Tahkim sürecinde yasal işlem türleri. Tahkim sürecinde hile sayfası. Davaların değerlendirilmesi için prosedür

Gayrimenkullerin elden çıkarılması, çeşitli işlemler yapılarak ve sözleşmeler yapılarak gerçekleştirilir. Bir evi satmak için hangi belgelerin gerekli olduğunu ve bu mülkü elden çıkarırken hangi formalitelere uyulması gerektiğini düşünün.

Konut binalarının satışının özellikleri

Özel bir evin elden çıkarılması medeni kanunun öngördüğü genel kurallara göre yapılacak olsa da, bir işlemin tamamlanması için aşağıdaki özelliklerin dikkate alınması gerekir:

• ev ayrılmaz bir şekilde arazi ile bağlantılı olduğundan, satışları aynı anda yapılmalıdır (kanun tarafından açıkça belirtilen durumlar hariç);
• evin ve arsanın elden çıkarılması tek bir sözleşme kapsamında gerçekleştirilecektir;
• satış sözleşmesi hazırlanırken ev ve arsa tahsisi için bağımsız belgeler kullanılacaktır.

Ortak yasal kadere rağmen, evin ve arsanın tapu belgeleri bağımsız ve bağımsızdır, çünkü bu gayrimenkul nesneleri USRN sicilinde ayrı kadastro kaydına tabidir. Bir satış sözleşmesi yapmak için, bir ev veya tahsis için belgelerin güncellenmesi gerekiyorsa, bu, bu nesnelerin her biri için ayrı ayrı yapılabilir.

Sözleşmenin tescili aşamasında bir evin satışına ilişkin belgeler şunları içerecektir:

• USRN'den yetki belgesi veya alıntı (Temmuz 2016'ya kadar, başlık belgesi bir sertifikaydı, şimdi USRN'den bir alıntı veriliyor);
• ev için kadastro pasaportu (Ocak 2017'den beri pasaport yerine USRN'den bir alıntı da verilir);
• tüm mülk sahiplerinin pasaportları.

Temmuz 2016'dan önce gayrimenkul mülkiyetini tescil ettiren vatandaşların, USRN sicilinden bir alıntı için sertifika değişimi için başvurmaları gerekmez. Böyle bir değiştirme, bir ev veya arazi satarken hakların devri ile ilgili bir anlaşma yapıldığında yapılacaktır.

Küçük vatandaşlar bir konut tesisine kayıtlıysa veya mülk sahiplerinin bir parçasıysa, bir anlaşma yapmak için. Bu muvafakat, aynı zamanda çocuklar için başka gayrimenkul edinilmesi şartıyla verilecektir.

Aynı anda bir ev satarken bir arsa satmak için hangi belgelere ihtiyaç vardır? Sertifikaların ve formların listesi benzer olacaktır, çünkü 218-FZ sayılı Federal Yasa, çeşitli gayrimenkul türlerine hakların kaydedilmesi için tek tip gereklilikler belirler.

Arsalı bir evin satışı için gerekli belgeler, mülkiyet devrini kaydetmek için Rosreestr hizmetine sunulacaktır. Rosreestr makamlarına kayıt için, bir arsa ve bir evin satışı için ek belgeler gerekecektir:

1. kayıt işlemlerinin uygulanması için satıcı ve alıcıdan başvuru;
2. her iki tarafça imzalanmış bir ev ve bir arsa satış sözleşmesi;
3. kayıt için devlet vergisinin ödenmesini onaylayan ödeme emri veya makbuzu.

Üzerinde ortak bir mülkiyet şekli bulunan gayrimenkul yabancılaştırılırsa, sözleşmenin noterde tasdik edilmesi gerekir. Bu gereklilik karşılanmazsa, işlemin kaydı reddedilecektir.

Mülkiyet devri için 2.000 ruble tutarında bir devlet vergisi ödenir, bu ücretin ödenmesi için bir makbuz orijinalinde sunulur.

Gayrimenkulün elden çıkarılması bir temsilci aracılığıyla gerçekleştirilirse, sözleşmenin hazırlanması aşamasında bile, noter tasdikli bir vekaletname hazırlamanız gerekir. Yasal olarak önemli tüm işlemleri gerçekleştirirken, vekaletname orijinal olarak sunulur.

Arsa üzerinde bina yoksa, sözleşmenin düzenlenmesi için standart bir belge seti gerekecektir. Arazi üzerinde bir takyidatın resmi olarak tescil edildiği durumlara (örneğin, bir rehin veya irtifak hakkı) özellikle dikkat edilmelidir. Bu durumda, bu gerçeğin sözleşmeye yansıtılması gerektiğinden, Rosreestr'den kayıtlı yükümlülüğü gösteren bir sertifika almak gerekir.

Ev satmanın püf noktaları

Bireysel mülklerin özelliklerine bağlı olarak, arsa ve konut binalarının satışı için ek belgeler gerekebilir. Bir yazlık evin veya binanın satışı SNT'de yapılacaksa, ayrı nüanslar ortaya çıkacaktır - bu, bu nesnelere hakların tescil edilmesinin özelliklerinden kaynaklanmaktadır.

Banliyö kulübeleri veya ortaklıklardaki binalar, kural olarak, özel izin alınmadan inşa edildiğinden, onları yabancılaştırmak için mülkiyet hakkını uygun şekilde resmileştirmek gerekir. Bu tür nesnelerin vatandaşların mülküne kaydedilmesi için eylemlerin algoritması aşağıdaki gibidir:

1. SNT'nin genel bölgesi içindeki tahsis sınırlarının belirlenmesi;
2. nesnenin altındaki yapı ve arazinin kadastro kaydının yapılması;
3. gayrimenkul kadastro tescili ve hakların tescili için Rosreestr servisine başvurmak;
4. USRN'den hakkın ortaya çıkışını doğrulayacak bir alıntı elde etmek.

Aralık 2016'ya kadar, bu tür gayrimenkullerin tescili, bina sahibi tarafından bağımsız olarak doldurulan ve genellikle teknik özelliklerin belirlenmesinde hataların eşlik ettiği nesne için bir beyan temelinde gerçekleştirildi. Ocak 2017'den bu yana, hakları kaydetmek için bir kadastro mühendisi ile iletişime geçmek ve ev için teknik bir plan ve bir arazi etüd planı hazırlamak zorunludur.

Rosreestr servisinde USRN'den bir alıntı aldıktan sonra, bir yazlık ev, bir köyde bir ev veya bir SNT ve bunların altındaki bir arsa satışı genel olarak yapılacaktır.

Ayrıca, Mart 2019'dan itibaren, kadastro kayıt prosedürünü geçmeyen her türlü gayrimenkul nesnesinin elden çıkarılmasının sınırlı olacağı unutulmamalıdır. Bunun nedeni, USRN'nin tek bir federal veritabanında gayrimenkul hakkındaki tüm bilgileri uygun şekilde sistemleştirme ihtiyacıdır.

Her seçeneğin artıları ve eksileri vardır. Kendi başınıza satış yaparken, yasal sorunları çözmek de dahil olmak üzere çok fazla zaman ve çaba harcarsınız, ancak bir aracı komisyondan tasarruf edersiniz.

Emlakçı ile daire satmak daha kolaydır. Tek yapmanız gereken bir aracı bulmak, dairenin görünümünde (tercihen, ancak örneğin başka bir şehirde bulunuyorsanız gerekli değildir) ve satış sözleşmesinin bitiminde hazır bulunmaktır. Ancak yardım için, mülkün değerinin% 2-6'sını bir uzmana ödemeniz gerekecek.

Goodman Estate emlak ajansının yönetici ortağı Denis Rumyantsev, bir emlakçı seçerken piyasada bulunduğu zamana değil, yetkinliğine dikkat etmesini tavsiye ediyor.

Aracı, teknik, ekonomik, hukuki bilgiye sahip olmalı ve bir değerleme uzmanı, mühendis, avukat, komisyoncu, psikolog, satıcı, pazarlamacı, fotoğrafçı hepsi bir arada olmalıdır.

Denis Rumyantsev, Goodman Estate emlak ajansının yönetici ortağı

Emlakçının yeterliliğini doğrulamak için, bilgisini doğrulayan belgeler sunmasını isteyebilirsiniz: diplomalar, sertifikalar ve sertifikalar. Örneğin, Rus Emlakçılar Birliği gibi profesyonel topluluklara üyelik, aynı zamanda profesyonel uygunluğun bir göstergesi olacaktır.

Daireyi ilgili zaman çerçevesinde ve mümkün olan en yüksek fiyata nasıl satabileceğinizi mutlaka sorun. Bölgenizdeki kişisel satış başarıları hakkında konuşmayı isteyin. Aynı zamanda rahat, keyifli ve çalışıp iletişim kurmanın kolay olacağı "kendi" kişinizi bulmak da önemlidir.

Aracısız bir daire nasıl satılır

1. Bir mülk nasıl değerlenir

Doğru değerlendirme, daireyi hızlı bir şekilde satmanızı ve aynı zamanda para kaybetmemenizi sağlayacaktır. Denis Rumyantsev'e göre, ortalama fiyatlar Federal Devlet İstatistik Servisi'nin web sitesinde bulunabilir. Ancak bu portal nihai gerçek değil, çünkü belirli bir dairenin maliyeti birkaç faktörden oluşuyor. Fiyat şunlardan etkilenir:

1. Oda sayısı.
2. Dairenin alanı.
3. Düzen: İzole odalar, bitişik odalardan daha değerlidir.
4. Çevredeki alan, altyapı: bahçede veya yakınında park ve oyun alanı, yürüme mesafesinde bakkallar, okullar ve anaokulları daireyi daha fazla satmanıza izin verecektir.
5. Dairenin bulunduğu kat: ne kadar yüksekse o kadar iyidir.
6. Bir balkon veya sundurmanın varlığı.
7. Alan: Merkeze ve toplu taşıma duraklarına yakınlığı, yakınlardaki park ve rekreasyon alanlarının varlığı vb.
8. Elektrik faturalarının miktarı.

Bir dairenin fiyatını bağımsız olarak belirlemek için piyasadaki en benzer nesneleri bulmanız gerekir. Mevcut tüm kaynakları kullanın: ilan siteleri, emlak dergileri vb.

Benzer bir daire için ortalama fiyat, aradığınız şey olacaktır. Uzun süre bir anlaşma için beklemeye hazırsanız biraz artırılabilir veya mülkü acilen satmanız gerekiyorsa biraz azaltılabilir.

Değeri piyasa değerinden %15 daha yüksek olan bir nesne, tüm olası alıcıların %10'unu ve %10'unu - üçte birini oluşturur. Uygun fiyatlı bir mülk, potansiyel müşterilerin %60'ını çekecektir.

2. Bir daire satmak için hangi belgelere ihtiyaç vardır?

Gayrimenkul alım satımı ile ilgili bir işlem yapmak için satıcının elinde olması gerekir:

• pasaport;
• mülkiyet belgesi;
• BTI'dan bir daire için kadastro pasaportu;
• Birleşik Devlet Emlak Kaydı'ndan bir alıntı (bunu Rosreestr bölge ofisinden veya departmanın web sitesinde veya MFC'den almanız gerekir);
• apartmanda kayıtlı kişilerin sayısı hakkında ev kitabından bir alıntı (Ceza Kanunu, Ev Sahipleri Derneği, konut kooperatifi veya MFC'ye gidin);
• faturalar için borç bulunmadığına dair bir sertifika (HOA, konut kooperatifi, yönetim şirketi, konut ofisi veya Birleşik Bilgi ve İskan Merkezi);
• gerçekleştirildiyse, yeniden geliştirmenin yasallığına dair bir sertifika (BTI);
• evlilikte satın alınmışsa, gayrimenkul satışı için noter tasdikli bir eş;
• sahibi reşit değilse vesayet makamlarının daireyi satma izni.

3. Bir dairenin reklamı nasıl yapılır

Potansiyel alıcıları çekmek için, bir daire satışı için doğru bir şekilde bir reklam oluşturmanız ve yerleştirmeniz gerekir.

Kaliteli fotoğraflar çekin

Telefonda dairenin fotoğrafını çekmek yeterli değil. Çekim için evinizi hazırlayın. Gereksiz, harap, her gün göze hoş gelmeyen her şeyi çerçeveden çıkarın. Tozu silin, sıhhi tesisatı yıkayın, ayakkabıları kapı eşiğine dikkatlice yerleştirin, açık raflardaki tüpleri ve kavanozları ayırın. Konfor unsurları ekleyin: mutfak masasında bir buket çiçek, koltukta dekoratif yastıklar.

Çekim en iyi güneşli bir günde yapılır.

Dikkat çekici metinler yazın

Dairenin tüm avantajlarını gösteren detaylı bir ilan yazın. Metnin ilk kısmı teknik özellikleri içermelidir: evin kat sayısı, oda sayısı, sundurmanın varlığı vb.

Sizin için önemli olmayan, ancak alıcının ilgisini çekebilecek dairenin faydalarını düşünün. Örneğin, çocuksuzlar için yakınlarda anaokulları ve okulların bulunması önemli değil, ancak eğitim kurumlarına yakınlık geniş bir aile için bir avantajdır.

ilan ver

Dairenizin reklamını yapmak için platformları seçin. Rusya'da gayrimenkul satışı için evrensel siteler arasında Avito, Domofond, Yandex.Real Estate bulunmaktadır. Şehrinizde reklam yayınlamak için yerel siteler olabilir.

4. Bir daire nasıl gösterilir ve bir alıcıyla nasıl pazarlık yapılır

Bir mülkü göstermeden önce, potansiyel alıcıların sadece daireyi değil aynı zamanda girişi de düzenlemeleri gerekir. Parlak ampulleri merdiven boşluğuna vidalayın, yıkayın veya en azından süpürün.

Evde, duvardan çıkan duvar kağıdını yapıştırın, pencereleri yıkayın, kanalizasyonları temizleyin, böylece hoş olmayan bir koku olmaz. Müşteriyle görüşmeden önce bir pasta pişirebilirsiniz: yemek gerekli değildir, ancak taze pişirme kokusu ziyaretçi için hoş bir his yaratacaktır.

Göreviniz, potansiyel bir alıcının sizinle ve mülkünüzle herhangi bir temasında vay etkisi yaratmaktır.

Denis Rumyantsev, Goodman Estate emlak ajansının yönetici ortağı

Müşterilerle doğru şekilde konuşun

Dairenin sadece avantajlarını değil, dezavantajlarını da iyi biliyorsunuz. Alıcının gözünden bakın ve kendisine memnuniyetsizliğe neden olacak hangi soruları sorabileceğini düşünün. Yanınıza gelen kişiyi mest edecek argümanların bir listesini yapın.

Potansiyel bir alıcının pazarlık yapması muhtemeldir. Özellikle de fiyatı mümkün olduğunca aşağı çekmek isteyen bir bayi toplantıya geldiyse. Ne kadar aşağı inmek istediğinize önceden karar verin. Alıcı, daireyi neden daha ucuza satmanız gerektiğine dair (var olmayanlar dahil) çeşitli argümanlar sunabilir. Psikolojik baskıya boyun eğmeyin, duruma ayık bir şekilde bakın, fiyatınızı savunun.

5. Mevduat ve satış anlaşmaları nasıl yapılır?

Mevduat sözleşmesi

Bu, her iki tarafın niyetlerinin ciddiyetini teyit eden bir belgedir. Alıcı, bir mülk satın alma arzusunu beyan eder ve satıcıya belirli bir miktarı transfer eder (genellikle dairenin nihai maliyetinin %2-5'i). Dairenin sahibi, karşılığında, bu müşteriye kararlaştırılan fiyattan satmayı taahhüt eder.

Her iki katılımcı için işlemin reddedilmesi durumunda yaptırımlar sağlar. Alıcı fikrini değiştirirse, satıcı parayı tutar. Mülk sahibi daireyi satmak istemezse, depozitoyu iki kat olarak geri ödeyecektir.

Satış Sözleşmesi

İşlemden önce, satıcı gayrimenkul için bir belge paketi hazırlamalı ve daireye kayıtlı tüm sakinleri yazmalıdır.

Genellikle noter tarafından yapılır. Daire için parayı aldıktan sonra imzalanır ve alıcının size ödediğini yazar.

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetinin Rosreestr'in bölgesel organına devrini kaydetmek için belgeler sunmanız gerekir. İşlemi düzeltmek için devlet vergisi 2.000 ruble olacak.

6. Para transferi nasıl yapılır

Banka hücreleri aracılığıyla

Alıcı banka kasasında bir kasa kiralar ve kurumla dairenin eski sahibinin kasasına erişim koşullarını belirleyen bir anlaşma yapar. Örneğin, bir satış sözleşmesinin varlığı.

Satıcı, sırayla, para makbuzu için bir makbuz koyduğu bir kasa kiralar. Alıcı, hücre kiralama sözleşmesinde belirtilen şartlarda işlem tamamlandıktan sonra teslim alabilecektir. Örneğin yine bir satış sözleşmesi varsa.

Hücreleri doldururken, işlemin her iki tarafı da bulunmalıdır. Böylece satıcı parayı sayabilecek ve alıcı makbuzun yerinde olduğundan emin olabilecek.

Noter depozitosu yoluyla

Noter, hesabı aracılığıyla bir işlem yapabilir: parayı alıcıdan alın ve satıcıya aktarın. Ancak hizmet, büyük olasılıkla, miktarı yalnızca kurumun iştahına bağlı olan bir banka komisyonu içerecektir.

Nakit Transferi

Makbuzları için bir makbuz karşılığında hileler olmadan para alışverişi yapabilirsiniz. Bu durumda, orijinallik için her faturayı dikkate alarak onları saymaya değer. Kameralar altında veya tanıkların önünde (örneğin, bir noter ofisinde) bir işlem yapmak daha iyidir.

Elbette büyük miktarda parayı evinize veya bankanıza güvenli bir şekilde getirmek için nereden ve ne zaman alacağınız hakkında konuşmamalısınız.

7. Bir dairenin yeni sahibine nasıl devredileceği

Belgelerin Rosreestr'e teslim edildiği gün, satıcı dairenin anahtarlarını alıcıya teslim eder. Taraflar, alıcının daireyi iyi durumda bıraktığını teyit eden mülkü imzalar.

Dolandırıcılık nasıl önlenir

Gayrimenkul işlemlerinde en savunmasız halka alıcıdır. Ancak satıcının dikkat etmesi gereken bir şey var:

1. Para transferi, satış sözleşmesinin imzalanmasından önce gerçekleşmelidir. Aksi takdirde, satıcı mülk için ödeme yapmadan bırakılma riskiyle karşı karşıya kalır: anlaşma zaten yapılmıştır ve alıcının hesaplama ile acele etmesine gerek yoktur. Bir dolandırıcıyla uğraşıyorsanız, daireyi hızla satabilir ve iki kat parayla ortadan kaybolabilir: sizin ve yeni alıcı.
2. İşlem tamamlanana kadar orijinal belgeleri alıcılara veya emlakçıya teslim etmeyin. Aksi takdirde daire sizin bilginiz dışında satılabilir.