Мансарда без разрешения. Нужно ли оформлять мансарду в частном доме. Какие документы необходимы для строительства мансарды
Год назад жители дома 12 на Фрунзенской набережной заметили, что у них на чердаке начались какие-то работы. На вопрос, что там происходит, рабочие ответили просто: «Ремонт кровли». Якобы жители трех квартир на последнем этаже - 18-й, 41-й и 72-й - решили за свой счет починить крышу. Помогала в этом им управляющая компания. Достаточно быстро стало понятно, что ремонтом кровли здесь дело не ограничивается: рабочие начали возводить двухэтажную мансарду, из которой бы открывался захватывающий вид на храм Христа Спасителя, «Красный Октябрь» и парк Горького. Общий вход на чердак заблокировали и поставили к нему на круглосуточную охрану сотрудников ЧОПа.
Дом имеет охранный статус - это фасадная сталинка, построенная в пятидесятых по проекту архитектора Григория Яковлева; квартиры в доме выдавали военным разведчикам после войны. Сотрудники Департамента культурного наследия выяснили, что никаких разрешительных документов на сомнительное строительство у владельцев квартир нет, а бумажка , которой размахивали рабочие, никакой юридической ценности не несет. Департамент предписал остановить работы и даже обратился в суд, однако до заседания дело так и не дошло. Внешне работы вроде бы прекратились. Только, как выяснилось позже, все это время они просто проводились внутри чердака: там сносили перекрытия и деревянные балки, поддерживающие кровлю.
Фотография: «Архнадзор»
Почему чиновники и полиция не смогли ничего сделать
11 июля 2014 года к дому подъехали строительные краны и несколько грузовиков со стройматериалами: несмотря на предписание департамента, собственники трех квартир решили продолжать работы. Днем и ночью строители привозили материалы, разгружали грузовики, ломали старое и возводили новое. Как рассказывает местный житель Алексей Денисов, только он один написал более 20 заявлений в полицию, а еще были обращения в Мосжилинспекцию, Мосгорстройнадзор, префектуру ЦАО, госинспекцию по недвижимости и даже МЧС. Никаких результатов жалобы не приносили: чиновники отправляли недовольных жителей от ведомства к ведомству, реальных действий не предпринимали. Тем временем работы продолжались: уже было демонтировано около 30–40% кровли, жители верхних этажей жаловались на постоянные протечки крыши. С рабочими происходили столкновения, доходило даже до драк. Полиция разводила руками и советовала местным жителям самим «набить им морды».
Схема: «Архнадзор»
Борьба собственными силами
Не дождавшись помощи от властей, жители Фрунзенской набережной решили действовать самостоятельно. Вместе с муниципальным депутатом Александрой Парушиной москвичи организовали митинг в защиту дома, который посетил глава муниципального округа Дмитрий Башаров и журналисты нескольких телеканалов. История получила резонанс: надстройкой дома наконец заинтересовались прокуратура и комиссия по самовольному строительству. О мансарде на Фрунзенской набережной узнали в мэрии. В результате инициаторам строительства предписали разобрать надстройку, с чем рабочие справились за три дня. На чердак наконец-то смогли попасть не только жители дома, но и полиция. Строители, как и их начальники, быстро исчезли. В отношении застройщика уже завели административное дело, сейчас идет речь о заведении уголовного.
Кто решил построить двухэтажную мансарду в центре Москвы
Как рассказал «Городу» Алексей Денисов, все три квартиры на верхнем этаже обрели новых хозяев в 2012 году. При этом фактически там никто не поселился. Тем не менее по документам хозяева у квартир все-таки есть. 41-й квартирой владеет некий Е.В.Ушаков, от которого во время разбирательств приезжала представитель Елена Улановская. По ее словам, хозяин квартиры находится в Южной Америке, поэтому сам процесс строительства мансарды контролировать не может. В 72-й квартире прописана семья Большаковых - муж и жена 1936 года рождения, которых тоже никто в глаза не видел. От имени призрачных стариков выступает сын Константин Большаков. За судьбу 18-й квартиры и вовсе отвечает компания «Газпром энерго гарант», хотя владеет ей некий И.В.Кононенко.
Кто на самом деле отвечает за строительство - непонятно. По словам муниципального депутата Александры Парушиной, распорядители стройки не зарегистрированы как юридическое лицо. Тем не менее говорили они о себе как о большой компании. «Они нам хвастались, что это не первая их работа. Что на их счету мансарды на Большой Молчановке, 17, на Ленинском проспекте и еще несколько объектов в центре. Молчановкой они особенно гордились: дом стоит на Новом Арбате, на правительственной трассе, а там им даже никто не помешал», - рассказывает Денисов. Кроме того, по словам Денисова, злоумышленники не раз сообщали о своих покровителях в «Газпроме» и администрации президента. Также компания охотно делилась своими планами: как рассказывает муниципальный депутат Александра Парушина, строители сообщали, что такие мансарды появятся на всех домах на Фрунзенской набережной.
В документах тем не менее фигурируют некоторые названия компаний. Так, на липовом разрешении на строительство в качестве исполнителя указывается ООО «Глобал-Строй» - контора, специализирующаяся на ремонте.
Борьба с мансардами
Говоря о мансардах на всей набережной, строители не лукавили. В начале 90-х годов дополнительный этаж на чердаке вырос у дома 36. За многие годы жителям дома так и не удалось привлечь никого к ответственности.
В начале августа Мосгорстройнадзор оштрафовал ООО «СК ПроектСпецСтрой» на 1 миллион рублей за незаконную мансарду на Севастопольском проспекте (там, к слову, замешана также компания ООО «Газпромнефть-Центр», дочка «Газпрома»). 22 сентября стало известно , что власти подготовили документы в суды по 20 незаконным мансардам на крышах жилых домов в центре Москвы, по еще трем адресам районные суды уже поддержали снос, а два дела находятся на рассмотрении. В частности, надстроек лишатся два дома на Новослободской улице - 14/19, стр. 1, и 62, - а также дом 3а, стр. 2, в Большом Златоустинском переулке.
Фотография: Алексей Денисов
После постановления суда владельцы незаконных апартаментов под крышей обязаны снести самострой в течение двух месяцев. Зачастую этого не происходит, и судебные тяжбы продолжаются.
Можно ли в Москве легально обустроить себе мансарду на крыше своего дома? Можно. Для этого собственнику необходимо представить градостроительное заключение по проекту надстройки, согласовать проект в БТИ, оформить помещения, где ведется строительство, в собственность и представить проект надстройки. Если же дом считается историческим зданием, то проект нужно согласовать еще и с Мосгорнаследием.
Фотография: Алексей Денисов
Что теперь?
У жителей дома на Фрунзенской набережной, 12, несмотря на победу над беззаконием, пока не все наладилось. Рабочие разобрали свою надстройку по приказу властей, однако часть крыши осталась без кровли. Кроме того, чердак завален строительными материалами. По закону инициаторы строительства, то есть хозяева трех квартир, должны уладить все эти проблемы, однако они не торопятся. По словам Денисова, если в ближайшее время горе-соседи не приведут крышу в порядок, то их квартиры город выставит на аукцион, а вырученные деньги пойдут на восстановление дома.
У нас с нашими соседями двухквартирный, кирпичный дом, с общим фундаментом и общей крышей, приватизированный и отдельными . Дому 40 лет. В июне 2013 года соседи, не спросив нашего согласия (разрешения) ни в устной и ни в письменной форме взяли перепилили крышу пополам и начали возводить свою крышу поперёк,т.е строить мансарду. Крыша над нашей квартирой перекрыта профнастилом ещё два года назад. На третий день этой стройки мы обратились в районную администрацию, к главе администрации Каменского района, Алтайского края. Глава района, выяснив всю незаконность строительства крыши, направил в этот же день главного архитектора района на место стройки.Главный архитектор района зафиксировал нарушение и с главой сельского совета выдал нашим соседям "ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения действующего законодательства", а нам было предложено обратится в Жилищную инспекцию,прокуратуру, в суд. Во все вышеперечисленные органы мы обратились и получили соответствующие документы, а соседи с не большими перерывами закончили свою стройку и никого и ничего не послушали. На первом заседании суда судья потребовала у наших соседей проектно-техническую документацию и разрешение, на что они ответили, что у них нет никаких документов. На следующих заседаниях присутствовал главный архитектор района и юрист администрации района, главный архитектор района в своём выступлении назвал нарушения совершённые нашими соседями(ответчиками), но судья сказала, что она никак не может определится с решением, потому-что нужна Техническая экспертиза и добавила, что как экспертиза решит, такое решение она и вынесет. Мы (истцы) пошли ей навстречу и заказали экспертизу. И вот она уже прошла, передана в суд, а на середину января назначено заседания суда. Но, прочитав и изучив эту экспертизу (у меня тоже высшее техническое образование), понятно даже не вооружённым глазом, что она практически выгораживает крышу соседей, а то что у нас внутри квартиры с обеих сторон (со стороны спальни и зала, как раз на стыках крыши) уже с августа месяца промокают стены сверху и до самого низа, отходят обои, вода от дождя льётся по всем окнам с обоих сторон (а плиты перекрытия бетонные, которые могут при плохих обстоятельствах принести угрозу жизни, так как на стенах с обоих сторон дома трещины только увеличиваются) и на наш земельный участок, размывает трубу центральной канализации, а сейчас уже на крыше гора снега, которая в дальнейшем просто раздавит нашу крышу. Всё это видел эксперт, когда приезжал, но нигде про это не говориться, а наоборот пишет как хорошо и качественно сделана крыша соседей. Так нам что на следующем, наверное на последнем заседании вынесут решение, что всё нормально и свою крышу-мансарду наши соседи построили согласно Российского законодательства и ничего не нарушили, но ведь крыша-мансарда наших соседей приносит нам с самого лета реальный вред? А как же тогда те документы, которые нам выдала Жилищная инспекция, прокуратура, администрация, а как же тогда насчёт нарушения
Дом на Фрунзенской набережной — памятник архитектуры, снимался в роли второго плана в фильме "Три тополя на Плющихе". Построили здание в 1951-м, архитектор Яковлев мансард не планировал. Но хозяева верхних квартир решили радикально поменять дизайн дома: сняли кровлю и оголили квартиры снизу, теперь дождь для них — стихийное бедствие.
Три судебных разбирательства по захватчикам чердака - ноль подвижек. Впрочем, даже решение суда не гарантирует счастливый исход.
Мансарду в Калашном переулке постановили снести больше года назад. Владелец — известный художник Никас Сафронов, а живет там его брат. Братья-художники смогли настоять на повторной экспертизе, которая признала перепланировку законной и каким-то образом не учла трещины в потолке и стенах у соседей снизу. Адвокаты жильцов дома подали апелляцию и надеются, что суд примет решение в соответствии с законом, а не в соответствии с именем художника Сафронова.
Продолжается эпопея и с мансардой в Большом Козихинском переулке. Еще в июле суд принял решение снести ее за счет собственников, дал им на это три месяца. Однако те подали апелляцию, и по какой-то странной причине назначили ее аж на конец февраля следующего года. Тем временем, трещины в знаменитом "Доме с Рысью" уже дошли до основания.
Хозяева мансард явно когда-то не поступили в архитектурный вуз. Пристроить дополнительную башню к своей крепости для них не проблема, не выходит сверху — можно сбоку. Так и возникают уродливые балконы-гиганты. На этой неделе даже Верховному суду пришлось разъяснять: любая перепланировка без документов и согласия соседей незаконна. Но лозунг "раз другим можно, почему мне нет" пока непобедим.
Юристы считают: тех, кто плюет на решение суда, можно дожать, только увеличив штрафы и перекрыв выезд за границу.
"Никакой жалости или попыток понимания этих собственников быть не должно. Мы не должны думать о том, сколько стоила эта пристройка, ремонт, как это отразится на финансовом благополучии людей, которые самовольно, несанкционированно что-то достроили", - говорит Артем Кирьянов, первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Общественной палаты РФ.
Наиболее безжалостны к самовольным архитекторам в Европе. Снос за свой счет, никаких компенсаций, каждый день промедления - штраф. В Англии придется отдать в казну 30 тысяч фунтов, это больше 2 миллионов рублей. Согласовывать нужно любой шаг - в Швейцарии просто так даже оконную раму не перекрасить.
Бум незаконных балконов и мансард пришелся на 90-е годы, как и с другими самостроями — ларьками и павильонами. И перестраивать надо не балконы, а сознание дизайнеров-энтузиастов.
Сейчас в надзорных ведомствах активно обсуждают полный мораторий на любые изменения домов в пределах Садового кольца. Старинные здания до окончания судебных разбирательств по очередной мансарде могут и не дотянуть.
Департамент культурного наследия Москвы засудил собственника, построившего незаконную мансарду над своей квартирой в историческом здании— Доме полярников. В движении "Архнадзор" назвали этот случай прецедентом, пояснив, что впервые суд обязал разобрать незаконную мансарду владелицу квартиры. До этого избавлять от подобных построек удавалось лишь офисные здания.
"Жилой дом Главсевморпути" на Никитском бульваре, известный как Дом полярников, избавят от незаконной мансарды, надстроенной собственником одной из квартир. 21 февраля департаменту культурного наследия города Москвы удалось выиграть суд, по решению которого владелиц квартиры обязан убрать незаконную постройку в течении трех месяцев.
В департаменте рассказали, что Дом полярников является памятником истории и культуры. Это многоквартирный дом, один из собственников которого решил построить для себя мансарду. Новая постройка появилась без разрешительной документации.
В департаменте подчеркнули, что в результате строительных работ была искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия.
"Этому известному каждому москвичу и вообще каждому образованному человеку: дому был нанесен серьезный ущерб в виде уродливой и грубой надстройки, которая к тому же видна со многих, почти открыточных, московских точек — Никитского бульвара и Нового Арбата,— сообщил советник руководителя департамента культурного наследия Москвы Николай Переслегин.— Это настоящее презрение к и закону и к морали, которое и впредь будет пресекаться самыми жесткими мерами в рамках действующего законодательства".
Николай Переслегин подчеркнул, что Дом полярников— один из знаковых образцов сталинского ампира. Добиться решения о разборке диссонирующей мансарды, по его словам, было не просто и это важная победа.
После того как решение вступит в законную силу, собственник обязан будет в трехмесячный срок снести мансарду, а также восстановить крышу, которая должна соответствовать историческому облику памятника.
От незаконной мансарды освободили Дом Пастернака Ранее GZT .RU сообщал о том, что власти добились сноса незаконно построенной мансарды на Доме Пастернака в центре Москвы Дом, в котором 10 февраля 1890 года родился поэт и писатель Борис Пастернак, в 2002 году решило отремонтировать ЗАО "Тирг", владелец здания. Под видом ремонта крыши к дому пристроили мансардный этаж площадью более 200 кв. м, на который затем было получено право собственности. С 2003 года право собственности перешло к ООО "Консул М", которое в 2007 году провело реконструкцию мансарды и снова увеличило ее площадь— до 385,2 кв. м. Москомнаследие (предыдущее названия департамента культурного наследия Москвы) на протяжении нескольких лет пыталось отменить полученное право собственности на мансарду и добивалось возвращения зданию его исторического облика. Судебные тяжбы тянулись с 2002 года. В декабре 2009 года Арбитражный суд Москвы удовлетворил требования Москомнаследия.
Наглядная иллюстрация того, во что превращают надстроенные мансарды памятники архитектуры Источник Лала Морозова
Самовольная мансарда— типичная ситуация для Москвы
Победа департамента культурного наследия Москвы очень важна, поскольку впервые удалось засудить за самострой собственника квартиры, заявила координатор движения Архнадзор Наталья Самовер.
"Эта достаточно типичная ситуация для Москвы, когда богатый человек приобретает квартиру на последнем этаже исторического здания и дальше с помощью не очень понятных процедур надстраивает мансарду,— пояснила она.— Варианты могут быть разные. От полнейшего произвола, когда просто нанимают строителей и строят. И до таких ситуаций, как в Доме полярников, где ответчица— хозяйка квартиры сделала это, ссылалась на то, что у нее есть разрешение Мосжилинспекции на перепланировку и переустройство помещения чердака".
Наталья Самовер рассказала, что в суде департамент культурного наследия привлек Мосжилинспекцию в качестве третьей стороны, чтобы узнать, каким образом противозаконный проект мог быть разрешен.
"Им в суде задавали вопрос: „Вы согласовали проект, а потом ваши специалисты принимали работу непосредственно на месте, не смутило ли вас что-нибудь?",— рассказала Наталья Самовер.— Представитель Мосжилинспекции ответил: „Мы же работаем только с планом, нам же не мог в голову прийти такой ужас, что гражданка начнет строить что-то вверх". А на прямой вопрос судьи, не заметили ли вы, что появилась мансарда, а они сказали, что мы не знали, может, она раньше там была. Хотя, совершенно очевидно, что мансарда новая".
Координатор Архнадзора сообщила, что ранее чиновники одерживали победы только над владельцами офисных зданий, которые также возводили незаконные мансарды.
"Это очень важно, впервые удалось засудить гражданку которая сумела сделать незаконную мансарду в многоквартирном доме,— пояснила Наталья Самовер.— Бывали случаи, когда собственник офисного здания „оправлял" целый особняк мансардой. А случаи, когда человек надстраивает на собственную квартиру, очень распространенный. Могу из практики Архнадзора назвать несколько адресов— большой Афанасьевский переулок, 22 и Большая Никитская, 31. Там исторические дома, являющиеся памятниками. И там также люди правдами и неправдами строят себе мансарды. Причем на Большой Никиитской это еще и опасно, по дому пошли трещины"