Tiesvedības veidi šķīrējtiesas procesā. Apkrāptu lapa par šķīrējtiesas procesu. Lietu izskatīšanas kārtība

Nekustamā īpašuma objektu atsavināšana tiek veikta, veicot dažādus darījumus un slēdzot līgumus. Apsveriet, kādi dokumenti ir nepieciešami, lai pārdotu māju, un kādas formalitātes jāievēro, atbrīvojoties no šī īpašuma.

Dzīvojamo ēku pārdošanas iezīmes

Lai gan atsavināšana no privātmājas tiks veikta saskaņā ar vispārējiem civillikumā paredzētajiem noteikumiem, lai pabeigtu darījumu, jāņem vērā šādas pazīmes:

• tā kā māja ir nesaraujami saistīta ar zemi, to pārdošana jāveic vienlaikus (izņemot likumā skaidri paredzētus gadījumus);
• mājas un zemes gabala atsavināšana tiks veikta saskaņā ar vienu līgumu;
• sagatavojot pārdošanas līgumu, tiks izmantoti neatkarīgi dokumenti par māju un zemes piešķiršanu.

Neskatoties uz kopējo juridisko likteni, mājas un zemes gabala īpašumtiesību dokumenti ir neatkarīgi un neatkarīgi, jo šie nekustamā īpašuma objekti ir pakļauti atsevišķai kadastrālai reģistrācijai USRN reģistrā. Ja, lai noslēgtu pirkuma-pārdošanas līgumu, nepieciešams atjaunot mājas vai mazdārziņa dokumentāciju, to var izdarīt atsevišķi katram no šiem objektiem.

Dokumenti par mājas pārdošanu līguma reģistrācijas stadijā ietvers:

• tiesību sertifikāts vai izraksts no USRN (līdz 2016. gada jūlijam īpašumtiesību dokuments bija sertifikāts, tagad tiek izsniegts izraksts no USRN);
• mājas kadastrālā pase (kopš 2017. gada janvāra pases vietā tiek izsniegts arī izraksts no USRN);
• visu īpašuma īpašnieku pases.

Pilsoņiem, kuri reģistrējuši īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu līdz 2016. gada jūlijam, nav jāpiesakās sertifikāta maiņai pret izrakstu no USRN reģistra. Šāda nomaiņa tiks veikta, slēdzot darījumu ar tiesību nodošanu, pārdodot māju vai zemi.

Ja nepilngadīgie pilsoņi ir reģistrēti dzīvojamajā ēkā vai viņi ir īpašnieku daļa, sastāda līgumu. Šāda piekrišana tiks izsniegta ar nosacījumu, ka vienlaikus bērniem tiks iegādāts cits nekustamais īpašums.

Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai pārdotu zemes gabalu, vienlaikus pārdodot māju? Sertifikātu un veidlapu saraksts būs līdzīgs, jo Federālais likums Nr. 218-FZ nosaka vienotas prasības tiesību reģistrācijai uz dažāda veida nekustamo īpašumu.

Mājas ar zemes gabalu pārdošanai nepieciešamā dokumentācija tiks iesniegta Rosreestr dienestam, lai reģistrētu īpašumtiesību nodošanu. Lai reģistrētos Rosreestr iestādēs, zemes gabala un mājas pārdošanai būs nepieciešami papildu dokumenti:

1. pārdevēja un pircēja pieteikums reģistrācijas darbību veikšanai;
2. abas puses parakstīts mājas un zemes gabala pirkuma līgums;
3. maksājuma uzdevums vai kvīts, kas apliecina valsts nodevas samaksu par reģistrāciju.

Ja tiek atsavināts nekustamais īpašums, uz kuru nodibināta dalītā īpašuma forma, nepieciešams līgums apliecināt notāra birojā. Ja šī prasība netiks izpildīta, darījuma reģistrācija tiks atteikta.

Par īpašumtiesību nodošanu tiek samaksāta valsts nodeva 2000 rubļu apmērā, šīs nodevas samaksas kvīts tiek uzrādīta oriģinālā.

Ja nekustamā īpašuma atsavināšana tiek veikta ar pārstāvja starpniecību, pat līguma sagatavošanas stadijā ir jāsastāda notariāli apliecināta pilnvara. Veicot visas juridiski nozīmīgās darbības, pilnvara tiek uzrādīta oriģināla formā.

Ja uz zemes nav ēkas, līguma sastādīšanai būs nepieciešams standarta dokumentācijas komplekts. Īpaša uzmanība jāpievērš gadījumiem, kad uz zemes ir oficiāli reģistrēts apgrūtinājums (piemēram, ķīla vai servitūts). Šajā gadījumā ir jāsaņem Rosreestr sertifikāts, kurā norādīts reģistrētais apgrūtinājums, jo šis fakts ir jāatspoguļo līgumā.

Padomi mājas pārdošanai

Atkarībā no atsevišķu īpašumu īpašībām zemes un dzīvojamo ēku pārdošanai var būt nepieciešami papildu dokumenti. Atsevišķas nianses radīsies, ja SNT tiks veikta vasarnīcas vai ēkas pārdošana - tas ir saistīts ar tiesību uz šiem objektiem reģistrācijas īpatnībām.

Tā kā piepilsētas mājas vai partnerattiecību ēkas parasti tika uzceltas bez īpašas atļaujas, lai tās atsavinātu, īpašumtiesības ir pareizi jāreģistrē. Darbību algoritms šādu objektu reģistrēšanai pilsoņu īpašumā ir šāds:

1. piešķīruma robežu noteikšana SNT vispārējā teritorijā;
2. zem objekta būves un zemes kadastrālās reģistrācijas veikšana;
3. sazināties ar Rosreestr dienestu par nekustamā īpašuma kadastrālo reģistrāciju un tiesību reģistrāciju;
4. izraksta iegūšana no USRN, kas apstiprinās tiesību rašanos.

Līdz 2016. gada decembrim šādu nekustamo īpašumu reģistrācija tika veikta, pamatojoties uz objekta deklarāciju, kuru patstāvīgi aizpildīja ēkas īpašnieks, ko nereti pavadīja kļūdas tehnisko raksturojumu noteikšanā. Kopš 2017. gada janvāra, lai reģistrētu tiesības, obligāti jāsazinās ar kadastrālo inženieri un jāsastāda mājas tehniskais plāns un zemes uzmērīšanas plāns.

Pēc USRN izraksta saņemšanas Rosreestr dienestā vasarnīcas, mājas ciematā vai SNT un zem tiem esošā zemes gabala pārdošana tiks veikta vispārīgi.

Tāpat jāņem vērā, ka no 2019. gada marta tiks ierobežota jebkāda veida atsavināšana ar nekustamā īpašuma objektiem, kuri nav izgājuši kadastrālās reģistrācijas procedūru. Tas ir saistīts ar nepieciešamību pareizi sistematizēt visu informāciju par nekustamo īpašumu vienā federālajā USRN datubāzē.

Katrai opcijai ir savi plusi un mīnusi. Pārdodot patstāvīgi, jūs pavadīsiet daudz laika un pūļu, tai skaitā juridisku jautājumu kārtošanai, bet ietaupīsiet uz komisijas naudu starpniekam.

Pārdot dzīvokli ar nekustamo īpašumu ir vieglāk. Atliek tikai atrast starpnieku, būt klāt pie dzīvokļa apskates (vēlams, bet nav obligāti, ja atrodaties, piemēram, citā pilsētā) un pie pārdošanas līguma noslēgšanas. Bet par palīdzību speciālistam būs jāmaksā 2-6% no īpašuma vērtības.

Nekustamo īpašumu aģentūras Goodman Estate vadošais partneris Deniss Rumjancevs iesaka, izvēloties nekustamo īpašumu, pievērst uzmanību viņa kompetencei, nevis laikam, kad viņš bijis tirgū.

Starpniekam ir jābūt tehniskām, ekonomiskām, juridiskām zināšanām un jābūt vērtētājam, inženierim, juristam, brokerim, psihologam, pārdevējam, mārketinga speciālistam, fotogrāfam.

Deniss Rumjancevs, nekustamo īpašumu aģentūras Goodman Estate vadošais partneris

Lai pārliecinātos par nekustamo īpašumu māklera kompetenci, varat lūgt viņam uzrādīt dokumentus, kas apliecina viņa zināšanas: diplomus, sertifikātus un sertifikātus. Arī dalība profesionālajās kopienās, piemēram, Krievijas Mākleru ģildē, būs profesionālās piemērotības rādītājs.

Noteikti jautājiet, kā jūs varat pārdot dzīvokli interesējošos termiņos un par augstāko iespējamo cenu. Lūdziet runāt par personīgajiem pārdošanas panākumiem jūsu reģionā. Svarīgi ir arī atrast "savu" cilvēku, ar kuru būtu ērti, patīkami un viegli strādāt un komunicēt.

Kā pārdot dzīvokli bez starpniekiem

1. Kā novērtēt īpašumu

Pareizs novērtējums ļaus ātri pārdot dzīvokli un tajā pašā laikā nezaudēt naudu. Pēc Denisa Rumjanceva teiktā, vidējās cenas var atrast Federālā valsts statistikas dienesta mājaslapā. Taču šis portāls nav galīgā patiesība, jo konkrēta dzīvokļa izmaksas veido vairāki faktori. Cenu ietekmē:

1. Istabu skaits.
2. Dzīvokļa platība.
3. Plānojums: izolētas telpas tiek novērtētas augstāk nekā blakus esošās.
4. Apkārtējā teritorija, infrastruktūra: autostāvvieta un rotaļu laukums pagalmā vai blakus, pārtikas veikali, skolas un bērnudārzi pastaigas attālumā ļaus dzīvokli pārdot par dārgāku.
5. Stāvs, kurā atrodas dzīvoklis: jo augstāk, jo labāk.
6. Balkona vai lodžijas klātbūtne.
7. Rajons: tiek ņemts vērā centra un sabiedriskā transporta pieturu tuvums, tuvumā esošu parku un atpūtas zonu klātbūtne utt.
8. Komunālo maksājumu summa.

Lai patstāvīgi noteiktu dzīvokļa cenu, jāatrod tirgū līdzīgākie objekti. Izmantojiet visus pieejamos avotus: sludinājumu vietnes, nekustamo īpašumu žurnālus utt.

Vidējā cena līdzīgam dzīvoklim būs tāda, ko meklējat. To var nedaudz palielināt, ja esat gatavs darījumu gaidīt ilgi, vai nedaudz samazināt, ja steidzami nepieciešams īpašumu pārdot.

Objekts, kura vērtība ir par 15% augstāka par tirgus vērtību, veido līdz 10% no visiem iespējamiem pircējiem, bet 10% – trešo daļu. Pareizi novērtēts īpašums piesaistīs 60% potenciālo klientu.

2. Kādi dokumenti nepieciešami, lai pārdotu dzīvokli

Lai noslēgtu darījumu par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu, pārdevējam ir jābūt:

• pase;
• īpašumtiesību sertifikāts;
• kadastrālā pase dzīvoklim no BTI;
• izraksts no Vienotā valsts nekustamā īpašuma reģistra (jums tas jāņem Rosreestr teritoriālajā birojā vai departamenta vietnē, vai MFC);
• izraksts no mājas grāmatas par dzīvoklī reģistrēto personu skaitu (dodieties uz Kriminālkodeksu, Namu īpašnieku biedrību, dzīvojamo māju kooperatīvu vai MFC);
• izziņa par komunālo maksājumu parādu neesamību (HOA, mājokļu kooperatīvs, apsaimniekošanas sabiedrība, mājokļu birojs vai Vienotais informācijas un norēķinu centrs);
• apliecība par pārbūves likumību, ja tā tika veikta (izziņu);
• notariāli apliecināts laulātais par nekustamā īpašuma pārdošanu, ja tas pirkts laulībā;
• aizbildnības iestāžu atļauja pārdot dzīvokli, ja tā īpašnieks ir nepilngadīgs.

3. Kā reklamēt dzīvokli

Lai piesaistītu potenciālos pircējus, pareizi jāsastāda un jāievieto sludinājums par dzīvokļa pārdošanu.

Uzņemiet kvalitatīvas fotogrāfijas

Nepietiek ar dzīvokļa bildi pa telefonu. Sagatavojiet savu māju filmēšanai. Izņem no rāmja visu lieko, noplucis, pārāk ikdienišķu, acij nepatīkamu. Noslaukiet putekļus, nomazgājiet santehniku, uzmanīgi novietojiet apavus pie sliekšņa, izšķirojiet caurules un burkas atvērtajos plauktos. Pievienojiet komforta elementus: ziedu pušķis uz virtuves galda, dekoratīvie spilveni uz dīvāna.

Šaušanu vislabāk veikt saulainā dienā.

Uzrakstiet uzmanību piesaistošu tekstu

Uzrakstiet detalizētu sludinājumu, kurā parādītas visas dzīvokļa priekšrocības. Teksta pirmajā daļā jāiekļauj tehniskie parametri: mājas stāvu skaits, istabu skaits, lodžijas klātbūtne utt.

Padomājiet par dzīvokļa priekšrocībām, kas jums nav svarīgas, bet varētu interesēt pircēju. Piemēram, bezbērnu bērnudārzu un skolu klātbūtne tuvumā nav svarīga, bet daudzbērnu ģimenei izglītības iestāžu tuvums ir priekšrocība.

Ievietojiet sludinājumu

Izvēlieties platformas sava dzīvokļa reklamēšanai. Starp universālajām vietnēm nekustamā īpašuma pārdošanai Krievijā ir Avito, Domofond, Yandex.Real Estate. Iespējams, ka jūsu pilsētā ir vietējās vietnes reklāmu ievietošanai.

4. Kā parādīt dzīvokli un sarunāt ar pircēju

Pirms īpašuma demonstrēšanas potenciālajiem pircējiem jāsaved kārtībā ne tikai dzīvoklis, bet arī ieeja. Uzskrūvējiet kāpņu telpai spilgtas spuldzes, nomazgājiet vai vismaz noslaukiet.

Mājās līmējiet tapetes, kas atkāpušās no sienas, izmazgājiet logus, iztīriet notekas, lai nav nepatīkamas smakas,. Kūku var izcept pirms tikšanās ar klientu: to ēst nav obligāti, bet svaigas cepšanas smarža radīs apmeklētājam patīkamu sajūtu.

Tavs uzdevums ir radīt wow efektu jebkurā potenciālā pircēja kontaktā ar Tevi un Tavu īpašumu.

Deniss Rumjancevs, nekustamo īpašumu aģentūras Goodman Estate vadošais partneris

Runājiet ar klientiem pareizi

Jūs labi zināt ne tikai dzīvokļa priekšrocības, bet arī trūkumus. Paskaties uz to ar pircēja acīm un padomā, kādus jautājumus viņš var uzdot, kas izraisīs viņā neapmierinātību. Izveidojiet sarakstu ar argumentiem, kas noslīdīs cilvēku, kurš ieradās jūsu pusē.

Potenciālais pircējs, visticamāk, kaulēsies. It īpaši, ja uz tikšanos ieradās tālākpārdevējs, kurš ir ieinteresēts pēc iespējas samazināt cenu. Iepriekš izlemiet, cik daudz esat gatavs atlaist. Pircējs var sniegt dažādus (arī neesošus) argumentus, kāpēc dzīvoklis būtu jāpārdod lētāk. Nepakļaujieties psiholoģiskam spiedienam, raugieties uz situāciju prātīgi, aizstāviet savu cenu.

5. Kā noslēgt depozīta un pārdošanas līgumus

Depozīta līgums

Šis ir dokuments, kas apliecina abu pušu nodomu nopietnību. Pircējs deklarē savu vēlmi iegādāties īpašumu un pārskaita noteiktu summu pārdevējam (parasti 2-5% no dzīvokļa galīgajām izmaksām). Dzīvokļa īpašnieks savukārt apņemas to pārdot šim konkrētajam klientam par norunāto cenu.

Nodrošina sankcijas darījuma atteikuma gadījumā abiem dalībniekiem. Ja pircējs pārdomā, pārdevējs patur naudu. Ja īpašuma īpašnieks nevēlēsies dzīvokli pārdot, viņš atmaksās depozītu dubultā apmērā.

Pārdošanas līgums

Pirms darījuma pārdevējam jāsagatavo dokumentu pakete par nekustamo īpašumu un jāizraksta visi dzīvoklī reģistrētie iedzīvotāji.

Parasti to dara notārs. To paraksta pēc tam, kad saņemat naudu par dzīvokli un uzrakstāt, ka pircējs jums ir samaksājis.

Pēc līguma parakstīšanas Rosreestr teritoriālajai iestādei ir jāiesniedz dokumenti nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošanas reģistrēšanai. Valsts nodeva par darījuma fiksēšanu būs 2000 rubļu.

6. Kā pārskaitīt naudu

Caur bankas šūnām

Pircējs īrē seifu bankas depozitārijā un noslēdz ar iestādi līgumu, kurā ir noteikti nosacījumi par piekļuvi dzīvokļa bijušā īpašnieka kamerai. Piemēram, pirkuma līguma esamība.

Pārdevējs savukārt īrē seifu, kurā ieliek naudas saņemšanas čeku. Pircējs to varēs izņemt pēc darījuma noslēgšanas uz kameru nomas līgumā norādītajiem nosacījumiem. Piemēram, atkal, ja ir pirkuma līgums.

Aizpildot ailes, jābūt klāt abām darījuma pusēm. Tātad pārdevējs varēs saskaitīt naudu, un pircējs varēs pārliecināties, ka čeks ir vietā.

Ar notāra depozītu

Notārs var veikt darījumu, izmantojot savu kontu: paņemt naudu no pircēja un pārskaitīt to pārdevējam. Bet pakalpojums, visticamāk, ietvers bankas komisijas maksu, kuras apmērs ir atkarīgs tikai un vienīgi no iestādes apetītes.

Skaidras naudas pārvedums

Jūs varat bez trikiem samainīt naudu pret kvīti par to saņemšanu. Šajā gadījumā ir vērts tos saskaitīt, apsverot katra rēķina autentiskumu. Darījumu labāk veikt kameru vai liecinieku priekšā (piemēram, notāra birojā).

Protams, nevajadzētu runāt par to, kur un kad saņemsi lielu naudas summu, lai to droši atnestu uz mājām vai banku.

7. Kā nodot dzīvokli jaunam īpašniekam

Dokumentu iesniegšanas dienā Rosreestr pārdevējs nodod pircējam dzīvokļa atslēgas. Puses paraksta īpašumu, kas apliecina, ka pircējs ir atstājis dzīvokli labā stāvoklī.

Kā izvairīties no krāpniecības

Darījumos ar nekustamo īpašumu visneaizsargātākā saite ir pircējs. Bet pārdevējam ir kam pievērst uzmanību:

1. Naudas pārskaitījums jānotiek pirms pirkuma līguma parakstīšanas. Pretējā gadījumā pārdevējs riskē palikt nesamaksājis par īpašumu: darījums jau ir noslēgts un pircējam nav pamata steigties ar aprēķinu. Ja jums ir darīšana ar krāpnieku, viņš var ātri pārdot dzīvokli un pazust ar dubultu naudas daļu: jūsu un jaunā pircēja.
2. Nenododiet oriģinālos dokumentus līdz darījuma pabeigšanai ne pircējiem, ne nekustamo īpašumu pārdevējam. Pretējā gadījumā dzīvokli var pārdot bez jūsu ziņas.