Terrenos no sujetos a hipoteca. Peculiaridades de la Hipoteca de Terrenos Criterios y Requisitos

14.02.2021

Bajo un contrato de hipoteca, las parcelas de tierra pueden ser hipotecadas en la medida en que la tierra en cuestión no esté excluida de circulación o restringida en circulación sobre la base de una ley federal.
1.1. Si un terreno se transfiere en virtud de un contrato de arrendamiento a un ciudadano o una persona jurídica, el arrendatario del terreno tiene derecho a pignorar los derechos de arrendamiento del terreno dentro del plazo del contrato de arrendamiento del terreno con el consentimiento del propietario del terreno.

(La Cláusula 1.1 fue introducida por la Ley Federal N° 1-FZ del 5 de febrero de 2004)
En el caso de la propiedad común o conjunta de los terrenos especificados en el párrafo 1 de este artículo, la hipoteca solo puede constituirse sobre un terreno propiedad de un ciudadano o persona jurídica, asignado en especie de tierras que se encuentran en común compartido o conjunto. propiedad.

Artículo 63. Terrenos no sujetos a hipoteca.

No se permite la hipoteca de terrenos de propiedad estatal o municipal de conformidad con esta Ley Federal.
(Cláusula 1 modificada por la Ley Federal del 02/05/2004 N 1-FZ)
No está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuya superficie sea inferior al tamaño mínimo establecido por las normas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y las normas de los gobiernos locales para tierras de diversos fines y permitidas usar.

Artículo 64

A menos que el contrato de hipoteca disponga lo contrario, en el caso de la hipoteca de un terreno, el derecho de prenda también se extiende al edificio o estructura del pignorante ubicado o en construcción en el terreno.
El derecho del acreedor prendario a disponer de dicho edificio o estructura, las condiciones y las consecuencias de la transferencia de derechos sobre dicho edificio o estructura a otras personas están determinadas por las reglas del Capítulo VI de esta Ley Federal.

Si hay una condición en el contrato que establece que un edificio o estructura ubicada o en construcción en el terreno y que pertenece al pignorante no se pignora al mismo acreedor prendario, el pignorante, al ejecutar la ejecución sobre el terreno, conserva el derecho de dicho edificio o estructura y adquiere el derecho de uso limitado (servidumbre) de la parte del terreno que sea necesaria para el uso de tales edificios o estructuras de acuerdo con su propósito. Las condiciones para el uso de la parte especificada de la parcela de tierra están determinadas por un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario, y en caso de disputa, por el tribunal.

(Cláusula 1 modificada por la Ley Federal N° 216-FZ del 30 de diciembre de 2004)
El acreedor prendario de un terreno tiene derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a enajenar los edificios y estructuras que le pertenecen en ese terreno, al que, de conformidad con el párrafo 1 de este artículo, no se aplica el derecho de prenda. .
En caso de enajenación de tal edificio o estructura a otra persona y en ausencia de un acuerdo con el acreedor prendario en contrario, los derechos que esta persona puede adquirir sobre el terreno hipotecado están limitados por las condiciones previstas en la parte tercera del párrafo 1 de este artículo.

(modificado por la Ley Federal N° 216-FZ del 30 de diciembre de 2004)
Fuerza perdida. - Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 N 216-FZ.
Si el terreno hipotecado de la composición de la tierra agrícola contiene edificios, estructuras, estructuras, incluidas las que se erigen en dicho terreno, u otros objetos inmobiliarios firmemente conectados con el terreno, propiedad del mismo derecho al propietario de tal terreno, la hipoteca de dicho terreno sólo se permite con la hipoteca simultánea de bienes inmuebles firmemente conectados con él.

(La cláusula 4 fue introducida por la Ley Federal N° 1-FZ del 5 de febrero de 2004)

Artículo 64.1. Hipoteca de un terreno adquirido con el uso de fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o fondos de un préstamo específico

A menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, una parcela de tierra adquirida con el uso de fondos de crédito de un banco u otra institución de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra persona jurídica para la adquisición de esta parcela de tierra se considera prendada desde el momento del registro estatal del derecho de propiedad del prestatario sobre esta parcela de tierra.
Si el terreno en cuestión está arrendado, surge una hipoteca en virtud de la ley por el derecho de arrendamiento, a menos que la ley federal o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario.

El acreedor prendario bajo esta prenda es un banco u otra institución de crédito u otra entidad legal que haya otorgado un préstamo o préstamo específico para la adquisición de un terreno o el derecho a arrendar un terreno.
A la prenda de un terreno o del derecho a arrendar un terreno que surja sobre la base del párrafo 1 de este artículo, se aplicarán las reglas sobre la prenda de bienes inmuebles que surja en virtud de un contrato y el derecho a arrendar bienes inmuebles. respectivamente.

Artículo 64.2. Hipoteca de un terreno en el que se ubican, adquieren o construyen edificios o estructuras utilizando fondos crediticios de un banco u otra organización crediticia o fondos de un préstamo específico

(Introducido por la Ley Federal No. 216-FZ del 30 de diciembre de 2004)

A menos que una ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, un terreno en el que se haya construido o esté en construcción un edificio o estructura, o el derecho a arrendar dicho terreno, se considera que se ha dado en prenda desde el momento del registro estatal de el derecho de propiedad del prestatario sobre un edificio o estructura construida o en construcción o desde el momento en que el organismo responsable del registro estatal de derechos recibe una notificación del pignorante y del tenedor de la prenda sobre la celebración de un contrato de préstamo (contrato de préstamo con la condición de uso previsto ) con la aplicación de los contratos especificados.
El titular de la prenda bajo la prenda especificada en el párrafo 1 de este artículo es un banco u otra organización de crédito u otra entidad legal que haya otorgado un préstamo o un préstamo específico para la construcción de un edificio o estructura.

Artículo 65

En un terreno pignorado en virtud de un contrato de hipoteca, el pignorante tiene derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a erigir edificios o estructuras en la forma prescrita, a menos que el contrato de hipoteca disponga lo contrario. A menos que se disponga lo contrario en el contrato de hipoteca, la hipoteca se extiende a estos edificios y estructuras.
(modificado por la Ley Federal N° 18-FZ del 11 de febrero de 2002)

Si la construcción por el pignorante de un edificio o estructura en un terreno hipotecado implica o puede implicar un deterioro de la garantía otorgada al acreedor prendario por la hipoteca de ese terreno, el acreedor prendario tendrá derecho, de conformidad con el párrafo 2 del artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa, para exigir una enmienda al contrato de hipoteca, incluso, si es necesario, mediante la extensión de la hipoteca sobre el edificio o estructura erigido.
La construcción de edificios o estructuras en un terreno hipotecado, si los derechos del acreedor hipotecario están certificados por una hipoteca, solo se permite si el derecho del acreedor prendario a esto está previsto en la hipoteca, sujeto a las condiciones que se reflejan en eso.

Artículo 66

Si se constituye una hipoteca sobre un terreno en el que se encuentra un edificio o estructura que no pertenece al pignorante, sino a otra persona, cuando el acreedor prendario impone la ejecución sobre este terreno y su venta, los derechos y obligaciones que el pignorante tenía como el propietario de la transferencia de la parcela al adquirente de la parcela.

Artículo 67

(modificado por la Ley Federal N° 1-FZ del 5 de febrero de 2004)

La evaluación de un terreno se lleva a cabo de acuerdo con la legislación que rige las actividades de evaluación en la Federación Rusa.

El valor de la garantía de un terreno pignorado en virtud de un contrato de hipoteca se establece por acuerdo entre el deudor hipotecario y el acreedor prendario.

Se debe adjuntar un plano catastral del terreno al contrato de hipoteca del terreno.

(Cláusula 3 modificada por la Ley Federal N° 201-FZ del 4 de diciembre de 2006)

Artículo 68

Un terreno adquirido por venta en subasta pública, remate o licitación está sujeto a los requisitos para el uso permitido.
Una persona que haya adquirido un terreno vendiéndolo en una subasta pública, una subasta o por concurso tendrá derecho a cambiar el propósito del terreno solo en los casos previstos por la legislación de tierras de la Federación Rusa, o en el forma prescrita por esta legislación.
La venta y adquisición en subasta pública, remate o licitación de terrenos hipotecados se realizará con sujeción a las restricciones establecidas por la ley federal en relación con el círculo de personas que pueden adquirir dichos terrenos.
No está permitido ejecutar una parcela de tierra hipotecada de la composición de tierras agrícolas antes del vencimiento del período correspondiente de trabajo agrícola, teniendo en cuenta el tiempo requerido para la venta de productos agrícolas producidos o producidos y procesados.

Este requisito rige hasta el 1 de noviembre del año en que se prevé el cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o parte de ella, salvo que el contrato de hipoteca disponga otra fecha.

1. No se permite la hipoteca de solares de propiedad estatal o municipal de conformidad con esta Ley Federal.
2. No está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuyo área es inferior al tamaño mínimo establecido por las regulaciones de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y las regulaciones de los gobiernos locales para tierras de varios designados finalidades y usos permitidos.
La restricción de la hipoteca de terrenos propiedad del Estado o de una entidad constitutiva de la Federación Rusa se debe más bien a razones políticas. Obviamente, el legislador partió de la necesidad de preservar la integridad territorial de Rusia y asegurar la reserva de tierras estatales. Dichos terrenos podrán ser transferidos a la gestión económica de empresas unitarias estatales y municipales ya la gestión operativa de instituciones y empresas estatales. Debe prestarse atención a la contradicción del apartado 1 del artículo comentado con lo dispuesto en el apartado 1 del art. 6 de la Ley Hipotecaria, que permite la hipoteca de bienes propiedad del pignorante sobre el derecho de gestión económica. Además, este párrafo también contradice el párrafo 3 del art. 129 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual la tierra y otros recursos naturales pueden enajenarse o transferirse de una persona a otra por otros medios, en la medida en que su rotación esté permitida por las leyes sobre tierras y otros recursos naturales. Sin embargo, la Ley Hipotecaria no se aplica a tales leyes.
La definición de tierra agrícola se da en el párrafo 1 del art. 46 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa del 7 de mayo de 1998 No. 73-FZ (derogado), que establece que “dentro de los límites (línea) de los asentamientos urbanos y rurales, se asignan zonas de uso agrícola, ocupadas por tierras de cultivo terrenos, jardines, viñedos, huertas, campos de heno, pastos, así como edificios agrícolas, edificios, estructuras. En el nuevo Código de Tierras de la Federación Rusa se da una definición ligeramente diferente. Así, de conformidad con el apartado 1 del art. 77 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, las tierras agrícolas se reconocen como tierras más allá de los límites de los asentamientos, previstas para las necesidades de la agricultura, así como destinadas a estos fines. Parece “más correcto establecer el tamaño mínimo de un terreno en el nuevo Código de Tierras o en la forma que éste determine.
Sin embargo, el legislador tomó un camino diferente. Obviamente, esto se debe al hecho de que la cantidad de tierra utilizable varía significativamente en diferentes regiones de la Federación Rusa. Ya en la actualidad, diferentes regiones tienen "sus" límites inferior y superior en el tamaño de las parcelas.

Establece la posibilidad de obtener una hipoteca sobre el solar. Sin embargo, no todas las instituciones financieras operan programas para la compra de terrenos a crédito.

Básicamente, los grandes bancos emiten dinero para la compra de terrenos:

Rosselkhozbank;
Zapsibkombank, etc.

Para obtener detalles sobre qué instituciones financieras otorgan un préstamo para la tierra, así como a qué debe prestar atención al elegir un banco, lea.

Una hipoteca sobre una parcela solo es posible si la tierra seleccionada no está excluida de la circulación. Un requisito previo es que la asignación pertenezca a las tierras de los asentamientos con uso permitido para la construcción de viviendas individuales o la agricultura (en qué condiciones y cómo tomar una hipoteca sobre un terreno, incluso bajo la construcción de viviendas individuales, lea). Los bancos rara vez aceptan asignaciones agrícolas como garantía debido a la baja liquidez y al complejo procedimiento de ejecución hipotecaria.

Considere qué terrenos no están permitidos para el registro de hipotecas:

son de propiedad estatal y municipal;
ubicados en zonas de protección y reserva de la naturaleza;
cuyo área es inferior al tamaño mínimo establecido por los documentos reglamentarios de la Federación Rusa o las autoridades locales.

También No se puede obtener una hipoteca sobre una parte de la tierra. Si el sitio es de propiedad común o compartida, entonces debe asignarse en especie.

Criterios y requisitos

Qué requisitos imponen los bancos a los terrenos adquiridos:

Debe pertenecer a las tierras de los asentamientos. Si el terreno se compra con el fin de construir un edificio residencial, entonces debe ser adecuado para la construcción de estructuras.
El área no es menos de 6 acres.
El territorio debe tener límites claros y estar en el registro catastral.
Debe estar ubicado en la región donde se encuentra la sucursal bancaria. La distancia desde la sucursal más cercana no debe ser superior a 70-100 km.
Se debe establecer un camino hacia el sitio, cuyo paso sea accesible en cualquier época del año.
Sin gravamen y arresto.
En relación con la adjudicación, no debe haber litigio sobre sus límites.
Los documentos para el objeto deben estar legalmente limpios.

Estos son los requisitos básicos de los bancos. Pero al elegir un sitio, también es importante tener en cuenta los criterios por los cuales se evaluará su liquidez.

El banco está más dispuesto a otorgar un préstamo si el prestatario va a adquirir un territorio en un asentamiento con una infraestructura desarrollada, con buenas vías de acceso, con comunicaciones establecidas y lejos del lugar de vertimiento de desechos domésticos.

¿Cuál es el propósito del préstamo?

La mayoría de los bancos emitir un préstamo para la compra de terrenos para la construcción de viviendas individuales. Desde el punto de vista de los bancos, los lotes para vivienda individual tienen una alta liquidez. Además, según el art. 64 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca", el derecho de prenda pasa a todos los edificios y estructuras construidos en el sitio hipotecado. Esto significa que en el caso de cobro de bienes, el banco a través de la corte confiscará no solo el terreno, sino también la casa construida en él.

También es posible obtener una parcela en una hipoteca para la construcción de una casa de verano, para jardinería, así como para administrar una parcela subsidiaria personal. Un préstamo para la compra de tierras para parcelas familiares se otorga solo a los propietarios de granjas.

La asignación para la agricultura se puede comprar en una hipoteca solo para personas jurídicas y empresarios individuales. Los bancos tienen programas especiales para pequeñas y medianas empresas, en virtud de los cuales se pueden comprar tierras agrícolas. Se distinguen por tasas más altas y un procedimiento de registro más complicado.

¿Por qué no todos los bancos están de acuerdo con el trato?

Las hipotecas de parcelas no son tan comunes como los préstamos hipotecarios. Esto se debe a la complejidad de la tasación de la tierra y la duración del procedimiento de ejecución hipotecaria.

La tierra, a diferencia de los apartamentos y las casas, no es una garantía muy líquida. Si el prestatario no paga el préstamo, el banco se verá obligado a confiscar la tierra por vía judicial. Y podrá recuperar su dinero solo después de la venta del sitio en la subasta. En la práctica, este procedimiento llevará mucho tiempo. En este sentido, no todos los bancos rusos están dispuestos a conceder préstamos por terrenos.

Ventajas y desventajas

Si existe la necesidad de comprar un terreno, el prestatario tiene varias opciones: ahorrar por su cuenta, tomar un préstamo de consumo regular o sacar una hipoteca. Cada una de estas opciones tiene sus propias características.

Considere los pros y los contras de los préstamos hipotecarios. ventajas:

Desventajas:

Tasas altas en comparación con el interés que ofrecen los programas de préstamos hipotecarios.
Gran pago inicial. En promedio, el pago inicial mínimo es del 25-30% del valor estimado del objeto.
El seguro de adjudicación es un requisito obligatorio de los bancos.
Requisitos estrictos de garantía.
El derecho de prenda se extiende no solo al sitio en sí, sino también a los edificios ubicados en él.

La tierra propia está más cerca de lo que parece, porque reunir documentos para obtener una hipoteca sobre un terreno es algo laborioso, pero bastante real. También debe abordar seriamente el sitio en sí.

El procedimiento de registro prácticamente no es diferente de las etapas de compra de un apartamento a crédito. La principal dificultad puede surgir a la hora de buscar un terreno. Para elegir la opción adecuada que convendría al banco, es recomendable ponerse en contacto con un agente inmobiliario con experiencia.

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De conformidad con el apartado 3 del art. 9 de la Ley de Hipoteca en caso de hipoteca de un terreno, la valoración del objeto se determina de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia por acuerdo del deudor hipotecario con el acreedor hipotecario de conformidad con los requisitos del art. 67 de la Ley Hipotecaria. La tasación del terreno debe indicarse en el contrato de hipoteca en términos monetarios.

Si el objeto de la hipoteca son terrenos de la composición de tierras agrícolas, a los que se aplica la Ley Hipotecaria, no se permite la constitución y concesión de una hipoteca. Además, no se permite la preparación y emisión de hipoteca si el objeto de la hipoteca es el derecho de arrendamiento de un terreno (inciso 4, artículo 13 de la Ley Hipotecaria).

En los casos en que el objeto de la hipoteca sea una parcela de tierra de la composición de la tierra agrícola, a la que se aplica la Ley Hipotecaria, a petición del deudor, el tribunal, si hay razones válidas, tiene derecho, en la decisión de ejecutar sobre el inmueble hipotecado, para postergar su ejecución hasta por un año (p. 3 artículo 54 de la Ley Hipotecaria).

Si el objeto de la hipoteca es un terreno, en un acuerdo sobre la satisfacción de los créditos del acreedor prendario, celebrado extrajudicialmente, las partes no tienen derecho a prever la adquisición de la propiedad prendada por el acreedor prendario para sí o para terceros, compensar con el precio de compra los créditos del acreedor prendario contra el deudor garantizado por la hipoteca. En este caso, las partes están obligadas a vender el bien dado en prenda, ya sea en subasta abierta o en subasta organizada por el acreedor hipotecario (inciso 3, artículo 55 de la Ley Hipotecaria).

En el caso de que, al ejecutar un terreno como objeto de hipoteca, este terreno sea adquirido por el acreedor prendario (el acreedor prendario retiene el terreno para sí), y este terreno no puede pertenecerle por su naturaleza y destino, entonces él está obligado a enajenar esta tierra dentro de un año. propiedad de conformidad con el art. 238 del Código Civil de la Federación Rusa (parte 2, cláusula 4, artículo 58 de la Ley Hipotecaria).

La hipoteca de empresas, edificios o estructuras con el terreno en el que están ubicados solo puede llevarse a cabo si se cumplen los requisitos establecidos por las normas del art. 69 de la Ley Hipotecaria.

Los tipos de terrenos que pueden ser hipotecados están definidos en el art. 62 de la Ley Hipotecaria.

En virtud de un contrato de hipoteca, solo pueden hipotecarse los siguientes terrenos: propiedad de ciudadanos, sus asociaciones, personas jurídicas y destinados a la jardinería, la cría de animales, la vivienda individual, la construcción de casas de campo y garajes; parcelas familiares de parcelas subsidiarias personales; terrenos ocupados por edificaciones, construcciones o estructuras, en la cantidad necesaria para su mantenimiento económico (soporte funcional).

A su vez, las anteriores parcelas deberán cumplir los siguientes requisitos: no podrán calificarse como solares no sujetos a hipoteca de acuerdo con el art. 62 de la Ley Hipotecaria; deben ser asignados en especie de tierras que se encuentran en común o en copropiedad.

Una serie de conceptos utilizados en la Ley Hipotecaria se definen en el art. 1 de la Ley Federal "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de horticultura, horticultura y dacha" de fecha 15 de abril de 1998 No. 66-FZ.

De conformidad con el apartado 2 del art. 62 de la Ley Federal de Hipotecas, el objeto del reclamo fue la deuda de Portal LLC por un monto de 45,000,000 rublos en virtud de un contrato de préstamo del 26 de diciembre de 2002 No. 4520623 e intereses por usar el préstamo - 2,026,849 rublos 32 kopeks con ejecución hipotecaria sobre la propiedad pignorada del deudor hipotecario - JSC "Alexandrovsky Radiozavod" y ZAO Standard.

El tribunal de primera instancia y de apelación, tras analizar las pruebas presentadas por las partes, satisfizo razonablemente las pretensiones del demandante y recopiló, sobre la base de los artículos 309, 819, 334, 348, 349 del Código Civil de la Federación de Rusia, el monto declarado de la deuda del préstamo, los intereses por usarlo mediante la ejecución hipotecaria de la propiedad de JSC " Aleksandrovskiy Radiozavod, pignorada en virtud del contrato de prenda No. 45206323/1 de fecha 26 de diciembre de 2002, y la propiedad de CJSC Standard, prendada en virtud del contrato de prenda N° 45206323/2 de fecha 26 de diciembre de 2002, fijándose en la sentencia el precio de venta inicial del inmueble.

Del acuerdo de prenda del edificio de la sala de calderas y el terreno de fecha 05/01/2003, CJSC Standard transfirió el edificio de la sala de calderas, ubicado en la dirección: Alexandrov, Vladimir Region, st. Gagarina, casa 2, con un área total de 1784.8 metros cuadrados y 106/1000 acciones en el derecho de propiedad común compartida de un terreno con un área total de 248653 metros cuadrados, ubicado en el indicado domicilio con el número catastral 33:17:00 06 09:0002.

De conformidad con el apartado 3 del art. 340 del Código Civil de la Federación Rusa, art. 69 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", la hipoteca de un edificio o estructura solo se permite con hipoteca simultánea bajo el mismo acuerdo del terreno en el que se encuentra este edificio o estructura, o de una parte de este solar que proporciona funcionalmente el objeto pignorado, o del derecho de arrendamiento que corresponda al pignorante de este solar o de la parte que le corresponda.

En el caso no se presentó prueba de pignoración en virtud del contrato de prenda del 05/01/2003 exactamente de la parte del terreno que proporciona funcionalmente el objeto pignorado (edificio de la sala de calderas). El contrato de prenda del edificio de la sala de calderas, el terreno en el caso indica que estos son garantías independientes, dicho contrato no contiene condiciones para la hipoteca simultánea del edificio y el terreno que funcionalmente proporciona el objeto prendado. Los documentos que acrediten la propiedad del terreno hipotecado tampoco acreditan estas circunstancias.

En virtud de la Parte 2 del Artículo 62 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", en caso de propiedad común compartida o conjunta de terrenos, una hipoteca solo puede establecerse sobre un terreno asignado en especie. El contrato de prenda en cuestión no se ajusta a la norma especificada en la ley.

En tales circunstancias, el tribunal de primera instancia y el tribunal de apelación llegaron a una conclusión legítima sobre la nulidad del contrato de prenda del 05/01/2003. , son infundados.

Es decir, la norma contenida en el apartado 2 del art. 62 de la Ley de Hipotecas, restringe significativamente, en comparación con las normas del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho de un ciudadano o persona jurídica a celebrar un contrato de hipoteca para una parcela de tierra que es de propiedad compartida o conjunta. De conformidad con el apartado 3 del art. 253 del Código Civil de la Federación de Rusia, cada uno de los participantes en la propiedad conjunta tiene derecho a realizar transacciones sobre la disposición de bienes comunes, a menos que se desprenda lo contrario del acuerdo de todos los participantes.

De conformidad con el art. 63 de la Ley Hipotecaria no se permite hipotecar: terrenos que sean de propiedad estatal o municipal; parte de la parcela de tierra, cuyo área es menor que el tamaño mínimo establecido por las regulaciones de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y las regulaciones de los gobiernos locales para tierras de diversos propósitos designados y uso permitido (cláusula 2 , artículo 63 de la Ley Hipotecaria).

Por lo tanto, al determinar el tema de la hipoteca de terrenos, es necesario tener en cuenta las disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa, la Ley Hipotecaria y otros actos legales reglamentarios.

A diferencia de la legislación de los países extranjeros más desarrollados, según los cuales la hipoteca de un terreno siempre implica la hipoteca de los edificios y estructuras ubicados en él, la ley de prenda rusa establece el principio según el cual, cuando se hipoteca un terreno, no se aplica el derecho de pignorar los edificios ubicados o en construcción en esta parcela y las instalaciones del pignorante, incluidos los edificios residenciales. Sin embargo, esta norma es de carácter dispositivo, pudiendo las partes en el contrato prever la hipoteca simultánea del terreno y de las edificaciones y estructuras ubicadas en él.

De conformidad con el art. 64 de la Ley Hipotecaria, salvo disposición en contrario del contrato de hipoteca, cuando se hipoteca un solar, el derecho de prenda se extiende también al edificio o estructura del pignorante situado o en construcción en el solar. El derecho del pignorante a disponer de dicho edificio o estructura, las condiciones y consecuencias de la transferencia de derechos sobre dicho edificio o estructura a otras personas están determinadas por las reglas del cap. VI Ley Hipotecaria. Si hay una condición en el acuerdo que establece que un edificio o estructura ubicada o en construcción en el terreno y que pertenece al pignorante no se pignora al mismo acreedor prendario, el pignorante, al ejecutar la ejecución sobre el terreno, conserva el derecho de dicho edificio o estructura y adquiere el derecho de uso limitado (servidumbre) de la parte del terreno que sea necesaria para el uso de dicho edificio o estructura de acuerdo con su propósito. Las condiciones para el uso de la parte especificada de la parcela de tierra están determinadas por un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario, y en caso de disputa, por el tribunal. El pignorante de un terreno tiene derecho, sin el consentimiento del acreedor prendario, a disponer de los edificios y estructuras que le pertenecen en este terreno, que, de conformidad con el párrafo 1 del art. 64 de la Ley Hipotecaria, no se aplica el derecho de prenda. Cuando tal edificio o estructura se enajena a otra persona y no hay acuerdo con el acreedor prendario en contrario, los derechos que esta persona puede adquirir sobre el terreno hipotecado están limitados por las condiciones previstas en la Parte 3, Cláusula 1, art. 64. Si en el terreno hipotecado de la composición de la tierra agrícola hay edificios, estructuras, estructuras, incluidas las que se están construyendo en dicho terreno, u otros objetos inmobiliarios firmemente conectados con el terreno, pertenecientes al propietario de tal terreno sobre el mismo derecho, la hipoteca de dicho terreno sólo se permite con la hipoteca simultánea de un bien inmueble asociado firmemente con él.

Naturalmente, el artículo 64 de la Ley Hipotecaria no puede dejar de contradecir la misma RF LC.

De conformidad con el art. 1 del Código de Tierras de la Federación Rusa establece el principio de la unidad del destino de una parcela de tierra y objetos inmobiliarios ubicados en ella. De acuerdo con el apartado 4 del art. 35 del Código de Tierras de la Federación Rusa, no está permitido enajenar una parcela de tierra sin un edificio, estructura, estructura ubicada en ella si pertenecen a una sola persona. Y al ejecutarse el inmueble hipotecado, es precisamente la enajenación de la propiedad la que se producirá.

La cláusula 11 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 11 establece que, de conformidad con la cláusula 4 del Artículo 35 del Código de Tierras de la Federación Rusa, la enajenación de un edificio, estructura, estructura ubicada en un solar y de propiedad de una sola persona, salvo los casos previstos en ella, se realiza junto con el solar. No se permite la enajenación de un terreno sin edificio, estructura, estructura ubicada en él, si pertenecen a una sola persona.

Por lo tanto, las transacciones en las que la voluntad de las partes se dirige a la enajenación de un edificio, estructura, estructura sin un terreno apropiado o la enajenación de un terreno sin objetos inmuebles ubicados en él, si el terreno y los objetos ubicados sobre él pertenecen a una sola persona por derecho de dominio, son nulos.

El mismo procedimiento para la enajenación de terrenos pertenecientes a una persona y bienes inmuebles ubicados en ellos también debe aplicarse en caso de terminación del derecho a la tierra en caso de requisición, confiscación de un edificio, estructura, estructura, ejecución hipotecaria. sobre dicha propiedad por las obligaciones de su propietario (artículos 242, 243, 237 del Código Civil de la Federación Rusa).

De conformidad con el art. 6 de la Ley Hipotecaria, no se permite hipotecar bienes retirados de la circulación, bienes sobre los cuales no puede imponerse ejecución conforme a la ley federal. Y, como podemos ver, no se permite la ejecución hipotecaria en un terreno separado del edificio.

Además, el artículo 64 de la Ley Hipotecaria y el art. 340 del Código Civil de la Federación de Rusia, y el art. 69 de la Ley Hipotecaria, que no permiten la hipoteca de un inmueble sin hipoteca simultánea del solar en el que se asiente dicho inmueble, si el propietario tanto del inmueble como del solar es la misma persona. Resulta una completa falta de lógica: si se hipoteca un edificio y el contrato no establece explícitamente que el terreno en el que se encuentra el edificio hipotecado se hipoteca simultáneamente con el edificio, entonces no se aplica ninguna hipoteca en virtud de la ley a este terreno. , y el contrato de hipoteca es trato nulo. Sin embargo, si un terreno se empeña sin hipoteca simultánea de los edificios ubicados en él, entonces tal prenda no es una transacción inválida y, salvo que las partes establezcan lo contrario, los edificios en este terreno están sujetos a hipoteca en virtud de la ley. . Lo que provocó un enfoque tan opuesto a la hipoteca del edificio y la tierra, desafía toda explicación lógica. Así como el último párrafo del artículo comentado, que prohíbe la prenda de un terreno sin edificaciones ubicadas en él, desafía toda explicación lógica, si dicho terreno pertenece a suelo agrícola. ¿Por qué un terreno, por ejemplo, de la tierra de los asentamientos, destinado a la operación de un edificio, puede colocarse sin edificios ubicados en él, pero un terreno de tierra agrícola no puede? ¿Por qué un enfoque tan selectivo? Desafortunadamente, ni siquiera es posible adivinar en qué se guió el legislador al escribir el artículo comentado.

Así, el artículo 64 de la Ley Hipotecaria es contrario al art. 1 y 35 del Código de Tierras de la Federación Rusa. Y dado que la transferencia de propiedad a una hipoteca puede conducir a la enajenación de esta propiedad, entonces, en consecuencia, la hipoteca de un terreno sin hipoteca simultánea de una propiedad ubicada en esta parcela será una transacción nula. Por tanto, en este caso, el inmueble debe ser hipotecado junto con el solar, calificado a la par del solar de acuerdo con el art. 9 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, un contrato de hipoteca de un terreno con un objeto inmobiliario ubicado en él debe ser completamente idéntico a un contrato de hipoteca de un objeto inmobiliario con hipoteca simultánea de un terreno y una prenda de un terreno con un objeto inmobiliario. situado en él no existe como un tipo de contrato independiente, y sin una prenda simultánea de un objeto inmobiliario es nula la transacción, y el artículo 64 de la Ley Hipotecaria no es aplicable por ser incompatible con la legislación vigente.

Un rasgo característico del sistema legal ruso es que los bienes inmuebles ubicados en un terreno pueden pertenecer a una persona y el terreno mismo a otros. Por lo tanto, en el caso de que dicho terreno fuera hipotecado en virtud de un contrato de hipoteca y posteriormente vendido en el curso de la ejecución hipotecaria, el nuevo propietario del terreno, en esencia, reemplaza al deudor en su relación con el propietario de los bienes inmuebles.

En la práctica, en ocasiones se produce la situación contraria cuando se arriendan edificios o locales sin arrendar el solar en que se ubican, por lo que los Tribunales Arbitrales de Primera Instancia reconocieron la nulidad de tales contratos de hipoteca. Por lo tanto, la Sociedad de Responsabilidad Limitada “Empresa Agrícola “Chelyabinskoye” presentó una demanda ante el Tribunal de Arbitraje de la Región de Chelyabinsk contra la sociedad anónima abierta “Banco de los Urales del Sur para el Desarrollo Social “Reserva” para invalidar el acuerdo sobre la promesa de la carne. taller de tramitación de fecha 30 de julio de 1997 y acta notarial de prohibición de enajenación de los bienes pignorados hasta la extinción del contrato de prenda de fecha 31.07.97 N° 1a-4 como aplicación de las consecuencias de la nulidad de la prenda. La demanda fue satisfecha por la decisión del 13.05.99.

En otro caso, la Sociedad de Responsabilidad Limitada "Reparación de Ropa" presentó una demanda ante el Tribunal de Arbitraje de Moscú contra el banco comercial por acciones "Moscow Industrial Bank" para invalidar el acuerdo sobre la prenda de locales no residenciales con fecha 29 de septiembre de 1995 Nº 118-z.

La decisión del 11.06.99 satisfizo el reclamo. El contrato de prenda se reconoció como una transacción insignificante, ya que no contiene información sobre la hipoteca simultánea de los locales y el terreno en el que se encuentran estos locales, lo que contradice el párrafo 3 del Artículo 340 del Código Civil de la Federación Rusa y Artículo 69 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" (hipoteca de bienes inmuebles). Por decisión del tribunal de apelación de fecha 20.07.99 se confirmó la decisión.

En ambos casos, el Presidium del Tribunal Supremo de la Federación Rusa anuló la decisión tomada por los tribunales inferiores, refiriéndose a la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa. de fecha 1 de julio de 1996 No. 6/8 “Sobre ciertas cuestiones relacionadas con la aplicación de la Parte Uno del Código Civil de la Federación Rusa”, donde se explica que cuando el pignorante del edificio o estructura no es el propietario o arrendatario de el terreno, el contrato de hipoteca no puede considerarse incompatible con la ley sobre la base del párrafo 3 del art. 340 del Código Civil de la Federación Rusa. Los derechos del deudor hipotecario, y en caso de ejecución hipotecaria de un edificio o estructura, y los derechos del comprador sobre el terreno deben determinarse sobre la base del artículo del Código de Tierras de la Federación de Rusia, según el cual, cuando transferir la propiedad de un edificio, estructura o transferirlos a otras personas jurídicas o ciudadanos, junto con estos objetos transfiere el derecho a usar la tierra.

De conformidad con el artículo 69 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca", el derecho del acreedor prendario al uso permanente del terreno en el que se encuentra el edificio o la estructura no está sujeto al derecho de prenda. Al ejecutar una estructura o edificio, la persona que adquiere esta propiedad en propiedad adquiere el derecho a utilizar la parcela de tierra en las mismas condiciones y en la misma medida que el propietario anterior (deudor hipotecario) de la propiedad inmueble. En tales circunstancias, la conclusión de los tribunales de reconocer el contrato de prenda inmobiliaria impugnado como una operación nula es contraria a la legislación vigente.

De conformidad con el artículo 64.1 de la Ley Hipotecaria, a menos que una ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, un terreno adquirido con fondos de crédito de un banco u otra organización de crédito o con fondos de un préstamo específico otorgado por otra persona jurídica para la adquisición de este Se considera que la parcela de tierra está en prenda desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario de esta parcela de tierra.

Si el terreno en cuestión está arrendado, surge una hipoteca en virtud de la ley por el derecho de arrendamiento, a menos que la ley federal o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario.

El acreedor prendario bajo esta prenda es un banco u otra institución de crédito u otra entidad legal que haya otorgado un préstamo o préstamo específico para la adquisición de un terreno o el derecho a arrendar un terreno.

Así, por regla general, salvo disposición en contrario de un contrato de hipoteca o de un contrato que dé lugar a una hipoteca en virtud de la ley, cuando se hipoteca un terreno, el derecho de prenda se extiende también al edificio o estructura del deudor ubicado o en construcción en la parcela de tierra.

Considerando que los terrenos como objetos de circulación civil tienen características propias, el contenido de las facultades de cualquier usuario del suelo, incluido el propietario, está limitado, por ejemplo, por los requisitos establecidos para el uso permitido de un determinado terreno.

De conformidad con el art. 7 del Código de Tierras de la Federación Rusa, las tierras en la Federación Rusa se dividen en 7 categorías separadas según su propósito previsto, que se utilizan de acuerdo con el propósito previsto establecido para ellos. El régimen jurídico de las tierras se determina sobre la base de su pertenencia a una u otra categoría y el uso permitido de conformidad con la zonificación de los territorios, cuyos principios y procedimientos generales establezcan las leyes federales y los requisitos de las leyes federales especiales. Cualquier tipo de uso permitido de los tipos previstos por la zonificación de territorios se elige de forma independiente, sin permisos adicionales y procedimientos de aprobación.

Los requisitos de uso permitido se aplican a todos los terrenos, incluidos los adquiridos mediante venta pública, subasta o concurso.

Un propietario que ha adquirido un terreno hipotecado vendiéndolo en una subasta pública, subasta o licitación tiene derecho a cambiar el destino del terreno de conformidad con la Ley Federal No. 172-FZ del 21 de diciembre de 2004 “Sobre el Transferencia de Terrenos o Solares de una Categoría a Otra”.

El inciso 2 del artículo 69 de la Ley Hipotecaria se refiere a las restricciones a la gama de personas que pueden adquirir terrenos cuando se venden en pública subasta, remate o concurso.

Entonces, según el art. 15 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, los ciudadanos extranjeros, las personas apátridas y las personas jurídicas extranjeras no pueden poseer terrenos ubicados en las zonas fronterizas, cuya lista establece el Presidente de la Federación de Rusia de conformidad con la legislación federal sobre la Frontera estatal de la Federación Rusa, y en otros territorios especialmente establecidos de la Federación Rusa de conformidad con las leyes federales.

Ley Federal del 24 de julio de 2002 No. 101-FZ "Sobre la rotación de tierras agrícolas" en el art. 3 establece que los ciudadanos extranjeros, las personas jurídicas extranjeras, las personas apátridas, así como las personas jurídicas, en cuyo capital autorizado (participación) la participación de los ciudadanos extranjeros, las personas jurídicas extranjeras, las personas apátridas sea superior al 50%, pueden poseer terrenos de las tierras de destino agrícola sólo en el derecho de arrendamiento.

La Ley Federal N° 1-FZ del 5 de febrero de 2004 “Sobre Modificaciones a la Ley Federal “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” agregó la cláusula 3 al artículo comentado, que estableció restricciones adicionales a la ejecución hipotecaria de un terreno hipotecado de propiedad agrícola tierra. Si el tribunal decide ejecutar dicha parcela de tierra, su venta se pospone al menos hasta el vencimiento completo del período correspondiente de trabajo agrícola, teniendo en cuenta el tiempo requerido para la venta de productos agrícolas producidos o producidos y procesados. Esta regla permite al deudor hipotecario retener los productos que espera recibir de la tierra y en cuyo recibo se invirtieron ciertas fuerzas y medios. En caso contrario, el pignorante puede perder tanto el terreno pignorado como los productos que no se hubieren pignorado.

Para evitar la interpretación del tiempo de terminación de las labores agrícolas, el legislador fijó el 1 de noviembre del año en que se proporciona el cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca o parte de ella, como la fecha hasta la cual se puede efectuar la venta del bien pignorado. No se permite. Además, las partes pueden prever una fecha diferente en el contrato de hipoteca.

Al final de la consideración del tema, señalamos que debe tenerse en cuenta que de conformidad con el párrafo 3 del art. 54 de la Ley de Hipoteca, a petición del deudor, el tribunal, si hay buenas razones en la decisión de ejecutar una parcela de tierra entre tierras agrícolas, tiene derecho a posponer su ejecución hasta por un año.

Resumiendo todo lo anterior, podemos sacar las siguientes conclusiones.

La prenda de terrenos sólo puede surgir en la medida en que su circulación esté permitida por las leyes federales. A su vez, una característica esencial de la hipoteca de solares es que estos últimos se dividen en dos tipos: los que pueden ser prendados y los que no están sujetos a hipoteca.

En virtud de un contrato de hipoteca, las parcelas de tierra propiedad de los ciudadanos, sus asociaciones, personas jurídicas y destinadas a la jardinería, la cría de animales, la vivienda individual, la construcción de casas de campo y garajes, las parcelas domésticas de parcelas subsidiarias personales y las parcelas de tierra ocupadas por edificios, estructuras o estructuras, en la cantidad necesaria para su mantenimiento económico (apoyo funcional), así como las parcelas de tierra de la composición de la tierra agrícola. En el caso de copropiedad o copropiedad de dichos terrenos, sólo podrá constituirse hipoteca sobre un terreno de propiedad de un ciudadano o de una persona jurídica, adjudicado en especie de terrenos que se encuentren en copropiedad o copropiedad común.

No se permite la hipoteca de terrenos que sean de propiedad estatal o municipal. Tampoco está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuyo área es inferior al tamaño mínimo establecido por las regulaciones de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y los gobiernos locales para terrenos de diversos propósitos y usos permitidos. .

Los principales datos que se deben especificar en el contrato de hipoteca de un terreno son: la ubicación (dirección postal) del terreno hipotecado; su número catastral; objetos inmobiliarios ubicados en el sitio (si los hay); área terrestre; la categoría principal (propósito) de los terrenos ubicados en el sitio, indicando el gobierno local a cargo de estos terrenos y el propósito del uso del terreno; el derecho bajo el cual la parcela de tierra pertenece al pignorante (derecho de propiedad), y el nombre del organismo para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles que registró este derecho del pignorante.

En cuanto a la tasación de un terreno en caso de su hipoteca, de acuerdo con el Artículo 67 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda) de Bienes Raíces", se lleva a cabo de acuerdo con la legislación que rige las actividades de tasación en la Federación Rusa. El valor de la hipoteca de la parcela de tierra se establece en el contrato de hipoteca por acuerdo entre el pignorante y el prendario.

El contrato de hipoteca está sujeto a registro estatal, entrando en vigor desde el momento del último registro. El incumplimiento de las normas de registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo y sin efecto.

Un terreno pignorado en virtud de un contrato de hipoteca se considera gravado con hipoteca desde el momento en que nacen los derechos del acreedor pignoraticio (el derecho de prenda), y si la obligación garantizada por la hipoteca surge con posterioridad, desde el momento en que nace la obligación. Esta condición se aplica únicamente a las partes en el contrato de hipoteca. Para terceros, la hipoteca se considera nacida desde el momento de su registro estatal.

(Cláusula 1 modificada por la Ley Federal del 02/05/2004 N 1-FZ)
2. No está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuya superficie sea inferior al tamaño mínimo establecido por las normas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y las normas de los gobiernos locales para tierras de diversos fines. y uso permitido.
Comentario al artículo 63
El artículo define los terrenos que no están sujetos a hipoteca (cuya hipoteca no está permitida).
1. De conformidad con la Ley Federal de Hipotecas, no se permite la hipoteca de terrenos propiedad del estado (propiedad federal o propiedad de súbditos de la Federación Rusa) o propiedad municipal.
La propiedad estatal en la tierra es tierra que no es propiedad de ciudadanos, personas jurídicas o municipios (ver cláusula 1, artículo 16 del Código de Tierras de la Federación Rusa).
La delimitación de la propiedad estatal de la tierra en la propiedad de la Federación Rusa (propiedad federal de la tierra), la propiedad de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y la propiedad de los municipios (propiedad municipal de la tierra) se lleva a cabo de conformidad con la Ley Federal "Sobre la delimitación de la propiedad estatal de la tierra" (ver párrafo 2 del Art. 16 del Código de Tierras de la Federación Rusa).
Antes de la entrada en vigor de la Ley Federal del 05.02.2004 N 1-FZ, la hipoteca de tierras agrícolas de la composición de la tierra de organizaciones agrícolas, granjas (granjas) campesinas y terrenos de campo de parcelas subsidiarias personales tampoco era permitió. La restricción especificada se canceló y, por lo tanto, se puede establecer una hipoteca sobre dichos terrenos, sujeto a otros requisitos de la Ley comentada y otros actos de la legislación de la Federación Rusa y actos legales reglamentarios.
2. No está permitido hipotecar una parte de un terreno, cuya superficie sea inferior al tamaño mínimo establecido por las normas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y las normas de los gobiernos locales para tierras de diversos fines. y uso permitido.
Se establecen los tamaños máximos (máximo y mínimo) de las parcelas de tierra proporcionadas a los ciudadanos para la propiedad de tierras de propiedad estatal o municipal (consulte el párrafo 1 del artículo 33 del Código de Tierras de la Federación de Rusia): para llevar a cabo una economía campesina (finca) , jardinería, jardinería, cría de animales, construcción de cabañas de verano, según las leyes de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, para la agricultura subsidiaria personal y la construcción de viviendas individuales, según los actos legales reglamentarios de los gobiernos locales.
Se establece el tamaño máximo de las parcelas de tierra proporcionadas a los ciudadanos para su propiedad de forma gratuita para los fines anteriores (consulte el párrafo 2 del artículo 33 del Código de Tierras de la Federación Rusa):
leyes federales - de tierras de propiedad federal;
las leyes de los súbditos de la Federación Rusa - de las tierras propiedad de los súbditos de la Federación Rusa;
actos jurídicos normativos de los órganos de autogobierno local - de tierras propiedad de los municipios.
Para fines no previstos en el apartado 1 del art. 33 del Código de Tierras de la Federación Rusa, los tamaños máximos de las parcelas de tierra se establecen de acuerdo con las normas de adquisición de tierras aprobadas de la manera establecida para tipos específicos de actividades o de acuerdo con las reglas para el uso y desarrollo de la tierra, gestión de la tierra , urbanismo y documentación de proyectos (ver inciso 3 del artículo 33 del Código del Suelo RF).
El tamaño de un terreno de jardín, un terreno de jardín o un terreno de cabaña de verano está establecido por las leyes y otros actos legales reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, teniendo en cuenta las normas máximas para la provisión de terrenos establecidos por las leyes federales. y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa para ciudadanos de ciertas categorías (ver párrafo 5 del Artículo 13 Ley Federal "Sobre asociaciones de ciudadanos sin fines de lucro de horticultura, horticultura y dacha" del 15 de abril de 1998 N 66-FZ).
En la región de Moscú, el tamaño mínimo de una parcela de tierra para el funcionamiento de una economía campesina (granja) es de 2 hectáreas; En algunos casos, los órganos de autogobierno local tienen derecho a proporcionar parcelas de tierra para llevar a cabo una economía campesina (finca) de menos de 2 hectáreas, teniendo en cuenta la especialización de la economía.
Al dividir entre los herederos de terrenos proporcionados para jardinería, el tamaño mínimo del terreno es de 0,02 hectáreas (véanse los párrafos 2, 3 de la decisión del Consejo Pequeño del Consejo Regional de Moscú "Sobre el tamaño máximo de los terrenos proporcionados a ciudadanos en el territorio de la Región de Moscú" del 16 de diciembre de 1992 N 4/28).