Początkowo kwestią zarządzania własnością domu zajmuje się deweloper.

Otrzymuje pozwolenie na oddanie domu do użytku, po czym w ciągu 5 dni od tego momentu, według własnego uznania, wybiera kodeks karny, z którym na 3 miesiące.

Jednocześnie samorząd lokalny w ciągu 20 dni od uruchomienia MKD zawiadamia o wystawieniu domu do przetargu nieograniczonego na wybór spółki zarządzającej. W ciągu 40 dni od zawiadomienia o zdarzeniu samorząd musi przeprowadzić ten konkurs i poinformować wszystkich akcjonariuszy o jego wynikach w ciągu 10 dni od daty jego zakończenia.

Czynności zarządcze są przypisane do lub przez samorząd lokalny firmy, ponieważ nie wszystkie mieszkania są zajęte i niewielu właścicieli głosuje za kodeksem karnym.

Podstawy konkursu

Pierwszą podstawą do przeprowadzenia konkursu fakultatywnego jest oddanie budynku mieszkalnego do bezpośredniego użytku lub eksploatacji.

Po zakończeniu etapu budowy i otrzymaniu przez właścicieli dokumentów i długo oczekiwanych kluczy, prawo wyznacza najemcom określony czas na wybór sposobu gospodarowania.

Drugi powód wynika z niespełnienia woli ustawodawcy. Jeżeli w wyznaczonym terminie jednego miesiąca lokatorzy nadal nie wybiorą sposobu gospodarowania, administracja lokalna przejmuje tę kwestię pod kontrolą i pomaga lokatorom w podjęciu decyzji o sposobie gospodarowania.

Jeśli właściciele odmówili usług jednej firmie zarządzającej, będą potrzebować nowej organizacji obsługującej wspólną własność domu. Za podstawę można więc uznać również zmianę organizacji zarządzania apartamentowcem.

Odniesienie! Prawo przewiduje sytuacje, w których ona sama zerwie umowę. W tej sytuacji konieczny jest również wybór nowej firmy zarządzającej apartamentowcem.

Zasady konkurencji

Akty regulacyjne

Jeżeli na posiedzeniu i konkursie obecni są przedstawiciele samorządu terytorialnego, to: dużą rolę w regulacji imprezy odgrywają lokalne przepisy. Każda gmina ma swoją własną, ale nie jest sprzeczna z ustawą zasadniczą.

Aby zapoznać się z aktami prawnymi swojej gminy, należy wejść na stronę administracji miasta.

Ponadto, organizując konkurs, ważne jest, aby kierować się artykułami Kodeksu Mieszkaniowego, jak mówi. Głównym źródłem, zgodnie z którym przebiega cała procedura, są zasady przeprowadzenia przetargu na wybór spółki zarządzającej, przyjęte Dekretem Rządu nr 75 z dnia 6 lutego 2006 roku. Przeczytaj z wyprzedzeniem wszystkie niuanse opisane w tym akcie.

W ostatnich latach system legislacyjny naszego kraju był coraz częściej reformowany, a Kodeks Mieszkaniowy nie omijał innowacji. Niektóre artykuły są bardziej szczegółowo opisane w ustawie federalnej nr 38 z 5 kwietnia 2013 r. Ustawa odnosi się do zmian, które zostały wprowadzone do Kodeksu Mieszkaniowego, a także zawiera kilka komentarzy do artykułów.

Członkowie

Z jednej strony uczestnikami konkursu są wyborcy, czyli mieszkańcy domu i organ samorządu terytorialnego (SRO), a z drugiej strony wnioskodawca lub ubiegający się o przymusowe zarządzanie całym domem .

Liczba wnioskodawców nie jest ograniczona, najważniejsze jest wcześniejsze zapoznanie najemców z ich udziałem w aukcji.

Temat konkursu

Przedmiotem konkursu jest prawo do zarządzania domem i wspólną własnością domową, co zostanie wyrażone w zawarciu między stronami umowy na czas określony lub nieograniczony.

Również temat można przypisać do funduszy, którymi zarządza spółka zarządzająca, zapewniając sprawozdawczość mieszkańcom.

przedmiot negocjacji

Przedmiotem licytacji jest zapłata za działalność spółki zarządzającej, a także jego zdolność do zarządzania majątkiem. Jeśli więc jedna firma zarządzająca wyceniła swoje usługi i pracuje na określoną kwotę, inna może obniżyć poprzeczkę i tym samym być bardziej interesująca dla właścicieli.

Odniesienie: podczas aukcji spółki zarządzające po raz pierwszy zapoznają właścicieli z wynikami ich pracy w innych obszarach, rozmawiają o możliwych perspektywach współpracy i programie działania.

Jak ustalany jest zwycięzca?

Jeśli inicjatorami konkursu są właściciele budynku mieszkalnego, to zwycięzca jest określany przez głosowanie.

Konkurs może być:

W obu przypadkach uzyskane wyniki są podsumowywane i powoływana jest spółka zarządzająca. Ale jest jedno „ale”.

Jeżeli suma głosów oddanych na zwycięzcę nadal nie osiągnie poziomu pięćdziesięciu procent, firma, która otrzymała najwięcej głosów, nie przechodzi konkursu. Wymagana jednomyślność właścicieli, co przejawia się w głosowaniu, w którym na jednego kandydata oddano ponad połowę wszystkich głosów.

Wszystkie lub więcej niż dwie trzecie wszystkich właścicieli musi być obecnych podczas selekcji konkursowej. W przypadku nieobecności 2/3 wszystkich mieszkańców domu, konkurs nie może być uznany za obiektywny i nie można wybrać spółki zarządzającej.

Jeżeli inicjatorem konkursu jest samorząd terytorialny, sam powołuje spółkę zarządzającą lub sumuje swój głos z głosami mieszkańców.

Czas wyboru

Spółka zarządzająca musi zostać wybrana w ciągu miesiąca od momentu oddania domu do użytku. Jeśli tak się nie stało, samorząd ma prawo pomóc lokatorom w dokonaniu wyboru przez kolejny miesiąc. W ten sposób, cała procedura powołania spółki zarządzającej nie powinna trwać dłużej niż dwa miesiące.

Kto ma prawo zainicjować przetarg?

Zainicjować konkurs na wybór firmy zarządzającej budynkiem mieszkalnym zgodnie z obowiązującym Kodeksem Mieszkaniowym może być tylko:

1. Mieszkańcy, którzy wybiorą firmę zarządzającą natychmiast po zakończeniu budowy nowego budynku.
2. Organ samorządu terytorialnego - w ciągu miesiąca administracja powinna otrzymać informację o organizacji obsługującej dom. Jeżeli tak się nie stanie, organ samorządu terytorialnego samodzielnie inicjuje wybór spółki zarządzającej w drodze konkursu.

Się spółka zarządzająca nie ma prawa wzywać najemców na spotkania organizować spotkania i sesje.

Jak wybrać firmę zarządzającą apartamentowcem?

Właściciele domów muszą być krytyczni przy wyborze firmy zarządzającej, aby organizacja odpowiadała wszystkim właścicielom.

O wyborze należy uprzedzić wszystkich mieszkańców apartamentowca, do tego najbardziej odpowiednia jest wieczorna runda mieszkań (kiedy wszyscy mieszkańcy wracają z pracy) lub informowanie telefonicznie/sms/zapowiedź przy wejściu do domu.

Zgłoszenie udziału

Zgłoszenia uczestnictwa składane są w imieniu spółek zarządzających. Powinny wskazywać nazwę kodeksu karnego, osobę kierującą, program, w ramach którego ma się odbywać współpraca, warunki i dane kontaktowe. Możesz przyjąć nieograniczoną liczbę wniosków.

Zauważyć

Ogłoszenie o konkursie na wybór organizacji zarządzającej musi spełniać szereg zasad, a przede wszystkim być dostępne dla każdego właściciela.

Tutaj główne sposoby powiadamiania właścicieli:

• osobiste powiadomienie każdego właściciela poprzez wizytę w mieszkaniu;
• publikacja informacji o spotkaniu w lokalnych mediach;
• publikacja na stronie internetowej samorządu;
• powiadomienie przez zaproszenie do skrzynki pocztowej;
• umieszczenie informacji na stoiskach przy każdym wejściu;
• zadzwoń do każdego właściciela.

Procedura głosowania przy wyborze spółki zarządzającej

Przede wszystkim właściciele powinni zapoznać się ze wszystkimi kandydatami na stanowisko spółki zarządzającej jeszcze przed rozpoczęciem głosowania.

Dla tego ustalana jest godzina i data spotkania, a informacja jest wywieszana na wspólnym stoisku do którego dostęp mają wszyscy właściciele. Istnieje również możliwość osobistego zaproszenia każdego właściciela na spotkanie.

Bez wyjątku wszystkie spółki zarządzające mogą zapoznać właścicieli z warunkami ich współpracy poprzez komunikację osobistą, dystrybucję ulotek, publikację artykułów w zasobach internetowych.

W dniu konkursowej selekcji powinni stawić się przedstawiciele firm zarządzających, a także większość mieszkańców domu. Przedstawiciele organizacji po raz kolejny zapoznają najemców z ich warunkami, proponując określone klauzule w umowie. Następnie rozpoczyna się głosowanie, które może być otwarte lub zamknięte.

Jeżeli inicjatorem otwartego konkursu na wybór organizacji zarządzającej jest organ gminy, wówczas informacja o spotkaniu musi być przekazana również właścicielom, ale spotkanie będzie wymagało również obecności przedstawicieli samorządów.

Ważny! W przypadku braku jednomyślności w głosowaniu, to przedstawiciel samorządu terytorialnego powołuje PC.

Otwieranie kopert i rozpatrywanie wniosków

Wnioski są dokładnie rozpatrywane i omawiane bezpośrednio na spotkaniu. Z nich powstaje lista najbardziej godnych i wiarygodnych kandydatów, z której wybierany jest zwycięzca.

Moment otwarcia kopert z ofertami odnotowuje się w protokole spotkania. Właściciele mogą zadawać pytania przedstawicielom, starając się uzyskać jak najpełniejsze informacje.

Przeprowadzenie konkursu i podsumowanie jego wyników

Konkurs na wybór organizacji zarządzającej apartamentowcem odbywa się bezpośrednio na spotkaniu, po przedstawieniu wszystkich kandydatów.

Po wpisaniu wszystkich głosów do protokołu ogłaszany jest wynik. Jeżeli głosowanie odbyło się w formie głosowania, papiery nie są wyrzucane, ale pozostają, aby w razie potrzeby potwierdzić zasadność zwycięstwa jednej lub drugiej spółki zarządzającej.

Po ogłoszeniu zwycięzcy omawiają z nim perspektywy przyszłej umowy, sporządzają dokument i podpisują go. Pozostali nominowani, którzy nie uzyskali wymaganych głosów, opuszczają posiedzenie.

Przykładowy protokół z walnego zgromadzenia

Poniżej przedstawiono przykłady sporządzania protokołu z walnego zgromadzenia z wyboru spółki zarządzającej.

Jak administracja wybiera Wielką Brytanię?

Odniesienie: jeśli sami najemcy nie wybrali spółki zarządzającej w określonym terminie (jeden miesiąc), wybór i mianowanie zarządcy powierza się administracji powiatowej.

W takim przypadku specjaliści ogłaszają konkurs wśród spółek zarządzających (obie strony, właściciele apartamentowca i wszystkie organizacje zarządzające, które mogą w nim uczestniczyć, muszą zostać powiadomieni o konkursie).

Działania administracji w tym procesie:

Deweloper może zawrzeć umowę o zarządzanie domem ze spółką zarządzającą najpóźniej pięć dni po oddaniu budynku mieszkalnego do użytku. Mieszkańcy domu mają prawo w ciągu miesiąca od oddania domu do użytku lub opuszczenia tej samej firmy.

Zawarcie umowy o zarządzanie apartamentowcem

Ostatni etap konkursu to. Z reguły sporządzany jest w obecności przedstawicieli właścicieli i spółki zarządzającej.

Po raz kolejny omawiane są wszystkie szczegóły, termin interakcji, możliwe przyczyny rozwiązania umowy. Następnie umowa zostaje poświadczona przez notariusza i podpisana przez strony.

Umowa jest podpisana w dwóch egzemplarzach- jeden będzie przechowywany w spółce zarządzającej, drugi - z przedstawicielem właścicieli.

Mieszkańcy mogą spisać swoje życzenia dotyczące zarządzania nieruchomością, ale koniecznie skoordynuj to z przedstawicielem organizacji. Gdy tylko umowa zostanie podpisana, spółka zarządzająca może rozpocząć swoje bezpośrednie obowiązki.

Jakie są naruszenia?

Naruszenia wyboru kodeksu karnego wiążą się z samym procesem wyborczym:

Każde naruszenie procesu selekcji pociąga za sobą nie tylko niezadowolenie najemców wybranej spółki zarządzającej, ale także zagraża finansowej stronie współpracy.

Aby odwołać się od stwierdzonych naruszeń, właściciele mieszkań wykonają następujące czynności::

1. oświadczenie o wykryciu naruszenia;
2. zbierać podpisy od mieszkańców o wyrażeniu zgody i udziale w procesie oskarżenia;
3. zebrać niezbędne dowody. Może to być film z procesu głosowania, kart do głosowania, naruszeń w pracy spółki zarządzającej itp.

Osoby, które stwierdzą naruszenia, powinny skontaktować się z prokuraturą lub sądem rejonowym.

Konkurs na wybór organizacji zarządzającej apartamentowcem nie jest tak skomplikowany, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Pamiętaj o swoich prawach jako właściciela, a wtedy nikt nie będzie mógł ich naruszać.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Artykuł 161 LC RF. Wybór sposobu na zarządzanie apartamentowcem. Ogólne wymagania dotyczące zarządzania budynkiem mieszkalnym

(zmieniona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011)

1. Kierownictwo budynku mieszkalnego musi zapewnić obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, należyte utrzymanie majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, rozwiązywanie spraw związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także świadczenie usług publicznych na rzecz obywatele mieszkający w takim domu lub w przypadkach przewidzianych; artykuł 157.2 niniejszego Kodeksu, stałą gotowość mediów i innego sprzętu, które są częścią wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, do świadczenia usług publicznych (zwane dalej zapewnieniem gotowości instalacji inżynieryjnych). Rząd Federacji Rosyjskiej ustala standardy i zasady zarządzania budynkami mieszkalnymi.

(zmienione Ustawą Federalną z dnia 06.04.2011 N 123-FZ z dnia 04.03.2018 N 59-FZ)

1.1. Właściwe utrzymanie majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym musi być prowadzone zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym w zakresie zapewnienia dobrobytu sanitarno-epidemiologicznego ludności, w zakresie przepisów technicznych, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, ochrony konsumentów i musi zapewniać:

1) zgodność z wymaganiami dotyczącymi niezawodności i bezpieczeństwa budynku mieszkalnego;

2) bezpieczeństwo życia i zdrowia obywateli, mienie osób fizycznych, mienie osób prawnych, mienie państwowe i komunalne;

3) możliwość korzystania z lokali i innego mienia wchodzącego w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym;

4) przestrzeganie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz innych osób;

5) stałą gotowość mediów, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do dostarczania środków niezbędnych do świadczenia usług publicznych obywatelom mieszkającym w budynku mieszkalnym, w zgodnie z ustalonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej zasadami świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych.

(Część 1.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011)

1.2. Skład minimalnego wykazu usług i prac niezbędnych do zapewnienia prawidłowego utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb ich świadczenia i realizacji określa Rząd Federacji Rosyjskiej.

(Część 1.2 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011)

1.3. Czynności w zakresie zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi są wykonywane na podstawie zezwolenia na jego realizację, z wyjątkiem przypadku, gdy czynności te są prowadzone przez wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką i przewidzianą część 3 artykułu 200 niniejszego Kodeksu Sprawy.

(Część 1.3 została wprowadzona ustawą federalną nr 255-FZ z 21 lipca 2014 r.)

2. Właściciele lokali w apartamentowcu są zobowiązani do wyboru jednego ze sposobów zagospodarowania budynku apartamentowego:

1) bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w budynku mieszkalnym, w którym liczba lokali nie przekracza trzydziestu;

(zmienione ustawami federalnymi z dnia 21.07.2014 N 255-FZ, z dnia 29.06.2015 N 176-FZ)

2) zarządzanie wspólnotą domowników lub spółdzielnią mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką;

3) kierownictwo organizacji zarządzającej.

ConsultantPlus: uwaga.

O cechach zastosowania części 2.1 art. 161 do umów o świadczenie usług zarządzania MSW zawartych przed 01.01.2016 r. na okres dłuższy niż 10 lat, por. Ustawa federalna z dnia 29.12.2014 r. N 458-FZ.

2.1. Zarządzając bezpośrednio apartamentowcem przez właścicieli lokali w tym budynku, osoby, które wykonują prace związane z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę oraz odprowadzają wodę, energię elektryczną, gaz (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego), gospodarka komunalnymi odpadami stałymi, są odpowiedzialni wobec właścicieli lokali w tym domu za spełnienie ich obowiązki zgodnie z zawartymi umowami, a także zgodnie z zasadami ustanowionymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczącymi utrzymania mienia ogólnego w budynku mieszkalnym, zasadami świadczenia, wstrzymywania i ograniczania świadczenia usług publicznych usługi dla właścicieli i użytkowników lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.

(Część 2.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011; zmieniona ustawą federalną nr 458-FZ z dnia 29.12.2014)

2.2. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez spółkę domową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, ta spółka lub spółdzielnia jest odpowiedzialna za utrzymanie w tym budynku majątku wspólnego zgodnie z wymogami przepisów technicznych i zasadami określonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej do utrzymania własności wspólnej w budynku mieszkalnym, do świadczenia usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez Rząd Rosji Federacja do spraw świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych artykuł 157.2 niniejszego Kodeksu, dla zapewnienia gotowości systemów inżynierskich. Określone partnerstwo lub spółdzielnia może samodzielnie świadczyć usługi i (lub) wykonywać prace związane z utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym lub angażować, na podstawie umów, osoby zaangażowane w odpowiednie czynności. Przy zawieraniu umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą, wspomniana spółka partnerska lub spółdzielnia sprawuje kontrolę nad wykonaniem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z tej umowy, w tym świadczeniem wszelkich usług i (lub) wykonaniem prac zapewniających prawidłowe utrzymanie majątku wspólnego w tym domu, świadczenie usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, których jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez rząd Federacji Rosyjskiej o świadczenie, zawieszanie i ograniczanie świadczenia usług publicznych na rzecz właścicieli i użytkowników lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.

(Część 2.2 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011; zmieniona ustawą federalną nr 59-FZ z dnia 03.04.2018)

2.3. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, odpowiada przed właścicielami lokali w budynku mieszkalnym za świadczenie wszelkich usług i (lub) wykonanie prac zapewniających należyte utrzymanie majątku wspólnego w tym mieszkaniu oraz jakość z których musi spełniać wymagania przepisów technicznych i zasad utrzymania ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej własności wspólnej w budynku mieszkalnym, w celu świadczenia usług publicznych w zależności od stopnia ulepszenia tego budynku, którego jakość musi przestrzegać wymogów określonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczących świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych artykuł 157.2 niniejszego Kodeksu, dla zapewnienia gotowości systemów inżynierskich.

(Część 2.3 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011; zmieniona ustawą federalną nr 59-FZ z dnia 03.04.2018)

ConsultantPlus: uwaga.

Zmieniając metodę zarządzania MKD lub wybierając organizację zarządzającą, możesz zdecydować się na utrzymanie poprzedniej procedury dostarczania mediów i płatności za nie ( Ustawa federalna z dnia 29 czerwca 2015 r. N 176-FZ).

3. Sposób zarządzania apartamentowcem wybierany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i może być w każdym czasie wybrany i zmieniony na podstawie jego decyzji. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

3.1. W przypadku zakończenia zarządzania budynkiem mieszkalnym przez spółkę właścicieli domów, spółdzielnię mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniowo-budowlaną lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, wspomnianą spółkę, spółdzielnię, w terminie trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, aby zmienić sposób zagospodarowania takiego domu, musi przenieść dokumentację techniczną do budynku mieszkalnego i inne dokumenty związane z zarządzaniem takim budynkiem, klucze do lokali wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokalu w apartamentowcu, elektroniczne kody dostępu do urządzeń stanowiących część majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu oraz innych środków technicznych i urządzeń niezbędnych do obsługi i zarządzania apartamentowcem, osobie, która posiada przejął obowiązek zarządzania apartamentowcem, lub w przypadku wyboru bezpośredniego sposobu zarządzania apartamentowcem właścicielowi lokalu w budynku mieszkalnym, wskazanemu w decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wyborze bezpośredniego sposobu zagospodarowania budynku mieszkalnego, lub w przypadku braku wskazania takiego właściciela, każdemu właścicielowi lokalu w takim apartamentowcu.

(Część 3.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 485-FZ z dnia 31 grudnia 2017 r.)

4. Organ samorządu terytorialnego, w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej, przeprowadza otwarty konkurs na wybór organizacji zarządzającej w przypadkach określonych w ust. części 13 ten artykuł i część 5 artykułu 200 niniejszego Kodeksu, a także w przypadku, gdy w ciągu sześciu miesięcy przed dniem konkursu właściciele lokali w apartamentowcu nie wybrali sposobu zagospodarowania tym domem lub podjęli decyzję o wyborze sposobu zagospodarowania ten dom nie został zrealizowany. Przetarg nieograniczony przeprowadza się także, jeżeli przed upływem terminu obowiązywania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawartej na podstawie wyników przetargu nieograniczonego nie wybrano sposobu zagospodarowania tego domu lub jeżeli podjęto decyzję o wybór sposobu zarządzania tym domem nie został wdrożony.

(zmienione ustawami federalnymi z dnia 29 grudnia 2006 r. N 251-FZ z dnia 23 lipca 2008 r. N 160-FZ z dnia 27 lipca 2010 r. N 237-FZ z dnia 4 czerwca 2018 r. N 134-FZ)

4.1. Informacja o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego na wybór organizacji zarządzającej jest publikowana na oficjalnej stronie internetowej Federacji Rosyjskiej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet” w celu zamieszczania informacji o aukcji (zwanej dalej oficjalną stroną internetową w Internecie) . Rząd Federacji Rosyjskiej określa oficjalną stronę w Internecie oraz organ upoważniony do jej utrzymywania. Zanim Rząd Federacji Rosyjskiej określi oficjalną stronę internetową w Internecie, ogłoszenie o przetargu nieograniczonym jest umieszczane na oficjalnej stronie internetowej gminy w internetowej sieci informacyjnej i telekomunikacyjnej, a także jest publikowane w oficjalnej publikacji drukowanej przeznaczonej do publikacji informacje o składaniu zamówień na potrzeby gminy. Informacje o konkursie powinny być dostępne do wglądu dla wszystkich zainteresowanych bez pobierania opłaty. Informacja o wynikach otwartego konkursu zamieszczana jest na stronie internetowej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet”, w której zamieszczona została informacja o jego przeprowadzeniu, nie później niż w ciągu trzech dni od dnia ustalenia tych wyników, a także jest publikowana w oficjalna publikacja drukowana, w której znajdują się informacje o jej realizacji.

(Część 4.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 401-FZ z dnia 6 grudnia 2011 r.)

5. Organ samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od daty przewidzianego przetargu nieograniczonego część 4 niniejszego artykułu, zawiadamia wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wynikach tego konkursu oraz warunkach umowy o zarządzanie tym budynkiem. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do zawarcia umowy o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników określonego część 4 niniejszego artykułu przetargu nieograniczonego, w sposób określony w artykule 445 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

6. Organ samorządu terytorialnego nie później niż na miesiąc przed upływem terminu określonego w ust części 5 niniejszego artykułu umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zwołuje zebranie właścicieli lokali w tym domu w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu zagospodarowania tego domu, jeżeli taka decyzja nie została wcześniej podjęta zgodnie z art. część 3 tego artykułu.

(zmieniona ustawą federalną nr 251-FZ z dnia 29 grudnia 2006 r.)

7. Każdy właściciel lokalu w budynku mieszkalnym może wystąpić do sądu z wnioskiem o zobowiązanie władz lokalnych do wyboru organu zarządzającego zgodnie z przepisami części 4 tego artykułu.

(zmieniona ustawą federalną nr 38-FZ z dnia 5 kwietnia 2013 r.)

8.1. Niedopuszczalne jest zawarcie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym w oparciu o wyniki przetargu nieograniczonego lub w przypadku unieważnienia określonego przetargu, wcześniej niż 10 dni od daty zamieszczenia informacji o wynikach przetargu w dniu oficjalna strona internetowa w Internecie. Wymóg ten nie ma zastosowania, dopóki rząd Federacji Rosyjskiej nie określi oficjalnej strony internetowej.

(Część 8.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 401-FZ z dnia 6 grudnia 2011 r.)

9. Budynek mieszkalny może być zarządzany tylko przez jedną organizację zarządzającą.

ConsultantPlus: uwaga.

rozdział 10 art. 161 (zmieniona ustawą federalną z dnia 21 lipca 2014 r.) N 263-FZ ) obowiązuje do dnia 01.01.2018 r. w latach. Moskwa, Petersburg, Sewastopol - do 07.01.2019.

10. Organizacja zarządzająca musi zapewnić swobodny dostęp do informacji o głównych wskaźnikach jej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach i pracach wykonywanych w celu utrzymania i naprawy majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich dostarczanie i wdrażanie, po ich kosztach, na cenach (taryfach) za zasoby niezbędne do świadczenia usług użyteczności publicznej, zgodnie ze standardem ujawniania informacji zatwierdzonym przez rząd Federacji Rosyjskiej. Specyfika udostępniania przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką zarządzającą budynkiem mieszkalnym informacji o czynnościach zarządu budynku mieszkalnego oraz zapoznanie się z dokumentami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie (bez zawierania umowy z zarządcą organizacji) są ustanowione przez niniejszy standard ujawniania informacji. Kontrolę przestrzegania niniejszego standardu ujawniania informacji przez taką spółkę partnerską, spółdzielnię, organizację zarządzającą sprawują uprawnione organy wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej określonych w art. część 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu, zgodnie z procedurą ustanowioną przez federalny organ wykonawczy upoważniony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

(Część 10 zmieniona ustawą federalną nr 263-FZ z dnia 21 lipca 2014 r.)

ConsultantPlus: uwaga.

Rozdział 10.1 art. 161 od 07.01.2017 obowiązuje na terytoriach wszystkich regionów i w latach. Moskwa, St. Petersburg, Sewastopol - od 07.01.2019 (FZ z 21.07.2014) N 263-FZ).

10.1. Instytucja zarządzająca jest zobowiązana do zapewnienia bezpłatnego dostępu do informacji o głównych wskaźnikach jej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach i pracach wykonywanych w celu utrzymania i naprawy majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich dostarczenie i wdrożenie, na ich koszt, na ceny (taryfy) za świadczone usługi komunalne poprzez umieszczenie ich w systemie. zamówienie, skład, czas i częstotliwość umieszczenie w systemie informacji o działalności zarządu budynku mieszkalnego i umożliwienie zapoznania się z dokumentami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej zarządzającej budynkiem mieszkalnym (bez zawierania umowy z organizacji zarządzającej), są ustanawiane przez federalny organ wykonawczy pełniący funkcje opracowywania i wdrażania polityki stanowej i regulacyjnych regulacji prawnych w dziedzinie technologii informacyjnej, wraz z federalnym organem wykonawczym pełniącym funkcje opracowywania i wdrażania polityki stanowej i regulacyjnych regulacji prawnych w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych, jeżeli inny okres umieszczenia w systemie tych informacji nie jest określony przez prawo federalne.

(Część 10.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 263-FZ z dnia 21 lipca 2014 r.; zmieniona ustawą federalną nr 469-FZ z dnia 28 grudnia 2016 r.)

11. W przypadku przewidzianym artykuł 157.2 niniejszego Kodeksu, organizacja zarządzająca, spółka partnerska właścicieli domów lub spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka, która zarządza budynkiem mieszkalnym, w sposób ustanowiony przez Rząd Federacji Rosyjskiej, musi:

1) dostarczyć organizacjom dostarczającym zasoby, regionalnemu operatorowi zajmującemu się przetwarzaniem komunalnych odpadów stałych, informacji niezbędnych do obliczania opłat za media, w tym odczytów poszczególnych urządzeń pomiarowych (gdy takie odczyty są dostarczane przez właścicieli lokali w mieszkaniu budynku i najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu na rzecz organizacji zarządzającej, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej) i zbiorowe (powszechne dom) urządzenia pomiarowe zainstalowane w budynku mieszkalnym;

2) kontrolowanie jakości zasobów komunalnych i ciągłości ich zasilania do granic majątku wspólnego w budynku mieszkalnym;

3) przyjmować od właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu skarg dotyczących naruszenia wymagań dotyczących jakości usług publicznych i (lub) ciągłość świadczenia takich usług, naruszenia w obliczaniu kwoty płatności za media i współdziałanie z organizacjami dostarczającymi zasoby i regionalnym operatorem w zakresie przetwarzania komunalnych odpadów stałych przy rozpatrywaniu tych wniosków, weryfikując ustalone fakty w nich, eliminowanie stwierdzonych naruszeń oraz przesyłanie informacji o wynikach rozpatrzenia wniosków w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

4) zapewnić organizacjom zaopatrzeniowym dostęp do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu lokalu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu lub w porozumieniu z organizacjami dostarczającymi środki w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie społecznych umów najmu lub umów najmu lokalu mieszkalnego lokale państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu.

ConsultantPlus: uwaga.

O cechach stosowania części 12 art. 161 do umów o świadczenie usług zarządzania MSW zawartych przed 01.01.2016 r. na okres dłuższy niż 10 lat, por. Ustawa federalna z dnia 29.12.2014 r. N 458-FZ.

12. Organizacje zarządzające, stowarzyszenia właścicieli domów lub spółdzielnie mieszkaniowe lub inne wyspecjalizowane spółdzielnie konsumenckie zarządzające budynkami wielomieszkaniowymi nie są uprawnione do odmowy zawarcia umowy na zasadach określonych w część 1 artykułu 157 niniejszego Kodeksu, umowy, w tym dotyczące zasobów mediów zużywanych na utrzymanie majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, z organizacjami zaopatrzenia w zasoby, które zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, urządzenia sanitarne, elektryczność, zaopatrzenie w gaz (w tym dostawy gazu domowego w butlach ), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego) oraz regionalny operator zajmujący się przetwarzaniem stałych odpadów komunalnych, z wyjątkiem przypadków przewidzianych procedurą ustanowioną w przepisach dotyczących planowania przestrzennego , zezwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do użytku, samorząd terytorialny zamieszcza na oficjalnej stronie internetowej w Internecie ogłoszenie o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego na wybór podmiotu zarządzającego i nie później niż w terminie czterdziestu dni od dnia zamieszczenia takiego ogłoszenia, prowadzi zgodnie z część 4 tego artykułu jest konkursem otwartym. W terminie dziesięciu dni od daty przetargu nieograniczonego organ samorządu terytorialnego zawiadamia wszystkie osoby, które od dewelopera (osoby zapewniającej budowę budynku mieszkalnego) po wydaniu mu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do eksploatacji lokal w tym domu zgodnie z aktem zbycia lub innym dokumentem zbycia, na podstawie wyników przetargu nieograniczonego i na warunkach umowy o zarządzanie tym domem. Osoby te są zobowiązane do zawarcia umowy o zarządzanie tym domem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego. Jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia przetargu nieograniczonego właściciele nie zawarli umowy o zarządzanie z instytucją zarządzającą, umowę taką uważa się za zawartą na warunkach określonych w przetargu nieograniczonym.

(zmienione ustawami federalnymi z dnia 04.05.2013 N 38-FZ, z dnia 29.06.2015 N 176-FZ)

14. Przed zawarciem umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym pomiędzy osobą określoną w pkt paragraf 6 części 2 artykułu 153 niniejszego Kodeksu, a podmiotem zarządzającym wyłonionym w drodze przetargu nieograniczonego, zarządzanie budynkiem mieszkalnym wykonuje podmiot zarządzający, z którym deweloper musi zawrzeć umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nie później niż w ciągu pięciu lat dni od dnia otrzymania pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do użytku.

(Część 14 zmieniona ustawą federalną nr 176-FZ z dnia 29 czerwca 2015 r.)

14.1. W przypadku zakończenia użytkowania budynku na wynajem, właściciel, który jest właścicielem wszystkich lokali w apartamentowcu, podejmuje decyzje w sprawach związanych z zarządzaniem apartamentowcem, w sposób określony przez część 7 artykułu 46 niniejszego Kodeksu. W przypadku zbycia lub zbycia w inny sposób pierwszego lokalu w tym budynku wielomieszkaniowym, właściciele lokali w tym budynku wielomieszkaniowym w terminie jednego roku od dnia sprzedaży lub w inny sposób zbycia pierwszego lokalu w tym budynku wielomieszkaniowym -budynek mieszkalny, musi wybrać takich właścicieli na walnym zgromadzeniu i wdrożyć sposób zarządzania tym apartamentowcem.

(Część 14.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 217-FZ z 21 lipca 2014 r.)

15. Organizacja dostarczająca zasoby niezbędne do świadczenia usług publicznych jest odpowiedzialna za dostarczanie tych zasobów odpowiedniej jakości do granic nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz granic zewnętrznych sieci inżynieryjno-technicznych tego budynku. dom, chyba że umowa z taką organizacją stanowi inaczej.

(Część 15 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011)

ConsultantPlus: uwaga.

O cechach stosowania części 15.1 art. 161 do umów o świadczenie usług zarządzania MSW zawartych przed 01.01.2016 r. na okres dłuższy niż 10 lat, por. Ustawa federalna z dnia 29.12.2014 r. N 458-FZ.

15.1. Regionalny operator zajmujący się przetwarzaniem stałych odpadów komunalnych jest odpowiedzialny za świadczenie usług komunalnych w zakresie przetwarzania stałych odpadów komunalnych począwszy od miejsca gromadzenia stałych odpadów komunalnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

(Część 15.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 458-FZ z dnia 29 grudnia 2014 r.; zmieniona ustawą federalną nr 404-FZ z dnia 29 grudnia 2015 r.)

16. Osoba odpowiedzialna za utrzymanie i naprawę mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, w zakresie świadczenia tych usług, zobowiązana jest do zapewnienia stanu mienia wspólnego w budynku mieszkalnym na poziomie niezbędnym do świadczenie usług publicznych o odpowiedniej jakości.

(Część 16 została wprowadzona ustawą federalną nr 123-FZ z dnia 04.06.2011)

17. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym, w odniesieniu do którego właściciele lokali w budynku mieszkalnym nie wybrali sposobu zarządzania takim domem w sposób przewidziany niniejszym Kodeksem lub wybrany sposób zarządzania nie został wdrożony, nie ustalono organizacji zarządzającej, w tym z uwagi na uznanie otwartego przetargu na wybór jako nieważnego organu zarządzającego prowadzonego przez organ samorządu terytorialnego zgodnie z niniejszym Kodeksem prowadzonego przez podmiot zarządzający posiadający zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na rzecz zarządzanie budynkami mieszkalnymi, określone decyzją organu samorządu terytorialnego, w trybie i na warunkach ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Taka organizacja zarządzająca wykonuje czynności w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym do czasu wyboru przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym lub do zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą ustalone przez właścicieli lokali w apartamentowcu lub na podstawie wyników przetargu nieograniczonego przewidzianego część 4 tego artykułu, ale nie dłużej niż rok.

ZhK RF Artykuł 161 Ogólne wymagania dotyczące zarządzania budynkiem mieszkalnym

1. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym musi zapewnić obywatelom korzystne i bezpieczne warunki życia, należyte utrzymanie nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, rozwiązywanie spraw związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także świadczenie usług publicznych na rzecz obywatele mieszkający w takim domu lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu, stała gotowość komunikacji inżynieryjnej i innego sprzętu, które są częścią wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, do świadczenia usług publicznych usługi (zwane dalej zapewnieniem gotowości systemów inżynierskich). Rząd Federacji Rosyjskiej ustala standardy i zasady zarządzania budynkami mieszkalnymi.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

1.1. Właściwe utrzymanie majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym musi być prowadzone zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym w zakresie zapewnienia dobrobytu sanitarno-epidemiologicznego ludności, w zakresie przepisów technicznych, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, ochrony konsumentów i musi zapewniać:

1) zgodność z wymaganiami dotyczącymi niezawodności i bezpieczeństwa budynku mieszkalnego;

2) bezpieczeństwo życia i zdrowia obywateli, mienie osób fizycznych, mienie osób prawnych, mienie państwowe i komunalne;

3) możliwość korzystania z lokali i innego mienia wchodzącego w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym;

4) przestrzeganie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz innych osób;

5) stałą gotowość mediów, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do dostarczania środków niezbędnych do świadczenia usług publicznych obywatelom mieszkającym w budynku mieszkalnym, w zgodnie z ustalonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej zasadami świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych.

1.2. Skład minimalnego wykazu usług i prac niezbędnych do zapewnienia prawidłowego utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, tryb ich świadczenia i realizacji określa Rząd Federacji Rosyjskiej.

1.3. Czynności w zakresie zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi są wykonywane na podstawie zezwolenia na jego realizację, z wyjątkiem przypadku, gdy czynności te wykonuje wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka oraz przypadek przewidziany przez część 3 artykułu 200 niniejszego Kodeksu.

2. Właściciele lokali w apartamentowcu są zobowiązani do wyboru jednego ze sposobów zagospodarowania budynku apartamentowego:

1) bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w budynku mieszkalnym, w którym liczba lokali nie przekracza trzydziestu;

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2) zarządzanie wspólnotą domowników lub spółdzielnią mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką;

3) kierownictwo organizacji zarządzającej.

2.1. Zarządzając bezpośrednio apartamentowcem przez właścicieli lokali w tym budynku, osoby, które wykonują prace związane z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę oraz odprowadzają wodę, energię elektryczną, gaz (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego), gospodarka komunalnymi odpadami stałymi, są odpowiedzialni wobec właścicieli lokali w tym domu za spełnienie ich obowiązki zgodnie z zawartymi umowami, a także zgodnie z zasadami ustanowionymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczącymi utrzymania mienia ogólnego w budynku mieszkalnym, zasadami świadczenia, wstrzymywania i ograniczania świadczenia usług publicznych usługi dla właścicieli i użytkowników lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2.2. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez spółkę domową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, ta spółka lub spółdzielnia jest odpowiedzialna za utrzymanie w tym budynku majątku wspólnego zgodnie z wymogami przepisów technicznych i zasadami określonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej do utrzymania własności wspólnej w budynku mieszkalnym, do świadczenia usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez Rząd Rosji Federacja ds. świadczenia, zawieszenia i ograniczenia świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu w celu zapewnienia gotowości systemów inżynieryjnych. Określone partnerstwo lub spółdzielnia może samodzielnie świadczyć usługi i (lub) wykonywać prace związane z utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym lub angażować, na podstawie umów, osoby zaangażowane w odpowiednie czynności. Przy zawieraniu umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą, wspomniana spółka partnerska lub spółdzielnia sprawuje kontrolę nad wykonaniem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z tej umowy, w tym świadczeniem wszelkich usług i (lub) wykonaniem prac zapewniających prawidłowe utrzymanie majątku wspólnego w tym domu, świadczenie usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, których jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez rząd Federacji Rosyjskiej o świadczenie, zawieszanie i ograniczanie świadczenia usług publicznych na rzecz właścicieli i użytkowników lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

2.3. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, odpowiada przed właścicielami lokali w budynku mieszkalnym za świadczenie wszelkich usług i (lub) wykonanie prac zapewniających należyte utrzymanie majątku wspólnego w tym mieszkaniu oraz jakość z których musi spełniać wymagania przepisów technicznych i zasad utrzymania ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej własności wspólnej w budynku mieszkalnym, w celu świadczenia usług publicznych w zależności od stopnia ulepszenia tego budynku, którego jakość musi przestrzegać wymagań określonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczących świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 rozporządzenia niniejszy Kodeks, w celu zapewnienia gotowości systemów inżynierskich.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

ConsultantPlus: uwaga.

Jeśli zmienisz sposób zarządzania MKD lub wybierzesz organizację zarządzającą, możesz zdecydować o utrzymaniu poprzedniej procedury świadczenia usług komunalnych i płatności za nie (Ustawa federalna z 29.06.2015 N 176-FZ).

3. Sposób zarządzania apartamentowcem wybierany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i może być w każdym czasie wybrany i zmieniony na podstawie jego decyzji. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

3.1. W przypadku zakończenia zarządzania budynkiem mieszkalnym przez spółkę właścicieli domów, spółdzielnię mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniowo-budowlaną lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, wspomnianą spółkę, spółdzielnię, w terminie trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, aby zmienić sposób zagospodarowania takiego domu, musi przenieść dokumentację techniczną do budynku mieszkalnego i inne dokumenty związane z zarządzaniem takim budynkiem, klucze do lokali wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokalu w apartamentowcu, elektroniczne kody dostępu do urządzeń stanowiących część majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu oraz innych środków technicznych i urządzeń niezbędnych do obsługi i zarządzania apartamentowcem, osobie, która posiada przejął obowiązek zarządzania apartamentowcem, lub w przypadku wyboru bezpośredniego sposobu zarządzania apartamentowcem właścicielowi lokalu w budynku mieszkalnym, wskazanemu w decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wyborze bezpośredniego sposobu zagospodarowania budynku mieszkalnego, lub w przypadku braku wskazania takiego właściciela, każdemu właścicielowi lokalu w takim apartamentowcu.

4. Organ samorządu terytorialnego, zgodnie z procedurą ustanowioną przez Rząd Federacji Rosyjskiej, przeprowadza przetarg nieograniczony na wybór organizacji zarządzającej w przypadkach określonych w części 13 niniejszego artykułu i części 5 artykułu 200 niniejszego Kodeksu, a także jeżeli w ciągu sześciu miesięcy przed terminem przeprowadzenia określonego konkursu właściciele lokali w budynku mieszkalnym nie wybrali sposobu zagospodarowania tym domem lub jeżeli podjęto decyzję o wyborze sposobu zagospodarowania ten dom nie został zrealizowany. Przetarg nieograniczony przeprowadza się także, jeżeli przed upływem terminu obowiązywania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawartej na podstawie wyników przetargu nieograniczonego nie wybrano sposobu zagospodarowania tego domu lub jeżeli podjęto decyzję o wybór sposobu zarządzania tym domem nie został wdrożony.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

4.1. Informacja o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego na wybór organizacji zarządzającej jest publikowana na oficjalnej stronie internetowej Federacji Rosyjskiej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet” w celu zamieszczania informacji o aukcji (zwanej dalej oficjalną stroną internetową w Internecie) . Rząd Federacji Rosyjskiej określa oficjalną stronę w Internecie oraz organ upoważniony do jej utrzymywania. Zanim Rząd Federacji Rosyjskiej określi oficjalną stronę internetową w Internecie, ogłoszenie o przetargu nieograniczonym jest umieszczane na oficjalnej stronie internetowej gminy w internetowej sieci informacyjnej i telekomunikacyjnej, a także jest publikowane w oficjalnej publikacji drukowanej przeznaczonej do publikacji informacje o składaniu zamówień na potrzeby gminy. Informacje o konkursie powinny być dostępne do wglądu dla wszystkich zainteresowanych bez pobierania opłaty. Informacja o wynikach otwartego konkursu zamieszczana jest na stronie internetowej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet”, w której zamieszczona została informacja o jego przeprowadzeniu, nie później niż w ciągu trzech dni od dnia ustalenia tych wyników, a także jest publikowana w oficjalna publikacja drukowana, w której znajdują się informacje o jej realizacji.

5. Organ samorządu terytorialnego, w terminie dziesięciu dni od dnia przeprowadzenia przetargu nieograniczonego, o którym mowa w ust. 4 niniejszego artykułu, zawiadamia wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wynikach tego przetargu oraz o warunkach umowy za zarządzanie tym domem. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do zawarcia umowy o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego przewidzianego w części 4 niniejszego artykułu, w sposób określony w art. 445 Kodeksu Cywilnego Kodeks Federacji Rosyjskiej.

6. Nie później niż na miesiąc przed upływem okresu obowiązywania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, o którym mowa w ust. 5 niniejszego artykułu, samorząd terytorialny zwołuje zebranie właścicieli lokali w tym domu w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu na zarządzanie tym domem, jeśli taka decyzja nie została wcześniej podjęta zgodnie z częścią 3 tego artykułu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

7. Każdy właściciel lokalu w budynku mieszkalnym może wystąpić do sądu z wnioskiem o zobowiązanie jednostek samorządu terytorialnego do dokonania wyboru organizacji zarządzającej zgodnie z postanowieniami ust. 4 niniejszego paragrafu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

8.1. Niedopuszczalne jest zawarcie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym w oparciu o wyniki przetargu nieograniczonego lub w przypadku unieważnienia określonego przetargu, wcześniej niż 10 dni od daty zamieszczenia informacji o wynikach przetargu w dniu oficjalna strona internetowa w Internecie. Wymóg ten nie ma zastosowania, dopóki rząd Federacji Rosyjskiej nie określi oficjalnej strony internetowej.

9. Budynek mieszkalny może być zarządzany tylko przez jedną organizację zarządzającą.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

10. Organizacja zarządzająca musi zapewnić swobodny dostęp do informacji o głównych wskaźnikach jej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach i pracach wykonywanych w celu utrzymania i naprawy majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich dostarczanie i wdrażanie, po ich kosztach, na cenach (taryfach) za zasoby niezbędne do świadczenia usług użyteczności publicznej, zgodnie ze standardem ujawniania informacji zatwierdzonym przez rząd Federacji Rosyjskiej. Specyfika udostępniania przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką zarządzającą budynkiem mieszkalnym informacji o czynnościach zarządu budynku mieszkalnego oraz zapoznanie się z dokumentami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie (bez zawierania umowy z zarządcą organizacji) są ustanowione przez niniejszy standard ujawniania informacji. Kontrola przestrzegania niniejszego standardu ujawniania informacji przez taką spółkę partnerską, spółdzielnię, organizację zarządzającą jest wykonywana przez upoważnione organy wykonawcze podmiotów Federacji Rosyjskiej określonych w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu, w sposób określony przez federalny organ wykonawczy upoważniony przez rząd Federacji Rosyjskiej.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

10.1. Instytucja zarządzająca jest zobowiązana do zapewnienia bezpłatnego dostępu do informacji o głównych wskaźnikach jej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach i pracach wykonywanych w celu utrzymania i naprawy majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich dostarczenie i wdrożenie, na ich koszt, na ceny (taryfy) za świadczone usługi komunalne poprzez umieszczenie ich w systemie. Tryb, skład, terminy i częstotliwość zamieszczania w systemie informacji o czynnościach zarządu budynku mieszkalnego oraz umożliwiających zapoznanie się z dokumentami przewidzianymi niniejszym Kodeksem przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką zarządzającą budynkiem mieszkalnym (bez zawierania umowy z organizacją zarządzającą) są ustanawiane przez federalny organ wykonawczy odpowiedzialny za opracowywanie i wdrażanie polityki stanowej i regulacji prawnych w dziedzinie technologii informacyjnej, wraz z federalnym organem wykonawczym odpowiedzialnym za rozwój i wdrażanie stanu polityka i regulacja prawna w dziedzinie mieszkalnictwa i usług użyteczności publicznej, chyba że prawo federalne określa inny okres na zamieszczanie określonych informacji w systemie.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

11. W przypadku przewidzianym w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu, organizacja zarządzająca, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka zarządzająca budynkiem mieszkalnym, w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej, jest zobowiązana do:

1) dostarczyć organizacjom dostarczającym zasoby, regionalnemu operatorowi zajmującemu się przetwarzaniem komunalnych odpadów stałych, informacji niezbędnych do obliczania opłat za media, w tym odczytów poszczególnych urządzeń pomiarowych (gdy takie odczyty są dostarczane przez właścicieli lokali w mieszkaniu budynku i najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu na rzecz organizacji zarządzającej, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej) i zbiorowe (powszechne dom) urządzenia pomiarowe zainstalowane w budynku mieszkalnym;

2) kontrolowanie jakości zasobów komunalnych i ciągłości ich zasilania do granic majątku wspólnego w budynku mieszkalnym;

3) przyjmować od właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu skarg dotyczących naruszenia wymagań dotyczących jakości usług publicznych i (lub) ciągłość świadczenia takich usług, naruszenia w obliczaniu kwoty płatności za media i współdziałanie z organizacjami dostarczającymi zasoby i regionalnym operatorem w zakresie przetwarzania komunalnych odpadów stałych przy rozpatrywaniu tych wniosków, weryfikując ustalone fakty w nich, eliminowanie stwierdzonych naruszeń oraz przesyłanie informacji o wynikach rozpatrzenia wniosków w trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

4) zapewnić organizacjom zaopatrzeniowym dostęp do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu lokalu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu lub w porozumieniu z organizacjami dostarczającymi środki w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie społecznych umów najmu lub umów najmu lokalu mieszkalnego lokale państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

11.1. Przy bezpośrednim zarządzaniu budynkiem mieszkalnym przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, usługę gospodarowania odpadami komunalnymi na rzecz właścicieli i użytkowników lokali w tym budynku świadczy regionalny operator gospodarowania odpadami komunalnymi.

12. Organizacje zarządzające, stowarzyszenia właścicieli domów lub spółdzielnie mieszkaniowe lub inne wyspecjalizowane spółdzielnie konsumenckie, które zarządzają budynkami wielomieszkaniowymi, nie są uprawnione do odmowy zawarcia umów zgodnie z zasadami określonymi w art. 157 ust. 1 niniejszego Kodeksu, w tym w odniesieniu do zasoby komunalne zużywane przy utrzymaniu nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, z organizacjami dostarczającymi zasoby, które zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę, kanalizację, elektryczność, zaopatrzenie w gaz (w tym dostawy gazu domowego w butlach), ogrzewanie (zaopatrzenie w ciepło, w tym dostawy stałe paliwo w obecności ogrzewania piecowego) oraz regionalnego operatora zajmującego się przetwarzaniem stałych odpadów komunalnych, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w części 1 art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu. Okres ważności i inne warunki wspomnianych umów, w tym zawartych w odniesieniu do nabycia zasobów komunalnych zużywanych na użytkowanie i utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym, są ustalane zgodnie z zasadami określonymi w części 1 artykułu 157 , część 4 niniejszego artykułu przetarg nieograniczony. W terminie dziesięciu dni od daty przetargu nieograniczonego organ samorządu terytorialnego zawiadamia wszystkie osoby, które od dewelopera (osoby zapewniającej budowę budynku mieszkalnego) po wydaniu mu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do eksploatacji lokal w tym domu zgodnie z aktem zbycia lub innym dokumentem zbycia, na podstawie wyników przetargu nieograniczonego i na warunkach umowy o zarządzanie tym domem. Osoby te są zobowiązane do zawarcia umowy o zarządzanie tym domem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego. Jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia przetargu nieograniczonego właściciele nie zawarli umowy o zarządzanie z instytucją zarządzającą, umowę taką uważa się za zawartą na warunkach określonych w przetargu nieograniczonym.

część 7 artykułu 46 niniejszego Kodeksu. W przypadku zbycia lub zbycia w inny sposób pierwszego lokalu w tym budynku wielomieszkaniowym, właściciele lokali w tym budynku wielomieszkaniowym w terminie jednego roku od dnia sprzedaży lub w inny sposób zbycia pierwszego lokalu w tym budynku wielomieszkaniowym -budynek mieszkalny, musi wybrać takich właścicieli na walnym zgromadzeniu i wdrożyć sposób zarządzania tym apartamentowcem.

15. Organizacja dostarczająca zasoby niezbędne do świadczenia usług publicznych jest odpowiedzialna za dostarczanie tych zasobów odpowiedniej jakości do granic nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz granic zewnętrznych sieci inżynieryjno-technicznych tego budynku. dom, chyba że umowa z taką organizacją stanowi inaczej.

15.1. Regionalny operator zajmujący się przetwarzaniem stałych odpadów komunalnych jest odpowiedzialny za świadczenie usług komunalnych w zakresie przetwarzania stałych odpadów komunalnych począwszy od miejsca gromadzenia stałych odpadów komunalnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

(patrz tekst w poprzednim wydaniu)

16. Osoba odpowiedzialna za utrzymanie i naprawę mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, w zakresie świadczenia tych usług, zobowiązana jest do zapewnienia stanu mienia wspólnego w budynku mieszkalnym na poziomie niezbędnym do świadczenie usług publicznych o odpowiedniej jakości.

17. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym, w odniesieniu do którego właściciele lokali w budynku mieszkalnym nie wybrali sposobu zarządzania takim domem w sposób przewidziany niniejszym Kodeksem lub wybrany sposób zarządzania nie został wdrożony, nie ustalono organizacji zarządzającej, w tym z uwagi na uznanie otwartego przetargu na wybór jako nieważnego organu zarządzającego prowadzonego przez organ samorządu terytorialnego zgodnie z niniejszym Kodeksem prowadzonego przez podmiot zarządzający posiadający zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej na rzecz zarządzanie budynkami mieszkalnymi, określone decyzją organu samorządu terytorialnego, w trybie i na warunkach ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Taka organizacja zarządzająca wykonuje czynności związane z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym do czasu wybrania przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym lub do zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą wyznaczoną przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym lub na podstawie wyników przetargu nieograniczonego, o którym mowa w ust. 4 niniejszego artykułu, nie dłużej jednak niż rok.

Zazwyczaj kupując mieszkanie, obywatele nie zastanawiają się, kto będzie obsługiwał ich nowe mieszkanie. Dobre dla tych, którzy nie mają roszczeń do firmy zarządzającej. Ale jeśli nie masz szczęścia, powinieneś wiedzieć, jakie prawa do zarządzania daje kupującemu prawo.

BEZ OPCJI

Głównym dokumentem regulującym zarządzanie mieszkaniami, w tym w nowym budynku, jest Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej (LC). To prawda, że ​​wiele kwestii zarządczych jest w nim sformułowanych niezwykle niejasno, co pozwala dość szeroko interpretować wymagania prawa.

Na przykład, z jednej strony, LCD ustala (w paragrafie 2 artykułu 161), że właściciele powinni wybrać metodę zarządzania mieszkaniem (patrz certyfikat). Ale z drugiej strony, paragraf 13 Artykułu 161 zobowiązuje samorządy do organizowania otwartych przetargów na wybór firmy zarządzającej nowym budynkiem (Wielka Brytania). Gmina, w terminie 20 dni od dnia oddania domu do użytku, zamieści ogłoszenie o takim konkursie, które musi nastąpić nie później niż 40 dni od dnia ogłoszenia. Akcjonariusze, którzy przyjęli mieszkania od dewelopera, mają 10 dni na powiadomienie o tym. Jednocześnie akcjonariusze są informowani o warunkach umowy o zarządzanie ich domem. Nie mogą odmówić zawarcia umowy z wybraną w przetargu spółką zarządzającą. Jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia podsumowania wyników selekcji nowi osadnicy nie podpiszą takiej umowy, uważa się ją za zawartą automatycznie.

Jednocześnie ust. 14 tego samego artykułu stanowi: zanim najemcy zawrą te umowy, deweloper musi powołać spółkę zarządzającą - nie później niż pięć dni po oddaniu domu do użytku. Zazwyczaj zgoda akcjonariusza jest zapisana w umowie kapitałowej na dom, który ma być zarządzany przez firmę zarządzającą budowniczego. Oznacza to, że w tym schemacie nie może być mowy o jakimkolwiek wyborze metody kontroli.

Jest w tym logika: nawet jeśli wszystkie mieszkania w nim są wyprzedane do czasu oddania domu do użytku, nie oznacza to, że najemcy wprowadzą się do nich, gdy tylko deweloper przekaże im klucze. Około 6-8% (aw niektórych nieruchomościach nawet do 20%) mieszkań w kompleksie kupują inwestorzy, którzy nie planują tam mieszkać. Oznacza to, że mogą nie pojawić się w mieszkaniu przez wiele miesięcy, a nawet lat. A reszta kupujących nie wchodzi od razu w nowe mury. Jednak LCD wymaga, aby wybór sposobu zagospodarowania mieszkań był dokonywany przez walne zgromadzenie właścicieli takich mieszkań. Skoro trudno je zebrać, aby podjąć taką decyzję, to ktoś inny, gmina i deweloper, powinni się tym zająć.

Ponadto nowi właściciele mieszkań otrzymują prawo własności nie od razu, zwykle trwa to około sześciu miesięcy. A dom nie może pozostać bez organizacji operacyjnej: konieczne jest posprzątanie schodów, wyniesienie śmieci, przeprowadzenie bieżących napraw, monitorowanie sprawności wind itp. Po prostu nie można czekać, aż właściciele przejmą kontrolę nad swoimi własne ręce.

KIEDY ZAPŁACIĆ CZYNSZ?

Te przepisy LCD weszły w życie po przyjęciu w czerwcu 2015 r. poprawek do niego, zatwierdzonych przez ustawę federalną nr 176. Wcześniej deweloper mógł powołać spółkę zarządzającą. A kilka lat temu istniał wymóg, aby przekazał dom do zarządu dopiero po utworzeniu w nim stowarzyszenia właścicieli domów. Spowodowało to wiele problemów: nadszedł czas na zarządzanie domem, a na własność mieszkań wciąż otrzymywało bardzo niewielu nabywców, których zresztą nie można było wezwać na spotkanie. Nie było jasne, kto powinien być odpowiedzialny za utrzymanie wspólnej własności domu, dopóki te kwestie nie zostały rozwiązane.

Jednak po wejściu w życie zmian w LCD okazało się, że faktycznie nabywcy mieszkań w nowym budynku w pierwszych latach po osiedleniu się nie biorą poważnego udziału w zarządzaniu domem. Są w tym wady i zalety.

Z jednej strony, nawet wchodząc do mieszkania z wykończeniem, większość nowych właścicieli dokonuje przynajmniej minimalnych napraw. Dodatkowo sama przeprowadzka i aranżacja w nowym miejscu to niezwykle kłopotliwa sprawa. Dobrze, że w tym czasie nowi osadnicy nie muszą brać na siebie problemów związanych z zarządzaniem domem.

Z drugiej strony, jeśli praca wybranych przez spółkę zarządzającą najemców nie będzie usatysfakcjonowana, bardzo trudno będzie to zmienić – z powodów już wspomnianych: konieczne jest walne zgromadzenie właścicieli. Nowi osadnicy mają jednak możliwość skorzystania z wysokiej jakości usług z Kodeksu Karnego, w tym skorzystania z Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej, gdzie można narzekać na nieuczciwość zarządców. W skrajnych przypadkach umowę z Kodeksem karnym rozwiązuje sąd.

Gdy tylko kupujący podpiszą akt przyjęcia i przeniesienia, mają obowiązek zapłacić za mieszkanie i usługi komunalne. Nie ma znaczenia, czy osiedlili się w nowym domu. Oczywiście, jeśli właściciele nigdy się tam nie pojawili, nie trzeba płacić za zużycie prądu, wody, gazu w mieszkaniu - liczniki pokażą, że nie ma zużycia. Ale środki te są wykorzystywane do utrzymania wspólnej własności domu: mycie schodów, wind, sprzątanie podwórka - dlatego w każdym przypadku naliczane są rachunki za media za wspólne potrzeby domowe. Wywozi się również śmieci, niezależnie od tego, ile osób już się wprowadziło do domu. Windy działają. Więc odmowa zapłaty pod pretekstem „tak, do nowego mieszkania nie weszłam” nie zadziała.

WŁASNY CZY INNY?

Deweloperzy na różne sposoby rozwiązują kwestię zarządzania nowo oddanym do użytku nowym budynkiem. Niektórzy mają własne służby operacyjne, spółki zarządzające w ramach swoich firm. Na przykład w strukturze RBI istnieje spółka „Management of Comfort”, założona w 2004 roku i obsługująca domy budowane nie tylko przez samo RBI, ale również przez inne firmy.

Firma Zarządzająca „Legenda Comfort” zajmuje się obsługą wszystkich domów firmy Legenda Intelligent Development. Na stronie tej firmy zarządzającej można znaleźć szczegółowe wykazy świadczonych usług wraz z ich cenami, napisać podanie o pracę.

„Koltush Construction Company” nie tylko obiecuje swoim klientom „utrzymanie osiedli mieszkaniowych i całodobową obsługę”, ale także oferuje wszystkim nowo przybyłym możliwość skorzystania z programu lojalnościowego. „Kupując nieruchomość zwracamy klientom część kosztów mieszkania w postaci bonusów na karcie Klubu KSK. Mogą je częściowo wykorzystać na opłacenie kolejnego zakupu nieruchomości w naszej firmie lub przekazać te bonusy znajomym i rodzinie w tym samym celu. W KSK można płacić premiami za projekt i naprawy” – powiedziała firma.

„Glavstroy-SPb” również powierza zarządzanie tylko swojej firmie „Exploitation GS-SPb”.

Inni deweloperzy wolą korzystać z usług niezależnych firm zarządzających. Tak więc Setl City współpracuje z partnerami-menedżerami „Sodruzhestvo”, „StroyLink-Service” i innymi.

Powierza zarządzanie firmom zewnętrznym oraz Construction Trust. Na przykład, na podstawie konkursów, do obsługi swoich kompleksów mieszkaniowych wybrano takie spółki zarządzające jak „Rodak”, „Nasz Dom”, „Komfort Management”, „StroyLink-Service”.

Deweloperzy ci mają swoją prawdę: zarządzanie i eksploatacja nieruchomości to osobny rodzaj działalności i nie każda firma chce wejść w ten obszar. W końcu oznacza to konieczność utrzymania specjalnej kadry pracowników odpowiedzialnych za konserwację, naprawy i obsługę kalkulacji czynszów. W tym celu konieczny jest zakup sprzętu i zapasów.

Według deweloperów, w pierwszych latach po osiedleniu się, nowi osadnicy rzadko zgłaszają inicjatywy mające na celu zmianę sposobu zarządzania swoim domem lub wybór innej firmy zarządzającej. Nie są do tego zdolne. Zwykle mają ochotę przejąć kontrolę w swoje ręce dopiero wtedy, gdy większość mieszkań w nowym budynku jest już zajęta. A dzieje się tak tylko wtedy, gdy lokatorzy są bardzo niezadowoleni z obowiązującego kodeksu karnego. Na przykład wydaje im się, że czynsz jest za wysoki, albo śmieci z terenu kontenera nie są wywożone tygodniami, nikt nie sprząta schodów, a zepsutych domofonów nie naprawiają.

Do dokonania zmian w zarządzie niezbędne jest zorganizowanie walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu. Musi w nim wziąć udział co najmniej połowa wszystkich właścicieli, w przeciwnym razie podjęta decyzja jest nieważna. Spotkanie może odbywać się zarówno osobiście, jak i zaocznie – w tym drugim przypadku właściciele głosują wypełniając karty do głosowania otrzymane od inicjatorów.

Inicjator zgromadzenia musi zawiadomić o terminie, miejscu i formie zebrania najpóźniej na dziesięć dni przed wyznaczonym terminem. Inicjatorem może być jeden właściciel lub grupa takich osób lub firma zarządzająca. Decyzje podejmowane są większością głosów. W przypadku zmiany spółki zarządzającej w pierwszej kolejności podejmowana jest decyzja o rozwiązaniu umowy z dotychczasową spółką zarządzającą, a następnie o zawarciu umowy z nową spółką. Aby jednak zmienić sposób sterowania, musisz najpierw zagłosować na wybór jednej z trzech opcji (patrz pomoc). I dopiero potem, jeśli lokatorzy wolą HOA lub spółdzielnię mieszkaniową, wybierz - samo stowarzyszenie właścicieli będzie zarządzać lub zawrzeć umowę z firmą zarządzającą.

Większość domów w Petersburgu wybiera ostatnią z opisanych opcji: około 80% zasobów mieszkaniowych to wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa, a około 60% z nich nie zajmuje się samym utrzymaniem i eksploatacją domów, ale poprzez spółki zarządzające zaproszone do tych celów.

Jaka jest zaleta takiego mechanizmu? W jednym domu z reguły tworzony jest jeden HOA/HBC. I może nie stać go na utrzymanie całego personelu niezbędnego do zarządzania i obsługi (księgowego, prawnika, sekretarza, przewodniczącego HOA / ZhSK i członków zarządu, hydraulików, elektryków itp.), a także sprzętu, Inwentarz. Taryfy za mieszkania i usługi komunalne są ustalane przez władze. Na zgromadzeniu właścicieli można oczywiście głosować za dodatkowymi opłatami za zarządzanie i eksploatację. Ale to się rzadko zdarza.

Spółka zarządzająca natomiast utrzymuje nie jeden dom, ale kilkadziesiąt, a czasem setki. A środki zebrane z czynszu wystarczą, aby obsadzić personel i zapewnić możliwości techniczne do ich obsługi.

Nie jest to jednak aksjomat. Istnieje wiele przykładów udanego zarządzania domem poprzez partnerstwo lub spółdzielnię.

Tak czy inaczej, spółka zarządzająca, HOA lub spółdzielnia mieszkaniowa muszą zawrzeć umowy na świadczenie usług wywozu śmieci i usług publicznych - dostawę wody, ciepła, energii elektrycznej itp. W tym sensie zarządzanie nowym budynkiem nie jest różni się od obsługi nieruchomości wtórnych. Z jedną uwagą: w ciągu siedmiu lat od daty oddania nowego domu do użytku deweloper jest zobowiązany do bezpłatnego usunięcia wszelkich niedoskonałości, usterek i usterek, które powstały z jego winy.

POMOC

Sposoby zarządzania apartamentowcem

1. Bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokalu

Dozwolone tylko wtedy, gdy budynek ma nie więcej niż 30 mieszkań.
Właściciele podejmują na walnym zgromadzeniu wszelkie decyzje związane z zarządzaniem i eksploatacją: naprawę drzwi wejściowych przy wejściu, wymianę rur wodociągowych, zawarcie umów na dostawę mediów itp. Jednocześnie osoby wykonujące prace konserwacyjno-remontowe części wspólnej w domu, a także zaopatrzenie w media, zawiera odpowiednie umowy z każdym właścicielem domu osobno.

2. Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową (HOA) lub spółdzielnią mieszkaniowo-budowlaną (HBC)

Kontrakty na konserwację, naprawy bieżące i świadczenie usług publicznych zawierane są przez HOA/HBC. W związku z tym przed nimi, a nie przed każdym konkretnym właścicielem, za jakość usług odpowiadają dostawcy. Może być utworzona jako jedna HOA (HBC) dla jednego domu i jedna spółka lub spółdzielnia dla kilku domów.

3. Zarządzanie organizacją zarządzającą

Umowy na konserwację, naprawy bieżące i świadczenie usług publicznych zawiera Kodeks karny. Wcześniej za jakość usług odpowiadają dostawcy. Można wybrać zarówno sposób zarządzania przez spółkę zarządzającą, jak i sposób zarządzania przez HOA / spółdzielnię mieszkaniową, które zawierają umowę z firmą zarządzającą na określone rodzaje prac. Jednocześnie działalność kodeksu karnego jest kontrolowana przez spółkę lub spółdzielnię.

Przy okazji uruchomiliśmy kanał w Telegramie, na którym publikujemy najciekawsze wiadomości o nieruchomościach i technologiach nieruchomości. Jeśli chcesz być jednym z pierwszych, który przeczyta te materiały, zapisz się: t.me/ners_news .

Subskrypcja aktualizacji

Ustawodawstwo mieszkaniowe stanowi, że budynki mieszkalne w celu przestrzegania środków bezpieczeństwa, ochrony praw właścicieli i stałego utrzymywania sprawności komunikacji inżynierskiej podlegają zarządzaniu. W przypadku domów z więcej niż 16 mieszkaniami dostępne są tylko 2 metody sterowania:

1. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi lub spółdzielniami mieszkaniowymi;
2. Zaangażowanie kontraktowe wyspecjalizowanych organizacji – spółek zarządzających.

Najczęstszymi podmiotami zarządzania apartamentowcem są organizacje zarządzające.

Wybór firmy zarządzającej

Tryb wyboru spółki zarządzającej szczegółowo regulują normy Prawa Mieszkaniowego.

Należy zauważyć, że stosunkowo niedawno zmieniła się procedura powoływania spółki zarządzającej nowym budynkiem. Wcześniej, przy oddawaniu domu do użytku, wybór organizacji usługowej pozostawał całkowicie w gestii dewelopera, w związku z czym deweloper wyznaczał zaprzyjaźnioną lub zależną spółkę zarządzającą. Dziś deweloper, przed procedurą przekazania domu i przekazania mieszkań właścicielom, jest zobligowany do przeprowadzenia otwartego przetargu na wybór spółki zarządzającej. Dalsze kwestie związane z zarządzaniem, w tym kwestia utworzenia HOA, pozostają w gestii najemców.

Wybór spółki zarządzającej budynkiem mieszkalnym, co do zasady, odbywa się na walnym zgromadzeniu właścicieli w drodze głosowania. Jednocześnie posiedzenie musi zostać uznane za odbyte, z należytym wykonaniem wszystkich dokumentów. W przeciwnym razie zawarcie umowy z wybraną w drodze głosowania spółką zarządzającą nie może być uznane za legalne.

Zarząd może być również powołany przez samorząd, ale tylko wtedy, gdy najemcy nie skorzystali w ciągu roku z prawa wyboru sposobu zarządzania lub wszystkie spotkania właścicieli nie mogły zostać uznane za ważne.

Podstawy zmiany spółki zarządzającej

Do obowiązków spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi należy nie tylko utrzymanie łączności inżynierskiej, ale także bieżący remont domu w celu zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom, czynności porządkowe oraz utrzymanie mienia wspólnego w należytym stanie. W związku z tym firmy pobierają opłatę za swoje usługi zgodnie z taryfą zatwierdzoną przy zawieraniu umowy. Taryfa ustalana jest w porozumieniu z walnym zgromadzeniem właścicieli.

Jeśli lokatorzy są niezadowoleni z jakości świadczonych usług i stosowanych taryf, pojawia się pytanie, jak zmienić spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi.

Możesz zmienić firmę zarządzającą w apartamentowcu z następujących powodów:

• testament walnego zgromadzenia właścicieli;
• spółka nie posiada koncesji na prowadzenie działalności w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym, które wymagane jest prawem do uzyskania przed 1 maja 2015 r.;
• Spółka dwa razy w roku została pociągnięta do odpowiedzialności administracyjnej za niezastosowanie się do poleceń państwowego nadzoru mieszkaniowego.

Jedną z podstaw do pociągnięcia do odpowiedzialności administracyjnej jest zasadna skarga na spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi wniesiona przez mieszkańców zarządzanych domów. Przedmiotem reklamacji może być nienależyte świadczenie usług, bezprawne zawyżanie cen lub inne naruszenia.

Procedura zmiany firmy zarządzającej w apartamentowcu

Umowa o zarządzanie apartamentowcem może być zawarta na okres nie krótszy niż 1 rok i nie dłuższy niż 5 lat. Co do zasady najemcy domu mają prawo do wcześniejszego wypowiedzenia tej umowy. Rozwiązanie umowy ze spółką zarządzającą należy również do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli domów.

Z reguły na wyznaczonym spotkaniu jest również wybór nowej organizacji usługowej, do której w przyszłości zostanie przeniesione zarządzanie domem.

Warunkiem odbycia takiego spotkania są:

• spotkanie musi zainicjować co najmniej jeden z właścicieli mieszkania w budynku;
• właściciele muszą być powiadomieni o dacie i godzinie spotkania co najmniej 10 dni przed jego odbyciem;
• w ogłoszeniu należy wskazać porządek obrad: rozwiązanie umowy z organizacją usługową i wybór nowej spółki zarządzającej.

Jak wspomniano powyżej, zebranie może zostać uznane za ważne, a jego decyzje za uzasadnione tylko wtedy, gdy spełniony jest warunek kworum. Za kworum uznaje się obecność ponad 50% głosów wszystkich właścicieli. Należy zauważyć, że głosy liczone są nie według liczby właścicieli, ale według powierzchni posiadanych lokali mieszkalnych. Tak więc właściciel 20 metrów kwadratowych będzie miał 20 głosów, a odpowiednio 50 - 50.

Podczas odbycia posiedzenia obowiązkowe jest spisywanie protokołów, które muszą być podpisane przez sekretarza i przewodniczącego. Z reguły przewodniczącym spotkania jest jego inicjatorem.

Posiedzenie może odbywać się zarówno osobiście, jak i zaocznie. Formularz nieobecności oznacza głosowanie właścicieli nie w czasie walnego zgromadzenia właścicieli, ale w wyznaczonym czasie poprzez wypełnienie karty do głosowania.

Każda organizacja zarządzająca może zostać zaangażowana jako nowa firma zarządzająca. Wymagania dla firm zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, które można wybrać podczas walnego zgromadzenia właścicieli, określa Kodeks mieszkaniowy: muszą mieć licencję (od 1 maja 2015 r.), Zapewniać dostęp do informacji o swojej działalności, taryfach oraz świadczone usługi.

Po ogłoszeniu decyzji walnego zgromadzenia właścicieli o zmianie spółki zarządzającej apartamentowcem następuje procedura zawarcia umowy z nową spółką i przeniesienia na nią prawa do zarządzania apartamentowcem. Od decyzji zgromadzenia może się odwołać do sądu każdy z właścicieli, jeżeli uzna zmianę organu zarządzającego za niezgodną z prawem i dokonaną z naruszeniem wymagań określonych prawem.

Procedura zmiany firmy zarządzającej w apartamentowcu to bardzo kłopotliwe wydarzenie. Z reguły jej realizacja spada na radę domu, grupę inicjatywną mieszkańców lub przedstawicieli organizacji twierdzącej, że zarządza domem. Jednak zwykli mieszkańcy domu zazwyczaj nie mają głębokiej znajomości przepisów Kodeksu Mieszkaniowego, a zaangażowanie przedstawicieli Kodeksu Karnego w zebranie może skutkować sfałszowaniem wyników głosowania.

Z powyższych względów w procedurę zmiany organizacji mieszkalnictwa i usług komunalnych powinni być zaangażowani kompetentni prawnicy. Prawnik ds. nieruchomości może Ci pomóc w następujących kwestiach:

• doradztwo w zakresie ustawodawstwa mieszkaniowego;
• pomoc w organizacji spotkania, udokumentowanie jego wyników, sporządzenie protokołu;
• analiza umowy o zarządzanie apartamentowcem;
• odwołanie się od wyników i decyzji walnego zgromadzenia właścicieli;
• inne usługi.

Zmiana spółki zarządzającej może potrwać kilka miesięcy. Przez cały okres do przeniesienia kierownictwa do nowej organizacji stara spółka zarządzająca musi w pełni wykonywać swoją pracę. Ponadto obecne przepisy pozwalają na opóźnienie tego procesu. Uczestnictwo w postępowaniu kompetentnego prawnika pozwoli na szybką i przewidzianą prawem zmianę spółki zarządzającej w apartamentowcu. Tutaj możesz uzyskać bezpłatną poradę prawną online we wszelkich kwestiach.