Հիփոթեքի ենթակա հողամասեր. Հողամասերի հիփոթեքի առանձնահատկությունները չափորոշիչներն ու պահանջները

1. Հիփոթեքային պայմանագրով հողատարածքները կարող են գրավադրվել այնքանով, որքանով համապատասխան հողը, դաշնային օրենքի հիման վրա, չի բացառվում շրջանառությունից կամ սահմանափակված չէ շրջանառությունից:

   1.1. Եթե ​​հողամասը վարձակալության պայմանագրով փոխանցվում է քաղաքացուն կամ իրավաբանական անձին, ապա հողամասի վարձակալն իրավունք ունի գրավադրել հողամասի վարձակալության իրավունքները հողամասի վարձակալության պայմանագրի ժամկետում` նրա համաձայնությամբ: հողամասի սեփականատեր.

   (1.1 կետը ներդրվել է 2004 թվականի փետրվարի 5-ի թիվ 1-FZ դաշնային օրենքով)

2. Սույն հոդվածի 1-ին կետում նշված հողամասերի ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ սեփականության դեպքում հիփոթեքը կարող է սահմանվել միայն քաղաքացուն կամ իրավաբանական անձին պատկանող հողամասի վրա, որը բնօրինակ կերպով հատկացվել է ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ հողերից: սեփականություն։

Հոդված 63. Հիփոթեքի ենթակա հողամասեր

1. Պետական ​​կամ քաղաքային սեփականության հողամասերի հիփոթեքը չի թույլատրվում սույն դաշնային օրենքի համաձայն:

   (1-ին կետ, փոփոխված 05.02.2004 N 1-FZ Դաշնային օրենքով)

2. Չի թույլատրվում գրավադրել հողամասի մի մասը, որի մակերեսը պակաս է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կանոնակարգերով և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից տարբեր նշանակության և թույլատրված հողերի համար: օգտագործել.

Հոդված 64

1. Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով, երբ հողամասը գրավադրված է, գրավի իրավունքը տարածվում է նաև հողամասում գտնվող կամ կառուցվող գրավատուի շենքի կամ շինության վրա:

   Նման շենքը կամ շինությունը տնօրինելու գրավատուի իրավունքը, նման շենքի կամ շինության նկատմամբ իրավունքների այլ անձանց փոխանցելու պայմաններն ու հետևանքները որոշվում են սույն դաշնային օրենքի VI գլխի կանոններով:

   Եթե ​​պայմանագրում առկա է պայման, որ հողամասում գտնվող կամ կառուցվող շենքը կամ շինությունը, որը գտնվում է կամ կառուցվում է և պատկանում է գրավատուին, գրավադրված չէ նույն գրավառուի մոտ, ապա գրավատուն, հողամասի վրա կատարում բռնագանձելիս, իրավունք ունի. այդպիսի շենք կամ շինություն և ձեռք է բերում հողամասի այն մասի սահմանափակ օգտագործման (սերվիտուտի) իրավունք, որն անհրաժեշտ է այդպիսի շենքերի կամ շինությունների նպատակներին համապատասխան օգտագործելու համար։ Հողամասի նշված մասի օգտագործման պայմանները որոշվում են գրավատուի և գրավառուի պայմանագրով, իսկ վեճի դեպքում` դատարանի կողմից:

   (1-ին կետը փոփոխված է 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 216-FZ դաշնային օրենքով)

2. Հողամասի գրավատուն իրավունք ունի, առանց գրավառուի համաձայնության, տնօրինել իրեն պատկանող շենքերը և շինությունները սույն հողամասում, որոնց վրա, սույն հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, գրավի իրավունքը չի տարածվում. .

   Նման շենքը կամ շինությունն այլ անձի օտարելու և գրավառուի հետ այլ կերպ պայմանավորվածություն չկա, իրավունքները, որոնք տվյալ անձը կարող է ձեռք բերել գրավադրված հողամասի նկատմամբ, սահմանափակվում են 1-ին կետի երրորդ մասով նախատեսված պայմաններով. այս հոդվածի.

   (փոփոխված է 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 216-FZ դաշնային օրենքով)

3. Կորցրած ուժը. - 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի N 216-FZ դաշնային օրենքը:
4. Եթե ​​գյուղատնտեսական նշանակության հողամասի կազմից գրավադրված հողամասը պարունակում է շենքեր, շինություններ, շինություններ, այդ թվում՝ նման հողամասի վրա կառուցվող կամ այլ անշարժ գույք, որոնք ամուր կապված են այդ հողամասի հետ, որոնք պատկանում են այդ սեփականատիրոջը նույն իրավունքով. հողամաս, նման հողամասի հիփոթեքը թույլատրվում է միայն դրա հետ ամուր կապված անշարժ գույքի օբյեկտների միաժամանակյա գրավադրմամբ:

(4-րդ կետը ներդրվել է 2004 թվականի փետրվարի 5-ի թիվ 1-FZ դաշնային օրենքով)

Հոդված 64.1. Բանկի կամ այլ վարկային կազմակերպության վարկային միջոցներով կամ նպատակային վարկի միջոցներով ձեռք բերված հողամասի գրավադրում.

1. Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով կամ պայմանագրով, բանկի կամ այլ վարկային հաստատության վարկային միջոցների օգտագործմամբ կամ այլ իրավաբանական անձի կողմից այս հողամասի ձեռքբերման համար տրամադրված նպատակային վարկից ձեռք բերված հողամասը համարվում է գրավադրված: սույն հողամասի նկատմամբ վարկառուի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման պահից.

   Եթե ​​համապատասխան հողամասը տրվում է վարձակալության, ապա վարձակալության իրավունքի համար օրենքի ուժով առաջանում է հիփոթեք, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով կամ վարձակալության պայմանագրով:

   Սույն գրավով գրավառուն բանկ կամ այլ վարկային հաստատություն կամ այլ իրավաբանական անձ է, որը տրամադրել է փոխառություն կամ նպատակային փոխառություն՝ հողամաս ձեռք բերելու կամ հողամաս վարձակալության իրավունք տալու համար:

2. Սույն հոդվածի 1-ին մասի հիման վրա ծագած հողամասի գրավի կամ վարձակալության իրավունքի նկատմամբ կիրառվում են պայմանագրով ծագած անշարժ գույքի գրավի և անշարժ գույքի վարձակալության իրավունքի մասին կանոնները. համապատասխանաբար.

Հոդված 64.2. Հողամասի հիփոթեք, որի վրա շենքեր կամ շինություններ են գտնվում, ձեռք են բերվել կամ կառուցվել բանկի կամ այլ վարկային կազմակերպության վարկային միջոցների կամ նպատակային վարկի միջոցների միջոցով.

(Ներդրված է 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի թիվ 216-FZ դաշնային օրենքով)

1. Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով կամ պայմանագրով, հողամասը, որի վրա կառուցվել կամ կառուցվում է շենք կամ շինություն, կամ այդպիսի հողամաս վարձակալության իրավունքը համարվում է գրավ դրված պետական ​​գրանցման պահից: կառուցված կամ կառուցվող շենքի կամ շինության նկատմամբ վարկառուի սեփականության իրավունքը կամ իրավունքների պետական ​​գրանցման համար պատասխանատու մարմինը գրավատուին և գրավատուին վարկային պայմանագիր կնքելու մասին ծանուցում ստանալու պահից (վարկային պայմանագիր՝ նախատեսված օգտագործման պայմանով. ) նշված պայմանագրերի կիրառմամբ.
2. Սույն հոդվածի 1-ին մասում նշված գրավով գրավատերը բանկ կամ այլ վարկային կազմակերպություն կամ այլ իրավաբանական անձ է, որը վարկ կամ նպատակային վարկ է տրամադրել շենքի կամ շինության կառուցման համար:

Հոդված 65

1. Հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված հողամասի վրա գրավատուն իրավունք ունի, առանց գրավառուի համաձայնության, սահմանված կարգով կառուցել շենքեր կամ շինություններ, եթե այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով: Եթե ​​այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով, հիփոթեքը տարածվում է այդ շենքերի և շինությունների վրա:

   (փոփոխված է 2002 թվականի փետրվարի 11-ի թիվ 18-FZ դաշնային օրենքով)

   Եթե ​​գրավատուի կողմից գրավադրված հողամասի վրա շենքի կամ շինության կառուցումը հանգեցնում է կամ կարող է հանգեցնել այս հողամասի գրավադրմամբ գրավառուին տրամադրված ապահովության վատթարացմանը, ապա գրավառուն իրավունք ունի՝ համաձայն հոդվածի 2-րդ կետի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 450-ը, պահանջել փոփոխություն հիփոթեքային պայմանագրում, ներառյալ, անհրաժեշտության դեպքում, երկարաձգելով հիփոթեքը կառուցված շենքի կամ շինության վրա:

2. Շենքերի կամ շինությունների կառուցումը գրավադրված հողամասի վրա, եթե գրավառուի իրավունքները հավաստված են հիփոթեքով, թույլատրվում է միայն այն դեպքում, եթե դրա նկատմամբ գրավատուի իրավունքը նախատեսված է հիփոթեքով` հաշվի առնելով այն պայմանները, որոնք արտացոլված են. այն.

Հոդված 66

Եթե ​​գրավադրվող հողամասի վրա, որի վրա գտնվում է շենք կամ շինություն, որը պատկանում է ոչ թե գրավատուին, այլ մեկ այլ անձի, հիփոթեք է դրվում, երբ գրավառուն այս հողամասի վրա կատարում է կատարում և դրա վաճառքը, ապա գրավատուի իրավունքներն ու պարտականությունները. հողամասի սեփականատերը հանձնում է հողամասը ձեռք բերողին:

Հոդված 67

(փոփոխված է 2004 թվականի փետրվարի 5-ի թիվ 1-FZ դաշնային օրենքով)

1. Հողամասի գնահատումն իրականացվում է Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեությունը կարգավորող օրենսդրությանը համապատասխան:

Հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված հողամասի գրավի արժեքը սահմանվում է գրավատուի և գրավառուի միջև համաձայնությամբ:

2. Հողամասի հիփոթեքային պայմանագրին պետք է կցվի հողամասի կադաստրային հատակագիծը:

(3-րդ կետը փոփոխված է 2006 թվականի դեկտեմբերի 4-ի թիվ 201-FZ դաշնային օրենքով)

Հոդված 68

1. Հրապարակային աճուրդով, աճուրդով կամ մրցույթով վաճառքով ձեռք բերված հողամասը ենթակա է թույլատրելի օգտագործման պահանջներին:

   Անձը, ով ձեռք է բերել հողամաս՝ այն վաճառելով հրապարակային աճուրդով, աճուրդով կամ մրցույթով, իրավունք ունի փոխել հողամասի նպատակը միայն Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսդրությամբ նախատեսված դեպքերում կամ կարգով: նախատեսված է սույն օրենսդրությամբ:

2. Հիփոթեքով գրավադրված հողամասերի հրապարակային աճուրդով, աճուրդով կամ մրցույթով վաճառքը և ձեռքբերումն իրականացվում է դաշնային օրենքով սահմանված սահմանափակումներին համապատասխան այն անձանց շրջանակի, ովքեր կարող են ձեռք բերել այդպիսի հողամասեր:
3. Չի թույլատրվում գրավադրված հողամասի վրա բռնագանձել գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կազմից մինչև գյուղատնտեսական աշխատանքների համապատասխան ժամկետի ավարտը՝ հաշվի առնելով արտադրված կամ արտադրված և վերամշակված գյուղմթերքի իրացման համար պահանջվող ժամանակը:

Այս պահանջը գործում է մինչև այն տարվա նոյեմբերի 1-ը, երբ նախատեսված է հիփոթեքով կամ դրա մի մասով ապահովված պարտավորության կատարումը, եթե այլ ժամկետ նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով:

1. Պետական ​​կամ քաղաքային սեփականության հողամասերի հիփոթեքը սույն դաշնային օրենքին համապատասխան չի թույլատրվում:
2. Չի թույլատրվում գրավադրել հողամասի մի մասը, որի մակերեսը փոքր է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կանոնակարգերով և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից տարբեր նշանակության հողերի համար: և թույլատրված օգտագործումը:
Պետությանը կամ Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտին պատկանող հողամասերի գրավադրման սահմանափակումը ավելի շուտ քաղաքական պատճառներով է պայմանավորված։ Ակնհայտ է, որ օրենսդիրը ելնում է Ռուսաստանի տարածքային ամբողջականության պահպանման և պետական ​​հողերի պահուստի ապահովման անհրաժեշտությունից։ Նման հողատարածքները կարող են փոխանցվել պետական ​​և մունիցիպալ միավոր ձեռնարկությունների տնտեսական կառավարմանը և հիմնարկների և պետական ​​ձեռնարկությունների գործառնական կառավարմանը: Պետք է ուշադրություն դարձնել մեկնաբանված հոդվածի 1-ին կետի հակասությանը Արվեստի 1-ին կետի դրույթներին: Հիփոթեքի մասին օրենքի 6-րդ հոդվածը, որը թույլ է տալիս գրավադրել տնտեսական կառավարման իրավունքով գրավատուին պատկանող գույքը։ Բացի այդ, այս պարբերությունը հակասում է նաև Արվեստի 3-րդ կետին: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 129-ը, համաձայն որի, հողը և այլ բնական ռեսուրսները կարող են օտարվել կամ փոխանցվել մեկ անձից մյուսին այլ միջոցներով, այնքանով, որքանով դրանց շրջանառությունը թույլատրվում է հողի և այլ բնական ռեսուրսների մասին օրենքներով: Այնուամենայնիվ, Հիփոթեքի մասին օրենքը չի տարածվում նման օրենքների վրա:
Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի սահմանումը տրված է Արվեստի 1-ին կետում: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքաշինության օրենսգրքի 1998 թվականի մայիսի 7-ի թիվ 73-FZ (ուժը կորցրած ճանաչել) 46-ը, որտեղ ասվում է, որ «քաղաքային և գյուղական բնակավայրերի սահմաններում (գծում) հատկացվում են գյուղատնտեսական օգտագործման գոտիներ, որոնք զբաղեցված են վարելահողով. հողատարածք, այգիներ, խաղողի այգիներ, բանջարանոցներ, խոտհարքեր, արոտավայրեր, ինչպես նաև գյուղատնտեսական նշանակության շինություններ, շենքեր, շինություններ։ Մի փոքր այլ սահմանում է տրված Ռուսաստանի Դաշնության նոր հողային օրենսգրքում: Այսպիսով, Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 77-րդ հոդվածով գյուղատնտեսական հողերը ճանաչվում են որպես բնակավայրերի սահմաններից դուրս գտնվող հողեր, որոնք նախատեսված են գյուղատնտեսության կարիքների համար, ինչպես նաև նախատեսված են այդ նպատակների համար: Թվում է, թե «ավելի ճիշտ է հողամասի նվազագույն չափը սահմանել նոր հողային օրենսգրքով կամ դրանով սահմանված կարգով։
Սակայն օրենսդիրն այլ ճանապարհով գնաց. Ակնհայտ է, որ դա պայմանավորված է նրանով, որ օգտագործելի հողի քանակը զգալիորեն տարբերվում է Ռուսաստանի Դաշնության տարբեր շրջաններում: Արդեն ներկայումս տարբեր շրջաններ ունեն հողատարածքների չափերի «իրենց» ստորին և վերին սահմանները։

Սահմանում է կայքում հիփոթեք ձեռք բերելու հնարավորությունը. Այնուամենայնիվ, ոչ բոլոր ֆինանսական հաստատություններն են իրականացնում վարկով հող գնելու ծրագրեր:

Հիմնականում խոշոր բանկերը գումար են թողարկում հողամասերի գնման համար.

• Ռոսսելխոզբանկ;
• Zapsibkombank և այլն:

Մանրամասների համար, թե որ ֆինանսական հաստատությունները վարկ են տրամադրում հողի համար, ինչպես նաև, թե ինչին պետք է ուշադրություն դարձնել բանկ ընտրելիս, կարդացեք.

Հողամասի վրա հիփոթեքը հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե ընտրված հողը բացառված չէ շրջանառությունից: Նախապայմանն այն է, որ հատկացումը պատկանում է անհատական ​​բնակարանաշինության կամ հողագործության համար թույլատրված օգտագործման բնակավայրերի հողերին (ինչ պայմաններով և ինչպես հիփոթեք վերցնել հողամասի վրա, ներառյալ անհատական ​​բնակարանային շինարարության դեպքում, կարդացեք): Բանկերը հազվադեպ են ընդունում գյուղատնտեսական հատկացումները որպես գրավ՝ ցածր իրացվելիության և բռնագանձման բարդ ընթացակարգի պատճառով:

Հաշվի առեք, թե որ հողատարածքները չեն թույլատրվում հիփոթեքային գրանցման համար.

• պետական ​​և մունիցիպալ սեփականություն են.
• տեղակայված բնապահպանական և արգելոցային գոտիներում.
• տարածքը, որը փոքր է Ռուսաստանի Դաշնության կամ տեղական իշխանությունների կարգավորող փաստաթղթերով սահմանված նվազագույն չափից:

Նաև Հողամասի մի մասի վրա հիփոթեք չեք կարող ստանալ. Եթե ​​կայքը ընդհանուր կամ ընդհանուր սեփականություն է, ապա այն պետք է հատկացվի բնօրինակով:

Չափանիշներ և պահանջներ

Ի՞նչ պահանջներ են բանկերը դնում ձեռք բերված հողի վրա.

• Այն պետք է պատկանի բնակավայրերի հողերին։ Եթե ​​հողը ձեռք է բերվել բնակելի շենք կառուցելու նպատակով, ապա այն պետք է հարմար լինի կառույցների կառուցման համար։
• Տարածքը 6 ակրից ոչ պակաս է։
• Տարածքը պետք է ունենա հստակ սահմաններ և լինի կադաստրային գրանցամատյանում։
• Այն պետք է գտնվի այն տարածաշրջանում, որտեղ գտնվում է բանկի մասնաճյուղը: Մոտակա ճյուղից հեռավորությունը պետք է լինի ոչ ավելի, քան 70-100 կմ:
• Դեպի վայր պետք է ճանապարհ անցկացվի, որով անցումը հասանելի լինի տարվա ցանկացած ժամանակ:
• Ոչ մի ծանրաբեռնվածություն և կալանք.
• Հատկացման հետ կապված՝ դրա սահմանների վերաբերյալ դատավարություն չպետք է լինի։
• Օբյեկտի համար փաստաթղթերը պետք է լինեն օրինական մաքուր:

Սրանք բանկերի հիմնական պահանջներն են։ Բայց կայք ընտրելիս կարևոր է նաև հաշվի առնել այն չափանիշները, որոնցով կգնահատվի դրա իրացվելիությունը։

Բանկն ավելի պատրաստակամ կլինի վարկ տրամադրել, եթե վարկառուն պատրաստվում է տարածք ձեռք բերել զարգացած ենթակառուցվածքով, լավ մուտքի ճանապարհներով, հաստատված կոմունիկացիաներով և կենցաղային աղբը թափելու վայրից հեռու բնակավայրում։

Ո՞րն է վարկի նպատակը:

Բանկերի մեծ մասը վարկ տրամադրել անհատական ​​բնակարանային շինարարության համար հողատարածք գնելու համար. Բանկերի տեսանկյունից անհատական ​​բնակարանների համար հատկացումներն ունեն բարձր իրացվելիություն։ Բացի այդ, համաձայն Արվեստի. «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 64-րդ հոդվածը, գրավի իրավունքն անցնում է գրավադրված վայրում կառուցված բոլոր շենքերին և շինություններին: Սա նշանակում է, որ գույքի հավաքագրման դեպքում բանկը դատարանի միջոցով բռնագրավելու է ոչ միայն հողատարածքը, այլեւ դրա վրա կառուցված տունը։

Հնարավոր է նաև հիփոթեքով հողամաս ստանալ ամառանոց կառուցելու, այգեգործության, ինչպես նաև անձնական օժանդակ հողամաս վարելու համար։ Կենցաղային հողամասերի համար հող ձեռք բերելու համար վարկ տրամադրվում է միայն գյուղացիական տնտեսությունների սեփականատերերին:

Գյուղատնտեսության համար հատկացում կարելի է ձեռք բերել հիփոթեքով միայն իրավաբանական անձանց և անհատ ձեռնարկատերերի համար: Բանկերը հատուկ ծրագրեր ունեն փոքր և միջին բիզնեսի համար, որի պայմաններով կարելի է գյուղատնտեսական նշանակության հողեր գնել։ Դրանք առանձնանում են բարձրացված դրույքաչափերով և գրանցման ավելի բարդ ընթացակարգով։

Ինչու բոլոր բանկերը չեն համաձայնում գործարքին:

Հողամասի հիփոթեքը այնքան տարածված չէ, որքան բնակարանային վարկերը: Դա պայմանավորված է հողի գնահատման բարդությամբ և բռնագրավման ընթացակարգի տևողությամբ:

Հողատարածքը, ի տարբերություն բնակարանների և տների, բարձր իրացվելիության գրավ չէ. Եթե ​​վարկառուն չկարողանա վճարել վարկը, ապա բանկը ստիպված կլինի դատարանի միջոցով բռնագրավել հողը: Իսկ իր գումարը նա կկարողանա հետ ստանալ միայն աճուրդում կայքի վաճառքից հետո։ Գործնականում այս ընթացակարգը երկար ժամանակ կպահանջի: Այս առումով ոչ բոլոր ռուսական բանկերն են պատրաստ հողի համար վարկեր տրամադրել։

Առավելություններն ու թերությունները

Եթե ​​հող գնելու անհրաժեշտություն կա, ապա վարկառուն մի քանի տարբերակ ունի՝ ինքնուրույն խնայել, սովորական սպառողական վարկ վերցնել կամ հիփոթեք վերցնել: Այս տարբերակներից յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները:

Հաշվի առեք հիփոթեքային վարկավորման դրական և բացասական կողմերը: Առավելությունները:

Թերությունները:

1. Բարձր տոկոսադրույքներ՝ համեմատած բնակարանների վարկավորման ծրագրերի կողմից առաջարկվող տոկոսների հետ։
2. Մեծ կանխավճար. Միջին հաշվով նվազագույն կանխավճարը կազմում է օբյեկտի գնահատված արժեքի 25-30%-ը։
3. Տեղաբաշխման ապահովագրությունը բանկերի պարտադիր պահանջն է։
4. Գրավի խիստ պահանջներ.
5. Գրավի իրավունքը տարածվում է ոչ միայն բուն տեղանքի, այլ նաև դրա վրա գտնվող շենքերի վրա։

Սեփական հողն ավելի մոտ է, քան կարող է թվալ, քանի որ հողամասի վրա հիփոթեք ստանալու համար փաստաթղթեր հավաքելը աշխատատար, բայց միանգամայն իրական բան է: Դուք նաև պետք է լրջորեն մոտենաք հենց կայքին:

Գրանցման կարգը գործնականում չի տարբերվում ապառիկ բնակարան գնելու փուլերից։ Հիմնական դժվարությունը կարող է առաջանալ հողատարածք փնտրելիս։ Ընտրելու համար համապատասխան տարբերակը, որը կհամապատասխանի բանկին, Ցանկալի է կապ հաստատել փորձառու ռիելթորի հետ.

Եթե ​​սխալ եք գտնում, խնդրում ենք ընդգծել տեքստի մի հատվածը և սեղմել Ctrl+Enter.

Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. Հիփոթեքի մասին օրենքի 9-րդ հոդվածով հողամասի հիփոթեքի դեպքում օբյեկտի գնահատումը որոշվում է Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան՝ գրավատուի համաձայնությամբ հիփոթեքային գրավառուի հետ՝ համաձայն Արվեստի պահանջների: Հիփոթեքի մասին օրենքի 67. Հողամասի գնահատումը պետք է նշվի հիփոթեքային պայմանագրում դրամական արտահայտությամբ:

Եթե ​​հիփոթեքի առարկան գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կազմից հողատարածքներ են, որոնք ենթակա են «Հիփոթեքի մասին» օրենքով, ապա հիփոթեքի կազմումը և տրամադրումը չի թույլատրվում: Բացի այդ, հիփոթեքի պատրաստումը և տրամադրումը չի թույլատրվում, եթե հիփոթեքի առարկան հողամասը վարձակալելու իրավունքն է (Հիփոթեքի մասին օրենքի 13-րդ հոդվածի 4-րդ կետ):

Այն դեպքերում, երբ հիփոթեքի առարկա է հանդիսանում գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կազմից հողամասը, որի նկատմամբ կիրառվում է «Հիփոթեքի մասին» օրենքը, գրավատուի պահանջով դատարանը, եթե կան հիմնավոր պատճառներ, իրավունք ունի որոշում կայացնել. գրավադրված գույքի վրա բռնագանձել, հետաձգել դրա կատարումը մինչև մեկ տարով (էջ 3 Հիփոթեքի մասին օրենքի 54-րդ հոդված):

Եթե ​​հիփոթեքի առարկան հողամաս է, ապա գրավառուի պահանջների բավարարման մասին պայմանագրով, որը կնքվել է արտադատական ​​կարգով, կողմերն իրավունք չունեն նախատեսել գրավառուի կողմից գրավադրված գույքի ձեռքբերումն իր կամ երրորդ անձանց համար. հաշվանցում գրավառուի` պարտապանի նկատմամբ գրավով ապահովված պահանջների գնման գնի հետ: Այս դեպքում կողմերը պարտավոր են գրավ դրված գույքը վաճառել կա՛մ բաց աճուրդով, կա՛մ գրավառուի կողմից կազմակերպված աճուրդով (Հիփոթեքի մասին օրենքի 55-րդ հոդվածի 3-րդ կետ):

Այն դեպքում, երբ հողամասը որպես հիփոթեքի առարկա բռնագանձելիս այդ հողամասը ձեռք է բերվում գրավառուի կողմից (գրավառուն հողամասը պահում է իր համար), և այդ հողամասն իր բնույթով և նպատակներով չի կարող իրեն պատկանել, ապա նա. պարտավոր է մեկ տարվա ընթացքում օտարել սույն հողամասը.գույքը համաձայն հ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 238 (հիփոթեքի մասին օրենքի 2-րդ մաս, 4-րդ կետ, հոդված 58):

Ձեռնարկությունների, շենքերի կամ շինությունների հիփոթեքը այն հողամասով, որտեղ դրանք գտնվում են, կարող է իրականացվել միայն Արվեստի նորմերով սահմանված պահանջների դեպքում: Հիփոթեքի մասին օրենքի 69.

Հողամասերի տեսակները, որոնք կարող են գրավադրվել, սահմանվում են Արվեստում: Հիփոթեքի մասին օրենքի 62.

Հիփոթեքային պայմանագրով կարող են գրավադրվել միայն հետևյալ հողատարածքները՝ պատկանող քաղաքացիներին, նրանց միավորումներին, իրավաբանական անձանց և նախատեսված են այգեգործության, անասնաբուծության, անհատական ​​բնակարանների, գյուղական և ավտոտնակների կառուցման համար. անձնական օժանդակ հողամասերի կենցաղային հողամասեր. շենքերի, շինությունների կամ շինությունների զբաղեցրած հողատարածքները՝ դրանց տնտեսական պահպանման համար անհրաժեշտ չափով (ֆունկցիոնալ աջակցություն).

Միևնույն ժամանակ, վերը նշված հողակտորները պետք է համապատասխանեն հետևյալ պահանջներին՝ դրանք չպետք է դասակարգվեն որպես հողատարածքներ, որոնք ենթակա չեն հիփոթեքի` համաձայն Արվեստի: Հիփոթեքի մասին օրենքի 62; դրանք պետք է բնեղենով հատկացվեն ընդհանուր բաժնեմաս կամ համատեղ սեփականություն հանդիսացող հողերից:

Հիփոթեքային օրենքում օգտագործվող մի շարք հասկացություններ սահմանված են Արվեստում: 1 Դաշնային օրենքի «Այգեգործական, այգեգործական և դաչա շահույթ չհետապնդող քաղաքացիների միավորումների մասին» 1998 թվականի ապրիլի 15-ի թիվ 66-FZ.

Արվեստի 2-րդ կետի համաձայն. «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 62-րդ հոդվածը, պահանջի առարկան «Պորտալ» ՍՊԸ-ի պարտքն էր 2002 թվականի դեկտեմբերի 26-ի թիվ 4520623 վարկային պայմանագրով 45,000,000 ռուբլի չափով և վարկի օգտագործման տոկոսները՝ 2,026,849 ռուբլի 32 կոլոպեկի դիմաց: գրավատուի գրավադրված գույքի վրա՝ «Ալեքսանդրովսկի ռադիոզավոդ» ԲԲԸ և ԶԱՕ Ստանդարտ.

Առաջին և վերաքննիչ ատյանների դատարանը, վերլուծելով կողմերի ներկայացրած ապացույցները, ողջամտորեն բավարարեց հայցվորի պահանջները և հավաքեց՝ հիմք ընդունելով Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 309, 819, 334, 348, 349 հոդվածները. վարկի գծով հայտարարագրված պարտքի չափը, տոկոսագումարները՝ այն բռնագանձելու միջոցով ԲԸ-ի գույքի վրա գրավադրված «Ալեքսանդրովսկի ռադիոզավոդ» 2002 թվականի դեկտեմբերի 26-ի թիվ 45206323/1 գրավի պայմանագրով և «Ստանդարտ» ՓԲԸ-ի՝ գրավի պայմանագրով գրավադրված գույքը. դեկտեմբերի 26-ի հ.45206323/2 որոշմամբ գույքի վաճառքի սկզբնական գինը սահմանելով 2002թ.

Կաթսայատան շենքի և հողամասի 01.05.2003 թվականի գրավի պայմանագրից բխում է, որ «Ստանդարտ» ՓԲԸ-ն փոխանցել է կաթսայատան շենքը, որը գտնվում է Ալեքսանդրով, Վլադիմիրի շրջան, ք. Գագարինա, տուն 2, 1784,8 քմ ընդհանուր մակերեսով և 106/1000 բաժնետոմսերով ընդհանուր սեփականության իրավունքով 248653 քմ ընդհանուր մակերեսով հողամասի, որը գտնվում է նշված հասցեում։ հասցե կադաստրային համարով 33:17:00 06 09:0002.

Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 340-րդ հոդված. «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 69-րդ հոդվածի համաձայն, շենքի կամ շինության հիփոթեքը թույլատրվում է միայն միաժամանակյա հիփոթեքով հողամասի միևնույն պայմանագրով, որի վրա գտնվում է այս շենքը կամ շինությունը, կամ դրա մի մասի։ այս հողամասը, որը ֆունկցիոնալորեն ապահովում է գրավադրված օբյեկտը, կամ գրավատուին պատկանող այս կայքը կամ դրա համապատասխան մասը վարձակալության իրավունքը:

Գործով չի ներկայացվել 01.05.2003թ. գրավադրման պայմանագրով գրավադրված լինելու մասին վկայող հողամասի հենց այն մասը, որը գործառականորեն ապահովում է գրավադրված օբյեկտը (կաթսայատան շենք): Գործում առկա կաթսայատան շենքի, հողամասի գրավի պայմանագրում նշվում է, որ դրանք գրավի անկախ օբյեկտներ են, նշված պայմանագիրը չի պարունակում շենքի և հողամասի միաժամանակյա գրավադրման պայմաններ. , որը ֆունկցիոնալ կերպով ապահովում է գրավադրված օբյեկտը։ Գրավադրված հողամասի սեփականության իրավունքը հավաստող փաստաթղթերը նույնպես չեն հաստատում այս հանգամանքները։

«Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 62-րդ հոդվածի 2-րդ մասի ուժով հողամասերի ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ սեփականության դեպքում հիփոթեքը կարող է սահմանվել միայն բնեղենով հատկացված հողամասի վրա: Քննարկվող գրավի պայմանագիրը չի համապատասխանում օրենքի սահմանված նորմին։

Նման պայմաններում առաջին ատյանի և վերաքննիչ դատարանները հանգել են օրինական եզրակացության՝ 01.05.2003 թվականի գրավի պայմանագրի անվավեր լինելու մասին, անհիմն են։

Այսինքն, Արվեստի 2-րդ կետում պարունակվող նորմը: Հիփոթեքի մասին օրենքի 62-րդ հոդվածը զգալիորեն սահմանափակում է, համեմատած Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի կանոնների հետ, քաղաքացու կամ իրավաբանական անձի իրավունքը ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ սեփականություն հանդիսացող հողամասի համար հիփոթեքային պայմանագիր կնքելու: Արվեստի 3-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 253-ը, համատեղ սեփականության մասնակիցներից յուրաքանչյուրն իրավունք ունի գործարքներ կատարել ընդհանուր գույքի օտարման վերաբերյալ, եթե այլ բան չի բխում բոլոր մասնակիցների համաձայնությունից:

Արվեստի համաձայն. Հիփոթեքային հիփոթեքի մասին օրենքի 63-րդ հոդվածը չի թույլատրվում. հողամասի մի մասը, որի մակերեսը փոքր է, քան նվազագույն չափը, որը սահմանված է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կանոնակարգերով և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով տարբեր նշանակված նշանակության և թույլատրելի օգտագործման հողերի համար (կետ 2. Հիփոթեքի մասին օրենքի 63-րդ հոդված):

Այսպիսով, հողամասերի հիփոթեքի առարկան որոշելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի, Հիփոթեքային օրենքի և այլ կարգավորող իրավական ակտերի դրույթները:

Ի տարբերություն ամենազարգացած օտարերկրյա երկրների օրենսդրության, համաձայն որի հողամասի հիփոթեքը միշտ ներառում է դրա վրա գտնվող շենքերի և շինությունների հիփոթեքը, Ռուսաստանի գրավի մասին օրենքը սահմանում է այն սկզբունքը, ըստ որի, երբ հողամասը գրավադրվում է. Այս հողամասում գտնվող կամ կառուցվող շենքերը և գրավատուի օբյեկտները, այդ թվում՝ բնակելի շենքերը, գրավադրելու իրավունքը չի տարածվում։ Սակայն այս նորմը ունի դիսպոզիտիվ բնույթ, և պայմանագրով կողմերը կարող են նախատեսել հողամասի և դրա վրա գտնվող շենքերի ու շինությունների միաժամանակյա հիփոթեքը:

Արվեստի համաձայն. «Հիփոթեքի մասին» օրենքի 64-րդ հոդվածով, եթե այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով, երբ հողամասը գրավադրված է, գրավի իրավունքը տարածվում է նաև հողամասում գտնվող կամ կառուցվող գրավատուի շենքի կամ շինության վրա: Այդպիսի շենքը կամ շինությունը տնօրինելու գրավատուի իրավունքը, նման շենքի կամ շինության նկատմամբ իրավունքների այլ անձանց փոխանցելու պայմաններն ու հետևանքները որոշվում են Ք. VI Հիփոթեքային օրենք. Եթե ​​պայմանագրով պայման կա, որ հողամասում գտնվող կամ կառուցվող շենքը կամ շինությունը, որը գտնվում կամ կառուցվում է և պատկանում է գրավատուին, գրավադրված չէ նույն գրավառուի մոտ, ապա գրավատուն, հողամասի վրա կատարում բռնագանձելիս, իրավունք ունի. այդպիսի շենք կամ շինություն և ձեռք է բերում հողամասի այն մասի սահմանափակ օգտագործման (սերվիտուտի) իրավունք, որն անհրաժեշտ է այդպիսի շենքը կամ շինությունն իր նպատակին համապատասխան օգտագործելու համար։ Հողամասի նշված մասի օգտագործման պայմանները որոշվում են գրավատուի և գրավառուի պայմանագրով, իսկ վեճի դեպքում` դատարանի կողմից: Հողամասի գրավատուն իրավունք ունի, առանց գրավառուի համաձայնության, տնօրինելու իրեն պատկանող շենքերը և շինությունները այս հողամասում, ինչը, համաձայն Արվեստի 1-ին կետի. Հիփոթեքի մասին օրենքի 64-րդ հոդվածով գրավի իրավունքը չի գործում։ Երբ նման շենքը կամ շինությունն օտարվում է այլ անձի, և գրավառուի հետ այլ կերպ պայմանավորվածություն չկա, իրավունքները, որոնք այդ անձը կարող է ձեռք բերել գրավադրված հողամասի համար, սահմանափակվում են Արվեստի 3-րդ մասի 1-ին կետով նախատեսված պայմաններով: 64. Եթե գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կազմից գրավադրված հողամասի վրա կան շենքեր, շինություններ, շինություններ, այդ թվում` նման հողամասի վրա կառուցվող, կամ հողամասի հետ ամուր կապված այլ անշարժ գույք, որոնք պատկանում են այդպիսի սեփականատիրոջը. Նույն իրավունքով հողամաս, նման հողամասի հիփոթեքը թույլատրվում է միայն դրա հետ ամուր կապված անշարժ գույքի միաժամանակյա գրավադրմամբ:

Բնականաբար, Հիփոթեքի մասին օրենքի 64-րդ հոդվածը չի կարող չհակասել նույն ՌԴ ԼԿ-ին։

Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 1-ը սահմանում է հողամասի և դրա վրա գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտների ճակատագրի միասնության սկզբունքը: Արվեստի 4-րդ կետի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 35-ը չի թույլատրվում օտարել հողամաս առանց դրա վրա գտնվող շենքի, շինության, շինության, եթե դրանք պատկանում են մեկ անձի: Իսկ գրավադրված գույքը բռնագանձելիս տեղի կունենա հենց գույքի օտարում։

Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի թիվ 11 որոշման 11-րդ կետում ասվում է, որ Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 35-րդ հոդվածի 4-րդ կետի համաձայն, տեղակայված շենքի, շինության, շինության օտարումը. մեկ անձի սեփականության իրավունքով պատկանող հողամասի վրա, բացառությամբ դրանում նշված դեպքերի, իրականացվում է հողամասի հետ միասին։ Առանց դրա վրա գտնվող շենքի, շինության, շինության հողամասի օտարումը, եթե դրանք պատկանում են մեկ անձի, չի թույլատրվում։

Հետևաբար, գործարքներ, որոնցում կողմերի կամքն ուղղված է առանց համապատասխան հողամասի շենք, շինություն, շինություն կամ դրա վրա գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտ չունեցող հողամասի օտարում, եթե հողամասը և տեղակայված օբյեկտները. դրա վրա սեփականության իրավունքով պատկանում է մեկ անձի, առոչինչ են։

Մեկ անձին պատկանող հողամասերի և դրանց վրա գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտների օտարման նույն կարգը պետք է կիրառվի նաև շենքի, շինության, շինության բռնագրավման, բռնագրավման դեպքում հողի իրավունքի դադարեցման դեպքում. նշված գույքի վրա իր սեփականատիրոջ պարտավորությունների համար (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 242, 243, 237 հոդվածներ):

Արվեստի համաձայն. Հիփոթեքի մասին օրենքի 6-րդ հոդվածի համաձայն, չի թույլատրվում գրավադրել շրջանառությունից հանված գույքը, այն գույքը, որի վրա դաշնային օրենքի համաձայն չի կարող բռնագանձվել: Եվ, ինչպես տեսնում ենք, շենքից առանձին հողամասի վրա բռնագանձում չի թույլատրվում։

Բացի այդ, Հիփոթեքի մասին օրենքի 64-րդ հոդվածը և հ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 340 և Արվեստ. «Հիփոթեքի մասին» օրենքի 69-րդ հոդվածը, որոնք թույլ չեն տալիս շինության գրավադրումը առանց միաժամանակյա գրավադրման այն հողամասի, որի վրա գտնվում է այս շենքը, եթե և՛ շենքի, և՛ հողամասի սեփականատերը նույն անձն է։ Ստացվում է տրամաբանության իսպառ բացակայություն. եթե շենքը գրավադրված է, և պայմանագրում հստակ նշված չէ, որ հողամասը, որի վրա գտնվում է գրավադրված շենքը, գրավադրված է շենքի հետ միաժամանակ, ապա այս հողամասի վրա օրենքի ուժով հիփոթեք չի տարածվում։ , իսկ հիփոթեքային պայմանագիրն առոչինչ գործարք է։ Այնուամենայնիվ, եթե հողամասը գրավադրված է առանց դրա վրա գտնվող շենքերի միաժամանակյա հիփոթեքի, ապա այդպիսի գրավը անվավեր գործարք չէ, և եթե այլ բան սահմանված չէ կողմերի կողմից, ապա այս հողամասի շենքերը օրենքի ուժով ենթակա են հիփոթեքի։ . Ինչն է առաջացրել շենքի և հողամասի հիփոթեքի նկատմամբ նման հակադիր մոտեցումը, հակասում է տրամաբանական բացատրությանը։ Ճիշտ այնպես, ինչպես մեկնաբանված հոդվածի վերջին պարբերությունը, որն արգելում է հողամասի գրավադրումը առանց դրա վրա գտնվող շինությունների, հակասում է տրամաբանական բացատրությանը, եթե այդ հողամասը պատկանում է գյուղատնտեսական նշանակությանը։ Ինչո՞ւ կարող է հողամաս, օրինակ՝ բնակավայրերի հողից, որը նախատեսված է շենքի շահագործման համար, դնել առանց դրա վրա գտնվող շինությունների, իսկ գյուղատնտեսական նշանակության հողերից՝ ոչ։ Ինչու՞ նման ընտրողական մոտեցում: Ցավոք սրտի, հնարավոր չէ անգամ կռահել, թե ինչով է առաջնորդվել օրենսդիրը մեկնաբանված հոդվածը գրելիս։

Այսպիսով, Հիփոթեքի մասին օրենքի 64-րդ հոդվածը հակասում է արվեստին. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 1-ին և 35-րդ հոդվածները: Եվ քանի որ գույքը հիփոթեքին հանձնելը կարող է հանգեցնել այս գույքի օտարմանը, ապա, համապատասխանաբար, առանց տվյալ հողամասում գտնվող գույքի միաժամանակյա գրավադրման հողամասի գրավադրումը առոչինչ գործարք է։ Հետևաբար, տվյալ դեպքում գույքը պետք է գրավադրվի հողամասի հետ միասին, որը նկարագրված է հողամասի հետ հավասարապես՝ համաձայն Արվեստի: Հիփոթեքի մասին օրենքի 9. Հետևաբար, դրա վրա գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտ ունեցող հողամասի հիփոթեքային պայմանագիրը պետք է լիովին նույնական լինի անշարժ գույքի հիփոթեքային պայմանագրին՝ հողամասի միաժամանակյա հիփոթեքով և հողամասի գրավադրմամբ անշարժ գույքի օբյեկտով։ դրա վրա գտնվող պայմանագիրը որպես անկախ տեսակ գոյություն չունի, և առանց անշարժ գույքի օբյեկտի միաժամանակյա գրավի գործարքն առոչինչ է, իսկ Հիփոթեքի մասին օրենքի 64-րդ հոդվածը կիրառելի չէ, քանի որ այն հակասում է գործող օրենսդրությանը:

Ռուսական իրավական համակարգի բնորոշ առանձնահատկությունն այն է, որ հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքը կարող է պատկանել մեկ անձի, իսկ հողամասը` ուրիշներին: Հետևաբար, այն դեպքում, երբ նման հողամասը գրավադրվել է հիփոթեքային պայմանագրով, և հետագայում վաճառվել է բռնագանձման ընթացքում, հողամասի նոր սեփականատերը, ըստ էության, փոխարինում է գրավատուին անշարժ գույքի սեփականատիրոջ հետ հարաբերություններում:

Գործնականում երբեմն հակառակ իրավիճակ է առաջանում, երբ շենքերը կամ տարածքները վարձակալվում են առանց վարձակալության հանձնելու հողամասը, որի վրա նրանք գտնվում են, ինչի արդյունքում առաջին ատյանի արբիտրաժային դատարանները նման հիփոթեքային պայմանագրերը ճանաչել են անվավեր: Այսպիսով, «Չելյաբինսկոյե գյուղատնտեսական ձեռնարկություն» սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերակցությունը հայց է ներկայացրել Չելյաբինսկի մարզի արբիտրաժային դատարան՝ ընդդեմ «Հարավային Ուրալի սոցիալական զարգացման բանկ «Պահուստային» բաց բաժնետիրական ընկերության՝ մսի գրավի մասին պայմանագիրն անվավեր ճանաչելու համար։ հուլիսի 30-ի մշակման արտադրամաս և նոտարական գրություն գրավադրված գույքի օտարումը մինչև 31.07.97թ. հ.1ա-4 գրավի պայմանագրի լուծումը արգելելու մասին՝ որպես գրավի անվավերության հետևանքների կիրառում։ Հայցը բավարարվել է 13.05.99թ.

Մեկ այլ դեպքում «Հագուստի վերանորոգում» սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերակցությունը հայց է ներկայացրել Մոսկվայի արբիտրաժային դատարան ընդդեմ «Moscow Industrial Bank» բաժնետիրական առևտրային բանկի՝ անվավեր ճանաչելու 1995 թվականի սեպտեմբերի 29-ի ոչ բնակելի տարածքների գրավի մասին պայմանագիրը։ Թիվ 118-զ.

11.06.99 որոշմամբ հայցը բավարարվել է։ Գրավի պայմանագիրը ճանաչվել է առոչինչ, քանի որ այն չի պարունակում տեղեկատվություն տարածքի և հողամասի միաժամանակյա հիփոթեքի մասին, որտեղ գտնվում է այս տարածքը, ինչը հակասում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 340-րդ հոդվածի 3-րդ կետին և «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 69-րդ հոդվածը (անշարժ գույքի հիփոթեք): Վերաքննիչ դատարանի 20.07.99 թվականի որոշմամբ որոշումը թողնվել է օրինական ուժի մեջ։

Երկու դեպքում էլ Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի նախագահությունը չեղյալ է համարել ստորադաս դատարանների որոշումը՝ հղում կատարելով Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի պլենումի և Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի որոշմանը: 1996 թվականի հուլիսի 1-ի թիվ 6/8 «Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի կիրառման հետ կապված որոշ հարցերի մասին», որտեղ բացատրվում է, որ երբ շենքի կամ շինության գրավատուն սեփականատերը կամ վարձակալը չէ. հողամասը, հիփոթեքային պայմանագիրը չի կարող օրենքին հակասող համարվել Արվեստի 3-րդ կետի հիման վրա: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 340. Գրավատուի իրավունքները, իսկ շենքի կամ շինության վրա բռնագանձման դեպքում, և գնորդի իրավունքները հողամասի նկատմամբ պետք է որոշվեն Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի հոդվածի հիման վրա, համաձայն որի, երբ. Շենքի, շինության սեփականության իրավունքը փոխանցելը կամ դրանք այլ իրավաբանական անձանց կամ քաղաքացիներին փոխանցելը այդ օբյեկտների հետ միասին փոխանցում է հողամասի օգտագործման իրավունքը:

«Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 69-րդ հոդվածի համաձայն՝ գրավատուի իրավունքը՝ մշտապես օգտագործելու այն հողամասը, որի վրա գտնվում է շենքը կամ շինությունը, գրավի իրավունքի ենթակա չէ: Շինություն կամ շինություն բռնագրավելիս այս գույքը սեփականության իրավունք ձեռք բերողն իրավունք է ձեռք բերում օգտագործել հողամասը նույն պայմաններով և չափով, ինչ անշարժ գույքի նախկին սեփականատերը (գրավատուն): Նման պայմաններում անշարժ գույքի վիճելի գրավի պայմանագիրն առոչինչ գործարք ճանաչելու մասին դատարանների եզրակացությունը հակասում է գործող օրենսդրությանը։

Հիփոթեքի մասին օրենքի 64.1-րդ հոդվածի համաձայն, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով կամ պայմանագրով, հողատարածք, որը ձեռք է բերվել բանկի կամ այլ վարկային կազմակերպության վարկային միջոցների միջոցով կամ այլ իրավաբանական անձի կողմից դրա ձեռքբերման համար տրամադրված նպատակային վարկից: հողամասը համարվում է գրավադրված այս հողամասի նկատմամբ վարկառուի սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցման պահից:

Եթե ​​համապատասխան հողամասը տրվում է վարձակալության, ապա վարձակալության իրավունքի համար օրենքի ուժով առաջանում է հիփոթեք, եթե այլ բան նախատեսված չէ դաշնային օրենքով կամ վարձակալության պայմանագրով:

Սույն գրավով գրավառուն բանկ կամ այլ վարկային հաստատություն կամ այլ իրավաբանական անձ է, որը տրամադրել է փոխառություն կամ նպատակային փոխառություն՝ հողամաս ձեռք բերելու կամ հողամաս վարձակալության իրավունք տալու համար:

Այսպիսով, որպես ընդհանուր կանոն, եթե այլ բան նախատեսված չէ հիփոթեքային պայմանագրով կամ օրենքի ուժով հիփոթեք առաջացնող պայմանագրով, երբ հողամասը գրավադրվում է, գրավի իրավունքը տարածվում է նաև գրավատուի շենքի կամ շինության վրա, որը գտնվում կամ կառուցվում է. հողամասի վրա։

Հաշվի առնելով, որ հողամասերը որպես քաղաքացիական շրջանառության օբյեկտներ ունեն իրենց առանձնահատկությունները, ցանկացած հողօգտագործողի, ներառյալ սեփականատիրոջ լիազորությունների բովանդակությունը սահմանափակվում է, օրինակ, որոշակի հողամասի թույլատրելի օգտագործման համար սահմանված պահանջներով:

Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 7-րդ հոդվածի համաձայն, Ռուսաստանի Դաշնությունում հողերը բաժանվում են 7 առանձին կատեգորիաների ըստ իրենց նպատակային նշանակության, որոնք օգտագործվում են իրենց համար սահմանված նպատակային նպատակներին համապատասխան: Հողամասերի իրավական ռեժիմը որոշվում է այս կամ այն ​​կատեգորիայի պատկանելության և տարածքների գոտիավորման թույլատրելի օգտագործման հիման վրա, որոնց ընդհանուր սկզբունքներն ու ընթացակարգերը սահմանված են դաշնային օրենքներով և հատուկ դաշնային օրենքների պահանջներով: Տարածքների գոտեւորմամբ նախատեսված տեսակներից թույլատրելի օգտագործման ցանկացած տեսակ ընտրվում է ինքնուրույն՝ առանց լրացուցիչ թույլտվությունների և հաստատման ընթացակարգերի։

Թույլատրված օգտագործման պահանջները տարածվում են բոլոր հողամասերի վրա, ներառյալ՝ հրապարակային վաճառքի, աճուրդի կամ մրցույթի միջոցով ձեռք բերված հողամասերի վրա:

Սեփականատերը, ով ձեռք է բերել գրավադրված հողատարածք՝ այն վաճառելով հրապարակային աճուրդով, աճուրդով կամ մրցույթով, իրավունք ունի փոխել հողամասի նպատակը՝ համաձայն 2004 թվականի դեկտեմբերի 21-ի թիվ 172-ФЗ դաշնային օրենքի՝ «Առավոտի մասին». Հողամասերի կամ հողամասերի տեղափոխում մեկ կատեգորիայից մյուսին»:

«Հիփոթեքի մասին» օրենքի 69-րդ հոդվածի 2-րդ կետը վերաբերում է այն անձանց շրջանակի սահմանափակումներին, ովքեր կարող են հողամասեր ձեռք բերել հրապարակային աճուրդով, աճուրդով կամ մրցույթով վաճառելիս։

Այսպիսով, ըստ Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 15-րդ հոդվածը, օտարերկրյա քաղաքացիները, քաղաքացիություն չունեցող անձինք և օտարերկրյա իրավաբանական անձինք չեն կարող ունենալ սահմանամերձ տարածքներում գտնվող հողատարածքներ, որոնց ցանկը սահմանում է Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահը` համաձայն դաշնային օրենսդրության: Ռուսաստանի Դաշնության պետական ​​սահմանը և Ռուսաստանի Դաշնության այլ հատուկ ստեղծված տարածքներում դաշնային օրենքներին համապատասխան:

2002 թվականի հուլիսի 24-ի թիվ 101-FZ «Գյուղատնտեսական հողերի շրջանառության մասին» Դաշնային օրենքը Արվեստում: 3-ը սահմանում է, որ հողամասեր կարող են ունենալ օտարերկրյա քաղաքացիները, օտարերկրյա իրավաբանական անձինք, քաղաքացիություն չունեցող անձինք, ինչպես նաև իրավաբանական անձինք, որոնց կանոնադրական (բաժնետիրական) կապիտալում օտարերկրյա քաղաքացիների, օտարերկրյա իրավաբանական անձանց, քաղաքացիություն չունեցող անձանց մասնաբաժինը գերազանցում է 50%-ը: հողերից գյուղատնտեսական նշանակության միայն վարձակալության իրավունքով։

2004 թվականի փետրվարի 5-ի «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» թիվ 1-FZ դաշնային օրենքը մեկնաբանված հոդվածում ավելացրել է 3-րդ կետը, որը սահմանում է լրացուցիչ սահմանափակումներ գրավադրված հողամասի վրա գյուղատնտեսությունից բռնագանձելու վերաբերյալ: հողատարածք։ Եթե ​​դատարանը որոշում է բռնագանձել նման հողամասը, ապա դրա իրականացումը հետաձգվում է առնվազն մինչև գյուղատնտեսական աշխատանքների համապատասխան ժամկետի լրիվ ավարտը՝ հաշվի առնելով արտադրված կամ արտադրված և վերամշակված գյուղատնտեսական արտադրանքի իրացման համար պահանջվող ժամանակը: Այս կանոնը թույլ է տալիս գրավատուին պահպանել այն ապրանքները, որոնք նա ակնկալում է ստանալ հողից, և որոնց ստացման համար ներդրվել են որոշակի ուժեր և միջոցներ։ Հակառակ դեպքում գրավատուն կարող է կորցնել և՛ գրավադրված հողամասը, և՛ այն ապրանքները, որոնք գրավադրված չեն եղել։

Գյուղատնտեսական աշխատանքների ավարտի ժամկետները մեկնաբանելուց խուսափելու համար օրենսդիրը սահմանել է այն տարվա նոյեմբերի 1-ը, երբ ապահովվել է հիփոթեքով կամ դրա մի մասով ապահովված պարտավորության կատարումը, որպես ամսաթիվ, երբ գրավադրված գույքի վաճառքը չի իրականացվում. թույլատրվում է. Ավելին, կողմերը հիփոթեքային պայմանագրում կարող են նախատեսել այլ ժամկետ:

Հարցի քննարկման ավարտին նշում ենք, որ պետք է նկատի ունենալ, որ համաձայն Արվեստի 3-րդ կետի. «Հիփոթեքի մասին» օրենքի 54-րդ հոդվածով գրավատուի պահանջով դատարանը, եթե կան հիմնավոր պատճառներ գյուղատնտեսական նշանակության հողերից հողամասը բռնագանձելու մասին որոշման մեջ, իրավունք ունի հետաձգել դրա կատարումը մինչև մեկ տարի ժամկետով:

Ամփոփելով վերը նշված բոլորը՝ կարող ենք անել հետևյալ եզրակացությունները.

Հողամասերի գրավադրումը կարող է առաջանալ միայն այնքանով, որքանով դրանց շրջանառությունը թույլատրված է դաշնային օրենքներով: Միևնույն ժամանակ, հողամասերի հիփոթեքի էական առանձնահատկությունն այն է, որ վերջիններս բաժանվում են երկու տեսակի՝ գրավադրվող և հիփոթեքային չհանձնվողներ։

Հիփոթեքային պայմանագրով քաղաքացիներին, նրանց միավորումներին, իրավաբանական անձանց պատկանող հողատարածքները, որոնք նախատեսված են այգեգործության, անասնաբուծության, անհատական ​​բնակարանների, ամառանոցների և ավտոտնակների կառուցման համար, անձնական օժանդակ հողամասերի կենցաղային և շենքերի, շինությունների կամ շինությունների զբաղեցրած հողամասերը. դրանց տնտեսական պահպանման համար անհրաժեշտ գումարը (գործառութային աջակցություն), ինչպես նաև գյուղատնտեսական նշանակության հողերի կազմից հողատարածքները. Նշված հողամասերի ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ սեփականության դեպքում հիփոթեքը կարող է սահմանվել միայն քաղաքացուն կամ իրավաբանական անձին պատկանող հողամասի վրա, որը բնամթերքով հատկացվում է ընդհանուր բաժնային կամ համատեղ սեփականություն հանդիսացող հողերից:

Պետական ​​կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողերի հիփոթեքը չի թույլատրվում: Չի թույլատրվում նաև գրավադրել հողամասի մի մասը, որի մակերեսը ցածր է ինչպես Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտների, այնպես էլ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից տարբեր նշանակության և թույլատրելի օգտագործման հողերի համար:

Հիմնական տվյալները, որոնք պետք է նշվեն հողամասի հիփոթեքային պայմանագրում, հետևյալն են. գրավադրված հողամասի գտնվելու վայրը (փոստային հասցեն). դրա կադաստրային համարը; կայքում տեղակայված անշարժ գույքի օբյեկտներ (առկայության դեպքում); հողատարածք; տեղում գտնվող հողերի հիմնական կատեգորիան (նպատակը)՝ նշելով այդ հողերի համար պատասխանատու տեղական ինքնակառավարման մարմինը և հողօգտագործման նպատակը. իրավունքը, որով հողամասը պատկանում է գրավատուին (սեփականության իրավունք), և անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման մարմնի անվանումը, որը գրանցել է գրավատուի այդ իրավունքը.

Ինչ վերաբերում է հողամասի հիփոթեքի դեպքում հողամասի գնահատմանը, ապա «Անշարժ գույքի հիփոթեքի (գրավի) մասին» դաշնային օրենքի 67-րդ հոդվածի համաձայն, այն իրականացվում է Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեությունը կարգավորող օրենսդրությանը համապատասխան: Հողամասի հիփոթեքային արժեքը սահմանվում է հիփոթեքային պայմանագրով գրավատուի և գրավառուի միջև համաձայնությամբ:

Հիփոթեքային պայմանագիրը ենթակա է պետական ​​գրանցման՝ ուժի մեջ մտնելով վերջին գրանցման պահից։ Հիփոթեքային պայմանագրի պետական ​​գրանցման կանոններին չհամապատասխանելը հանգեցնում է դրա անվավերության: Նման պայմանագիրը համարվում է առոչինչ։

Հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված հողամասը համարվում է գրավառուի իրավունքների (գրավի իրավունքի) ծագման պահից հիփոթեքով ծանրաբեռնված, իսկ եթե հիփոթեքով ապահովված պարտավորությունն առաջացել է ավելի ուշ, ապա պարտավորության ծագման պահից: Այս պայմանը վերաբերում է միայն հիփոթեքային պայմանագրի կողմերին: Երրորդ անձանց համար հիփոթեքը համարվում է առաջացած դրա պետական ​​գրանցման պահից:

(1-ին կետ, փոփոխված 05.02.2004 N 1-FZ Դաշնային օրենքով)
2. Չի թույլատրվում գրավադրել հողամասի մի մասը, որի մակերեսը փոքր է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների կանոնակարգերով և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից տարբեր նշանակված հողերի համար: նպատակները և թույլատրելի օգտագործումը:
63-րդ հոդվածի մեկնաբանություն
Հոդվածով սահմանվում են հողամասեր, որոնք ենթակա չեն հիփոթեքի (որոնց հիփոթեքը չի թույլատրվում):
1. «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքին համապատասխան, պետական ​​(դաշնային սեփականություն կամ Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտների սեփականություն) կամ քաղաքային սեփականություն պատկանող հողամասերի հիփոթեքը չի թույլատրվում:
Հողամասի վրա պետական ​​սեփականություն է համարվում այն ​​հողը, որը չի պատկանում քաղաքացիներին, իրավաբանական անձանց կամ քաղաքապետարաններին (տես Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 16-րդ հոդվածի 1-ին կետը):
Հողամասի պետական ​​սեփականության սահմանազատումը Ռուսաստանի Դաշնության սեփականության մեջ (հողամասի դաշնային սեփականություն), Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտների սեփականությունը և քաղաքապետարանների սեփականությունը (հողամասի մունիցիպալ սեփականություն) իրականացվում է Դաշնային օրենքին համապատասխան: «Հողամասի պետական ​​սեփականության սահմանազատման մասին» (տես Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 16-րդ հոդվածի 2-րդ կետը):
Մինչև 05.02.2004 թվականի N 1-FZ դաշնային օրենքի ուժի մեջ մտնելը գյուղատնտեսական կազմակերպությունների, գյուղացիական (գյուղացիական) տնտեսությունների և անձնական օժանդակ հողամասերի դաշտային հողամասերի կազմից գյուղատնտեսական նշանակության հողերի հիփոթեքը նույնպես չէր: թույլատրվում է. Նշված սահմանափակումը չեղարկվել է, և, հետևաբար, նման հողատարածքների վրա կարող է հիփոթեքային վարկ սահմանվել՝ հաշվի առնելով մեկնաբանված օրենքի և Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության այլ ակտերի և կարգավորող իրավական ակտերի այլ պահանջները:
2. Չի թույլատրվում գրավադրել հողամասի մի մասը, որի մակերեսը փոքր է Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների և տեղական ինքնակառավարման մարմինների կանոնակարգերով սահմանված նվազագույն չափից տարբեր նշանակության հողերի համար: և թույլատրված օգտագործումը:
Սահմանվում են պետական ​​կամ քաղաքային սեփականության հողերից քաղաքացիներին սեփականության իրավունքով տրամադրվող հողամասերի առավելագույն (առավելագույն և նվազագույն) չափերը (տես Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 33-րդ հոդվածի 1-ին կետը). այգեգործություն, այգեգործություն, անասնաբուծություն, ամառանոցային շինարարություն՝ Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների օրենսդրությամբ, անձնական դուստր գյուղատնտեսության և անհատական ​​բնակարանային շինարարության համար՝ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կարգավորող իրավական ակտերով:
Սահմանվում է վերը նշված նպատակներով քաղաքացիներին սեփականության իրավունքով տրամադրվող հողամասերի առավելագույն չափը (տես Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 33-րդ հոդվածի 2-րդ կետը).
դաշնային օրենքներ - դաշնային սեփականություն հանդիսացող հողերից.
Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտների օրենքները - Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտներին պատկանող հողերից.
տեղական ինքնակառավարման մարմինների նորմատիվ իրավական ակտերը` քաղաքապետարաններին սեփականության իրավունքով պատկանող հողերից.
Արվեստի 1-ին կետում չնշված նպատակների համար: Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 33-րդ հոդվածի համաձայն, հողամասերի առավելագույն չափերը սահմանվում են հողի ձեռքբերման նորմերին համապատասխան, որոնք հաստատվել են սահմանված կարգով որոշակի տեսակի գործունեության համար կամ հողօգտագործման և զարգացման, հողի կառավարման կանոններին համապատասխան: , քաղաքաշինական և նախագծային փաստաթղթեր (տես ՌԴ հողային օրենսգրքի 33-րդ հոդվածի 3-րդ կետը):
Այգու հողամասի, այգու կամ ամառանոցային հողամասի չափը սահմանվում է օրենքներով և Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների այլ կարգավորող իրավական ակտերով՝ հաշվի առնելով դաշնային օրենքներով սահմանված հողամասերի տրամադրման առավելագույն նորմերը: և Ռուսաստանի Դաշնության այլ կարգավորող իրավական ակտեր որոշակի կատեգորիաների քաղաքացիների համար (տե՛ս 1998 թվականի ապրիլի 15-ի N 66-FZ «Այգեգործական, այգեգործական և դաշնային քաղաքացիների ոչ առևտրային միավորումների մասին» դաշնային օրենքի 13-րդ հոդվածի 5-րդ կետը):
Մոսկվայի մարզում գյուղացիական (ֆերմա) տնտեսություն վարելու համար հողամասի նվազագույն չափը 2 հեկտար է. տեղական ինքնակառավարման մարմինները որոշ դեպքերում իրավունք ունեն տրամադրել հողատարածքներ 2 հեկտարից պակաս գյուղացիական (ագյուղացիական) տնտեսություն վարելու համար՝ հաշվի առնելով տնտեսության մասնագիտացումը։
Այգեգործության համար նախատեսված հողամասերի ժառանգների միջև բաժանելիս հողամասի նվազագույն չափը կազմում է 0,02 հեկտար (տես Մոսկվայի մարզային խորհրդի փոքր խորհրդի որոշման 2-րդ, 3-րդ կետը «Տրամադրված հողամասերի առավելագույն չափի մասին». քաղաքացիներ Մոսկվայի մարզի տարածքում» 1992 թվականի դեկտեմբերի 16-ի N 4/28):