Descifrar el contenido y el mantenimiento del artículo. Entendemos lo que está incluido en el mantenimiento de un edificio de apartamentos. Lo que afecta la cantidad en los pagos
Todos los meses, al recibir un documento para pagar las facturas de servicios públicos, muchos están interesados en lo que significa el artículo "Pago por el mantenimiento de la vivienda".
Para comprender lo que paga un ciudadano, debe familiarizarse con lo que se incluye en el mantenimiento y reparación de la vivienda en el recibo en 2019.
De acuerdo con la ley rusa, el pago por el mantenimiento de locales residenciales se calcula de acuerdo con el Código de Vivienda, este párrafo está previsto en el Artículo 154.
El pago debe incluir montos para el mantenimiento y las reparaciones actuales, así como la revisión general de un edificio de apartamentos.
La lista de servicios incluye revisión y mantenimiento de la zona común en buen estado. No hay preguntas sobre el trabajo de reparación, pero el concepto de "Mantenimiento" de la casa requiere una explicación detallada.
Se entiende por mantenimiento de la vivienda la prestación integral de servicios y obras relativas al mantenimiento de los bienes comunes de un edificio de viviendas, mantenimiento de las comunicaciones, aparatos y comunicaciones comunes de un edificio de viviendas, que se realizan a lo largo de todo el ciclo de vida del edificio de forma constante o en los intervalos establecidos por los documentos reglamentarios.
El objetivo principal de tales eventos es mantener la seguridad y las condiciones sanitarias e higiénicas adecuadas de la casa, a saber:
La lista de los servicios anteriores es solo la parte principal de los servicios que se deben proporcionar a los residentes de un edificio de apartamentos bajo el concepto de pago por mantenimiento de vivienda.
Periódicamente se realizan cambios y adiciones a la lista completa, la decisión sobre ellos se toma en la junta general de residentes.
Los representantes de los servicios de vivienda y comunales deben estar presentes en dicho evento para redactar un protocolo, que entra en vigor después de que sea firmado por empleados autorizados de la empresa administradora y representantes de los residentes de un edificio de varios pisos.
Todas las tarifas para el mantenimiento de la vivienda deben acordarse con los propietarios de los apartamentos, residentes de la casa.
En la práctica, sucede que las sociedades gestoras actúan ilegalmente y fijan las tarifas ellas mismas, sin celebrar juntas generales. Pero cada propietario de apartamento tiene derecho a comprobar las tarifas a las que se fijan los precios de los servicios prestados.
Si el recibo tiene una línea separada "reparaciones actuales", entonces debe comprender qué se incluye en este pago.
Por lo general, estos servicios incluyen lo siguiente:
- reparación de equipos de gas que están dentro de la casa;
- trabajos de restauración de varios elementos estructurales del edificio;
- mantenimiento programado de sistemas y equipos de ingeniería.
Todos los servicios anteriores son pagados por los inquilinos, según el tamaño de su participación en la propiedad, que pertenece a todos los propietarios de apartamentos en el edificio. El importe de la cuota se fija en la junta general.
Para calcular el pago de forma independiente, es necesario multiplicar el valor de la tarifa actual por el cuadrado de su propio apartamento.
Existe una lista de trabajos estacionales que deben realizar las organizaciones de gestión.
Están incluidos en el pago de los servicios para el mantenimiento de la vivienda en un edificio de apartamentos:
En los contratos que se celebren entre los residentes y las organizaciones de gestión, debe detallarse una lista completa del trabajo estacional.
Las tarifas de pago están formadas por los propietarios del parque de viviendas. Si los ciudadanos viven en un edificio municipal, entonces el pago también incluye un pago obligatorio por el alquiler de la vivienda.
Como consecuencia, este pago incluye la ejecución de trabajos de reparación, la compra de materiales de construcción y la implementación de medidas para mantener la casa en buenas condiciones.
Al mismo tiempo, cuando los recibos lleguen a los residentes de los edificios municipales, no deben contener la línea "Reparaciones mayores y mantenimiento de la vivienda".
Ya que estos servicios los paga el dueño de la casa o la entidad propietaria de la misma. La tarifa se calcula por separado para cada grupo de servicios: se determina el costo de la revisión, el trabajo para mantener un edificio residencial en condiciones adecuadas.
Trabajos como la recogida de basura o la limpieza de ascensores están incluidos en el listado de servicios que se indican en la línea "Reparación y mantenimiento de viviendas", por lo que no es necesario que pagues aparte por ellos.
Si se encuentra una violación de dicha regla, entonces es necesario celebrar una reunión general y exigir a los empleados autorizados de la organización administradora que eliminen esta línea del recibo.
Si el servicio de alumbrado eléctrico de áreas comunes se presta por separado, entonces en el renglón "Mantenimiento y reparación de vivienda" se deberá indicar un monto en menor cuantía.
El procedimiento para establecer el pago para los propietarios de locales residenciales por el mantenimiento de la vivienda está establecido por el Artículo 156 del Código de Vivienda de la Federación Rusa y el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 491 de 2006.
Estos documentos regulan que el monto del pago por el mantenimiento y reparación de la vivienda de los propietarios que han elegido el método de gestión - la organización administradora, las tarifas por la reparación y mantenimiento de la vivienda se establece en la junta general de propietarios de esta casa por un período de al menos 1 año.
Al mismo tiempo, se tienen en cuenta las propuestas de la entidad gestora en cuanto a la lista, volúmenes y calidad de los servicios y obras. Se presta especial atención a la composición, las características de diseño, el grado de desgaste físico y el estado técnico de la propiedad común de una casa en particular.
No menos relevante es la cuestión de quién fija la tarifa de los edificios municipales y los ciudadanos que no podían decidir sobre el método de gestión.
En este caso, la tarifa para el mantenimiento de la vivienda la establecen los gobiernos locales.
Dado que los salarios a menudo no son suficientes para hacer todos los pagos, los ciudadanos tienen la duda de si es posible no pagar el mantenimiento y la reparación de la vivienda.
De acuerdo con el Código de Vivienda, después de que se realicen las enmiendas, los propietarios de apartamentos no tienen otra opción que pagar las reparaciones actuales y mayores. El pago de reparaciones y mantenimiento es un pago obligatorio, está incluido en el pago único.
Si los ciudadanos evaden el pago, se enfrentan a multas. Además, las sociedades gestoras están tomando medidas para frenar este proceso:
- Las listas de morosos se publican en los tablones de anuncios y en los periódicos locales.
- El artículo 155 del Código de la Vivienda prevé la imposición de una sanción fija por mora en el pago de todo tipo de servicios públicos.
Si la empresa administradora realiza el trabajo de manera deficiente o inoportuna, entonces la tarifa de reparación debe cambiarse a la baja.
Después de descubrir dicha violación dentro de los seis meses, los propietarios pueden presentar una solicitud por escrito para solicitar una reducción en las tarifas.
Después de recibir dicha declaración dentro de los dos días, el destinatario debe darse de baja, indicando la fecha de recepción de la carta, el número de registro y su decisión.
En caso de negativa, la administración deberá explicar los motivos. El pago de las reparaciones en curso se reduce debido a la deducción de los días de trabajo cuando estuvo inactivo.
Es importante que cada propietario de una vivienda comprenda la diferencia entre aportes para reparaciones mayores, mantenimiento y reparación de la vivienda.
De acuerdo con el Artículo 154 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, el pago por el mantenimiento y reparación de una vivienda incluye el pago por servicios y trabajos relacionados con la administración de un edificio de apartamentos, el mantenimiento y las reparaciones actuales de propiedad común en dicha casa, y una serie de otros servicios.
Todos los servicios prestados por la sociedad gestora se pueden encontrar en el documento de gestión del edificio de apartamentos.
Con respecto a las reparaciones de capital, ha aparecido una obligación adicional para los residentes de edificios de apartamentos en Rusia: pagar contribuciones de futuras reparaciones de capital.
Para pagar la tarifa, debe transferir fondos a la cuenta del operador de la región determinada o a una cuenta especial de la casa, todo depende del método de ahorro para reparaciones importantes que hayan elegido los residentes.
Por lo tanto, la mejora de la casa depende directamente del dinero de sus residentes.. Por tanto, tienen derecho a participar en la fijación de tarifas, recibir información sobre el trabajo realizado por la entidad gestora y el cumplimiento de los plazos correspondientes.
La lista de servicios y obras que están incluidos en el mantenimiento de la vivienda y su costo se indican en el documento para la gestión de un edificio de apartamentos.
Video: Mantenimiento de viviendas: ¿qué pagamos?
Todos los meses, al recibir un recibo de pago de vivienda y servicios comunales, muchos hacen la misma pregunta. ¿Qué significa el ítem "mantenimiento de la vivienda"?
Ahora tratemos de averiguar qué es este concepto, y también descubramos qué está incluido en el concepto de "mantenimiento de la vivienda".
En primer lugar, vale la pena decir que este tema está regulado por el Código de Vivienda. El concepto mismo de mantenimiento de la vivienda es un pago por varias reparaciones menores, así como reparaciones mayores de un edificio de varios pisos.
En otro artículo en nuestro sitio web, respondimos.
¿Qué incluyen los servicios de mantenimiento de la propiedad en un edificio de apartamentos?
Veamos la lista principal de servicios que se incluyen en el mantenimiento de la vivienda.
- Inspección de los locales por servicios especiales que se encargan de la seguridad. Estos pueden ser cuerpos de bomberos, rescatistas, ascensoristas y muchos otros.
- Iluminación adecuada de todas las habitaciones. De hecho, esta condición rara vez se cumple, y los propios residentes compran bombillas y las colocan en las entradas. Pero es importante comprender que para esto simplemente puede comunicarse con las autoridades locales de vivienda y servicios comunales con una queja sobre la mala iluminación en un lugar particular de la casa.
- Limpieza. Esto incluye no solo la limpieza de las áreas alrededor del edificio de apartamentos, sino también la limpieza en la casa misma, en las áreas públicas. Por ejemplo, en las escaleras.
- Eliminación oportuna de residuos.
- Proporcionar reparaciones en el hogar.
Esta es la lista principal de servicios que se incluyen en el mantenimiento de la vivienda. Desafortunadamente, muy a menudo no se realizan correctamente. Pero debe comprender que cada ciudadano puede escribir una queja sobre un artículo en particular. En este caso, las autoridades de vivienda y servicios comunales deberán cumplir con sus funciones y dar cuenta del trabajo realizado.
Además de los servicios básicos, también se pueden incluir servicios adicionales en el pago. Alternativamente, algunos de los servicios esenciales pueden quedar excluidos.
Todo esto se hace en una reunión conjunta de inquilinos de un edificio de apartamentos. A esta reunión deben asistir no solo los propios residentes, sino también los representantes locales de los servicios comunitarios y de vivienda. En la reunión se discute el tema de lo que se incluirá en el mayoreo para el mantenimiento de la vivienda. Por ejemplo, las personas pueden negarse a limpiar su casa y limpiar todo por sí mismas.
Es importante comprender que es en tales reuniones que se forma el impuesto, que en el futuro pagarán los propios inquilinos. Desafortunadamente, tales reuniones son bastante raras. Y si no hay asamblea, entonces no hay normas negociadas. En este caso, los propios servicios de vivienda y comunales pueden fijar cualquier tarifa y pagar los servicios prestados. Pero, de hecho, nadie sabrá lo que paga, lo que significa que no es necesario proporcionar servicios.
Tales casos son omnipresentes. Las personas pagan de más y, al mismo tiempo, ellos mismos se dedican al mantenimiento de la vivienda. Y debo decir que esto sucede solo por la negligencia de los inquilinos. Después de todo, si organizan una reunión e informan a la autoridad local de vivienda y servicios comunales, esta última estará obligada a enviar un empleado a la reunión y escuchar los deseos de los residentes.
¿Cómo se forman las tarifas para su pago?
Entonces, ahora vale la pena hablar sobre la formación de tarifas. En primer lugar, hay que decir que los propietarios de apartamentos que forman parte de la propiedad estatal o municipal deben pagar un impuesto adicional, se llama renta.
Al mismo tiempo, no tienen que pagar, por ejemplo, la reparación de un edificio de varias plantas. Esto se debe a que el pago de este tipo de trabajos recae sobre los hombros del propietario, es decir, sobre las autoridades estatales o municipales.
Ahora consideremos cómo se forma la estructura para el mantenimiento de la vivienda.
- Pago por alquiler. Como ya se mencionó, dicho impuesto lo pagan exclusivamente las personas que no han privatizado sus apartamentos, lo que significa que son de propiedad municipal o estatal. También se debe decir que de acuerdo con esta línea en el recibo, puede determinar fácilmente si el apartamento ha sido privatizado o no.
- pago de reparación. Esto, en teoría, incluye la reparación de locales residenciales.
- Pago por mantenimiento de limpieza y orden en áreas comunes. Esto incluye tanto los componentes pequeños, como la iluminación, como los grandes, como las reparaciones importantes.
- Pago de reparaciones mayores. Pero aquí hay que decir que este rubro se incluye en el concepto de “mantenimiento de la vivienda”, únicamente en los edificios de departamentos. Si esto está incluido en el impuesto sobre el mantenimiento de la vivienda, para los residentes del sector privado, entonces esto ya es una violación.
Hablando de violaciones. Si el recibo, que se presenta mensualmente, indicará uno de los elementos anteriores por separado, entonces se trata de una infracción grave. O cualquier otro artículo relacionado con la limpieza, eliminación de basura o reparaciones, todo esto es una violación.
Esto se considera una violación porque todos estos puntos deben combinarse necesariamente en un solo punto: pago por el mantenimiento de la vivienda.
En los casos en que un ciudadano encuentre una violación, es necesario contactar a las autoridades de vivienda y servicios comunales o al servicio de impuestos. En teoría, deben tomar medidas y corregir la infracción emitiendo nuevos recibos a todos los inquilinos.
Pero en la práctica, cuando llegas a los servicios comunales y de vivienda, puedes escuchar algo como: “No tenemos suficiente dinero para el punto de mantenimiento de la vivienda, entonces tenemos que escribir puntos adicionales para que podamos pagar salarios a trabajadores, y ellos, en consecuencia, pueden hacer su trabajo correctamente". Puedes escribir .
En este caso, también puede acudir a los tribunales. Esto lo puede hacer un inquilino o todos los inquilinos a la vez poniendo sus firmas. Idealmente, obtenga una negativa por escrito para corregir la violación de una persona autorizada. Pero esto rara vez es posible, ya que todos entienden que esto es realmente una violación.
El problema es que estas cantidades a menudo no son tan críticas, y las personas simplemente no tienen el tiempo ni el deseo de resolverlo todo. Por lo tanto, la mayoría simplemente paga por todos los servicios adicionales. Pero aquí está, ¿a dónde va este dinero?
Ahora repasemos algunos artículos más que a menudo se incluyen en los costos de vivienda.
¿Está incluido el intercomunicador?
Aquí la cuestión es bastante controvertida. El intercomunicador debe instalarse y luego revisarse, repararse, etc. Alguien tiene que pagar por esto, y ese alguien son los inquilinos.
Aquí todo se puede dividir en dos opciones.
- El intercomunicador fue instalado por las autoridades gubernamentales. Es bastante raro que las agencias gubernamentales instalen este tipo de dispositivos en los hogares. Pero si los inquilinos en la reunión se dirigieron al representante de la vivienda y los servicios comunales y acordaron instalar un intercomunicador en un edificio de apartamentos, en el futuro, su mantenimiento se incluirá en el mantenimiento de la vivienda.
- El intercomunicador lo instalaron los propios vecinos. Esto sucede en la gran mayoría de los casos. Uno o varios inquilinos emprendedores cobran una cierta cantidad de todos e instalan un intercomunicador. Además, una vez cada medio oda o un año, recolectan dinero para el mantenimiento de este dispositivo. En este caso, el intercomunicador no puede incluirse en el artículo "pago por el mantenimiento de la vivienda", porque de hecho, los organismos estatales no están involucrados en este tema.
El problema más común es cuando los propios residentes instalan un intercomunicador y pagan ellos mismos el servicio. Al mismo tiempo, ni siquiera sospechan que también están pagando el servicio al Estado.
Los trabajadores sin escrúpulos, al ver un intercomunicador en la casa, pueden incluirlo en el impuesto. Los organismos de inspección simplemente no descubrirán quién lo instaló y por el dinero de quién. Y los propios residentes ni siquiera notarán la diferencia, porque la cantidad es muy pequeña.
salida de basura
El triturador de basura es una historia diferente.
Solo hay tres situaciones.
- La basura se saca, mientras que los inquilinos específicamente no la pagan. Estos son los nombres de la situación, que debe ser. La recolección de basura debe estar incluida en la tarifa de mantenimiento. Es decir, no puede ir como un artículo separado en el recibo. Hay momentos en que los residentes se niegan a sacar la basura en las reuniones, pero esto requiere una razón.
- Si los inquilinos se niegan a sacar la basura y quieren contratar a una empresa privada para que la retire. Hacer esto es bastante simple. Por ejemplo, la casa está ubicada en las afueras de la ciudad, y los recolectores de basura de la ciudad rara vez llegan a la casa. Los residentes pueden simplemente recolectar firmas y negarse a exportar, ocupándose del problema por su cuenta.
- La basura se saca, mientras que los inquilinos la pagan según el recibo. La mayoría ni siquiera le presta atención. Las cantidades se indican especialmente pequeñas, para que nadie vaya a ningún lado a averiguarlo. Pero, como dicen: "Del mundo en una cuerda...", - y al final sale una gran cantidad. Pero tal situación no debería ser, es una violación grave.
vivienda y servicios comunales
Todo es bastante complicado aquí. Es necesario comprender lo que está incluido en el artículo sobre el pago del mantenimiento de la vivienda en una casa en particular. De hecho, el pago por vivienda y servicios comunales es, en cierta medida, pago por mantenimiento.
Pero este organismo estatal muchas veces viola las normas y se excede en sus facultades. Por lo tanto, es necesario tratar cada caso a posteriori.
¿Qué trabajo de temporada incluido en el pago por el mantenimiento de la vivienda en un edificio de apartamentos deben realizar las organizaciones de gestión?
Es simplemente imposible ignorar el tema del trabajo estacional.
Veamos la lista completa para que cada ciudadano pueda saber para qué paga impuestos.
- Reparación de techos.
- Reparación de canalones, ventilación y similares. Esto también puede incluir la reparación del conducto de basura.
- Reparación, instalación, refuerzo de barandillas.. Esto incluye la reparación de escalones, así como viseras a la salida de la entrada.
- Reparación de puertas y ventanas. Sustitución de cristales, puertas, así como la sustitución de componentes.
- Cuidado del territorio adyacente a la casa.. Pintura de cercas, portones, remoción de ramas, hojas, remoción de nieve y similares.
- Paisajismo.
- mantenimiento de parques infantiles. Esto incluye el mantenimiento de los campos deportivos.
- Servicio de emergencia 24/7.
- Potreros de riego, macizos de flores y similares.
Debe comprender que la lista completa de obras debe describirse de manera similar en el contrato, que se redacta en reuniones de residentes y representantes de vivienda y servicios comunales. De esta lista, puede eliminar algunos elementos (no todos) o agregar algunos otros elementos.
Resumiendo, vale decir que pagar el mantenimiento de la vivienda no es un tema fácil. Tiene muchas trampas, así como puntos controvertidos. En cualquier caso, debe saber qué pagar. Idealmente, cada ciudadano debería familiarizarse con el contrato que se celebra entre los residentes y los servicios de vivienda y comunales.
Y, por supuesto, no debe olvidar mirar los recibos, leyendo todos los artículos, y no solo la línea "Total".
Si se encuentran violaciones, este problema debe abordarse de inmediato.
Además, es muy importante hacer regularmente celebrar reuniones comunitarias. Si asistirá la mayor cantidad posible de ciudadanos que viven en la casa, entonces no debe tener miedo de tener que tirar dinero, pagando por servicios que no se brindan.
También es importante entender que para los apartamentos privatizados y para los apartamentos de propiedad estatal o municipal, existen diferentes sistemas para calcular los impuestos.
Entre las facturas de servicios públicos, los propietarios tienen algunas dudas sobre aquellas que indican “mantenimiento de la vivienda”, es decir, qué se incluye en este concepto. Una respuesta detallada a la pregunta se da en el artículo.
En primer lugar, es necesario analizar los requisitos de la legislación vigente. El principal documento que regula el ámbito de la vivienda y los servicios comunales es el Código de la Vivienda. El artículo 154 establece que cada propietario, así como el arrendatario (es decir, un ciudadano que ha celebrado un contrato social de trabajo) debe pagar no solo los servicios públicos en sí, sino también el mantenimiento de los locales.
El mismo artículo proporciona una descripción detallada de lo que incluye exactamente el concepto:
- administración del hogar;
- mantenimiento, así como trabajos de reparación en propiedad común;
- pago de todo tipo de servicios públicos (electricidad, suministro de agua, calefacción, saneamiento)
Es decir, en esencia, estamos hablando de los costos que están asociados con la propiedad relacionada con la propiedad común, así como con la administración de toda la casa. Al mismo tiempo, directamente el mantenimiento (físico) de la casa está a cargo de la empresa administradora con el que cada propietario llega a un acuerdo (normalmente se hace la elección de la empresa).
Dado que el código, como cualquier otra ley federal, proporciona solo pautas generales y no especifica una lista específica de obras para mantener en orden la propiedad común, es importante prestar atención a otros documentos. De particular importancia es la Guía Metodológica, que revela y detalla el concepto, y también indica qué es exactamente lo que se incluye en él.
La estructura del trabajo se divide condicionalmente en 2 bloques: el mantenimiento de la propiedad común y su reparación actual. En particular, la Sociedad Gestora está obligada a:
- llevar a cabo la supervisión técnica, monitoreando el estado de todas las instalaciones a intervalos regulares;
- preparar todas las instalaciones para las estaciones cálidas y frías de acuerdo con el cronograma;
- mantener las condiciones sanitarias adecuadas de la casa y el área que la rodea (limpieza, lavado de la entrada, ventanas, etc.);
- eliminación inmediata de la emergencia y sus consecuencias.
Los plazos de eliminación se indican en la tabla.
Y aquí hay una tabla con estándares para mantener el orden sanitario en un edificio de apartamentos.
Esquemáticamente, todo lo que se incluye en el concepto se puede representar de la siguiente manera:
Lista detallada de servicios
- mantenimiento real de la propiedad (paredes, techos, ventanas, etc.)
- mantenimiento de redes y dispositivos de comunicación. A continuación se proporciona una descripción simplificada.
Este grupo incluye las siguientes obras:
- eliminación de restos de acabados dañados de las paredes;
- remoción de nieve y hielo del techo;
- cerrando la entrada al ático y sótano, otros locales;
- limpieza de drenaje (tubería para drenaje del techo);
- tratamiento de elementos de madera con antisépticos;
- mantenimiento de basureros;
- mantenimiento de todos los elementos del porche;
- mantener el estado normal de puertas y ventanas;
- aislamiento de aberturas si es necesario (puertas y ventanas viejas).
Mantenimiento
Se atienden las redes de ingeniería y todas las instalaciones técnicas que aseguran la vida útil de un edificio de apartamentos:
- pruebas de conservación, lavado y presión del sistema de calefacción;
- limpieza del sistema de ventilación;
- aislamiento de tuberías;
- reemplazo de todas las lámparas defectuosas;
- Servicio de urgencias 24 horas para ascensores;
- tomar lecturas de medidores que rastrean los gastos generales de la casa;
- eliminación de basura del vertedero de basura y su desinfección;
- trabajos sanitarios (limpieza, lavado, etc.).
Solución de problemas
Esto se refiere a las siguientes obras:
- reemplazo de pequeñas secciones de cualquier tubería de agua (no más de 200 cm);
- eliminación de bloqueo;
- liquidación de una fuga;
- trabajo de soldadura - si es necesario;
- reparación de cuadros eléctricos;
- bombeo de agua desde sótanos;
- otros trabajos que deban realizarse para eliminar inmediatamente las consecuencias del accidente.
Es importante comprender que una lista específica de servicios, es decir, ese trabajo puede ser diferente en cada caso. La información debe especificarse en el contrato celebrado con la Sociedad Gestora. Un modelo de contrato está disponible en el sitio web de la organización o directamente en la oficina. También se puede encontrar en la cabecera de la casa o en otros representantes de los propietarios.
Con este artículo, AKATO continúa la serie de publicaciones dedicadas a desacreditar. Estos mitos (o teorías falsas), según los especialistas de AKATO, son perjudiciales para la vivienda y los servicios comunales de Rusia, contribuyen al crecimiento de la tensión social, al desarrollo de "" entre los consumidores y los proveedores de servicios públicos. Los artículos del ciclo se recomiendan no solo para especialistas en el sector de la vivienda, sino principalmente para consumidores de vivienda y servicios comunales (HCS). Se encuentra disponible una lista completa de los artículos de la serie Mitos de la vivienda y los servicios públicos.
**************************************************
Este artículo discute el mito sobre el procedimiento incorrecto para calcular el costo del servicio "mantenimiento de viviendas", a saber: la inadmisibilidad de utilizar el área de un apartamento en el cálculo.
La esencia de la teoría falsa.
El artículo 158 del Código de Vivienda de la Federación Rusa (LC RF) establece:
«
».
De la norma anterior, se concluye que al calcular el pago por el mantenimiento de la vivienda, la tarifa establecida en rublos por metro cuadrado no debe multiplicarse por el área de los locales de propiedad, sino al área de la participación del pagador en la propiedad común.
La lógica es clara: dado que estamos hablando del mantenimiento de la propiedad común, de pagar los gastos en proporción a la participación en esta propiedad común, entonces la tarifa debe multiplicarse por el área de esta misma participación en esta propiedad común.
Cálculos de costos de mantenimiento
Para comprender la diferencia fundamental entre el método de cálculo aceptado y el método propuesto por la teoría en estudio, damos un ejemplo:
Tome un típico edificio de apartamentos de cinco pisos. Deje que el área del local en la propiedad sea de 3000 metros cuadrados, la cantidad de apartamentos será de 60, el área de cada apartamento es de 50 metros cuadrados (total 60 X 50 = 3000). El área de locales comunes del MKD se tomará igual a 450 metros. Deje que la tarifa para el mantenimiento de la vivienda sea de 15 rublos por metro cuadrado.
Llevaremos a cabo el cálculo de acuerdo con el método utilizado y de acuerdo con las reglas de la teoría en consideración. Para mayor claridad, presentamos el cálculo en la tabla:
Como se puede ver en el ejemplo anterior, el cálculo por el método de los partidarios de la teoría en cuestión da un resultado significativamente más bajo. Esta, de hecho, es la razón principal por la que el número de partidarios de una teoría tan falsa está creciendo a un ritmo significativo.
Cálculo de tarifas de mantenimiento
Para comprender la esencia de la tarifa de mantenimiento, considere el procedimiento para su cálculo.
Entonces, primero, se determina una lista y frecuencia de trabajos y servicios de mantenimiento. Por supuesto, esta lista no puede ser inferior a la "Lista Mínima" aprobada por RF GD del 3 de abril de 2013 N290. Ahora no analizaremos en detalle el tema de la composición de los servicios, ya que la pseudoteoría en consideración no lo afecta.
A continuación, se estima el costo de cada obra y servicio incluido en la lista generada, sumando se encuentra el costo total de la lista de obras. Cabe señalar aquí que la lista de obras está fijada para un año. Es la cantidad calculada que será el costo total del trabajo y los servicios bajo el acuerdo de administración (cuando administra la casa por parte de la organización administradora), o el costo estimado (cuando administra la casa de la HOA).
¿Por qué es importante la cuota anual? El hecho es que se pueden realizar diferentes tipos de trabajo en diferentes épocas del año. Por ejemplo, los sistemas de calefacción se lavan en verano, las costuras se sellan, los carámbanos se quitan en invierno, etc. Estos son diferentes tipos de trabajo y su costo será diferente, es decir, los costos en diferentes meses específicos, en diferentes períodos del año serán diferentes. Y la tarifa para el mantenimiento de la vivienda durante al menos un año debería ser la misma: el apartado 7 del artículo 156 de la LC RF conjuntos: " El monto del pago por el mantenimiento de una vivienda en un edificio de apartamentos ... se establece por un períodono menoscómouno año».
Por lo tanto, primero calcule la cantidad requerida para el año, la cantidad anual recibida (e incluye el mantenimiento de tuberías, y el mantenimiento de locales comunes, y mantenimiento de la tierra, y limpieza de entradas, y aspersión con materiales de deshielo, y reparación de toda clase de bienes comunes, etc., etc.) debe convertirse en una cuota mensual de cada departamento específico. Además, de tal forma que el monto total presentado para el pago a los propietarios durante el año sea exactamente igual a la estimación anual calculada.
Actualmente se utiliza el siguiente método: se divide el monto anual por 12, el resultado es el monto mensual. El monto mensual resultante se divide por el área del local en la propiedad, obteniendo así una tarifa por mantenimiento.
La teoría falsa considerada de ninguna manera cuestiona este procedimiento para calcular la tarifa, los partidarios de la teoría no están de acuerdo solo en que para determinar el costo de los servicios de mantenimiento para un apartamento en particular, la tarifa especificada se multiplica por el área de este apartamento.
Volvamos a nuestro ejemplo y mostremos de dónde vino la tarifa de 15 rublos por metro cuadrado por mes.
Entonces, el costo total de los servicios y trabajos de mantenimiento se estima en 540 000 rublos por año, por mes será 540 000/12 = 45 000 rublos. Dividiremos el costo mensual recibido de los servicios por el área de los locales de propiedad: 45,000 / 3,000 = 15. Esta es exactamente la misma tarifa de 15 rublos por metro cuadrado por mes.
¡Recuerde que los partidarios de la teoría no discuten el orden de cálculo especificado!
Ahora calculemos cuánto dinero tiene derecho a recibir una organización que presta servicios para el mantenimiento de la propiedad común, según el método de cálculo utilizado actualmente y según el método propuesto por la teoría en consideración:
|
método aplicado |
El método propuesto por la teoría |
|
|
1) El costo del mantenimiento de la vivienda, presentado mensualmente para el pago al propietario de un apartamento: 2) El costo de mantenimiento de la vivienda, mensualmente presentado para el pago a los propietarios de todos los apartamentos MKD: 3) El costo de mantenimiento de la vivienda, presentado para el pago a los propietarios de todos los apartamentos MKD para el año: |
Como se puede ver en el ejemplo anterior, la cantidad de fondos presentados para el pago a los propietarios de los locales de la casa por el año, según el método actualmente aceptado, es de 540 mil rublos, que corresponde al costo anual calculado de los servicios. , pero el resultado del cálculo de acuerdo con la teoría es la cantidad de 81 mil rublos con el mismo costo anual estimado de servicios 540 mil rublos. ¿Quién debe pagar los 459.000 rublos que faltan? Los autores de la teoría no dan respuestas a esta pregunta. El único supuesto que surge es que, desde el punto de vista de los partidarios de la teoría, la persona que presta servicios para el mantenimiento de la propiedad común debe pagar por estos fondos. Al mismo tiempo, por supuesto, no se debe reducir ni la calidad ni la cantidad de los servicios.
Opciones de cálculo
Intentemos aplicar el método de la teoría propuesta, mientras cambiamos el procedimiento para calcular la tarifa de mantenimiento. A saber: dividiremos el costo mensual de los servicios de mantenimiento de 45,000 rublos, establecidos en el ejemplo, no por el área de los locales en la propiedad, sino por el área de los locales de uso común. Después de todo, si la teoría propone multiplicar la tarifa por la parte del área de los locales en propiedad común, entonces parece razonable utilizar el área de los locales en propiedad común al calcular la tarifa. Recuerde que en nuestro ejemplo, el área total de los apartamentos es de 3000 metros cuadrados y el área de las áreas comunes es de 450 metros cuadrados. Para calcular la tarifa, que se puede aplicar en el método propuesto por la teoría, dividimos la cantidad calculada de 45 000 rublos no por 3000 metros cuadrados, sino por 450 metros cuadrados: 45 000 / 450 = 100. Eso es ¡la tarifa de mantenimiento será de 100 rublos por metro cuadrado!
Ahora comparemos los dos métodos de cálculo, teniendo en cuenta el enfoque diferente para el cálculo de la tarifa de mantenimiento:
|
método aplicado |
El método propuesto por la teoría |
|
3000 metros cuadrados (50 metros cuadrados X 60 apartamentos) 45 000 / 3 000 = 15 rublos/m2 por mes 6) El costo de mantenimiento de cada apartamento (área de 50 m2): 15 X 50 = 750 rublos por mes 7) El costo total de mantenimiento a pagar a los propietarios de apartamentos por mes: 750 rublos. X 60 apartamentos = 45 000 rublos 8) El costo total de mantenimiento a pagar a los propietarios de apartamentos por año: 45000 rublos. X 12 meses = 540 000 rublos |
1) El costo de los servicios para el mantenimiento del OI MKD para el año es de 540 000 rublos 2) El costo de los servicios para el mantenimiento del OI MKD por mes: 540 000/12 = 45 000 rublos 3) Superficie total de locales en propiedad: 4) El área de áreas comunes es de 450 metros cuadrados 5) Tarifa de mantenimiento de la vivienda (en rublos por metro cuadrado por mes): 6) La parte del propietario de cada apartamento en la propiedad común: 7) El área de la participación del propietario de cada apartamento en la propiedad común: 8) El costo de mantenimiento de cada apartamento: 9) El costo total de mantenimiento a pagar a los propietarios de apartamentos por mes: 10) El costo total de mantenimiento a pagar a los propietarios de apartamentos por año: |
Como puede ver, ¡los cálculos para ambos métodos coincidieron! Pero el resultado del cálculo según el método de la teoría considerada será correcto solo si se aplica la tarifa. ¡no 15 rublos por metro cuadrado por mes, sino 100!
Sin embargo, los partidarios de la teoría no están absolutamente de acuerdo en que el área de áreas comunes deba usarse para calcular la tarifa; después de todo, el propósito de su razonamiento no es buscar la verdad, sino probar de alguna manera que la cuota de mantenimiento de la vivienda es demasiado alta! Y los argumentos pueden ser completamente absurdos, el sistema de prueba puede ser contrario a la lógica, y los datos iniciales para construir este sistema pueden no corresponder en absoluto ni a la legislación ni al sentido común.
Sin embargo, habiendo aplicado un método alternativo para calcular la tarifa de mantenimiento, habiendo realizado el cálculo de acuerdo con el método propuesto por la teoría en consideración (por cierto, el cálculo es más complicado que el que se usa ahora: los falsos teóricos siempre ofrecen cálculos complejos ¡para minimizar la posibilidad de comprenderlos!), Parece posible admitir que tal método tiene derecho a existir; después de todo, las cifras finales coincidieron. Sin embargo, ¡este no es realmente el caso!
El fracaso de la teoría.
El argumento más importante en contra de la teoría en consideración radica en la irracionalidad de la elección como indicador cuantitativo. compartir área en propiedad comun!
A primera vista, parece razonable que si estamos hablando de propiedad común, entonces el cálculo se puede realizar en función del área de los locales que forman parte de la propiedad común, calculando el área de la participación de los propietarios de apartamentos específicos. Sin embargo, hay que tener en cuenta una serie de circunstancias.
El inciso 1 del artículo 36 de la LC RF conjuntos: " Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen la propiedad común en un edificio de apartamentos sobre la base de la propiedad compartida común, a saber:
1) locales en esta casa que no son parte de apartamentos y están destinados a servir a más de una habitación en esta casa, incluidos descansos entre apartamentos, escaleras, ascensores, ascensores y otros pozos, pasillos, pisos técnicos, áticos, sótanos, en que hay comunicaciones de ingeniería, otros equipos que sirven a más de una habitación en esta casa (sótanos técnicos);
2) otros locales de esta casa que no pertenezcan a propietarios individuales y estén destinados a satisfacer las necesidades sociales y cotidianas de los propietarios de los locales de esta casa, incluidos los locales destinados a organizar su ocio, desarrollo cultural, creatividad infantil, cultura física y deportes y eventos similares;
3) techos que encierran estructuras portantes y no portantes de esta casa, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo ubicados en esta casa fuera o dentro de las instalaciones y que dan servicio a más de una habitación;
4) el terreno en el que se ubica esta casa, con elementos de jardinería y mejoramiento, otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejoramiento de esta casa y ubicados en el terreno especificado. Los límites y el tamaño de la parcela de tierra en la que se encuentra el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos de la legislación sobre suelo y la legislación sobre planificación urbana.».
Como se desprende de la norma citada, la propiedad común de la casa comprende no sólo las áreas comunes, sino también un terreno, techos, estructuras diversas, equipamientos mecánicos, eléctricos, sanitarios y otros. Es decir, ¡la propiedad común no se puede medir en algunas unidades de medida universales! El área de los locales y terrenos se puede medir en metros cuadrados, el volumen de las tuberías se puede medir en metros cúbicos, los sujetadores se pueden medir en kilogramos, etc. etc.
Las reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 N491, establecen además:
« 2. La composición de los bienes comunes incluye:
a) locales en un edificio de apartamentos que no forman parte de apartamentos y están destinados a servir a más de un local residencial y (o) no residencial en este edificio de apartamentos (en lo sucesivo, áreas comunes), incluidos los descansos entre apartamentos, escaleras , ascensores, huecos de ascensor y otros, pasillos, sillas de ruedas, desvanes, suelos técnicos (incluidos los garajes empotrados y las plataformas para vehículos de motor construidos por cuenta de los propietarios de los locales, talleres, desvanes técnicos) y sótanos técnicos en los que se encuentren comunicaciones de ingeniería, sirviendo de otro modo a más de un local residencial y (o) no residencial en un equipo de construcción de apartamentos (incluyendo salas de calderas, salas de calderas, unidades de ascensores y otros equipos de ingeniería);
b) techos;
c) estructuras de carga de cerramiento de un edificio de apartamentos (incluidos cimientos, muros de carga, losas de piso, balcones y otras losas, columnas de carga y otras estructuras de carga);
d) estructuras de cerramiento no portantes de un edificio de apartamentos que sirven a más de un local residencial y (o) no residencial (incluidas ventanas y puertas de áreas comunes, barandillas, parapetos y otras estructuras de cerramiento no portantes);
e) equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo ubicados en un edificio de apartamentos fuera o dentro de las instalaciones y sirviendo a más de un local residencial y (o) no residencial (apartamentos);
f) un terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos y cuyos límites se determinan sobre la base de los datos del registro catastral estatal, con elementos de paisajismo y paisajismo;
g) otras instalaciones destinadas al mantenimiento, explotación y mejora de un edificio de apartamentos, incluidas las subestaciones transformadoras, los puntos de calefacción destinados al servicio de un edificio de apartamentos, los estacionamientos colectivos, los garajes, los terrenos infantiles y deportivos ubicados dentro de los límites del terreno en el que se encuentra el se encuentra el edificio de departamentos.
…
5. La propiedad común incluye sistemas de ingeniería internos de suministro de agua fría y caliente, que consisten en elevadores, ramas de elevadores al primer dispositivo de cierre ubicado en ramales de elevadores, estos dispositivos de desconexión, dispositivos de medición colectivos (casa general) para agua fría y caliente, los primeros dispositivos de cierre: válvulas de ajuste en las salidas del cableado interno del apartamento desde los elevadores, así como equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo ubicados en estas redes.
La propiedad común incluye un sistema de drenaje de ingeniería interno, que consta de salidas de alcantarillado, accesorios (incluidos codos, transiciones, ramales, revisiones, cruces, tes), elevadores, tapones, tubos de escape, embudos de drenaje, limpieza, ramales de elevadores a las primeras juntas a tope, así como otros equipos ubicados en este sistema.
La propiedad común incluye un sistema de suministro de gas de ingeniería propia, que consiste en gasoductos tendidos desde una fuente de gas (cuando se usa gas de hidrocarburo licuado) o el punto de conexión de estos gasoductos a la red de distribución de gas hasta la válvula de cierre (dispositivo de apagado) ubicado en las derivaciones (caídas) al equipo de gas interno, depósitos y (o) instalaciones de cilindros grupales de gases de hidrocarburos licuados destinados al suministro de gas a un edificio de apartamentos, equipo que usa gas (con la excepción de equipos que utilizan gas que forman parte del equipo de gas interno), dispositivos técnicos en gasoductos, incluidos accesorios de regulación y seguridad, sistemas para monitorear el contenido de gas de los locales, medidores de gas colectivos (casa común), así como medidores de gas que registrar el volumen de gas utilizado en la producción de servicios públicos.
6. La propiedad común incluye un sistema de calefacción interno, que consiste en elevadores, elementos de calefacción, válvulas de control y cierre, medidores de energía térmica colectivos (casa general), así como otros equipos ubicados en estas redes.
7. La propiedad común incluye un sistema de suministro de energía intradomiciliario, que consiste en gabinetes de introducción, dispositivos de distribución de entrada, equipos de protección, monitoreo y control, medidores de energía eléctrica colectiva (general de la casa), paneles de piso y gabinetes, instalaciones de iluminación en áreas comunes , instalaciones eléctricas, sistemas de escape de humo, sistemas automáticos de alarma contra incendios para tuberías internas de agua contra incendios, elevadores de carga, pasajeros y contra incendios, dispositivos de bloqueo automático para puertas de entrada de un edificio de apartamentos, redes (cables) desde el límite externo establecido de acuerdo con el párrafo 8 de estas Reglas a dispositivos de medición de energía eléctrica individuales, comunes (apartamentos), así como a otros equipos eléctricos ubicados en estas redes ...».
Entonces, ¿por qué los defensores de la teoría sugieren multiplicar la tarifa por el área de la propiedad compartida de los locales comunes? ¿Y por qué, por ejemplo, no por la longitud de la parte de propiedad de la barandilla de la entrada? Pero, ¿qué pasa, por ejemplo, con estos edificios de apartamentos, que incluyen solo dos apartamentos, cuya salida se realiza directamente en la calle? En tales casas puede no haber áreas comunes, pero existe propiedad común en forma de techo, estructuras de carga, terreno, etc. A partir de un metro cuadrado, ¿cuál debería calcularse la tarifa de mantenimiento en este caso, con base en la teoría en consideración?
Pero solo el método actualmente aceptado para determinar la tarifa de mantenimiento en rublos por metro cuadrado de locales en la propiedad es absolutamente consistente con la legislación actual.
Justificación matemática
».
Si volvemos a nuestro ejemplo, para presentar el pago a todos los propietarios de los locales de la casa el costo total de los servicios de mantenimiento por un monto de 45,000 rublos, esta cantidad debe dividirse entre los propietarios en proporción a su participación en la propiedad común de los bienes comunes.
La participación del propietario de un apartamento en particular con un área de 50 metros cuadrados: 50/3000 = 1/60.
Es decir, el costo de mantenimiento de la propiedad común para el propietario de este apartamento en particular será de 1/60 X 45 000 = 750 rublos.
Dado que la participación en la propiedad de la propiedad común y, en consecuencia, la participación en el pago total por el costo de mantenimiento de esta propiedad son proporcionales al área de las instalaciones del propietario, el monto de la tarifa de mantenimiento, dependiendo del área de esta premisa, se puede escribir como una fórmula:
Pi =C.kSi,
donde:
Pi i-de esa habitación, rub./mes;
C
k- coeficiente de proporcionalidad ( la dimensión debe ser determinada);
Si- cuadrado i-esa habitación, m 2.
Para determinar la dimensión del coeficiente de proporcionalidad, presentamos la fórmula en la forma:
k = PAGS yo / (C . S yo)
Representemos las dimensiones de las cantidades en la fórmula para determinar la dimensión. k:
[ k] \u003d (rublo / mes) / (m 2. rublo / mes) \u003d 1 / m 2
Ahora calculemos el número k Basado en nuestros datos de ejemplo:
k \u003d Pi / (C . S i) \u003d 750 / (45 000 . 50) \u003d 750 / 2 250 000 \u003d 1 / 3000
Así, el coeficiente de proporcionalidad es el recíproco de la superficie total del local en el inmueble: k = 1 / 3000 m -2. Dado que el valor (Ck) no cambia durante el año y es el mismo para todos los propietarios de locales MKD, lo denotamos T:
T=C.k
Para nuestro ejemplo:
T=C.k = 45.000 . 1/3000 = 15
Es el valor de 15 rublos por metro cuadrado que es la tarifa para el mantenimiento de la vivienda. Es decir, la tarifa por el mantenimiento de la vivienda es un valor igual al cociente de dividir el costo de los servicios de mantenimiento por el área total de locales en el inmueble.
Reescribamos la fórmula para calcular el monto de la tarifa de mantenimiento de la vivienda que se pagará al propietario i-de esa habitación con la aplicación de la tarifa T:
pi = c k Si = T. Si,
donde:
Pi- el monto del pago por el mantenimiento de la vivienda del propietario i-de esa habitación, rub./mes;
C- el monto del pago por el mantenimiento de la vivienda de todos los propietarios de MKD, rub./mes;
k- coeficiente de proporcionalidad, 1/m 2 ;
Si- cuadrado i- esa habitación, m 2;
T- tarifa de mantenimiento de la vivienda, frotar. / (m 2 meses).
Como se puede ver en la fórmula anterior, para calcular el monto del pago por los servicios de mantenimiento de la vivienda para el propietario i-de esa habitación, es el área de esta habitación la que se utiliza, pero no el área de áreas comunes. Y la tarifa por el mantenimiento de la vivienda debe multiplicarse precisamente por el área del local propiedad de este propietario.
Fundamento jurídico
El artículo 158 de la LC RF establece: “ Artículo 158. Gastos de los propietarios de locales en un edificio de viviendas.
1. El propietario de locales en un edificio de apartamentos está obligado a sufragar los gastos de mantenimiento de los locales que le pertenecen, así como a participar en los gastos de mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de apartamentos en proporción a su participación en los bienes comunes. propiedad de esta propiedad mediante el pago de una cuota por el mantenimiento de los locales residenciales, contribuciones para reparaciones mayores».
El inciso 1 del artículo 37 de la LC RF establece: “ La participación en el derecho de propiedad común de propiedad común en un edificio de apartamentos del propietario de los locales en esta casa es proporcional al tamaño del área total de los locales especificados».
De las dos normas anteriores se deduce que el monto del pago para el mantenimiento de la propiedad común, presentado para el pago al propietario de un local particular, es proporcional a la participación de este propietario en el derecho de propiedad común de la propiedad común. En este caso, la parte especificada es proporcional al tamaño del área del local que posee el propietario especificado. Por lo tanto, el importe de la cuota de mantenimiento es proporcional a la superficie del local propiedad del propietario. Y la tasa de mantenimiento actúa como coeficiente de proporción.
Los partidarios de la teoría falsa argumentan que la conclusión anterior no es del todo lógica, y la legislación no contiene una indicación directa de que el monto de la tarifa de mantenimiento se calcula en función del área del local propiedad del propietario. . Esta opinión es refutada por el párrafo 4 de la cláusula 2 de las "Reglas para la celebración de un concurso abierto por parte de un organismo de gobierno local para la selección de una organización de gestión para la gestión de un edificio de apartamentos", aprobado RF GD del 6 de febrero de 2006 N75:
« "monto de pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales": una tarifa que incluye el pago por trabajo y servicios para la administración de un edificio de apartamentos, mantenimiento, reparaciones actuales y mayores de la propiedad común de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, establecido a razón de 1 sq. metros de total Barrio residencial...
»
recomendaciones
La teoría de que el cálculo del costo del mantenimiento de la vivienda a cargo de los propietarios de los locales de MKD debe realizarse utilizando el área de los locales que forman parte de la propiedad común no está confirmada por nada, sino por el contrario. , es refutado por los argumentos dados en este artículo.
El atractivo de la considerada teoría falsa para los consumidores de vivienda y servicios comunales radica en el mismo postulado que es inherente a la mayoría de los otros mitos de vivienda y servicios comunales: “ Se pide a los consumidores que paguen más de lo que deberían". Es este eslogan el que contribuye al crecimiento de los adherentes a la teoría refutada en este artículo.
El recibo de pago de facturas de servicios públicos para residentes de edificios de apartamentos incluye la columna "mantenimiento actual de la vivienda". El pago de las tarifas y mantenimiento de la vivienda está regulado por el artículo 154 del Código de la Vivienda. La empresa administradora recibe un pago fijo mensual por el mantenimiento y la revisión actual del edificio de apartamentos. Pero qué se incluye en el pago del mantenimiento de la vivienda y qué tipo de servicio debe brindar el servicio público a muchos vecinos sigue siendo un misterio. También sigue siendo un misterio y la cuestión de lo que se incluye en el mantenimiento y reparación de viviendas.
¡Queridos lectores! Nuestros artículos hablan sobre formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es único.
Si tu quieres saber cómo resolver exactamente su problema: comuníquese con el formulario de consultor en línea a la derecha. ¡Es rápido y gratis!
Las actividades de los servicios públicos, el establecimiento de tarifas y el procedimiento de pago de los servicios por parte de los consumidores están regulados por el Código de Vivienda de la Federación Rusa. El artículo 154 del Código de Vivienda de la Federación Rusa describe en detalle las reglas para mantener la propiedad común de un edificio de apartamentos. Estas reglas están diseñadas para regular las relaciones relacionadas con el mantenimiento de la propiedad común, que es propiedad compartida de los residentes de un edificio de apartamentos.
El mantenimiento de la casa implica un conjunto de obras para garantizar la reparación y el mantenimiento de los bienes comunes, las comunicaciones, que son realizadas por una empresa de servicios públicos responsable. Los servicios de mantenimiento de la casa deben realizarse después del inicio de la operación durante toda la vida útil de este edificio.
Según el artículo 154 de la LC RF, el concepto de propiedad común significa:
- Locales que no son residenciales, es decir no cubre el territorio de los apartamentos destinados al uso común de los residentes de la casa. Estos incluyen locales públicos: un ascensor, un pasillo, una escalera, así como salas de calderas, sótanos, pisos técnicos, áticos y garajes empotrados.
- Techos.
- Cercas y estructuras de la casa que son de carga: cimentación, muros de carga, rejas, puertas y bordillos.
- Equipos mecánicos, eléctricos y otros equipos técnicos ubicados en el territorio de la casa o fuera de ella.
- La zona donde se encuentra la casa. El área total del sitio se determina sobre la base del registro catastral estatal.
- Otros objetos que se encuentran dentro del terreno asignado a este edificio y creado para el mantenimiento y operación de un edificio de apartamentos. Estos incluyen aparcamientos, parques infantiles, centros de transformación, etc.
La autoridad para decidir lo que está incluido en el mantenimiento de la vivienda en un edificio de apartamentos está conferida a:
- Los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos.
- Autoridades estatales autorizadas.
- Organismos autorizados de autogobierno local.
El inquilino de la casa debe compilar una lista acumulativa de servicios sobre el tema de lo que está incluido en el artículo de mantenimiento de la vivienda en una reunión general en presencia de un representante de los servicios comunales y de vivienda.
¡Importante! El costo de los servicios, así como las tarifas establecidas, pueden variar según la región de residencia, la información exacta debe indicarse en el acuerdo con la empresa administradora.
Qué está incluido en la vivienda
¿Qué obras están incluidas en el mantenimiento de la vivienda? ¿Y la limpieza de la entrada está incluida en el mantenimiento de la vivienda? Averigüémoslo. Entonces, la lista de servicios incluye:
- Periódicamente, la propiedad común de un edificio de apartamentos es inspeccionada por personas autorizadas. La inspección se lleva a cabo para evaluar el estado técnico actual del objeto.
- Garantizar la iluminación de todos los locales destinados a uso público.
- Limpieza y mantenimiento de normas sanitarias e higiénicas en áreas públicas.
- Mantener los estándares de temperatura y humedad en las áreas públicas, de acuerdo con las regulaciones estatales.
- Garantizar los estándares de seguridad contra incendios de un edificio de apartamentos.
- Eliminación oportuna de los desechos domésticos en forma sólida y líquida, incluida la basura que se genera como resultado de la operación de empresas ubicadas en el territorio de la casa (bajo un contrato de trabajo).
- Operación estacional de las instalaciones de paisajismo, incluida la limpieza y el paisajismo del sitio.
- Provisión programada del mantenimiento requerido o revisión de la propiedad pública según sea necesario.
La recogida de basuras también está incluida en el mantenimiento de la vivienda. Para ello, la sociedad gestora concluye un acuerdo con un contratista. El horario de recolección de basura debe ser acordado con los inquilinos en una reunión pública. Los residuos domésticos deben recogerse una vez al día.
La columna de mantenimiento y reparación de la vivienda prevé que la reparación de la cubierta sea realizada por la sociedad gestora con cargo a las cuotas pagadas previamente. Las reparaciones del techo deben llevarse a cabo de acuerdo con el plan, anualmente el Código Penal debe realizar un examen para detectar fallas en el techo. Las reparaciones del techo se llevan a cabo anualmente. Las reparaciones mayores también se incluyen en el mantenimiento de la vivienda, pero los servicios correspondientes se cobran en una columna separada.
El pago por el mantenimiento de la vivienda contempla el paisajismo del área local durante el período cálido. La frecuencia de limpieza estacional del territorio, plantación y corte de césped también se decide en la junta general de vivienda. La limpieza del territorio y el riego del césped deben realizarse diariamente, cortando el césped al menos una vez cada 2 semanas.
¿Dónde aplicar si la Sociedad Gestora no cumple con sus obligaciones para el mantenimiento de la vivienda?
En caso de que los residentes de la casa no estén satisfechos con el trabajo de la vivienda y los servicios comunales, es necesario redactar un protocolo en la junta general, recoger las firmas de todos los residentes y contactar a la empresa administradora para resolver este problema. En situaciones en las que el Código Penal no escuchó la apelación de los residentes, se redacta un protocolo repetido con firmas y certificado por un notario. Este protocolo puede ser la base para presentar una demanda contra la vivienda y los servicios comunales.
¡Importante! Para presentar una solicitud ante el tribunal, en cuestiones de reparaciones capitales de la vivienda, se lleva a cabo un examen, que se lleva a cabo a expensas de los residentes. Los propietarios también tienen derecho a exigir el Código Penal para devolver esta cantidad a través de la vía judicial.