Vrste sudskih postupaka u arbitražnom procesu. Varalica o arbitražnom procesu. Procedura za razmatranje predmeta

Raspolaganje objektima nekretnina vrši se sklapanjem raznih transakcija i sklapanjem ugovora. Razmotrite koji su dokumenti potrebni za prodaju kuće i koje se formalnosti moraju poštovati prilikom raspolaganja ovom nekretninom.

Karakteristike prodaje stambenih zgrada

Iako će se raspolaganje privatnom kućom vršiti prema općim pravilima predviđenim građanskim pravom, sljedeće karakteristike moraju se uzeti u obzir da bi se transakcija završila:

• budući da je kuća neraskidivo povezana sa zemljištem, njihova prodaja se mora izvršiti istovremeno (osim slučajeva izričito predviđenih zakonom);
• raspolaganje kućom i parcelom izvršit će se po jednom ugovoru;
• prilikom pripreme kupoprodajnog ugovora koristit će se samostalni dokumenti za kuću i zemljište.

Unatoč zajedničkoj pravnoj sudbini, posjedovne isprave kuće i zemljišne parcele su samostalne i nezavisne, jer su ovi objekti nepokretnosti predmet posebnog katastarskog upisa u USRN registar. Ukoliko je za sklapanje kupoprodajnog ugovora potrebno ažurirati dokumentaciju za kuću ili parcelu, to se može uraditi posebno za svaki od ovih objekata.

Dokumenti za prodaju kuće u fazi registracije ugovora će uključivati:

• potvrda o pravu ili izvod iz USRN (do jula 2016. godine, vlasnički dokument je bio potvrda, sada se izdaje izvod iz USRN);
• katastarski pasoš za kuću (od januara 2017. umjesto pasoša izdaje se i izvod iz USRN);
• pasoši svih vlasnika nekretnine.

Građani koji su upisali vlasništvo nad nekretninama prije jula 2016. godine ne moraju podnijeti zahtjev za zamjenu potvrde za izvod iz USRN registra. Takva zamjena će se izvršiti prilikom sklapanja posla o prijenosu prava prilikom prodaje kuće ili zemljišta.

Ako su maloljetni građani prijavljeni u stambenom objektu, ili su dio vlasnika, sastaviti ugovor. Takva saglasnost će se izdati pod uslovom da se istovremeno za djecu pribave i druge nekretnine.

Koji dokumenti su potrebni za prodaju zemljišne parcele uz istovremeno prodaju kuće? Lista potvrda i obrazaca bit će slična, budući da Federalni zakon br. 218-FZ utvrđuje jedinstvene zahtjeve za upis prava na različite vrste nekretnina.

Dokumentacija potrebna za prodaju kuće sa zemljištem biće dostavljena službi Rosreestra radi registracije prenosa vlasništva. Za registraciju u vlastima Rosreestra bit će potrebni dodatni dokumenti za prodaju zemljišta i kuće:

1. prijava prodavca i kupca za sprovođenje radnji registracije;
2. ugovor o kupoprodaji kuće i parcele, potpisan od obje strane;
3. nalog za plaćanje ili potvrdu o uplati državne takse za registraciju.

Ukoliko se otuđuje nepokretnost na kojoj je uspostavljen zajednički oblik svojine, potrebno je ovjeriti ugovor kod notara. Ako ovaj zahtjev nije ispunjen, registracija transakcije će biti odbijena.

Za prijenos vlasništva plaća se državna pristojba u iznosu od 2.000 rubalja, potvrda o uplati ove naknade je prikazana u originalu.

Ako se raspolaganje nekretninama vrši preko zastupnika, čak iu fazi pripreme ugovora, potrebno je sastaviti javnobilježničko punomoćje. Prilikom obavljanja svih pravno značajnih radnji, punomoćje se daje u obliku originala.

Ako na zemljištu nema zgrade, za sastavljanje ugovora biće potreban standardni set dokumentacije. Posebnu pažnju treba obratiti na slučajeve kada je na zemljištu službeno upisan teret (na primjer, zaloga ili služnost). U ovom slučaju, potrebno je pribaviti potvrdu od Rosreestra koja ukazuje na registrovani teret, jer ta činjenica mora biti odražena u ugovoru.

Savjeti za prodaju kuće

Ovisno o karakteristikama pojedinih nekretnina, za prodaju zemljišta i stambenih objekata mogu biti potrebni dodatni dokumenti. Odvojene nijanse će se pojaviti ako se prodaja ljetne kuće ili zgrade vrši u SNT-u - to je zbog posebnosti registracije prava na ove objekte.

Budući da su prigradske dače ili zgrade u partnerstvu, u pravilu, podignute bez posebne dozvole, kako bi se otuđile, potrebno je pravilno formalizirati pravo vlasništva. Algoritam radnji za upis takvih objekata u vlasništvo građana je sljedeći:

1. utvrđivanje granica parcele na opštoj teritoriji SNT-a;
2. vršenje katastarske evidencije objekta i zemljišta ispod objekta;
3. kontaktiranje Rosreestr službe za katastarsku registraciju nekretnina i registraciju prava;
4. pribavljanje izvoda iz USRN-a, koji će potvrditi nastanak prava.

Do decembra 2016. godine upis takve nepokretnosti vršio se na osnovu deklaracije o objektu, koju je samostalno popunjavao vlasnik zgrade, što je često praćeno greškama u određivanju tehničkih karakteristika. Od januara 2017. godine, radi upisa prava, neophodno je obratiti se katastarskom inženjeru i izraditi tehnički plan kuće i plan premjera zemljišta.

Nakon dobijanja izvoda iz USRN-a u službi Rosreestra, prodaja ljetne kuće, kuće u selu ili SNT-a i zemljišne parcele pod njima izvršit će se na općoj osnovi.

Takođe treba imati na umu da će od marta 2019. godine biti ograničene sve vrste raspolaganja objektima nepokretnosti koji nisu prošli postupak katastarskog upisa. To je zbog potrebe da se sve informacije o nekretninama pravilno sistematiziraju u jedinstvenoj saveznoj bazi podataka Jedinstvenog državnog registra nekretnina.

Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke. Kada prodajete samostalno, potrošit ćete mnogo vremena i truda, uključujući rješavanje pravnih pitanja, ali ćete uštedjeti na proviziji posredniku.

Lakša je prodaja stana kod posrednika. Sve što treba da uradite je da pronađete posrednika, prisustvujete razgledanju stana (poželjno, ali nije neophodno ako se, na primer, nalazite u drugom gradu) i sklapanju kupoprodajnog ugovora. Ali za pomoć, morat ćete platiti stručnjaku 2-6% vrijednosti nekretnine.

Denis Rumjancev, menadžerski partner agencije za nekretnine Goodman Estate, savetuje da prilikom odabira posrednika obratite pažnju na njegovu kompetenciju, a ne na vreme u kome je na tržištu.

Posrednik mora imati tehničko, ekonomsko, pravno znanje i biti procjenitelj, inženjer, advokat, broker, psiholog, prodavac, marketer, fotograf, sve zajedno.

Denis Rumjancev, izvršni partner agencije za nekretnine Goodman Estate

Da biste provjerili kompetentnost agenta za nekretnine, možete zatražiti od njega da predoči dokumente koji potvrđuju njegovo znanje: diplome, certifikate i certifikate. Članstvo u profesionalnim zajednicama, na primjer, u Ruskom savezu trgovaca nekretninama, također će biti pokazatelj profesionalne podobnosti.

Obavezno pitajte kako možete prodati stan u željenom roku i po najvišoj mogućoj cijeni. Zamolite da razgovarate o uspjesima lične prodaje u vašem području. Takođe je važno pronaći „svoju“ osobu sa kojom bi bilo udobno, prijatno i lako raditi i komunicirati.

Kako prodati stan bez posrednika

1. Kako procijeniti nekretninu

Ispravna procjena će vam omogućiti da brzo prodate stan, a da pritom ne izgubite novac. Prema riječima Denisa Rumjanceva, prosječne cijene mogu se naći na web stranici Federalne državne službe za statistiku. Ali ovaj portal nije konačna istina, jer cijenu određenog stana čini nekoliko faktora. Na cijenu utiču:

1. Broj soba.
2. Površina stana.
3. Raspored: izolovane sobe se vrednuju više od susednih.
4. Okolina, infrastruktura: parking i igralište u dvorištu ili u blizini, trgovine, škole i vrtići na pješačkoj udaljenosti omogućit će Vam prodaju stana za skuplje.
5. Sprat na kojem se stan nalazi: što viši, to bolje.
6. Prisutnost balkona ili lođe.
7. Područje: uzeta je u obzir blizina centra i stajališta javnog prijevoza, prisustvo obližnjih parkova i rekreacijskih zona i sl.
8. Iznos komunalnih računa.

Da biste samostalno odredili cijenu stana, potrebno je pronaći najsličnije objekte na tržištu. Koristite sve dostupne izvore: sajtove sa malim oglasima, časopise o nekretninama i tako dalje.

Prosječna cijena za sličan stan bit će ono što tražite. Može se malo povećati ako ste spremni dugo čekati na posao, ili neznatno smanjiti ako nekretninu treba hitno prodati.

Objekt čija je vrijednost 15% veća od tržišne čini do 10% svih mogućih kupaca, a 10% - trećinu. Pravilna cijena nekretnina privući će 60% potencijalnih kupaca.

2. Koja dokumenta su potrebna za prodaju stana

Da bi zaključio transakciju o kupoprodaji nekretnine, prodavac mora imati pri ruci:

• pasoš;
• potvrda o vlasništvu;
• katastarski pasoš za stan iz BTI;
• izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (morate ga uzeti u teritorijalnoj kancelariji Rosreestra, ili na web stranici odjela ili u MFC-u);
• izvod iz kućne knjige o broju prijavljenih u stanu (idite u Krivični zakon, Zajednicu vlasnika, stambenu zadrugu ili MFC);
• potvrda o nepostojanju dugovanja za račune za komunalne usluge (HOA, stambena zadruga, društvo za upravljanje, stambeni ured ili Jedinstveni centar za informiranje i poravnanje);
• potvrda o zakonitosti obnove, ako je izvršena (BTI);
• ovjerenog supružnika za prodaju nekretnine, ako je kupljena u braku;
• dozvola organa starateljstva za prodaju stana ako je njegov vlasnik maloljetan.

3. Kako reklamirati stan

Da biste privukli potencijalne kupce, potrebno je pravilno sastaviti i postaviti oglas za prodaju stana.

Snimite kvalitetne fotografije

Nije dovoljno telefonom slikati stan. Pripremite svoj dom za snimanje. Uklonite iz okvira sve suvišno, oronulo, previše svakodnevno, oku neugodno. Obrišite prašinu, operite vodovod, pažljivo stavite cipele na prag, razvrstajte cijevi i tegle na otvorenim policama. Dodajte elemente udobnosti: buket cvijeća na kuhinjskom stolu, ukrasni jastuci na sofi.

Snimanje je najbolje obaviti po sunčanom danu.

Napišite tekst koji privlači pažnju

Napišite detaljan oglas koji prikazuje sve prednosti stana. Prvi dio teksta treba da sadrži tehničke karakteristike: spratnost kuće, broj prostorija, prisustvo lođe i tako dalje.

Razmislite o prednostima stana koje vam nisu bitne, ali bi mogle biti interesantne kupcu. Na primjer, prisustvo vrtića i škola u blizini nije važno za osobe bez djece, ali je blizina obrazovnih institucija prednost za veliku porodicu.

Postavite oglas

Odaberite platforme za oglašavanje vašeg stana. Među univerzalnim stranicama za prodaju nekretnina u Rusiji su Avito, Domofond, Yandex.Real Estate. U vašem gradu mogu postojati lokalne stranice za postavljanje oglasa.

4. Kako pokazati stan i pregovarati sa kupcem

Prije demonstracije nekretnine, potencijalni kupci trebaju urediti ne samo stan, već i ulaz. Zašrafite sijalice na stepenište, operite ga ili barem pometite.

Kod kuće zalijepite tapete koje su skinule sa zida, operite prozore, očistite odvode da nema neprijatnog mirisa,. Kolač možete ispeći prije susreta sa kupcem: nije ga potrebno jesti, ali miris svježeg pečenja stvorit će prijatan osjećaj kod posjetitelja.

Vaš zadatak je stvoriti wow efekat pri svakom kontaktu potencijalnog kupca sa Vama i Vašom nekretninom.

Denis Rumjancev, izvršni partner agencije za nekretnine Goodman Estate

Razgovarajte sa kupcima na pravi način

Dobro znate ne samo prednosti, već i mane stana. Gledajte na to očima kupca i razmislite koja pitanja može postaviti koja će mu izazvati nezadovoljstvo. Napravite listu argumenata koji će navesti osobu koja je došla na vašu stranu.

Potencijalni kupac će vjerovatno cjenkati. Pogotovo ako je na sastanak došao preprodavac koji je zainteresovan da što više snizi cenu. Odlučite unaprijed na koliko ste spremni da se spustite. Kupac može dati razne (uključujući i nepostojeće) argumente zašto bi trebalo da prodate stan jeftinije. Nemojte podleći psihološkom pritisku, sagledajte situaciju trezveno, branite svoju cijenu.

5. Kako zaključiti ugovore o depozitu i prodaji

Ugovor o depozitu

Ovo je dokument koji potvrđuje ozbiljnost namjera obje strane. Kupac izjavljuje svoju želju da kupi nekretninu i prenosi određeni iznos prodavcu (obično 2-5% konačne cijene stana). Vlasnik stana se zauzvrat obavezuje da će ga prodati konkretnom klijentu po ugovorenoj cijeni.

Pruža sankcije u slučaju odbijanja transakcije za oba učesnika. Ako se kupac predomisli, prodavac zadržava novac. Ukoliko vlasnik nekretnine ne želi prodati stan, vratit će depozit u duplom iznosu.

Ugovor o prodaji

Prije transakcije prodavac mora pripremiti paket dokumenata za nekretninu i ispisati sve stanovnike koji su prijavljeni u stanu.

Obično ga obavlja notar. Potpisuje se nakon što dobijete novac za stan i napišete da vam je kupac platio.

Nakon potpisivanja ugovora, potrebno je da teritorijalnom organu Rosreestra predate dokumente za registraciju prenosa vlasništva nad nekretninama. Državna pristojba za fiksiranje transakcije iznosit će 2.000 rubalja.

6. Kako prenijeti novac

Preko bankarskih ćelija

Kupac iznajmljuje sef u depozitoriju banke i sa institucijom zaključuje ugovor kojim se preciziraju uslovi za pristup ćeliji bivšeg vlasnika stana. Na primjer, postojanje ugovora o prodaji.

Prodavac zauzvrat iznajmljuje sef, u koji stavlja potvrdu o prijemu novca. Kupac će ga moći preuzeti nakon zaključenja transakcije pod uslovima navedenim u ugovoru o zakupu ćelije. Na primjer, opet, ako postoji ugovor o prodaji.

Prilikom popunjavanja ćelija moraju biti prisutne obje strane u transakciji. Tako će prodavac moći da prebroji novac, a kupac će moći da se uveri da je račun na mestu.

Putem depozita notara

Javni beležnik može izvršiti transakciju preko svog računa: uzeti novac od kupca i prebaciti ga prodavcu. Ali usluga će, najvjerovatnije, uključivati ​​bankovnu proviziju, čiji iznos ovisi isključivo o apetitima institucije.

Gotovinski transfer

Možete zamijeniti novac bez trikova za račun za njihov prijem. U ovom slučaju, vrijedi ih prebrojati, uzimajući u obzir autentičnost svakog računa. Transakciju je bolje obaviti pod kamerama ili pred svjedocima (na primjer, u kancelariji javnog bilježnika).

Naravno, ne treba pričati o tome gdje i kada ćete dobiti veliku svotu novca kako biste je bezbedno doneli u svoj dom ili banku.

7. Kako prenijeti stan na novog vlasnika

Na dan podnošenja dokumenata Rosreestru, prodavac predaje ključeve stana kupcu. Strane potpisuju nekretninu, čime se potvrđuje da je kupac ostavio stan u dobrom stanju.

Kako izbjeći prevare

U prometu nekretnina, najranjivija karika je kupac. Ali prodavac ima na šta obratiti pažnju:

1. Prijenos novca se mora izvršiti prije potpisivanja ugovora o prodaji. U suprotnom, prodavac rizikuje da ostane bez plaćanja nekretnine: posao je već zaključen i kupac nema razloga da žuri sa obračunom. Ako imate posla sa prevarantom, on može brzo prodati stan i nestati sa duplom porcijom novca: vašim i novim kupcem.
2. Ne predajte originalne dokumente do završetka transakcije ni kupcima ni prodavaču nekretnina. U suprotnom, stan se može prodati bez vašeg znanja.