Hakamlik sudida sud ishlarini yuritish turlari. Arbitraj jarayoni bo'yicha cheat varag'i. Ishlarni ko'rib chiqish tartibi

Ko'chmas mulk ob'ektlarini tasarruf etish turli bitimlar tuzish va shartnomalar tuzish yo'li bilan amalga oshiriladi. Uyni sotish uchun qanday hujjatlar kerakligini va ushbu mulkni tasarruf etishda qanday rasmiyatchilikka rioya qilish kerakligini ko'rib chiqing.

Turar-joy binolarini sotishning xususiyatlari

Xususiy uyni tasarruf etish fuqarolik qonunchiligida nazarda tutilgan umumiy qoidalarga muvofiq amalga oshirilsa ham, bitimni bajarish uchun quyidagi xususiyatlarni hisobga olish kerak:

• uy-joy yer bilan uzviy bog'liq bo'lganligi sababli, ularni sotish bir vaqtning o'zida amalga oshirilishi kerak (qonun hujjatlarida aniq belgilangan hollar bundan mustasno);
• uy va uchastkani tasarruf etish bitta shartnoma bo'yicha amalga oshiriladi;
• oldi-sotdi shartnomasini tayyorlashda uy va er uchastkasi uchun mustaqil hujjatlar qo'llaniladi.

Umumiy huquqiy taqdirga qaramay, uy va er uchastkasining huquqni tasdiqlovchi hujjatlari mustaqil va mustaqildir, chunki ushbu ko'chmas mulk ob'ektlari USRN reestrida alohida kadastr ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Agar oldi-sotdi shartnomasini tuzish uchun uy yoki uchastka uchun hujjatlarni yangilash zarur bo'lsa, bu ushbu ob'ektlarning har biri uchun alohida amalga oshirilishi mumkin.

Shartnomani ro'yxatdan o'tkazish bosqichida uyni sotish bo'yicha hujjatlar quyidagilarni o'z ichiga oladi:

• huquq to'g'risidagi guvohnoma yoki USRN dan ko'chirma (2016 yil iyulgacha huquqni tasdiqlovchi hujjat sertifikat edi, endi USRN dan ko'chirma beriladi);
• uy uchun kadastr pasporti (2017 yil yanvar oyidan boshlab pasport o'rniga USRN dan ko'chirma ham beriladi);
• barcha mulk egalarining pasportlari.

2016 yil iyulgacha ko'chmas mulkka egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazgan fuqarolar USRN reestridan ko'chirma olish uchun sertifikat almashish uchun ariza berishlari shart emas. Bunday almashtirish uy yoki erni sotishda huquqlarni o'tkazish to'g'risida bitim tuzishda amalga oshiriladi.

Agar voyaga etmagan fuqarolar turar-joy ob'ektida ro'yxatga olingan bo'lsa yoki ular mulkdorlarning bir qismi bo'lsa, shartnoma tuzish. Bunday rozilik bir vaqtning o'zida bolalar uchun boshqa ko'chmas mulkni olish sharti bilan beriladi.

Uyni bir vaqtning o'zida sotish bilan birga er uchastkasini sotish uchun qanday hujjatlar kerak? Sertifikatlar va shakllar ro'yxati o'xshash bo'ladi, chunki 218-FZ-sonli Federal qonuni har xil turdagi ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish uchun yagona talablarni belgilaydi.

Er uchastkasi bo'lgan uyni sotish uchun zarur bo'lgan hujjatlar Rosreestr xizmatiga mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish uchun taqdim etiladi. Rosreestr organlarida ro'yxatdan o'tish uchun er uchastkasi va uyni sotish uchun qo'shimcha hujjatlar talab qilinadi:

1. ro'yxatga olish harakatlarini amalga oshirish uchun sotuvchi va xaridorning arizasi;
2. har ikki tomon tomonidan imzolangan uy-joy va uchastkani oldi-sotdi shartnomasi;
3. ro'yxatga olish uchun davlat boji to'langanligini tasdiqlovchi to'lov topshirig'i yoki kvitansiya.

Agar umumiy mulkchilik shakli o'rnatilgan ko'chmas mulk begonalashtirilgan bo'lsa, shartnomani notarial idorada tasdiqlash kerak. Agar ushbu talab bajarilmasa, bitimni ro'yxatdan o'tkazish rad etiladi.

Mulk huquqini topshirish uchun 2000 rubl miqdorida davlat boji to'lanadi, ushbu to'lovni to'lash to'g'risidagi kvitansiya asl nusxada taqdim etiladi.

Agar ko'chmas mulkni tasarruf etish vakil orqali amalga oshirilsa, hatto shartnomani tayyorlash bosqichida ham siz notarial tasdiqlangan ishonchnomani rasmiylashtirishingiz kerak. Barcha yuridik ahamiyatga ega harakatlarni amalga oshirishda ishonchnoma asl nusxada taqdim etiladi.

Agar er uchastkasida bino bo'lmasa, shartnomani tuzish uchun standart hujjatlar to'plami talab qilinadi. Er uchastkasida og'irlik rasmiy ro'yxatga olingan holatlarga (masalan, garov yoki servitut) alohida e'tibor berilishi kerak. Bunday holda, Rosreestrdan ro'yxatdan o'tgan og'irlikni ko'rsatuvchi sertifikat olish kerak, chunki bu fakt shartnomada aks ettirilishi kerak.

Uyni sotish bo'yicha maslahatlar

Alohida mulkning xususiyatlariga qarab, er va turar-joy binolarini sotish uchun qo'shimcha hujjatlar talab qilinishi mumkin. Agar yozgi uy yoki binoni sotish SNTda amalga oshirilsa, alohida nuances paydo bo'ladi - bu ushbu ob'ektlarga bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olishning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq.

Dachalar yoki shirkatlardagi binolar, qoida tariqasida, maxsus ruxsatsiz qurilganligi sababli, ularni begonalashtirish uchun mulk huquqini to'g'ri rasmiylashtirish kerak. Bunday ob'ektlarni fuqarolarning mulkiga ro'yxatdan o'tkazish bo'yicha harakatlar algoritmi quyidagicha:

1. SNTning umumiy hududi doirasidagi uchastkaning chegaralarini aniqlash;
2. ob'ekt ostidagi inshoot va erlarni kadastr ro'yxatidan o'tkazish;
3. ko'chmas mulkni kadastr ro'yxatidan o'tkazish va huquqlarni ro'yxatga olish uchun Rosreestr xizmatiga murojaat qilish;
4. huquqning paydo bo'lishini tasdiqlovchi USRN dan ko'chirma olish.

2016 yil dekabriga qadar bunday ko'chmas mulkni ro'yxatdan o'tkazish ob'ekt bo'yicha deklaratsiya asosida amalga oshirilgan bo'lib, u binoning egasi tomonidan mustaqil ravishda to'ldirilgan bo'lib, u ko'pincha texnik xususiyatlarni aniqlashda xatolar bilan birga bo'lgan. 2017 yil yanvar oyidan boshlab huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish uchun kadastr muhandisi bilan bog'lanish va uyning texnik rejasini va erni o'rganish rejasini tuzish kerak.

Rosreestr xizmatida USRN dan ko'chirma olingandan so'ng, yozgi uyni, qishloqdagi uyni yoki SNTni va ularning ostidagi er uchastkasini sotish umumiy asosda amalga oshiriladi.

Shuni ham yodda tutish kerakki, 2019 yil mart oyidan boshlab kadastr ro'yxatidan o'tmagan ko'chmas mulk ob'ektlarini tasarruf etishning har qanday turlari cheklanadi. Bu USRNning yagona federal ma'lumotlar bazasida ko'chmas mulk haqidagi barcha ma'lumotlarni to'g'ri tizimlashtirish zarurati bilan bog'liq.

Har bir variant o'zining ijobiy va salbiy tomonlariga ega. O'zingiz sotishda siz ko'p vaqt va kuch sarflaysiz, shu jumladan huquqiy muammolarni hal qilish uchun, lekin siz vositachiga komissiyani tejaysiz.

Rieltor bilan kvartirani sotish osonroq. Sizga kerak bo'lgan narsa - vositachi topish, kvartirani ko'rishda (afzalroq, lekin agar siz, masalan, boshqa shaharda joylashgan bo'lsangiz, shart emas) va oldi-sotdi shartnomasini tuzishda hozir bo'ling. Ammo yordam uchun siz mutaxassisga mulk qiymatining 2-6 foizini to'lashingiz kerak bo'ladi.

Denis Rumyantsev, Gudman Estate ko'chmas mulk agentligining boshqaruvchi hamkori, rieltor tanlashda bozorda bo'lgan vaqtga emas, balki uning malakasiga e'tibor berishni maslahat beradi.

Vositachi texnik, iqtisodiy, huquqiy bilimga ega bo'lishi va baholovchi, muhandis, advokat, broker, psixolog, sotuvchi, marketolog, fotograf bo'lishi kerak.

Denis Rumyantsev, Gudman Estate ko'chmas mulk agentligining boshqaruvchi hamkori

Rieltorning malakasini tekshirish uchun siz undan bilimini tasdiqlovchi hujjatlarni: diplomlar, sertifikatlar va sertifikatlarni taqdim etishini so'rashingiz mumkin. Professional hamjamiyatlarga a'zolik, masalan, Rossiya Rieltorlar Gildiyasi, shuningdek, professional muvofiqlik belgisi bo'ladi.

Kvartirani qiziqtirgan vaqt oralig'ida va mumkin bo'lgan eng yuqori narxda qanday sotishingiz mumkinligini so'rashni unutmang. Hududingizdagi shaxsiy savdo muvaffaqiyatlari haqida gapirishni so'rang. Bundan tashqari, qulay, yoqimli va ishlash va muloqot qilish oson bo'lgan "sizning" odamingizni topish juda muhimdir.

Qanday qilib kvartirani vositachilarsiz sotish mumkin

1. Mulkni qanday baholash kerak

To'g'ri baholash sizga kvartirani tezda sotishga imkon beradi va ayni paytda pulni yo'qotmaydi. Denis Rumyantsevning so'zlariga ko'ra, o'rtacha narxlarni Federal Davlat statistika xizmati veb-saytida topish mumkin. Ammo bu portal yakuniy haqiqat emas, chunki ma'lum bir kvartiraning narxi bir necha omillardan iborat. Narxga quyidagilar ta'sir qiladi:

1. Xonalar soni.
2. Kvartiraning maydoni.
3. Tartib: izolyatsiya qilingan xonalar qo'shni xonalarga qaraganda yuqori baholanadi.
4. Atrofdagi hudud, infratuzilma: hovlida yoki yaqinida avtoturargoh va bolalar maydonchasi, piyoda masofada joylashgan oziq-ovqat do‘konlari, maktablar va bolalar bog‘chalari kvartirani qimmatroqqa sotish imkonini beradi.
5. Kvartira joylashgan qavat: qanchalik baland bo'lsa, shuncha yaxshi.
6. Balkon yoki lodjiya mavjudligi.
7. Hudud: markazga va jamoat transporti bekatlariga yaqinligi, yaqin atrofdagi bog'lar va dam olish maskanlarining mavjudligi va boshqalar hisobga olinadi.
8. Kommunal to'lovlar miqdori.

Kvartiraning narxini mustaqil ravishda belgilash uchun siz bozorda eng o'xshash ob'ektlarni topishingiz kerak. Barcha mavjud manbalardan foydalaning: e'lonlar saytlari, ko'chmas mulk jurnallari va boshqalar.

Shu kabi kvartiraning o'rtacha narxi siz qidirayotgan narsa bo'ladi. Agar siz shartnomani uzoq vaqt kutishga tayyor bo'lsangiz, uni biroz oshirishingiz mumkin yoki mulkni zudlik bilan sotishingiz kerak bo'lsa, biroz qisqartirilishi mumkin.

Qiymati bozor qiymatidan 15% yuqori bo'lgan ob'ekt barcha mumkin bo'lgan xaridorlarning 10% gacha va 10% - uchdan bir qismini tashkil qiladi. To'g'ri baholangan mulk potentsial mijozlarning 60 foizini jalb qiladi.

2. Kvartirani sotish uchun qanday hujjatlar kerak

Ko'chmas mulkni sotib olish va sotish bo'yicha bitim tuzish uchun sotuvchi qo'lida bo'lishi kerak:

• pasport;
• egalik guvohnomasi;
• bTI dan kvartira uchun kadastr pasporti;
• Ko'chmas mulkning yagona davlat reestridan ko'chirma (siz uni Rosreestrning hududiy idorasidan yoki bo'lim veb-saytidan yoki MFCdan olishingiz kerak);
• kvartirada ro'yxatga olingan shaxslar soni to'g'risidagi uy kitobidan ko'chirma (Jinoyat kodeksiga, uy-joy mulkdorlari shirkatiga, uy-joy kooperativiga yoki MFCga o'ting);
• kommunal to'lovlar bo'yicha qarzlar yo'qligi to'g'risidagi ma'lumotnoma (HOA, uy-joy kooperativi, boshqaruv kompaniyasi, uy-joy idorasi yoki Yagona ma'lumot va hisob-kitob markazi);
• qayta rejalashtirishning qonuniyligi to'g'risidagi guvohnoma, agar u amalga oshirilgan bo'lsa (BTI);
• ko'chmas mulkni sotish uchun notarial tasdiqlangan turmush o'rtog'i, agar u nikohda sotib olingan bo'lsa;
• vasiylik organlarining kvartirani sotishga ruxsati, agar uning egasi voyaga etmagan bo'lsa.

3. Kvartirani qanday reklama qilish kerak

Potentsial xaridorlarni jalb qilish uchun siz kvartirani sotish bo'yicha e'lonni to'g'ri tuzish va joylashtirishingiz kerak.

Sifatli suratga oling

Telefonda kvartirani suratga olishning o'zi etarli emas. Uyingizni suratga olish uchun tayyorlang. Ortiqcha, eskirgan, juda kundalik, ko'z uchun yoqimsiz narsalarni ramkadan olib tashlang. Changni artib oling, sanitariya-tesisatni yuving, oyoq kiyimlarini ostonaga ehtiyotkorlik bilan qo'ying, ochiq javonlarda naychalar va idishlarni saralang. Konfor elementlarini qo'shing: oshxona stolidagi guldasta guldastasi, divanda dekorativ yostiqlar.

Rasmga tushirish eng yaxshi quyoshli kunda amalga oshiriladi.

Diqqatni tortadigan matnni yozing

Kvartiraning barcha afzalliklarini ko'rsatadigan batafsil e'lonni yozing. Matnning birinchi qismida texnik xususiyatlar bo'lishi kerak: uyning qavatlari soni, xonalar soni, lodjiya mavjudligi va boshqalar.

Kvartiraning siz uchun ahamiyatsiz, ammo xaridorni qiziqtirishi mumkin bo‘lgan afzalliklari haqida o‘ylab ko‘ring. Masalan, yaqinda bolalar bog'chalari va maktablarning mavjudligi farzandsizlar uchun muhim emas, lekin ta'lim muassasalariga yaqinlik katta oila uchun afzallik hisoblanadi.

Reklama joylashtiring

Kvartirangizni reklama qilish uchun platformalarni tanlang. Rossiyada ko'chmas mulkni sotish bo'yicha universal saytlar orasida Avito, Domofond, Yandex.Real Estate bor. Sizning shahringizda reklama joylashtirish uchun mahalliy saytlar bo'lishi mumkin.

4. Kvartirani qanday ko'rsatish va xaridor bilan muzokaralar olib borish

Mulkni namoyish qilishdan oldin, potentsial xaridorlar nafaqat kvartirani, balki kirish joyini ham tartibga solishlari kerak. Yorqin lampalarni zinapoyaga burang, yuving yoki hech bo'lmaganda supurib tashlang.

Uyda, devordan tushgan devor qog'ozini yopishtiring, derazalarni yuving, yoqimsiz hid bo'lmasligi uchun drenajlarni tozalang. Xaridor bilan uchrashishdan oldin siz tort pishirishingiz mumkin: uni iste'mol qilish shart emas, lekin yangi pishiriqning hidi tashrif buyuruvchi uchun yoqimli tuyg'u yaratadi.

Sizning vazifangiz potentsial xaridorning siz va sizning mulkingiz bilan har qanday aloqasida ajoyib effekt yaratishdir.

Denis Rumyantsev, Gudman Estate ko'chmas mulk agentligining boshqaruvchi hamkori

Mijozlar bilan to'g'ri gaplashing

Siz nafaqat afzalliklarni, balki kvartiraning kamchiliklarini ham yaxshi bilasiz. Xaridorning ko'zi bilan qarang va u qanday savollarni berishi mumkinligi haqida o'ylab ko'ring, bu uning noroziligiga sabab bo'ladi. Sizning yoningizga kelgan odamni moyil qiladigan dalillar ro'yxatini tuzing.

Potentsial xaridor savdolashish ehtimoli bor. Ayniqsa, agar sotuvchi yig'ilishga kelgan bo'lsa, narxni iloji boricha pastga tushirishdan manfaatdor. Qanchalik pastga tushishga tayyor ekanligingizni oldindan hal qiling. Xaridor nima uchun kvartirani arzonroq sotish kerakligi haqida turli xil (shu jumladan mavjud bo'lmagan) dalillarni keltirishi mumkin. Psixologik bosimga berilmang, vaziyatga ehtiyotkorlik bilan qarang, o'z narxingizni himoya qiling.

5. Depozit va oldi-sotdi shartnomalari qanday tuziladi

Depozit shartnomasi

Bu har ikki tomon niyatlarining jiddiyligini tasdiqlovchi hujjatdir. Xaridor mulkni sotib olish istagini e'lon qiladi va sotuvchiga ma'lum miqdorni o'tkazadi (odatda kvartiraning yakuniy qiymatining 2-5%). Kvartira egasi, o'z navbatida, uni ushbu mijozga kelishilgan narxda sotish majburiyatini oladi.

Bitimning ikkala ishtirokchisi uchun rad etilgan taqdirda sanksiyalarni ta'minlaydi. Agar xaridor o'z fikrini o'zgartirsa, sotuvchi pulni saqlab qoladi. Agar mulk egasi kvartirani sotishni istamasa, u omonatni ikki barobar miqdorda qoplaydi.

Oldi-Sotti shartnomasi

Bitimdan oldin sotuvchi ko'chmas mulk uchun hujjatlar to'plamini tayyorlashi va kvartirada ro'yxatdan o'tgan barcha fuqarolarni yozishi kerak.

Odatda notarius tomonidan amalga oshiriladi. Kvartira uchun pulni olganingizdan so'ng imzolanadi va xaridor sizga pul to'laganligini yozadi.

Shartnomani imzolaganingizdan so'ng, siz Rosreestrning hududiy organiga ko'chmas mulkka egalik huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlarni topshirishingiz kerak. Bitimni belgilash uchun davlat boji 2000 rublni tashkil qiladi.

6. Qanday qilib pul o'tkazish kerak

Bank xujayralari orqali

Xaridor bank depozitariysida seyfni ijaraga oladi va muassasa bilan kvartiraning sobiq egasining kamerasiga kirish shartlarini ko'rsatadigan shartnoma tuzadi. Masalan, oldi-sotdi shartnomasining mavjudligi.

Sotuvchi, o'z navbatida, seyfni ijaraga oladi, u erda pulni qabul qilish uchun kvitansiya qo'yadi. Xaridor uni uyali ijara shartnomasida ko'rsatilgan shartlar bo'yicha bitim tuzilganidan keyin olishi mumkin. Misol uchun, yana, agar oldi-sotdi shartnomasi mavjud bo'lsa.

Hujayralarni to'ldirishda bitimning ikkala tomoni ham hozir bo'lishi kerak. Shunday qilib, sotuvchi pulni sanab, xaridor esa kvitansiya joyida ekanligiga ishonch hosil qilishi mumkin bo'ladi.

Notarius omonati orqali

Notarius o'z hisobvarag'i orqali operatsiyani amalga oshirishi mumkin: pulni xaridordan olib, sotuvchiga o'tkazishi mumkin. Ammo xizmat, ehtimol, bank komissiyasini o'z ichiga oladi, uning miqdori faqat muassasaning ishtahasiga bog'liq.

Naqd pul o'tkazmasi

Siz pulni hiyla-nayrangsiz ularning kvitansiyasiga almashtirishingiz mumkin. Bunday holda, har bir qonun loyihasini haqiqiyligini hisobga olgan holda ularni sanashga arziydi. Operatsiyani kameralar ostida yoki guvohlar oldida (masalan, notarial idorada) o'tkazish yaxshiroqdir.

Albatta, siz uyingizga yoki bankingizga xavfsiz olib kelish uchun katta miqdordagi pulni qayerdan va qachon olishingiz haqida gapirmasligingiz kerak.

7. Kvartirani yangi egasiga qanday o'tkazish kerak

Hujjatlar Rosreestrga topshirilgan kuni sotuvchi kvartiraning kalitlarini xaridorga topshiradi. Tomonlar mulkni imzolaydilar, bu xaridorning kvartirani yaxshi holatda tark etganligini tasdiqlaydi.

Qanday qilib firibgarlikdan qochish kerak

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda eng zaif bo'g'in xaridor hisoblanadi. Ammo sotuvchiga e'tibor berish kerak bo'lgan narsa bor:

1. Pul o'tkazish oldi-sotdi shartnomasi imzolanishidan oldin amalga oshirilishi kerak. Aks holda, sotuvchi mol-mulkni to'lamasdan qolib ketish xavfini tug'diradi: bitim allaqachon tuzilgan va xaridorda hisob-kitob bilan shoshilish uchun hech qanday sabab yo'q. Agar siz firibgar bilan ishlayotgan bo'lsangiz, u tezda kvartirani sotishi va pulning ikki barobar qismi bilan yo'qolishi mumkin: sizniki va yangi xaridor.
2. Bitim yakunlanmaguncha hujjatlarning asl nusxalarini xaridorlarga ham, rieltorga ham topshirmang. Aks holda, kvartira sizning bilimingizsiz sotilishi mumkin.