Kohtumenetluste liigid vahekohtumenetluses. Petuleht vahekohtu protsessi kohta. Juhtumite läbivaatamise kord

Kinnisvaraobjektide käsutamine toimub erinevate tehingute tegemise ja lepingute sõlmimise teel. Mõelge, milliseid dokumente on vaja maja müümiseks ja milliseid formaalsusi tuleb selle vara võõrandamisel järgida.

Elamute müügi tunnused

Kuigi eramu käsutamine toimub tsiviilõiguses sätestatud üldreeglite järgi, tuleb tehingu sooritamisel arvestada järgmiste tunnustega:

• kuna maja on maaga lahutamatult seotud, tuleb nende müük läbi viia üheaegselt (välja arvatud seaduses sõnaselgelt sätestatud juhtudel);
• maja ja krundi käsutamine toimub ühe lepingu alusel;
• müügilepingu koostamisel lähtutakse maja ja maa eraldamise iseseisvatest dokumentidest.

Vaatamata ühisele juriidilisele saatusele on maja ja maatüki omandiõiguse dokumendid iseseisvad ja sõltumatud, kuna need kinnisvaraobjektid kuuluvad USRN-registris eraldi katastriregistrisse. Kui müügilepingu sõlmimiseks on vaja uuendada maja või kinnistu dokumentatsiooni, saab seda teha iga nimetatud objekti puhul eraldi.

Maja müügi dokumendid lepingu registreerimise etapis sisaldavad:

• õiguste tõend või väljavõte USRN-ist (kuni 2016. aasta juulini oli omandiõiguse dokumendiks sertifikaat, nüüd väljastatakse USRN-i väljavõte);
• maja katastripass (alates jaanuarist 2017 väljastatakse passi asemel ka USRN-i väljavõte);
• kõigi kinnisvaraomanike passid.

Kodanikel, kes vormistasid kinnisvara omandiõiguse enne 2016. aasta juulit, ei ole vaja taotleda tõendi vahetamist USRN-registri väljavõtte vastu. Selline asendus viiakse läbi maja või maa müümisel õiguste üleandmisega tehingu tegemisel.

Kui alaealised kodanikud on registreeritud elamurajatisse või nad on osa omanikest, tuleb koostada leping. Selline nõusolek väljastatakse tingimusel, et lastele soetatakse samal ajal muu kinnisvara.

Milliseid dokumente on vaja maatüki müümiseks ja samal ajal maja müümiseks? Sertifikaatide ja vormide loend on sarnane, kuna föderaalseadus nr 218-FZ kehtestab ühtsed nõuded erinevat tüüpi kinnisvara õiguste registreerimiseks.

Maja koos maatükiga müügiks vajalik dokumentatsioon esitatakse Rosreestri talitusse omandi ülemineku registreerimiseks. Rosreestri ametiasutustes registreerimiseks on maatüki ja maja müümiseks vaja täiendavaid dokumente:

1. müüja ja ostja avaldus registreerimistoimingute läbiviimiseks;
2. mõlema poole allkirjastatud maja ja kinnistu müügileping;
3. maksekorraldus või kviitung, mis kinnitab registreerimise riigilõivu tasumist.

Kinnisvara võõrandamisel, millele on seatud kaasomandi vorm, on vajalik leping tõestada notaribüroos. Kui see nõue ei ole täidetud, keeldutakse tehingu registreerimisest.

Omandi ülemineku eest tasutakse riigilõivu 2000 rubla, selle tasu maksmise kviitung esitatakse originaalis.

Kui kinnisvara võõrandamine toimub esindaja kaudu, peate isegi lepingu koostamise etapis koostama notariaalselt tõestatud volikirja. Kõigi õiguslikult oluliste toimingute tegemisel esitatakse volikiri originaalina.

Kui maa-alal hoonet ei ole, on lepingu koostamiseks vaja standardset dokumentatsiooni. Erilist tähelepanu tuleks pöörata juhtudele, kui maale on ametlikult registreeritud koormatis (näiteks pant või servituut). Sel juhul on vaja Rosreestrist saada tõend registreeritud koormise kohta, kuna see asjaolu peab lepingus kajastuma.

Näpunäiteid maja müümiseks

Olenevalt üksikute kinnistute omadustest võib maa ja elamute müügiks vaja minna lisadokumente. Eraldi nüansid tekivad, kui SNT-s tuleb müüa suvila või hoone - see on tingitud nende objektide õiguste registreerimise iseärasustest.

Kuna maamajad või seltsingus hooned püstitati reeglina ilma eriloata, on nende võõrandamiseks vaja omandiõigus korralikult vormistada. Selliste objektide kodanike omandisse registreerimise toimingute algoritm on järgmine:

1. eraldise piiride määramine SNT üldterritooriumil;
2. objektialuse ehitise ja maa katastriregistreerimise teostamine;
3. Rosreestri teenusega ühendust võtmine kinnisvara katastri registreerimise ja õiguste registreerimiseks;
4. USRN-ist väljavõtte saamine, mis kinnitab õiguse tekkimist.

Kuni 2016. aasta detsembrini toimus selliste kinnistute registreerimine objekti kohta deklaratsiooni alusel, mille täitis iseseisvalt hoone omanik, millega sageli kaasnesid vead tehniliste näitajate määramisel. Alates jaanuarist 2017 tuleb õiguste registreerimiseks kindlasti ühendust võtta katastriinseneriga ning koostada maja tehniline plaan ja maamõõtmisplaan.

Pärast USRN-i väljavõtte saamist Rosreestri teenuses müüakse üldiselt suvila, külas asuv maja või SNT ja nende all olev maatükk.

Samuti tuleb silmas pidada, et alates 2019. aasta märtsist piiratakse katastritunnuse menetlust mitteläbinud kinnisvaraobjektide mis tahes liiki käsutamist. Selle põhjuseks on vajadus süstematiseerida kogu kinnisvara puudutav teave ühes USRN-i föderaalses andmebaasis.

Igal variandil on oma plussid ja miinused. Ise müües kulutate palju aega ja vaeva, sealhulgas juriidiliste küsimuste lahendamisele, kuid säästate vahendaja vahendustasult.

Korteri müümine koos kinnisvaramaakleriga on lihtsam. Pole vaja teha muud, kui leida vahendaja, olla kohal korteriga tutvumise juures (soovitavalt, kuid mitte vajalik, kui asute näiteks teises linnas) ja müügilepingu sõlmimisel. Kuid abi saamiseks peate maksma spetsialistile 2–6% vara väärtusest.

Kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner Denis Rumjantsev soovitab kinnisvaramaakleri valikul pöörata tähelepanu tema kompetentsusele, mitte turul oldud ajale.

Vahendajal peavad olema tehnilised, majanduslikud, juriidilised teadmised ning ta peab olema hindaja, insener, jurist, maakler, psühholoog, müüja, turundaja, fotograaf.

Denis Rumjantsev, kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner

Kinnisvaramaakleri pädevuse kontrollimiseks võite paluda tal esitada teadmisi kinnitavad dokumendid: diplomid, tunnistused ja tunnistused. Kutsesobivuse märgiks saab ka kuulumine erialaringkondadesse, näiteks Venemaa Kinnisvaramaaklerite Gildi.

Küsige kindlasti, kuidas saate korteri huvipakkuva aja jooksul ja võimalikult kõrge hinnaga müüa. Paluge rääkida isiklikest müügiedudest teie piirkonnas. Samuti on oluline leida "oma" inimene, kellega oleks mugav, meeldiv ja lihtne töötada ja suhelda.

Kuidas müüa korter ilma vahendajateta

1. Kuidas hinnata kinnisvara

Õige hinnang võimaldab teil korteri kiiresti müüa ja samal ajal mitte kaotada raha. Denis Rumjantsevi sõnul leiab keskmised hinnad föderaalse statistikateenistuse kodulehelt. Kuid see portaal pole lõplik tõde, kuna konkreetse korteri maksumus koosneb mitmest tegurist. Hinda mõjutavad:

1. Tubade arv.
2. Korteri pindala.
3. Planeering: isoleeritud ruume hinnatakse kõrgemalt kui külgnevaid ruume.
4. Ümbruskond, infrastruktuur: hoovis või läheduses parkimine ja mänguväljak, jalutuskäigu kaugusel toidupoed, koolid ja lasteaiad võimaldavad korterit soodsamalt müüa.
5. Korrus, millel korter asub: mida kõrgem, seda parem.
6. Rõdu või lodža olemasolu.
7. Piirkond: arvestatakse keskuse ja ühistranspordipeatuste lähedust, läheduses asuvate parkide ja puhkealade olemasolu jne.
8. Kommunaalmaksete summa.

Korteri hinna iseseisvaks määramiseks tuleb leida turul kõige sarnasemad objektid. Kasutage kõiki saadaolevaid allikaid: kuulutuste saite, kinnisvaraajakirju ja nii edasi.

Sarnase korteri keskmine hind on see, mida otsite. Seda saab veidi suurendada, kui oled valmis tehingut kaua ootama, või veidi alandada, kui kinnisvara kiiremas korras maha müüa.

Objekt, mille väärtus on turuväärtusest 15% kõrgem, moodustab kõigist võimalikest ostjatest kuni 10% ja 10% kolmandiku. Õige hinnaga kinnisvara meelitab ligi 60% potentsiaalsetest klientidest.

2. Milliseid dokumente on vaja korteri müümiseks

Kinnisvara ostu-müügitehingu tegemiseks peab müüjal käepärast olema:

• pass;
• omandiõigustunnistus;
• STI-st korteri katastripass;
• väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (peate selle võtma Rosreestri territoriaalbüroost või osakonna veebisaidilt või MFC-st);
• väljavõte majaraamatust korterisse registreeritud isikute arvu kohta (mine kriminaalkoodeksisse, majaomanike ühisusse, elamukooperatiivi või MFC-sse);
• tõend kommunaalmaksete võlgade puudumise kohta (HOA, elamukooperatiiv, haldusfirma, elamubüroo või Ühtne Info- ja Arvelduskeskus);
• tõend ümberehituse seaduslikkuse kohta, kui see on tehtud (STI);
• notariaalselt tõestatud abikaasa kinnisvara müügiks, kui see on ostetud abielus;
• eestkosteasutuste luba korteri müümiseks, kui selle omanik on alaealine.

3. Kuidas korterit reklaamida

Potentsiaalsete ostjate meelitamiseks peate korrektselt koostama ja panema korteri müügikuulutuse.

Tehke kvaliteetseid fotosid

Korteri telefoniga pildistamisest ei piisa. Valmistage oma kodu pildistamiseks ette. Eemalda raamist kõik üleliigne, lagunenud, liiga igapäevane, silmale ebameeldiv. Pühkige tolm, peske torustik, asetage jalanõud ettevaatlikult lävepaku juurde, sorteerige torud ja purgid lahtistel riiulitel. Lisage mugavuselemente: lillekimp köögilaual, dekoratiivpadjad diivanil.

Pildistamine on kõige parem päikesepaistelisel päeval.

Kirjutage tähelepanu köitvat teksti

Kirjutage detailne kuulutus, kus on näha kõik korteri eelised. Teksti esimene osa peaks sisaldama tehnilisi omadusi: maja korruste arv, tubade arv, lodža olemasolu jne.

Mõelge korteri eelistele, mis teile ei loe, kuid võivad ostjale huvi pakkuda. Näiteks lastetutele pole oluline lasteaedade ja koolide olemasolu läheduses, kuid suure pere puhul on eeliseks õppeasutuste lähedus.

Pane kuulutus

Valige oma korteri reklaamimiseks platvormid. Venemaal kinnisvara müügi universaalsete saitide hulgas on Avito, Domofond, Yandex.Real Estate. Teie linnas võivad reklaamide postitamiseks olla kohalikud saidid.

4. Kuidas korterit näidata ja ostjaga läbi rääkida

Enne kinnisvara demonstreerimist peavad potentsiaalsed ostjad korda tegema mitte ainult korteri, vaid ka sissepääsu. Kruvige trepikojale eredad lambipirnid, peske või vähemalt pühkige.

Kodus liimi seinast lahti tulnud tapeet, pese aknad, puhasta äravooluavad, et ei oleks ebameeldivat lõhna,. Koogi saab küpsetada enne kliendiga kohtumist: seda pole vaja süüa, kuid värske küpsetise lõhn tekitab külastajas meeldiva tunde.

Sinu ülesandeks on luua vau-efekt potentsiaalse ostja mis tahes kokkupuutel sinu ja sinu kinnisvaraga.

Denis Rumjantsev, kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner

Rääkige klientidega õigel viisil

Te teate hästi mitte ainult korteri eeliseid, vaid ka puudusi. Vaadake seda läbi ostja silmade ja mõelge, milliseid küsimusi ta saab esitada, mis temas rahulolematust tekitavad. Koostage nimekiri argumentidest, mis kallutavad inimest, kes teie poolele tuli.

Potentsiaalne ostja teeb tõenäoliselt tehinguid. Eriti kui kohtumisele tuli edasimüüja, kes on huvitatud hinda võimalikult palju alla viima. Otsustage eelnevalt, kui palju olete nõus alla võtma. Ostja oskab tuua erinevaid (sh olematuid) argumente, miks peaksite korteri odavamalt müüma. Ärge alluge psühholoogilisele survele, vaadake olukorda kainelt, kaitske oma hinda.

5. Kuidas sõlmida tagatisraha ja müügilepinguid

Hoiuleping

See on dokument, mis kinnitab mõlema poole kavatsuste tõsidust. Ostja teatab oma soovist kinnisvara osta ja kannab müüjale üle teatud summa (tavaliselt 2-5% korteri lõppmaksumusest). Korteri omanik kohustub omakorda selle konkreetsele kliendile kokkulepitud hinnaga maha müüma.

Nähakse ette sanktsioonid tehingust keeldumise korral mõlemale osalejale. Kui ostja mõtleb ümber, jätab müüja raha endale. Kui kinnisvaraomanik ei soovi korterit müüa, hüvitab ta tagatisraha topeltsuuruses.

Müügileping

Enne tehingu tegemist peab müüja koostama kinnisvara kohta dokumentide paketi ja välja kirjutama kõik korterisse registreeritud elanikud.

Tavaliselt teeb seda notar. See allkirjastatakse pärast seda, kui olete korteri raha kätte saanud ja kirjutate, et ostja on teile tasunud.

Pärast lepingu allkirjastamist peate Rosreestri territoriaalsele asutusele esitama dokumendid kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimiseks. Tehingu fikseerimise riigilõiv on 2000 rubla.

6. Kuidas raha üle kanda

Läbi pangarakkude

Ostja rendib pangahoidlas seifi ja sõlmib asutusega lepingu, milles täpsustatakse korteri endise omaniku seifile juurdepääsu tingimused. Näiteks müügilepingu olemasolu.

Müüja omakorda rendib seifi, kuhu paneb raha kättesaamise kviitungi. Ostja saab sellele järele tulla peale tehingu sõlmimist lahtri rendilepingus märgitud tingimustel. Näiteks jälle, kui on müügileping.

Lahtrite täitmisel peavad kohal olema mõlemad tehingu pooled. Nii saab müüja raha kokku lugeda ja ostja saab veenduda, et kviitung on paigas.

Notari deposiidi kaudu

Notar saab oma konto kaudu teha tehingu: võtta ostjalt raha ja kanda müüjale. Kuid teenus sisaldab suure tõenäosusega panga vahendustasu, mille suurus sõltub ainult asutuse isudest.

Sularaha ülekanne

Saate raha ilma trikkideta vahetada nende kviitungi vastu. Sel juhul tasub need üle lugeda, kaaludes iga arve autentsust. Tehing on parem teha kaamerate all või tunnistajate ees (näiteks notaribüroos).

Loomulikult ei tasu rääkida sellest, kust ja millal suure rahasumma kätte saad, et see turvaliselt koju või panka tuua.

7. Kuidas võõrandada korter uuele omanikule

Dokumentide Rosreestr'ile esitamise päeval annab müüja ostjale üle korteri võtmed. Pooled allkirjastavad vara, mis kinnitab, et ostja on heas korras korterist lahkunud.

Kuidas pettusi vältida

Kinnisvaratehingute puhul on kõige haavatavam lüli ostja. Kuid müüjal on millelegi tähelepanu pöörata:

1. Raha ülekandmine peab toimuma enne müügilepingu allkirjastamist. Vastasel juhul on müüjal oht jääda vara eest maksmata: tehing on juba sõlmitud ja ostjal pole põhjust arvutamisega kiirustada. Kui teil on tegemist petturiga, võib ta korteri kiiresti maha müüa ja kahekordse rahasummaga kaduda: teie ja uus ostja.
2. Ärge andke algdokumente enne tehingu sooritamist ei ostjatele ega kinnisvaramaaklerile üle. Vastasel juhul võidakse korter müüa teie teadmata.