Enfoque de costos para la tasación de bienes inmuebles. Cálculo del costo total de reproducción (reemplazo) por el método de desglose por componentes Los costos de reproducción del objeto de evaluación son
El costo de reemplazar el edificio, excluyendo la depreciación y la obsolescencia de una casa de madera residencial, con un área de 50 m2. calculado sobre la base de la base de datos publicada en los Estándares Estimados del Estado NCS 81-0201-2012. Sección 1. Indicadores del estándar ampliado para el precio de la construcción,
Sección 1.ª Edificaciones de viviendas, tipo urbanización de baja altura y casas adosadas,
Mesa 01-01-003 Madera (de troncos)
Metro: 1 m2 del área total de un edificio residencial
El NCS se calcula en precios al 1 de enero de 2012 para la región base (Región de Moscú). Por tanto, este indicador se debe traducir a la fecha de hoy, para ello multiplicamos por el índice de conversión de precios del 1 de enero de 2012 a precios al 1 de enero de 2013, que es igual a 1,12 y el coeficiente de conversión de los precios de la base al nivel de precios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, que es igual a 0, 87.
Para determinar el costo de reemplazar un edificio sin tener en cuenta la depreciación, la cifra resultante debe multiplicarse por el área de la casa y por la ganancia del inversionista, que es del 15%.
Por lo tanto, el costo de reemplazar un edificio, excluyendo el desgaste y la obsolescencia, se calcula mediante la fórmula:
– el coste de la construcción de 1 sq.m. en precios al 1 de enero de 2012. en la región de Moscú, mil de rublos/m2.
Coeficiente de conversión de precios de los precios de la región base (región de Moscú) al nivel de precios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa
Así, sustituyendo los datos por nuestro objeto, obtenemos:
RUB 4.173.525
11.3. Cálculo de costos de reposición de edificios considerando depreciación y obsolescencia.
Para determinar el costo de reemplazo, teniendo en cuenta el desgaste y la obsolescencia, es necesario multiplicar el costo de reemplazo del edificio por el factor de desgaste:
El costo de reemplazar el edificio, teniendo en cuenta el desgaste,
– el costo de reemplazar el edificio, excluyendo la depreciación y la obsolescencia
I es el factor de desgaste.
La depreciación se define como una reducción en el costo de reposición debido a varios factores, obtenida a la fecha de valuación. Hay tres tipos de desgaste: desgaste físico, desgaste funcional y desgaste de influencias externas.
El desgaste acumulado está determinado por la fórmula
I - desgaste acumulado,
Deterioro físico,
ropa funcional
Desgaste externo
Deterioro físico() determinado por el método de por vida
Tasa de depreciación = Edad efectiva/Vida económica
Para casas de madera, la vida económica es de 50 años,
La casa fue construida en 2001, la edad efectiva es de 12 años.
Entonces: \u003d 12/50 \u003d 0.24.
No se encontraron signos de obsolescencia externa y funcional al momento de la evaluación, por lo que sus valores son 0.
Así, la depreciación acumulada es igual a:
Sustituyendo los valores obtenidos, encontramos el coste de reposición del edificio, teniendo en cuenta el desgaste y la obsolescencia.
4 173 525 * 0,76= RUB 3.171.879
11.4. Cálculo del valor del objeto de evaluación en el marco del enfoque de costos
El costo de una propiedad existente es igual al costo del terreno (tierra) más el costo de erigir edificios y estructuras menos la depreciación acumulada de edificios y estructuras. Esta es una descripción verbal del modelo básico del enfoque de costos. Matemáticamente, el modelo básico del enfoque de costos es el siguiente:
V = BT + IV - D ,
donde V- El valor de la propiedad; BT- el costo de la tierra; IV- el costo de los edificios y estructuras; D- depreciación acumulada (total) de edificios y estructuras.
Sustituyendo en la fórmula los indicadores calculados por nosotros BT = 3 312 125 frotar. en la cláusula 11.1 y IV - D =3171879 en 11.3 obtenemos:
V = 3 312 125 frotar.+ 3 171 879 frotar = 6 484 004 frotar.
Por lo tanto, el valor de mercado de un terreno con un edificio residencial, ubicado en Krasnodar, st. Lenina, muerta 62 años, obtenida sobre la base del enfoque de costos al 25 de diciembre de 2013, redondeada es 6 484 004 (Seis millones cuatrocientos ochenta y cuatro mil cuatro) rublos.
Cálculo del costo total de reproducción (costo total de reposición) utilizando el método de la unidad comparativa
La elección de un método para calcular el costo total de reproducción o el costo total de reemplazo requiere alguna justificación y depende de muchos factores: el propósito de la evaluación, la cantidad y calidad de la información recopilada sobre el objeto de evaluación, sus características físicas, etc.
Es más preferible calcular el costo total de reproducción, ya que de lo contrario se determinan los costos de construcción de un edificio que difiere del estimado en muchos aspectos. Al mismo tiempo, la valoración de la diferencia en la utilidad de los edificios comparados es muy subjetiva.
La elección de calcular el costo total de reposición se justifica si el edificio que se está evaluando muestra signos de deterioro funcional, lo que reduce el atractivo comercial para un comprador potencial.
La base para determinar el costo total de reproducción o el costo total de reemplazo es el cálculo de los costos asociados con la construcción de la instalación y su entrega al cliente. Dependiendo del procedimiento para contabilizar estos costos, se acostumbra asignar los costos directos e indirectos en el costo de construcción.
Los costos directos son costos directamente relacionados con la construcción. (Se proporciona una lista completa de los costos reflejados en el precio de costo en las Directrices estándar para la planificación y contabilidad del costo de las obras de construcción No. BE-11-260 / 7, aprobadas por el Decreto del Comité Estatal de la Federación Rusa para Arquitectura y Construcción de fecha 4 de diciembre de 1995)
Los costos directos incluyen:
costo de materiales de construcción, productos y equipos;
Los salarios de los trabajadores
el costo de las estructuras relacionadas con la construcción y las redes de ingeniería;
el costo de los servicios públicos;
costo de entrega y almacenamiento de materiales, etc.
Costos indirectos: costos que no están directamente relacionados con la construcción:
el costo de invertir en tierra;
honorarios para diseñar y estimar organizaciones;
Los costos generales también se incluyen como costos indirectos.
Costos generales: los fondos necesarios para crear las condiciones generales para la industria de la construcción, su organización y mantenimiento.
La ganancia del desarrollador (inversionista) es un ingreso empresarial, que es una recompensa para el inversionista por el riesgo asociado con la implementación de un proyecto de construcción.
Considere la estructura general de costos al calcular el costo total de reproducción (costo total de reemplazo)
1. Trabajos de construcción e instalación
1.1. El costo de los materiales de construcción, productos y estructuras.
1.2. Salario básico de los trabajadores
1.3. Costos de operación (costo de utilidades, operación de máquinas y mecanismos, entrega y almacenamiento de materiales, etc.)
1.4. El costo de estructuras temporales y redes de ingeniería asociadas con la construcción.
COSTOS DIRECTOS
1.5. Gastos generales
COSTOS DEL CONTRATISTA
1.6. Beneficio del contratista
PRECIO CONTRATISTA (costo de reposición de obras de construcción e instalación)
2. Costo del equipo de ingeniería
3. Costes indirectos del inversor
3.1. Inversión en tierra
3.2. Pago por los servicios de organizaciones de diseño y estimación.
3.4. Gastos corrientes entre el final de la construcción y la venta del objeto.
En el futuro, para la designación general de los costos de reproducción (costes de reproducción) o costos de reposición (costos de reposición), utilizaremos el término "costo de reposición".
A pesar de que este término no se define actualmente como parte de las normas de valoración federales, los tasadores lo conocen bien como un concepto que caracteriza el valor, que se utiliza en la contabilidad de las organizaciones rusas para contabilizar el valor de los activos fijos.
Teniendo en cuenta la terminología aceptada, el proceso de determinación del valor de un inmueble como terreno con mejoras puede describirse mediante la siguiente expresión:
- el valor de la propiedad objeto de valoración, rub.;
– el coste del terreno, rub.;
– costo de reposición de las mejoras (costo de reproducción o costo de reposición), rub.;
– ingresos empresariales (beneficio del promotor), rub.;
- Depreciación acumulada de la propiedad, frotar.
A su vez, el monto de la depreciación acumulada es la suma de tres componentes - depreciación física, obsolescencia funcional y externa:
- la cantidad de deterioro físico de las mejoras, frotar.;
– obsolescencia funcional de mejoras, rub.;
– Obsolescencia externa de mejoras, frotar.
Teniendo en cuenta el hecho de que al calcular los valores de depreciación y obsolescencia, el costo de construcción, teniendo en cuenta los ingresos empresariales en términos monetarios, se puede utilizar como base para el cálculo, además presentaremos el concepto costo total de reemplazo (PVC) como la suma del costo de reproducción o costo de reposición de las mejoras y el monto de la renta empresarial calculado a la fecha de valuación:
Si la cantidad de ingresos empresariales no se calcula en unidades monetarias, sino en términos relativos correspondientes a la tasa de rendimiento de la inversión, entonces la expresión (6.3) tomará la siguiente forma:
(4)
7. Etapas de la tasación de bienes inmuebles mediante el enfoque de costos. En general, la valoración de un objeto inmobiliario representado por un terreno con mejoras (un edificio, una estructura o un grupo de objetos de construcción) con base en el enfoque de costos incluye los siguientes pasos:
1. Investigación del mercado inmobiliario con la definición de los principales parámetros económicos y de consumo del segmento al que pertenece el objeto de evaluación de acuerdo con la variante de su uso más eficiente.
2. Recopilación y análisis de información sobre las características técnicas, económicas y otras del objeto de evaluación y su entorno.
3. Cálculo del costo de nueva construcción (determinación del costo de reproducción o reemplazo) de mejoras a la fecha de tasación.
4. Determinación de la renta empresarial sobre la base de datos sobre inversiones en la construcción de bienes inmuebles del tipo correspondiente.
5. Estimación de la cantidad de desgaste acumulado de las mejoras, teniendo en cuenta el desgaste físico, así como la obsolescencia funcional y externa (si la hubiere).
6. Evaluación del valor del terreno como libre de mejoras y disponible para el uso más eficiente.
7. Determinación del valor estimado del valor del inmueble como la suma del valor del terreno, costo de reposición, incrementado por la utilidad empresarial y reducido por el monto de la depreciación acumulada de las mejoras, teniendo en cuenta la opción por la mayor uso eficiente de la instalación.
Al igual que el enfoque comparativo, el enfoque de costos se basa en el principio de sustitución y es el método de valoración más universal.
bienes raíces.
El enfoque de costos es un conjunto de métodos para estimar el valor del objeto de tasación, basado en la determinación de los costos necesarios para la reproducción o reposición del objeto de tasación, teniendo en cuenta el desgaste y la obsolescencia.
Así, la fórmula general para el enfoque de costos para la valoración de bienes inmuebles toma la forma:
V= crear- Y, (19)
donde Сcreat es el costo de crear un objeto inmobiliario; Y - la depreciación total del objeto.
El costo de crear una propiedad incluye todo
los costes de su construcción, pudiendo ser estos costes de dos tipos: el coste de reproducción o el coste de creación.
El costo de reproducir el objeto tasado es el costo requerido para crear una copia exacta del objeto tasado con
utilizando los utilizados al crear el objeto de evaluación
materiales y tecnologías.
Los costes de sustitución del objeto de evaluación son los costes necesarios para crear un objeto similar utilizando materiales y tecnologías en uso en la fecha de evaluación.
Independientemente de la elección de los costos de reproducción o reemplazo, todos los costos generalmente se dividen en los siguientes grupos:
costos de la tierra;
Costos de construcción;
Costos de emprendimiento.
Por lo tanto, la fórmula para determinar el costo de crear un objeto inmobiliario se puede escribir como:
crear= Zzu+ Zstr+ ZPR, (20)
donde Zzu - el costo de adquirir o alquilar un terreno;
Zstr: el costo de desarrollar un proyecto y construir un objeto;
Zpr: el costo de la remuneración empresarial para el desarrollador.
El costo de un terreno implica la adquisición de un terreno baldío para la construcción del objeto que se evalúa en él. Si se evalúa un edificio ya existente, entonces el terreno debajo de él se evalúa como vacante, adquirido para la construcción.
El costo de la tierra se puede calcular de varias maneras. En primer lugar, si existe un mercado de suelo desarrollado, entonces el valor de una parcela puede determinarse mediante un procedimiento de valoración estándar utilizando enfoques comparativos o de ingresos.
En segundo lugar, si el mercado de la tierra está en sus inicios y el terreno se arrienda entre terrenos estatales (municipales), entonces es posible calcular el costo del terreno utilizando la metodología para calcular el monto de la redención de la tierra. derecho de arrendamiento otorgado para los fines correspondientes aprobado en el nivel estatal correspondiente.
La tercera opción se puede implementar en las mismas condiciones que la segunda, entonces es posible tomar el valor del valor catastral de la parcela como el costo de adquirir una parcela de tierra,
determinado en el proceso de avalúo catastral del Estado
El costo del terreno bajo el centro comercial evaluado se calculó como el costo de comprar el derecho de arrendamiento, calculado de acuerdo con los métodos del gobierno de la ciudad, y ascendió a 38 millones de rublos.
La determinación de los costos de construcción se lleva a cabo en una de las cuatro formas más comunes: el método de comparación
unidades, método de descomposición de componentes, método cuantitativo
exámenes
En nuestro caso, se utiliza el método de la unidad comparativa, que implica la asignación de una unidad de comparación, que generalmente se elige como unidad de área (1 m2) o como unidad de volumen del edificio (1 m3). Después de eso, con la ayuda de literatura de referencia especial, se selecciona un edificio similar y se determina el costo de construir una unidad comparativa de este edificio.
La selección de la información de referencia necesaria se realiza de acuerdo con los indicadores presentados de objetos análogos, sus características técnicas y los elementos estructurales más cercanos al objeto que se evalúa.
Al formar el costo total de construcción del objeto que se evalúa, después de elegir un indicador de costo de referencia de un edificio similar, se ajustan utilizando los siguientes coeficientes:
Sobre la diferencia en los elementos estructurales de los edificios;
Sobre la diferencia en el volumen de los edificios;
Para sismicidad;
El monto de los costos imprevistos;
Sobre la diferencia regional en el nivel de precios;
Sobre la diferencia zonal en el nivel de precios;
Para cambios de precio posteriores a la publicación de la guía.
El costo total de construcción del objeto de evaluación obtenido de esta manera incluye los costos de construcción de los edificios en sí, sumando y conectando las comunicaciones externas de ingeniería, paisajismo y paisajismo del territorio, calculados según indicadores agregados. El costo de construcción se puede representar con la siguiente fórmula:
Zstr= Zbaz* Kconstrucción* Mazorca* xeísmo* RCP* Registro K* zonas K* parentesco, (21)
donde: Zbaz - el costo básico de construir un edificio similar;
Кkonstr - coeficiente de diferencias de diseño; Cob - coeficiente de diferencias de volumen;
Kseism – coeficiente de sismicidad;
Kpr - coeficiente de otros costos e imprevistos; Kreg - coeficiente regional;
Кzon – coeficiente de zonificación;
Kinf es el coeficiente de cambios de precios inflacionarios en la construcción.
El método de la unidad comparativa, debido a su buena combinación de simplicidad y precisión, es actualmente el método más utilizado para calcular los costos de construcción.
El costo base de construir un centro comercial similar al que se está evaluando ascendió a 39,000 rublos/m2, el coeficiente
diferencias en volumen - 0.95, coeficiente de otros costos e imprevistos - 1.14, coeficiente de inflación - 1.19. Así, los costos de construcción del centro comercial estimado serán:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 frotar.
Los costos de emprendimiento representan la tasa de retorno necesaria para el desarrollador, calculada sobre la base del análisis de mercado, en las condiciones actuales es de alrededor del 20%.
Así, hemos identificado todos los tipos de costes atribuibles al coste de creación de un objeto de tasación. Pero el objeto de evaluación no es un objeto nuevo, sino que ya ha pasado algún tiempo de su servicio, por lo que el objeto inevitablemente ha perdido parte de su valor. Para tener en cuenta estas pérdidas, se calcula el desgaste acumulativo.
La depreciación acumulada es la suma de tres tipos de depreciación: física, funcional y económica:
Y= Si+ A ellos+ Yves, (22)
donde: Si - desgaste físico;
Im - depreciación funcional (moral); IV - desgaste externo (económico).
Cada tipo de depreciación refleja una disminución en el valor del objeto
bienes raíces por varias razones. La depreciación física es la depreciación de un objeto causada por el deterioro en el curso de la operación de sus características físicas bajo
influencia de factores naturales y climáticos, así como
vida humana. El método más común para determinar la cantidad de desgaste físico se denomina método de vida:
donde: XB - edad cronológica; FZh - el término de la vida física.
De acuerdo con la fórmula anterior, el monto de la depreciación física se calcula como un porcentaje del costo total de creación.
el objeto que se valora.
Depreciación funcional (obsolescencia funcional o técnica): una disminución en el valor del objeto evaluado debido a la inconsistencia con la moda (espíritu de los tiempos), falta o exceso de algo (por ejemplo, el sistema de calefacción se ha quedado rezagado con respecto al moderno
estándares, los cimientos son más fuertes de lo necesario, o el diseño del apartamento previsto para el asentamiento comunal, etc.). Este tipo de desgaste depende principalmente del nivel de progreso científico y tecnológico en la industria, la construcción y la arquitectura.
La expresión del costo de la depreciación funcional es la diferencia entre los costos de reproducción y los costos de reposición, pero este método de cálculo es demasiado laborioso. Por lo tanto, en la práctica, el método basado en la capitalización de pérdidas causadas por la presencia de desgaste funcional es el más utilizado:
Y= PD, (24)
donde: PD - pérdida de ingresos causada por moral
depreciación (funcional) del objeto evaluado.
La pérdida de ingresos se puede calcular comparando los ingresos recibidos de la propiedad en cuestión con edificios modernos similares que cumplan con los requisitos de los usuarios, es decir. sin desgaste moral (funcional).
Obsolescencia externa (obsolescencia externa, obsolescencia económica o de ubicación, u obsolescencia ambiental). Por ejemplo, la congestión de las calles.
el tráfico por carretera, la construcción de daños al medio ambiente
empresas cercanas al objeto de evaluación, declive económico en la producción,
Teóricamente, el monto de la depreciación externa se puede definir como la diferencia entre el valor de mercado del objeto y
el costo de la creación, reducido por la cantidad de material físico y
desgaste moral. Tal método tiene poca aplicación práctica, por lo tanto, la mayoría de las veces, la depreciación externa se calcula de manera similar a la depreciación funcional, con la única diferencia de que las pérdidas de ingresos causadas por la depreciación económica se tienen en cuenta en los cálculos.
Basado en el hecho de que las causas del desgaste externo no están relacionadas de ninguna manera con el objeto que se está evaluando, se puede argumentar que en la mayoría de los casos no es posible eliminarlo por los esfuerzos del dueño del objeto. Así, la depreciación económica es sólo irreparable, pero en algunos
En algunos casos, la influencia que provoca su presencia puede desaparecer bajo la influencia de causas externas.
El centro comercial estimado se puso en funcionamiento en 2008, por lo que su antigüedad cronológica es de 4 años.
La vida útil estándar de edificios capitales similares es de 75 años, por lo tanto, el deterioro físico del edificio
es 5.3%.
Dada la reciente puesta en servicio de la instalación y la ausencia de cambios significativos en el entorno, se puede afirmar que la instalación evaluada no presenta obsolescencia y deterioro económico.
El cálculo del costo del objeto por el método de costo se realiza en la tabla 15.
Tabla 15. Determinación del valor de un inmueble por el método del costo
El valor del objeto de tasación obtenido por el método del coste, teniendo en cuenta el redondeo, será
573 millones 361 mil rublos.