Troškovni pristup procjeni nekretnina. Obračun pune cijene reprodukcije (zamjene) metodom raščlanjivanja po komponentama Troškovi reprodukcije predmeta procjene su
Trošak zamjene zgrade, bez amortizacije i zastarjelosti stambene drvene kuće, površine 50 m2. izračunato na osnovu baze podataka objavljene u Državnim procijenjenim standardima NCS 81-0201-2012. Odjeljak 1. Pokazatelji proširenog standarda za cijenu izgradnje,
Odjeljak 1. Stambene zgrade, niske etaže i gradske kuće,
Tabela 01-01-003 Drveni (od trupaca)
Metar: 1 m2 ukupne površine stambene zgrade
NCS je obračunat u cenama od 1. januara 2012. za bazni region (Moskovska oblast). Dakle, ovaj indikator treba prevesti na današnji datum, za to množimo indeks konverzije cijena od 1. januara 2012. godine na cijene od 1. januara 2013. godine, koji je jednak 1,12 i koeficijentom konverzije iz cijena bazne površine na nivo cijena konstitutivnih subjekata Ruske Federacije, koji je jednak 0,87.
Da bi se odredio trošak zamjene zgrade bez uzimanja u obzir amortizacije, dobijena cifra se mora pomnožiti sa površinom kuće i profitom investitora koji iznosi 15%.
Dakle, trošak zamjene zgrade, isključujući habanje i zastarjelost, izračunava se po formuli:
– cijena izgradnje 1 m2. u cijenama od 01.01.2012. u Moskovskoj regiji, hiljada rubalja/m2.
Koeficijent konverzije cijena iz cijena baznog regiona (Moskovska regija) u nivo cijena konstitutivnih entiteta Ruske Federacije
Dakle, zamjenom podataka za naš objekat, dobijamo:
4,173,525 RUB
11.3. Obračun troškova zamjene zgrade s obzirom na amortizaciju i zastarjelost.
Da bi se odredio trošak zamjene, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost, potrebno je pomnožiti trošak zamjene zgrade sa faktorom istrošenosti:
Troškovi zamjene zgrade, uzimajući u obzir habanje,
– trošak zamjene zgrade, isključujući amortizaciju i zastarjelost
I je faktor trošenja.
Amortizacija se definiše kao smanjenje troškova zamjene zbog različitih faktora, dobijenih na datum vrednovanja. Postoje tri vrste habanja: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i trošenje vanjskih utjecaja.
Akumulirano trošenje određuje se formulom
I - nagomilano trošenje,
fizičko pogoršanje,
funkcionalna odjeća
Spoljašnje habanje
Fizičko pogoršanje() određena metodom životnog vijeka
Stopa amortizacije = efektivna starost/ekonomski vijek
Za drvene kuće, ekonomski vijek je 50 godina,
Kuća je građena 2001. godine, efektivna starost je 12 godina
Zatim: \u003d 12/50 \u003d 0,24.
Znakovi vanjske i funkcionalne zastarjelosti nisu pronađeni u trenutku procjene, pa su njihove vrijednosti 0.
Dakle, akumulirana amortizacija je jednaka:
Zamjenom dobijenih vrijednosti nalazimo trošak zamjene zgrade, uzimajući u obzir habanje i zastarjelost.
4 173 525 * 0,76= 3,171,879 RUB
11.4. Proračun vrijednosti objekta procjene u okviru troškovnog pristupa
Troškovi postojeće imovine jednaki su cijeni zemljišta (zemljišta) plus troškovi izgradnje zgrada i objekata minus akumulirana amortizacija zgrada i objekata. Ovo je verbalni opis osnovnog modela troškovnog pristupa. Matematički, osnovni model troškovnog pristupa je sljedeći:
V = LV + IV - D ,
gdje V- vrijednost imovine; LV- cijenu zemljišta; IV- trošak zgrada i objekata; D- akumulirana (ukupna) amortizacija zgrada i objekata.
Zamjena u formuli indikatora koje smo mi izračunali LV = 3 312 125 rub. u tački 11.1 i IV - D =3171879 u 11.3 dobijamo:
V = 3 312 125 rub.+ 3 171 879 rub= 6 484 004 rub.
Dakle, tržišna vrijednost zemljišne parcele sa stambenom zgradom, koja se nalazi u Krasnodaru, ul. Lenina, d. 62, dobijeno na osnovu troškovnog pristupa na dan 25. decembra 2013. godine, zaokruženo na 6 484 004 (Šest miliona četiri stotine osamdeset četiri hiljade četiri) rubalja.
Izračunavanje punog troška reprodukcije (punog troška zamjene) metodom uporednih jedinica
Izbor metode za izračunavanje punog troška reprodukcije ili punog troška zamjene zahtijeva određeno opravdanje i zavisi od mnogih faktora: svrhe procjene, količine i kvaliteta prikupljenih informacija o objektu procjene, njegovih fizičkih karakteristika, itd.
Poželjnije je izračunati punu cijenu reprodukcije, jer se inače utvrđuju troškovi izgradnje zgrade koja se u mnogo čemu razlikuje od procijenjene. Istovremeno, ocjena razlike u korisnosti upoređenih zgrada je vrlo subjektivna.
Izbor za izračunavanje punog troška zamjene je opravdan ako zgrada koja se procjenjuje pokazuje znakove funkcionalnog propadanja, što umanjuje komercijalnu privlačnost za potencijalnog kupca.
Osnova za utvrđivanje punog troška reprodukcije ili punog troška zamjene je obračun troškova vezanih za izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. U zavisnosti od postupka obračuna ovih troškova, uobičajeno je da se direktni i indirektni troškovi izdvajaju u troškove izgradnje.
Direktni troškovi su troškovi direktno vezani za izgradnju. (Kompletna lista troškova prikazanih u cijeni koštanja data je u Standardnim smjernicama za planiranje i računovodstvo troškova građevinskih radova br. BE-11-260 / 7, odobrenim Uredbom Državnog komiteta Ruske Federacije za Arhitektura i konstrukcija od 04.12.1995.)
Direktni troškovi uključuju:
troškovi građevinskog materijala, proizvoda i opreme;
Plate radnika
trošak građevinskih objekata i inženjerskih mreža;
troškovi komunalija;
troškovi isporuke i skladištenja materijala itd.
Indirektni troškovi - troškovi koji nisu direktno povezani sa gradnjom:
trošak ulaganja u zemljište;
naknade organizacijama za projektovanje i procjenu;
Režijski troškovi su također uključeni kao indirektni troškovi.
Režijski troškovi - sredstva neophodna za stvaranje opštih uslova za građevinarstvo, njegovu organizaciju i održavanje.
Dobit investitora (investitora) je poduzetnički prihod, koji je nagrada investitoru za rizik vezan za realizaciju građevinskog projekta.
Uzmite u obzir ukupnu strukturu troškova prilikom izračunavanja punog troška reprodukcije (potpuni trošak zamjene)
1. Građevinski i instalaterski radovi
1.1. Troškovi građevinskog materijala, proizvoda i konstrukcija
1.2. Osnovne plate radnika
1.3. Operativni troškovi (troškovi komunalija, rad mašina i mehanizama, isporuka i skladištenje materijala, itd.)
1.4. Troškovi privremenih objekata i inženjerskih mreža povezanih s izgradnjom
DIREKTNI TROŠKOVI
1.5. Režije
TROŠKOVI IZVOĐAČA
1.6. Profit izvođača
CIJENA IZVOĐAČA (zamjenski trošak građevinskih i instalaterskih radova)
2. Troškovi inženjerske opreme
3. Indirektni troškovi investitora
3.1. Ulaganje u zemljište
3.2. Plaćanje usluga organizacija za projektovanje i procenu
3.4. Tekući troškovi između završetka izgradnje i prodaje objekta
Ubuduće, za opštu oznaku troškova reprodukcije (troškovi reprodukcije) ili troškova zamene (troškovi zamene), koristićemo termin „troškovi zamene“.
Uprkos činjenici da ovaj termin trenutno nije definisan kao deo federalnih standarda vrednovanja, procenjivačima je dobro poznat kao koncept koji karakteriše vrednost, koji se koristi u računovodstvu ruskih organizacija za obračun vrednosti osnovnih sredstava.
Uzimajući u obzir prihvaćenu terminologiju, proces određivanja vrijednosti nekretnine kao zemljišne parcele sa poboljšanjima može se opisati sljedećim izrazom:
- vrijednost imovine koja se procjenjuje, rub.;
– cijena zemljišne parcele, rub.;
– trošak zamjene poboljšanja (trošak reprodukcije ili trošak zamjene), rub.;
– poduzetnički prihod (dobit programera), rub.;
- akumulirana amortizacija imovine, rub.
Zauzvrat, iznos akumulirane amortizacije je zbir tri komponente - fizičke amortizacije, funkcionalne i vanjske zastarjelosti:
- iznos fizičkog pogoršanja poboljšanja, rub.;
– funkcionalna zastarelost poboljšanja, rub.;
– vanjska zastarjelost poboljšanja, rub.
Uzimajući u obzir činjenicu da se prilikom izračunavanja vrijednosti amortizacije i zastarjelosti trošak izgradnje, uzimajući u obzir poduzetnički prihod u novčanom smislu, može koristiti kao osnova za obračun, dodatno ćemo uvesti koncept ukupni trošak zamjene (PVC) kao zbir troškova reprodukcije ili zamjenske cijene poboljšanja i iznosa poduzetničkog prihoda obračunatog na datum vrednovanja:
Ako se iznos preduzetničkog prihoda izračunava ne u novčanim jedinicama, već u relativnim iznosima koji odgovaraju stopi prinosa na investiciju, tada će izraz (6.3) imati sljedeći oblik:
(4)
7. Faze procjene nekretnina korištenjem troškovnog pristupa. Općenito, vrednovanje objekta nekretnine kojeg predstavlja zemljišna parcela sa poboljšanjima (zgrada, građevina ili grupa građevinskih objekata) na osnovu troškovnog pristupa uključuje sljedeće korake:
1. Istraživanje tržišta nekretnina sa definisanjem glavnih ekonomskih i potrošačkih parametara segmenta kojem predmet procjene pripada u skladu sa varijantom njegovog najefikasnijeg korištenja.
2. Prikupljanje i analiza informacija o tehničkim, ekonomskim i drugim karakteristikama objekta procjene i njegovog okruženja.
3. Obračun cijene novogradnje (utvrđivanje cijene reprodukcije ili zamjene) poboljšanja na dan procjene.
4. Utvrđivanje preduzetničkog prihoda na osnovu podataka o ulaganjima u izgradnju nepokretnosti odgovarajuće vrste.
5. Procjena količine akumuliranog habanja poboljšanja, uzimajući u obzir fizičko trošenje, kao i funkcionalnu i vanjsku zastarjelost (ako postoji).
6. Procjena vrijednosti zemljišta bez poboljšanja i raspoloživog za najefikasnije korištenje.
7. Utvrđivanje procenjene vrednosti imovine kao zbira vrednosti zemljišne parcele, troška zamene, uvećane za preduzetničku dobit i umanjene za iznos akumulirane amortizacije poboljšanja, uzimajući u obzir opciju za najviše efikasno korišćenje objekta.
Kao i uporedni pristup, troškovni pristup se zasniva na principu supstitucije i predstavlja najuniverzalniju metodu vrednovanja.
nekretnina.
Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti predmeta procjene, zasnovanih na utvrđivanju troškova potrebnih za reprodukciju ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir amortizaciju i zastarjelost.
Dakle, opća formula za troškovni pristup vrednovanju nekretnina ima oblik:
V= Screate- I, (19)
gdje je Screat trošak kreiranja objekta nekretnine; I - ukupna amortizacija objekta.
Trošak stvaranja nekretnine uključuje sve
troškovi njegove izgradnje, dok ti troškovi mogu biti dva tipa: troškovi reprodukcije ili troškovi stvaranja.
Trošak reprodukcije procijenjenog objekta je trošak koji je potreban za stvaranje tačne kopije procijenjenog objekta sa
koristeći one koji se koriste prilikom kreiranja objekta procjene
materijala i tehnologija.
Troškovi zamjene predmeta procjene su troškovi neophodni za izradu sličnog objekta korištenjem materijala i tehnologija koje su bile u upotrebi na dan procjene.
Bez obzira na izbor troškova reprodukcije ili zamjene, svi troškovi se obično dijele u sljedeće grupe:
Troškovi zemljišta;
Troškovi izgradnje;
Troškovi preduzetništva.
Dakle, formula za određivanje cijene izrade objekta nekretnine može se napisati kao:
Screate= Zzu+ Zstr+ Zpr, (20)
gdje je Zzu - trošak sticanja ili zakupa zemljišne parcele;
Zstr - trošak izrade projekta i izgradnje objekta;
Zpr - trošak poduzetničke naknade za programera.
Cijena zemljišne parcele podrazumijeva stjecanje slobodne zemljišne parcele za izgradnju objekta koji se na njemu procjenjuje. Ako se procjenjuje već postojeća zgrada, onda se zemljište ispod nje procjenjuje kao slobodno, kupljeno za izgradnju.
Cijena zemljišta može se izračunati na nekoliko načina. Prvo, ako postoji razvijeno tržište zemljišta, tada se vrijednost parcele može utvrditi standardnim postupkom procjene koristeći prihodovne ili komparativne pristupe.
Drugo, ako je tržište zemljišta u povoju, a zemljište se daje u zakup između državnog (opštinskog) zemljišta, tada je moguće izračunati trošak zemljišne parcele koristeći metodologiju za izračunavanje iznosa otkupa zemljišta pravo zakupa dodijeljeno za relevantne svrhe odobreno na odgovarajućem državnom nivou.
Treća opcija se može realizovati pod istim uslovima kao i druga, tada je moguće uzeti vrednost katastarske vrednosti parcele kao trošak sticanja zemljišne parcele,
utvrđeno u postupku državne katastarske procjene vrijednosti
Cijena zemljišne parcele ispod procijenjenog tržnog centra izračunata je kao trošak otkupa prava zakupa, izračunata prema metodama gradske vlasti i iznosila je 38 miliona rubalja.
Određivanje troškova izgradnje vrši se na jedan od četiri najčešća načina: metodom komparacije
jedinice, metoda razlaganja komponenti, kvantitativna metoda
pregledi.
U našem slučaju koristi se metoda komparativne jedinice koja uključuje dodjelu jedinice poređenja koja se obično bira kao jedinica površine (1 m2) ili jedinica zapremine zgrade (1 m3). Nakon toga, uz pomoć posebne referentne literature, odabire se slična zgrada i utvrđuje cijena izgradnje uporedne jedinice ovog objekta.
Odabir potrebnih referentnih informacija vrši se prema prikazanim pokazateljima analognih objekata, njihovim tehničkim karakteristikama i strukturnim elementima koji su najbliži objektu koji se procjenjuje.
Prilikom formiranja pune cijene izgradnje objekta koji se ocjenjuje, nakon odabira referentnog pokazatelja troškova slične zgrade, oni se usklađuju korištenjem sljedećih koeficijenata:
O razlici u strukturnim elementima zgrada;
O razlici u zapremini zgrada;
Za seizmičnost;
Iznos nepredviđenih troškova;
O regionalnoj razlici u nivou cijena;
O zonskoj razlici u nivou cijena;
Za promjene cijena nakon objavljivanja vodiča.
Ukupni trošak izgradnje ovako dobijenog objekta procjene uključuje troškove izgradnje samih objekata, sumiranja i povezivanja vanjskih inženjerskih komunikacija, uređenje i uređenje teritorije, obračunate prema agregiranim pokazateljima. Trošak izgradnje može se predstaviti sljedećom formulom:
Zstr= Zbaz* Kconstr* Cob* Xeism* CPR* K reg* K zone* kinf, (21)
gdje je: Zbaz - osnovni trošak izgradnje slične zgrade;
Kkonstr - koeficijent projektnih razlika; Cob - koeficijent razlike u zapremini;
Kseism – koeficijent seizmičnosti;
Kpr - koeficijent ostalih i nepredviđenih troškova; Kreg - regionalni koeficijent;
Kzon – koeficijent zoniranja;
Kinf je koeficijent inflatornih promjena cijena u građevinarstvu.
Metoda uporednih jedinica, zbog dobre kombinacije jednostavnosti i tačnosti, trenutno je najčešće korištena metoda za obračun troškova izgradnje.
Osnovni trošak izgradnje tržnog centra sličnog onom koji se procjenjuje iznosio je 39.000 rubalja/m2, koeficijent
razlike u obimu - 0,95, koeficijent ostalih i nepredviđenih troškova - 1,14, koeficijent inflacije - 1,19. Tako će troškovi izgradnje procijenjenog tržnog centra biti:
Zstr= 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 rub.
Troškovi preduzetništva predstavljaju potrebnu stopu prinosa za developera, izračunatu na osnovu analize tržišta, u sadašnjim uslovima iznosi oko 20%.
Dakle, identifikovali smo sve vrste troškova koji se mogu pripisati troškovima izrade objekta procene. Ali predmet vrednovanja nije novi objekat, već je prošao neki period svoje službe, za koji je predmet neminovno izgubio deo svoje vrednosti. Da bi se uračunali ovi gubici, izračunava se kumulativno trošenje.
Kumulativna amortizacija je zbir tri vrste amortizacije: fizičke, funkcionalne i ekonomske:
I= Ako+ Njih+ Yves, (22)
gdje: ako - fizičko trošenje;
Im - funkcionalna (moralna) amortizacija; IV - vanjsko (ekonomično) habanje.
Svaka vrsta amortizacije odražava smanjenje vrijednosti objekta
nekretnine iz raznih razloga. Fizička amortizacija je amortizacija objekta uzrokovana pogoršanjem u toku rada njegovih fizičkih karakteristika pod
uticaja prirodnih i klimatskih faktora, kao i
ljudski život. Najčešća metoda za određivanje količine fizičkog habanja naziva se životna metoda:
gdje je: XB - hronološka starost; FZh - termin fizičkog života.
Prema gornjoj formuli, iznos fizičke amortizacije se obračunava kao procenat ukupne cijene izrade
objekt koji se vrednuje.
Funkcionalna deprecijacija (funkcionalna ili tehnička zastarelost) - smanjenje vrijednosti procijenjenog objekta zbog neusklađenosti s modom (duhom vremena), nedostatka ili viška nečega (npr. sistem grijanja je zaostao za modernim
standardima, temelji su snažniji nego što je potrebno, ili raspored stana predviđenog za komunalno naselje i sl.). Ova vrsta habanja uglavnom zavisi od stepena naučnog i tehnološkog napretka u industriji, građevinarstvu i arhitekturi.
Troškovni izraz funkcionalne amortizacije je razlika između troškova reprodukcije i troškova zamjene, ali ovaj način obračuna je previše naporan. Stoga se u praksi najčešće koristi metoda koja se temelji na kapitalizaciji gubitaka uzrokovanih prisustvom funkcionalnog habanja:
I= PD, (24)
gdje je: PD - gubitak prihoda uzrokovan moralom
(funkcionalna) amortizacija procijenjenog objekta.
Gubitak prihoda se može izračunati upoređivanjem prihoda ostvarenog od predmetne imovine sa sličnim modernim zgradama koje u potpunosti zadovoljavaju zahtjeve korisnika, tj. bez moralnog (funkcionalnog) habanja.
Eksterna zastarelost (eksterna zastarelost, ekonomska ili lokalna zastarelost, ili zastarelost životne sredine). Na primjer, ulična gužva
drumski saobraćaj, građevine štetne po životnu sredinu
preduzeća u blizini objekta procene, ekonomski pad proizvodnje,
Teoretski, iznos eksterne amortizacije može se definirati kao razlika između tržišne vrijednosti objekta i
trošak izrade, umanjen za količinu fizičkih i
moralno trošenje. Takav metod ima malo praktične primjene, pa se najčešće eksterna amortizacija obračunava slično kao i funkcionalna, s tom razlikom što se u proračunima uzimaju u obzir gubici prihoda uzrokovani ekonomskom deprecijacijom.
Na osnovu činjenice da uzroci vanjskog habanja ni na koji način nisu povezani sa samim objektom koji se procjenjuje, može se tvrditi da ga u većini slučajeva nije moguće otkloniti naporima vlasnika objekta. Dakle, ekonomska depresijacija je samo nepopravljiva, ali u nekim slučajevima
U nekim slučajevima, utjecaj koji uzrokuje njegovo prisustvo može nestati pod utjecajem vanjskih uzroka.
Predviđeni tržni centar je pušten u rad 2008. godine, tako da je njegova hronološka starost 4 godine.
Standardni vijek trajanja sličnih kapitalnih zgrada je 75 godina, dakle fizičko propadanje zgrade
iznosi 5,3%.
S obzirom na nedavno puštanje u rad objekta i odsustvo značajnijih promjena u okruženju, može se konstatovati da procijenjeni objekat nema zastarjelosti i ekonomske amortizacije.
Obračun troška objekta po troškovnoj metodi je urađen u tabeli 15.
Tabela 15. Određivanje vrijednosti nekretnine metodom troška
Vrijednost procijenjenog objekta, dobijena troškovnom metodom, uzimajući u obzir zaokruživanje, iznosiće
573 miliona 361 hiljada rubalja.