Oikeudellisten menettelyjen tyypit välimiesmenettelyssä. Huijauslehti välimiesmenettelystä. Tapausten käsittelymenettely

Kiinteistöjen myynti tapahtuu erilaisilla kaupoilla ja sopimuksilla. Mieti, mitä asiakirjoja talon myyntiin tarvitaan ja mitä muodollisuuksia on noudatettava tätä omaisuutta luovutettaessa.

Asuinrakennusten myynnin ominaisuudet

Vaikka omakotitalon luovutus tapahtuu siviililain yleisten sääntöjen mukaisesti, seuraavat ominaisuudet on otettava huomioon kaupan toteuttamiseksi:

• koska talo liittyy erottamattomasti maahan, niiden myynti on suoritettava samanaikaisesti (poikkeuksena laissa nimenomaisesti säädettyjä tapauksia);
• talon ja tontin luovutus suoritetaan yhdellä sopimuksella;
• kauppasopimusta laadittaessa käytetään talon ja maa-alueen itsenäisiä asiakirjoja.

Yhteisestä oikeudellisesta kohtalosta huolimatta talon ja tontin omistusoikeusasiakirjat ovat itsenäisiä ja riippumattomia, koska nämä kiinteistökohteet ovat erillisen kiinteistörekisterin alaisia ​​USRN-rekisterissä. Jos kauppasopimuksen tekemiseksi on tarpeen päivittää talon tai kiinteistön dokumentaatio, tämä voidaan tehdä erikseen jokaiselle näistä kohteista.

Asiakirjat talon myyntiä varten sopimuksen rekisteröintivaiheessa sisältävät:

• todistus oikeudesta tai ote USRN:stä (heinäkuuhun 2016 asti omistusoikeusasiakirja oli todistus, nyt myönnetään ote USRN:stä);
• talon kiinteistörekisteripassi (tammikuusta 2017 lähtien passin sijasta on myönnetty myös ote USRN:stä);
• kaikkien kiinteistön omistajien passit.

Kansalaisten, jotka rekisteröivät kiinteistön omistuksen ennen heinäkuuta 2016, ei tarvitse hakea todistuksen vaihtoa USRN-rekisterin otteeseen. Tällainen korvaaminen suoritetaan, kun tehdään sopimus oikeuksien siirrosta talon tai maan myynnin yhteydessä.

Jos alaikäiset kansalaiset ovat rekisteröityneet asuinrakennukseen tai he kuuluvat omistajiin, on tehtävä sopimus. Suostumus annetaan sillä ehdolla, että samalla hankitaan lapsille muuta kiinteistöä.

Mitä asiakirjoja tarvitaan tontin myyntiin ja talon myyntiin samanaikaisesti? Todistusten ja lomakkeiden luettelo on samanlainen, koska liittovaltion laissa nro 218-FZ asetetaan yhdenmukaiset vaatimukset erityyppisten kiinteistöjen oikeuksien rekisteröinnille.

Talon ja tontin myyntiin tarvittavat asiakirjat toimitetaan Rosreestr-palveluun omistusoikeuden siirron rekisteröimiseksi. Rosreestrin viranomaisissa rekisteröintiä varten tarvitaan lisäasiakirjoja tontin ja talon myyntiin:

1. myyjän ja ostajan hakemus rekisteröintitoimenpiteiden toteuttamiseksi;
2. molempien osapuolten allekirjoittama kauppasopimus talosta ja kiinteistöosasta;
3. maksumääräys tai kuitti, joka vahvistaa rekisteröintiveron maksamisen.

Jos luovutetaan kiinteistö, johon on muodostettu yhteisomistusmuoto, on sopimus vahvistettava notaarin toimistossa. Jos tämä vaatimus ei täyty, tapahtuman rekisteröinti evätään.

Omistuksen siirrosta maksetaan 2 000 ruplan valtionvero, kuitti tämän maksun suorittamisesta esitetään alkuperäisenä.

Jos kiinteistön luovutus tapahtuu edustajan kautta, sinun on laadittava notaarin vahvistama valtakirja jopa sopimuksen valmisteluvaiheessa. Kaikkia juridisesti merkittäviä toimia suoritettaessa valtakirja esitetään alkuperäisenä.

Jos tontilla ei ole rakennusta, sopimuksen laatimista varten tarvitaan vakioasiakirjat. Erityistä huomiota tulee kiinnittää tapauksiin, joissa tontille on virallisesti rekisteröity rasitus (esimerkiksi pantti tai rautatie). Tässä tapauksessa on tarpeen hankkia Rosreestrin todistus, joka osoittaa rekisteröidyn rasituksen, koska tämän tosiasian on heijastuttava sopimukseen.

Vinkkejä asunnon myyntiin

Yksittäisten kiinteistöjen ominaisuuksista riippuen maa-alueiden ja asuinrakennusten myyntiä varten voidaan tarvita lisäasiakirjoja. Erillisiä vivahteita syntyy, jos kesämökin tai rakennuksen myynti suoritetaan SNT:ssä - tämä johtuu näiden esineiden oikeuksien rekisteröinnin erityispiirteistä.

Koska maaseututalot tai kumppanuusrakennukset pääsääntöisesti pystytettiin ilman erityistä lupaa, niiden vieraantamiseksi, on tarpeen virallistaa omistusoikeus asianmukaisesti. Toimialgoritmi tällaisten kohteiden rekisteröimiseksi kansalaisten omaisuuteen on seuraava:

1. jaon rajojen määrittäminen SNT:n yleisellä alueella;
2. kohteen alla olevan rakenteen ja maan kiinteistörekisteröinnin suorittaminen;
3. ottaa yhteyttä Rosreestr-palveluun kiinteistön kiinteistörekisteröintiä ja oikeuksien rekisteröintiä varten;
4. otteen hankkiminen USRN:stä, joka vahvistaa oikeuden syntymisen.

Joulukuuhun 2016 asti tällaisten kiinteistöjen rekisteröinti tehtiin rakennuksen omistajan itsenäisesti täyttämän kohteen ilmoituksen perusteella, johon usein liittyi virheitä teknisten ominaisuuksien määrittämisessä. Tammikuusta 2017 lähtien oikeuksien rekisteröimiseksi on ehdottomasti otettava yhteyttä kiinteistöinsinööriin ja laadittava talolle tekninen suunnitelma ja maanmittaussuunnitelma.

Saatuaan otteen USRN:stä Rosreestr-palvelussa kesämökin, kylässä sijaitsevan talon tai SNT:n ja niiden alla olevan tontin myynti toteutetaan yleisesti.

On myös pidettävä mielessä, että maaliskuusta 2019 alkaen kaikenlaista kiinteistöjen, jotka eivät ole läpäisseet kiinteistörekisteröintimenettelyä, luovuttamista rajoitetaan. Tämä johtuu tarpeesta systematisoida kunnolla kaikki tiedot kiinteistöistä yhteen USRN:n liittovaltion tietokantaan.

Jokaisella vaihtoehdolla on hyvät ja huonot puolensa. Kun myyt itse, käytät paljon aikaa ja vaivaa, myös juridisten asioiden ratkaisemiseen, mutta säästät välittäjälle maksetussa palkkiossa.

Asunnon myynti kiinteistönvälittäjän kanssa on helpompaa. Sinun tarvitsee vain löytää välittäjä, olla läsnä asunnon katselussa (mieluiten, mutta ei välttämätöntä, jos olet esimerkiksi toisessa kaupungissa) ja kauppasopimusta solmittaessa. Mutta avusta joudut maksamaan asiantuntijalle 2-6% kiinteistön arvosta.

Goodman Estaten kiinteistövälitystoimiston toimitusjohtaja Denis Rumjantsev neuvoo kiinteistönvälittäjää valittaessa kiinnittämään huomiota hänen osaamiseensa, ei siihen, kuinka kauan hän on ollut markkinoilla.

Välittäjällä tulee olla teknistä, taloudellista ja juridista tietämystä ja hänen tulee olla arvioija, insinööri, lakimies, välittäjä, psykologi, myyjä, markkinoija, valokuvaaja.

Denis Rumyantsev, Goodman Estate -kiinteistönvälitystoimiston toimitusjohtaja

Kiinteistönvälittäjän pätevyyden tarkistamiseksi voit pyytää häntä esittämään asiakirjat, jotka vahvistavat hänen tietämyksensä: tutkintotodistukset, todistukset ja todistukset. Ammatillisen soveltuvuuden merkkinä tulee myös kuuluminen ammatillisiin yhteisöihin, esimerkiksi Russian Guild of Realtors -järjestöön.

Muista kysyä, kuinka voit myydä asunnon kiinnostavassa ajassa ja parhaalla mahdollisella hinnalla. Pyydä puhumaan henkilökohtaisista myyntimenestyksistä alueellasi. On myös tärkeää löytää "oma" henkilö, jonka kanssa olisi mukavaa, miellyttävää ja helppoa työskennellä ja kommunikoida.

Kuinka myydä asunto ilman välittäjiä

1. Kiinteistön arvon määrittäminen

Oikean arvion avulla voit myydä asunnon nopeasti etkä menetä rahaa. Denis Rumjantsevin mukaan keskihinnat löytyvät liittovaltion tilastopalvelun verkkosivuilta. Mutta tämä portaali ei ole lopullinen totuus, koska tietyn asunnon hinta muodostuu useista tekijöistä. Hintaan vaikuttavat:

1. Huoneiden määrä.
2. Asunnon pinta-ala.
3. Pohjaratkaisu: eristetyt huoneet arvostetaan korkeammalle kuin vierekkäiset.
4. Ympäröivä alue, infrastruktuuri: parkkipaikka ja leikkipaikka pihalla tai lähistöllä, ruokakaupat, koulut ja päiväkodit kävelyetäisyydellä mahdollistavat asunnon myynnin edullisemmin.
5. Kerros, jolla asunto sijaitsee: mitä korkeampi, sen parempi.
6. Parvekkeen tai loggian läsnäolo.
7. Alue: keskustan ja joukkoliikenteen pysäkkien läheisyys, lähellä olevien puistojen ja virkistysalueiden läsnäolo ja niin edelleen huomioidaan.
8. Käyttömaksujen määrä.

Asunnon hinnan määrittämiseksi itsenäisesti sinun on löydettävä markkinoiden samankaltaisimmat kohteet. Käytä kaikkia saatavilla olevia lähteitä: luokitellut sivustot, kiinteistölehdet ja niin edelleen.

Keskihinta vastaavasta asunnosta on mitä etsit. Sitä voidaan hieman korottaa, jos olet valmis odottamaan kauppaa pitkään, tai hieman alentaa, jos kiinteistö on kiireellisesti myytävä.

Kohde, jonka arvo on 15 % markkina-arvoa korkeampi, muodostaa jopa 10 % kaikista mahdollisista ostajista ja 10 % - kolmasosa. Oikein hinnoiteltu kiinteistö houkuttelee 60 % potentiaalisista asiakkaista.

2. Mitä asiakirjoja tarvitaan asunnon myyntiin

Kiinteistön osto- ja myyntikaupan tekemiseksi myyjällä on oltava käsillä:

• passi;
• Omistustodistus;
• asunnon maarekisteripassi STT:stä;
• ote yhtenäisestä valtion kiinteistörekisteristä (sinun on otettava se Rosreestrin aluetoimistosta tai osaston verkkosivustolta tai MFC:stä);
• ote talokirjasta asuntoon rekisteröityjen henkilöiden lukumäärästä (siirry rikoslakiin, asuntoyhdistykseen, asunto-osuuskuntaan tai MFC:hen);
• todistus sähkölaskujen (HOA, asunto-osuuskunta, rahastoyhtiö, asuntotoimisto tai Yhtenäinen tieto- ja selvityskeskus) puuttumisesta;
• todistus kunnostamisen laillisuudesta, jos se on suoritettu (STT);
• notaarin vahvistama puoliso kiinteistön myyntiä varten, jos se on ostettu avioliitossa;
• holhousviranomaisen lupa myydä asunto, jos sen omistaja on alaikäinen.

3. Asunnon mainostaminen

Mahdollisten ostajien houkuttelemiseksi sinun on laadittava ja asetettava oikein ilmoitus asunnon myynnistä.

Ota laadukkaita kuvia

Ei riitä, että otat kuvan asunnosta puhelimella. Valmistele kotisi kuvausta varten. Poista kehyksestä kaikki tarpeeton, rappeutunut, liian jokapäiväinen, silmälle epämiellyttävä. Pyyhi pöly pois, pese putkistot, laita kengät varovasti ovelle, lajittele putket ja purkit avohyllyiltä. Lisää mukavuutta: kukkakimppu keittiön pöydälle, koristetyynyt sohvalle.

Kuvaaminen on parasta tehdä aurinkoisena päivänä.

Kirjoita huomiota herättävää tekstiä

Kirjoita yksityiskohtainen ilmoitus, josta näet kaikki asunnon edut. Tekstin ensimmäisen osan tulee sisältää tekniset ominaisuudet: talon kerrosten lukumäärä, huoneiden lukumäärä, loggian läsnäolo ja niin edelleen.

Mieti niitä asunnon etuja, joilla ei ole sinulle merkitystä, mutta jotka saattavat kiinnostaa ostajaa. Esimerkiksi lastentarhojen ja koulujen läsnäolo lähellä ei ole lapsettomalle tärkeää, mutta oppilaitosten läheisyys on etu suurelle perheelle.

Laita mainos

Valitse alustat asuntosi mainostamiseen. Yleisiä kiinteistöjen myyntisivustoja Venäjällä ovat Avito, Domofond, Yandex.Real Estate. Kaupungissasi voi olla paikallisia sivustoja mainosten lähettämiseen.

4. Kuinka esitellä asunto ja neuvotella ostajan kanssa

Ennen kiinteistön esittelyä mahdollisten ostajien on saatava kuntoon paitsi asunto myös sisäänkäynti. Ruuvaa porraskäytävään kirkkaat hehkulamput, pese tai ainakin lakaise se.

Kotona liimaa seinästä irronnut tapetti, pese ikkunat, puhdista viemärit, jotta ei tule epämiellyttävää hajua,. Kakun voi leipoa ennen tapaamista asiakkaan kanssa: sitä ei tarvitse syödä, mutta tuoreen leivonnaisen tuoksu luo vierailijalle miellyttävän tunteen.

Tehtäväsi on luoda wow-ilmiö, kun potentiaalinen ostaja ottaa yhteyttä sinuun ja asuntoosi.

Denis Rumyantsev, Goodman Estate -kiinteistönvälitystoimiston toimitusjohtaja

Keskustele asiakkaiden kanssa oikealla tavalla

Tiedät hyvin asunnon edut, mutta myös haitat. Katso sitä ostajan silmin ja mieti, mitä kysymyksiä hän voi esittää, jotka aiheuttavat hänelle tyytymättömyyttä. Tee luettelo argumenteista, jotka kallistavat puolellesi tulleen henkilön.

Potentiaalinen ostaja todennäköisesti neuvottelee. Varsinkin jos tapaamiseen saapui jälleenmyyjä, joka on kiinnostunut pudottamaan hintaa mahdollisimman paljon. Päätä etukäteen, kuinka paljon olet valmis laskemaan. Ostaja voi esittää erilaisia ​​(myös olemattomia) argumentteja, miksi asunto kannattaa myydä halvemmalla. Älä anna periksi psykologiselle paineelle, katso tilannetta raittiisti, puolusta hintaasi.

5. Talletus- ja myyntisopimusten tekeminen

Talletussopimus

Tämä on asiakirja, joka vahvistaa molempien osapuolten aikomusten vakavuuden. Ostaja ilmoittaa haluavansa ostaa kiinteistön ja siirtää tietyn summan myyjälle (yleensä 2-5% asunnon loppuhinnasta). Asunnon omistaja puolestaan ​​sitoutuu myymään sen tälle asiakkaalle sovittuun hintaan.

Tarjoaa seuraamuksia molemmille osallistujille, jos kauppa hylätään. Jos ostaja muuttaa mielensä, myyjä pitää rahat. Jos kiinteistönomistaja ei halua myydä asuntoa, hän palauttaa talletuksen kaksinkertaisena.

Myyntisopimus

Ennen kauppaa myyjän on laadittava asiakirjapaketti kiinteistöstä ja kirjattava kaikki asuntoon rekisteröidyt asukkaat.

Yleensä sen tekee notaari. Se allekirjoitetaan, kun olet vastaanottanut asunnon rahat ja kirjoitat, että ostaja on maksanut sinulle.

Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen sinun on toimitettava asiakirjat kiinteistön omistusoikeuden siirron rekisteröimiseksi Rosreestrin alueelliselle elimelle. Valtion vero kaupan vahvistamisesta on 2 000 ruplaa.

6. Kuinka siirtää rahaa

Pankkisolujen kautta

Ostaja vuokraa kassakaapin pankkivarastosta ja tekee laitoksen kanssa sopimuksen, jossa määritellään asunnon entisen omistajan selliin pääsyn ehdot. Esimerkiksi myyntisopimuksen olemassaolo.

Myyjä puolestaan ​​vuokraa kassakaapin, johon laittaa kuitin rahan vastaanottamisesta. Ostaja voi noutaa sen kaupanteon jälkeen soluvuokrasopimuksessa määritellyin ehdoin. Esimerkiksi jälleen, jos on kauppasopimus.

Soluja täytettäessä molempien tapahtuman osapuolten on oltava läsnä. Joten myyjä voi laskea rahat ja ostaja voi varmistaa, että kuitti on paikallaan.

Notaarin talletuksella

Notaari voi suorittaa liiketoimen tilinsä kautta: ottaa rahat ostajalta ja siirtää sen myyjälle. Mutta palveluun sisältyy todennäköisesti pankkipalkkio, jonka määrä riippuu yksinomaan laitoksen halusta.

Käteisen siirto

Voit vaihtaa rahaa ilman temppuja kuitille heidän kuitistaan. Tässä tapauksessa ne kannattaa laskea ottaen huomioon jokaisen laskun aitous. On parempi suorittaa kauppa kameroiden alla tai todistajien edessä (esimerkiksi notaarin toimistossa).

Tietenkään ei pidä puhua siitä, missä ja milloin saat suuren rahasumman, jotta voit tuoda sen turvallisesti kotiin tai pankkiin.

7. Asunnon siirto uudelle omistajalle

Sinä päivänä, kun asiakirjat toimitetaan Rosreestrille, myyjä luovuttaa asunnon avaimet ostajalle. Osapuolet allekirjoittavat kiinteistön, mikä vahvistaa, että ostaja on poistunut asunnosta hyvässä kunnossa.

Kuinka välttää huijauksia

Kiinteistökaupoissa haavoittuvin lenkki on ostaja. Mutta myyjällä on johonkin kiinnitettävä huomiota:

1. Rahansiirron tulee tapahtua ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. Muussa tapauksessa myyjällä on riski jäädä maksamatta omaisuutta: kauppa on jo tehty, eikä ostajalla ole syytä kiirehtiä laskennan kanssa. Jos olet tekemisissä huijarin kanssa, hän voi nopeasti myydä asunnon ja kadota kaksinkertaisella raha-osuudella: sinun ja uuden ostajan.
2. Älä luovuta alkuperäisiä asiakirjoja ostajille tai kiinteistönvälittäjälle ennen kaupan päättymistä. Muuten asunto voidaan myydä tietämättäsi.