Затратный подход к оценке недвижимости. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом разбивки по компонентам Затратами на воспроизводство объекта оценки являются
Затраты на замещения здания без учета износа и устаревания жилого деревянного дома, площадью 50 кв.м. рассчитана на базе данных, опубликованных в Государственных сметных нормативах НЦС 81-0201-2012г. Отдел 1. Показатели укрупненного норматива цены строительства,
Раздел 1. Жилые здания малоэтажные усадебного типа и таунхаусы,
Таблица 01-01-003 Деревянные (из оцилиндрованных бревен)
Измеритель: 1 м2 общей площади жилого дома
НЦС рассчитан в ценах на 1 января 2012 года для базового района (Московская область). Поэтому Данный показатель следует перевести на сегодняшнюю дату, для этого умножаем на индекс перевода цен с 1 января 2012г к ценам на 1 января 2013г, который равен 1,12 и коэффициент перевода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации, который равен 0,87.
Для определения затрат на замещение здания без учета износа полученный показатель нужно умножить на площадь дома и на прибыль инвестора, которая составляет 15%.
Таким образом затраты на замещения здания без учета износа и устаревания рассчитываем по формуле:
–стоимость строительства 1кв.м. в ценах на 1 января 2012г. по Московской области, тыс. руб/кв.м.
Коэффициент перевода цен от цен базового района (Московская область) к уровню цен субъектов Российской Федерации
Таким образом, подставляя данные для нашего объекта, получаем:
4 173 525 руб
11.3. Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания.
Для того чтобы определить затраты на замещения с учетом износа и устаревания необходимо восстановительную стоимость здания умножить на коэффициент износа:
Затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания,
– затраты на замещение здания без учета износа и устаревания
И- коэффициент износа.
Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия.
Накопленный износ определяется по формуле
И- накопленный износ,
Физический износ,
Функциональный износ
Внешний износ
Физический износ () определяем методом срока жизни
Коэффициент физического износа = Эффективный возраст/Срок экономической жизни
Для деревянных домов срок экономической жизни составляет 50 лет,
Дом построен в 2001г., эффективный возраст равен 12 года
Тогда: =12/50=0,24.
Признаков внешнего и функционального устаревания на момент оценки не обнаружено, таким образом их значения равны 0.
Таким образом, накопленный износ равен:
Подставляя полученные значения находим затраты на замещения здания с учетом износа и устаревания.
4 173 525 * 0,76= 3 171 879 руб.
11.4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
Стоимость существующего объекта собственности равна стоимости земли (земельного участка) плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Это словесное описание базовой модели затратного подхода. Математически базовая модель затратного подхода выглядит следующим образом:
V = LV + IV - D ,
где V – стоимость объекта недвижимости; LV - стоимость земельного участка; IV - стоимость зданий и сооружений; D - накопленный (суммарный) износ зданий и сооружений.
Подставляя в формулу рассчитанные нами показатели LV = 3 312 125 руб. в п. 11.1 иIV - D =3171879 в 11.3 получаем:
V = 3 312 125 руб.+ 3 171 879 руб= 6 484 004 руб.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с жилым домом, расположенный по адресу г.Краснодар, ул. Ленина, д. 62, полученная на основании затратного подхода на 25 декабря 2013 года округленно составляет6 484 004 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи четыре) рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. (Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)
К прямым затратам относятся:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата рабочих;
· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
· стоимость коммунальных услуг;
· стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
· стоимость инвестиций в землю;
· гонорары проектно-сметным организациям;
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предприни-мательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
1. Строительно-монтажные работы
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций
1.2. Заработная плата основных рабочих
1.3. Эксплуатационные затраты (стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.)
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
1.5. Накладные расходы
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
1.6. Прибыль подрядчика
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
3.1. Инвестиции в землю
3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта
В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».
Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:
– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
– стоимость земельного участка, руб.;
– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
– накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:
– величина физического износа улучшений, руб.;
– функциональное устаревание улучшений, руб.;
– внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
(4)
7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки
недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:
V = Ссозд - И , (19)
где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.
Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все
затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:
Затраты на земельный участок;
Затраты на строительство;
Затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:
Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)
где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;
Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;
Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.
Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.
Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,
определенную в процессе Государственной кадастровой оценки
Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.
Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной
единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного
обследования.
В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.
Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.
При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:
На различие в конструктивных элементах зданий;
На различие в объеме зданий;
На сейсмичность;
На величину непредвиденных затрат;
На региональное различие в уровне цен;
На зональное различие в уровне цен;
На изменение цен после издания справочника.
Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:
Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)
где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;
Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;
Ксейсм– коэффициент сейсмичности;
Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;
Кзон– коэффициент зональности;
Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.
Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент
различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:
Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.
Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.
Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:
И = Иф + И м + Ив , (22)
где: Иф – физический износ;
Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.
Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта
недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под
воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:
где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.
По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания
оцениваемого объекта.
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:
И = ПД , (24)
где: ПД – потери дохода, вызванные моральным
(функциональным) износом оцениваемого объекта.
Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы
автомобильным движением, строительство экологически вредного
предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,
Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и
стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и
морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.
Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых
случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.
Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.
Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания
составляет 5,3%.
Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.
Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.
Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит
573 миллиона 361 тысячу рублей.