Kostnadsmetod för fastighetsvärdering. Beräkning av hela kostnaden för reproduktion (ersättning) med metoden för uppdelning efter komponenter Kostnaderna för reproduktion av bedömningsobjektet är
Kostnaden för att ersätta byggnaden, exklusive avskrivning och inkurans av ett bostadshus i trä, med en yta på 50 kvm. beräknas på grundval av databasen publicerad i State Estimated Standards NCS 81-0201-2012. Avsnitt 1. Indikatorer för den utvidgade standarden för byggpriset,
1 § Bostadshus, låghustyp och radhus,
Tabell 01-01-003 Trä (från stockar)
Mätare: 1 m2 av den totala ytan av ett bostadshus
NCS beräknas i priser från och med den 1 januari 2012 för basregionen (Moskvaregionen). Därför bör denna indikator översättas till dagens datum, för detta multiplicerar vi med prisomvandlingsindexet från 1 januari 2012 till priser från 1 januari 2013, vilket är lika med 1,12 och omvandlingskoefficienten från priserna för basområdet till prisnivån för de ingående enheterna i Ryska federationen, vilket är lika med 0, 87.
För att bestämma kostnaden för att ersätta en byggnad utan att ta hänsyn till avskrivningar måste den resulterande siffran multipliceras med husets yta och med investerarens vinst, som är 15%.
Således beräknas kostnaden för att ersätta en byggnad, exklusive slitage och inkurans, med formeln:
– byggkostnaden på 1 kvm. i priser från den 1 januari 2012. i Moskva-regionen, tusen rubel/kvm.
Koefficient för priskonvertering från priserna i basregionen (Moskva-regionen) till prisnivån för de ingående enheterna i Ryska federationen
Genom att ersätta data med vårt objekt får vi:
4 173 525 RUB
11.3. Beräkning av byggnadsersättningskostnader med hänsyn till avskrivning och inkurans.
För att bestämma kostnaden för utbyte, med hänsyn till slitage och inkurans, är det nödvändigt att multiplicera ersättningskostnaden för byggnaden med slitagefaktorn:
Kostnaden för att ersätta byggnaden, med hänsyn till slitage,
– Kostnaden för att ersätta byggnaden, exklusive avskrivningar och inkurans
Jag är slitagefaktorn.
Avskrivningar definieras som en minskning av återanskaffningskostnaden på grund av olika faktorer, erhållen vid värderingsdagen. Det finns tre typer av slitage: fysiskt slitage, funktionsslitage och slitage av yttre påverkan.
Ackumulerat slitage bestäms av formeln
Jag - ackumulerat slitage,
Fysisk försämring,
funktionskläder
Utvändigt slitage
Fysisk försämring() bestäms av livstidsmetoden
Avskrivningstakt = effektiv ålder/ekonomisk livslängd
För trähus är den ekonomiska livslängden 50 år,
Huset byggdes 2001, den effektiva åldern är 12 år
Sedan: \u003d 12/50 \u003d 0,24.
Tecken på extern och funktionell inkurans hittades inte vid bedömningstillfället, så deras värden är 0.
Således är den ackumulerade avskrivningen lika med:
Genom att ersätta de erhållna värdena finner vi kostnaden för att ersätta byggnaden, med hänsyn till slitage och inkurans.
4 173 525 * 0,76= RUB 3 171 879
11.4. Beräkning av värdet på bedömningsobjektet inom ramen för kostnadssynen
Kostnaden för en befintlig fastighet är lika med kostnaden för mark (mark) plus kostnaden för att uppföra byggnader och strukturer minus den ackumulerade avskrivningen av byggnader och strukturer. Detta är en verbal beskrivning av den grundläggande modellen för kostnadsupplägget. Matematiskt är den grundläggande modellen för kostnadsmetoden följande:
V = LV + IV - D ,
var V- Fastighetens värde; LV- Kostnaden för marken; IV- Kostnaden för byggnader och strukturer. D- ackumulerade (totala) avskrivningar av byggnader och strukturer.
Ersätter i formeln de indikatorer som beräknats av oss LV = 3 312 125 gnugga. i paragraf 11.1 och IV - D =3171879 i 11.3 får vi:
V = 3 312 125 gnugga.+ 3 171 879 gnugga= 6 484 004 gnugga.
Således marknadsvärdet av en tomt med ett bostadshus, beläget i Krasnodar, st. Lenina, d. 62, erhållen på basis av kostnadsmetoden per den 25 december 2013, avrundat är 6 484 004 (Sex miljoner fyra hundra åttiofyra tusen fyra) rubel.
Beräkning av hela kostnaden för reproduktion (full återanskaffningskostnad) med den jämförande enhetsmetoden
Valet av en metod för att beräkna hela kostnaden för reproduktion eller hela kostnaden för ersättning kräver viss motivering och beror på många faktorer: syftet med bedömningen, kvantiteten och kvaliteten på information som samlas in om föremålet för bedömningen, dess fysiska egenskaper, etc.
Det är mer att föredra att beräkna hela kostnaden för reproduktion, eftersom annars kostnaderna för uppförandet av en byggnad som skiljer sig från den uppskattade i många avseenden bestäms. Samtidigt är bedömningen av skillnaden i användbarheten av de jämförda byggnaderna mycket subjektiv.
Valet att beräkna full återanskaffningskostnad är motiverat om den byggnad som värderas visar tecken på funktionsförsämring, vilket minskar den kommersiella attraktiviteten för en potentiell köpare.
Grunden för att fastställa den fulla kostnaden för reproduktion eller den fulla återanskaffningskostnaden är beräkningen av kostnaderna i samband med uppförandet av anläggningen och dess leverans till kunden. Beroende på förfarandet för redovisning av dessa kostnader är det vanligt att allokera direkta och indirekta kostnader i byggkostnaden.
Direkta kostnader är kostnader som är direkt relaterade till byggandet. (En fullständig lista över kostnader som återspeglas i självkostnadspriset finns i standardriktlinjerna för planering och redovisning av kostnaderna för byggnadsarbeten nr BE-11-260 / 7, godkänd av dekretet från Ryska federationens statliga kommitté för Arkitektur och konstruktion daterad 4 december 1995)
Direkta kostnader inkluderar:
kostnader för byggmaterial, produkter och utrustning;
Arbetarnas löner
kostnaden för konstruktionsrelaterade strukturer och ingenjörsnätverk;
kostnaden för verktyg;
kostnad för leverans och förvaring av material m.m.
Indirekta kostnader - kostnader som inte är direkt relaterade till konstruktion:
kostnaden för att investera i mark;
avgifter för att designa och uppskatta organisationer;
Omkostnader ingår också som indirekta kostnader.
Overheadkostnader - de medel som krävs för att skapa de allmänna förutsättningarna för byggbranschen, dess organisation och underhåll.
Utvecklarens (investerarens) vinst är entreprenörsinkomst, vilket är en belöning till investeraren för risken i samband med genomförandet av ett byggprojekt.
Tänk på den övergripande kostnadsstrukturen när du beräknar hela kostnaden för reproduktion (full ersättningskostnad)
1. Bygg- och installationsarbeten
1.1. Kostnaden för byggmaterial, produkter och strukturer
1.2. Grundlöner för arbetare
1.3. Driftskostnader (kostnad för verktyg, drift av maskiner och mekanismer, leverans och lagring av material, etc.)
1.4. Kostnaden för tillfälliga strukturer och tekniska nätverk i samband med konstruktionen
DIREKTA KOSTNADER
1.5. Allmänna omkostnader
ENTREPRENÖREN KOSTNADER
1.6. Entreprenörens vinst
ENTREPRENÖRENS PRIS (ersättningskostnad för bygg- och installationsarbeten)
2. Kostnad för teknisk utrustning
3. Indirekta kostnader för investeraren
3.1. Markinvesteringar
3.2. Betalning för tjänster från design- och uppskattningsorganisationer
3.4. Löpande utgifter mellan slutet av bygget och försäljningen av objektet
I framtiden, för den allmänna beteckningen av reproduktionskostnader (reproduktionskostnader) eller ersättningskostnader (ersättningskostnader), kommer vi att använda termen "replacement cost".
Trots det faktum att denna term för närvarande inte definieras som en del av federala värderingsstandarder, är det välkänt för värderingsmän som ett begrepp som kännetecknar värdet, som används i redovisningen av ryska organisationer för att redovisa värdet av anläggningstillgångar.
Med hänsyn till den accepterade terminologin kan processen att bestämma värdet på en fastighet som en tomt med förbättringar beskrivas med följande uttryck:
- värdet av fastigheten som värderas, rub.;
– kostnad för tomten, rub.;
– Ersättningskostnad för förbättringar (reproduktionskostnad eller ersättningskostnad), rub.;
– företagarinkomst (utvecklarens vinst), rub.;
- ackumulerad avskrivning av fastigheten, gnugga.
I sin tur är mängden ackumulerad avskrivning summan av tre komponenter - fysisk avskrivning, funktionell och extern inkurans:
- mängden fysisk försämring av förbättringar, gnugga.;
– funktionell inkurans av förbättringar, gnugga.;
– extern inkurans av förbättringar, gnugga.
Med hänsyn till det faktum att vid beräkning av värden för avskrivning och inkurans kan byggkostnaden, med hänsyn till företagsinkomst i monetära termer, användas som grund för beräkning, kommer vi dessutom att introducera konceptet total ersättningskostnad (PVC) som summan av kostnaden för reproduktion eller ersättningskostnad för förbättringar och beloppet av företagsinkomsten beräknad på värderingsdagen:
Om storleken på företagsinkomsten inte beräknas i monetära enheter, utan i relativa termer som motsvarar avkastningen på investeringen, kommer uttrycket (6.3) att ha följande form:
(4)
7. Stadier av fastighetsvärdering med hjälp av kostnadsmetoden. I allmänhet inkluderar värderingen av ett fastighetsobjekt representerat av en tomt med förbättringar (en byggnad, struktur eller en grupp av byggobjekt) baserad på kostnadssynen följande steg:
1. Undersökning av fastighetsmarknaden med definitionen av de viktigaste ekonomiska parametrarna och konsumentparametrarna för det segment till vilket bedömningsobjektet hör i enlighet med varianten av dess mest effektiva användning.
2. Insamling och analys av information om de tekniska, ekonomiska och andra egenskaperna hos bedömningsobjektet och dess miljö.
3. Beräkning av kostnaden för nybyggnation (fastställande av kostnaden för reproduktion eller utbyte) av förbättringar vid bedömningsdatumet.
4. Bestämning av företagsinkomst på grundval av uppgifter om investeringar i byggande av fastigheter av motsvarande typ.
5. Uppskattning av mängden ackumulerat slitage av förbättringar, med hänsyn till fysiskt slitage, samt funktionell och extern inkurans (om någon).
6. Utvärdering av markens värde som fri från förbättringar och tillgänglig för den mest effektiva användningen.
7. Fastställande av det uppskattade värdet av fastighetens värde som summan av tomtens värde, återanskaffningskostnad, ökat med företagsvinst och minskat med beloppet av ackumulerade avskrivningar av förbättringar, med hänsyn tagen till alternativet för de mest effektiv användning av föremålet.
Liksom det jämförande tillvägagångssättet är kostnadsmetoden baserad på substitutionsprincipen och är den mest universella värderingsmetoden.
fastighet.
Kostnadsmetoden är en uppsättning metoder för att uppskatta värdet av bedömningsobjektet, baserat på fastställandet av de kostnader som är nödvändiga för reproduktion eller utbyte av bedömningsobjektet, med hänsyn tagen till värdeminskning och inkurans.
Den allmänna formeln för kostnadsmetoden för fastighetsvärdering tar således formen:
V= Skapa- Och, (19)
där Сcreat är kostnaden för att skapa ett fastighetsobjekt; Och - den totala avskrivningen av objektet.
Kostnaden för att skapa en fastighet inkluderar allt
kostnaderna för dess konstruktion, medan dessa kostnader kan vara av två slag: kostnaden för reproduktion eller kostnaden för skapande.
Kostnaden för att reproducera det värderade objektet är kostnaden som krävs för att skapa en exakt kopia av det värderade objektet med
använda de som används när man skapar bedömningsobjektet
material och teknik.
Kostnaderna för att ersätta bedömningsobjektet är de kostnader som krävs för att skapa ett liknande objekt med hjälp av material och tekniker som används vid bedömningsdatumet.
Oavsett val av reproduktion eller ersättningskostnader brukar alla kostnader delas in i följande grupper:
Markkostnader;
Byggnadskostnader;
Entreprenörskapskostnader.
Således kan formeln för att bestämma kostnaden för att skapa ett fastighetsobjekt skrivas som:
Skapa= Zzu+ Zstr+ Zpr, (20)
där Zzu - kostnaden för att förvärva eller hyra en tomt;
Zstr - kostnaden för att utveckla ett projekt och bygga ett objekt;
Zpr - kostnaden för entreprenöriell ersättning till utvecklaren.
Kostnaden för en tomt innebär förvärv av en ledig tomt för att bygga det föremål som bedöms på den. Om en redan befintlig byggnad värderas, så bedöms tomten under den som vakant, förvärvad för byggnation.
Kostnaden för mark kan beräknas på flera sätt. För det första, om det finns en utvecklad markmarknad, kan värdet på en tomt bestämmas genom ett standardvärderingsförfarande med hjälp av inkomst eller jämförande metoder.
För det andra, om markmarknaden är i sin linda och tomten är arrenderad bland statliga (kommunala) mark, är det möjligt att beräkna kostnaden för tomten med hjälp av metoden för att beräkna beloppet för inlösen av marken arrenderätt beviljad för relevanta ändamål godkänd på lämplig statlig nivå.
Det tredje alternativet kan implementeras under samma villkor som det andra, då är det möjligt att ta värdet av tomtens matrikelvärde som kostnaden för att förvärva en tomt,
fastställs i processen för den statliga fastighetsvärderingen
Kostnaden för tomtmarken under det bedömda köpcentret beräknades som kostnaden för att köpa ut arrenderätten, beräknad enligt stadsstyrelsens metoder och uppgick till 38 miljoner rubel.
Bestämning av byggkostnader utförs på ett av de fyra vanligaste sätten: jämförelsemetoden
enheter, komponentnedbrytningsmetod, kvantitativ metod
undersökningar.
I vårt fall används den jämförande enhetsmetoden som innebär tilldelning av en jämförelseenhet, som vanligtvis väljs som antingen en ytenhet (1 m2) eller en byggnadsvolymenhet (1 m3). Därefter väljs en liknande byggnad med hjälp av speciell referenslitteratur och kostnaden för att bygga en jämförande enhet av denna byggnad bestäms.
Valet av den nödvändiga referensinformationen utförs enligt de presenterade indikatorerna för analoga objekt, deras tekniska egenskaper och strukturella element som ligger närmast det objekt som utvärderas.
När man bildar den fulla kostnaden för konstruktionen av objektet som utvärderas, efter att ha valt en referenskostnadsindikator för en liknande byggnad, justeras de med hjälp av följande koefficienter:
Om skillnaden i de strukturella delarna av byggnader;
På skillnaden i volymen av byggnader;
För seismicitet;
Mängden oförutsedda kostnader;
På den regionala skillnaden i prisnivån;
På zonskillnaden i prisnivån;
För prisändringar efter publicering av guiden.
Den totala kostnaden för konstruktionen av bedömningsobjektet som erhålls på detta sätt inkluderar kostnaderna för att bygga själva byggnaderna, summera och ansluta extern teknisk kommunikation, landskapsarkitektur och landskapsarkitektur av territoriet, beräknat enligt aggregerade indikatorer. Byggkostnaden kan representeras som följande formel:
Zstr= Zbaz* Kconstr* Majskolv* Xeism* HLR* K reg* K-zoner* kinf, (21)
där: Zbaz - den grundläggande kostnaden för att bygga en liknande byggnad;
Кkonstr - koefficient för designskillnader; Cob - koefficient för skillnader i volym;
Kseism – seismicitetskoefficient;
Kpr - koefficient för andra och oförutsedda kostnader; Kreg - regional koefficient;
Кzon – zonindelningskoefficient;
Kinf är koefficienten för inflationsmässiga prisförändringar i byggandet.
Den jämförande enhetsmetoden, på grund av sin goda kombination av enkelhet och noggrannhet, är för närvarande den mest använda metoden för att beräkna byggkostnader.
Baskostnaden för att bygga ett köpcentrum liknande det som bedöms uppgick till 39 000 rubel/m2, koefficienten
skillnader i volym - 0,95, koefficient för andra och oförutsedda kostnader - 1,14, inflationskoefficient - 1,19. Således kommer byggkostnaderna för det beräknade köpcentret att vara:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 gnugga.
Entreprenörskapskostnader representerar den nödvändiga avkastningen för utvecklaren, beräknad på grundval av marknadsanalys, under nuvarande förhållanden är det cirka 20%.
Därmed har vi identifierat alla typer av kostnader hänförliga till kostnaden för att skapa ett värderingsobjekt. Men föremålet för utvärdering är inte ett nytt föremål, utan har redan passerat en period av sin tjänst, för vilken föremålet oundvikligen har förlorat en del av sitt värde. För att ta hänsyn till dessa förluster beräknas det kumulativa slitaget.
Kumulativa avskrivningar är summan av tre typer av avskrivningar: fysiska, funktionella och ekonomiska:
Och= Om+ Dem+ Yves, (22)
där: Om - fysiskt slitage;
Im - funktionell (moralisk) avskrivning; IV - yttre (ekonomisk) slitage.
Varje typ av avskrivning speglar en minskning av objektets värde
fastigheter av olika skäl. Fysisk värdeminskning är värdeminskningen av ett föremål som orsakas av att dess fysiska egenskaper under driften försämras enligt
påverkan av naturliga och klimatiska faktorer, samt
mänskligt liv. Den vanligaste metoden för att bestämma mängden fysiskt slitage kallas livstidsmetoden:
där: XB - kronologisk ålder; FZh - termen för fysiskt liv.
Enligt ovanstående formel beräknas mängden fysisk avskrivning som en procentandel av den totala kostnaden för skapandet
föremålet som värderas.
Funktionell avskrivning (funktionell eller teknisk föråldrad) - en minskning av värdet på det bedömda objektet på grund av inkonsekvens med modet (tidsandan), brist eller överskott av något (till exempel har värmesystemet släpat efter moderna
standarder, grunderna är mer kraftfulla än nödvändigt, eller lägenhetens layout tillhandahålls för gemensam bosättning, etc.). Denna typ av slitage beror främst på graden av vetenskapliga och tekniska framsteg inom industri, konstruktion och arkitektur.
Kostnadsuttrycket för funktionell avskrivning är skillnaden mellan kostnaderna för reproduktion och ersättningskostnader, men denna beräkningsmetod är för mödosam. Därför används i praktiken oftast metoden baserad på kapitalisering av förluster orsakade av närvaron av funktionellt slitage:
Och= PD, (24)
där: PD - inkomstförlust orsakad av moral
(funktionell) avskrivning av det taxerade objektet.
Inkomstbortfall kan beräknas genom att jämföra den inkomst som erhålls från ämnesfastigheten med liknande moderna byggnader som fullt ut uppfyller användarnas krav, d.v.s. utan moraliskt (funktionellt) slitage.
Extern inkurans (extern föråldrad, ekonomisk eller lokal föråldrad, eller miljömässig föråldrad). Till exempel trängsel på gatan
vägtrafik, byggande av miljöfarliga
företag nära föremålet för bedömning, ekonomisk nedgång i produktionen,
Teoretiskt kan mängden extern avskrivning definieras som skillnaden mellan objektets marknadsvärde och
kostnaden för skapande, reducerad med mängden fysiska och
moraliskt slitage. En sådan metod har liten praktisk tillämpning, därför beräknas externa avskrivningar oftast på samma sätt som funktionella avskrivningar, med den enda skillnaden att inkomstförluster orsakade av ekonomisk avskrivning beaktas i beräkningarna.
Med utgångspunkt i att orsakerna till yttre slitage inte på något sätt har något samband med det bedömda föremålet i sig, kan man hävda att det i de flesta fall inte är möjligt att eliminera det genom insatser från föremålets ägare. Således är ekonomisk depreciering bara irreparabel, men i vissa
I vissa fall kan påverkan som orsakar dess närvaro försvinna under påverkan av yttre orsaker.
Det beräknade köpcentret togs i drift 2008, så dess kronologiska ålder är 4 år.
Standardlivslängden för liknande kapitalbyggnader är 75 år, därför är byggnadens fysiska försämring
är 5,3 %.
Med hänsyn till den senaste idrifttagandet av anläggningen och frånvaron av väsentliga förändringar i det omgivande området kan konstateras att den taxerade anläggningen inte har någon inkurans och ekonomisk avskrivning.
Beräkningen av kostnaden för objektet med kostnadsmetoden görs i tabell 15.
Tabell 15. Fastställande av värdet på en fastighet med hjälp av självkostnadsmetoden
Värdet på det värderade objektet, erhållet med självkostnadsmetoden, med hänsyn tagen till avrundning, blir
573 miljoner 361 tusen rubel.