Անշարժ գույքի գնահատման ծախսային մոտեցում. Վերարտադրման (փոխարինման) լրիվ արժեքի հաշվարկն ըստ բաղադրիչների տրոհման մեթոդի Գնահատման օբյեկտի վերարտադրման ծախսերն են.

Շենքի փոխարինման արժեքը՝ առանց բնակելի փայտե տան մաշվածության և հնության, 50քմ մակերեսով. հաշվարկված՝ հիմնվելով Պետական ​​գնահատված ստանդարտների NCS 81-0201-2012-ում հրապարակված տվյալների բազայի վրա: Բաժին 1. Շինարարության գնի ընդլայնված ստանդարտի ցուցիչները.

Բաժին 1. Բնակելի շենքեր, ցածրահարկ կալվածքների տիպ և քաղաքային տներ,

Աղյուսակ 01-01-003 Փայտե (գերաններից)

մետր՝ 1 մ2 բնակելի շենքի ընդհանուր մակերեսից

NCS-ը հաշվարկվում է 2012 թվականի հունվարի 1-ի գներով բազային տարածաշրջանի համար (Մոսկվայի մարզ): Հետևաբար, այս ցուցանիշը պետք է թարգմանվի այսօրվա դրությամբ, դրա համար մենք բազմապատկում ենք 2012 թվականի հունվարի 1-ից գների փոխարկման ինդեքսով մինչև 2013 թվականի հունվարի 1-ի գները, որը հավասար է 1,12-ի և փոխարկման գործակիցը բազային տարածքի գներից: Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտների գների մակարդակին, որը հավասար է 0, 87-ի:

Շենքի փոխարինման արժեքը՝ առանց մաշվածությունը հաշվի առնելու որոշելու համար, ստացված թիվը պետք է բազմապատկվի տան մակերեսով և ներդրողի շահույթով, որը կազմում է 15%:

Այսպիսով, շենքի փոխարինման արժեքը, բացառությամբ մաշվածության և հնության, հաշվարկվում է բանաձևով.

– շինարարության արժեքը 1քմ. հունվարի 1-ի դրությամբ գներով։ Մոսկվայի մարզում հազար ռուբլի/քմ.

Գների փոխակերպման գործակիցը բազային շրջանի գներից (Մոսկվայի շրջան) Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտների գների մակարդակին.

Այսպիսով, փոխարինելով տվյալները մեր օբյեկտի համար, մենք ստանում ենք.

4 173 525 ռուբ

11.3. Շենքի փոխարինման ծախսերի հաշվարկը՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնացումը:

Փոխարինման արժեքը որոշելու համար՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնությունը, անհրաժեշտ է շենքի փոխարինման արժեքը բազմապատկել մաշվածության գործակցով.

Շենքի փոխարինման արժեքը՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը,

– շենքի փոխարինման ծախսերը՝ չհաշված մաշվածությունը և հնացումը

Ես մաշվածության գործոնն եմ:

Մաշվածությունը սահմանվում է որպես փոխարինման արժեքի նվազում՝ պայմանավորված տարբեր գործոններով, որոնք ձեռք են բերվել գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Գոյություն ունեն մաշվածության երեք տեսակ՝ ֆիզիկական մաշվածություն, ֆունկցիոնալ մաշվածություն և արտաքին ազդեցությունների մաշվածություն:

Կուտակված մաշվածությունը որոշվում է բանաձևով

I - կուտակված մաշվածություն,

Ֆիզիկական վատթարացում,

ֆունկցիոնալ հագնում

Արտաքին հագնում

Ֆիզիկական վատթարացում() որոշվում է կյանքի մեթոդով

Արժեզրկման տոկոսադրույք = Արդյունավետ տարիք/տնտեսական կյանք

Փայտե տների համար տնտեսական կյանքը 50 տարի է,

Առանձնատունը կառուցվել է 2001 թվականին, գործող տարիքը 12 տարեկան է

Այնուհետև՝ \u003d 12/50 \u003d 0.24:

Գնահատման պահին արտաքին և ֆունկցիոնալ հնության նշաններ չեն հայտնաբերվել, ուստի դրանց արժեքները 0 են:

Այսպիսով, կուտակված մաշվածությունը հավասար է.

Ստացված արժեքները փոխարինելով՝ գտնում ենք շենքի փոխարինման արժեքը՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնությունը։

4 173 525 * 0,76= 3 171 879 ռուբ

11.4. Գնահատման օբյեկտի արժեքի հաշվարկը ծախսերի մոտեցման շրջանակներում

Գոյություն ունեցող գույքի արժեքը հավասար է հողի (հողի) արժեքին` գումարած շենքերի և շինությունների կառուցման ծախսերը` հանած շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածությունը: Սա ծախսերի մոտեցման հիմնական մոդելի բանավոր նկարագրությունն է: Մաթեմատիկորեն, ծախսերի մոտեցման հիմնական մոդելը հետևյալն է.

Վ = LV + IV - Դ ,

որտեղ Վ- գույքի արժեքը. LV- հողի արժեքը; IV- շենքերի և շինությունների արժեքը. Դ- շենքերի և շինությունների կուտակված (ընդհանուր) մաշվածություն.

Բանաձևում փոխարինելով մեր կողմից հաշվարկված ցուցանիշները LV = 3 312 125 շփում. 11.1 կետում և IV - Դ =3171879 11.3-ում մենք ստանում ենք.

Վ = 3 312 125 քսում.+ 3 171 879 rub= 6 484 004 շփում.

Այսպիսով, բնակելի շենքով հողամասի շուկայական արժեքը, որը գտնվում է Կրասնոդար, փ. Լենինա, մ. 6 484 004 (Վեց միլիոն չորս հարյուր ութսունչորս հազար չորս) ռուբլի:

Վերարտադրության լրիվ արժեքի (լրիվ փոխարինման արժեքի) հաշվարկ՝ համեմատական ​​միավորի մեթոդով

Վերարտադրության ամբողջական արժեքը կամ փոխարինման ամբողջական արժեքը հաշվարկելու մեթոդի ընտրությունը պահանջում է որոշակի հիմնավորում և կախված է բազմաթիվ գործոններից՝ գնահատման նպատակից, գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ հավաքագրված տեղեկատվության քանակից և որակից, նրա ֆիզիկական բնութագրերից, և այլն:

Ավելի նախընտրելի է հաշվարկել վերարտադրության ամբողջական արժեքը, քանի որ հակառակ դեպքում որոշվում են գնահատվածից շատ առումներով տարբերվող շենքի կառուցման ծախսերը: Միաժամանակ, համեմատվող շենքերի օգտակարության տարբերության գնահատականը խիստ սուբյեկտիվ է։

Ամբողջական փոխարինման արժեքը հաշվարկելու ընտրությունը արդարացված է, եթե գնահատվող շենքը ցույց է տալիս ֆունկցիոնալ վատթարացման նշաններ, ինչը նվազեցնում է պոտենցիալ գնորդի համար առևտրային գրավչությունը:

Վերարտադրության ամբողջական արժեքը կամ լրիվ փոխարինման արժեքը որոշելու հիմքը օբյեկտի կառուցման և պատվիրատուին առաքման հետ կապված ծախսերի հաշվարկն է: Կախված այդ ծախսերի հաշվառման կարգից, ընդունված է ուղղակի և անուղղակի ծախսերը բաշխել շինարարության արժեքում:

Ուղղակի ծախսերը շինարարության հետ անմիջականորեն կապված ծախսերն են: (Արժեքի մեջ արտացոլված ծախսերի ամբողջական ցանկը տրված է շինարարական աշխատանքների արժեքի պլանավորման և հաշվառման ստանդարտ ուղեցույցում թիվ BE-11-260 / 7, որը հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​կոմիտեի որոշմամբ. 1995 թվականի դեկտեմբերի 4-ի ճարտարապետություն և շինարարություն)

Ուղղակի ծախսերը ներառում են.

շինանյութերի, ապրանքների և սարքավորումների արժեքը.

Աշխատողների աշխատավարձը

շինարարության հետ կապված կառույցների և ինժեներական ցանցերի արժեքը.

կոմունալ ծառայությունների արժեքը;

նյութերի առաքման և պահպանման ծախսերը և այլն:

Անուղղակի ծախսեր - ծախսեր, որոնք ուղղակիորեն կապված չեն շինարարության հետ.

հողում ներդրումների արժեքը.

նախագծման և գնահատման կազմակերպությունների համար վճարներ.

Ընդհանուր ծախսերը նույնպես ներառված են որպես անուղղակի ծախսեր:

Ընդհանուր ծախսեր - շինարարության, դրա կազմակերպման և պահպանման համար ընդհանուր պայմաններ ստեղծելու համար անհրաժեշտ միջոցներ:

Կառուցապատողի (ներդրողի) շահույթը ձեռնարկատիրական եկամուտ է, որը ներդրողին պարգև է շինարարական նախագծի իրականացման հետ կապված ռիսկի համար:

Վերարտադրության ամբողջական արժեքը (լրիվ փոխարինման արժեքը) հաշվարկելիս հաշվի առեք ծախսերի ընդհանուր կառուցվածքը

1. Շինմոնտաժային աշխատանքներ

1.1. Շինանյութերի, արտադրանքի և կառույցների արժեքը

1.2. Աշխատողների հիմնական աշխատավարձը

1.3. Գործառնական ծախսեր (կոմունալ ծառայությունների արժեքը, մեքենաների և մեխանիզմների շահագործումը, նյութերի առաքում և պահեստավորում և այլն):

1.4. Շինարարության հետ կապված ժամանակավոր կառույցների և ինժեներական ցանցերի արժեքը

ՈՒՂԻՂ ԾԱԽՍԵՐ

1.5. Ընդհանուր ծախսեր

ԿԱՊԱԼԱՌՈՒԻ ԾԱԽՍԵՐ

1.6. Կապալառուի շահույթ

ԿԱՊԱԼԱՌՈՒԻ ԳԻՆ (շինարարական և տեղադրման աշխատանքների փոխարինման արժեքը)

2. Ինժեներական սարքավորումների արժեքը

3. Ներդրողի անուղղակի ծախսերը

3.1. Հողի ներդրում

3.2. Նախագծային և նախահաշվային կազմակերպությունների ծառայությունների վճարում

3.4. Ընթացիկ ծախսեր շինարարության ավարտի և օբյեկտի վաճառքի միջև

Հետագայում, վերարտադրման ծախսերի (վերարտադրման ծախսեր) կամ փոխարինման ծախսերի (փոխարինման ծախսեր) ընդհանուր նշանակման համար մենք կօգտագործենք «փոխարինման ծախսեր» տերմինը:

Չնայած այն հանգամանքին, որ այս տերմինը ներկայումս սահմանված չէ որպես դաշնային գնահատման ստանդարտների մաս, այն լավ հայտնի է գնահատողներին որպես արժեքը բնութագրող հայեցակարգ, որն օգտագործվում է ռուսական կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման մեջ հիմնական միջոցների արժեքը հաշվառելու համար:

Հաշվի առնելով ընդունված տերմինաբանությունը՝ սեփականության՝ որպես հողամասի արժեքի բարելավումներով որոշման գործընթացը կարելի է բնութագրել հետևյալ արտահայտությամբ.

- գնահատվող գույքի արժեքը, ռուբ.

– հողամասի արժեքը, ռուբ.;

– բարելավումների փոխարինման արժեքը (վերարտադրման արժեքը կամ փոխարինման արժեքը), ռուբ.;

– ձեռնարկատիրական եկամուտ (մշակողի շահույթ), ռուբ.;

- գույքի կուտակված մաշվածություն, ռուբ.

Իր հերթին, կուտակված մաշվածության գումարը երեք բաղադրիչների գումարն է՝ ֆիզիկական մաշվածություն, ֆունկցիոնալ և արտաքին հնացում.

- բարելավումների ֆիզիկական վատթարացման չափը, ռուբ.;

– բարելավումների ֆունկցիոնալ հնացում, ռուբ.;

– բարելավումների արտաքին հնացում, քսում.

Հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ մաշվածության և հնության արժեքները հաշվարկելիս շինարարության արժեքը, հաշվի առնելով ձեռնարկատիրական եկամուտները դրամական արտահայտությամբ, կարող է հիմք հանդիսանալ հաշվարկի համար, մենք լրացուցիչ կներկայացնենք հայեցակարգը. փոխարինման ընդհանուր արժեքը (PVC)որպես բարելավումների վերարտադրման կամ փոխարինման արժեքի գումար և գնահատման ամսաթվի դրությամբ հաշվարկված ձեռնարկատիրական եկամտի գումար.

Եթե ​​ձեռնարկատիրական եկամտի չափը հաշվարկվում է ոչ թե դրամական միավորներով, այլ ներդրումների վերադարձի տոկոսադրույքին համապատասխան հարաբերական արտահայտությամբ, ապա (6.3) արտահայտությունը կունենա հետևյալ ձևը.

(4)

7. Անշարժ գույքի գնահատման փուլերը՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մոտեցումը.Ընդհանուր առմամբ, անշարժ գույքի օբյեկտի գնահատումը, որը ներկայացված է հողամասով բարելավումներով (շենք, շինություն կամ շինարարական օբյեկտների խումբ) ծախսային մոտեցման հիման վրա ներառում է հետևյալ քայլերը.

1. Անշարժ գույքի շուկայի հետազոտություն՝ այն հատվածի հիմնական տնտեսական և սպառողական պարամետրերի սահմանմամբ, որին պատկանում է գնահատման օբյեկտը՝ դրա առավել արդյունավետ օգտագործման տարբերակին համապատասխան։

2. Գնահատման օբյեկտի և դրա շրջակա միջավայրի տեխնիկական, տնտեսական և այլ բնութագրերի վերաբերյալ տեղեկատվության հավաքագրում և վերլուծություն:

3. Գնահատման ամսաթվի դրությամբ բարելավումների նոր շինարարության արժեքի (վերարտադրության կամ փոխարինման արժեքի որոշում):

4. Ձեռնարկատիրական եկամուտների որոշում համապատասխան տեսակի անշարժ գույքի շինարարության մեջ կատարված ներդրումների տվյալների հիման վրա:

5. Բարելավումների կուտակված մաշվածության քանակի գնահատում` հաշվի առնելով ֆիզիկական մաշվածությունը, ինչպես նաև ֆունկցիոնալ և արտաքին հնությունը (առկայության դեպքում):

6. Հողամասի արժեքի գնահատում որպես բարելավումներից զերծ և առավել արդյունավետ օգտագործման համար մատչելի:

7. Գույքի արժեքի գնահատված արժեքի որոշում՝ որպես հողամասի արժեքի գումար, փոխարինման արժեք՝ ավելացված ձեռնարկատիրական շահույթով և նվազեցված բարելավումների կուտակված ամորտիզացիայի չափով՝ հաշվի առնելով առավելագույն տարբերակը. օբյեկտի արդյունավետ օգտագործումը.

Ինչպես համեմատական ​​մոտեցմանը, այնպես էլ ծախսերի մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա և գնահատման ամենահամընդհանուր մեթոդն է:

Անշարժ գույք.

Արժեքի մոտեցումը գնահատման օբյեկտի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի վերարտադրության կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը և հնացումը:

Այսպիսով, անշարժ գույքի գնահատման ինքնարժեքի մոտեցման ընդհանուր բանաձևը ունի հետևյալ ձևը.

Վ= Ստեղծել- Եվ, (19)

որտեղ Сcreat-ը անշարժ գույքի օբյեկտ ստեղծելու արժեքն է. Եվ - օբյեկտի ընդհանուր մաշվածությունը:

Գույքի ստեղծման արժեքը ներառում է ամեն ինչ

դրա կառուցման ծախսերը, մինչդեռ այդ ծախսերը կարող են լինել երկու տեսակի՝ վերարտադրության ծախսեր կամ ստեղծման ծախսեր:

Գնահատված օբյեկտի վերարտադրման արժեքը այն արժեքն է, որն անհրաժեշտ է գնահատված օբյեկտի ճշգրիտ պատճենը ստեղծելու համար.

օգտագործելով գնահատման օբյեկտ ստեղծելիս օգտագործվածները

նյութեր և տեխնոլոգիաներ.

Գնահատման օբյեկտի փոխարինման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք անհրաժեշտ են գնահատման ամսաթվի դրությամբ օգտագործվող նյութերի և տեխնոլոգիաների օգտագործմամբ նմանատիպ օբյեկտ ստեղծելու համար:

Անկախ վերարտադրման կամ փոխարինման ծախսերի ընտրությունից, բոլոր ծախսերը սովորաբար բաժանվում են հետևյալ խմբերի.

Հողի ծախսեր;

Շինարարական ծախսեր;

Ձեռնարկատիրական ծախսեր.

Այսպիսով, անշարժ գույքի օբյեկտ ստեղծելու արժեքը որոշելու բանաձևը կարող է գրվել հետևյալ կերպ.

Ստեղծել= Զզու+ Զստր+ Զպր, (20)

որտեղ Zzu - հողամաս ձեռք բերելու կամ վարձակալելու արժեքը.

Zstr - նախագծի մշակման և օբյեկտ կառուցելու արժեքը.

Zpr - կառուցապատողին ձեռնարկատիրական վարձատրության արժեքը:

Հողամասի արժեքը ենթադրում է ազատ հողամասի ձեռքբերում՝ դրա վրա գնահատվող օբյեկտի կառուցապատման համար։ Եթե ​​արդեն գոյություն ունեցող շինությունը գնահատվում է, ապա դրա տակ գտնվող հողամասը գնահատվում է ազատ, կառուցապատման համար ձեռք բերված։

Հողի արժեքը կարելի է հաշվարկել մի քանի եղանակով. Նախ, եթե կա հողատարածքի զարգացած շուկա, ապա հողամասի արժեքը կարող է որոշվել գնահատման ստանդարտ ընթացակարգով` եկամտի կամ համեմատական ​​մոտեցումների կիրառմամբ:

Երկրորդ, եթե հողի շուկան գտնվում է սկզբնական փուլում, և հողամասը վարձակալված է պետական ​​(համայնքային) հողերից, ապա հնարավոր է հողամասի արժեքը հաշվարկել՝ օգտագործելով հողի հետգնման չափը հաշվարկելու մեթոդաբանությունը։ համապատասխան պետական ​​մակարդակով հաստատված համապատասխան նպատակներով տրված վարձակալության իրավունքը։

Երրորդ տարբերակը կարող է իրականացվել նույն պայմաններով, ինչ երկրորդը, ապա կարելի է հողամասի կադաստրային արժեքի արժեքը վերցնել որպես հողամաս ձեռք բերելու արժեք,

որոշվում է պետական ​​կադաստրային գնահատման գործընթացում

Գնահատված առևտրի կենտրոնի տակ գտնվող հողամասի արժեքը հաշվարկվել է որպես վարձակալության իրավունքի գնման արժեք, որը հաշվարկվել է քաղաքային կառավարության մեթոդներով և կազմել է 38 միլիոն ռուբլի:

Շինարարական ծախսերի որոշումն իրականացվում է չորս ամենատարածված եղանակներից մեկով` համեմատական ​​մեթոդով

միավորներ, բաղադրիչի քայքայման մեթոդ, քանակական մեթոդ

քննություններ.

Մեր դեպքում օգտագործվում է համեմատական ​​միավորի մեթոդը, որը ներառում է համեմատական ​​միավորի հատկացում, որը սովորաբար ընտրվում է որպես տարածքի միավոր (1 մ2) կամ շենքի ծավալային միավոր (1 մ3): Դրանից հետո հատուկ տեղեկատու գրականության միջոցով ընտրվում է նմանատիպ շենք և որոշվում է այս շենքի համեմատական ​​միավորի կառուցման արժեքը։

Անհրաժեշտ տեղեկատու տեղեկատվության ընտրությունն իրականացվում է ըստ անալոգային օբյեկտների ներկայացված ցուցանիշների, դրանց տեխնիկական բնութագրերի և գնահատվող օբյեկտին առավել մոտ գտնվող կառուցվածքային տարրերի:

Գնահատվող օբյեկտի շինարարության ամբողջական արժեքը կազմելիս նմանատիպ շենքի հղման արժեքի ցուցիչ ընտրելուց հետո դրանք ճշգրտվում են՝ օգտագործելով հետևյալ գործակիցները.

Շենքերի կառուցվածքային տարրերի տարբերության մասին.

Շենքերի ծավալների տարբերության մասին;

Սեյսմիկության համար;

Չնախատեսված ծախսերի չափը;

Գների մակարդակի տարածաշրջանային տարբերության մասին;

Գների մակարդակի գոտիական տարբերության մասին;

Ուղեցույցի հրապարակումից հետո գնային փոփոխությունների համար։

Այս եղանակով ստացված գնահատման օբյեկտի շինարարության ընդհանուր արժեքը ներառում է շենքերի կառուցման, արտաքին ինժեներական հաղորդակցությունների ամփոփման և միացման, տարածքի կանաչապատման և կանաչապատման ծախսերը՝ հաշվարկված ըստ ագրեգացված ցուցանիշների: Շինարարության արժեքը կարող է ներկայացվել հետևյալ բանաձևով.

Զստր= Զբազ* Kconstr* Կոբ* Քսիզմ* CPR* Կ ռեգ* K գոտիներ* կինֆ, (21)

որտեղ՝ Zbaz - նմանատիպ շենքի կառուցման հիմնական արժեքը.

Кkonstr - դիզայնի տարբերությունների գործակից; Cob - ծավալի տարբերությունների գործակից;

Քսեյսմ – սեյսմիկության գործակից;

Kpr - այլ և չնախատեսված ծախսերի գործակիցը. Կրեգ - տարածաշրջանային գործակից;

Кzon – գոտիավորման գործակից;

Kinf-ը շինարարությունում գնաճային գների փոփոխությունների գործակիցն է։

Համեմատական ​​միավորի մեթոդը, պարզության և ճշգրտության իր լավ համադրության շնորհիվ, ներկայումս շինարարական ծախսերի հաշվարկման ամենատարածված մեթոդն է:

Գնահատվողի նման առևտրի կենտրոնի կառուցման բազային արժեքը կազմել է 39000 ռուբլի/մ2, գործակիցը.

ծավալների տարբերություններ՝ 0,95, այլ և չնախատեսված ծախսերի գործակիցը՝ 1,14, գնաճի գործակիցը՝ 1,19։ Այսպիսով, գնահատված առևտրի կենտրոնի կառուցման ծախսերը կկազմեն.

Զստր= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 շփում.

Ձեռնարկատիրական ծախսերը ներկայացնում են մշակողի համար անհրաժեշտ եկամտաբերությունը՝ հաշվարկված շուկայի վերլուծության հիման վրա, ներկա պայմաններում այն ​​կազմում է մոտ 20%:

Այսպիսով, մենք բացահայտել ենք բոլոր տեսակի ծախսերը, որոնք վերագրվում են գնահատման օբյեկտ ստեղծելու արժեքին: Բայց գնահատման օբյեկտը ոչ թե նոր օբյեկտ է, այլ արդեն անցել է ծառայության որոշակի շրջան, որի համար օբյեկտն անխուսափելիորեն կորցրել է իր արժեքի մի մասը։ Այս կորուստները հաշվի առնելու համար հաշվարկվում է կուտակային մաշվածությունը:

Կուտակային մաշվածությունը երեք տեսակի մաշվածության գումարն է՝ ֆիզիկական, գործառական և տնտեսական.

Եվ= Եթե+ Նրանց+ Իվ, (22)

որտեղ. Եթե - ֆիզիկական մաշվածություն;

Իմ - ֆունկցիոնալ (բարոյական) արժեզրկում; Iv - արտաքին (տնտեսական) մաշվածություն:

Ամորտիզացիայի յուրաքանչյուր տեսակ արտացոլում է օբյեկտի արժեքի նվազում

անշարժ գույք տարբեր պատճառներով. Ֆիզիկական ամորտիզացիան առարկայի մաշվածությունն է, որն առաջանում է շահագործման ընթացքում նրա ֆիզիկական բնութագրերի վատթարացման հետևանքով:

բնական և կլիմայական գործոնների ազդեցությունը, ինչպես նաև

մարդկային կյանք. Ֆիզիկական մաշվածության չափը որոշելու ամենատարածված մեթոդը կոչվում է կյանքի մեթոդ.

որտեղ: XB - ժամանակագրական տարիք; FZh - ֆիզիկական կյանքի ժամկետը:

Համաձայն վերը նշված բանաձևի, ֆիզիկական մաշվածության գումարը հաշվարկվում է որպես ստեղծման ընդհանուր արժեքի տոկոս

գնահատվող օբյեկտը.

Ֆունկցիոնալ արժեզրկում (ֆունկցիոնալ կամ տեխնիկական հնացում) - գնահատված օբյեկտի արժեքի նվազում՝ նորաձևության հետ անհամապատասխանության (ժամանակի ոգու), ինչ-որ բանի բացակայության կամ ավելցուկի պատճառով (օրինակ՝ ջեռուցման համակարգը հետ է մնացել ժամանակակիցից։

չափորոշիչներ, հիմքերն ավելի հզոր են, քան անհրաժեշտ է, կամ կոմունալ բնակավայրի համար նախատեսված բնակարանի դասավորությունը և այլն)։ Այս տեսակի մաշվածությունը հիմնականում կախված է արդյունաբերության, շինարարության և ճարտարապետության գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի մակարդակից:

Ֆունկցիոնալ մաշվածության ինքնարժեքի արտահայտությունը վերարտադրության և փոխարինման ծախսերի տարբերությունն է, սակայն հաշվարկման այս մեթոդը չափազանց աշխատատար է: Հետևաբար, գործնականում առավել հաճախ օգտագործվում է ֆունկցիոնալ մաշվածության առկայության հետևանքով առաջացած կորուստների կապիտալացման վրա հիմնված մեթոդը.

Եվ= PD, (24)

որտեղ: PD - եկամտի կորուստ բարոյական պատճառով

գնահատված օբյեկտի (ֆունկցիոնալ) մաշվածություն.

Եկամտի կորուստը կարող է հաշվարկվել՝ համեմատելով առարկայական գույքից ստացված եկամուտը նմանատիպ ժամանակակից շենքերի հետ, որոնք լիովին համապատասխանում են օգտագործողների պահանջներին, այսինքն. առանց բարոյական (ֆունկցիոնալ) մաշվածության:

Արտաքին հնացում (արտաքին հնացում, տնտեսական կամ տեղային հնություն կամ շրջակա միջավայրի հնացում): Օրինակ՝ փողոցների խցանումները

ճանապարհային երթեւեկություն, էկոլոգիապես վնասակար շինարարություն

գնահատման օբյեկտի մոտ գտնվող ձեռնարկություններ, արտադրության տնտեսական անկում,

Տեսականորեն արտաքին ամորտիզացիայի չափը կարող է սահմանվել որպես օբյեկտի շուկայական արժեքի և

ստեղծման արժեքը՝ նվազեցված քանակով ֆիզիկական և

բարոյական մաշվածություն. Նման մեթոդը գործնականում քիչ կիրառություն ունի, հետևաբար, ամենից հաճախ արտաքին մաշվածությունը հաշվարկվում է ֆունկցիոնալ մաշվածության նմանությամբ, միակ տարբերությամբ, որ տնտեսական մաշվածության հետևանքով առաջացած եկամտի կորուստները հաշվի են առնվում հաշվարկներում:

Ելնելով այն հանգամանքից, որ արտաքին մաշվածության պատճառները ոչ մի կերպ կապված չեն հենց գնահատված օբյեկտի հետ, կարելի է պնդել, որ շատ դեպքերում հնարավոր չէ վերացնել այն օբյեկտի սեփականատիրոջ ջանքերով: Այսպիսով, տնտեսական արժեզրկումը միայն անուղղելի է, բայց ոմանց մոտ

Որոշ դեպքերում, ազդեցությունը, որն առաջացնում է իր ներկայությունը, կարող է անհետանալ արտաքին պատճառների ազդեցության տակ:

Գնահատված առևտրի կենտրոնը շահագործման է հանձնվել 2008 թվականին, ուստի նրա ժամանակագրական տարիքը 4 տարի է։

Նմանատիպ կապիտալ շենքերի ստանդարտ ծառայության ժամկետը 75 տարի է, հետևաբար, շենքի ֆիզիկական քայքայումը

կազմում է 5,3%:

Հաշվի առնելով օբյեկտի վերջին գործարկումը և շրջակա տարածքում էական փոփոխությունների բացակայությունը, կարելի է փաստել, որ գնահատված օբյեկտը չունի հնություն և տնտեսական մաշվածություն:

Օբյեկտի արժեքի հաշվարկը ծախսերի մեթոդով կազմված է աղյուսակ 15-ում:

Աղյուսակ 15. Գույքի արժեքի որոշում ինքնարժեքի մեթոդով

Արժեքի մեթոդով ստացված գնահատման օբյեկտի արժեքը, հաշվի առնելով կլորացումը, կլինի

573 միլիոն 361 հազար ռուբլի: