Grundstücke, die keiner Hypothek unterliegen. Besonderheiten der Hypothek auf Grundstücke Kriterien und Anforderungen

14.02.2021

Durch einen Hypothekenvertrag können Grundstücke mit Hypotheken belastet werden, soweit die betreffenden Grundstücke nicht aufgrund eines Bundesgesetzes vom Verkehr ausgeschlossen oder für den Verkehr beschränkt sind.
1.1. Wird ein Grundstück im Rahmen eines Pachtvertrags an einen Bürger oder eine juristische Person übertragen, so ist der Pächter des Grundstücks berechtigt, die Pachtrechte an dem Grundstück innerhalb der Laufzeit des Pachtvertrags mit Zustimmung des Pachtvertrags zu verpfänden Eigentümer des Grundstücks.

(Abschnitt 1.1 wurde durch Bundesgesetz Nr. 1-FZ vom 5. Februar 2004 eingeführt)
Bei gemeinsamem Miteigentum an Grundstücken gemäß Absatz 1 dieses Artikels kann eine Hypothek nur auf einem Grundstück errichtet werden, das einem Bürger oder einer juristischen Person gehört und in Form von Sachleistungen aus gemeinsam geteilten oder gemeinsamen Grundstücken zugeteilt wird Eigentum.

Artikel 63. Grundstücke, die keiner Hypothek unterliegen

Die Verpfändung von Grundstücken in staatlichem oder kommunalem Eigentum ist nach diesem Bundesgesetz nicht zulässig.
(Satz 1 in der Fassung des Bundesgesetzes vom 05.02.2004 N 1-FZ)
Es ist nicht erlaubt, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche geringer ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der Teileinheiten der Russischen Föderation und die Vorschriften der Kommunalverwaltungen für Grundstücke mit verschiedenen Zwecken festgelegt und zulässig ist benutzen.

Artikel 64

Sofern sich aus dem Hypothekenvertrag nichts anderes ergibt, erstreckt sich das Pfandrecht bei der Verpfändung eines Grundstücks auch auf das auf dem Grundstück befindliche oder im Bau befindliche Gebäude oder Bauwerk des Verpfänders.
Das Recht des Verpfänders, über ein solches Gebäude oder Bauwerk zu verfügen, die Bedingungen und Folgen der Übertragung von Rechten an einem solchen Gebäude oder Bauwerk auf andere Personen werden durch die Vorschriften des Kapitels VI dieses Bundesgesetzes bestimmt.

Wenn der Vertrag eine Bedingung enthält, die vorsieht, dass ein auf dem Grundstück befindliches oder im Bau befindliches Gebäude oder Bauwerk, das dem Verpfänder gehört, nicht demselben Pfandgläubiger verpfändet wird, behält der Verpfänder bei der Zwangsvollstreckung in das Grundstück das Recht zur Verpfändung eines solchen Bauwerks und erwirbt das Recht zur beschränkten Nutzung (Dienstbarkeit) an demjenigen Teil des Grundstücks, der für die bestimmungsgemäße Nutzung dieser Bauwerke oder Bauwerke erforderlich ist. Die Bedingungen für die Nutzung des bestimmten Teils des Grundstücks werden durch eine Vereinbarung zwischen dem Verpfänder und dem Pfandnehmer und im Streitfall durch das Gericht festgelegt.

(Absatz 1 in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 216-FZ vom 30. Dezember 2004)
Der Verpfänder eines Grundstücks hat das Recht, ohne Zustimmung des Pfandgläubigers über die ihm gehörenden Gebäude und Bauwerke auf diesem Grundstück zu verfügen, für die gemäß Absatz 1 dieses Artikels das Pfandrecht nicht gilt .
Wird ein solches Gebäude oder Bauwerk an eine andere Person veräussert und mit dem Pfandgläubiger nichts anderes vereinbart, so sind die Rechte, die diese Person an dem belasteten Grundstück erwerben kann, durch die im dritten Teil des Absatzes 1 vorgesehenen Bedingungen beschränkt dieses Artikels.

(in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 216-FZ vom 30. Dezember 2004)
Kraft verloren. - Bundesgesetz vom 30. Dezember 2004 N 216-FZ.
Wenn das belastete Grundstück aus der Zusammensetzung des landwirtschaftlichen Grundstücks Gebäude, Bauwerke, Bauwerke, einschließlich solcher, die auf einem solchen Grundstück errichtet werden, oder andere mit dem Grundstück fest verbundene Immobiliengegenstände enthält, steht dem Eigentümer dieses Grundstücks das gleiche Recht zu Grundstücke, die Verpfändung solcher Grundstücke nur bei gleichzeitiger Verpfändung von damit fest verbundenen Grundstücksgegenständen zulässig.

(Artikel 4 wurde durch Bundesgesetz Nr. 1-FZ vom 5. Februar 2004 eingeführt)

Artikel 64.1. Hypothek auf ein Grundstück, das mit Kreditmitteln einer Bank oder einer anderen Kreditorganisation oder mit Mitteln eines gezielten Darlehens erworben wurde

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот Grundstück.
Wird das betreffende Grundstück verpachtet, so entsteht auf das Pachtrecht von Gesetzes wegen eine Hypothek, sofern Bundesgesetz oder Pachtvertrag nichts anderes bestimmen.

Pfandgläubiger bei diesem Pfandrecht ist eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut oder eine andere juristische Person, die ein Darlehen oder ein zielgerichtetes Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks oder das Recht zur Verpachtung eines Grundstücks gewährt hat.
Auf die Verpfändung eines Grundstücks oder das Recht auf Verpachtung eines Grundstücks, das auf der Grundlage von Absatz 1 dieses Artikels entsteht, finden die Vorschriften über die Verpfändung von unbeweglichem Vermögen aufgrund eines Vertrages und das Recht auf Verpachtung von unbeweglichem Vermögen Anwendung entsprechend.

Artikel 64.2. Hypothek auf ein Grundstück, auf dem sich Gebäude oder Bauwerke befinden, erworben oder gebaut werden, mit Kreditmitteln einer Bank oder einer anderen Kreditorganisation oder mit Mitteln aus einem gezielten Darlehen

(Eingeführt durch Bundesgesetz Nr. 216-FZ vom 30. Dezember 2004)

Sofern durch Bundesgesetz oder eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, gilt ein Grundstück, auf dem ein Gebäude oder Bauwerk errichtet wurde oder sich im Bau befindet, oder das Recht, ein solches Grundstück zu pachten, ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung als verpfändet das Eigentumsrecht des Darlehensnehmers an einem errichteten oder im Bau befindlichen Gebäude oder Bauwerk oder ab dem Zeitpunkt, an dem die für die staatliche Registrierung von Rechten zuständige Stelle die Mitteilung des Verpfänders und des Pfandgläubigers über den Abschluss eines Darlehensvertrags (Darlehensvertrag mit der Bedingung der beabsichtigten Nutzung) erhält die Anwendung der angegebenen Verträge.
Der Pfandgläubiger im Rahmen des in Absatz 1 dieses Artikels genannten Pfandrechts ist eine Bank oder eine andere Kreditorganisation oder eine andere juristische Person, die ein Darlehen oder ein gezieltes Darlehen für den Bau eines Gebäudes oder einer Struktur gewährt hat.

Artikel 65

Auf einem durch einen Hypothekenvertrag verpfändeten Grundstück hat der Verpfänder das Recht, ohne Zustimmung des Pfandgläubigers Gebäude oder Bauwerke in der vorgeschriebenen Weise zu errichten, sofern der Hypothekenvertrag nichts anderes bestimmt. Sofern im Hypothekenvertrag nichts anderes bestimmt ist, erstreckt sich die Hypothek auf diese Gebäude und Bauwerke.
(in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 18-FZ vom 11. Februar 2002)

Wenn der Bau eines Gebäudes oder Bauwerks auf einem belasteten Grundstück durch den Pfandgeber eine Verschlechterung der dem Pfandgläubiger durch die Hypothek gewährten Sicherheiten für dieses Grundstück zur Folge hat oder zur Folge haben kann, hat der Pfandgläubiger das Recht gemäß Absatz 2 des Artikels 450 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, eine Änderung des Hypothekenvertrags zu verlangen, gegebenenfalls auch durch Verlängerung der Hypothek auf das errichtete Gebäude oder Bauwerk.
Die Errichtung von Gebäuden oder Bauwerken auf einem mit einer Hypothek belasteten Grundstück ist, wenn die Rechte des Hypothekengläubigers durch eine Hypothek bescheinigt sind, nur dann zulässig, wenn das Recht des Verpfänders darauf in der Hypothek vorgesehen ist, vorbehaltlich der Bedingungen, die in wiedergegeben sind es.

Artikel 66

Wenn eine Hypothek auf einem Grundstück errichtet wird, auf dem sich ein Gebäude oder Bauwerk befindet, das nicht dem Verpfänder, sondern einer anderen Person gehört, werden bei der Zwangsvollstreckung dieses Grundstücks und dessen Verkauf durch den Pfandgläubiger die Rechte und Pflichten, die der Verpfänder hatte, als der Grundstückseigentümer geht auf den Grundstückserwerber über.

Artikel 67

(in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 1-FZ vom 5. Februar 2004)

Die Bewertung eines Grundstücks wird in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften durchgeführt, die die Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation regeln.

Der Sicherungswert eines im Rahmen eines Hypothekenvertrags verpfändeten Grundstücks wird durch Vereinbarung zwischen dem Hypothekengeber und dem Pfandgläubiger festgelegt.

Dem Hypothekenvertrag für das Grundstück ist ein Katasterplan des Grundstücks beizufügen.

(Artikel 3 in der Fassung des Bundesgesetzes Nr. 201-FZ vom 4. Dezember 2006)

Artikel 68

Ein durch Verkauf im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung, Versteigerung oder Ausschreibung erworbenes Grundstück unterliegt den Voraussetzungen der zulässigen Nutzung.
Eine Person, die ein Grundstück durch Verkauf bei einem öffentlichen Verkauf, einer Versteigerung oder durch Wettbewerb erworben hat, hat das Recht, den Zweck des Grundstücks nur in den Fällen zu ändern, die in der Bodengesetzgebung der Russischen Föderation vorgesehen sind, oder in den durch dieses Gesetz vorgeschriebene Weise.
Der Verkauf und Erwerb öffentlicher Versteigerungen, Versteigerungen oder Ausschreibungen belasteter Grundstücke erfolgt unter Beachtung der durch Bundesgesetz festgelegten Beschränkungen des Personenkreises, der solche Grundstücke erwerben kann.
Es ist nicht zulässig, ein belastetes Grundstück von der Zusammensetzung des landwirtschaftlichen Bodens vor Ablauf der entsprechenden Zeit der landwirtschaftlichen Arbeit unter Berücksichtigung der für den Verkauf der erzeugten oder erzeugten und verarbeiteten landwirtschaftlichen Erzeugnisse erforderlichen Zeit zu verpfänden.

Dieses Erfordernis gilt bis zum 1. November des Jahres, in dem die Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung oder eines Teils davon vorgesehen ist, es sei denn, der Hypothekenvertrag sieht ein anderes Datum vor.

1. Die Verpfändung von Grundstücken in staatlichem oder kommunalem Eigentum nach diesem Bundesgesetz ist nicht zulässig.
2. Es ist nicht gestattet, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche geringer ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der Teileinheiten der Russischen Föderation und die Vorschriften der Kommunalverwaltungen für Grundstücke mit unterschiedlichen Zwecken festgelegt wurde und erlaubte Nutzung.
Die Beschränkung der Verpfändung von Grundstücken im Eigentum des Staates oder einer Körperschaft der Russischen Föderation hat eher politische Gründe. Offensichtlich ging der Gesetzgeber von der Notwendigkeit aus, die territoriale Integrität Russlands zu wahren und die Reserve von Staatsland zu sichern. Solche Grundstücke können der Wirtschaftsverwaltung staatlicher und kommunaler Einheitsunternehmen und der Betriebsverwaltung von Anstalten und staatlichen Unternehmen übertragen werden. Beachten Sie den Widerspruch von Absatz 1 des kommentierten Artikels mit den Bestimmungen von Absatz 1 der Kunst. 6 des Hypothekengesetzes, der die Verpfändung von Eigentum des Verpfänders auf das Recht der wirtschaftlichen Verwaltung ermöglicht. Darüber hinaus widerspricht dieser Absatz auch Absatz 3 der Kunst. 129 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, wonach Land und andere natürliche Ressourcen veräußert oder auf andere Weise von einer Person auf eine andere übertragen werden können, soweit ihre Zirkulation nach den Gesetzen über Land und andere natürliche Ressourcen zulässig ist. Das Hypothekengesetz gilt jedoch nicht für solche Gesetze.
Die Definition von landwirtschaftlichen Flächen ist in Absatz 1 der Kunst gegeben. 46 des Städtebaugesetzbuchs der Russischen Föderation vom 7. Mai 1998 Nr. 73-FZ (aufgehoben), in dem es heißt, dass „innerhalb der Grenzen (Linie) städtischer und ländlicher Siedlungen landwirtschaftliche Nutzungszonen zugewiesen werden, die von Ackerland besetzt sind Grundstücke, Gärten, Weinberge, Gemüsegärten, Heuwiesen, Weiden sowie landwirtschaftliche Gebäude, Gebäude, Bauwerke. Eine etwas andere Definition findet sich im neuen Land Code der Russischen Föderation. Also, in Übereinstimmung mit Absatz 1 der Kunst. 77 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation werden landwirtschaftliche Flächen als Flächen außerhalb der Siedlungsgrenzen anerkannt, die für die Bedürfnisse der Landwirtschaft bereitgestellt und für diese Zwecke bestimmt sind. Es erscheint „richtiger, die Mindestgröße eines Grundstücks in der neuen Bodenordnung oder in der von ihr bestimmten Weise festzulegen.
Der Gesetzgeber ging jedoch einen anderen Weg. Dies liegt offensichtlich daran, dass die Menge an nutzbarem Land in verschiedenen Regionen der Russischen Föderation erheblich variiert. Bereits heute haben unterschiedliche Regionen „ihre“ Unter- und Obergrenzen für die Grundstücksgröße.

Legt die Möglichkeit fest, eine Hypothek auf dem Gelände zu erhalten. Allerdings bieten nicht alle Finanzinstitute Programme für den Kauf von Grundstücken auf Kredit an.

Grundsätzlich geben große Banken Geld für den Kauf von Grundstücken aus:

Rosselchosbank;
Zapsibkombank usw.

Welche Finanzinstitute einen Kredit für Grundstücke vergeben und worauf Sie bei der Wahl einer Bank achten müssen, lesen Sie hier.

Eine Belehnung eines Grundstücks ist nur möglich, wenn das ausgewählte Grundstück nicht vom Verkehr ausgeschlossen ist. Voraussetzung ist, dass die Parzelle zu den Siedlungsflächen mit erlaubter Nutzung für den individuellen Wohnungsbau oder die Landwirtschaft gehört (unter welchen Bedingungen und wie eine Hypothek auf ein Grundstück aufgenommen werden kann, auch im Rahmen des individuellen Wohnungsbaus, lesen Sie). Aufgrund der geringen Liquidität und eines komplexen Zwangsvollstreckungsverfahrens akzeptieren Banken landwirtschaftliche Kleingärten selten als Sicherheit.

Überlegen Sie, welche Grundstücke nicht für die Hypothekenregistrierung zugelassen sind:

sind in staatlichem und kommunalem Eigentum;
in Naturschutzgebieten und Naturschutzgebieten gelegen;
die Fläche, die kleiner ist als die Mindestgröße, die in den behördlichen Dokumenten der Russischen Föderation oder der lokalen Behörden festgelegt ist.

Ebenfalls Sie können keine Hypothek auf einen Teil des Landes aufnehmen. Befindet sich das Gelände in Gemeinschafts- oder Miteigentum, muss es in Form von Sachleistungen zugeteilt werden.

Kriterien und Anforderungen

Welche Anforderungen stellen Banken an das erworbene Grundstück:

Es muss zum Siedlungsland gehören. Wird das Grundstück zum Zweck der Errichtung eines Wohngebäudes erworben, muss es für die Errichtung von Bauwerken geeignet sein.
Die Fläche beträgt nicht weniger als 6 Hektar.
Das Gebiet muss klare Grenzen haben und im Kataster eingetragen sein.
Sie muss sich in der Region befinden, in der sich die Bankfiliale befindet. Die Entfernung von der nächsten Filiale sollte nicht mehr als 70-100 km betragen.
Zum Standort soll eine Straße angelegt werden, deren Durchfahrt zu jeder Jahreszeit begehbar ist.
Keine Belastung und Verhaftung.
In Bezug auf die Zuteilung sollte es keinen Rechtsstreit über seine Grenzen geben.
Unterlagen zum Objekt müssen juristisch einwandfrei sein.

Das sind die Grundvoraussetzungen von Banken. Bei der Auswahl eines Standorts ist es aber auch wichtig, die Kriterien zu berücksichtigen, nach denen seine Liquidität beurteilt wird.

Die Bank wird eher bereit sein, einen Kredit zu vergeben, wenn der Kreditnehmer ein Gebiet in einer Siedlung mit entwickelter Infrastruktur, mit guten Zufahrtsstraßen, mit etablierten Verkehrsverbindungen und weit entfernt vom Ort der Hausmülldeponie erwirbt.

Was ist der Zweck des Darlehens?

Die meisten Banken ein Darlehen für den Kauf von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau ausgeben. Aus Sicht der Banken weisen Kleingartenanlagen für individuellen Wohnungsbau eine hohe Liquidität auf. Darüber hinaus ist gemäß Art. 64 des Bundesgesetzes "Über die Hypothek" geht das Pfandrecht auf alle Gebäude und Bauwerke über, die auf dem beliehenen Grundstück errichtet wurden. Das bedeutet, dass die Bank im Fall der Eintreibung von Eigentum nicht nur das Grundstück, sondern auch das darauf gebaute Haus beschlagnahmt.

Es ist auch möglich, ein Grundstück für den Bau eines Gartenhauses, für die Gartenarbeit sowie für den Betrieb eines persönlichen Nebengrundstücks in eine Hypothek aufzunehmen. Ein Darlehen für den Kauf von Grundstücken für Haushaltsgrundstücke wird nur an Eigentümer landwirtschaftlicher Betriebe vergeben.

Die Zuteilung für die Landwirtschaft kann nur für juristische Personen und Einzelunternehmer in einer Hypothek erworben werden. Banken haben spezielle Programme für kleine und mittlere Unternehmen, unter deren Bedingungen Sie landwirtschaftliche Flächen kaufen können. Sie zeichnen sich durch erhöhte Tarife und ein komplizierteres Registrierungsverfahren aus.

Warum stimmen nicht alle Banken dem Deal zu?

Grundstückshypotheken sind nicht so verbreitet wie Wohnungsbaudarlehen. Dies liegt an der Komplexität der Grundstücksbewertung und der Dauer des Zwangsvollstreckungsverfahrens.

Land ist im Gegensatz zu Wohnungen und Häusern keine hochliquide Sicherheit. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit nicht, ist die Bank gezwungen, das Grundstück gerichtlich zu beschlagnahmen. Und er wird sein Geld erst nach dem Verkauf des Geländes bei der Auktion zurückbekommen können. In der Praxis wird dieses Verfahren lange dauern. In dieser Hinsicht sind nicht alle russischen Banken bereit, Kredite für Grundstücke bereitzustellen.

Vorteile und Nachteile

Besteht Bedarf an einem Grundstückskauf, so hat der Kreditnehmer mehrere Möglichkeiten: Eigenständiges Sparen, Aufnahme eines regulären Konsumkredits oder Aufnahme einer Hypothek. Jede dieser Optionen hat ihre eigenen Eigenschaften.

Betrachten Sie die Vor- und Nachteile von Hypothekendarlehen. Vorteile:

Nachteile:

Hohe Zinsen im Vergleich zu den Zinsen, die von Wohnungsbaudarlehensprogrammen angeboten werden.
Große Anzahlung. Im Durchschnitt beträgt die Mindestanzahlung 25-30% des geschätzten Objektwertes.
Die Zuteilungsversicherung ist eine zwingende Anforderung der Banken.
Strenge Anforderungen an Sicherheiten.
Das Pfandrecht erstreckt sich nicht nur auf das Grundstück selbst, sondern auch auf die darauf befindlichen Gebäude.

Eigenes Land ist näher, als es scheint, denn das Sammeln von Dokumenten, um eine Hypothek auf ein Grundstück zu erhalten, ist eine mühsame, aber durchaus reale Sache. Sie müssen sich auch ernsthaft mit der Website selbst befassen.

Das Registrierungsverfahren unterscheidet sich praktisch nicht von den Phasen des Kaufs einer Wohnung auf Kredit. Die Hauptschwierigkeit kann bei der Suche nach einem Grundstück auftreten. Um die geeignete Option auszuwählen, die zu der Bank passt, Es ist ratsam, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden.

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In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 9 des Hypothekengesetzes im Falle einer Hypothek auf ein Grundstück wird die Bewertung des Gegenstands gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation durch Vereinbarung des Hypothekengebers mit dem Hypothekengläubiger unter Einhaltung der Anforderungen von Art. 67 des Hypothekengesetzes. Die Bewertung des Grundstücks muss im Hypothekenvertrag in Geld ausgedrückt werden.

Handelt es sich bei dem Gegenstand der Hypothek um Grundstücke aus der Zusammensetzung landwirtschaftlicher Flächen, für die das Hypothekengesetz gilt, ist die Aufnahme und Ausgabe einer Hypothek nicht zulässig. Darüber hinaus sind die Vorbereitung und Ausstellung einer Hypothek nicht zulässig, wenn der Gegenstand der Hypothek das Recht auf Verpachtung eines Grundstücks ist (§ 4, Artikel 13 des Hypothekengesetzes).

In Fällen, in denen der Hypothekengegenstand ein Grundstück aus der Zusammensetzung landwirtschaftlicher Flächen ist, auf das das Hypothekengesetz Anwendung findet, ist das Gericht auf Antrag des Verpfänders bei Vorliegen triftiger Gründe berechtigt, die Entscheidung zu treffen Zwangsvollstreckung in das mit einer Hypothek belastete Eigentum, um die Umsetzung bis zu einem Jahr aufzuschieben (S. 3 Artikel 54 des Hypothekengesetzes).

Ist Gegenstand der Hypothek ein Grundstück, so sind die Parteien in einem außergerichtlich geschlossenen Vertrag über die Befriedigung der Ansprüche des Pfandgläubigers nicht berechtigt, den Erwerb des Pfandgegenstandes durch den Pfandgläubiger für sich oder für Dritte vorzusehen, mit dem Kaufpreis der durch die Hypothek gesicherten Forderungen des Pfandgläubigers gegen den Schuldner verrechnet werden. In diesem Fall sind die Parteien verpflichtet, das Pfandobjekt entweder im Rahmen einer offenen Versteigerung oder einer vom Hypothekengläubiger organisierten Versteigerung zu verkaufen (§ 3, Art. 55 des Hypothekengesetzes).

Für den Fall, dass bei der Zwangsvollstreckung eines Grundstücks als Hypothekenobjekt dieses Grundstück vom Pfandgläubiger erworben wird (der Pfandgläubiger behält das Grundstück für sich selbst) und dieses Grundstück ihm nach Art und Zweck nicht gehören kann, so er ist verpflichtet, dieses Grundstück innerhalb eines Jahres zu veräußern. 238 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation (Teil 2, Abschnitt 4, Artikel 58 des Hypothekengesetzes).

Die Verpfändung von Unternehmen, Gebäuden oder Bauwerken mit dem Grundstück, auf dem sie sich befinden, kann nur durchgeführt werden, wenn die Anforderungen der Normen von Art. 69 des Hypothekengesetzes.

Die Arten von Grundstücken, die mit einer Hypothek belastet werden können, sind in Art. 62 des Hypothekengesetzes.

Im Rahmen eines Hypothekenvertrags können nur folgende Grundstücke verpfändet werden: Eigentum von Bürgern, ihren Vereinigungen, juristischen Personen und für Gartenbau, Viehzucht, Einzelwohnungen, Land- und Garagenbau bestimmt; Haushaltsgrundstücke von persönlichen Nebengrundstücken; Grundstücke, die mit Gebäuden, Bauwerken oder Bauwerken belegt sind, in dem Umfang, der für ihre wirtschaftliche Erhaltung erforderlich ist (funktionale Unterstützung).

Gleichzeitig müssen die oben genannten Grundstücke folgende Anforderungen erfüllen: Sie dürfen nicht als nicht hypothekarisch belastete Grundstücke gem. 62 des Hypothekengesetzes; sie müssen in Form von Sachleistungen von Grundstücken zugeteilt werden, die in gemeinsamem Miteigentum oder Miteigentum stehen.

Eine Reihe von Begriffen, die im Hypothekengesetz verwendet werden, sind in Art. 1 des Bundesgesetzes "Über Gartenbau-, Gartenbau- und Datscha-gemeinnützige Bürgervereinigungen" vom 15. April 1998 Nr. 66-FZ.

In Übereinstimmung mit Absatz 2 der Kunst. 62 des Bundesgesetzes über Hypotheken war Gegenstand der Forderung die Schuld von Portal LLC in Höhe von 45.000.000 Rubel aus einem Darlehensvertrag vom 26. Dezember 2002 Nr. 4520623 und Zinsen für die Nutzung des Darlehens - 2.026.849 Rubel 32 Kopeken mit Zwangsvollstreckung auf dem verpfändeten Eigentum des Hypothekengebers - JSC "Alexandrovsky Radiozavod" und ZAO Standard.

Das Gericht der ersten und der Berufungsinstanz hat nach Analyse der von den Parteien vorgelegten Beweise die Ansprüche des Klägers angemessen befriedigt und auf der Grundlage der Artikel 309, 819, 334, 348, 349 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation erhoben, der deklarierte Schuldenbetrag für das Darlehen, die Zinsen für die Nutzung durch Zwangsvollstreckung auf das Eigentum von JSC " Aleksandrovskiy Radiozavod, verpfändet gemäß Pfandvertrag Nr. 45206323/1 vom 26. Dezember 2002, und das Eigentum von CJSC Standard, verpfändet gemäß Pfandvertrag Nr. 45206323/2 vom 26. Dezember 2002, in dem der anfängliche Verkaufspreis der Immobilie in der Entscheidung festgelegt wurde.

Aus dem Pfandvertrag über das Kesselhausgebäude und das Grundstück vom 01.05.2003 geht hervor, dass CJSC Standard das Kesselhausgebäude mit der Adresse: Alexandrow, Gebiet Wladimir, str. Gagarina, Haus 2, mit einer Gesamtfläche von 1784,8 Quadratmetern und 106/1000 Anteilen am Miteigentum an einem Grundstück mit einer Gesamtfläche von 248653 Quadratmetern, das sich an der angegebenen Stelle befindet Adresse mit der Katasternummer 33:17:00 06 09:0002.

In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 340 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation, Kunst. 69 des Bundesgesetzes „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ ist die Hypothek auf ein Gebäude oder Bauwerk nur mit gleichzeitiger Hypothek im Rahmen derselben Vereinbarung des Grundstücks, auf dem sich dieses Gebäude oder Bauwerk befindet, oder eines Teils davon zulässig dieses Grundstücks, das das Pfandobjekt funktional bereitstellt, oder des Pachtrechts, das dem Pfandgeber an diesem Grundstück oder seinem entsprechenden Teil zusteht.

Ein Nachweis über die Verpfändung nach dem Pfandvertrag vom 01.05.2003 genau der Teil des Grundstücks, der das Pfandobjekt (Kesselhausgebäude) funktional zur Verfügung stellt, wurde in dem Verfahren nicht vorgelegt. Der Pfandvertrag des Kesselhausgebäudes, des Grundstücks in dem Fall weist darauf hin, dass es sich um eigenständige Sicherheiten handelt, der besagte Vertrag enthält keine Bedingungen für die gleichzeitige Verpfändung des Gebäudes und des Grundstücks, das funktional das Pfandobjekt darstellt. Auch Dokumente, die das Eigentum an dem belasteten Grundstück bescheinigen, bestätigen diese Umstände nicht.

Gemäß Artikel 62 Teil 2 des Bundesgesetzes „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ kann bei gemeinsamem Mit- oder Miteigentum an Grundstücken eine Hypothek nur auf einem in Naturalien zugeteilten Grundstück begründet werden. Der betreffende Pfandvertrag entspricht nicht der vorgeschriebenen Rechtsnorm.

Unter diesen Umständen sind das Gericht erster Instanz und das Berufungsgericht zu einem berechtigten Ergebnis über die Nichtigkeit des Pfandvertrages vom 01.05.2003 gekommen, sind unbegründet.

Das heißt, die Norm in Absatz 2 der Kunst enthalten. 62 des Hypothekengesetzes schränkt im Vergleich zu den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation das Recht eines Bürgers oder einer juristischen Person auf Abschluss eines Hypothekenvertrags für ein Grundstück, das sich in gemeinsamem oder Miteigentum befindet, erheblich ein. In Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 253 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation hat jeder der am Miteigentum Beteiligten das Recht, Transaktionen über die Veräußerung des gemeinsamen Eigentums vorzunehmen, sofern sich aus der Vereinbarung aller Teilnehmer nichts anderes ergibt.

Gemäß Art. 63 des Hypothekengesetzes Hypothek ist nicht erlaubt: Grundstücke, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden; Teil des Grundstücks, dessen Fläche kleiner ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der Teileinheiten der Russischen Föderation und die Vorschriften der Kommunalverwaltungen für Grundstücke mit verschiedenen Zweckbestimmungen und zulässiger Nutzung festgelegt wurde (Ziffer 2 , Artikel 63 des Hypothekengesetzes).

Bei der Bestimmung des Gegenstands der Hypothek auf Grundstücke müssen daher die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, des Hypothekengesetzes und anderer Rechtsvorschriften berücksichtigt werden.

Im Gegensatz zu den Rechtsvorschriften der am weitesten entwickelten ausländischen Länder, nach denen die Hypothek auf ein Grundstück immer die Hypothek auf die darauf befindlichen Gebäude und Bauwerke beinhaltet, legt das russische Pfandrecht den Grundsatz fest, nach dem bei der Hypothek auf ein Grundstück das Recht zur Verpfändung der auf diesem Grundstück befindlichen oder im Bau befindlichen Gebäude und Anlagen des Verpfänders, einschließlich Wohngebäuden, besteht nicht. Diese Norm hat jedoch dispositiven Charakter, und die Vertragsparteien können eine gleichzeitige Hypothek auf das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude und Bauwerke vorsehen.

Gemäß Art. 64 des Hypothekengesetzes, sofern der Hypothekenvertrag nichts anderes vorsieht, erstreckt sich das Pfandrecht bei der Verpfändung eines Grundstücks auch auf das auf dem Grundstück befindliche oder im Bau befindliche Gebäude oder Bauwerk des Verpfänders. Das Recht des Verpfänders, über ein solches Gebäude oder Bauwerk zu verfügen, die Bedingungen und Folgen der Übertragung von Rechten an einem solchen Gebäude oder Bauwerk auf andere Personen richten sich nach den Vorschriften des Kap. VI Hypothekenrecht. Wenn der Vertrag eine Bedingung enthält, die vorsieht, dass ein auf dem Grundstück befindliches oder im Bau befindliches Gebäude oder Bauwerk, das dem Verpfänder gehört, nicht demselben Pfandgläubiger verpfändet wird, behält der Verpfänder bei der Zwangsvollstreckung in das Grundstück das Recht zur Verpfändung eines solchen Bauwerks und erwirbt das Recht zur beschränkten Nutzung (Dienstbarkeit) an demjenigen Teil des Grundstücks, der für die bestimmungsgemäße Nutzung eines solchen Bauwerks oder Bauwerks erforderlich ist. Die Bedingungen für die Nutzung des bestimmten Teils des Grundstücks werden durch eine Vereinbarung zwischen dem Verpfänder und dem Pfandnehmer und im Streitfall durch das Gericht festgelegt. Der Verpfänder eines Grundstücks hat das Recht, ohne Zustimmung des Pfandgläubigers über die ihm gehörenden Gebäude und Bauwerke auf diesem Grundstück zu verfügen, die gemäß Art. 64 des Hypothekengesetzes gilt das Pfandrecht nicht. Wird ein solches Gebäude oder Bauwerk an eine andere Person veräußert und mit dem Pfandgläubiger nichts anderes vereinbart, so sind die Rechte, die diese Person an dem belasteten Grundstück erwerben kann, durch die in Teil 3 Satz 1 Art. 64. Wenn sich auf dem belasteten Grundstück aus der Zusammensetzung des landwirtschaftlichen Grundstücks Gebäude, Bauwerke, Bauwerke, einschließlich solcher, die auf einem solchen Grundstück errichtet werden, oder andere mit dem Grundstück fest verbundene Immobilienobjekte befinden, die dem Eigentümer dieses Grundstücks gehören Grundstück an demselben Recht, so ist eine Verpfändung eines solchen Grundstücks nur bei gleichzeitiger Verpfändung einer damit fest verbundenen unbeweglichen Sache zulässig.

Natürlich kann Artikel 64 des Hypothekengesetzes demselben RF LC widersprechen.

Gemäß Art. 1 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation legt den Grundsatz der Einheit des Schicksals eines Grundstücks und darauf befindlicher Immobilienobjekte fest. In Übereinstimmung mit Absatz 4 der Kunst. 35 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation ist es nicht gestattet, ein Grundstück ohne ein Gebäude, eine Struktur oder eine Struktur zu veräußern, wenn sie einer Person gehören. Und bei der Zwangsvollstreckung des beliehenen Eigentums wird es die Veräußerung des Eigentums sein.

Artikel 11 des Dekrets des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation Nr. 11 besagt, dass gemäß Artikel 35 Absatz 4 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation die Veräußerung eines Gebäudes, einer Struktur, einer Struktur, die sich befindet auf einem Grundstück und im Eigentum einer Person, mit Ausnahme der darin genannten Fälle, zusammen mit dem Grundstück durchgeführt wird. Die Veräußerung eines Grundstücks ohne darauf befindliches Gebäude, Bauwerk, Bauwerk, wenn sie einer Person gehören, ist nicht zulässig.

Geschäfte, bei denen der Wille der Parteien auf die Veräußerung eines Gebäudes, Bauwerks, Bauwerks ohne entsprechendes Grundstück oder die Veräußerung eines Grundstücks ohne darauf befindliche Immobiliengegenstände gerichtet ist, sind daher, wenn das Grundstück und die darin befindlichen Gegenstände darauf, die eigentumsrechtlich einer Person gehören, sind nichtig.

Das gleiche Verfahren für die Veräußerung von Grundstücken, die einer Person gehören, und von darauf befindlichen Immobilienobjekten sollte auch im Falle der Beendigung des Rechts auf Grundstücke im Falle einer Requisition, Beschlagnahme eines Gebäudes, einer Struktur, einer Struktur, einer Zwangsvollstreckung angewendet werden auf dem genannten Eigentum für die Verpflichtungen seines Eigentümers (Artikel 242, 243, 237 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Gemäß Art. 6 des Hypothekengesetzes ist die Verpfändung von aus dem Verkehr gezogenen Sachen, die nach Bundesgesetz nicht vollstreckt werden können, nicht zulässig. Und wie wir sehen, ist die Zwangsvollstreckung auf ein vom Gebäude getrenntes Grundstück nicht zulässig.

Darüber hinaus gelten Artikel 64 des Hypothekengesetzes und Art. 340 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation und Kunst. 69 des Hypothekengesetzes, die eine Hypothek auf ein Gebäude ohne gleichzeitige Hypothek auf das Grundstück, auf dem sich dieses Gebäude befindet, nicht zulassen, wenn der Eigentümer des Gebäudes und des Grundstücks dieselbe Person ist. Es stellt sich als völliger Mangel an Logik heraus: Wenn ein Gebäude belastet ist und der Vertrag nicht ausdrücklich festlegt, dass das Grundstück, auf dem sich das belastete Gebäude befindet, gleichzeitig mit dem Gebäude belastet ist, dann gilt für dieses Grundstück keine gesetzliche Hypothek , und der Hypothekenvertrag ist nichtig. Wird jedoch ein Grundstück ohne gleichzeitige Belastung der darauf befindlichen Gebäude verpfändet, so ist eine solche Verpfändung kein unwirksames Geschäft, und die Gebäude auf diesem Grundstück unterliegen, sofern die Parteien nichts anderes bestimmt haben, kraft Gesetzes der Hypothek . Was zu einer solchen entgegengesetzten Vorgehensweise bei der Hypothek auf Gebäude und Grundstücke führte, entzieht sich jeder logischen Erklärung. Genauso wie der letzte Absatz des kommentierten Artikels, der die Verpfändung eines Grundstücks ohne darauf befindliche Bebauung verbietet, jeder logischen Erklärung entbehrt, wenn dieses Grundstück zu landwirtschaftlichen Flächen gehört. Warum kann zum Beispiel ein Grundstück aus Siedlungsland, das für den Betrieb eines Gebäudes bestimmt ist, ohne darauf befindliche Bebauung angelegt werden, ein Grundstück aus landwirtschaftlichen Flächen aber nicht? Warum so ein selektiver Ansatz? Leider lässt sich nicht einmal erahnen, woran sich der Gesetzgeber beim Verfassen des kommentierten Artikels orientiert hat.

Somit widerspricht Artikel 64 des Hypothekengesetzes Art. 1 und 35 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation. Und da die Übertragung eines Grundstücks auf eine Hypothek zur Veräußerung dieses Grundstücks führen kann, ist dementsprechend auch die Beleihung eines Grundstücks ohne gleichzeitige Beleihung eines auf diesem Grundstück befindlichen Grundstücks ein nichtiges Geschäft. Daher muss in diesem Fall die Liegenschaft zusammen mit dem Grundstück grundpfandrechtlich gleichgestellt nach Art. 9 des Hypothekengesetzes. Daher muss ein Hypothekenvertrag für ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Immobilienobjekt vollständig identisch sein mit einem Hypothekenvertrag für ein Immobilienobjekt mit gleichzeitiger Hypothek auf ein Grundstück und einer Verpfändung eines Grundstücks mit einem Immobilienobjekt darauf befindlicher Vertrag nicht als eigenständige Vertragsart besteht, und ohne gleichzeitige Verpfändung eines Grundstücksgegenstandes ist das Geschäft nichtig, und Artikel 64 des Hypothekengesetzes findet keine Anwendung, da er mit der geltenden Gesetzgebung nicht vereinbar ist.

Ein charakteristisches Merkmal des russischen Rechtssystems ist, dass Immobilien, die sich auf einem Grundstück befinden, einer Person und das Grundstück selbst anderen gehören können. Für den Fall, dass ein solches Grundstück im Rahmen eines Hypothekenvertrags belastet und anschließend im Zuge der Zwangsvollstreckung verkauft wird, tritt der neue Eigentümer des Grundstücks im Wesentlichen an die Stelle des Verpfänders in seinem Verhältnis zum Eigentümer einer Immobilie.

In der Praxis ergibt sich mitunter die gegenteilige Situation, wenn Gebäude oder Räumlichkeiten gemietet werden, ohne das Grundstück, auf dem sie sich befinden, zu pachten, wodurch die Schiedsgerichte erster Instanz derartige Hypothekenverträge für nichtig erklärt haben. So reichte die Partnerschaft mit beschränkter Haftung „Landwirtschaftliches Unternehmen „Tschelyabinskoje“ beim Schiedsgericht des Gebiets Tscheljabinsk eine Klage gegen die offene Aktiengesellschaft „South Ural Bank for Social Development „Reserve“ ein, um die Vereinbarung über die Verpfändung des Fleisches aufzuheben Bearbeitungswerkstatt vom 30.07.1997 und eine notarielle Eintragung über das Verbot der Veräußerung des Pfandes bis zur Beendigung des Pfandvertrages vom 31.07.97 Nr. 1a-4 als Antrag auf die Folgen der Unwirksamkeit des Pfandes. Der Anspruch wurde mit Bescheid vom 13.05.99 befriedigt.

In einem anderen Fall reichte die Limited Liability Partnership "Repair of Clothing" beim Moskauer Schiedsgericht eine Klage gegen die Aktienhandelsbank "Moscow Industrial Bank" ein, um den Vertrag über die Verpfändung von Nichtwohngebäuden vom 29. September 1995 für ungültig zu erklären Nr. 118-z.

Die Entscheidung vom 11.06.99 genügte dem Anspruch. Der Pfandvertrag wurde als unbedeutendes Geschäft anerkannt, da er keine Informationen über die gleichzeitige Hypothek auf die Räumlichkeiten und das Grundstück enthält, auf dem sich diese Räumlichkeiten befinden, was Artikel 340 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation widerspricht und Artikel 69 des Bundesgesetzes "Über die Hypothek" (Immobilienhypothek). Mit Beschluss des Berufungsgerichts vom 20.07.99 wurde die Entscheidung bestätigt.

In beiden Fällen hob das Präsidium des Obersten Gerichts der Russischen Föderation die Entscheidung der unteren Gerichte auf und verwies auf die Resolution des Plenums des Obersten Gerichts der Russischen Föderation und des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 1. Juli 1996 Nr. 6/8 „Zu bestimmten Fragen im Zusammenhang mit der Anwendung des ersten Teils des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation“, in dem erklärt wird, dass, wenn der Verpfänder des Gebäudes oder der Struktur nicht Eigentümer oder Mieter ist des Grundstücks, der Hypothekenvertrag kann nicht als rechtswidrig auf der Grundlage von Absatz 3 der Kunst angesehen werden. 340 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Die Rechte des Hypothekengebers und im Falle einer Zwangsvollstreckung eines Gebäudes oder einer Struktur - und die Rechte des Käufers an dem Grundstück sollten auf der Grundlage des Artikels des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation bestimmt werden, wonach wann Die Übertragung des Eigentums an einem Gebäude, einer Struktur oder deren Übertragung auf andere juristische Personen oder Bürger überträgt zusammen mit diesen Objekten das Recht zur Nutzung des Grundstücks.

Gemäss Art. 69 des Bundesgesetzes „Über die Hypothek“ unterliegt das Recht des Verpfänders zur dauernden Nutzung des Grundstücks, auf dem sich das Gebäude oder Bauwerk befindet, nicht dem Pfandrecht. Bei der Zwangsvollstreckung eines Bauwerks oder Gebäudes erwirbt die Person, die diese Immobilie in Eigentum erwirbt, das Recht, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen und im gleichen Umfang wie der frühere Eigentümer (Hypothekengeber) der Immobilie zu nutzen. Unter solchen Umständen widerspricht der Beschluss der Gerichte, den strittigen Grundstückspfandvertrag als nichtiges Geschäft anzuerkennen, der geltenden Rechtslage.

Gemäß Artikel 64.1 des Hypothekengesetzes, sofern durch Bundesgesetz oder eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, ein Grundstück, das mit Kreditmitteln einer Bank oder einer anderen Kreditorganisation oder mit Mitteln aus einem gezielten Darlehen erworben wurde, das von einer anderen juristischen Person für den Erwerb dieses Grundstücks bereitgestellt wurde Das Grundstück gilt ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Eigentums des Kreditnehmers an diesem Grundstück als verpfändet.

Wird das betreffende Grundstück verpachtet, so entsteht auf das Pachtrecht von Gesetzes wegen eine Hypothek, sofern Bundesgesetz oder Pachtvertrag nichts anderes bestimmen.

Pfandgläubiger bei diesem Pfandrecht ist eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut oder eine andere juristische Person, die ein Darlehen oder ein zielgerichtetes Darlehen für den Erwerb eines Grundstücks oder das Recht zur Verpachtung eines Grundstücks gewährt hat.

So erstreckt sich das Pfandrecht bei der Verpfändung eines Grundstücks grundsätzlich auch auf das bebaute oder im Bau befindliche Gebäude des Verpfänders, sofern ein Hypothekenvertrag oder ein Hypothekenvertrag nichts anderes bestimmt auf dem Grundstück.

In Anbetracht der Tatsache, dass Grundstücke als Objekte des bürgerlichen Verkehrs ihre eigenen Eigenschaften haben, wird der Inhalt der Befugnisse jedes Landnutzers, einschließlich des Eigentümers, beispielsweise durch die festgelegten Anforderungen für die zulässige Nutzung eines bestimmten Grundstücks begrenzt.

Gemäß Art. 7 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation werden Grundstücke in der Russischen Föderation entsprechend ihrer Zweckbestimmung in 7 verschiedene Kategorien eingeteilt, die gemäß der für sie festgelegten Zweckbestimmung genutzt werden. Die Rechtsordnung von Grundstücken wird auf der Grundlage ihrer Zugehörigkeit zu der einen oder anderen Kategorie und der zulässigen Nutzung gemäß der Zoneneinteilung der Gebiete bestimmt, deren allgemeine Grundsätze und Verfahren durch Bundesgesetze und die Anforderungen besonderer Bundesgesetze festgelegt sind. Jede Art der zulässigen Nutzung aus den in der Gebietseinteilung vorgesehenen Arten wird unabhängig, ohne zusätzliche Genehmigungen und Genehmigungsverfahren, ausgewählt.

Die Anforderungen an die zulässige Nutzung gelten für alle Grundstücke, einschließlich derjenigen, die durch öffentlichen Verkauf, Versteigerung oder Ausschreibung erworben wurden.

Ein Eigentümer, der ein belastetes Grundstück durch Verkauf bei einer öffentlichen Versteigerung, Versteigerung oder Ausschreibung erworben hat, hat das Recht, den Zweck des Grundstücks gemäß dem Bundesgesetz Nr. 172-FZ vom 21. Dezember 2004 „Am Übertragung von Grundstücken oder Grundstücken von einer Kategorie in eine andere ".

Artikel 69 Absatz 2 des Hypothekengesetzes bezieht sich auf Beschränkungen des Kreises der Personen, die Grundstücke erwerben können, wenn sie in einer öffentlichen Versteigerung, Versteigerung oder im Wettbewerb verkauft werden.

Also nach Art. 15 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation können ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen keine Grundstücke in den Grenzgebieten besitzen, deren Liste vom Präsidenten der Russischen Föderation gemäß den Bundesgesetzen über die Staatsgrenze der Russischen Föderation und in anderen speziell eingerichteten Gebieten der Russischen Föderation in Übereinstimmung mit Bundesgesetzen.

Bundesgesetz vom 24. Juli 2002 Nr. 101-FZ "Über den Umsatz von landwirtschaftlichen Flächen" in der Kunst. 3 bestimmt, dass ausländische Staatsbürger, ausländische juristische Personen, Staatenlose sowie juristische Personen, an deren Stammkapital der Anteil ausländischer Staatsbürger, ausländischer juristischer Personen, Staatenloser mehr als 50 % beträgt, Grundstücke besitzen können von den landwirtschaftlich genutzten Flächen nur das Pachtrecht.

Das Bundesgesetz Nr. 1-FZ vom 5. Februar 2004 „Über Änderungen des Bundesgesetzes „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ fügte dem kommentierten Artikel Klausel 3 hinzu, der zusätzliche Beschränkungen für die Zwangsvollstreckung auf ein mit Hypotheken belastetes landwirtschaftliches Grundstück festlegte Land. Beschließt das Gericht die Zwangsvollstreckung eines solchen Grundstücks, wird dessen Verkauf zumindest bis zum vollständigen Ablauf der entsprechenden landwirtschaftlichen Arbeitszeit unter Berücksichtigung der für den Verkauf der erzeugten oder erzeugten und verarbeiteten landwirtschaftlichen Erzeugnisse erforderlichen Zeit verschoben. Diese Regel erlaubt es dem Hypothekengeber, die Produkte zu behalten, die er vom Land zu erhalten erwartet und in deren Erhalt bestimmte Kräfte und Mittel investiert wurden. Andernfalls kann der Verpfänder sowohl das verpfändete Grundstück als auch die nicht verpfändeten Produkte verlieren.

Um den Zeitpunkt der Fertigstellung landwirtschaftlicher Arbeiten nicht interpretieren zu müssen, hat der Gesetzgeber den 1. November des Jahres, in dem die Erfüllung der durch die Hypothek gesicherten Verpflichtung oder eines Teils davon erbracht wird, als Zeitpunkt bestimmt, bis zu dem der Verkauf des Pfandgrundstücks nicht erfolgt erlaubt. Darüber hinaus können die Parteien im Hypothekenvertrag ein anderes Datum vorsehen.

Am Ende der Prüfung des Problems stellen wir fest, dass es zu beachten ist, dass in Übereinstimmung mit Absatz 3 der Kunst. 54 des Hypothekengesetzes hat das Gericht auf Antrag des Verpfänders das Recht, die Vollstreckung bis zu einem Jahr aufzuschieben, wenn gute Gründe in der Entscheidung über die Zwangsvollstreckung eines Grundstücks aus landwirtschaftlichen Flächen vorliegen.

Zusammenfassend können wir die folgenden Schlussfolgerungen ziehen.

Die Verpfändung von Grundstücken darf nur erfolgen, soweit Bundesgesetze ihre Zirkulation zulassen. Gleichzeitig ist ein wesentliches Merkmal der Hypothek auf Grundstücke die Tatsache, dass diese in zwei Arten unterteilt werden: solche, die verpfändet werden können, und solche, die nicht der Hypothek unterliegen.

Im Rahmen eines Hypothekenvertrags Grundstücke, die Bürgern, ihren Vereinigungen, juristischen Personen gehören und für Gartenbau, Viehzucht, Einzelwohnungen, Datschen- und Garagenbau, Haushaltsgrundstücke von persönlichen Nebengrundstücken und Grundstücke mit Gebäuden, Strukturen oder Strukturen vorgesehen sind, in die für ihren wirtschaftlichen Unterhalt (funktionale Unterstützung) erforderliche Menge sowie Grundstücke aus der Zusammensetzung landwirtschaftlicher Flächen. Bei gemeinsamem oder Miteigentum an den genannten Grundstücken kann eine Hypothek nur auf einem Grundstück errichtet werden, das einem Bürger oder einer juristischen Person gehört und in Form von Sachleistungen aus Grundstücken zugeteilt wird, die sich in gemeinsamem Miteigentum oder Miteigentum befinden.

Die Verpfändung von Grundstücken, die sich in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden, ist nicht zulässig. Es ist auch nicht erlaubt, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche geringer ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften sowohl der Teilstaaten der Russischen Föderation als auch der lokalen Regierungen für Grundstücke mit verschiedenen Zwecken und zulässiger Nutzung festgelegt wurde .

Die wichtigsten Daten, die im Hypothekenvertrag für ein Grundstück angegeben werden müssen, sind: die Lage (Postanschrift) des belasteten Grundstücks; seine Katasternummer; Immobilienobjekte, die sich auf dem Gelände befinden (falls vorhanden); Landfläche; die Hauptkategorie (Zweck) der auf dem Gelände befindlichen Grundstücke mit Angabe der für diese Grundstücke zuständigen lokalen Regierung und des Zwecks der Nutzung des Grundstücks; das Recht, unter dem das Grundstück dem Verpfänder gehört (Eigentumsrecht), und den Namen der Stelle für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien, die dieses Recht des Verpfänders registriert hat.

Die Bewertung eines Grundstücks im Falle einer Hypothek erfolgt gemäß Artikel 67 des Bundesgesetzes „Über die Hypothek (Verpfändung) von Immobilien“ in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation. Der Hypothekenwert des Grundstücks wird im Hypothekenvertrag durch Vereinbarung zwischen dem Pfandgeber und dem Pfandnehmer festgelegt.

Der Hypothekenvertrag unterliegt der staatlichen Registrierung und tritt ab dem Zeitpunkt der letzten Registrierung in Kraft. Die Nichteinhaltung der Regeln der staatlichen Registrierung eines Hypothekenvertrags führt zu dessen Ungültigkeit. Eine solche Vereinbarung gilt als nichtig.

Ein durch einen Hypothekenvertrag verpfändetes Grundstück gilt als mit einer Hypothek belastet, sobald die Rechte des Pfandgläubigers (das Pfandrecht) entstehen, und wenn die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung später entstanden ist, ab dem Zeitpunkt der Entstehung der Verpflichtung. Diese Bedingung gilt nur für die Parteien des Hypothekenvertrags. Für Dritte gilt eine Hypothek ab dem Zeitpunkt ihrer staatlichen Eintragung als entstanden.

(Satz 1 in der Fassung des Bundesgesetzes vom 05.02.2004 N 1-FZ)
2. Es ist nicht gestattet, einen Teil eines Grundstücks zu verpfänden, dessen Fläche geringer ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der Teileinheiten der Russischen Föderation und die Vorschriften der lokalen Behörden für Grundstücke mit unterschiedlichen Zwecken festgelegt wurde und erlaubte Nutzung.
Kommentar zu Artikel 63
Der Artikel definiert Grundstücke, die keiner Hypothek unterliegen (deren Hypothek nicht zulässig ist).
1. Gemäß dem föderalen Hypothekengesetz ist die Verpfändung von Grundstücken im Eigentum des Staates (Bundeseigentum oder Eigentum von Subjekten der Russischen Föderation) oder kommunalen Eigentums nicht zulässig.
Staatseigentum an Land ist Land, das nicht im Besitz von Bürgern, juristischen Personen oder Gemeinden ist (siehe Abschnitt 1, Artikel 16 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation).
Die Abgrenzung des Staatseigentums an Grund und Boden in das Eigentum der Russischen Föderation (föderales Grundeigentum), das Eigentum an Teileinheiten der Russischen Föderation und das Eigentum der Gemeinden (Gemeindeeigentum an Grund und Boden) erfolgt gemäß dem Bundesgesetz "Über die Abgrenzung des staatlichen Eigentums an Grundstücken" (siehe Absatz 2 von Art. 16 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation).
Vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 05.02.2004 N 1-FZ war die Verpfändung von landwirtschaftlichen Flächen aus der Zusammensetzung des Landes von landwirtschaftlichen Organisationen, bäuerlichen (Hof-) Betrieben und Feldgrundstücken von persönlichen Nebengrundstücken ebenfalls nicht erlaubt. Die angegebene Beschränkung wurde aufgehoben, und daher kann auf solchen Grundstücken eine Hypothek errichtet werden, vorbehaltlich anderer Anforderungen des kommentierten Gesetzes und anderer Gesetze der Gesetzgebung der Russischen Föderation und aufsichtsrechtlicher Gesetze.
2. Es ist nicht gestattet, einen Teil eines Grundstücks mit einer Hypothek zu belasten, dessen Fläche geringer ist als die Mindestgröße, die durch die Vorschriften der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation und die Vorschriften der Kommunalverwaltungen für Grundstücke für verschiedene Zwecke festgelegt wurde und erlaubte Nutzung.
Die maximale (maximale und minimale) Größe von Grundstücken, die den Bürgern zum Eigentum von Grundstücken in staatlichem oder kommunalem Eigentum zur Verfügung gestellt werden, ist festgelegt (siehe Absatz 1 von Artikel 33 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation): für die Führung einer bäuerlichen (landwirtschaftlichen) Wirtschaft , Gartenarbeit, Gartenarbeit, Tierhaltung, Bau von Sommerhäusern - nach den Gesetzen der Teilstaaten der Russischen Föderation, für die persönliche Nebenlandwirtschaft und den individuellen Wohnungsbau - nach behördlichen Rechtsakten der Kommunalverwaltungen.
Die maximale Größe von Grundstücken, die den Bürgern für die oben genannten Zwecke kostenlos zum Eigentum zur Verfügung gestellt werden, ist festgelegt (siehe Artikel 33 Absatz 2 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation):
Bundesgesetze - aus bundeseigenem Land;
die Gesetze der Untertanen der Russischen Föderation - aus den Ländern, die den Untertanen der Russischen Föderation gehören;
normative Rechtsakte der Organe der kommunalen Selbstverwaltung - von Grundstücken im Eigentum der Gemeinden.
Für Zwecke, die nicht in Absatz 1 der Kunst angegeben sind. 33 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation werden die maximalen Grundstücksgrößen gemäß den Normen des Landerwerbs festgelegt, die in der festgelegten Weise für bestimmte Arten von Aktivitäten oder gemäß den Regeln für Landnutzung und -entwicklung sowie Landmanagement genehmigt wurden , Stadtplanung und Projektdokumentation (siehe Artikel 33 Absatz 3 des Land Code RF).
Die Größe eines Gartengrundstücks, Gartengrundstücks oder Sommerhausgrundstücks wird durch Gesetze und andere ordnungsrechtliche Rechtsakte der Subjekte der Russischen Föderation unter Berücksichtigung der durch Bundesgesetze festgelegten Höchstnormen für die Bereitstellung von Grundstücken festgelegt und andere regulierende Rechtsakte der Russischen Föderation für Bürger bestimmter Kategorien (siehe Absatz 5 des Artikels 13 des Bundesgesetzes „Über Gartenbau-, Gartenbau- und Datscha-gemeinnützige Bürgervereinigungen“ vom 15. April 1998 N 66-FZ).
In der Region Moskau beträgt die Mindestgröße eines Grundstücks für den Betrieb einer bäuerlichen (Farm-)Wirtschaft 2 Hektar; Die örtlichen Selbstverwaltungsorgane haben in einigen Fällen das Recht, unter Berücksichtigung der Spezialisierung der Wirtschaft Grundstücke für die Führung einer bäuerlichen (landwirtschaftlichen) Wirtschaft von weniger als 2 Hektar zur Verfügung zu stellen.
Bei der Aufteilung zwischen den Erben der für die Gartenarbeit bereitgestellten Grundstücke beträgt die Mindestgröße des Grundstücks 0,02 Hektar (siehe Absätze 2, 3 des Beschlusses des Kleinen Rates des Moskauer Regionalrats „Über die maximale Größe der bereitgestellten Grundstücke Bürger auf dem Territorium der Region Moskau" vom 16. Dezember 1992 N 4/28).