Działki nie podlegają hipotece. Specyfika hipotecznych działek, kryteria i wymagania

14.02.2021

Zgodnie z umową hipoteczną działki gruntowe mogą być obciążone hipoteką, o ile odpowiedni grunt nie jest wyłączony z obrotu lub ograniczony w obrocie na podstawie prawa federalnego.
1.1. W przypadku przeniesienia działki na podstawie umowy dzierżawy na obywatela lub osobę prawną, dzierżawca działki ma prawo zastawić prawo dzierżawy działki w okresie trwania umowy dzierżawy działki za zgodą właściciel działki.

(klauzula 1.1 została wprowadzona ustawą federalną nr 1-FZ z dnia 5 lutego 2004 r.)
W przypadku wspólnego współwłasności lub współwłasności działek, o których mowa w paragrafie 1 niniejszego artykułu, hipoteka może być ustanowiona wyłącznie na działce będącej własnością obywatela lub osoby prawnej, przydzielonej w naturze z gruntów, które są współdzielone lub wspólne. własność.

Art. 63. Działki nieobjęte hipoteką”

Zgodnie z niniejszą Ustawą Federalną, hipoteka na działkach stanowiących własność państwową lub komunalną nie jest dozwolona.
(klauzula 1 zmieniona ustawą federalną z dnia 05.02.2004 N 1-FZ)
Niedopuszczalne jest obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość określona przepisami organów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolonych posługiwać się.

Artykuł 64

O ile umowa hipoteczna nie stanowi inaczej, w przypadku hipoteki na działce, prawo zastawu obejmuje również budynek lub budowlę zastawcy znajdującą się lub w trakcie budowy na działce.
Prawo zastawcy do dysponowania takim budynkiem lub budowlą, warunki i konsekwencje przeniesienia praw do takiego budynku lub budowli na inne osoby określają przepisy rozdziału VI niniejszej ustawy federalnej.

Jeżeli w umowie zaistniał warunek, że budynek lub budowla położona lub w trakcie budowy na działce i należąca do zastawcy nie jest zastawiona na rzecz tego samego zastawnika, zastawca, zlecając egzekucję na działce, zachowuje prawo do takiego budynku lub budowli i nabywa prawo ograniczonego użytkowania (służebności) tej części działki, która jest niezbędna do korzystania z takich budynków lub budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Warunki korzystania z określonej części działki określa umowa między zastawcą a zastawnikiem, aw przypadku sporu - sąd.

(klauzula 1 zmieniona ustawą federalną nr 216-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r.)
Zastawca działki ma prawo, bez zgody zastawnika, rozporządzać należącymi do niego budynkami i budowlami na tej działce, do których zgodnie z ust. 1 niniejszego artykułu prawo zastawu nie ma zastosowania .
W przypadku zbycia takiego budynku lub budowli na inną osobę i braku porozumienia z zastawnikiem w inny sposób, prawa, jakie ta osoba może nabyć do obciążonej hipoteką działki, są ograniczone warunkami przewidzianymi w części trzeciej ust. 1 tego artykułu.

(zmieniona ustawą federalną nr 216-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r.)
Stracona siła. - Ustawa federalna z dnia 30 grudnia 2004 r. N 216-FZ.
Jeżeli obciążona hipoteką działka ze składu gruntów rolnych zawiera budynki, budowle, budowle, w tym wznoszone na takiej działce, lub inne obiekty nieruchomości trwale związane z działką, należące tym samym prawem do właściciela takiej działki działki, hipoteka takiej działki dopuszczalna jest tylko z jednoczesną hipoteką na nieruchomościach mocno z nią związanych.

(klauzula 4 została wprowadzona ustawą federalną nr 1-FZ z dnia 5 lutego 2004 r.)

Artykuł 64.1. Hipoteka na działce nabytej ze środków kredytowych banku lub innej organizacji kredytowej lub środków pożyczki celowej

O ile prawo federalne lub umowa nie stanowią inaczej, działkę nabytą z wykorzystaniem środków kredytowych z banku lub innej instytucji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inny podmiot prawny na nabycie tej działki uważa się za zastawione od momentu rejestracji państwowej prawa własności pożyczkobiorcy do tej działki.
Jeżeli dana działka jest dzierżawiona, z mocy prawa powstaje hipoteka na prawo do dzierżawy, chyba że prawo federalne lub umowa dzierżawy stanowią inaczej.

Zastawnikiem w ramach tego zastawu jest bank lub inna instytucja kredytowa lub inny podmiot prawny, który udzielił pożyczki lub pożyczki celowej na nabycie działki gruntu lub prawo do dzierżawy gruntu.
Do zastawu działki lub prawa dzierżawy działki wynikającego z paragrafu 1 niniejszego artykułu stosuje się przepisy dotyczące zastawu na nieruchomości wynikającego z umowy oraz prawa dzierżawy nieruchomości odpowiednio.

Artykuł 64.2. Hipoteka na działce, na której znajdują się budynki lub budowle, nabyta lub wybudowana ze środków kredytowych z banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z kredytu celowego

(Wprowadzony ustawą federalną nr 216-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r.)

O ile prawo federalne lub umowa nie stanowi inaczej, działkę, na której wybudowano lub w trakcie budowy budynek lub budowlę, lub prawo do dzierżawy takiego gruntu, działkę uważa się za zastawioną od momentu rejestracji państwowej prawo własności pożyczkobiorcy do budynku lub budowli wznoszonej lub w trakcie budowy lub od momentu otrzymania przez organ odpowiedzialny za państwową rejestrację praw zawiadomienia zastawcy i zastawnika o zawarciu umowy pożyczki (umowa pożyczki z warunkiem przeznaczenia) z stosowanie określonych umów.
Posiadaczem zastawu, o którym mowa w paragrafie 1 niniejszego artykułu, jest bank lub inna organizacja kredytowa lub inna osoba prawna, która udzieliła pożyczki lub pożyczki celowej na budowę budynku lub konstrukcji.

Artykuł 65

Na działce zastawionej umową hipoteczną zastawca ma prawo, bez zgody zastawnika, wznosić budynki lub budowle w określony sposób, chyba że umowa hipoteczna stanowi inaczej. O ile umowa hipoteczna nie stanowi inaczej, hipoteka obejmuje te budynki i budowle.
(zmieniona ustawą federalną nr 18-FZ z dnia 11 lutego 2002 r.)

Jeżeli budowa przez hipotecznego budynku lub budowli na działce obciążonej hipoteką pociąga za sobą lub może pociągać za sobą pogorszenie zabezpieczenia udzielonego zastawnikowi hipoteką tej działki, zastawnikowi przysługuje prawo, zgodnie z art. 2 ust. 450 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, zażądać zmiany umowy hipotecznej, w tym, w razie potrzeby, przedłużenia hipoteki na wznoszonym budynku lub budowli.
Wznoszenie budynków lub budowli na działce obciążonej hipoteką, jeżeli prawa wierzyciela hipotecznego są poświadczone hipoteką, jest dozwolone tylko wtedy, gdy prawo zastawnika do tego jest przewidziane w hipotece, z zastrzeżeniem warunków, które są odzwierciedlone w to.

Artykuł 66

W przypadku ustanowienia hipoteki na działce, na której znajduje się budynek lub budowla nie należąca do zastawcy, lecz do innej osoby, gdy zastawnik zleca egzekucję na tej działce i jej sprzedaż, prawa i obowiązki, jakie miał on jako właściciel działki przekazuje nabywcy działki.

Artykuł 67

(zmieniona ustawą federalną nr 1-FZ z dnia 5 lutego 2004 r.)

Wycenę działki przeprowadza się zgodnie z ustawodawstwem regulującym działalność ewaluacyjną w Federacji Rosyjskiej.

Wartość zabezpieczenia gruntu zastawionego umową hipoteczną ustalana jest umową pomiędzy hipotecznym a zastawnikiem.

Do umowy hipotecznej działki należy dołączyć plan katastralny działki.

(klauzula 3 zmieniona ustawą federalną nr 201-FZ z dnia 4 grudnia 2006 r.)

Artykuł 68

Działka nabyta w drodze sprzedaży na aukcji publicznej, licytacji lub przetargu podlega warunkom dozwolonego użytku.
Osoba, która nabyła działkę, sprzedając ją na aukcji publicznej, aukcji lub w drodze konkursu, ma prawo do zmiany przeznaczenia działki tylko w przypadkach przewidzianych w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej w sprawie gruntów lub w sposób określony w tym prawodawstwie.
Sprzedaż i nabycie na aukcji publicznej, licytacji lub przetargu działek obciążonych hipoteką odbywa się zgodnie z ograniczeniami ustanowionymi przez prawo federalne w odniesieniu do kręgu osób, które mogą nabyć takie działki.
Niedozwolone jest wykluczenie działki obciążonej hipoteką ze składu gruntów rolnych przed upływem odpowiedniego okresu pracy rolniczej, biorąc pod uwagę czas wymagany do sprzedaży wyprodukowanych lub wytworzonych i przetworzonych produktów rolnych.

Wymóg ten obowiązuje do 1 listopada roku, w którym przewiduje się wykonanie zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub jego części, chyba że umowa hipoteczna przewiduje inny termin.

1. Hipoteka na działkach stanowiących własność państwową lub komunalną zgodnie z niniejszą ustawą federalną jest niedozwolona.
2. Niedopuszczalne jest obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość określona przepisami podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolone użycie.
Ograniczenie hipoteki działek należących do państwa lub podmiotu Federacji Rosyjskiej wynika raczej z przyczyn politycznych. Ustawodawca wyszedł oczywiście z potrzeby zachowania integralności terytorialnej Rosji i zabezpieczenia rezerwy ziem państwowych. Takie działki mogą być przekazane pod zarząd gospodarczy państwowych i komunalnych przedsiębiorstw unitarnych oraz pod zarząd operacyjny instytucji i przedsiębiorstw państwowych. Należy zwrócić uwagę na sprzeczność ust. 1 komentowanego artykułu z postanowieniami ust. 1 art. 6 ustawy o hipotece, który dopuszcza hipotekę na nieruchomościach stanowiących własność zastawcy na prawie zarządu. Ponadto ustęp ten jest również sprzeczny z ust. 3 art. 129 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym ziemia i inne zasoby naturalne mogą zostać wyobcowane lub przeniesione z jednej osoby na drugą w inny sposób, w zakresie, w jakim ich obrót jest dozwolony przez przepisy dotyczące gruntów i innych zasobów naturalnych. Jednak ustawa o hipotece nie ma zastosowania do takich praw.
Definicję gruntów rolnych podano w ust. 1 art. 46 Kodeksu urbanistycznego Federacji Rosyjskiej z dnia 7 maja 1998 r. Nr 73-FZ (uchylony), który stanowi, że „w granicach (linii) osiedli miejskich i wiejskich przydzielane są strefy użytkowania rolniczego, zajmowane przez grunty, ogrody, winnice, ogrody warzywne, pola siana, pastwiska, a także budynki rolnicze, budynki, budowle. Nieco inną definicję podano w nowym kodeksie gruntów Federacji Rosyjskiej. Tak więc, zgodnie z ust. 1 art. 77 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej grunty rolne są uznawane za grunty poza granicami osiedli, przeznaczone na potrzeby rolnictwa, a także przeznaczone do tych celów. „Bardziej słuszne wydaje się ustalenie minimalnej wielkości działki w nowym kodeksie gruntów lub w sposób przez niego określony.
Ustawodawca poszedł jednak inną drogą. Wynika to oczywiście z faktu, że ilość gruntów użytkowych różni się znacznie w różnych regionach Federacji Rosyjskiej. Już w chwili obecnej różne regiony mają „swoje” dolne i górne granice wielkości działek.

Ustala możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na miejscu. Jednak nie wszystkie instytucje finansowe prowadzą programy zakupu gruntów na kredyt.

Zasadniczo duże banki wydają pieniądze na zakup działek:

Rossielchozbank;
Zapsibkombank itp.

Aby dowiedzieć się, jakie instytucje finansowe udzielają kredytu na grunt, a także na co należy zwrócić uwagę przy wyborze banku, przeczytaj.

Hipoteka na działce jest możliwa tylko wtedy, gdy wybrany grunt nie jest wyłączony z obrotu. Warunkiem jest, aby działka należała do gruntów osiedli z dopuszczonym przeznaczeniem pod indywidualną zabudowę mieszkaniową lub rolniczą (na jakich warunkach i jak wziąć hipotekę na działkę, w tym pod indywidualną zabudowę mieszkaniową, czytaj). Banki rzadko akceptują działki rolne jako zabezpieczenie ze względu na niską płynność i skomplikowaną procedurę wykluczenia.

Zastanów się, które działki nie są dozwolone do rejestracji hipoteki:

są własnością państwową i komunalną;
położony w strefach ochrony przyrody i rezerwatów;
obszar, który jest mniejszy niż minimalny rozmiar ustalony przez dokumenty regulacyjne Federacji Rosyjskiej lub władze lokalne.

Również Nie możesz dostać kredytu hipotecznego na część gruntu. Jeśli witryna jest wspólną lub współwłasnością, należy ją przydzielić w naturze.

Kryteria i wymagania

Jakie wymagania nakładają banki na nabywane grunty:

Musi należeć do ziem osad. Jeśli grunt jest kupowany w celu budowy budynku mieszkalnego, musi nadawać się do budowy konstrukcji.
Powierzchnia nie mniejsza niż 6 akrów.
Terytorium musi mieć wyraźne granice i znajdować się w rejestrze katastralnym.
Musi znajdować się w regionie, w którym znajduje się oddział banku. Odległość od najbliższego oddziału nie powinna przekraczać 70-100 km.
Na działkę należy wytyczyć drogę, przez którą przejście jest dostępne o każdej porze roku.
Bez obciążania i aresztowania.
W odniesieniu do działki nie powinno toczyć się postępowanie sądowe dotyczące jego granic.
Dokumenty dotyczące obiektu muszą być prawnie czyste.

To są podstawowe wymagania banków. Ale przy wyborze witryny ważne jest również, aby wziąć pod uwagę kryteria, według których będzie oceniana jej płynność.

Bank chętniej udziela kredytu, jeśli kredytobiorca zamierza nabyć teren w osadzie z rozwiniętą infrastrukturą, z dobrymi drogami dojazdowymi, z ustaloną komunikacją i z dala od miejsca wyrzucania odpadów z gospodarstw domowych.

Jaki jest cel pożyczki?

Większość banków udzielić kredytu na zakup gruntu pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Z punktu widzenia banków działki pod mieszkania indywidualne charakteryzują się wysoką płynnością. Ponadto zgodnie z art. 64 ustawy federalnej „O hipotece” prawo zastawu przechodzi na wszystkie budynki i budowle wybudowane na terenie obciążonym hipoteką. Oznacza to, że w przypadku odbioru majątku bank za pośrednictwem sądu skonfiskuje nie tylko grunt, ale także wybudowany na nim dom.

Istnieje również możliwość uzyskania działki w hipotece pod budowę domku letniskowego, pod ogrodnictwo, a także na prowadzenie własnej działki zależnej. Kredyt na zakup gruntu pod działki gospodarstwa domowego udzielany jest tylko właścicielom gospodarstw rolnych.

Działkę pod uprawę można kupić w hipotece tylko dla osób prawnych i indywidualnych przedsiębiorców. Banki mają specjalne programy dla małych i średnich firm, na podstawie których można kupić grunty rolne. Wyróżniają się podwyższonymi stawkami i bardziej skomplikowaną procedurą rejestracji.

Dlaczego nie wszystkie banki zgadzają się na transakcję?

Kredyty hipoteczne na działki nie są tak powszechne, jak kredyty mieszkaniowe. Wynika to ze złożoności wyceny gruntów i czasu trwania procedury wykluczenia.

Grunt w przeciwieństwie do mieszkań i domów nie jest wysoce płynnym zabezpieczeniem. Jeżeli kredytobiorca nie spłaci kredytu, bank będzie zmuszony do skonfiskowania gruntu na drodze sądowej. I będzie mógł odzyskać pieniądze dopiero po sprzedaży witryny na aukcji. W praktyce ta procedura zajmie dużo czasu. W związku z tym nie wszystkie rosyjskie banki są gotowe udzielać kredytów na grunty.

Zalety i wady

Jeśli zajdzie potrzeba zakupu gruntu, to kredytobiorca ma kilka możliwości: samodzielnie oszczędzić, wziąć zwykły kredyt konsumpcyjny lub zaciągnąć kredyt hipoteczny. Każda z tych opcji ma swoją własną charakterystykę.

Rozważ wady i zalety udzielania kredytów hipotecznych. Zalety:

Niedogodności:

Wysokie oprocentowanie w porównaniu z oprocentowaniem oferowanym przez programy kredytów mieszkaniowych.
Duża zaliczka. Średnio minimalna zaliczka to 25-30% szacowanej wartości obiektu.
Ubezpieczenie działki to obowiązkowy wymóg banków.
Surowe wymagania dotyczące zabezpieczeń.
Prawo zastawu obejmuje nie tylko sam teren, ale także znajdujące się na nim budynki.

Własna ziemia jest bliżej niż mogłoby się wydawać, bo zbieranie dokumentów w celu uzyskania kredytu hipotecznego na działkę to żmudna, ale całkiem realna sprawa. Trzeba też poważnie podejść do samej witryny.

Procedura rejestracji praktycznie nie różni się od etapów zakupu mieszkania na kredyt. Główna trudność może pojawić się podczas poszukiwania działki. Aby wybrać odpowiednią opcję pasującą do banku, wskazane jest skontaktowanie się z doświadczonym pośrednikiem w handlu nieruchomościami.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Zgodnie z ust. 3 art. 9 ustawy o hipotece w przypadku hipoteki na działce, wycenę przedmiotu ustala się zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej w drodze porozumienia hipotecznego z wierzycielem hipotecznym zgodnie z wymogami art. 67 Prawa hipotecznego. Wycena działki musi być wskazana w umowie hipotecznej w wartości pieniężnej.

Jeżeli przedmiotem hipoteki są działki ze składu gruntów rolnych, do których ma zastosowanie ustawa o hipotece, nie jest dopuszczalne wystawianie i wystawianie hipoteki. Ponadto sporządzenie i wystawienie hipoteki jest niedopuszczalne w przypadku, gdy przedmiotem hipoteki jest prawo do dzierżawy działki (klauzula 4, art. 13 Prawa hipotecznego).

W przypadkach, gdy przedmiotem hipoteki jest działka ze składu gruntów rolnych, do której stosuje się ustawę o hipotece, na wniosek zastawcy sąd, z uzasadnionych przyczyn, ma prawo w postanowieniu przejąć nieruchomość obciążoną hipoteką, odroczyć jej realizację na okres do jednego roku (s. 3 art. 54 ustawy Prawo hipoteczne).

Jeżeli przedmiotem hipoteki jest działka, w umowie o zaspokojeniu roszczeń zastawnika zawartej poza sądem strony nie są uprawnione do przewidzenia nabycia zastawionej nieruchomości przez zastawnika dla siebie lub na rzecz osób trzecich, potrącenie z ceną nabycia wierzytelności zastawnika wobec dłużnika zabezpieczonych hipoteką. W takim przypadku strony zobowiązane są do sprzedaży zastawionej nieruchomości na licytacji otwartej lub licytacji zorganizowanej przez wierzyciela hipotecznego (klauzula 3, art. 55 Prawa hipotecznego).

W przypadku, gdy przejmując działkę jako przedmiot hipoteki, działka ta zostanie nabyta przez zastawnika (zastawnik zachowuje działkę dla siebie), a działka ta nie może należeć do niego ze względu na swój charakter i przeznaczenie, wówczas jest zobowiązany do przeniesienia tej nieruchomości w ciągu roku nieruchomość zgodnie z art. 238 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej (część 2, klauzula 4, art. 58 ustawy o hipotece).

Hipoteka przedsiębiorstw, budynków lub budowli wraz z działką, na której się znajdują, może być przeprowadzona tylko wtedy, gdy wymagania określone przez normy art. 69 Prawa hipotecznego.

Rodzaje działek, które mogą być obciążone hipoteką określa art. 62 Prawa hipotecznego.

Zgodnie z umową hipoteczną hipoteką mogą być objęte tylko następujące działki: będące własnością obywateli, ich stowarzyszeń, osób prawnych i przeznaczone na ogrodnictwo, hodowlę zwierząt, budownictwo mieszkaniowe indywidualne, wiejskie i garażowe; działki gospodarstwa domowego osobistych działek pomocniczych; działki zajęte pod budynki, budowle lub budowle, w ilości niezbędnej do ich ekonomicznego utrzymania (podpory funkcjonalnej).

Jednocześnie w/w działki muszą spełniać następujące warunki: nie mogą być zakwalifikowane jako działki nieobjęte hipoteką zgodnie z art. 62 Prawa hipotecznego; muszą być przydzielone w naturze z gruntów będących we wspólnym udziale lub współwłasności.

Szereg pojęć stosowanych w prawie hipotecznym definiuje art. 1 ustawy federalnej „O ogrodniczych, ogrodniczych i daczy stowarzyszeń obywatelskich non-profit” z dnia 15 kwietnia 1998 r. Nr 66-FZ.

Zgodnie z ust. 2 art. 62 federalnej ustawy o hipotece, przedmiotem roszczenia był dług Portal LLC w wysokości 45 000 000 rubli z tytułu umowy pożyczki z dnia 26 grudnia 2002 r. Nr 4520623 oraz odsetki za korzystanie z pożyczki - 2 026 849 rubli 32 kopiejki z przejęciem na zastawionej własności mortgagor - JSC "Aleksandrowski Radiozavod" i ZAO Standard.

Sąd pierwszej instancji i apelacji, po przeanalizowaniu przedstawionych przez strony dowodów, rozsądnie zaspokoił roszczenia powoda i wyegzekwował na podstawie art. 309, 819, 334, 348, 349 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, zadeklarowana kwota zadłużenia z tytułu pożyczki, odsetki za korzystanie z niej przez przejęcie na majątku JSC " Aleksandrovskiy Radiozavod, zastawionym na podstawie umowy zastawniczej nr 45206323/1 z dnia 26 grudnia 2002 r. oraz majątku CJSC Standard, zastawionym na podstawie umowy zastawniczej nr 45206323/2 z dnia 26 grudnia 2002 r. ustalający w decyzji wstępną cenę sprzedaży nieruchomości.

Z umowy zastawu budynku kotłowni i działki z dnia 01.05.2003 wynika, że CJSC Standard przekazał budynek kotłowni, znajdujący się pod adresem: Aleksandrow, region Vladimir, ul. Gagarina, dom 2, o łącznej powierzchni 1784,8 mkw. i 106/1000 udziałów w prawie wspólnej własności działki o łącznej powierzchni 248653 mkw., położonej na wskazanym adres z numerem katastralnym 33:17:00 06 09:0002.

Zgodnie z ust. 3 art. 340 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 69 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw nieruchomości)”, hipoteka na budynku lub budowli jest dozwolona tylko z równoczesną hipoteką na podstawie tej samej umowy działki, na której ten budynek lub budowla się znajduje, lub części tej działki, która funkcjonalnie udostępnia zastawiony przedmiot, lub prawa dzierżawy należącego do zastawcy tej witryny lub odpowiadającej jej części.

W sprawie nie przedstawiono dowodów zastawu na podstawie umowy zastawu z dnia 01.05.2003 dokładnie tej części działki stanowiącej funkcjonalnie obiekt zastawiony (budynek kotłowni). Umowa zastawu budynku kotłowni, w przypadku działki wskazuje, że są to zabezpieczenia samodzielne, umowa ta nie zawiera warunków jednoczesnej hipoteki budynku i działki stanowiącej funkcjonalnie zastawiony przedmiot. Dokumenty poświadczające własność obciążonej hipoteką gruntu również nie potwierdzają tych okoliczności.

Zgodnie z częścią 2 art. 62 ustawy federalnej „O hipotece (zastaw nieruchomości)”, w przypadku wspólnej lub współwłasności działek, hipotekę można ustanowić tylko na działce przydzielonej w naturze. Przedmiotowa umowa zastawu nie jest zgodna z określoną normą prawa.

W takich okolicznościach sąd pierwszej instancji i sąd apelacyjny doszły do prawomocnego wniosku o nieważności umowy zastawniczej z dnia 01.05.2003 r. są bezzasadne.

Oznacza to, że norma zawarta w ust. 2 art. 62 ustawy o hipotece znacznie ogranicza, w porównaniu z przepisami kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, prawo obywatela lub osoby prawnej do zawarcia umowy hipotecznej na działkę stanowiącą współwłasność lub współwłasność. Zgodnie z ust. 3 art. 253 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, każdy z uczestników współwłasności ma prawo do dokonywania transakcji dotyczących zbycia majątku wspólnego, chyba że z umowy wszystkich uczestników wynika inaczej.

Zgodnie z art. 63 ustawy o hipotece hipotecznej nie są dozwolone: grunty będące własnością państwową lub komunalną; część działki o powierzchni mniejszej niż minimalna wielkość określona przepisami organów Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolonym użytkowaniu (klauzula 2 , art. 63 ustawy Prawo hipoteczne).

Tak więc przy ustalaniu przedmiotu hipoteki na działkach należy wziąć pod uwagę przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawy o hipotece i innych regulacyjnych aktów prawnych.

W przeciwieństwie do ustawodawstwa najbardziej rozwiniętych krajów zagranicznych, zgodnie z którym hipoteka na działce zawsze wiąże się z hipoteką na znajdujących się na niej budynkach i budowlach, rosyjskie prawo o zastawie ustanawia zasadę, zgodnie z którą, gdy działka jest obciążona hipoteką, prawo do zastawiania budynków położonych lub powstających na tej działce oraz urządzeń zastawnika, w tym budynków mieszkalnych, nie przysługuje. Norma ta ma jednak charakter rozporządzający, a strony umowy mogą przewidzieć równoczesną hipotekę działki oraz znajdujących się na niej budynków i budowli.

Zgodnie z art. 64 ustawy o hipotece, o ile umowa hipoteczna nie stanowi inaczej, gdy działka jest obciążona hipoteką, prawo zastawu obejmuje również budynek lub budowlę zastawcy znajdującą się lub w trakcie budowy na działce. Prawo zastawcy do rozporządzania takim budynkiem lub budowlą, warunki i skutki przeniesienia praw do takiego budynku lub budowli na inne osoby określają przepisy rozdz. VI Prawo hipoteczne. Jeżeli w umowie zaistniał warunek, że budynek lub budowla położona lub w trakcie budowy na działce i należąca do zastawcy nie jest zastawiona na rzecz tego samego zastawnika, zastawca, zlecając egzekucję na działce, zachowuje prawo do takiego budynku lub budowli i nabywa prawo ograniczonego użytkowania (służebności) tej części działki, która jest niezbędna do korzystania z takiego budynku lub budowli zgodnie z jego przeznaczeniem. Warunki korzystania z określonej części działki określa umowa między zastawcą a zastawnikiem, aw przypadku sporu - sąd. Zastawca działki ma prawo, bez zgody zastawnika, zbyć należące do niego budynki i budowle na tej działce, co zgodnie z ust. 1 art. 64 Prawa hipotecznego prawo zastawu nie ma zastosowania. W przypadku gdy taki budynek lub budowla zostaje przeniesiony na inną osobę i nie ma innej umowy z zastawnikiem, prawa, które osoba ta może nabyć z tytułu obciążonej hipoteką działki, są ograniczone warunkami określonymi w Części 3 ust. 1, art. 64. Jeżeli na działce obciążonej hipoteką ze składu gruntów rolnych znajdują się budynki, budowle, budowle, w tym wznoszone na takiej działce, lub inne obiekty nieruchomości trwale związane z działką, należące do właściciela takiej działki działki na tym samym prawie, hipoteka takiej działki jest dozwolona tylko z jednoczesną hipoteką na nieruchomościach mocno z nią związanych.

Oczywiście art. 64 ustawy o kredycie hipotecznym nie może nie być sprzeczny z tym samym RF LC.

Zgodnie z art. 1 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej ustanawia zasadę jedności losu działki i znajdujących się na niej obiektów nieruchomości. Zgodnie z ust. 4 art. 35 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej nie wolno zbywać działki bez znajdującej się na niej budynku, konstrukcji, konstrukcji, jeśli należą one do jednej osoby. A przy przejęciu nieruchomości obciążonej hipoteką będzie to przeniesienie własności nieruchomości.

Klauzula 11 dekretu plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 11 stanowi, że zgodnie z art. 35 ust. na działce i należącej do jednej osoby, z wyjątkiem przypadków w niej określonych, odbywa się łącznie z działką. Niedozwolone jest zbycie działki bez znajdującego się na niej budynku, konstrukcji, konstrukcji, jeśli należą one do jednej osoby.

W związku z tym transakcje, w których wola stron skierowana jest na zbycie budynku, budowli, budowli bez odpowiedniej działki gruntu lub zbycie działki bez położonych na niej obiektów, jeżeli działka i znajdujące się na niej obiekty na nim należą do jednej osoby z tytułu prawa własności, są nieważne.

Ta sama procedura przeniesienia własności jednoosobowych działek i znajdujących się na nich nieruchomości powinna być stosowana również w przypadku wygaśnięcia prawa do gruntu w przypadku rekwizycji, konfiskaty budynku, budowli, konstrukcji, przejęcia o przedmiotowej nieruchomości za zobowiązania jej właściciela (art. 242, 243, 237 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z art. 6 ustawy o hipotekach, nie wolno obciążać hipoteką nieruchomością wycofaną z obrotu, której egzekucja nie może być nałożona zgodnie z prawem federalnym. I, jak widzimy, wykluczenie na działce poza budynkiem jest niedozwolone.

Ponadto art. 64 ustawy Prawo hipoteczne oraz art. 340 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz art. 69 ustawy o hipotece, które nie dopuszczają hipoteki budynku bez jednoczesnej hipoteki działki, na której ten budynek się znajduje, jeżeli właścicielem budynku i działki jest ta sama osoba. Okazuje się zupełny brak logiki: jeśli budynek jest obciążony hipoteką, a umowa nie stanowi wprost, że działka, na której znajduje się obciążony hipoteką budynek, jest obciążona jednocześnie z budynkiem, to na tej działce nie ma zastosowania hipoteka z mocy prawa , a umowa kredytu hipotecznego jest nieważna. Jeżeli jednak działka gruntowa jest zastawiona bez jednoczesnej hipoteki budynków na niej położonych, to taki zastaw nie jest transakcją nieważną, a o ile strony nie ustaliły inaczej, budynki na tej działce są z mocy prawa obciążone hipoteką . To, co spowodowało tak odmienne podejście do hipoteki budynku i gruntu, wymyka się logicznemu wytłumaczeniu. Podobnie jak ostatni akapit komentowanego artykułu, który zakazuje zastawiania działki bez położonych na niej budynków, wymyka się logicznemu wytłumaczeniu, czy działka ta należy do gruntów rolnych. Dlaczego działka, na przykład z gruntu pod zabudowę, przeznaczona pod eksploatację budynku, może być układana bez znajdujących się na niej budynków, a działka z gruntu rolnego nie? Dlaczego takie selektywne podejście? Niestety nie sposób nawet odgadnąć, czym kierował się ustawodawca, pisząc komentowany artykuł.

Tym samym art. 64 Prawa hipotecznego jest sprzeczny z art. 1 i 35 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej. A ponieważ przeniesienie nieruchomości na hipotekę może prowadzić do przeniesienia własności tej nieruchomości, to odpowiednio hipoteka na działce bez jednoczesnej hipoteki na nieruchomości znajdującej się na tej działce będzie transakcją nieważną. Dlatego w tym przypadku nieruchomość musi być obciążona hipoteką wraz z działką gruntową, opisaną na równi z działką zgodnie z art. 9 Prawa hipotecznego. W związku z tym umowa hipoteki na działce, na której znajduje się przedmiot nieruchomości, musi być całkowicie tożsama z umową hipoteki na przedmiot nieruchomości z jednoczesną hipoteką działki i zastawem działki wraz z przedmiotem nieruchomości. ulokowana na nim nie istnieje jako samodzielny rodzaj umowy, a bez jednoczesnego zastawu na przedmiocie nieruchomości jest transakcją nieważną, a art. 64 Prawa hipotecznego nie ma zastosowania, ponieważ jest niezgodny z obowiązującym prawem.

Charakterystyczną cechą rosyjskiego systemu prawnego jest to, że nieruchomość położona na działce może należeć do jednej osoby, a sama działka do innych. W związku z tym w przypadku, gdy taka działka została obciążona umową hipoteczną, a następnie sprzedana w ramach egzekucji, nowy właściciel działki zasadniczo zastępuje zastawcę w jego stosunku z właścicielem nieruchomości.

W praktyce zdarza się, że odwrotna sytuacja występuje, gdy budynki lub lokale są wynajmowane bez dzierżawy działki, na której się znajdują, w wyniku czego Sądy Arbitrażowe I Instancji uznały takie umowy hipoteczne za nieważne. W ten sposób spółka z ograniczoną odpowiedzialnością „Przedsiębiorstwo rolne „Czelabińskoje” złożyła pozew do Sądu Arbitrażowego Obwodu Czelabińskiego przeciwko otwartej spółce akcyjnej „Południowy Ural Bank na rzecz Rozwoju Społecznego „Rezerwa” o unieważnienie umowy zastawu mięsa warsztat przetwórczy z dnia 30 lipca 1997 r. oraz notarialny wpis o zakazie zbywania zastawionego majątku do czasu rozwiązania umowy zastawniczej z dnia 31.07.97 nr 1a-4 jako wniosek o skutki nieważności zastawu. Roszczenie zostało zaspokojone postanowieniem z dnia 13.05.99.

W innej sprawie Spółka Komandytowa „Naprawa Odzieży” złożyła pozew do Moskiewskiego Sądu Arbitrażowego przeciwko komercyjnym bankom komercyjnym „Moskiewski Bank Przemysłowy” o unieważnienie umowy zastawu lokali niemieszkalnych z dnia 29 września 1995 r. nr 118-z.

Postanowienie z 11.06.99 usatysfakcjonowało roszczenie. Umowa zastawu została uznana za nieistotną transakcję, ponieważ nie zawiera informacji o jednoczesnej hipotece lokalu i działki, na której znajduje się ten lokal, co jest sprzeczne z art. 340 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz Artykuł 69 ustawy federalnej „O hipotece” (hipoteka nieruchomości). Postanowieniem sądu apelacyjnego z dnia 20.07.99 decyzja została utrzymana w mocy.

W obu przypadkach Prezydium Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej uchyliło postanowienie sądów niższych instancji, powołując się na uchwałę Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej oraz Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 lipca 1996 r. Nr 6/8 „W niektórych kwestiach związanych ze stosowaniem części pierwszej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej » w którym wyjaśniono, że gdy zastawnik budynku lub budowli nie jest właścicielem ani najemcą działki, umowy hipotecznej nie można uznać za niezgodną z prawem na podstawie ust. 3 art. 340 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Prawa hipotecznego, aw przypadku wykluczenia z budynku lub konstrukcji - oraz prawa kupującego do działki powinny być określone na podstawie artykułu Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym, kiedy przeniesienie własności budynku, budowli lub przekazanie ich innym osobom prawnym lub obywatelom wraz z tymi obiektami przenosi prawo do użytkowania gruntu.

Zgodnie z art. 69 ustawy federalnej „O hipotece” prawo zastawnika do stałego użytkowania działki, na której znajduje się budynek lub konstrukcja, nie podlega zastawowi. Przejmując budowlę lub budynek, osoba nabywająca tę nieruchomość na własność nabywa prawo do użytkowania działki na takich samych warunkach iw takim samym zakresie, jak były właściciel (hipoteka) nieruchomości. W takich okolicznościach rozstrzygnięcie sądów o uznaniu spornej umowy zastawu na nieruchomości za transakcję nieważną jest sprzeczne z obowiązującym prawem.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy o kredytach hipotecznych, o ile prawo federalne lub umowa nie stanowią inaczej, działka gruntu nabyta przy użyciu środków kredytowych z banku lub innej organizacji kredytowej lub środków z pożyczki celowej udzielonej przez inny podmiot prawny na nabycie tego działkę uważa się za zastawioną od momentu zarejestrowania przez państwo własności tej działki przez pożyczkobiorcę.

Jeżeli dana działka jest dzierżawiona, z mocy prawa powstaje hipoteka na prawo do dzierżawy, chyba że prawo federalne lub umowa dzierżawy stanowią inaczej.

Zastawnikiem w ramach tego zastawu jest bank lub inna instytucja kredytowa lub inny podmiot prawny, który udzielił pożyczki lub pożyczki celowej na nabycie działki gruntu lub prawo do dzierżawy gruntu.

Tak więc, co do zasady, o ile umowa hipoteczna lub umowa ustanawiająca hipotekę z mocy prawa nie stanowią inaczej, gdy działka jest obciążona hipoteką, prawo zastawu obejmuje również budynek lub budowlę zastawcy znajdującą się lub w trakcie budowy na działce.

Biorąc pod uwagę, że działki jako obiekty obrotu cywilnego mają swoje własne cechy, treść uprawnień każdego użytkownika gruntu, w tym właściciela, jest ograniczona np. przez ustalone wymogi dozwolonego użytkowania danej działki.

Zgodnie z art. 7 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej ziemie w Federacji Rosyjskiej są podzielone na 7 oddzielnych kategorii zgodnie z ich przeznaczeniem, które są wykorzystywane zgodnie z ustalonym dla nich przeznaczeniem. Reżim prawny gruntów określany jest na podstawie ich przynależności do tej lub innej kategorii oraz dozwolonego użytkowania zgodnie z podziałem na strefy, którego ogólne zasady i procedury określają ustawy federalne oraz wymagania specjalnych ustaw federalnych. Każdy rodzaj dozwolonego użytku spośród typów przewidzianych przez strefowanie terytoriów jest wybierany niezależnie, bez dodatkowych zezwoleń i procedur zatwierdzania.

Wymogi dotyczące pozwolenia na użytkowanie dotyczą wszystkich działek, w tym nabytych w drodze sprzedaży publicznej, aukcji lub przetargu.

Właściciel, który nabył obciążoną hipoteką działkę, sprzedając ją na aukcji publicznej, aukcji lub w drodze przetargu, ma prawo do zmiany przeznaczenia działki zgodnie z ustawą federalną nr 172-FZ z dnia 21 grudnia 2004 r. „W sprawie Przeniesienie gruntów lub działek z jednej kategorii do drugiej”.

Paragraf 2 artykułu 69 ustawy o hipotece odnosi się do ograniczenia kręgu osób, które mogą nabyć działki, gdy są one sprzedawane na aukcji publicznej, aukcji lub w drodze konkursu.

Tak więc, zgodnie z art. 15 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej cudzoziemcy, bezpaństwowcy i zagraniczne osoby prawne nie mogą posiadać działek położonych na obszarach przygranicznych, których wykaz jest ustalany przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej zgodnie z ustawodawstwem federalnym w sprawie Granica państwowa Federacji Rosyjskiej oraz na innych specjalnie ustanowionych terytoriach Federacji Rosyjskiej zgodnie z ustawami federalnymi.

Ustawa federalna z dnia 24 lipca 2002 r. Nr 101-FZ „O obrocie gruntami rolnymi” w art. 3 stanowi, że obcokrajowcy, zagraniczne osoby prawne, bezpaństwowcy, a także osoby prawne, w których kapitale zakładowym (akcyjnym) udział cudzoziemców, zagranicznych osób prawnych, bezpaństwowców przekracza 50%, mogą posiadać działki z gruntów o przeznaczeniu rolniczym tylko na prawach dzierżawy.

Ustawa federalna nr 1-FZ z dnia 5 lutego 2004 r. „O zmianie ustawy federalnej „O hipotece (zastaw nieruchomości)” dodała klauzulę 3 do komentowanego artykułu, która ustanowiła dodatkowe ograniczenia dotyczące przejęcia obciążonej hipoteką działki rolnej grunt. Jeżeli sąd postanowi przejąć taką działkę, jej sprzedaż odracza się co najmniej do pełnego upływu odpowiedniego okresu pracy rolniczej, biorąc pod uwagę czas wymagany do sprzedaży wyprodukowanych lub wytworzonych i przetworzonych produktów rolnych. Ta zasada pozwala hipotecznemu zachować produkty, które spodziewa się otrzymać z ziemi iw których otrzymanie zainwestowano określone siły i środki. W przeciwnym razie zastawca może utracić zarówno zastawioną działkę, jak i niezastawione produkty.

W celu uniknięcia interpretacji terminu zakończenia prac rolniczych, ustawodawca za datę sprzedaży zastawionej nieruchomości wyznaczył 1 listopada roku, w którym następuje wykonanie zobowiązania zabezpieczonego hipoteką lub jego częścią nie jest dozwolone. Ponadto strony mogą podać inny termin w umowie kredytu hipotecznego.

Na koniec rozważania problemu zauważamy, że należy pamiętać, że zgodnie z ust. 3 art. 54 ustawy o hipotece, na wniosek zastawcy, sąd, o ile w decyzji o przejęciu nieruchomości z gruntu rolnego zachodzą uzasadnione powody, ma prawo odroczyć jej wykonanie na okres do jednego roku.

Podsumowując wszystkie powyższe, możemy wyciągnąć następujące wnioski.

Zastaw działek może powstać tylko wtedy, gdy ich obrót jest dozwolony przez prawo federalne. Jednocześnie istotną cechą hipoteki działek jest fakt, że te ostatnie dzielą się na dwa rodzaje: te, które mogą być zastawione, oraz te, które nie są hipoteką.

Zgodnie z umową hipoteczną, działki gruntu będące własnością obywateli, ich stowarzyszeń, osób prawnych i przeznaczone na ogrodnictwo, hodowlę zwierząt, budownictwo mieszkaniowe indywidualne, dacza i garaże, działki gospodarstwa domowego z działkami zależnymi osobistymi oraz działki zajmowane przez budynki, budowle lub budowle, w kwotę niezbędną do ich ekonomicznego utrzymania (wsparcie funkcjonalne), a także działek ze składu gruntów rolnych. W przypadku wspólnego współwłasności lub współwłasności przedmiotowych działek hipoteka może być ustanowiona wyłącznie na działce będącej własnością obywatela lub osoby prawnej, wydzielonej w naturze z gruntów będących we współwłasności lub współwłasności.

Niedozwolona jest hipoteka na gruntach będących własnością państwową lub komunalną. Niedopuszczalne jest również obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość ustalona przepisami zarówno podmiotów Federacji Rosyjskiej, jak i samorządów terytorialnych na grunty o różnym przeznaczeniu i dozwolonym użytkowaniu .

Główne dane, które należy określić w umowie hipotecznej działki to: położenie (adres pocztowy) działki obciążonej hipoteką; jego numer katastralny; obiekty nieruchomości znajdujące się na stronie (jeśli występują); Powierzchnia terenu; główną kategorię (przeznaczenie) gruntów znajdujących się na terenie, ze wskazaniem samorządu terytorialnego odpowiedzialnego za te grunty oraz celu użytkowania gruntów; prawo, na mocy którego działka należy do zastawcy (prawo majątkowe), oraz nazwa organu państwowej rejestracji praw do nieruchomości, który zarejestrował to prawo zastawcy.

Jeśli chodzi o wycenę działki w przypadku jej hipoteki, zgodnie z art. 67 ustawy federalnej „O hipotece (zastawie) nieruchomości”, przeprowadza się ją zgodnie z ustawodawstwem regulującym czynności wyceny w Federacji Rosyjskiej. Wartość hipoteczna działki ustalana jest w umowie hipotecznej na podstawie umowy między zastawcą a zastawnikiem.

Umowa hipoteczna podlega rejestracji państwowej, która wchodzi w życie z chwilą ostatniej rejestracji. Nieprzestrzeganie zasad państwowej rejestracji umowy hipotecznej pociąga za sobą jej nieważność. Taka umowa jest uważana za nieważną.

Działkę zastawioną umową hipoteczną uważa się za obciążoną hipoteką od momentu powstania praw zastawnika (prawa zastawu), a jeżeli zobowiązanie zabezpieczone hipoteką powstało później, od momentu powstania zobowiązania. Warunek ten dotyczy tylko stron umowy kredytu hipotecznego. W przypadku osób trzecich uważa się, że hipoteka powstała z chwilą jej rejestracji państwowej.

(klauzula 1 zmieniona ustawą federalną z dnia 05.02.2004 N 1-FZ)
2. Niedopuszczalne jest obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość określona przepisami podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolone użycie.
Komentarz do art. 63
W artykule zdefiniowano działki, które nie są objęte hipoteką (której hipoteka nie jest dozwolona).
1. Zgodnie z federalną ustawą o hipotece hipoteka na działkach stanowiących własność państwa (własność federalna lub własność podmiotów Federacji Rosyjskiej) lub mienie komunalne jest niedozwolona.
Własność państwowa na gruntach to grunty, które nie są własnością obywateli, osób prawnych ani gmin (patrz ust. 1, art. 16 kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej).
Delimitacja własności państwowej gruntu na własność Federacji Rosyjskiej (federalna własność gruntu), własność podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz własność gmin (komunalna własność gruntu) odbywa się zgodnie z ustawą federalną „O delimitacji własności państwowej ziemi” (patrz ust. 2 art. 16 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej).
Przed wejściem w życie ustawy federalnej z dnia 05.02.2004 N 1-FZ hipoteka gruntów rolnych ze składu gruntów organizacji rolniczych, gospodarstw chłopskich (gospodarskich) i działek polowych działek pomocniczych osobistych również nie była dozwolony. Określone ograniczenie zostało anulowane, a zatem na takich działkach można ustanowić hipotekę, z zastrzeżeniem innych wymagań komentowanej ustawy i innych aktów ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej oraz regulacyjnych aktów prawnych.
2. Niedopuszczalne jest obciążanie hipoteką części działki, której powierzchnia jest mniejsza niż minimalna wielkość określona przepisami podmiotów Federacji Rosyjskiej oraz przepisami samorządów lokalnych dla gruntów o różnym przeznaczeniu i dozwolone użycie.
Ustala się maksymalne (maksymalne i minimalne) rozmiary działek przekazanych obywatelom na własność z gruntów należących do własności państwowej lub komunalnej (patrz ust. 1 art. 33 Kodeksu ziemskiego Federacji Rosyjskiej): do prowadzenia gospodarki chłopskiej (gospodarczej) , ogrodnictwo, ogrodnictwo, hodowla zwierząt, budowa domków letniskowych - zgodnie z prawem podmiotów Federacji Rosyjskiej, dla indywidualnego rolnictwa zależnego i indywidualnego budownictwa mieszkaniowego - zgodnie z aktami prawnymi samorządów lokalnych.
Ustala się maksymalną wielkość działek przekazanych obywatelom na własność bezpłatnie do powyższych celów (patrz paragraf 2 artykułu 33 Kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej):
ustawy federalne - z ziem federalnych;
prawa podmiotów Federacji Rosyjskiej - z ziem będących własnością podmiotów Federacji Rosyjskiej;
normatywne akty prawne organów samorządu terytorialnego - z gruntów będących własnością gmin.
Do celów niewymienionych w ust. 1 art. 33 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej maksymalne rozmiary działek ustala się zgodnie z normami nabywania gruntów zatwierdzonymi w ustalony sposób dla określonych rodzajów działalności lub zgodnie z zasadami użytkowania i zagospodarowania terenu, gospodarowania gruntami , urbanistyka i dokumentacja projektowa (patrz punkt 3 artykułu 33 kodeksu gruntów RF).
Wielkość działki ogrodowej, działki ogrodowej lub działki letniskowej określają przepisy ustawowe i inne regulacyjne akty prawne podmiotów Federacji Rosyjskiej, biorąc pod uwagę maksymalne normy dotyczące działek gruntowych ustanowione przez prawo federalne oraz inne regulacyjne akty prawne Federacji Rosyjskiej dla obywateli niektórych kategorii (patrz ust. 5 art. 13 ustawy federalnej „O stowarzyszeniach obywatelskich non-profit ogrodniczych, ogrodniczych i daczy” z dnia 15 kwietnia 1998 r. N 66-FZ).
W regionie moskiewskim minimalna wielkość działki pod prowadzenie gospodarki chłopskiej (gospodarczej) wynosi 2 hektary; jednostki samorządu terytorialnego w niektórych przypadkach mają prawo do udostępnienia działek pod prowadzenie gospodarki chłopskiej (gospodarskiej) o powierzchni mniejszej niż 2 ha, z uwzględnieniem specjalizacji gospodarki.
Przy podziale między spadkobierców działek przeznaczonych na ogrodnictwo minimalna wielkość działki wynosi 0,02 ha (patrz paragrafy 2, 3 decyzji Małej Rady Moskiewskiej Rady Regionalnej „W sprawie maksymalnej wielkości działek przewidzianych dla obywatele na terytorium obwodu moskiewskiego” z dnia 16 grudnia 1992 r. N 4/28).