U početku, programer se bavi upravljanjem vlasništvom kuće.

Dobije dozvolu za puštanje kuće u funkciju, zatim u roku od 5 dana od tog trenutka, po sopstvenom nahođenju, bira Krivični zakonik, sa kojim na 3 mjeseca.

Istovremeno, lokalna samouprava u roku od 20 dana od puštanja MKD-a u funkciju obavještava da je kuća raspisana na javnom tenderu za izbor društva za upravljanje. Lokalna samouprava je dužna da u roku od 40 dana od obaveštenja o događaju održi ovo takmičenje i obavesti sve akcionare o njegovim rezultatima u roku od 10 dana od dana njegovog završetka.

Aktivnosti upravljanja dodjeljuju se ili od strane lokalne uprave kompanije, pošto nisu svi stanovi zauzeti i malo je vlasnika koji bi glasali za Krivični zakon.

Osnovi za takmičenje

Prvi osnov za održavanje izbornog konkursa je predaja stambene zgrade na direktnu upotrebu ili rad.

Kada se završi faza izgradnje, a vlasnici dobiju dokumente i dugo očekivane ključeve, zakonom je određen rok za odabir načina upravljanja stanarima.

Drugi razlog nastaje kao rezultat neispunjavanja volje zakonodavca. Ukoliko u predviđenom roku od mjesec dana zakupci i dalje ne izaberu način upravljanja, lokalna uprava uzima ovo pitanje pod kontrolu i pomaže stanarima da odluče o načinu upravljanja.

Ako su vlasnici odbili usluge jedne kompanije za upravljanje, trebat će im nova organizacija koja će opsluživati ​​zajedničku imovinu. Dakle, osnovom se može smatrati i promjena organizacije upravljanja stambenom zgradom.

Referenca! Zakon predviđa situacije kada ona sama raskine ugovor. U ovoj situaciji potrebno je odabrati i novo društvo za upravljanje stambenom zgradom.

Pravila takmičenja

Regulatorni akti

Ako sastanku i konkursu prisustvuju predstavnici organa lokalne samouprave, onda veliku ulogu u regulisanju događaja imaju lokalni propisi. Svaka opština ima svoj, ali nije u suprotnosti sa osnovnim zakonom.

Da biste se upoznali sa aktima vaše opštine, posetite sajt gradske uprave.

Osim toga, prilikom održavanja konkursa važno je, kako kaže, voditi se članovima Zakonika o stanovanju. Pravila za održavanje tendera za izbor društva za upravljanje, usvojena Uredbom Vlade br. 75 od 6. februara 2006. godine, osnovni su izvor, u skladu sa kojim se odvija cela procedura. Unaprijed pročitajte sve nijanse propisane ovim aktom.

Poslednjih godina zakonodavni sistem naše zemlje se sve češće reformiše, a Zakon o stanovanju nije zaobišao novine. Neki članovi se potpunije otkrivaju u Saveznom zakonu br. 38 od 5. aprila 2013. godine. Zakon se odnosi na izmjene koje su uvedene u Zakon o stanovanju, a daje i neke komentare na članove.

Članovi

S jedne strane, učesnici konkursa su elektori, odnosno stanari kuće i organ lokalne samouprave (SRO), a sa druge strane podnosilac ili podnosioci zahteva za obavezno upravljanje celom kućom .

Broj prijavljenih nije ograničen, glavna stvar je unaprijed upoznati stanare sa njihovim učešćem na aukciji.

Predmet takmičenja

Predmet konkursa je pravo upravljanja kućom i zajedničkom kućnom imovinom, koje će se iskazati u zaključivanju ugovora između stranaka na ograničen ili neograničeno vrijeme.

Takođe, predmet se može pripisati sredstvima kojima će upravljati društvo za upravljanje, pružajući izvještaje rezidentima.

predmet pregovaranja

Predmet aukcije je plaćanje aktivnosti društva za upravljanje, kao i njegovu sposobnost upravljanja imovinom. Dakle, ako je jedna kompanija za upravljanje vrednovala svoje usluge i rad na određeni iznos, druga može spustiti letvicu i tako biti interesantnija vlasnicima.

Referenca: Tokom aukcije, kompanije za upravljanje prvi put upoznaju vlasnike sa rezultatima rada u drugim oblastima, razgovaraju o mogućim perspektivama saradnje i po prvi put o programu delovanja.

Kako se određuje pobjednik?

Ako su inicijatori konkursa vlasnici stambene zgrade, onda pobjednik se utvrđuje glasanjem.

Takmičenje može biti:

U oba slučaja dobijeni rezultati se sumiraju i imenuje društvo za upravljanje. Ali postoji jedno "ali".

Ako zbir glasova za pobjednika i dalje ne dostigne oznaku od pedeset posto, kompanija koja je dobila najviše glasova neće proći na konkursu. Potrebna jednoglasnost vlasnika, koji se manifestuje u glasanju, gdje se više od polovine svih glasova daje za jednog kandidata.

Svi ili više od dvije trećine svih vlasnika moraju biti prisutni na konkursu. U nedostatku 2/3 svih stanara kuće, konkurs se ne može smatrati objektivnim i društvo za upravljanje ne može biti izabrano.

Ako je inicijator konkursa lokalna samouprava, on sam imenuje društvo za upravljanje ili sabira svoj glas glasovima stanovnika.

Vrijeme odabira

Društvo za upravljanje mora biti izabrano u roku od mjesec dana od trenutka puštanja kuće u funkciju. Ukoliko se to ne dogodi, organ samouprave ima pravo da još mjesec dana pomogne stanarima da se opredijele. dakle, cjelokupna procedura za imenovanje društva za upravljanje ne bi trebala trajati duže od dva mjeseca.

Ko ima pravo da pokrene tender?

Pokrenuti konkurs za izbor društva za upravljanje stambenom zgradom prema važećem Zakonu o stanovanju može samo:

1. Stanovnici koji izaberu kompaniju za upravljanje odmah po završetku nove zgrade.
2. Organ lokalne samouprave - u roku od mjesec dana uprava treba da dobije informaciju o organizaciji koja opslužuje kuću. Ukoliko se to ne desi, organ lokalne samouprave samostalno pokreće konkurs za izbor društva za upravljanje.

Sama kompanija za upravljanje nema pravo da saziva stanare na sastanke organizovati sastanke i sjednice.

Kako odabrati društvo za upravljanje stambenom zgradom?

Vlasnici kuća moraju biti kritični u odabiru kompanije za upravljanje kako bi organizacija odgovarala svim vlasnicima.

Svi stanovnici stambene zgrade moraju biti unaprijed upozoreni o izboru, za to je najpogodniji večernji obilazak stanova (kada se svi stanari vrate s posla) ili obavještavanje telefonom / SMS-om / najava na ulazu u kuću.

Prijava za učešće

Prijave za učešće podnose se u ime društava za upravljanje. Trebalo bi da naznače naziv Krivičnog zakonika, odgovornu osobu, program po kojem saradnja treba da se odvija, uslove i kontakt podatke. Možete prihvatiti neograničen broj prijava.

Biljeska

Obavještenje o tenderu za izbor upravljačke organizacije mora biti u skladu sa nizom pravila i, prije svega, biti dostupno svakom vlasniku.

Evo Glavni načini za obavještavanje vlasnika:

• lično obavještavanje svakog vlasnika obilaskom stambenog prostora;
• objavljivanje informacija o sastanku u lokalnim medijima;
• objavljivanje na web stranici lokalne samouprave;
• obaveštenje pozivom u poštansko sanduče;
• postavljanje informacija na štandovima u svakom ulazu;
• pozovite svakog vlasnika.

Procedura glasanja pri izboru društva za upravljanje

Prije svega, potrebno je da se vlasnici upoznaju sa svim kandidatima za poziciju društva za upravljanje i prije početka glasanja.

Za ovo vrijeme i datum sastanka se utvrđuje, a informacije se postavljaju na zajednički štand kojoj svi vlasnici imaju pristup. Također je moguće lično pozvati svakog vlasnika na sastanak.

Sve kompanije za upravljanje bez izuzetka mogu upoznati vlasnike sa uslovima saradnje putem lične komunikacije, distribucije letaka, objavljivanja članaka na Internet resursima.

Na dan konkursne selekcije trebalo bi da se pojave predstavnici kompanija za upravljanje, kao i većina stanara kuće. Predstavnici organizacija još jednom upoznaju stanare sa njihovim uslovima, nudeći određene klauzule u ugovoru. Zatim počinje glasanje, koje može biti otvoreno ili zatvoreno.

Ako je inicijator javnog konkursa za izbor rukovodeće organizacije opštinski subjekt, tada se informacija o sastanku mora prenijeti i vlasnicima, ali će na sastanku biti potrebno prisustvo i predstavnika lokalne samouprave.

Bitan! U nedostatku jednoglasnosti prilikom glasanja, predstavnik lokalne vlasti imenuje Krivični zakon.

Otvaranje koverti i razmatranje prijava

Prijave se pažljivo razmatraju i raspravljaju direktno na sastanku. Od njih se formira lista najdostojnijih i najvjerodostojnijih kandidata sa koje se bira pobjednik.

Trenutak otvaranja koverti sa ponudama upisuje se u zapisnik sa sastanka. Vlasnici mogu postavljati pitanja predstavnicima, pokušavajući dobiti najpotpunije informacije.

Provođenje takmičenja i sumiranje njegovih rezultata

Konkurs za izbor upravne organizacije za stambenu zgradu raspisuje se odmah na sjednici, nakon predstavljanja svih kandidata.

Kada su svi glasovi upisani u zapisnik, objavljuje se rezultat. Ako je glasanje obavljeno u formatu glasačkog listića, papiri se ne bacaju, već ostaju, kako bi se po potrebi potvrdila legitimnost pobjede jednog ili drugog društva za upravljanje.

Kada se proglasi pobjednik, s njim se razgovara o izgledima za budući ugovor, sastavlja se i potpisuje dokument. Ostali nominovani koji nisu dobili potrebne glasove napuštaju sednicu.

Uzorak zapisnika sa glavne skupštine

U nastavku su prikazani primjeri sastavljanja zapisnika sa glavne skupštine po izboru društva za upravljanje.

Kako administracija bira UK?

Referenca: ako stanari sami nisu izabrali društvo za upravljanje u navedenom roku (jedan mjesec), tada se izbor i imenovanje upravnika povjerava okružnoj upravi.

U ovom slučaju, stručnjaci određuju konkurs između društava za upravljanje (o konkursu su obavezne da budu obavještene obje strane, vlasnici stambene zgrade i sve upravljačke organizacije koje mogu u njemu učestvovati).

Postupanje administracije u ovom procesu:

Izvođač može zaključiti ugovor o upravljanju kućom sa društvom za upravljanje najkasnije pet dana nakon puštanja stambene zgrade u funkciju. Stanari kuće imaju pravo u roku od mjesec dana nakon puštanja kuće u funkciju ili napustiti istu firmu.

Zaključivanje ugovora za upravljanje stambenom zgradom

Završna faza takmičenja je. Po pravilu se sastavlja u prisustvu predstavnika vlasnika i društva za upravljanje.

Još jednom se razmatraju svi detalji, rok interakcije, mogući razlozi za raskid ugovora. Nakon toga, ugovor se ovjerava kod notara i potpisuje ga strane.

Ugovor je potpisan u dva primjerka- jedan će se čuvati u društvu za upravljanje, drugi - kod predstavnika vlasnika.

Stanari mogu zapisati svoje želje za upravljanje imovinom, ali svakako to usaglasite sa predstavnikom organizacije. Čim ugovor bude potpisan, društvo za upravljanje može započeti svoje direktne dužnosti.

Koji su prekršaji?

Povrede izbora Krivičnog zakonika povezuju se sa samim izbornim procesom:

Svako kršenje procesa selekcije povlači ne samo nezadovoljstvo stanara izabranog društva za upravljanje, već ugrožava i finansijsku stranu saradnje.

Za žalbu na utvrđene prekršaje, vlasnici stanova poduzimaju sljedeće::

1. izjava o otkrivanju prekršaja;
2. prikupljaju potpise stanovnika o pristanku i učešću u optužnom postupku;
3. prikupiti potrebne dokaze. Ovo može biti video snimak procesa glasanja, glasanja, kršenja u radu društva za upravljanje itd.

Osobe koje utvrde povrede treba da se obrate tužilaštvu ili okružnom sudu.

Konkurs za izbor upravljačke organizacije za stambenu zgradu nije tako komplikovan kao što se na prvi pogled čini. Zapamtite svoja prava kao vlasnika i tada ih niko ne može kršiti.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Član 161. LC RF. Odabir načina upravljanja stambenom zgradom. Opšti zahtjevi za upravljanje stambenom zgradom

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 123-FZ od 04.06.2011.)

1. Uprava stambene zgrade mora obezbijediti povoljne i sigurne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja u vezi sa korištenjem ove imovine, kao i pružanje javnih usluga za građana koji žive u takvoj kući, ili u predviđenim slučajevima član 157.2 ovog zakonika, stalna pripravnost komunalne i druge opreme, koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za pružanje javnih usluga (u daljem tekstu obezbjeđenje spremnosti inženjerskih sistema). Vlada Ruske Federacije utvrđuje standarde i pravila za upravljanje stambenim zgradama.

(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 06/04/2011 N 123-FZ, od 04/03/2018 N 59-FZ)

1.1. Pravilno održavanje zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi mora se obavljati u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući u oblasti osiguranja sanitarne i epidemiološke dobrobiti stanovništva, o tehničkoj regulativi, sigurnost od požara, zaštita potrošača, te mora osigurati:

1) ispunjenost uslova za pouzdanost i sigurnost stambene zgrade;

2) bezbednost života i zdravlja građana, imovine fizičkih lica, imovine pravnih lica, državne i opštinske imovine;

3) dostupnost korišćenja prostorija i druge imovine koja je deo zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;

4) poštovanje prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao i drugih lica;

5) stalnu spremnost komunalnih, mjernih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za snabdijevanje sredstava potrebnim za pružanje javnih usluga građanima koji žive u stambenoj zgradi, u u skladu sa pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije.

(Dio 1.1 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)

1.2. Sastav minimalne liste usluga i radova potrebnih za osiguranje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za njihovo pružanje i provedbu utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

(Dio 1.2 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)

1.3. Poslovi upravljanja višestambenim zgradama obavljaju se na osnovu dozvole za njegovo izvođenje, osim u slučaju kada te poslove obavlja udruženje vlasnika stanova, stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga i predviđeno deo 3 člana 200 ovog zakonika.

(Dio 1.3 uveden je Saveznim zakonom br. 255-FZ od 21. jula 2014.)

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:

1) neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi, u kojoj broj stanova nije veći od trideset;

(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 21.07.2014. N 255-FZ, od 29.06.2015. N 176-FZ)

2) rukovodstvo udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge;

3) upravljanje organizacijom za upravljanje.

ConsultantPlus: napomena.

O karakteristikama primjene dijela 2.1 čl. 161 na ugovore o uslugama upravljanja komunalnim otpadom zaključenim prije 01.01.2016. na period duži od 10 godina, vidi Savezni zakon od 29.12.2014. N 458-FZ.

2.1. Prilikom neposrednog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija u ovoj zgradi, lica koja obavljaju poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, obezbjeđuju snabdijevanje hladnom i toplom vodom i odvodnju vode, električne energije, plina (uključujući snabdijevanje kućnim plinom u bocama), grijanje (isporuka topline, uključujući i snabdijevanje čvrstim gorivom uz pećno grijanje), upravljanje čvrstim komunalnim otpadom, odgovorni su vlasnicima prostorija u ovoj kući za ispunjenje svoje obaveze u skladu sa zaključenim ugovorima, kao iu skladu sa pravilima koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za održavanje opšte imovine u stambenoj zgradi, pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga. usluge vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(Dio 2.1 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011; izmijenjen i dopunjen Federalnim zakonom br. 458-FZ od 29.12.2014.)

2.2. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane ortačkog domaćinstva ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo, odnosno zadruga odgovorna je za održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima utvrđenim zakonom. Vlada Ruske Federacije za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga, u zavisnosti od nivoa poboljšanja ove kuće, čiji kvalitet mora biti u skladu sa zahtjevima pravila koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, odnosno u slučajevima predviđenim član 157.2 ovog kodeksa, za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema. Navedeno ortačko društvo ili zadruga može samostalno pružati usluge i (ili) obavljati poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili angažovati, na osnovu ugovora, lica koja se bave odgovarajućim poslovima. Prilikom zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravnom organizacijom, navedeno ortačko društvo, odnosno zadruga vrši kontrolu nad ispunjavanjem obaveza iz tog ugovora od strane upravljačke organizacije, uključujući pružanje svih usluga i (ili) izvršenje. radova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj kući, pružanje komunalnih usluga, u zavisnosti od stepena poboljšanja ove kuće, čiji kvalitet mora biti u skladu sa zahtjevima propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničavanje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(Dio 2.2 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011; izmijenjen i dopunjen Federalnim zakonom br. 59-FZ od 03.04.2018.)

2.3. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije, odgovorna je vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi za pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj kući i kvalitet. od kojih mora biti u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima održavanja koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje javnih usluga u zavisnosti od stepena poboljšanja ove zgrade, čiji kvalitet mora pridržavati se zahtjeva propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim član 157.2 ovog kodeksa, za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema.

(Dio 2.3 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011; izmijenjen i dopunjen Federalnim zakonom br. 59-FZ od 03.04.2018.)

ConsultantPlus: napomena.

Prilikom promjene načina upravljanja MKD-om ili odabira upravljačke organizacije, možete odlučiti da zadržite prethodni postupak za pružanje komunalnih usluga i plaćanja za njih ( Savezni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ).

3. Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo koje vrijeme na osnovu njene odluke. Odluka skupštine o izboru načina upravljanja je obavezujuća za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi.

3.1. Po prestanku upravljanja stambenom zgradom od strane ortačkog društva, stambene ili stambeno-građevinske zadruge, odnosno druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo, zadruga, u roku od tri radna dana od dana donošenja odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi promjene načina upravljanja takvom kućom, dužan je prenijeti tehničku dokumentaciju u stambenu zgradu i drugu dokumentaciju u vezi sa upravljanjem tom zgradom, ključeve prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika. prostorija u stambenoj zgradi, elektronskih pristupnih kodova opremi koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, te drugih tehničkih sredstava i opreme neophodnih za rad i upravljanje stambenom zgradom, licu koje ima preuzeo obavezu upravljanja stambenom zgradom, odnosno u slučaju izbora direktnog načina upravljanja stambenom zgradom vlasniku prostora u stambenoj zgradi, navedenoj u odluci skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru direktnog načina upravljanja stambenom zgradom, ili, ako takav vlasnik nije naveden, svakom vlasniku prostora u takvoj stambenoj zgradi.

(Dio 3.1 uveden je Saveznim zakonom br. 485-FZ od 31. decembra 2017.)

4. Organ lokalne samouprave, na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije, raspisuje konkurs za izbor rukovodeće organizacije u slučajevima navedenim u čl. dijelovi 13 ovaj članak i deo 5 člana 200 ovog zakonika, kao iu slučaju da u roku od šest mjeseci prije dana raspisivanja navedenog konkursa vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja ovom kućom ili ako je donesena odluka o izboru načina upravljanja. ova kuća nije realizovana. Otvoreni tender se održava i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom zaključenog na osnovu rezultata javnog nadmetanja nije izabran način upravljanja ovom kućom ili je donesena odluka o izbor načina upravljanja ovom kućom nije realizovan.

(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 29. decembra 2006. N 251-FZ, od 23. jula 2008. N 160-FZ, od 27. jula 2010. N 237-FZ, od 4. juna 2018. N 134-FZ)

4.1. Informacije o održavanju otvorenog tendera za izbor upravljačke organizacije objavljuju se na službenoj web stranici Ruske Federacije u informaciono-telekomunikacionoj mreži "Internet" za objavljivanje informacija o aukciji (u daljem tekstu: službena web stranica na Internetu) . Vlada Ruske Federacije utvrđuje službenu stranicu na Internetu i tijelo ovlašteno za njegovo održavanje. Prije nego što Vlada Ruske Federacije odredi službenu web stranicu na Internetu, obavještenje o javnom natječaju postavlja se na službenu web stranicu općine na internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, a objavljuje se iu službenoj štampanoj publikaciji namijenjenoj objavljivanju. informacije o naručivanju za opštinske potrebe. Informacije o navedenom konkursu treba da budu dostupne na uvid svim zainteresovanim licima bez naplate naknade. Informacija o rezultatima javnog konkursa objavljuje se na internet stranici u informaciono-telekomunikacionoj mreži „Internet“, na kojoj je objavljena informacija o njegovom održavanju, najkasnije tri dana od dana utvrđivanja takvih rezultata, a objavljuje se i u zvanična štampana publikacija u kojoj se nalaze podaci o njenoj implementaciji.

(Dio 4.1 uveden je Saveznim zakonom br. 401-FZ od 6. decembra 2011.)

5. Organ lokalne samouprave u roku od deset dana od dana raspisivanja javnog konkursa dio 4 ovog člana, obavještava sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi o rezultatima ovog konkursa i uslovima ugovora o upravljanju ovom zgradom. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da zaključe ugovor o upravljanju ovom zgradom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata propisanih dio 4 ovog člana otvorenog tendera, na način propisan članom 445. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

6. Organ lokalne samouprave najkasnije mesec dana pre isteka roka važenja iz čl dijelovi 5 ovog člana ugovora o upravljanju stambenom zgradom saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj kući radi odlučivanja o izboru načina upravljanja ovom kućom, ako takva odluka nije ranije donesena u skladu sa dio 3 ovog člana.

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 251-FZ od 29. decembra 2006.)

7. Svaki vlasnik prostorija u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtjevom da obaveže lokalne vlasti da izaberu organizaciju upravljanja u skladu sa odredbama dijelovi 4 ovog člana.

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 38-FZ od 5. aprila 2013.)

8.1. Nije dozvoljeno zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom na osnovu rezultata javnog nadmetanja ili ako se navedeni tender proglasi nevažećim, ranije od deset dana od dana objavljivanja informacije o rezultatima navedenog tendera na dan. službenu web stranicu na internetu. Ovaj zahtjev se ne primjenjuje sve dok Vlada Ruske Federacije ne utvrdi službenu stranicu na Internetu.

(Dio 8.1 uveden je Saveznim zakonom br. 401-FZ od 6. decembra 2011.)

9. Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.

ConsultantPlus: napomena.

Poglavlje 10 Art. 161 (izmjena i dopuna Saveznog zakona od 21.07.2014 N 263-FZ ) primjenjuje se do 01.01.2018. godine u god. Moskva, Sankt Peterburg, Sevastopolj - do 01.07.2019.

10. Upravljačka organizacija mora osigurati slobodan pristup informacijama o glavnim pokazateljima svoje finansijske i ekonomske aktivnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim radovima na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o postupku i uslovima za njihovo obezbjeđenje i implementaciju, po njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za resurse potrebne za pružanje komunalnih usluga, u skladu sa standardom za objavljivanje informacija koji je odobrila Vlada Ruske Federacije. Posebnosti objavljivanja podataka o poslovima upravljanja stambenom zgradom i omogućavanja upoznavanja sa dokumentima predviđenim ovim Kodeksom od strane udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koja upravlja stambenom zgradom (bez sklapanja ugovora sa upravnikom). organizacije) uspostavljeni su ovim standardom za otkrivanje informacija. Kontrolu usklađenosti sa ovim standardom za objavljivanje informacija od strane takvog partnerstva, zadruge, upravljačke organizacije sprovode ovlašteni izvršni organi konstitutivnih entiteta Ruske Federacije navedeni u dio 2 člana 20 ovog kodeksa, u skladu sa procedurom koju utvrđuje savezni izvršni organ ovlastio Vlada Ruske Federacije.

(Deo 10 sa izmenama i dopunama Saveznog zakona br. 263-FZ od 21. jula 2014.)

ConsultantPlus: napomena.

Poglavlje 10.1 čl. 161 od 01.07.2017. primenjuje se na teritoriji svih regiona, i u godini. Moskva, Sankt Peterburg, Sevastopolj - od 01.07.2019. (FZ od 21.07.2014. N 263-FZ).

10.1. Upravljačka organizacija je dužna da omogući slobodan pristup informacijama o glavnim pokazateljima svoje finansijske i ekonomske aktivnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim poslovima na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o postupku i uslovima za njihovo pružanje i realizaciju, o njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za pružene komunalne usluge kroz njihovo plasiranje u sistem. red, sastav, tajming i učestalost postavljanje u sistem informacija o poslovima upravljanja stambenom zgradom i omogućavanje upoznavanja sa dokumentima predviđenim ovim zakonikom, udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom (bez sklapanja ugovora sa organizaciju za upravljanje), osniva savezni izvršni organ koji vrši poslove izrade i sprovođenja državne politike i regulatorne pravne regulative u oblasti informacionih tehnologija, zajedno sa saveznim organom izvršne vlasti koji obavlja poslove izrade i sprovođenja državne politike i regulatorne pravne regulative. u oblasti stambeno-komunalnih usluga, ako saveznim zakonom nije utvrđen drugačiji period postavljanja u sistem ovih informacija.

(Dio 10.1 uveden je Saveznim zakonom br. 263-FZ od 21. jula 2014.; izmijenjen i dopunjen Federalnim zakonom br. 469-FZ od 28. decembra 2016.)

11. U predviđenom slučaju član 157.2 ovog Kodeksa, organizacija za upravljanje, partnerstvo vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom, na način koji utvrdi Vlada Ruske Federacije, mora:

1) pruža resursnim organizacijama, regionalnom operateru za tretman komunalnog čvrstog otpada, informacije potrebne za obračun naknade za komunalne usluge, uključujući i očitavanja pojedinačnih mjernih uređaja (kada takva očitavanja daju vlasnici prostorija u stanu zgrada i zakupci stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu ili ugovorima o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući upravljačkoj organizaciji, udruženju vlasnika stanova ili stambenoj zadruzi ili drugoj specijalizovanoj potrošačkoj zadruzi) i kolektivnoj (zajedničkoj) kuća) mjerni uređaji instalirani u stambenoj zgradi;

2) vrši kontrolu kvaliteta komunalnih sredstava i kontinuiteta njihovog snabdijevanja do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

3) prima od vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i zakupaca stambenih prostorija po osnovu ugovora o socijalnom najmu ili ugovora o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući pritužbe na kršenje uslova za kvalitet javnih usluga i (ili) kontinuitet pružanja takvih usluga, kršenja u obračunu iznosa plaćanja za komunalije i interakciju sa organizacijama za snabdevanje resursima i regionalnim operaterom za tretman komunalnog čvrstog otpada prilikom razmatranja ovih zahteva, proveravanja utvrđenih činjenica dalje u njima, otklanjanje uočenih povreda i slanje informacija o rezultatima razmatranja prijava na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) obezbijedi resursnim organizacijama pristup zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi radi obustavljanja ili ograničavanja pružanja komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o socijalnom zakupu ili ugovora o najmu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući ili po dogovoru sa organizacijama za snabdevanje resursima da obustave ili ograniče pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o društvenom najmu ili ugovora o najmu stambenog prostora prostorije državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući.

ConsultantPlus: napomena.

O karakteristikama primjene dijela 12 čl. 161 na ugovore o uslugama upravljanja komunalnim otpadom zaključenim prije 01.01.2016. na period duži od 10 godina, vidi Savezni zakon od 29.12.2014. N 458-FZ.

12. Upravljačke organizacije, udruženja vlasnika stanova ili stambenih zadruga ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koje upravljaju višestambenim zgradama nemaju pravo odbiti zaključivanje u skladu sa pravilima navedenim u čl. deo 1 člana 157 ovog zakonika, sporazumi, uključujući i one koji se odnose na komunalna sredstva koja se troše na održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, sa organizacijama za snabdijevanje resursima koje obezbjeđuju snabdijevanje hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, električnu energiju, plin (uključujući opskrbu plinom za domaćinstvo u bocama ), grijanje (opskrba toplinom, uključujući i snabdijevanje čvrstim gorivom uz pećno grijanje), i regionalni operater za tretman komunalnog čvrstog otpada, osim slučajeva predviđenih postupkom utvrđenim zakonom o urbanističkom planiranju , dozvole za puštanje u rad stambene zgrade, lokalna samouprava na službenoj web stranici na Internetu, najkasnije u roku od četrdeset dana od dana objavljivanja tog obavještenja, postavlja obavještenje o održavanju javnog natječaja za izbor upravljačke organizacije, postupa u skladu sa dio 4 ovog člana je javni konkurs. Organ lokalne samouprave u roku od deset dana od dana raspisivanja javnog nadmetanja obaveštava sva lica koja su od nosioca projekta (obuhvatnika izgradnje stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju prihvatila prostor u ovoj kući prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, o rezultatima otvorenog tendera i uslovima ugovora za upravljanje ovom kućom. Ove osobe su dužne da zaključe ugovor o upravljanju ovom kućom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata otvorenog tendera. Ako u roku od dva mjeseca od dana održavanja otvorenog tendera vlasnici ne zaključe ugovor o upravljanju sa organizacijom za upravljanje, smatra se da je takav ugovor zaključen pod uslovima utvrđenim otvorenim tenderom.

(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 05.04.2013. N 38-FZ, od 29.6.2015. N 176-FZ)

14. Prije zaključenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom između lica navedenog u tačka 6. dijela 2. člana 153 ovog zakonika, a upravljačka organizacija izabrana na osnovu javnog nadmetanja, upravljanje stambenom zgradom vrši upravljačka organizacija, sa kojom nosilac projekta mora zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom najkasnije do pet. dana od dana dobijanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju.

(Dio 14 sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 176-FZ od 29. juna 2015.)

14.1. U slučaju prestanka korišćenja zgrade kao kuće za najam, vlasnik, u čijem je vlasništvu sve prostorije u stambenoj zgradi, odlučuje o pitanjima upravljanja stambenom zgradom, na način propisan zakonom. deo 7 člana 46 ovog zakonika. U slučaju prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj višestambenoj zgradi, vlasnici prostorija u ovoj višestambenoj zgradi, u roku od godinu dana od dana prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj višestambenoj zgradi -stambenu zgradu, mora izabrati takve vlasnike na skupštini i implementirati način upravljanja ovom stambenom zgradom.

(Dio 14.1 uveden je Saveznim zakonom br. 217-FZ od 21. jula 2014.)

15. Organizacija koja snabdijeva resurse neophodne za pružanje javnih usluga odgovorna je za snabdijevanje ovih resursa adekvatnog kvaliteta do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi i granica spoljne mreže inženjerske i tehničke podrške ovog kuće, osim ako ugovorom sa takvom organizacijom nije drugačije određeno.

(Dio 15 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)

ConsultantPlus: napomena.

O karakteristikama primjene dijela 15.1 čl. 161 na ugovore o uslugama upravljanja komunalnim otpadom zaključenim prije 01.01.2016. na period duži od 10 godina, vidi Savezni zakon od 29.12.2014. N 458-FZ.

15.1. Regionalni operater za tretman čvrstog komunalnog otpada odgovoran je za pružanje komunalnih usluga tretmana čvrstog komunalnog otpada počevši od mjesta nagomilavanja čvrstog komunalnog otpada, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

(Dio 15.1 uveden je Saveznim zakonom br. 458-FZ od 29. decembra 2014.; izmijenjen i dopunjen Federalnim zakonom br. 404-FZ od 29. decembra 2015.)

16. Lice koje je odgovorno za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, u okviru pružanja ovih usluga, dužno je da obezbedi stanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi na nivou potrebnom za pružanje javnih usluga odgovarajućeg kvaliteta.

(Dio 16 uveden je Saveznim zakonom br. 123-FZ od 04.06.2011.)

17. Upravljanje stambenom zgradom za koju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja takvom kućom na način propisan ovim zakonikom ili nije sproveden izabrani način upravljanja, nije utvrđena organizacija za upravljanje, uključujući i zbog priznavanja otvorenog tendera za izbor kao nevažeće organizacije za upravljanje koju sprovodi organ lokalne samouprave u skladu sa ovim kodeksom, sprovodi organizacija za upravljanje koja ima dozvolu za obavljanje preduzetničke delatnosti za upravljanje stambenim zgradama, koje se utvrđuje odlukom organa lokalne samouprave na način i pod uslovima koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Takva upravljačka organizacija obavlja poslove upravljanja stambenom zgradom sve dok vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja stambenom zgradom ili do zaključenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravljačkom organizacijom. koje određuju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ili prema rezultatima raspisanog javnog nadmetanja dio 4 ovog člana, ali ne duže od jedne godine.

ZhK RF Član 161 Opšti zahtjevi za upravljanje stambenom zgradom

1. Uprava stambene zgrade mora obezbijediti povoljne i sigurne uslove za život građana, uredno održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja u vezi sa korištenjem ove imovine, kao i pružanje javnih usluga za građanima koji žive u takvoj kući, ili u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika, stalnu pripravnost inženjerskih komunikacija i druge opreme, koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za pružanje javnih usluga. usluge (u daljem tekstu osiguranje pripravnosti inženjerskih sistema). Vlada Ruske Federacije utvrđuje standarde i pravila za upravljanje stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

1.1. Pravilno održavanje zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi mora se obavljati u skladu sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije, uključujući u oblasti osiguranja sanitarne i epidemiološke dobrobiti stanovništva, o tehničkoj regulativi, sigurnost od požara, zaštita potrošača, te mora osigurati:

1) ispunjenost uslova za pouzdanost i sigurnost stambene zgrade;

2) bezbednost života i zdravlja građana, imovine fizičkih lica, imovine pravnih lica, državne i opštinske imovine;

3) dostupnost korišćenja prostorija i druge imovine koja je deo zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;

4) poštovanje prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao i drugih lica;

5) stalnu spremnost komunalnih, mjernih i druge opreme koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za snabdijevanje sredstava potrebnim za pružanje javnih usluga građanima koji žive u stambenoj zgradi, u u skladu sa pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije.

1.2. Sastav minimalne liste usluga i radova potrebnih za osiguranje pravilnog održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, postupak za njihovo pružanje i provedbu utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

1.3. Poslovi upravljanja višestambenim zgradama obavljaju se na osnovu dozvole za njegovo izvođenje, osim u slučaju kada te poslove obavlja udruženje vlasnika stanova, stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga iu slučaju predviđenim zakonom. dio 3 člana 200. ovog zakonika.

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom:

1) neposredno upravljanje vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi, u kojoj broj stanova nije veći od trideset;

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2) rukovodstvo udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge;

3) upravljanje organizacijom za upravljanje.

2.1. Prilikom neposrednog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija u ovoj zgradi, lica koja obavljaju poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, obezbjeđuju snabdijevanje hladnom i toplom vodom i odvodnju vode, električne energije, plina (uključujući snabdijevanje kućnim plinom u bocama), grijanje (isporuka topline, uključujući i snabdijevanje čvrstim gorivom uz pećno grijanje), upravljanje čvrstim komunalnim otpadom, odgovorni su vlasnicima prostorija u ovoj kući za ispunjenje svoje obaveze u skladu sa zaključenim ugovorima, kao iu skladu sa pravilima koja je utvrdila Vlada Ruske Federacije za održavanje opšte imovine u stambenoj zgradi, pravilima za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga. usluge vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2.2. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane ortačkog domaćinstva ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo, odnosno zadruga odgovorna je za održavanje zajedničke imovine u ovoj zgradi u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima utvrđenim zakonom. Vlada Ruske Federacije za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje komunalnih usluga, u zavisnosti od nivoa poboljšanja ove kuće, čiji kvalitet mora biti u skladu sa zahtjevima pravila koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, odnosno u slučajevima predviđenim članom 157.2 ovog zakonika, za obezbjeđivanje pripravnosti inženjerskih sistema. Navedeno ortačko društvo ili zadruga može samostalno pružati usluge i (ili) obavljati poslove na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi ili angažovati, na osnovu ugovora, lica koja se bave odgovarajućim poslovima. Prilikom zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom sa upravnom organizacijom, navedeno ortačko društvo, odnosno zadruga vrši kontrolu nad ispunjavanjem obaveza iz tog ugovora od strane upravljačke organizacije, uključujući pružanje svih usluga i (ili) izvršenje. radova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj kući, pružanje komunalnih usluga, u zavisnosti od stepena poboljšanja ove kuće, čiji kvalitet mora biti u skladu sa zahtjevima propisa koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničavanje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

2.3. Prilikom upravljanja stambenom zgradom od strane upravljačke organizacije, odgovorna je vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi za pružanje svih usluga i (ili) obavljanje poslova koji osiguravaju pravilno održavanje zajedničke imovine u ovoj kući i kvalitet. od kojih mora biti u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa i pravilima održavanja koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za pružanje javnih usluga u zavisnosti od stepena poboljšanja ove zgrade, čiji kvalitet mora pridržavati se zahtjeva pravila koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije za pružanje, obustavu i ograničenje pružanja javnih usluga vlasnicima i korisnicima prostorija u višestambenim i stambenim zgradama, ili u slučajevima predviđenim članom 157.2. ovog Kodeksa, za osiguranje spremnosti inženjerskih sistema.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

ConsultantPlus: napomena.

Prilikom promjene načina upravljanja MKD-om ili odabira upravljačke organizacije, možete odlučiti zadržati prethodni postupak pružanja komunalnih usluga i plaćanja za njih (Savezni zakon od 29.06.2015. N 176-FZ).

3. Način upravljanja stambenom zgradom bira se na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i može se birati i mijenjati u bilo koje vrijeme na osnovu njene odluke. Odluka skupštine o izboru načina upravljanja je obavezujuća za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

3.1. Po prestanku upravljanja stambenom zgradom od strane ortačkog društva, stambene ili stambeno-građevinske zadruge, odnosno druge specijalizovane potrošačke zadruge, navedeno ortačko društvo, zadruga, u roku od tri radna dana od dana donošenja odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi promjene načina upravljanja takvom kućom, dužan je prenijeti tehničku dokumentaciju u stambenu zgradu i drugu dokumentaciju u vezi sa upravljanjem tom zgradom, ključeve prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika. prostorija u stambenoj zgradi, elektronskih pristupnih kodova opremi koja je dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, te drugih tehničkih sredstava i opreme neophodnih za rad i upravljanje stambenom zgradom, licu koje ima preuzeo obavezu upravljanja stambenom zgradom, odnosno u slučaju izbora direktnog načina upravljanja stambenom zgradom vlasniku prostora u stambenoj zgradi, navedenoj u odluci skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o izboru direktnog načina upravljanja stambenom zgradom, ili, ako takav vlasnik nije naveden, svakom vlasniku prostora u takvoj stambenoj zgradi.

4. Organ lokalne samouprave, u skladu sa procedurom koju je utvrdila Vlada Ruske Federacije, raspisuje otvoreni tender za izbor rukovodeće organizacije u slučajevima navedenim u dijelu 13. ovog člana i dijelu 5. člana 200. ovog zakonika, kao i ako vlasnici prostorija u stambenoj zgradi u roku od šest mjeseci prije dana održavanja navedenog konkursa nisu izabrali način upravljanja ovom kućom ili ako je donesena odluka o izboru načina upravljanja. ova kuća nije realizovana. Otvoreni tender se održava i ako prije isteka ugovora o upravljanju stambenom zgradom zaključenog na osnovu rezultata javnog nadmetanja nije izabran način upravljanja ovom kućom ili je donesena odluka o izbor načina upravljanja ovom kućom nije realizovan.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

4.1. Informacije o održavanju otvorenog tendera za izbor upravljačke organizacije objavljuju se na službenoj web stranici Ruske Federacije u informaciono-telekomunikacionoj mreži "Internet" za objavljivanje informacija o aukciji (u daljem tekstu: službena web stranica na Internetu) . Vlada Ruske Federacije utvrđuje službenu stranicu na Internetu i tijelo ovlašteno za njegovo održavanje. Prije nego što Vlada Ruske Federacije odredi službenu web stranicu na Internetu, obavještenje o javnom natječaju postavlja se na službenu web stranicu općine na internet informaciono-telekomunikacionoj mreži, a objavljuje se iu službenoj štampanoj publikaciji namijenjenoj objavljivanju. informacije o naručivanju za opštinske potrebe. Informacije o navedenom konkursu treba da budu dostupne na uvid svim zainteresovanim licima bez naplate naknade. Informacija o rezultatima javnog konkursa objavljuje se na internet stranici u informaciono-telekomunikacionoj mreži „Internet“, na kojoj je objavljena informacija o njegovom održavanju, najkasnije tri dana od dana utvrđivanja takvih rezultata, a objavljuje se i u zvanična štampana publikacija u kojoj se nalaze podaci o njenoj implementaciji.

5. Organ lokalne samouprave, u roku od deset dana od dana održavanja javnog nadmetanja iz stava 4. ovog člana, obaveštava sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi o rezultatima ovog tendera i uslovima ugovora. za upravljanje ovom kućom. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi dužni su da zaključe ugovor o upravljanju ovom zgradom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata javnog nadmetanja iz stava 4. ovog člana, na način propisan članom 445. Zakona o gradnji. Kod Ruske Federacije.

6. Najkasnije mesec dana pre isteka roka važenja ugovora o upravljanju stambenom zgradom iz stava 5. ovog člana, lokalna samouprava saziva sastanak vlasnika prostorija u ovoj kući radi odlučivanja o izboru metode. za upravljanje ovom kućom, ako takva odluka nije ranije donesena u skladu sa stavom 3. ovog člana.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

7. Svaki vlasnik prostorija u stambenoj zgradi može se obratiti sudu sa zahtevom da obaveže lokalne samouprave da izaberu organizaciju upravljanja u skladu sa odredbama stava 4. ovog člana.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

8.1. Nije dozvoljeno zaključiti ugovor o upravljanju stambenom zgradom na osnovu rezultata javnog nadmetanja ili ako se navedeni tender proglasi nevažećim, ranije od deset dana od dana objavljivanja informacije o rezultatima navedenog tendera na dan. službenu web stranicu na internetu. Ovaj zahtjev se ne primjenjuje sve dok Vlada Ruske Federacije ne utvrdi službenu stranicu na Internetu.

9. Višestambenom zgradom može upravljati samo jedna upravljačka organizacija.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

10. Upravljačka organizacija mora osigurati slobodan pristup informacijama o glavnim pokazateljima svoje finansijske i ekonomske aktivnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim radovima na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o postupku i uslovima za njihovo obezbjeđivanje i implementaciju, po njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za resurse potrebne za pružanje komunalnih usluga, u skladu sa standardom objavljivanja koji je odobrila Vlada Ruske Federacije. Posebnosti objavljivanja podataka o poslovima upravljanja stambenom zgradom i omogućavanja upoznavanja sa dokumentima predviđenim ovim Kodeksom od strane udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koja upravlja stambenom zgradom (bez sklapanja ugovora sa upravnikom). organizacije) uspostavljeni su ovim standardom za otkrivanje informacija. Kontrolu usklađenosti sa ovim standardom za objavljivanje informacija od strane takvog partnerstva, zadruge, upravljačke organizacije sprovode ovlašteni izvršni organi konstitutivnih entiteta Ruske Federacije navedeni u dijelu 2. člana 20. ovog zakonika, na način utvrđen od strane savezni izvršni organ ovlašten od strane Vlade Ruske Federacije.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

10.1. Upravljačka organizacija je dužna da omogući slobodan pristup informacijama o glavnim pokazateljima svoje finansijske i ekonomske aktivnosti, o pruženim uslugama i o obavljenim poslovima na održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o postupku i uslovima za njihovo pružanje i realizaciju, o njihovoj cijeni, o cijenama (tarifama) za pružene komunalne usluge kroz njihovo plasiranje u sistem. Postupak, sastav, vrijeme i učestalost objavljivanja u sistemu informacija o poslovima upravljanja stambenom zgradom i omogućavanje upoznavanja sa dokumentima predviđenim ovim Kodeksom od strane udruženja vlasnika stanova ili stambene zadruge ili druge specijalizirane potrošačke zadruge koja upravlja stambenom zgradom (bez zaključenja ugovora sa upravljačkom organizacijom) osniva savezni organ izvršne vlasti nadležan za razvoj i sprovođenje državne politike i zakonske regulative u oblasti informacionih tehnologija, zajedno sa saveznim organom izvršne vlasti nadležnim za razvoj i implementaciju dr. politika i zakonska regulativa u oblasti stambeno-komunalne djelatnosti, osim ako saveznim zakonom nije utvrđen drugi rok za objavljivanje navedenih informacija u sistemu.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

11. U slučaju predviđenom članom 157.2 ovog zakonika, upravljačka organizacija, udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga ili druga specijalizovana potrošačka zadruga koja upravlja stambenom zgradom, na način koji utvrdi Vlada Ruske Federacije, dužni su za:

1) pruža resursnim organizacijama, regionalnom operateru za tretman komunalnog čvrstog otpada, informacije potrebne za obračun naknade za komunalne usluge, uključujući i očitavanja pojedinačnih mjernih uređaja (kada takva očitavanja daju vlasnici prostorija u stanu zgrada i zakupci stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu ili ugovorima o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući upravljačkoj organizaciji, udruženju vlasnika stanova ili stambenoj zadruzi ili drugoj specijalizovanoj potrošačkoj zadruzi) i kolektivnoj (zajedničkoj) kuća) mjerni uređaji instalirani u stambenoj zgradi;

2) vrši kontrolu kvaliteta komunalnih sredstava i kontinuiteta njihovog snabdijevanja do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

3) prima od vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i zakupaca stambenih prostorija po osnovu ugovora o socijalnom najmu ili ugovora o zakupu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući pritužbe na kršenje uslova za kvalitet javnih usluga i (ili) kontinuitet pružanja takvih usluga, kršenja u obračunu iznosa plaćanja za komunalije i interakciju sa organizacijama za snabdevanje resursima i regionalnim operaterom za tretman komunalnog čvrstog otpada prilikom razmatranja ovih zahteva, proveravanja utvrđenih činjenica dalje u njima, otklanjanje uočenih povreda i slanje informacija o rezultatima razmatranja prijava na način koji je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) obezbijedi resursnim organizacijama pristup zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi radi obustavljanja ili ograničavanja pružanja komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o socijalnom zakupu ili ugovora o najmu stambenih prostorija državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući ili po dogovoru sa organizacijama za snabdevanje resursima da obustave ili ograniče pružanje komunalnih usluga vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi i zakupcima stambenih prostorija na osnovu ugovora o društvenom najmu ili ugovora o najmu stambenog prostora prostorije državnog ili opštinskog stambenog fonda u ovoj kući.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

11.1. Uz direktno upravljanje stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, uslugu upravljanja komunalnim čvrstim otpadom vlasnicima i korisnicima prostorija u ovoj zgradi pruža regionalni operater za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom.

12. Upravljačke organizacije, udruženja vlasnika stanova ili stambenih zadruga ili druge specijalizovane potrošačke zadruge koje upravljaju višestambenim zgradama nemaju pravo odbiti zaključenje ugovora u skladu sa pravilima navedenim u stavu 1. člana 157. ovog zakonika, uključujući iu vezi sa komunalni resursi koji se troše prilikom održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi, sa organizacijama za snabdijevanje resursima koje osiguravaju opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, struju, plin (uključujući opskrbu kućnim plinom u bocama), grijanje (opskrbu toplinom, uključujući isporuke čvrste gorivo u prisustvu peći za grejanje) i regionalni operater za tretman komunalnog čvrstog otpada, osim u slučajevima predviđenim delom 1. člana 157.2 ovog zakonika. Rok važenja i drugi uslovi navedenih ugovora, uključujući i one zaključene u vezi s sticanjem komunalnih sredstava utrošenih na korišćenje i održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, utvrđuju se u skladu sa pravilima iz stava 1. člana 157. , dio 4. ovog člana otvoreni tender. Organ lokalne samouprave u roku od deset dana od dana raspisivanja javnog nadmetanja obaveštava sva lica koja su od nosioca projekta (obuhvatnika izgradnje stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju prihvatila prostor u ovoj kući prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, o rezultatima otvorenog tendera i uslovima ugovora za upravljanje ovom kućom. Ove osobe su dužne da zaključe ugovor o upravljanju ovom kućom sa upravljačkom organizacijom izabranom na osnovu rezultata otvorenog tendera. Ako u roku od dva mjeseca od dana održavanja otvorenog tendera vlasnici ne zaključe ugovor o upravljanju sa organizacijom za upravljanje, smatra se da je takav ugovor zaključen pod uslovima utvrđenim otvorenim tenderom.

dio 7 člana 46. ovog zakonika. U slučaju prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj višestambenoj zgradi, vlasnici prostorija u ovoj višestambenoj zgradi, u roku od godinu dana od dana prodaje ili na drugi način otuđenja prvog prostora u ovoj višestambenoj zgradi -stambenu zgradu, mora izabrati takve vlasnike na skupštini i implementirati način upravljanja ovom stambenom zgradom.

15. Organizacija koja snabdijeva resurse neophodne za pružanje javnih usluga odgovorna je za snabdijevanje ovih resursa adekvatnog kvaliteta do granica zajedničke imovine u stambenoj zgradi i granica spoljne mreže inženjerske i tehničke podrške ovog kuće, osim ako ugovorom sa takvom organizacijom nije drugačije određeno.

15.1. Regionalni operater za tretman čvrstog komunalnog otpada odgovoran je za pružanje komunalnih usluga tretmana čvrstog komunalnog otpada počevši od mjesta nagomilavanja čvrstog komunalnog otpada, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

(pogledajte tekst u prethodnom izdanju)

16. Lice koje je odgovorno za održavanje i popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, u okviru pružanja ovih usluga, dužno je da obezbedi stanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi na nivou potrebnom za pružanje javnih usluga odgovarajućeg kvaliteta.

17. Upravljanje stambenom zgradom za koju vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu izabrali način upravljanja takvom kućom na način propisan ovim zakonikom ili nije sproveden izabrani način upravljanja, nije utvrđena organizacija za upravljanje, uključujući i zbog priznavanja otvorenog tendera za izbor kao nevažeće organizacije za upravljanje koju sprovodi organ lokalne samouprave u skladu sa ovim kodeksom, sprovodi organizacija za upravljanje koja ima dozvolu za obavljanje preduzetničke delatnosti za upravljanje stambenim zgradama, koje se utvrđuje odlukom organa lokalne samouprave na način i pod uslovima koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije. Takva upravljačka organizacija obavlja poslove upravljanja stambenom zgradom sve dok vlasnici prostorija u stambenoj zgradi ne izaberu način upravljanja stambenom zgradom ili dok se ne zaključi ugovor o upravljanju stambenom zgradom sa organizacijom za upravljanje koju određuju vlasnici prostora. u stambenoj zgradi ili na osnovu rezultata javnog nadmetanja iz stava 4. ovog člana, ali ne duže od godinu dana.

Obično građani prilikom kupovine stana ne razmišljaju o tome ko će opsluživati ​​njihov novi stan. Dobro za one koji nemaju potraživanja prema društvu za upravljanje. Ali ako nemate sreće, trebali biste znati koja upravljačka prava zakon daje kupcu.

BEZ OPCIJA

Glavni dokument koji regulira aktivnosti upravljanja stambenim zgradama, uključujući i nove zgrade, je Stambeni kod Ruske Federacije (LC). Istina, mnoga pitanja upravljanja u njemu su krajnje nejasno navedena, što omogućava prilično široko tumačenje zahtjeva zakona.

Na primjer, s jedne strane, ZZ utvrđuje (u stavu 2 člana 161) da vlasnici biraju način upravljanja stambenim prostorom (vidi potvrdu). Ali, s druge strane, stav 13. člana 161. obavezuje lokalne samouprave da održe otvorene tendere za odabir kompanije za upravljanje novom zgradom (UK). Opština u roku od 20 dana od dana puštanja kuće u upotrebu raspisuje konkurs koji se mora održati najkasnije u roku od 40 dana od dana objavljivanja. Dioničari koji su prihvatili stanove od investitora imaju rok od 10 dana da o tome obavijeste. Istovremeno, dioničari su obaviješteni o uslovima ugovora o upravljanju njihovim domom. Ne mogu odbiti zaključenje ugovora sa društvom za upravljanje odabranom na tenderu. Ako u roku od dva mjeseca od dana sumiranja rezultata izbora, novi naseljenici ne potpišu takav sporazum, smatra se da je on automatski zaključen.

Istovremeno, stav 14. istog člana kaže: prije nego što stanari sklope ove ugovore, investitor mora imenovati društvo za upravljanje - najkasnije pet dana od dana puštanja kuće u funkciju. Obično je saglasnost akcionara napisana u ugovoru o kapitalu da kućom upravlja društvo za upravljanje graditelja. To jest, ne može biti govora o bilo kakvom izboru metode kontrole u ovoj shemi.

U tome postoji logika: čak i ako su svi stanovi u njoj rasprodani do puštanja kuće u funkciju, to ne znači da će se stanari useliti u njih čim im investitor da ključeve. Otprilike 6-8% (a u nekim nekretninama i do 20%) stambenog prostora u kompleksu kupuju investitori koji ne planiraju da tamo žive. To znači da se u stanu možda neće pojaviti mnogo mjeseci, pa čak i godina. A ostali kupci ne ulaze odmah u nove zidove. Ali LCD zahtijeva da izbor načina upravljanja stambenim prostorom vrši skupština vlasnika takvih stanova. Pošto ih je teško prikupiti za donošenje takve odluke, onda bi se tim pitanjem trebao pozabaviti neko drugi, opština i investitor.

Osim toga, novi vlasnici stanova dobijaju pravo vlasništva daleko od momenta, obično je potrebno oko šest mjeseci. A kuća ne može ostati bez operativne organizacije: potrebno je očistiti stepenice, iznijeti smeće, obaviti tekuće popravke, pratiti ispravnost liftova, itd. Jednostavno je nemoguće čekati da vlasnici preuzmu kontrolu u svoje vlastitim rukama.

KADA PLAĆATI NAJAM?

Ove odredbe LCD-a su stupile na snagu nakon usvajanja izmjena i dopuna u junu 2015. godine, odobrenih saveznim zakonom br. 176. Ranije je programer mogao imenovati kompaniju za upravljanje. A prije nekoliko godina postojao je zahtjev da kuću prenese na upravljanje tek nakon što se u njoj stvori udruženje vlasnika kuća. To je izazvalo mnogo problema: došlo je vrijeme za upravljanje kućom, a vrlo mali broj kupaca je još uvijek dobio vlasništvo nad stanovima, koji, osim toga, nisu mogli biti pozvani na sastanak. Nije bilo jasno ko bi trebao biti odgovoran za održavanje zajedničke imovine kuće dok se ova pitanja ne riješe.

Međutim, nakon stupanja na snagu izmjena LCD-a, pokazalo se da zapravo kupci stanova u novogradnji prvih nekoliko godina nakon useljenja ne učestvuju ozbiljno u upravljanju kućom. Ovo ima prednosti i nedostatke.

S jedne strane, čak i kada uđu u stan sa završnom obradom, većina novih vlasnika izvrši barem minimalne popravke. Osim toga, sama selidba i uređenje na novom mjestu je izuzetno problematičan posao. Dobro je što u ovom trenutku novi doseljenici ne moraju preuzimati probleme upravljanja kućom.

S druge strane, ako rad stanara koje je odabrala kompanija za upravljanje ne bude zadovoljan, to će biti vrlo teško promijeniti - iz već navedenih razloga: neophodna je skupština vlasnika. Međutim, novi doseljenici imaju priliku tražiti kvalitetnu uslugu iz Krivičnog zakona, uključujući korištenje Državne stambene inspekcije, gdje se možete žaliti na nepoštenje menadžera. U ekstremnim slučajevima, ugovor sa Krivičnim zakonikom raskida sud.

Kupci čim potpišu akt o prijemu i prenosu imaju obavezu plaćanja stambeno-komunalnih usluga. Nije bitno da li su se nastanili u novom domu. Naravno, ako se vlasnici nikada tamo nisu pojavili, onda ne morate plaćati za korištenje struje, vode, plina u stanu - brojila će pokazati da nema potrošnje. Ali ti resursi se koriste za održavanje zajedničke imovine kuće: pranje stepenica, liftova, čišćenje dvorišta – dakle, u svakom slučaju naplaćuju se komunalni računi za zajedničke potrebe kuće. Iznosi se i smeće, bez obzira koliko se ljudi već uselilo u kuću. Liftovi su u funkciji. Dakle, odbijanje plaćanja pod izgovorom "da, nisam ušao u novi stan" neće uspjeti.

SVOJE ILI TUĐE?

Projektanti rješavaju pitanje upravljanja novouređenom novom zgradom na različite načine. Neki imaju svoje operativne službe, kompanije za upravljanje kao dio svojih kompanija. Na primjer, u strukturi IRB-a postoji kompanija pod nazivom „Upravljanje komforom“, osnovana 2004. godine i koja servisira kuće koje nije izgradila samo IRB, već i druge kompanije.

Menadžment kompanija "Legenda Comfort" bavi se servisiranjem svih kuća kompanije Legenda Intelligent Development. Na web stranici ove kompanije za upravljanje možete pronaći detaljne liste usluga sa njihovim cijenama, napisati prijavu za rad.

"Koltush Construction Company" ne samo da obećava svojim kupcima "održavanje stambenih kompleksa i danonoćnu uslugu", već nudi i svim novopridošlicama da iskoriste prednosti programa lojalnosti. “Prilikom kupovine nekretnine kupcima vraćamo dio cijene stana u vidu bonusa na KSK Club kartici. Mogu ih djelimično iskoristiti za plaćanje sljedeće kupovine nekretnine u našoj kompaniji ili prenijeti ove bonuse prijateljima i porodici u istu svrhu. Možete platiti bonusima za dizajn i popravke od KSK-a”, rekli su iz kompanije.

"Glavstroy-SPb" takođe poverava upravljanje samo svom preduzeću "Eksploatacija GS-SPb".

Drugi programeri radije koriste usluge nezavisnih kompanija za upravljanje. Dakle, Setl City sarađuje sa partnerima-menadžerima "Sodruzhestvo", "StroyLink-Service" i drugima.

Povjerava upravljanje trećim kompanijama i Construction Trust-u. Na primjer, na osnovu konkursa, kompanije za upravljanje kao što su "Compatriot", "Our House", "Comfort Management", "StroyLink-Service" su odabrane za servisiranje njegovih stambenih kompleksa.

Ovi programeri imaju svoju istinu: upravljanje i upravljanje nekretninama je posebna vrsta poslovanja i ne želi svaka kompanija ući u ovu oblast. Uostalom, to znači da morate održavati posebno osoblje zaposlenih odgovornih za održavanje, popravke i održavanje obračuna zakupnine. Za to je potrebno nabaviti opremu i inventar.

Prema riječima developera, u prvim godinama nakon naseljavanja, novi doseljenici rijetko iznose inicijative za promjenu načina na koji upravljaju svojim domom ili biraju drugu kompaniju za upravljanje. Nisu dorasli tome. Obično imaju želju da preuzmu kontrolu u svoje ruke tek kada je većina stanova u novoj zgradi već zauzeta. A to se dešava samo ako su stanari veoma nezadovoljni važećim Krivičnim zakonom. Njima se, na primjer, čini da je kirija previsoka, ili se đubre iz kontejnerske lokacije ne iznosi sedmicama, niko ne čisti stepenice, a pokvareni interfoni se ne popravljaju.

Za promjenu rukovodstva potrebno je organizovati skupštinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. U njemu mora sudjelovati najmanje polovina svih vlasnika, inače je donesena odluka nevažeća. Sastanak se može održati i lično i u odsustvu - u drugom slučaju vlasnici glasaju popunjavanjem glasačkih listića dobijenih od inicijatora.

Inicijator sastanka dužan je da obavijesti o datumu, mjestu i obliku sastanka najkasnije deset dana prije zakazanog datuma. Inicijator može biti ili jedan vlasnik ili grupa takvih ljudi, ili društvo za upravljanje. Odluke se donose većinom glasova. U slučaju promjene društva za upravljanje, prvo se donosi odluka o raskidu ugovora sa postojećim društvom za upravljanje, a zatim o zaključivanju ugovora sa novim društvom. Ali da biste promijenili način kontrole, prvo morate glasati za izbor jedne od tri opcije (pogledajte pomoć). I tek nakon toga, ako stanari preferiraju HOA ili stambenu zadrugu, biraju - sama udruga vlasnika će upravljati ili sklopiti ugovor sa društvom za upravljanje.

Većina kuća u Sankt Peterburgu bira posljednju od opisanih opcija: oko 80% stambenog fonda je udruženje vlasnika kuća ili stambena zadruga, a oko 60% njih se ne bavi samim održavanjem i radom kuća, već putem društva za upravljanje pozvana u ove svrhe.

Koja je prednost ovakvog mehanizma? U jednoj kući se u pravilu stvara jedna HOA/HBC. I možda neće moći priuštiti održavanje svog osoblja potrebnog za upravljanje i rad (računovođa, advokat, sekretar, predsjednik HOA/ZhSK i članovi odbora, vodoinstalateri, električari, itd.), kao i oprema, inventar. Tarife za stambeno-komunalne usluge određuju vlasti. Skupština vlasnika može, naravno, izglasati dodatne naknade za upravljanje i rad. Ali to se retko dešava.

Menadžment kompanija, s druge strane, održava ne jednu kuću, već nekoliko desetina, a ponekad i stotine. A sredstva prikupljena od zakupnine dovoljna su da se osoblje popuni i obezbijede tehničke mogućnosti za njihovo servisiranje.

Međutim, to nije aksiom. Mnogo je primjera uspješnog upravljanja domom kroz partnerstvo ili zadrugu.

Kako god bilo, društvo za upravljanje, HOA ili stambena zadruga moraju zaključiti ugovore o pružanju odvoza smeća i javnih usluga - snabdijevanje vodom, toplotom, električnom energijom itd. U tom smislu, upravljanje novom zgradom nije različito od poslovanja sekundarnih nekretnina. Uz samo jednu napomenu: u roku od sedam godina od dana puštanja nove kuće u funkciju, investitor je dužan da bez naknade otkloni sve nedostatke, kvarove i kvarove koji su nastali njegovom krivnjom.

HELP BN

Načini upravljanja stambenom zgradom

1. Direktno upravljanje vlasnicima prostorija

Dozvoljeno samo ako zgrada nema više od 30 stanova.
Vlasnici na skupštini donose sve odluke vezane za upravljanje i rad: popravku ulaznih vrata na ulazu, zamenu vodovodnih cevi, zaključivanje ugovora o komunalnoj nabavci itd. Istovremeno, lica koja obavljaju poslove održavanja i popravke zajedničke imovine u kući, kao i za komunalne usluge, zaključuju relevantne ugovore sa svakim vlasnikom posebno.

2. Menadžment udruženja vlasnika kuća (HOA) ili stambene (stambeno-građevinske) zadruge (HBC)

Ugovore za održavanje, tekuće popravke i pružanje javnih usluga zaključuju HOA/HBC. Shodno tome, isporučioci su pred njima, a ne pred svakim konkretnim vlasnikom, odgovorni za kvalitet usluga. Može se stvoriti kao jedna HOA (HBC) za jednu kuću i jedno partnerstvo ili zadruga za više kuća.

3. Upravljanje upravljačkom organizacijom

Ugovori o održavanju, tekućim popravkama i pružanju javnih usluga zaključuju se Krivičnim zakonikom. Prije toga, provajderi su odgovorni za kvalitet usluga. Mogu se birati i način upravljanja preko društva za upravljanje i način upravljanja preko HOA/stambene zadruge, koji sklapaju ugovor sa društvom za upravljanje za određene vrste poslova. Istovremeno, aktivnosti Krivičnog zakonika kontrolišu ortačko društvo ili zadruga.

Inače, u Telegramu smo pokrenuli kanal na kojem objavljujemo najzanimljivije vijesti o nekretninama i tehnologijama nekretnina. Ako želite da budete među prvima koji će pročitati ove materijale, pretplatite se na: t.me/ners_news.

Pretplata za ažuriranja

Stambeno zakonodavstvo utvrđuje da su stambene zgrade, u cilju poštovanja sigurnosnih mjera, zaštite prava vlasnika i stalnog održavanja efikasnosti inženjerskih komunikacija, predmet upravljanja. Za kuće sa više od 16 stanova predviđene su samo 2 metode kontrole:

1. Upravljanje udruženjima vlasnika kuća ili stambenim zadrugama;
2. Angažovanje na ugovornoj osnovi specijalizovanih organizacija – društava za upravljanje.

Najčešći subjekti upravljanja stambenom zgradom su upravljačke organizacije.

Odabir kompanije za upravljanje

Postupak izbora društva za upravljanje detaljno je uređen normama Zakona o stanovanju.

Treba napomenuti da je procedura za imenovanje društva za upravljanje novom zgradom promijenjena relativno nedavno. Ranije, prilikom puštanja kuće u funkciju, izbor uslužne organizacije bio je u potpunosti dat diskreciji programera, tako da je programer imenovao prijateljsku ili podružnicu za upravljanje. Danas je investitor, prije postupka predaje kuće i prijenosa stanova na vlasnike, u obavezi da raspiše javni tender za odabir društva za upravljanje. Dalja pitanja upravljanja, uključujući i pitanje stvaranja HOA, prepuštena su nahođenju stanara.

Izbor društva za upravljanje stambenom zgradom, po pravilu, vrši se na skupštini vlasnika glasanjem. Istovremeno, sastanak mora biti priznat kao održan, uz pravilno izvršenje svih dokumenata. U suprotnom, zaključenje ugovora sa društvom za upravljanje izabranim glasanjem ne može se smatrati zakonitim.

Društvo za upravljanje može imenovati i lokalna samouprava, ali samo ako zakupci tokom godine nisu iskoristili pravo izbora načina upravljanja ili ako se svi sastanci vlasnika ne mogu priznati punovažnim.

Osnovi za promjenu društva za upravljanje

Dužnosti kompanije za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama uključuju ne samo održavanje inženjerskih komunikacija, već i trenutnu popravku kuće kako bi se osigurala sigurnost stanovnika, aktivnosti čišćenja i održavanje zajedničke imovine u ispravnom obliku. Shodno tome, kompanije naplaćuju naknadu za svoje usluge u skladu sa tarifom odobrenom pri sklapanju ugovora. Tarifa se utvrđuje u dogovoru sa skupštinom vlasnika.

Ukoliko su stanari nezadovoljni kvalitetom pruženih usluga i primijenjenim tarifama, postavlja se pitanje kako promijeniti kompaniju za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama.

U stambenoj zgradi možete promijeniti društvo za upravljanje iz sljedećih razloga:

• volja skupštine vlasnika;
• preduzeće nema dozvolu za obavljanje djelatnosti upravljanja stambenom zgradom koju je po zakonu dužna pribaviti do 1. maja 2015. godine;
• preduzeće je privedeno administrativnoj odgovornosti zbog nepoštovanja uputstava Državnog stambenog nadzora dva puta godišnje.

Jedan od osnova za privođenje upravnoj odgovornosti je i osnovana tužba protiv stambeno-komunalnog društva koju su podnijeli stanari upravljanih kuća. Predmet prigovora može biti nepropisno pružanje usluga, nezakonito preskupljenje ili drugi prekršaji.

Postupak promjene društva za upravljanje u stambenoj zgradi

Ugovor o upravljanju stambenom zgradom može se zaključiti na period od najmanje 1 godine, a ne duže od 5 godina. Po pravilu, stanari kuće imaju pravo raskinuti ovaj ugovor prije roka. Raskid ugovora sa društvom za upravljanje takođe je u nadležnosti skupštine vlasnika stanova.

Po pravilu se na navedenom sastanku bira i nova uslužna organizacija, na koju će se ubuduće prenijeti upravljanje kućom.

Uslovi za održavanje ovakvog sastanka su sljedeći:

• sastanak mora inicirati najmanje jedan od vlasnika stana u zgradi;
• vlasnici moraju biti obaviješteni o datumu i vremenu održavanja sastanka najmanje 10 dana prije njegovog održavanja;
• u oglasu treba navesti dnevni red: raskid ugovora sa uslužnom organizacijom i izbor novog društva za upravljanje.

Kao što je gore pomenuto, sastanak se može priznati kao validan, a njegove odluke legitimne samo ako je ispunjen uslov kvoruma. Prisustvo više od 50% glasova svih vlasnika priznaje se kao kvorum. Treba napomenuti da se glasovi ne računaju prema broju vlasnika, već prema površini stanova koji posjeduju. Tako će vlasnik 20 kvadrata imati 20 glasova, a 50, odnosno 50.

Prilikom održavanja sjednice obavezno se vodi zapisnik, koji potpisuju sekretar i predsjedavajući. Po pravilu, predsjedavajući sastanka je njegov inicijator.

Sastanak se može održati i lično i u odsustvu. Obrazac za odsutnost podrazumijeva glasanje vlasnika ne u vrijeme održavanja skupštine vlasnika, već u određeno vrijeme popunjavanjem glasačkog listića.

Bilo koja upravljačka organizacija može biti uključena kao nova kompanija za upravljanje. Uslovi za preduzeća za upravljanje stambeno-komunalnim uslugama, koja se mogu izabrati na skupštini vlasnika, propisani su Zakonom o stanovanju: moraju imati licencu (od 1. maja 2015.), omogućiti pristup informacijama o svojim aktivnostima, tarifama , i pružene usluge.

Nakon objavljivanja odluke skupštine vlasnika o promjeni društva za upravljanje u stambenoj zgradi, slijedi postupak zaključivanja ugovora sa novim društvom i prenosa prava upravljanja stambenom zgradom na njega. Na odluku sastanka može se žaliti sudu bilo koji od vlasnika, ako smatraju da je promjena upravljačke organizacije nezakonita i izvršena uz kršenje zahtjeva utvrđenih zakonom.

Procedura promjene društva za upravljanje u stambenoj zgradi vrlo je problematična. Po pravilu, njegova implementacija pada na vijeće kuće, inicijativnu grupu stanara ili predstavnike organizacije koji tvrde da upravljaju kućom. Međutim, obični stanovnici kuće obično nemaju duboko znanje o odredbama Zakonika o stanovanju, a uključivanje predstavnika Krivičnog zakona u sastanak može rezultirati lažiranjem rezultata glasanja.

Iz navedenih razloga, u proceduru promjene stambeno-komunalne organizacije trebalo bi da se uključe nadležni pravnici. Advokat za nekretnine može vam pomoći u sljedećem:

• savjetovanje o stambenom zakonodavstvu;
• pomoć u organizaciji sastanka, dokumentovanju njegovih rezultata, sastavljanju zapisnika;
• analiza ugovora o upravljanju stambenom zgradom;
• žalba na rezultate i odluke skupštine vlasnika;
• ostale usluge.

Promjena društva za upravljanje može potrajati nekoliko mjeseci. Cijeli period do prelaska menadžmenta u novu organizaciju, staro društvo za upravljanje mora obavljati svoj posao u potpunosti. Osim toga, sadašnji propisi omogućavaju odlaganje ovog procesa. Učešće u postupku nadležnog advokata omogućiće vam da brzo i na zakonom propisan način promijenite društvo za upravljanje u stambenoj zgradi. Ovdje možete dobiti besplatne pravne savjete na mreži o svim pitanjima.