Kustannusarviointi kiinteistöjen arvioinnissa. Jäljentämisen (korvaamisen) kokonaiskustannusten laskeminen komponenttien mukaan jaottelulla Arviointikohteen jäljentämiskustannukset ovat
Rakennuksen vaihtokustannukset, pois lukien poistot ja vanhentuminen puutalosta, jonka pinta-ala on 50 neliömetriä. laskettu valtion arvioiduissa standardeissa NCS 81-0201-2012 julkaistun tietokannan perusteella. Osa 1. Laajennetun rakentamisen hintastandardin indikaattorit,
Osa 1. Asuinrakennukset, matalat tonttityypit ja rivitalot,
Taulukko 01-01-003 Puinen (hirsistä)
Mittari: 1 m2 asuinrakennuksen kokonaispinta-alasta
NCS on laskettu perusalueen (Moskovan alue) hintoihin 1. tammikuuta 2012 alkaen. Siksi tämä indikaattori on käännettävä tämän päivän päivämääräksi, tätä varten kerromme 1.1.2012 hintojen muuntoindeksillä 1.1.2013 hintoihin, mikä on 1,12, ja muuntokertoimella perusalan hinnoista. Venäjän federaation muodostavien yksiköiden hintatasoon, joka on 0, 87.
Rakennuksen vaihtokustannusten määrittämiseksi poistoja ottamatta huomioon saatu luku on kerrottava talon pinta-alalla ja sijoittajan voitolla, joka on 15%.
Siten rakennuksen vaihtokustannukset, lukuun ottamatta kulumista ja vanhentumista, lasketaan kaavalla:
– 1 neliömetrin rakennuskustannukset. hinnoilla 1.1.2012 alkaen. Moskovan alueella, tuhat ruplaa / neliömetri.
Hinnan muuntokerroin perusalueen (Moskovan alue) hinnoista Venäjän federaation muodostavien yksiköiden hintatasoon
Siten korvaamalla objektimme datalla saamme:
4 173 525 RUB
11.3. Rakennuksen uusimiskustannusten laskeminen poistot ja vanhentuminen huomioiden.
Korvauskustannusten määrittämiseksi kuluminen ja vanheneminen huomioon ottaen on tarpeen kertoa rakennuksen vaihtokustannukset kulumiskertoimella:
rakennuksen vaihtokustannukset ottaen huomioon kuluminen,
– rakennuksen uusimisesta aiheutuvat kustannukset pois lukien poistot ja vanhentuminen
Minä olen kulumistekijä.
Poistot määritellään arvostuspäivänä eri tekijöistä johtuvaksi jälleenhankintakustannusten alenemiseksi. Kulumista on kolmenlaisia: fyysinen kuluminen, toiminnallinen kuluminen ja ulkoisten vaikutusten kuluminen.
Kertynyt kuluminen määräytyy kaavan mukaan
I - kertynyt kuluminen,
Fyysinen heikkeneminen,
toiminnallista kulumista
Ulkoista kulumaa
Fyysinen heikkeneminen() määritetty käyttöiän menetelmällä
Poistoprosentti = Todellinen ikä/taloudellinen käyttöikä
Puutalojen taloudellinen käyttöikä on 50 vuotta,
Talo on rakennettu vuonna 2001, ikäraja on 12 vuotta
Sitten: \u003d 12/50 \u003d 0,24.
Arviointihetkellä ei löytynyt merkkejä ulkoisesta ja toiminnallisesta vanhenemisesta, joten niiden arvot ovat 0.
Näin ollen kertynyt poisto on yhtä suuri kuin:
Korvaamalla saadut arvot, selvitetään rakennuksen vaihtokustannukset ottaen huomioon kuluminen ja vanhentuminen.
4 173 525 * 0,76= 3 171 879 RUB
11.4. Arviointikohteen arvon laskeminen kustannuslähestymistavan puitteissa
Olemassa olevan kiinteistön hinta on yhtä suuri kuin maan (maan) hinta plus rakennusten ja rakenteiden pystytyskustannukset vähennettynä rakennusten ja rakenteiden kertyneellä poistolla. Tämä on sanallinen kuvaus kustannuslähestymistavan perusmallista. Matemaattisesti kustannuslähestymistavan perusmalli on seuraava:
V = LV + IV - D ,
missä V- kiinteistön arvo; LV- maan hinta; IV- rakennusten ja rakenteiden kustannukset; D- rakennusten ja rakenteiden kertyneet (kokonais)poistot.
Korvaamalla kaavassa laskemamme indikaattorit LV = 3 312 125 hieroa. kohdassa 11.1 ja IV - D =3171879 kohdassa 11.3 saamme:
V = 3 312 125 hieroa.+ 3 171 879 hiero = 6 484 004 hieroa.
Siten asuinrakennuksen sisältävän tontin markkina-arvo sijaitsee osoitteessa Krasnodar, st. Lenina, k. 62, saatu kustannusmenetelmän perusteella 25.12.2013, pyöristetty on 6 484 004 (Kuusi miljoonaa neljäsataa kahdeksankymmentäneljätuhatta neljä) ruplaa.
Jäljentämiskustannusten (täysi korvauskustannus) laskeminen käyttämällä vertailuyksikkömenetelmää
Jäljentämiskustannusten tai korvaamisen kokonaiskustannusten laskentamenetelmän valinta vaatii jonkin verran perusteluja ja riippuu monista tekijöistä: arvioinnin tarkoituksesta, arvioitavasta kohteesta kerätyn tiedon määrästä ja laadusta, sen fyysisistä ominaisuuksista, jne.
On parempi laskea jäljentämiskustannukset kokonaisuudessaan, koska muuten määritetään arvioidusta monessa suhteessa poikkeavan rakennuksen rakentamiskustannukset. Samanaikaisesti arvio vertailtavien rakennusten hyödyllisyyden erosta on hyvin subjektiivinen.
Täyden jälleenhankintakustannuslaskelman valinta on perusteltua, jos arvostetussa kiinteistössä on merkkejä toiminnallisesta heikkenemisestä, mikä heikentää kaupallista houkuttelevuutta mahdollisen ostajan kannalta.
Jäljentämiskustannusten tai täyden korvauskustannusten määrittämisen perustana on laitoksen rakentamiseen ja asiakkaalle toimittamiseen liittyvien kustannusten laskeminen. Näiden kustannusten kirjanpitotavasta riippuen on tapana kohdistaa rakennuskustannuksiin suorat ja välilliset kustannukset.
Suorat kustannukset ovat suoraan rakentamiseen liittyviä kustannuksia. (Täydellinen luettelo omakustannushintaan sisältyvistä kustannuksista on rakennustöiden kustannusten suunnittelua ja kirjanpitoa koskevissa vakioohjeissa nro BE-11-260 / 7, joka on hyväksytty Venäjän federaation valtionkomitean asetuksella Arkkitehtuuri ja rakentaminen päivätty 4. joulukuuta 1995)
Suorat kulut sisältävät:
rakennusmateriaalien, tuotteiden ja laitteiden kustannukset;
Työläisten palkat
rakentamiseen liittyvien rakenteiden ja teknisten verkkojen kustannukset;
apuohjelmien kustannukset;
materiaalien toimitus- ja varastointikustannukset jne.
Välilliset kustannukset - kustannukset, jotka eivät liity suoraan rakentamiseen:
maahan sijoittamisen kustannukset;
palkkiot organisaatioiden suunnittelusta ja arvioinnista;
Myös yleiskulut sisältyvät välillisiin kuluihin.
Yleiskustannukset - rakennusalan yleisten edellytysten luomiseen, sen organisointiin ja ylläpitoon tarvittavat varat.
Kehittäjän (sijoittajan) voitto on yrittäjätuloa, joka on palkkio sijoittajalle rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvästä riskistä.
Ota huomioon kokonaiskustannusrakenne, kun lasket jäljentämisen kokonaiskustannuksia (täysi korvauskustannukset)
1. Rakennus- ja asennustyöt
1.1. Rakennusmateriaalien, tuotteiden ja rakenteiden kustannukset
1.2. Työntekijöiden peruspalkat
1.3. Käyttökustannukset (apukulut, koneiden ja mekanismien käyttö, materiaalien toimitus ja varastointi jne.)
1.4. Rakentamiseen liittyvien tilapäisten rakenteiden ja teknisten verkkojen kustannukset
SUORAT KUSTANNUKSET
1.5. Yleiskulut
SOVELTAJAN KUSTANNUKSET
1.6. Urakoitsijan voitto
URAKAISINHINTA (rakennus- ja asennustöiden vaihtokustannukset)
2. Teknisten laitteiden kustannukset
3. Sijoittajan välilliset kustannukset
3.1. Maainvestointi
3.2. Suunnittelu- ja arviointiorganisaatioiden palveluiden maksu
3.4. Juoksevat kulut rakentamisen päättymisen ja kohteen myynnin välisenä aikana
Jatkossa kopiointikustannusten (jäljentämiskustannusten) tai korvauskustannusten (korvauskustannusten) yleisessä määrittelyssä käytämme termiä "korvauskustannus".
Huolimatta siitä, että tätä termiä ei tällä hetkellä määritellä osaksi liittovaltion arvostusstandardeja, se on arvioijien tiedossa arvoa kuvaavana käsitteenä, jota käytetään venäläisten organisaatioiden kirjanpidossa käyttöomaisuuden arvon laskemiseen.
Hyväksytty terminologia huomioon ottaen kiinteistön arvon määrittämistä parannettuna tonttina voidaan kuvata seuraavalla lausekkeella:
- arvioitavan omaisuuden arvo, hiero;
– tontin hinta, hiero;
– parannusten korvauskustannukset (kopiointikustannukset tai korvauskustannukset), hiero;
– yrittäjätulo (kehittäjän voitto), hiero;
- kiinteistön kertyneet poistot, hiero.
Kertyneen poiston määrä puolestaan on kolmen osatekijän summa - fyysinen poisto, toiminnallinen ja ulkoinen vanhentuminen:
- parannusten fyysisen heikkenemisen määrä, hiero;
– parannusten toiminnallinen vanhentuminen, hankaus;
– parannusten ulkoinen vanhentuminen, hiero.
Ottaen huomioon, että poistojen ja vanhenemisen arvoja laskettaessa rakennuskustannuksia voidaan käyttää laskentaperusteena, ottaen huomioon yrittäjätulo rahallisesti, esittelemme lisäksi käsitteen. kokonaisvaihtokustannukset (PVC) parannusten toisto- tai korvauskustannusten ja arvostuspäivänä lasketun yrittäjätulon määrän summana:
Jos yrittäjätulon määrää ei lasketa rahayksiköinä, vaan suhteellisesti, joka vastaa sijoitetun pääoman tuottoprosenttia, lauseke (6.3) on seuraavanlainen:
(4)
7. Kiinteistöarvioinnin vaiheet kustannuslähtöisesti. Yleensä kiinteistökohteen, jota edustaa tontti, johon on tehty parannuksia (rakennus, rakennelma tai rakennuskohteiden ryhmä), kustannuslähtöiseen arviointiin kuuluu seuraavat vaiheet:
1. Kiinteistömarkkinoiden tutkimus määrittämällä sen segmentin tärkeimmät taloudelliset ja kuluttajaparametrit, johon arviointikohde kuuluu, sen tehokkaimman käytön variantin mukaisesti.
2. Tietojen kerääminen ja analysointi arvioitavan kohteen ja sen ympäristön teknisistä, taloudellisista ja muista ominaisuuksista.
3. Parannusten uusien rakentamiskustannusten (jäljentämis- tai korvaamiskustannusten määrittäminen) laskeminen arviointipäivänä.
4. Yrittäjätulon määritys vastaavantyyppisten kiinteistöjen rakentamiseen tehtyjä investointeja koskevien tietojen perusteella.
5. Arvio parannusten kertyneen kulumisen määrästä ottaen huomioon fyysinen kuluminen sekä toiminnallinen ja ulkoinen vanheneminen (jos sellainen on).
6. Maan arvon arviointi parannuksista vapaaksi ja mahdollisimman tehokkaaksi käytettäväksi.
7. Kiinteistön arvon arvioidun arvon määrittäminen tontin arvon, jälleenhankintakustannusten, yritysvoitolla lisättynä ja parannuksista kertyneiden poistojen määrällä vähennettynä summana, ottaen huomioon vaihtoehto eniten. tilan tehokasta käyttöä.
Vertailevan lähestymistavan tavoin kustannuslähestymistapa perustuu korvausperiaatteeseen ja on yleisin arvostusmenetelmä.
Kiinteistöt.
Kustannuslähestymistapa on joukko menetelmiä arvioitavan kohteen arvon arvioimiseksi, joka perustuu arvioitavan kohteen jäljentämiseen tai vaihtamiseen tarvittavien kustannusten määrittämiseen ottaen huomioon kuluminen ja vanhentuminen.
Siten kiinteistöjen arvioinnin kustannuslähestymistavan yleinen kaava on seuraavanlainen:
V= Сluo- Ja, (19)
missä Сcreat on kiinteistökohteen luomiskustannukset; Ja - kohteen kokonaispoisto.
Kiinteistön perustamiskustannukset sisältävät kaiken
sen rakennuskustannukset, kun taas nämä kustannukset voivat olla kahdenlaisia: kopiointikustannukset tai luomiskustannukset.
Arvioidun kohteen jäljentämiskustannukset ovat kustannukset, jotka vaaditaan tarkan kopion luomiseen arvioidusta kohteesta.
käyttämällä arviointikohteen luomisessa käytettyjä
materiaaleja ja teknologioita.
Arviointikohteen vaihtamisesta aiheutuvat kustannukset ovat kustannukset, jotka tarvitaan samanlaisen kohteen luomiseen arviointipäivänä käytössä olevilla materiaaleilla ja tekniikoilla.
Riippumatta kopiointi- tai korvauskustannusten valinnasta, kaikki kustannukset jaetaan yleensä seuraaviin ryhmiin:
Maan kustannukset;
Rakennuskustannukset;
Yrittäjyyden kustannukset.
Siten kaava kiinteistön luomiskustannusten määrittämiseksi voidaan kirjoittaa seuraavasti:
Сluo= Zzu+ Zstr+ Zpr, (20)
missä Zzu - tontin hankinta- tai vuokrauskustannukset;
Zstr - projektin kehittämisen ja esineen rakentamisen kustannukset;
Zpr - yrittäjäpalkkion kustannukset kehittäjälle.
Tontin hinta tarkoittaa vapaan tontin hankintaa arvioitavan kohteen rakentamista varten. Jos jo olemassa oleva rakennus arvioidaan, sen alla oleva tontti arvioidaan vapaaksi, hankituksi rakentamista varten.
Maan hinta voidaan laskea monella tapaa. Ensinnäkin, jos maamarkkinat ovat kehittyneet, tontin arvo voidaan määrittää vakioarvostusmenettelyllä käyttämällä tuloja tai vertailevia lähestymistapoja.
Toiseksi, jos maamarkkinat ovat lapsenkengissään ja tontti on vuokrattu valtion (kuntien) maiden joukosta, on mahdollista laskea tontin hinta käyttämällä oikeuden lunastuksen määrän laskentamenetelmää. vuokrata asiaankuuluvaan valtion tasolla hyväksytty tontti asiaankuuluviin käyttötarkoituksiin.
Kolmas vaihtoehto voidaan toteuttaa samoilla ehdoilla kuin toinen, jolloin on mahdollista ottaa tontin kiinteistöarvon arvo tontin hankintakustannuksiksi,
määritetään valtion kiinteistöarvioinnin yhteydessä
Arvioidun kauppakeskuksen alla olevan tontin hinta laskettiin kaupunginhallituksen menetelmillä laskettuna vuokraoikeuden ulosostokustannuksina ja oli 38 miljoonaa ruplaa.
Rakennuskustannusten määrittäminen tapahtuu yhdellä neljästä yleisimmästä tavasta: vertailumenetelmällä
yksiköt, komponenttien erittelymenetelmä, määrällinen menetelmä
tutkimuksia.
Meidän tapauksessamme käytetään vertailuyksikkömenetelmää, jossa kohdennetaan vertailuyksikkö, joka valitaan yleensä joko pinta-alayksiköksi (1 m2) tai rakennuksen tilavuusyksiköksi (1 m3). Tämän jälkeen valitaan erikoisen viitekirjallisuuden avulla vastaava rakennus ja määritetään tämän rakennuksen vertailuyksikön rakentamiskustannukset.
Tarvittavien referenssitietojen valinta suoritetaan analogisten kohteiden esitettyjen indikaattoreiden, niiden teknisten ominaisuuksien ja arvioitavaa kohdetta lähinnä olevien rakenteellisten elementtien mukaan.
Arvioitavan kohteen koko rakennuskustannusta muodostettaessa, kun vastaavan rakennuksen viitekustannusindikaattori on valittu, niitä korjataan seuraavilla kertoimilla:
Rakennusten rakenneosien eroista;
Rakennusten tilavuuden eroista;
Seismisyys;
ennakoimattomien kustannusten määrä;
Hintatason alueellisesta erosta;
Hintatason vyöhykeerosta;
Oppaan julkaisun jälkeisille hintamuutoksille.
Tällä tavalla saatu arviointikohteen rakentamisen kokonaiskustannukset sisältävät itse rakennusten rakentamisen, ulkoisten teknisten yhteyksien toimittamisen ja liittämisen, maisemoinnin ja alueen maisemoinnin kustannukset laskettuna aggregoitujen indikaattoreiden mukaan. Rakennuskustannukset voidaan esittää seuraavalla kaavalla:
Zstr= Zbaz* Kconstr* Cob* Xeism* CPR* K reg* K-alueet* Kinf, (21)
missä: Zbaz - samanlaisen rakennuksen rakentamisen peruskustannukset;
Кkonstr - suunnitteluerojen kerroin; Cob - tilavuuserojen kerroin;
Kseism – seismisyyskerroin;
Kpr - muiden ja ennakoimattomien kustannusten kerroin; Kreg - aluekerroin;
Кzon – vyöhykekerroin;
Kinf on rakentamisen inflaatiohintojen muutoskerroin.
Vertaileva yksikkömenetelmä on hyvästä yksinkertaisuuden ja tarkkuuden yhdistelmästä johtuen tällä hetkellä yleisimmin käytetty menetelmä rakennuskustannusten laskentaan.
Arvioitavan kaltaisen kauppakeskuksen rakentamisen peruskustannus oli 39 000 ruplaa/m2, kerroin
volyymierot - 0,95, muiden ja ennakoimattomien kustannusten kerroin - 1,14, inflaatiokerroin - 1,19. Näin ollen kauppakeskuksen arvioidut rakennuskustannukset ovat:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 hieroa.
Yrittäjyyskustannukset edustavat kehittäjälle markkina-analyysin perusteella laskettuna tarpeellista tuottoprosenttia, joka nykytilanteessa on noin 20 %.
Olemme siis tunnistaneet kaikentyyppiset kustannukset, jotka johtuvat arviointiobjektin luomiskustannuksista. Mutta arvioinnin kohde ei ole uusi esine, vaan se on jo ylittänyt jonkin ajanjakson palvelustaan, jolloin kohde on väistämättä menettänyt osan arvostaan. Näiden häviöiden huomioon ottamiseksi lasketaan kumulatiivinen kuluminen.
Kumulatiivinen poisto on kolmentyyppisten poistojen summa: fyysinen, toiminnallinen ja taloudellinen:
Ja= Jos+ Niitä+ Yves, (22)
missä: Jos - fyysinen kuluminen;
Im - toiminnallinen (moraalinen) poisto; Iv - ulkoinen (taloudellinen) kuluminen.
Jokainen poistotyyppi heijastaa kohteen arvon laskua
kiinteistö eri syistä. Fyysinen poisto on esineen arvonalennus, joka johtuu sen fyysisten ominaisuuksien huonontumisesta käytön aikana.
luonnon- ja ilmastotekijöiden vaikutus sekä
ihmiselämä. Yleisin menetelmä fyysisen kulumisen määrän määrittämiseksi on elinkaarimenetelmä:
missä: XB - kronologinen ikä; FZh - fyysisen elämän termi.
Yllä olevan kaavan mukaan fyysisen poiston määrä lasketaan prosentteina luomisen kokonaiskustannuksista
arvostettava kohde.
Toiminnallinen poisto (toiminnallinen tai tekninen vanheneminen) - arvioitavan kohteen arvon lasku, joka johtuu epäjohdonmukaisuudesta muodin kanssa (ajan henki), jonkin puutteesta tai ylimäärästä (esimerkiksi lämmitysjärjestelmä on jäänyt jälkeen nykyaikaisesta
standardit, perustukset ovat tarpeellista tehokkaammat tai asunnon pohjaratkaisu kunnalliseen asutukseen jne.). Tämäntyyppinen kuluminen riippuu pääasiassa teollisuuden, rakentamisen ja arkkitehtuurin tieteellisen ja teknologisen kehityksen tasosta.
Toiminnallisen poiston kustannusilmaisu on jäljentämis- ja korvauskustannusten erotus, mutta tämä laskentatapa on liian työläs. Siksi käytännössä käytetään useimmiten menetelmää, joka perustuu toiminnallisen kulumisen aiheuttamien tappioiden aktivoimiseen:
Ja= PD, (24)
missä: PD - moraalin aiheuttama tulonmenetys
arvioidun kohteen (toiminnalliset) poistot.
Tulonmenetys voidaan laskea vertaamalla kohteena olevasta kiinteistöstä saatuja tuloja vastaaviin nykyaikaisiin rakennuksiin, jotka täyttävät täysin käyttäjien vaatimukset, ts. ilman moraalista (toiminnallista) kulumista.
Ulkoinen vanheneminen (ulkoinen vanhentuminen, taloudellinen tai sijaintikohtainen vanheneminen tai ympäristön vanhentuminen). Esimerkiksi katujen ruuhkat
tieliikenne, rakentaminen ympäristölle haitallisia
arvioinnin kohteen lähellä olevat yritykset, tuotannon taloudellinen lasku,
Teoreettisesti ulkoisen poiston määrä voidaan määritellä erotuksena kohteen markkina-arvon ja
luomiskustannukset, vähennettynä fyysisten ja
moraalinen kuluminen. Tällä menetelmällä on vähän käytännön sovellutuksia, joten useimmiten ulkoiset poistot lasketaan samalla tavalla kuin toiminnalliset poistot, ainoana erona on se, että laskelmissa otetaan huomioon nimenomaan taloudellisista poistoista aiheutuvat tulonmenetys.
Sen perusteella, että ulkoisen kulumisen syyt eivät liity mitenkään arvioitavaan kohteeseen, voidaan väittää, että sen poistaminen esineen omistajan toimesta ei useimmissa tapauksissa ole mahdollista. Siten taloudellinen heikkeneminen on vain korjaamatonta, mutta joissakin
Joissakin tapauksissa sen läsnäolon aiheuttava vaikutus voi kadota ulkoisten syiden vaikutuksesta.
Arvioitu kauppakeskus otettiin käyttöön vuonna 2008, joten sen kronologinen ikä on 4 vuotta.
Vastaavien pääomarakennusten normaali käyttöikä on 75 vuotta, joten rakennuksen fyysinen rappeutuminen
on 5,3 %.
Kun otetaan huomioon laitoksen äskettäinen käyttöönotto ja merkittävien muutosten puuttuminen ympäröivällä alueella, voidaan todeta, että arvioidulla laitoksella ei ole vanhentumista ja taloudellista heikkenemistä.
Kohteen kustannuslaskenta kustannusmenetelmällä on tehty taulukossa 15.
Taulukko 15. Kiinteistön arvon määrittäminen kustannusmenetelmällä
Kustannusmenetelmällä saadun arviointikohteen arvo pyöristys huomioiden on
573 miljoonaa 361 tuhatta ruplaa.