Nie jest tajemnicą, że powierzchnia przyszłego mieszkania określona w umowie udziału jest, powiedzmy, przybliżona. Oznacza to, że po zakończeniu budowy może się okazać, że mieszkanie „przybrało na wadze” o kilka metrów kwadratowych lub wręcz przeciwnie, stało się nieco mniejsze. Nie powinno to dziwić, takie różnice ujawniają się niemal w każdym projekcie budowlanym. Trzeba jednak o nich pamiętać, ponieważ jeśli pojawią się dodatkowe liczniki, kupujący najprawdopodobniej będzie musiał za nie zapłacić.

Nikt nie jest bezgrzeszny

Według ekspertów rynkowych ponad 90% wszystkich nieruchomości jest dostarczanych z pewnymi odchyleniami w materiale filmowym. Nie oznacza to, że projekt został w jakiś sposób wykonany (oczywiście jeśli odchylenia nie sięgają 10 metrów i więcej), to są po prostu koszty budowy. Dotyczy to szczególnie domów monolitycznych, w których nie stosuje się prefabrykowanych paneli o tej samej długości, a mieszkania są bardziej przestronne i mają otwarty układ. W nich różnice mogą sięgać nawet 5-6 metrów kwadratowych (różnica 3-5% dla monolitu jest uważana za normalną), natomiast w panelach z reguły nie przekraczają kilku „kwadratów”. Czasami domy panelowe również cierpią z powodu poważnej zmiany materiału filmowego, ale dotyczy to nowych, jeszcze nie „przetestowanych” serii i jest dość rzadkie.

Kim są sędziowie?

Pomiaru mieszkań i określenia ich ostatecznej powierzchni dokonują inżynierowie katastralni z WIT, którzy są specjalnie zapraszani przed oddaniem domu do użytku. Dokonują pomiarów lokalu i to na podstawie ich danych zostanie naliczona dopłata, jeżeli okaże się, że materiał filmowy się powiększył. Jednak po pierwsze, każdy może się pomylić, łącznie ze specjalistami WIT, a po drugie, pomiary często przeprowadzane są na zasadzie analogii. Oznacza to, że mierzone jest jedno piętro (zwykle pierwsze lub drugie), a wszystkie pozostałe nagrania są przydzielane na podstawie otrzymanych danych. Biorąc pod uwagę, że w nowoczesnych projektach plany pięter w tym samym budynku często się różnią, klient zawsze ma prawo wątpić. Pomiary możesz wykonać samodzielnie, ale pozwolą one jedynie stwierdzić, czy mierniczy zaproszeni przez dewelopera nie popełnili błędu. Aby jednak uzyskać oficjalną opinię, którą można przedstawić deweloperowi lub sądowi, konieczne jest zaproszenie niezależnych ekspertów posiadających odpowiednią licencję.

Skrzynie balkonowe

Ze względu na balkony z loggiami mogą wystąpić nieoczekiwane zmiany w metrażu i w związku z tym cenie. Deweloperzy nie mają dziś konsensusu co do sposobu liczenia swojej powierzchni: niektórzy w ogóle nie uwzględniają ich w metrażu mieszkania, niektórzy stosują do nich współczynnik redukcyjny 0,3 lub 0,5, niektórzy deweloperzy nie wahają się uwzględnić ich w sumie powierzchnię obudowy całkowicie. Aby nie było to niemiłą niespodzianką dla nabywcy mieszkania w nowym budynku, kwestię tę należy omówić z deweloperem przed podpisaniem umowy.

Kto i jak zapłaci?

Jeśli mówimy ogólnie o płaceniu za nadmiar lub brakujący materiał filmowy, wiele tutaj zależy również od konkretnego dewelopera. Najczęściej dla projektu ustalany jest pewien próg „nietaryfowy”, na przykład 1,5 metra, którego żadna ze stron nie płaci. W związku z tym, jeśli mieszkanie okaże się większe, powiedzmy o 3 metry, wówczas pozostałe 1,5 metra kupujący będzie musiał zapłacić po cenie określonej w umowie. Jeśli mieszkanie okaże się znacznie mniejsze, sprzedawca zwraca różnicę. Część deweloperów, chcąc maksymalizować zyski, może jednak zastrzec w umowie warunki niezbyt korzystne dla kupującego, gdy np. za brakujące liczniki w ogóle nie płaci się, a za nadwyżki dopłaca się podwyższonym kosztem. Należy zwrócić szczególną uwagę na te warunki w umowie, zwłaszcza biorąc pod uwagę już znaczną cenę za metr kwadratowy w stolicy i regionie.

P.S. Warto również zauważyć, że nie należy postrzegać dodatkowych metrów jako dodatkowych. W trakcie budowy, a właściwie już po oddaniu obiektu do użytku, kupujący ma możliwość otrzymania kilku dodatkowych metrów w cenie znacznie niższej od ceny rynkowej.

Jednym ze sposobów uzyskania przez dewelopera dodatkowego dochodu od akcjonariuszy jest żądanie dodatkowej zapłaty za wybudowane przez niego dodatkowe metry kwadratowe. Często podczas przeprowadzki wspólnicy wpadają w pułapkę, gdy dowiadują się, że deweloper nie chce przekazać wykończonego mieszkania na własność do czasu pokrycia kosztów dodatkowej powierzchni mieszkalnej. Pomimo tego, że w większości przypadków żądania takie nie są uzasadnione, a wysokość dopłaty, przy ogólnych wysokich kosztach mieszkania, jest ogromna, przyszli mieszkańcy, wierząc deweloperowi na słowo, szybko płacą podaną kwotę w obawie, że nie oddanie mieszkania do użytku.

Nie każdy wie, że takie działania dewelopera łatwo podważyć, niezależnie od warunków umowy. Typowy DDU ustala stałą cenę za kwotę, jaką należy zapłacić za mieszkanie w budowie. W związku z powyższym, jeżeli podczas oględzin apartamentu zostali Państwo poproszeni o dopłatę za większą powierzchnię, mają Państwo prawo odmówić dopłaty, powołując się na warunki umowy. Trzeba zrozumieć, że kluczową rolę odgrywają tutaj nie wymagania dewelopera, ale warunki umowy. Ponadto, udostępniając mieszkanie w nowym budynku, firma nie ma prawa żądać od Ciebie dopłaty za dodatkowe metry kwadratowe bez uprzedniego zaproszenia Cię do podpisania dodatkowej umowy. Co więcej, w niektórych przypadkach same warunki umowy mogą nakładać Cię na ścisłe limity dopłaty za mkw. metrów w związku z poprawą warunków życia – jeśli np. zawrzesz umowę umowną na rozbiórkę mieszkania uznanego za niebezpieczne.

Jeżeli powierzchnia mieszkania nie odpowiada powierzchni określonej w DDU, będziesz miał prawo żądać kary umownej za naruszenie przez dewelopera zobowiązań umownych. Jeżeli po pomiarach WIT okaże się, że otrzymałeś mieszkanie o powierzchni niezgodnej z wielkością wskazaną w DDU, możesz zwiększyć kwotę roszczenia, powołując się na podanie błędnych informacji.

W niektórych przypadkach umowa zawarta pomiędzy Tobą a deweloperem może zawierać klauzulę mówiącą, że określona w umowie cena nie jest ostateczna i może ulec zmianie według woli stron. Ale nawet w tym przypadku możesz bronić swoich praw bez widocznych trudności, ponieważ zgodnie z ustawą federalną 214 „O współdzielonej budowie” cena określona w umowie musi być stała. Zatem sam fakt istnienia takiej umowy w klauzuli będzie wystarczającą podstawą do stwierdzenia jej nieważności. Jednocześnie Ty, jako przyszły właściciel, nie powinieneś martwić się o los swojego przyszłego domu - skoro to nie Twoja wina, że ​​deweloper dostarczył Ci nieprawidłową formę umowy i nikt nie usunie mieszkania z Twojego nieruchomości po zakończeniu procesu budowlanego.

Reakcja na wymagania dewelopera

Dokładny pomiar powierzchni mieszkania możliwy jest dopiero po zakończeniu budowy przy pomocy przedstawicieli WIT. W przypadku słów dewelopera o podwyższonych rdzeniach. obszary zostały potwierdzone, będziesz miał kilka sposobów na obronę swoich praw bez uciekania się do dodatkowej opłaty.

Możesz skierować reklamację do dewelopera i żądać od niego kary za niedotrzymanie warunków umowy, a jednocześnie żądać zapłaty pieniędzy z tytułu „naddatkowych” metrów kwadratowych, które wybudował. Jeśli deweloper nie wtrąci się i zapłaci karę, od tej sekundy można uznać współpracę za zakończoną. Ale jeśli stanowczo odmówi zapłaty i zagrozi, że nie przekaże ci mieszkania do użytku, możesz pozwać. W takim przypadku wymagania dotyczące roszczenia będą musiały wskazywać:

wysokość kary umownej za niewykonanie przez dewelopera zobowiązań wynikających z umowy

zapłatę dodatkowych kwot za spowodowanie szkód i strat moralnych

inne roszczenia wobec dewelopera narosłe w trakcie budowy (opóźnienie w oddaniu domu, nieudzielenie na czas informacji o przekroczeniach terminów itp.)

Jeżeli nie masz innej możliwości uzyskania mieszkania niż drogą sądową, a okres bezczynności Twojego mieszkania jest znaczny, najlepszym rozwiązaniem będzie skontaktowanie się z prawnikiem, który oceni perspektywy Twojej sprawy i kompetentnie zbuduje linię obrona w sądzie. Należy pamiętać, że każdy przypadek sporu budowlanego jest indywidualny i od każdego niuansu zależy, czy ostatecznie będziemy musieli dopłacić za metr kwadratowy. metrów czy nie. Zdarzają się przypadki, w których początkowo akcjonariusz nie ma możliwości obrony swoich praw (jeśli podpisze umowę o dopłatę za metry kwadratowe), a czasem nietrudno jest udowodnić winę dewelopera w oparciu o przepisy ustawy prawa (np. jeżeli udziałowcem jest były wojskowy, rodziny, którym przysługują dodatkowe metry kwadratowe).

W takim przypadku rzeczywista powierzchnia mieszkania będzie bardzo pomocna dla sądu. Jeżeli nie masz pewności, czy wspólnik ma rację co do powiększenia metrażu mieszkania, możesz zaprosić na oględziny nieruchomości niezależnego rzeczoznawcę, który po zmierzeniu mieszkania będzie w stanie samodzielnie wycenić jego rzeczywistą powierzchnię, co w wielu przypadkach przypadkach może być mniej niż nalegał deweloper. Znane są przypadki, w których firmy budowlane wywierały masowe żądania od akcjonariuszy, aby dopłacali za rdzenie ekspandowane. powierzchni, a jednocześnie niezależni eksperci zaproszeni przez wspólników wydali decyzję stwierdzającą, że powierzchnia mieszkania jest jeszcze mniejsza niż wskazana w DDU.

Nie we wszystkich przypadkach zmieniona powierzchnia mieszkania jest bezpośrednią winą dewelopera: w końcu prawie niemożliwe jest zagwarantowanie precyzyjnej dokładności w procesie budowy, a podczas budowy może pojawić się wiele subtelności i sytuacji awaryjnych, które nie zależą od jakości pracy dewelopera - na przykład warunków atmosferycznych nieodpowiednich do budowy. Zwiększona powierzchnia mieszkania jednak w żaden sposób nie zależy od samego udziałowca – dlatego deweloper a priori nie ma prawa żądać od Ciebie zapłaty za przekroczony przez niego plan. W tej sytuacji jako akcjonariusz masz przede wszystkim obowiązek być przygotowanym na takie działania dewelopera. Zawsze powinieneś pamiętać, że wymóg dopłaty za metry kwadratowe najprawdopodobniej zostanie Ci przedstawiony z powodu chęci dodatkowego dochodu, a wcale nie z powodu siły wyższej. I od tego, jak bardzo jesteś gotowy bronić swoich praw, zależy, czy zapłacisz deweloperowi dodatkowo za dodatki, które mógł wymyślić. metrów kwadratowych lub otrzymać karę za naruszenie obowiązków firmy wynikających z DDU.

Mieszkanie w nowym budynku: „dodatkowe” metry – sukces czy strata? Zapłacili za jeden obszar i dostali inny. Kto komu zapłaci dodatkowo - kupujący deweloperowi i odwrotnie

Osoby mające doświadczenie w zakupach nowych budynków doskonale wiedzą, że metraż kupowanego mieszkania jest wielkością wysoce „obliczoną”. Rzeczywisty rozmiar obiektu będzie znany dopiero po zakończeniu budowy i wykonaniu odpowiednich pomiarów. I wcale nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy powierzchnia mieszkania może różnić się od tej zapisanej w umowie. Co się dzieje w tym przypadku?

Artykuł ten jest materiałem referencyjnym i informacyjnym; wszystkie informacje w nim zawarte mają charakter informacyjny i służą wyłącznie celom informacyjnym.

Panel - dokładniej
Pierwszym wnioskiem płynącym z komunikacji z ekspertami rynkowymi jest to, że zjawisko to rzeczywiście ma miejsce. „Powierzchnie mieszkań po pomiarach WIT w 99% przypadków różnią się od powierzchni projektowanych” – mówi Valentin Pariysky, pracownik działu sprzedaży Grupy Vedis. Co prawda w większości przypadków rozbieżności są minimalne – ale jeśli podchodzimy do problemu ściśle formalnie, to one istnieją.

Jakie dokładnie są te rozbieżności? Tutaj wiele zależy od technologii budowy. Typ panelu zapewnia największą dokładność. „W budownictwie panelowym, gdzie technologie są rozwijane przez lata, każdy dom jest „konstruktorem” z „kostek” wstępnie dobranych na wymiar” – wyjaśnia Dmitry Kotrovsky, wiceprezes firmy deweloperskiej Khimki Group. „Tam «dodatkowe» liczniki pojawiają się znacznie rzadziej.” Według naszych konsultantów, przy średniej powierzchni mieszkania wynoszącej 60 mkw. m różnice będą wynosić 0,5 - 1 mkw. m, maksymalnie 1,5 mkw. M.

Kolejną rzeczą są monolity, gdzie każdy dom powstaje w zasadzie od podstaw na placu budowy. Co więcej, mieszkania w takich budynkach są zwykle większe - więc odchylenia (w procentach) wyglądają bardziej zauważalnie, jeśli przeliczymy je na metry kwadratowe. „W domach monolitycznych różnica może sięgać kilku metrów kwadratowych” – mówi Alexandra Krzhevova, kierownik działu marketingu i analityki, grupa firm Pioneer. – W praktyce Grupy Firm Pioneer częstsza jest sytuacja przekroczenia powierzchni mieszkania: średnio zwykle nie więcej niż 7 metrów kwadratowych. M".

Oczywiście zdarzają się też przypadki, w których różnice są większe – do 10-15 metrów kwadratowych. m. Ale są tu inne powody. « Znaczące rozbieżności w powierzchni są niezwykle rzadkie, mogą wynikać z faktu, że pod budowę domu wykorzystano dodatkową działkę, w związku z czym wzrosła całkowita powierzchnia budynku mieszkalnego, zauważa Arseniy Wasiliew, dyrektor generalny grupy spółek UNISTO Petrostal. – Albo, co gorsza, z powodu złego nadzoru budowlanego. Wtedy znaczne zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni mieszkania może być jedynie wierzchołkiem góry lodowej.”

Ufaj, ale mierz
Powstaje uzasadnione pytanie: kto mierzy mieszkania? A dokładniej, każdy może coś zmierzyć (do tego potrzebna jest zwykła miarka; bardziej „zaawansowani technologicznie” mogą posłużyć się dalmierzem laserowym), ale czyje wyniki uznawane są za ostateczne?

„Inżynier katastralny ma obowiązek wykonać pomiary mieszkania na podstawie odrębnej umowy z deweloperem” – mówi Wasilij Szarapow, prawnik w firmie deweloperskiej City-XXI Century. – Zwykle przeprowadza się je na etapie oddania obiektu do użytkowania. Paszporty katastralne sporządzane są zarówno dla budynku jako całości, jak i dla poszczególnych lokali niemieszkalnych i mieszkalnych, z wyjątkiem majątku wspólnego.”

Teoretycznie pomiarów należy dokonać we wszystkich mieszkaniach. W praktyce inżynierowie katastralni też mogą oszukiwać - dokonują pomiarów na jednym piętrze, a następnie piszą, że wszystkie pokoje powyżej lub poniżej są „dokładnie takie same”. Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że ​​tak nie jest, może zakwestionować wyniki. Musisz po prostu polegać nie na własnych amatorskich ćwiczeniach z ruletką, ale na autorytatywnym ekspertze. „Nabywca mieszkania ma prawo skorzystać z usług niezależnego inżyniera katastralnego” – mówi Grigorij Altuchow, dyrektor handlowy FSK Leader. „A jeśli wystąpią rozbieżności w liczbach, zakwestionuj wyniki pomiarów w sądzie”.

Cierpienie w domku z balkonem
Zdecydowana większość nowoczesnych mieszkań posiada balkony lub loggie. Jak sobie z nimi radzić? Należy w tym miejscu zaznaczyć, że rosyjskie ustawodawstwo wydaje się być specjalnie napisane w taki sposób, aby maksymalnie zagmatwać temat.

Oceńcie sami. Jakie to przypomina Andrey Blazhko, dyrektor generalny Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, zgodnie z ust. 3 art. 16 Kodeksu mieszkaniowego (LC) Federacji Rosyjskiej „za mieszkanie uważa się konstrukcyjnie oddzielne pomieszczenie w budynku mieszkalnym, zapewniające bezpośredni dostęp do części wspólnych w takim domu i składające się z jednego lub więcej pokoi, a także pomieszczenia do przeznaczeniu pomocniczym, przeznaczonym na zaspokojenie potrzeb domowych obywateli oraz innych potrzeb związanych z przebywaniem ich w takim odrębnym pomieszczeniu.” Inaczej mówiąc, w pojęciu mieszkania mieszczą się balkony i loggie („pomieszczenia pomocnicze”).

Z drugiej strony na osiedlu znajduje się ul. 15 ust. 5 wyraźnie stanowi, że do powierzchni całkowitej lokalu mieszkalnego zalicza się powierzchnie wszystkich jego części „z wyjątkiem balkonów, loggii, werand i tarasów”. Z tego powodu, nawiasem mówiąc, w świadectwach własności wskazana jest całkowita powierzchnia mieszkania bez uwzględnienia tych „lokalów letnich”.

Istnieje również „strona trzecia” - SNiP 2.08.01-89 „Budynki mieszkalne”. Dokument ten stanowi, że loggie i balkony należy uwzględniać w powierzchni całkowitej, ale ze współczynnikami redukcyjnymi odpowiednio 0,5 i 0,3.

Na tle tak imponującej „różnorodności” (która przywodzi na myśl podręcznik „dwóch prawników, trzy opinie”) deweloperzy postępują zazwyczaj według własnego uznania. Najczęściej loggie i balkony liczone są z tymi samymi współczynnikami 0,5 i 0,3. „Koszty budowy tych lokali można wliczyć w cenę mieszkania” – mówi Wasilij Szarapow („Miasto-XXI wiek”). „Nie należą one do wspólnej własności i będą wykorzystywane indywidualnie przez właściciela apartamentu.”

Pamiętam podobny problem Leonid Sandałow, zastępca dyrektora Akademii Nauk w Bekar. „Zdarzały się przypadki, gdy w dwupoziomowym mieszkaniu powierzchnia schodów była wliczana do całkowitego materiału filmowego” – mówi ekspert. – Za dodatkowe 10 metrów kwadratowych zabrali od kupujących pieniądze. m. Oczywiście za taki błąd techniczny pieniądze zwrócono, ale mieszkańcy musieli z tą sprawą skierować sprawę do sądu.” Autor może od siebie dodać, że dwupoziomowe mieszkanie z klatką schodową to wciąż egzotyka na naszym rynku. Gdyby takie przedmioty pojawiały się częściej, stałyby się również przedmiotem sporów pomiędzy sprzedającymi i kupującymi.

Jak się zgodzisz...
Rosyjskie ustawodawstwo cywilne (autor mówił to już wielokrotnie – przy różnych okazjach) jest bardzo liberalne: pozostawia wiele kwestii w gestii stron. Jak zapisano w umowie, tak będzie. Jest to całkowicie prawdziwe w odniesieniu do tematu, który dzisiaj studiujemy. Uwzględnienie lub nieuwzględnienie balkonów i loggii - kupujący i sprzedający mają prawo niezależnie to uzgodnić.

Podobna zasada (swoboda umów) obowiązuje również w sytuacjach, od których rozpoczęliśmy ten artykuł – kiedy według wyników pomiarów powierzchnia mieszkania różni się od obliczonej. Standardowe umowy oferowane klientom przez sprzedawców nowych budynków zawierają co do zasady następujące klauzule:

Za niewielkie odchylenia powierzchni (w dowolnym kierunku) nie obowiązują żadne dodatkowe opłaty. „Umowa stanowi, że przeliczenie następuje w przypadku, gdy rozbieżność między powierzchniami w DDU i WIT wynosi więcej niż 1 mkw. m” – potwierdza Alexandra Krzhevova (Grupa Firm Pioneer). Czasami ten próg jest nieco wyższy - powiedzmy 1,5 metra kwadratowego. M;

Jeżeli rozbieżność jest większa, dopłaca albo kupujący (jeśli mieszkanie jest większe), albo firma sprzedająca (jeśli mieszkanie jest mniejsze). W tym przypadku podstawą obliczeń jest cena 1 mkw. m, ustalone w umowie.

Warto zaznaczyć, że powyższa formuła jest najczęściej – ale wcale nie obowiązkowe. Czasami dzieje się inaczej:

– np. cena, za jaką kupujący „odkupuje” metry kwadratowe, okazuje się wyższa od tej, którą deweloper jest zobowiązany zwrócić. „Są też przypadki, gdy deweloper zastrzega sobie, że płatności dokonywane są „jednostronnie”: tylko wtedy, gdy metraż mieszkania się powiększy, tj. dopłata dotyczy tylko kupującego” – mówi Grigorij Altuchow (lider FSK). Czy się na to zgodzić, jest – jak mówią – pytaniem retorycznym. « Jeżeli w umowie określono nierówne warunki, w tym wysokość zwrotu, kupujący powinien zadać sobie pytanie o motywy swojego działania – przekonuje Arseny Wasiliew (UNISTO Petrostal). „Często powodem jest nadzieja na przypadek lub chęć zakupu mieszkania po dumpingowych cenach z zamkniętymi oczami.”

Podobnie jak wiele innych, tę kwestię ustawodawca pozostawił uznaniu stron – kupujący i sprzedający mają prawo samodzielnie uzgodnić tryb dopłaty. „Zgadzam się” to oczywiście przenośnia: deweloperzy z reguły mówią, że ich umowy są standardowe, wyjątkowo niechętnie wprowadzają w nich poprawki... Ale kupujący z pewnością ma swobodę decydowania, czy chce musi kupować na takich warunkach. Ostatecznie stan dzisiejszego rynku nie jest porywający, można szukać innych opcji.

Zgadzam się, fajnie jest kupić dwa buty w cenie jednej pary. Jeszcze przyjemniej jest otrzymać przy zakupie jakiś prezent, na przykład łyżeczkę do herbaty lub paczkę prezerwatyw z bukietem kwiatów i pudełkiem Raffaello. Kupując mieszkanie o określonej powierzchni, zdobycie dodatkowych kilku metrów kwadratowych również powinno być miłe. Rodzaj komplementu od szefa. Ale niestety proszą cię o zapłatę za ten prezent. Uparcie pytają i wielu się zgadza. W istocie żądanie dewelopera wynikające z umowy o współudział w budowie, aby dodatkowo płacił za dodatkowe metry kwadratowe wykryte podczas pomiarów WIT, stanowi bezpośrednie naruszenie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony praw konsumentów. Jednakże naruszenie to po pierwsze stało się utrwaloną praktyką, po drugie staje się normą i wielu, nawet praktykujących prawników, nie postrzega tego jako naruszenia. Powód jest prosty jak dwie kopiejki: swoboda umów. Kupujący zawierając umowę dobrowolnie przyjmuje na siebie obowiązek dopłaty za dodatkowe liczniki. To samo dotyczy zwrotu środków przez dewelopera. Jeżeli ono (żądanie dopłaty) zostanie uznane za nieważne, to okaże się, że Kupujący, którego mieszkanie będzie miało większy metraż, tak naprawdę tę dodatnią różnicę w metrach otrzyma gratis. Podobnie z Deweloperem: jeśli mieszkanie „wyjściowe” będzie miało mniejszą powierzchnię, to faktycznie Kupujący zostanie oszukany. Wszystko wydaje się logiczne, ale nie ma monet dwukopiowych. Zawierając umowę o udział w kapitale (EPA), strony ustalają jej istotne warunki, w tym cenę umowy oraz opis przedmiotu - mieszkania (nazwa, lokalizacja, powierzchnia, dokumentacja projektowa). Deweloper zobowiązuje się do przekazania kupującemu mieszkania spełniającego warunki określone w umowie i dokumentacji projektowej. W takim przypadku strony muszą wypełniać swoje zobowiązania w dobrej wierze. Deweloper to organizacja zajmująca się profesjonalnie budową budynków mieszkalnych. Zawodowo! To jest ważne. Kupujący (konsument) nie jest profesjonalistą. To jest jeszcze ważniejsze. I dlatego prawa konsumentów chroni ustawa o ochronie praw konsumentów i ustawa o budownictwie współdzielonym. Budową obiektu, kontrolą nad nim i tym podobnymi zajmuje się deweloper, który po pierwsze ma obowiązek przekazania obiektu odpowiadającego terenowi inwestycji, a po drugie istnieje ryzyko przedsiębiorcze, że teren ten budowanego obiektu nie odpowiada projektowi. Konsument nie ma wpływu ani kontroli zgodności powierzchni mieszkania z projektem. Rozbieżność pomiędzy obszarami na pewno nie jest i nie może być winą konsumenta. Ale ewidentnie wina leży po stronie dewelopera. A dlaczego konsument ma płacić za niedociągnięcia w pracy dewelopera i za ryzyko biznesowe, które leży po stronie dewelopera? Konsument nie musi za nie płacić. Podam kilka przykładów z życia. W mleczarni popełnili błąd i zamiast mleka o zawartości tłuszczu 1,5% pakowali mleko o zawartości tłuszczu 3,2%. Klienci nie muszą płacić za ten błąd. Wadliwa partia jest albo usuwana, albo wystawiana na sprzedaż pod pozorem 1,5% w nadziei, że nikt nie zauważy różnicy. Ostatnia opcja jest mniej prawdopodobna. Drugi przykład. Dziewczyna o wyrzeźbionej sylwetce w rozmiarze 42 zamówiła uszycie sukni wieczorowej i otrzymała ją w rozmiarze 48. Ale z jakiegoś powodu, zamiast żądać dopłaty za dodatkowy materiał, krawiec obiecuje wszystko przerobić i obniżyć cenę? Ściśle mówiąc, w naszym kontekście mieszkanie nie różni się od sukienki. Mieszkanie musi być zgodne z warunkami umowy i dokumentacją projektową. Odstępstwo od warunków umowy wskazuje na rozbieżność w jakości wspólnego projektu budowlanego. Natomiast w przypadku mieszkań o niskim standardzie ustawa o budownictwie współdzielonym zawiera art. 7, który określa prawa konsumenta (uczestnika budynku wspólnego) w związku z wadami obiektu budowlanego współdzielonego: żądanie usunięcia wad zostać usunięte bezpłatnie w rozsądnym terminie; proporcjonalne obniżenie ceny kontraktowej; zwrotu kosztów usunięcia braków, odmówić wykonania umowy i zażądać od dewelopera zwrotu środków oraz zapłaty odsetek. Jednak wszystkie te prawa są zapewnione w przypadku, gdy deweloper zbuduje (stworzy) wspólny projekt budowlany z odstępstwami od warunków umowy i (lub) obowiązkowymi wymaganiami, które prowadzą do pogorszenia jakości takiego projektu, lub ma inne wady, które czynią go nieprzydatnym do użytku określonego w umowie. Trudno rozszerzyć te przepisy na przypadki powiększenia powierzchni mieszkania (nie twierdzę, że jest to niemożliwe; pod pewnymi warunkami… tak, z dobrą przekąską…). Jednocześnie ustawa nie zawiera ani jednej zasady, która dawałaby deweloperowi prawo żądania od konsumenta dodatkowej zapłaty za dodatkowe metry kwadratowe. Wymóg taki nie może opierać się na prawie. Tutaj znany mi prawnik z firmy budowlanej zwykle wskazuje na art. 5 Wspólnego Prawa Budowlanego. Mówią, że cenę kontraktową można ustalić jako iloczyn ceny za jednostkę powierzchni całkowitej i odpowiadającej jej powierzchni całkowitej. Tak, ale muchy są osobne, kotlety są osobne. Cena za metr kwadratowy w tym przypadku się nie zmienia, zmienia się powierzchnia. Ale ten artykuł nie jest do tego przeznaczony. Dlatego powtarzam, taki wymóg ze strony dewelopera nie ma podstaw prawnych. Czy jednak można to zrobić na podstawie umowy? Strony mają swobodę w ustalaniu warunków umowy. Deweloper może ustalić w umowie dowolne warunki, a konsument może się na nie zgodzić (Zmiana? Mało prawdopodobne. Ale może się zgodzić). Wielu prawników rozumie to jako swobodę zawierania umów. Swoboda ta ma jednak ograniczenia w postaci osławionej ustawy o udziałach w kapitale zakładowym oraz art. 16 ustawy o ochronie praw konsumentów dotyczącego nieważności warunków umów naruszających prawa konsumenta. Kolejną przeszkodą w nieograniczonej swobodzie umów są art. 8 i 12 ustawy o ochronie praw konsumentów dotyczące odpowiedzialności za nieudzielenie informacji. Artykułów w jednym akapicie jest tyle, że robi się nudno. Dam ci przykład. W dniu 19 października 2016 r. moskiewski OFAS Rosja przyłapał Stroy West LLC na wprowadzaniu uczestników DDU w błąd w zakresie warunków i trybu nabywania własności mieszkań. Schemat jest znany: zbudowali dom, zmierzyli go, każdego wspólnika poproszono o dopłatę za dodatkowe metry kwadratowe (wskaźnik od 0,3 do 17,15 m2), co znacząco wpłynęło na koszt mieszkań. Potem wydarzenia potoczyły się nietypowo: akcjonariusz zwrócił się do FAS z prośbą o zajęcie się tą sprawą, a kontrola wykazała, że ​​łączna powierzchnia nie wzrosła, a nawet nieznacznie się zmniejszyła. W rezultacie deweloper został poproszony o nie łamanie prawa: przekazanie mieszkań uczestnikom wspólnej budowy po kosztach pierwotnie określonych w umowie, bez spełnienia obowiązkowego warunku zawarcia umowy z organizacją zarządzającą Best Service LLC; zwrócić uczestnikom wspólnej budowy zapłaconą różnicę pomiędzy początkowym kosztem mieszkania (zgodnie z umową o udział we wspólnej budowie) a określonym kosztem mieszkania po zakończeniu budowy, jeżeli taka różnica została zapłacona. Powiesz, że przykład nie jest dobry. Tutaj deweloper oszukał kupujących i narysował nieistniejące metry kwadratowe. Na pewno nie w ten sposób. Indywidualnie powierzchnia mieszkań może wzrosnąć, ale wręcz przeciwnie, powierzchnia całkowita może się zmniejszyć. Wyjaśnię, jak to się dzieje nieco później, na innym przykładzie. Najważniejsze, że FAS postawił dewelopera na swoim miejscu, patrząc na cały wspólny projekt budowlany, a nie na poszczególnych udziałowców. Indywidualnie akcjonariusze są ogólnie uważani za swego rodzaju mrówki, które potrafią unieść ciężary nie do uniesienia (mówię tu głównie o wyłudzeniach od bankierów, ubezpieczycieli, agentów i innych), nie hałasują (a jeśli już hałasują, to niesłyszalne), a poza tym mrówka może go zmiażdżyć i nikt tego nie zauważy. Czasami jednak sądy i organy regulacyjne nadal zwracają uwagę na nadmierną chciwość deweloperów i pamiętają o Prawie. Nieco wcześniej zwracałem uwagę, że mieszkanie jest niezgodne z warunkami umowy oraz na temat art. 7 ustawy o budownictwie wspólnym dotyczącym gwarancji jakości lokalu mieszkalnego wspólnego. Rozbieżność powierzchni mieszkania wyraźnie wskazuje, że jakość mieszkania nie jest zgodna z warunkami umowy, wymogami dokumentacji projektowej, a także przepisami i przepisami budowlanymi. Oznacza to, że rozbieżność powierzchni mieszkania (zarówno mniejsza, jak i większa) wskazuje na naruszenie praw konsumenta (Uczestnika DDU). Stanowisko deweloperów jest takie, że zbudowaliśmy, zbudowaliśmy, w końcu zbudowaliśmy, zmierzyliśmy i tak wyszło. Trochę naiwne, nie sądzisz?! W przypadku Best Service LLC znamienne jest to, że zwrócono uwagę na całkowitą powierzchnię domu. Zmieniło się to nieco w dół, natomiast powierzchnia każdego mieszkania wzrosła średnio o 14 metrów, co oznacza, że ​​łączna powierzchnia domu musiałaby wzrosnąć o prawie 1000 metrów kwadratowych. Projekt się nie zmienił. Jak to mogło się stać? W tym miejscu warto podać jeszcze jeden przykład. Postanowieniem Przemysłowego Sądu Rejonowego w Stawropolu z dnia 8 lipca 2013 roku uwzględniono roszczenie konsumenta polegające na unieważnieniu żądania dopłaty przez uczestnika wspólnego budownictwa za zwiększenie powierzchni całkowitej mieszkania o 6,3 m2 oraz odzyskać środki od dewelopera StroyGrad LLC z tytułu kosztów odszkodowania za usunięcie wad jakościowych przedmiotu wspólnego udziału w budowie, kary za naruszenie terminów przekazania przedmiotu wspólnego udziału w budowie akcjonariuszowi, odszkodowanie za szkody moralne i koszty prawne . Jak to!? Powierzchnia mieszkania wzrosła, ale on odmawia zapłaty, a nawet żąda pieniędzy za pewne niedociągnięcia! W tej sprawie konsument, a po nim sąd, zwrócił uwagę na to, skąd pochodzą dodatkowe metry kwadratowe. W przypadku firmy StroyGrad Sp. z oo deweloper wymienił wypełnienie ściany ceglanej na wypełnienie z bloczków gazobetonowych o grubości 200 mm, a następnie docieplenie ze styropianu o grubości 50 mm. Oznacza to, że grubość ścian została znacznie zmniejszona do 250 mm z projektowanych 380 mm i 580 mm, co z pewnością wpłynie na izolację termiczną mieszkania w przyszłości. Ponieważ zwiększenie powierzchni mieszkania wiąże się bezpośrednio z niezgodnymi z prawem działaniami pozwanej w zakresie zmiany materiałów, konfiguracji i grubości ścian, które nie zostały uzgodnione, sąd uznał żądanie pozwanego o dopłatę za niezgodne z prawem. Przypadek ten wyraźnie pokazuje charakter występowania dodatkowych metrów kwadratowych w nowym budynku. Jednocześnie deweloper nie musi zmieniać materiałów ani zmniejszać o połowę grubości ścian. Z reguły nadal zachowują się skromnie. Nawet bez ekipy reżyserskiej majster budowy zawsze wie, jak i gdzie oszczędzać. Oprócz brygadzistów i… ekonomistów na budowie nie brakuje: dostawcy, lada, majstra budowy. Nieco wyżej na drabinie kariery znajdują się menedżerowie, którzy desperacko potrzebują materiałów budowlanych do budowy domu, daczy lub garażu. Generalnie trzeba oszczędzać. Ściany betonowe mogą być cieńsze o centymetr lub dwa, otynkowane półwarstwowo lub czysto symbolicznie lub w ogóle bez tynku (oszczędzamy jeszcze kilka centymetrów), my i tak wypełnimy wylewkę podłogową (kupujący wtedy nadal będzie wykonywał podłogi we własnym zakresie) , poziom, podwyższenie), sufity i to wystarczy (kupujący będzie szczęśliwy, gdy zobaczy wysokie sufity), minimalna izolacja termiczna. Długo by wymieniać, w jaki sposób deweloper może zyskać dodatkowe centymetry. Podczas pomiaru WIT centymetry te sumują się, tworząc dodatkowe metry kwadratowe. A dodatkowe metry powodują konieczność dodatkowej płatności. Ale ta bezczelność programistów jest absolutnie nieuzasadniona. Po pierwsze, liczniki te mają wady, czasem drobne, w grubości ścian (co oznacza izolację termiczną i wytrzymałość) oraz w jakości wykończenia (co oznacza wydatki konsumenckie). Po drugie, te metry kwadratowe składające się z centymetrów szybko znikają, gdy tylko kupujący dokona remontu mieszkania. Oznacza to, że po doprowadzeniu tego półproduktu do stanu nadającego się do zamieszkania, dodatkowe centymetry znikną, a mieszkanie otrzyma zaprojektowaną powierzchnię, a może i zmniejszy się. Można również pamiętać manipulacje z balkonami i loggiami. Ale to trochę inna historia. Programiści są tak mądrzy, że to niesamowite. Och, tę energię można wykorzystać do celów pokojowych...! Wróćmy jednak do dopłaty za dodatkowe metry kwadratowe. Wymóg takiej dopłaty nie wynika z przepisów prawa, lecz jest wskazany w umowach udziałowych. Często akcjonariuszom proponuje się zawarcie dodatkowej umowy w sprawie takiej dodatkowej płatności. A akcjonariusze podpisują takie dodatkowe umowy i kontrakty, a potem na ich podstawie dopłacają. Tak, tak, ta dopłata dokonywana jest właśnie na podstawie odpowiednich warunków umowy. Mówią, że konsument się zgodził, co oznacza, że ​​musi zapłacić. Jeżeli konsument nie wyrazi zgody na podpisanie takiej dodatkowej umowy o dopłatę za dodatkowe liczniki, wówczas nie płaci za nie dodatkowo. W takich przypadkach deweloperzy zazwyczaj wolą nie angażować się w współpracę z kompetentnymi akcjonariuszami i zadowalają się pobieraniem opłat od pozostałych, mniej wykształconych osób, które zgadzają się zrobić wszystko. Gospodarstwo kołchozowe jest działalnością wolontariacką. Co jednak z tymi, którzy zawierając DDU, nie zwrócili uwagi i uwierzyli deweloperowi na słowo? Co zrobić dla tych, którzy posiadają w DDU klauzulę o przeliczeniu ceny w przypadku rozbieżności w metrażu mieszkania? Tutaj samo wysłanie dewelopera z jego żądaniami na znany adres nie zadziała. Będziesz musiał zwrócić się do sądu i domagać się uznania takiej klauzuli za nieważną, powołując się na ten sam art. 16 ustawy o ochronie praw konsumentów. Można także zażądać obniżenia ceny zakupu lub zwrotu nadchodzących wydatków na remont mieszkania – w końcu kupujący będzie musiał otynkować ściany na wymiar projektowy. Samodzielne wykonanie tej czynności jest dość kosztowne; tynk kosztuje, a tynkarze nie będą dziś pracować za butelkę wódki. Przydadzą się pieniądze od dewelopera. W mojej praktyce zdarzały się podobne przypadki, a konsumenci bardzo bali się o swoje mieszkania. Przecież deweloper stawia ultimatum: „Dopóki nie dopłacisz za dodatkowe metry kwadratowe, nie dostaniesz mieszkania”. Wystraszył jeża gołym tyłkiem! Artykuł 6 ustawy o budownictwie wspólnym wyraźnie stanowi, że w przypadku naruszenia umownego terminu przekazania projektu budowlanego deweloper płaci uczestnikowi budownictwa wspólnego karę (karę) w wysokości jednej trzysetnej części stopę refinansowania ceny kontraktowej za każdy dzień opóźnienia. Jeżeli uczestnikiem wspólnej budowy jest obywatel, karę (karę) przewidzianą w tej części deweloper płaci w podwójnej wysokości. Tak więc, podczas gdy deweloper stawia ultimatum, a ty go pozywasz, kara rośnie. Zgodnie z art. 4 ustawy federalnej „O ochronie praw konsumentów” sprzedawca (wykonawca) jest zobowiązany przekazać konsumentowi produkt (wykonać pracę, świadczyć usługę), którego jakość odpowiada umowie. Artykuł 469 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że sprzedawca jest obowiązany przekazać kupującemu towar, którego jakość odpowiada umowie kupna-sprzedaży. Ponadto, zgodnie z ust. 1 art. 7 ustawy federalnej „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz o zmianie niektórych aktów prawnych”, deweloper jest zobowiązany przekazać uczestnikowi wspólnej budowy wspólny obiekt budowlany, którego jakość jest zgodna z warunki umowy, wymagania przepisów technicznych, dokumentacji projektowej i przepisów urbanistycznych, a także inne wymagania obowiązkowe. Listę norm prawnych chroniących konsumentów w takich sytuacjach można ciągnąć dość długo. Przyjemnym bonusem w sporze z deweloperem będzie prawdopodobnie część 6 art. 13 ustawy Federacji Rosyjskiej „O ochronie praw konsumentów”, w sprawie pobrania od dewelopera kary na rzecz konsumenta za niezastosowanie się dobrowolnie do wymagań konsumenta w wysokości 50% zasądzonej kwoty . Podsumowując, zauważam, że dodatkowe metry kwadratowe, za które deweloper prosi o dopłatę, nie mają nic wspólnego z prezentami czy premiami. Nie można ich nazwać przyjemnym nabytkiem. To oszustwo, bardzo nieprzyjemne oszustwo. Wymóg dodatkowej opłaty za mieszkanie wybudowane z naruszeniem dokumentacji projektowej nie może opierać się na Ustawie. A ustanowienie takiego wymogu w umowie jest nieważne. Niestety, sami konsumenci (akcjonariusze) zepsuli deweloperów i utworzyli tę okrutną praktykę powszechnego bezkarnego oszukiwania konsumentów. Przecież za milczącą zgodą konsumentów te dodatkowe opłaty za dodatkowe metry kwadratowe stają się normą. Nie powinieneś tolerować łamania swoich praw. Nie ma potrzeby płacić za błędy i ryzyko innych ludzi. Zachęcanie do oszustwa i jawnego oszustwa jest bardzo szkodliwe. Jeśli zamierzasz zostać uczestnikiem wspólnego budownictwa lub spotkałeś się już z żądaniem dopłaty za dodatkowe metry kwadratowe, nie zwlekaj i skontaktuj się z prawnikiem. Proszę skonsultować. Pokornie zgadzając się na wszystko, co oferuje deweloper, ryzykujesz stratą znacznie większej ilości pieniędzy, czasu i nerwów. Prawo gorliwie chroni prawa konsumentów. Ale wobec tych, którzy samodzielnie kopią sobie dół, nawet nie podpisując umowy ani dodatkowych umów, Prawo jest bezsilne.