maksumuseks arvestati linnavalitsuse meetoditel arvutatud rendiõiguse väljaostmine ja see moodustas 38 miljonit rubla.
Ehituskulude kindlaksmääramine toimub ühel neljast levinumast viisist: võrdlev meetod
ühikud, komponentide jaotuse meetod, kvantitatiivne meetod
uuringud.
Meie puhul kasutatakse võrdleva ühiku meetodit, mis hõlmab võrdlusühiku eraldamist, mis tavaliselt valitakse kas pindalaühikuks (1 m2) või hoone mahuühikuks (1 m3). Pärast seda valitakse spetsiaalse teatmekirjanduse abil välja sarnane hoone ja määratakse selle hoone võrdlusüksuse ehitamise maksumus.
Vajaliku võrdlusteabe valik toimub vastavalt esitatud analoogobjektide näitajatele, nende tehnilistele omadustele ja konstruktsioonielementidele, mis on hinnatavale objektile kõige lähemal.
Hinnatava objekti ehitusmaksumuse moodustamisel korrigeeritakse neid pärast sarnase hoone võrdluskulunäitaja valimist järgmiste koefitsientide abil:
Hoonete konstruktsioonielementide erinevusest;
Hoonete mahu erinevusest;
Seismilisuse jaoks;
Ettenägematute kulude summa;
Piirkondliku hinnataseme erinevuse kohta;
Hinnataseme tsoonilisest erinevusest;
Pärast juhendi ilmumist hinnamuutustele.
Sel viisil saadud hindamisobjekti ehituse kogumaksumus sisaldab hoonete endi ehitamise, väliste insenerkommunikatsioonide summeerimise ja ühendamise, haljastuse ja territooriumi haljastuse kulusid, mis on arvutatud koondnäitajate järgi. Ehituse maksumust saab esitada järgmise valemiga:
Zstr= Zbaz* Kconstr* Cob* Xeism* CPR* K reg* K tsoonid* kinf, (21)
kus: Zbaz - sarnase hoone ehitamise põhimaksumus;
Кkonstr - disainierinevuste koefitsient; Cob - mahu erinevuste koefitsient;
Kseism – seismilisuse koefitsient;
Kpr - muude ja ettenägematute kulude koefitsient; Kreg - piirkondlik koefitsient;
Кzon – tsoneerimiskoefitsient;
Kinf on ehituse inflatsiooniliste hinnamuutuste koefitsient.
Võrdlev ühikumeetod on tänu oma heale lihtsuse ja täpsuse kombinatsioonile praegu kõige enam kasutatav ehituskulude arvutamise meetod.
Hinnatavale sarnase kaubanduskeskuse ehitamise baasmaksumus oli 39 000 rubla/m2, koefitsient
mahu erinevused - 0,95, muude ja ettenägematute kulude koefitsient - 1,14, inflatsioonikoefitsient - 1,19. Seega kujunevad eeldatava kaubanduskeskuse ehituskulud:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 hõõruda.
Ettevõtluskulud kujutavad turuanalüüsi põhjal arvutatuna arendajale vajalikku tulumäära, praegustes tingimustes on see ca 20%.
Seega oleme tuvastanud kõik hindamisobjekti loomise kuludega seotud kulud. Kuid hindamisobjekt ei ole uus objekt, vaid on juba mõne oma kasutusperioodi läbinud, mille jaoks objekt on paratamatult kaotanud osa oma väärtusest. Nende kadude arvessevõtmiseks arvutatakse kumulatiivne kulumine.
Kumulatiivne amortisatsioon on kolme tüüpi amortisatsiooni summa: füüsiline, funktsionaalne ja majanduslik:
Ja= Kui+ Nemad+ Yves, (22)
kus: Kui - füüsiline kulumine;
Im - funktsionaalne (moraalne) amortisatsioon; Iv - väline (majanduslik) kulumine.
Iga amortisatsiooni liik kajastab objekti väärtuse vähenemist
kinnisvara erinevatel põhjustel. Füüsiline amortisatsioon on objekti amortisatsioon, mis on põhjustatud selle füüsiliste omaduste halvenemisest töö käigus.
looduslike ja klimaatiliste tegurite mõju, samuti
inimelu. Kõige tavalisemat füüsilise kulumise määra määramise meetodit nimetatakse elumeetodiks:
kus: XB - kronoloogiline vanus; FZh - füüsilise elu tähtaeg.
Ülaltoodud valemi järgi arvutatakse füüsilise amortisatsiooni summa protsendina loomise kogumaksumusest
hinnatav objekt.
Funktsionaalne amortisatsioon (funktsionaalne või tehniline vananemine) - hinnatava objekti väärtuse vähenemine moega (ajavaim), millegi puudumise või üleliigsuse tõttu (näiteks küttesüsteem on tänapäevasest ajast maha jäänud
standardid, vundamendid vajalikust võimsamad või kommunaalasustuseks ette nähtud korteri planeering jne). Seda tüüpi kulumine sõltub peamiselt teaduse ja tehnoloogia arengu tasemest tööstuses, ehituses ja arhitektuuris.
Funktsionaalse amortisatsiooni kuluväljend on reprodutseerimis- ja asenduskulude vahe, kuid see arvutusmeetod on liiga töömahukas. Seetõttu kasutatakse praktikas kõige sagedamini meetodit, mis põhineb funktsionaalse kulumise tõttu tekkinud kahjumi kapitaliseerimisel:
Ja= PD, (24)
kus: PD - moraali tõttu saamata jäänud tulu
hinnatava objekti (funktsionaalne) amortisatsioon.
Saamata jäänud tulu saab arvutada, kui võrrelda objektilt saadud tulu sarnaste kaasaegsete ja täielikult kasutajate nõudmistele vastavate hoonetega, s.o. ilma moraalse (funktsionaalse) kulumiseta.
Väline vananemine (väline vananemine, majanduslik või asukohapõhine vananemine või keskkonnaalane vananemine). Näiteks tänavate ummikud
maanteeliiklus, keskkonnakahjuliku ehitus
hindamisobjekti lähedal olevad ettevõtted, tootmise majanduslik langus,
Teoreetiliselt saab välisamortisatsiooni suurust defineerida kui vahet objekti turuväärtuse ja
loomise maksumus, mida vähendatakse füüsilise ja
moraalne kulumine. Sellisel meetodil on vähe praktilist rakendust, mistõttu enamasti arvutatakse välisamortisatsioon sarnaselt funktsionaalsele amortisatsioonile, ainsaks erinevuseks on see, et arvutustes võetakse arvesse majanduslikust amortisatsioonist tingitud tulukahjusid.
Lähtudes sellest, et välise kulumise põhjused ei ole kuidagi seotud hinnatava objekti endaga, võib väita, et enamasti ei ole seda võimalik objekti omaniku jõupingutustega kõrvaldada. Seega on majanduslik amortisatsioon ainult korvamatu, kuid mõnel
Mõnel juhul võib selle esinemist põhjustav mõju väliste põhjuste mõjul kaduda.
Eeldatav kaubanduskeskus on kasutusele võetud 2008. aastal, seega on selle kronoloogiline vanus 4 aastat.
Sarnaste kapitaalhoonete standardne kasutusiga on 75 aastat, seega hoone füüsiline kulumine
on 5,3%.
Arvestades rajatise hiljutist kasutuselevõttu ja oluliste muudatuste puudumist ümbritsevas piirkonnas, võib väita, et hinnatud objektil ei ole vananemist ja majanduslikku halvenemist.
Objekti maksumuse arvestus kulumeetodil on tehtud tabelis 15.
Tabel 15. Vara väärtuse määramine soetusmaksumuse meetodil
Kulumeetodil saadud hindamisobjekti väärtus ümardamist arvesse võttes saab
573 miljonit 361 tuhat rubla.