No es ningún secreto que el área del futuro apartamento especificada en el contrato de participación accionaria es, digamos, aproximada. Es decir, una vez finalizada la construcción, puede resultar que el apartamento haya “ganado peso” un par de metros cuadrados o, por el contrario, se haya vuelto un poco más pequeño. Esto no debería sorprendernos, estas diferencias se manifiestan en casi todos los proyectos de construcción. Sin embargo, hay que recordarlos, porque si surgen metros sobrantes, lo más probable es que el comprador tenga que pagar por ellos.

nadie esta libre de pecado

Según los expertos del mercado, más del 90% de todos los inmuebles se entregan con algunas desviaciones en el metraje. Esto no significa que el proyecto se haya realizado de alguna manera (claro, si las desviaciones no alcanzan los 10 metros o más), estos son simplemente los costos de construcción. Esto es especialmente cierto en el caso de las casas monolíticas, donde no se utilizan paneles prefabricados de la misma longitud y los apartamentos son más espaciosos y tienen un diseño abierto. En ellos, las diferencias pueden alcanzar hasta 5-6 metros cuadrados (la diferencia del 3-5% para un monolito se considera normal), mientras que en los de panel, por regla general, no superan un par de "cuadrados". A veces, las casas de paneles también sufren cambios importantes en el metraje, pero esto se aplica a series nuevas, aún no "probadas", y es bastante raro.

¿Quiénes son los jueces?

La medición de los apartamentos y la determinación de su superficie final son realizadas por ingenieros catastrales de la BTI, quienes son invitados especialmente antes de poner la casa en funcionamiento. Toman medidas del local y, a partir de sus datos, se calculará el recargo si resulta que el metraje ha aumentado. Sin embargo, en primer lugar, cualquiera puede cometer un error, incluidos los especialistas de BTI, y en segundo lugar, las mediciones a menudo se realizan por analogía. Es decir, se mide un piso (generalmente el primero o el segundo) y todos los demás metraje se asignan en función de los datos recibidos. Teniendo en cuenta que en los proyectos modernos los planos de planta dentro de un mismo edificio suelen variar, el cliente siempre tiene derecho a dudar. Puede tomar medidas usted mismo, pero solo le permitirán determinar si los medidores invitados por el desarrollador cometieron un error. Pero para obtener una opinión oficial que pueda presentarse al promotor o al tribunal, es necesario invitar a expertos independientes con la licencia adecuada.

Casos de balcón

Pueden producirse cambios inesperados en el metraje y, en consecuencia, en el precio debido a los balcones con logias. Hoy en día, los promotores no tienen consenso sobre cómo calcular su superficie: algunos no los incluyen en absoluto en los metros cuadrados de un apartamento, otros les aplican un factor de reducción de 0,3 o 0,5, algunos desarrolladores no dudan en incluirlos en el total zona de la vivienda por completo. Para evitar que esto se convierta en una sorpresa desagradable para el comprador de un apartamento en un edificio nuevo, este punto debe discutirse con el promotor antes de firmar el contrato.

¿Quién pagará y cómo?

Si hablamos de pagar por metraje sobrante o faltante en general, mucho aquí también depende de cada desarrollador específico. En la mayoría de los casos, se establece un cierto umbral "no arancelario" para el proyecto, por ejemplo, 1,5 metros, que ninguna de las partes paga. En consecuencia, si el apartamento resulta ser más grande, digamos, 3 metros, el comprador deberá pagar los 1,5 metros restantes al precio especificado en el contrato. Si el apartamento resulta ser mucho más pequeño, el vendedor devuelve la diferencia. Sin embargo, algunos desarrolladores, tratando de maximizar sus ganancias, pueden estipular en las condiciones del contrato que no son muy favorables para el comprador, cuando, por ejemplo, los medidores faltantes no se pagan en absoluto y los medidores sobrantes se pagan a un costo mayor. Es necesario prestar especial atención a estas condiciones en el contrato, especialmente teniendo en cuenta el ya considerable precio del metro cuadrado en la capital y la región.

PD También vale la pena señalar que los metros adicionales no deben percibirse como adicionales. Durante la construcción y, de hecho, después de la puesta en servicio del objeto, el comprador tiene la oportunidad de recibir varios metros adicionales a un precio mucho más bajo que el precio de mercado.

Una de las formas que tiene un promotor de obtener ingresos adicionales de los accionistas es exigir un pago adicional por los metros cuadrados adicionales que construya. A menudo, al mudarse, los accionistas caen en una trampa cuando se enteran de que el promotor se niega a transferir el apartamento terminado a su propiedad hasta que se pague el coste del espacio habitable adicional. A pesar de que en la mayoría de los casos tales demandas no están justificadas y el monto del pago adicional, dado el alto costo general de la vivienda, es enorme, los futuros residentes, creyendo en la palabra del desarrollador, pagan rápidamente el monto indicado por temor a no conseguir el apartamento para su uso.

No todo el mundo sabe que tales acciones del desarrollador son fáciles de impugnar, independientemente de los términos del contrato. Una DDU típica establece un precio fijo por el monto que se debe pagar por un departamento en construcción. En consecuencia, si durante la inspección del apartamento le pidieron que pagara más por un área mayor, tiene derecho a rechazar el pago adicional, refiriéndose a los términos del contrato. Es necesario comprender que el papel clave aquí no lo juegan los requisitos del desarrollador, sino los términos contractuales. Además, al proporcionar un apartamento en un edificio nuevo, la empresa no tiene el derecho por ley de exigirle que pague por metros cuadrados adicionales sin invitarlo primero a firmar un acuerdo adicional. Además, en algunos casos, los términos del propio contrato pueden imponerle límites estrictos de pago adicional por metro cuadrado. metros debido a la mejora de las condiciones de vida, si, por ejemplo, celebra un acuerdo contractual para la demolición de viviendas reconocidas como inseguras.

Si el área del apartamento no corresponde a la especificada en el DDU, tendrá derecho a exigir una sanción por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del desarrollador. Si luego de las mediciones de BTI resulta que se le proporcionó un departamento con un área que no corresponde a la cifra indicada en el DDU, podrá aumentar el monto del reclamo, citando el suministro de información incorrecta.

En algunos casos, el contrato celebrado entre usted y el desarrollador puede contener una cláusula que establezca que el precio especificado en el contrato no es definitivo y puede modificarse a voluntad de las partes. Pero incluso en este caso, podrás defender tus derechos sin aparente dificultad, ya que según la Ley Federal 214 “Sobre Construcción Compartida”, el precio especificado en el contrato debe ser fijado. En consecuencia, el hecho mismo de la presencia de tal acuerdo en una cláusula será motivo suficiente para declararla inválida. Al mismo tiempo, usted, como futuro propietario, no debe preocuparse por el destino de su futuro hogar, ya que no es su culpa que el desarrollador le haya proporcionado un formulario de contrato incorrecto y nadie retirará el apartamento de su propiedad. propiedad después de la finalización del proceso de construcción.

Reacción a los requisitos del desarrollador.

Es posible medir el área exacta del apartamento solo después de completar la construcción con la ayuda de representantes de BTI. En el caso de que las palabras del desarrollador sobre el aumento de núcleos. áreas confirmadas, tendrás varias formas de defender tus derechos sin tener que recurrir a pagos adicionales.

Puede enviar un reclamo al desarrollador y exigirle una multa por incumplimiento de los términos del contrato y al mismo tiempo exigirle que le pague dinero por los metros cuadrados "extra" que construyó. Si el desarrollador no interfiere y le paga una multa, a partir de este segundo podrá considerar que la cooperación ha terminado. Pero si se niega rotundamente a pagar y amenaza con no transferirle el apartamento para su uso, puede demandar. En este caso, los requisitos para la reclamación deberán indicar:

el monto de la multa por incumplimiento por parte del desarrollador de las obligaciones derivadas del contrato

pago de cantidades adicionales por causar daño moral y pérdidas

otras reclamaciones contra el promotor acumuladas durante la construcción (retraso en la entrega de la casa, falta de información oportuna sobre retrasos en los plazos, etc.)

Si no tiene otras opciones para obtener un apartamento que no sea a través del tribunal, y el período de inactividad de su apartamento es significativo, la mejor opción sería ponerse en contacto con un abogado que pueda evaluar las perspectivas de su caso y construir de manera competente una línea de defensa en el tribunal. Es necesario recordar que cada caso de disputa de construcción es individual y cada matiz determina si finalmente tendrás que pagar más por metro cuadrado. metros o no. Hay casos en los que inicialmente al accionista le resulta imposible defender sus derechos (si firma un acuerdo de pago adicional por metros cuadrados), y en ocasiones no es difícil probar la culpabilidad del promotor, con base en lo dispuesto en el ley (por ejemplo, si el accionista es un ex militar, las familias tienen derecho a metros cuadrados adicionales).

En este caso, la superficie real del apartamento será de gran ayuda para el tribunal. Si no está seguro de que el accionista tenga razón en cuanto al aumento de la superficie del apartamento, puede invitar a un tasador independiente a inspeccionar la propiedad, quien, después de medir el apartamento, podrá realizar una evaluación independiente de su superficie real, que en muchos casos Los casos pueden ser menores de lo que insistió el desarrollador. Se conocen casos en los que las empresas constructoras exigieron masivamente a los accionistas que pagaran más por los núcleos ampliados. área, y al mismo tiempo, peritos independientes invitados por los accionistas tomaron una decisión afirmando que el área del departamento era incluso menor que la indicada en el DDU.

No en todos los casos, el área modificada del apartamento es culpa directa del desarrollador: después de todo, es casi imposible garantizar una precisión milimétrica durante el proceso de construcción, y durante la construcción pueden surgir muchas sutilezas y situaciones de emergencia que no dependen de la calidad del trabajo del desarrollador; por ejemplo, condiciones climáticas inadecuadas para la construcción. Pero el aumento del área del apartamento no depende en modo alguno del propio accionista; por lo tanto, el desarrollador a priori no tiene derecho a exigirle que pague por el plan que ha excedido. En esta situación, usted, como accionista, debe, en primer lugar, estar preparado para tales acciones por parte del desarrollador. Siempre debe recordar que el requisito de pagar más por los metros cuadrados probablemente se le presente por el deseo de obtener ingresos adicionales y no por circunstancias de fuerza mayor. Y depende de qué tan preparado esté usted para defender sus derechos si pagará más al desarrollador por los extras que haya inventado. metros cuadrados o recibir una multa por incumplimiento de las obligaciones de la empresa en virtud del DDU.

Apartamento en un edificio nuevo: metros “extra”: ¿éxito o pérdida? Pagaron por un área y obtuvieron otra. ¿Quién pagará más a quién? El comprador al promotor o viceversa.

Las personas que tienen experiencia en la compra de edificios nuevos saben bien que los metros cuadrados del apartamento que se compra es una cifra muy "calculada". El tamaño real del objeto se conocerá sólo después de que se complete la construcción y se tomen las medidas adecuadas. Y no es nada raro que se produzcan situaciones en las que el área de un apartamento puede diferir de lo que está escrito en el contrato. ¿Qué pasa en este caso?

Este artículo es un material de referencia e información, toda la información que contiene se presenta con fines informativos y es solo para fines informativos.

Panel - más precisamente
La primera conclusión que se extrae de la comunicación con los expertos del mercado es que el fenómeno realmente se produce. "Las áreas de los apartamentos después de las mediciones BTI difieren en el 99% de los casos de las áreas de diseño", dice Valentin Pariysky, empleado del departamento de ventas de Vedis Group. Es cierto que en la mayoría de los casos las discrepancias son mínimas, pero si abordamos el problema de manera estrictamente formal, entonces existen.

¿Cuáles son exactamente estas discrepancias? Aquí mucho depende de la tecnología de construcción. El tipo de panel proporciona la mayor precisión. “En la construcción de viviendas con paneles, donde las tecnologías se han desarrollado a lo largo de los años, cada casa es un “constructor” a partir de “cubos” predimensionados”, explica Dmitry Kotrovsky, vicepresidente de la empresa de desarrollo Khimki Group. "Allí los medidores 'extra' aparecen con mucha menos frecuencia". Según nuestros consultores, con un tamaño medio de apartamento de 60 m2. m las diferencias serán de 0,5 a 1 metro cuadrado. m, máximo 1,5 m2. metro.

Otra cosa son los monolitos, donde cada casa se crea esencialmente desde cero en una obra. Además, los apartamentos en estos edificios suelen ser más grandes, por lo que las desviaciones (en porcentaje) parecen más notorias si se convierten a metros cuadrados. “En casas monolíticas, la diferencia puede alcanzar varios metros cuadrados”, afirma Alexandra Krzhevova, jefa del departamento de marketing y análisis, grupo de empresas pioneras. – En la práctica de Pioneer Group of Companies, la situación de exceder el área de un apartamento es más común: en promedio, generalmente no más de 7 metros cuadrados. metro".

Por supuesto, también hay casos en los que las diferencias son mayores: hasta 10-15 metros cuadrados. M. Pero hay otras razones aquí. « Las discrepancias significativas en el área son extremadamente raras; pueden deberse al hecho de que se utilizó un terreno adicional para la construcción de la casa y, en consecuencia, el área total del edificio residencial aumentó, señala Arseniy Vasiliev, director general del grupo de empresas UNISTO Petrostal. – O, peor aún, por una mala supervisión de la construcción. Entonces, un aumento o disminución significativa en el área del apartamento puede ser sólo la punta del iceberg”.

Confía, pero mide
Surge una pregunta razonable: ¿quién mide los apartamentos? Más precisamente, cualquiera puede medir algo (para ello se necesita una cinta métrica normal; los más "tecnológicamente avanzados" pueden utilizar un telémetro láser), pero ¿los resultados de quién se consideran definitivos?

"Se requiere que un ingeniero catastral realice mediciones de apartamentos en virtud de un acuerdo separado con el promotor", dice Vasily Sharapov, abogado de la empresa promotora City-XXI Century. – Habitualmente se realizan en la fase de puesta en funcionamiento del edificio. Los pasaportes catastrales se expedirán tanto para el edificio en su conjunto como para los locales individuales no residenciales y residenciales, con excepción de los bienes comunes”.

En teoría, las medidas deberían realizarse en todos los apartamentos. En la práctica, los ingenieros catastrales también pueden hacer trampa: tomar medidas en un piso y luego escribir que todas las habitaciones de arriba o de abajo son "exactamente iguales". Si el dueño del inmueble cree que esto no es así, puede impugnar los resultados. Simplemente no debe confiar en sus propios ejercicios de aficionado con la ruleta, sino en un experto autorizado. "El comprador de un apartamento tiene derecho a utilizar los servicios de un ingeniero catastral independiente", dice Grigory Altukhov, director comercial de FSK Leader. "Y si hay una discrepancia en las cifras, impugnar los resultados de las mediciones ante los tribunales".

El sufrimiento del balcón-lodge
La gran mayoría de los apartamentos modernos tienen balcones o logias. Como lidiar con ellos? Cabe señalar aquí que la legislación rusa parece estar escrita especialmente de tal manera que el tema se confunda tanto como sea posible.

Juzga por ti mismo. que recuerda Andrey Blazhko, director general de LLC "Domostroitel-Yugo-Zapad", de conformidad con el apartado 3 del art. 16 del Código de Vivienda (LC) de la Federación de Rusia “un apartamento se reconoce como una habitación estructuralmente separada en un edificio de apartamentos, que proporciona acceso directo a las zonas comunes de dicha casa y que consta de una o más habitaciones, así como locales para uso auxiliar, destinado a satisfacer las necesidades domésticas y otras necesidades de los ciudadanos asociadas con su residencia en dicha habitación separada”. En otras palabras, los balcones y logias ("locales auxiliares") están incluidos en el concepto de apartamento.

Por otro lado, hay una calle en el conjunto residencial. 15, cuyo párrafo 5 establece claramente que la superficie total de un local residencial se suma a partir de las áreas de todas sus partes "con excepción de balcones, logias, verandas y terrazas". Por eso, por cierto, en los certificados de propiedad se indica la superficie total del apartamento sin tener en cuenta estos “locales de verano”.

También hay un "tercero": SNiP 2.08.01-89 "Edificios residenciales". Este documento prescribe que las logias y balcones deben tenerse en cuenta en el área total, pero con factores de reducción de 0,5 y 0,3, respectivamente.

En el contexto de una “diversidad” tan impresionante (que recuerda al libro de texto “Dos abogados, tres opiniones”), los desarrolladores suelen actuar según su propio criterio. Muy a menudo, las logias y balcones se cuentan con los mismos coeficientes de 0,5 y 0,3. "Los costes de construcción de estos locales se pueden incluir en el precio del apartamento", dice Vasily Sharapov ("Ciudad del siglo XXI"). "No pertenecen a la propiedad común y serán utilizados individualmente por el propietario del apartamento".

Recuerdo un problema similar Leonid Sandalov, subdirector de la Academia de Ciencias de Bekar. “Ha habido casos en los que, en un apartamento de dos niveles, la zona de las escaleras se incluía en el metraje total”, dice el experto. – Cobraron dinero de los compradores por los 10 metros cuadrados adicionales. m. Por supuesto, por tal error técnico se devolvió el dinero, pero los vecinos tuvieron que acudir a los tribunales por ello”. Por mi parte, el autor puede agregar aquí que un apartamento de dos niveles con escalera sigue siendo exótico para nuestro mercado. Si estos objetos se encontraran con mayor frecuencia, también se convertirían en objeto de disputas entre vendedores y compradores.

¿Cómo estás de acuerdo...?
La legislación civil rusa (el autor ya lo ha dicho muchas veces, en varias ocasiones) es muy liberal: deja muchas cuestiones a la discreción de las partes. Como está escrito en el contrato, así será. Esto es completamente cierto en relación con el tema que estamos estudiando hoy. Incluir o no balcones y logias: el comprador y el vendedor tienen derecho a acordar esto de forma independiente.

Un principio similar (libertad de contrato) se aplica a las situaciones con las que comenzamos este artículo: cuando, según los resultados de las mediciones, el área del apartamento difiere de la calculada. Por regla general, los acuerdos tipo ofrecidos por los vendedores de edificios nuevos a sus clientes contienen las siguientes cláusulas:

Para desviaciones menores de área (en cualquier dirección) no hay cargos adicionales. “El acuerdo establece que el recálculo se realizará cuando la discrepancia entre las áreas en el DDU y el BTI sea superior a 1 metro cuadrado. m”, confirma Alexandra Krzhevova (Grupo de empresas Pioneer). A veces, este umbral es un poco más alto, digamos, 1,5 metros cuadrados. metro;

Si la discrepancia es mayor, el comprador paga más (si el apartamento es más grande) o la empresa vendedora (si el apartamento es más pequeño). En este caso, la base para los cálculos es el precio de 1 metro cuadrado. m, fijado en el contrato.

Vale la pena señalar que la fórmula anterior es más común – pero para nada obligatorio. A veces sucede de manera diferente:

– por ejemplo, el precio al que el comprador “recompra” los metros cuadrados resulta ser superior al que el promotor está obligado a devolver. “También hay casos en los que el promotor estipula que los pagos se realicen "unilateralmente": sólo si el tamaño del apartamento ha aumentado, es decir, el recargo se aplica sólo al comprador”, dice Grigori Altujov (líder de FSK). La aceptación o no de esto es, como suele decirse, una cuestión retórica. « Si en el contrato se establecen condiciones desiguales, incluido el importe de la devolución, entonces el comprador debería preguntarse sobre los motivos de sus acciones, está convencido Arseny Vasiliev (UNISTO Petrostal). “A menudo la razón radica en la esperanza de una casualidad o en el deseo de comprar un apartamento a precios de dumping con los ojos cerrados”.

Como muchas otras, el legislador deja esta cuestión a la discreción de las partes: el comprador y el vendedor tienen derecho a acordar de forma independiente el procedimiento para el pago adicional. "Estar de acuerdo" es, por supuesto, una figura retórica: los promotores suelen decir que sus contratos son estándar, son extremadamente reacios a hacer ajustes en ellos... Pero lo que el comprador es ciertamente libre de hacer es el derecho de decidir si necesita comprar en tales términos. Al final, el estado actual del mercado dista mucho de ser estimulante; se pueden buscar otras opciones.

De acuerdo, es bueno comprar dos zapatos por el precio de un par. Es aún más lindo recibir algún tipo de regalo con tu compra, como una cucharadita con un paquete de té o un paquete de condones con un ramo de flores y una caja de Raffaello. Al comprar un apartamento de una determinada superficie, también debería ser una buena idea conseguir un par de metros cuadrados adicionales. Una especie de cumplido del jefe. Pero, lamentablemente, te piden que pagues por este regalo. Preguntan persistentemente y muchos están de acuerdo. De hecho, la exigencia del promotor, en virtud del acuerdo de participación compartida en la construcción, de pagar adicionalmente por los metros cuadrados adicionales descubiertos durante las mediciones del BTI es una violación directa de la legislación vigente sobre la protección de los derechos del consumidor. Sin embargo, esta violación, en primer lugar, se ha convertido en una práctica establecida y, en segundo lugar, se está convirtiendo en la norma y muchos, incluso los abogados en ejercicio, no la ven como una violación. El fundamento es tan simple como dos kopeks: libertad de contratación. El comprador, al celebrar un contrato, asume voluntariamente la obligación de pagar un suplemento por los metros adicionales. Lo mismo se aplica a la devolución de fondos por parte del promotor. Si (la demanda de pago adicional) se declara inválida, resulta que el Comprador, cuyo apartamento será más grande en área, de hecho recibirá esta diferencia positiva en metros de forma gratuita. Lo mismo ocurre con el promotor: si el apartamento "de salida" tiene un área más pequeña, entonces el comprador, de hecho, será defraudado. Todo parece lógico, pero no existen monedas de dos kopeks. Al celebrar un acuerdo de participación accionaria (EPA), las partes determinan sus términos esenciales, incluido el precio del acuerdo y una descripción del objeto: apartamento (nombre, ubicación, área, documentación de diseño). El promotor se compromete a ceder al comprador un apartamento que cumpla con las condiciones especificadas en el contrato y la documentación del proyecto. En este caso, las partes deberán cumplir sus obligaciones de buena fe. Un desarrollador es una organización que se dedica profesionalmente a la construcción de edificios residenciales. ¡Profesionalmente! Es importante. El comprador (consumidor) no es un profesional. Esto es aún más importante. Y es por eso que los derechos de los consumidores están protegidos por la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor y la Ley de Construcción Compartida. La construcción del objeto, el control sobre el mismo y todo lo demás lo realiza el promotor, quien, en primer lugar, tiene la obligación de transferir el objeto correspondiente al área del proyecto y, en segundo lugar, existe un riesgo empresarial de que el área del objeto construido no se corresponde con el proyecto. El consumidor no puede influir ni controlar la conformidad del área del apartamento con el proyecto. La discrepancia entre áreas definitivamente no es ni puede ser culpa del consumidor. Pero el desarrollador obviamente tiene la culpa. ¿Y por qué el consumidor debería pagar por las deficiencias en el trabajo del desarrollador y por los riesgos comerciales que corren sobre el desarrollador? El consumidor no tiene que pagar por ellos. Déjame darte un par de ejemplos de la vida. En la lechería se equivocaron y en lugar de leche con un contenido de grasa del 1,5%, envasaron leche con un contenido de grasa del 3,2%. Los clientes no tienen que pagar por este error. El lote defectuoso se elimina o se pone a la venta bajo la apariencia de un 1,5% con la esperanza de que nadie note la diferencia. La última opción es menos probable. Segundo ejemplo. Una chica de figura cincelada de talla 42 encargó que le hicieran un vestido de noche y lo recibió en talla 48. Pero por alguna razón, en lugar de exigir pagar más por la tela extra, ¿el sastre promete rehacer todo y bajar el precio? Estrictamente hablando, en nuestro contexto, un apartamento no se diferencia de un vestido. El apartamento debe cumplir con los términos del contrato y la documentación del proyecto. La desviación de los términos del contrato indica una discrepancia en la calidad del proyecto de construcción compartido. Y para los apartamentos de baja calidad, la Ley de construcción compartida contiene el artículo 7, que especifica los derechos del consumidor (participante del edificio de uso compartido) en relación con las deficiencias de la instalación de construcción compartida: exigir que los defectos ser eliminado gratuitamente en un plazo razonable; reducción proporcional del precio del contrato; reembolso de sus gastos por subsanar deficiencias, negarse a cumplir el contrato y exigir al promotor la devolución de los fondos y el pago de intereses. Pero todos estos derechos están previstos en el caso de que el desarrollador construya (cree) un proyecto de construcción compartido con desviaciones de los términos del contrato y (o) requisitos obligatorios que conduzcan a un deterioro en la calidad de dicho proyecto. o con otras deficiencias que lo hagan inadecuado para el uso especificado en el contrato. Es difícil extender estas disposiciones a los casos de aumento de la superficie de un apartamento (no digo que sea imposible; en determinadas condiciones... sí, con un buen refrigerio...). Al mismo tiempo, la Ley no contiene una sola norma que otorgue al desarrollador el derecho de exigir al consumidor un pago adicional por los metros cuadrados adicionales. Semejante exigencia no puede basarse en la ley. En este caso, un abogado que conozco de una empresa constructora suele señalar el artículo 5 de la Ley de Construcción Compartida. Dicen que el precio del contrato se puede determinar como el producto del precio por unidad de área total y el área total correspondiente. Sí, pero las moscas están separadas, las chuletas están separadas. El precio del metro cuadrado en este caso no cambia, lo que cambia es la superficie. Pero este artículo no pretende eso. Por lo tanto, repito, tal exigencia por parte del desarrollador no está basada en la ley. ¿Pero puede basarse en un acuerdo? Las partes son libres de determinar los términos del contrato. El desarrollador puede establecer cualquier condición en el contrato y el consumidor puede aceptarla (¿cambiar? Es poco probable. Pero puede aceptar). Muchos abogados entienden esto como libertad de contratación. Sin embargo, esta libertad tiene limitaciones en forma de la famosa Ley de Participación en el Capital y el artículo 16 de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor sobre la invalidez de las cláusulas contractuales que vulneran los derechos del consumidor. Otro obstáculo a la libertad ilimitada de contratación son los artículos 8 y 12 de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor sobre la responsabilidad por falta de información. Hay tantos artículos en un párrafo que resulta aburrido. Dejame darte un ejemplo. El 19 de octubre de 2016, la OFAS Rusia de Moscú descubrió que Stroy West LLC engañaba a los participantes de la DDU sobre las condiciones y el procedimiento para adquirir la propiedad de los apartamentos. El esquema es familiar: construyeron una casa, la midieron, cada accionista tuvo que pagar más por los metros cuadrados adicionales (indicador de 0,3 a 17,15 m2), lo que influyó significativamente en el coste de los apartamentos. Luego, los acontecimientos se desarrollaron de una manera inusual: el accionista se dirigió a la FAS para solicitar una investigación, y la auditoría mostró que el área total no aumentó, sino que incluso disminuyó ligeramente. Como resultado, se pidió al desarrollador que no infringiera la ley: transferir los apartamentos a los participantes en la construcción compartida al costo originalmente especificado en el contrato, sin cumplir con la condición obligatoria de celebrar un acuerdo con la organización administradora Best Service LLC; devolver a los participantes en la construcción compartida la diferencia pagada entre el costo inicial del apartamento (según el acuerdo de participación en la construcción compartida) y el costo especificado del apartamento después de la finalización de la construcción, si se ha pagado dicha diferencia. Dirás que el ejemplo no es bueno. Aquí el promotor engañó a los compradores y sacó metros cuadrados inexistentes. Ciertamente no de esa manera. Individualmente, el área de los apartamentos puede aumentar, pero el área total, por el contrario, puede disminuir. Explicaré cómo sucede esto un poco más adelante usando otro ejemplo. Lo principal es que FAS puso al promotor en su lugar, mirando todo el proyecto de construcción compartido y no a los accionistas individuales. Individualmente, los accionistas son generalmente considerados una especie de hormigas que pueden soportar una carga insoportable (me refiero principalmente a extorsiones a banqueros, aseguradores, agentes y otros), que no hacen ruido (y si hacen ruido, es inaudible), y además, una hormiga puede aplastarlo y nadie se dará cuenta. Sin embargo, a veces los tribunales y las autoridades reguladoras todavía prestan atención a la excesiva codicia de los desarrolladores y recuerdan la Ley. Un poco antes señalé que el apartamento no cumplía con los términos del contrato y con el artículo 7 de la Ley de Construcción Compartida sobre garantías de calidad de la vivienda compartida. La discrepancia entre el área del apartamento indica claramente que la calidad del apartamento no cumple con los términos del contrato, los requisitos de la documentación del proyecto, así como los códigos y reglamentos de construcción. Esto significa que la discrepancia entre el área del apartamento (tanto más pequeña como más grande) indica una violación de los derechos del consumidor (Participante de la DDU). La posición de los desarrolladores es que construimos, construimos, finalmente construimos, medimos y así resultó. Un poco ingenuo, ¿no crees? En el caso de Best Service LLC, es significativo que prestaron atención al área total de la casa. Ha cambiado ligeramente a la baja, mientras que la superficie de cada apartamento ha aumentado una media de 14 metros, lo que significa que la superficie total de la casa tendría que aumentar en casi 1.000 metros cuadrados. El proyecto no ha cambiado. ¿Cómo pudo pasar esto? Aquí vale la pena dar un ejemplo más. Por decisión del Tribunal de Distrito Industrial de Stavropol de 8 de julio de 2013, se satisfizo el reclamo del consumidor para invalidar la demanda de pago adicional por parte de un participante en la construcción compartida por aumentar el área total del apartamento en 6,3 metros cuadrados y para recuperar fondos del desarrollador StroyGrad LLC como gastos de compensación por eliminar defectos de calidad del objeto de participación compartida en la construcción, sanciones por incumplimiento de los plazos para transferir el objeto de participación compartida en la construcción al accionista, compensación por daño moral y gastos legales . ¿¡Cómo es eso!? El área del apartamento ha aumentado, pero él se niega a pagar e incluso exige dinero por algunas deficiencias. En este caso, el consumidor, y después el tribunal, prestó atención al origen de los metros cuadrados adicionales. En el caso de StroyGrad LLC, el promotor sustituyó el relleno de la pared de ladrillos por un relleno de bloques de hormigón celular de 200 mm de espesor y luego un aislamiento de poliestireno de 50 mm de espesor. Es decir, el espesor de las paredes se redujo significativamente a 250 mm, desde los 380 mm y 580 mm previstos, lo que sin duda afectará al aislamiento térmico del apartamento en el futuro. Dado que el aumento en el área del apartamento está directamente relacionado con las acciones ilegales del demandado al cambiar los materiales, la configuración y el espesor de las paredes, que no fueron acordados, el tribunal consideró ilegal la demanda del demandado de un pago adicional. Este caso demuestra claramente la naturaleza de la aparición de metros cuadrados adicionales en un edificio nuevo. Al mismo tiempo, el promotor no tiene que cambiar materiales ni reducir a la mitad el espesor de las paredes. Por regla general, todavía actúan de forma más modesta. Incluso sin el equipo del director, un capataz de construcción siempre sabe cómo y dónde ahorrar. Además de capataces y... economistas, en una obra hay suficientes: un proveedor, un mostrador, un capataz de obra. Un poco más arriba en la escala profesional están los gerentes que necesitan desesperadamente materiales de construcción para construir su casa, su dacha o su garaje. En general, hay que ahorrar dinero. Las paredes de hormigón se pueden hacer un centímetro o dos más delgadas, enlucidas en media capa o de forma puramente simbólica o sin yeso (ahorramos unos centímetros más), rellenaremos la solera de todos modos (el comprador seguirá haciendo sus propios pisos). , nivelar, elevar), techos y Esto servirá (el comprador estará feliz de ver techos altos), aislamiento térmico mínimo. Se necesitaría mucho tiempo para enumerar cómo un desarrollador puede ganar centímetros extra. Al medir el BTI, estos centímetros suman metros cuadrados adicionales. Y los metros adicionales conllevan un pago adicional. Pero este descaro de los desarrolladores no está en absoluto justificado. En primer lugar, estos metros se componen de deficiencias, y a veces menores, en el espesor de las paredes (lo que significa aislamiento térmico y resistencia) y en la calidad de los acabados (lo que significa gastos de consumo). En segundo lugar, estos metros cuadrados, formados por centímetros, desaparecen rápidamente en cuanto el comprador realiza reformas en el apartamento. Es decir, después de que este producto semiacabado se ponga en condiciones adecuadas para vivir, los centímetros adicionales desaparecerán y el apartamento recibirá el área diseñada, o tal vez se vuelva más pequeña. También puedes recordar las manipulaciones con balcones y logias. Pero esa es una historia ligeramente diferente. Los desarrolladores son tan inteligentes que es asombroso. ¡Oh, esta energía podría usarse con fines pacíficos...! Pero volvamos al recargo por metros cuadrados extra. El requisito de dicho pago adicional no se basa en la ley, sino que está indicado en los acuerdos de participación accionaria. A menudo se ofrece a los accionistas celebrar un acuerdo adicional sobre dicho pago adicional. Y los accionistas firman esos acuerdos y contratos adicionales y luego pagan más en función de ellos. Sí, sí, este pago adicional se realiza precisamente sobre la base de los términos pertinentes del contrato. Dicen que el consumidor estuvo de acuerdo, lo que significa que debe pagar. Si el consumidor no acepta firmar dicho acuerdo adicional sobre el pago adicional por metros adicionales, no pagará más por ellos. En tales casos, los desarrolladores generalmente prefieren no involucrarse con accionistas competentes y se contentan con cobrar honorarios a las personas menos alfabetizadas que quedan y que aceptan hacerlo todo. La granja colectiva es un negocio voluntario. Pero ¿qué pasa con aquellos que, al concluir el DDU, no prestaron atención y creyeron en la palabra del desarrollador? ¿Qué debemos hacer con quienes tienen una cláusula en el DDU sobre recalcular el precio en caso de discrepancia en el área del departamento? En este caso, simplemente enviar al desarrollador con sus demandas a una dirección conocida no funcionará. Tendrás que acudir a los tribunales y exigir que dicha cláusula sea declarada inválida con referencia al mismo artículo 16 de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor. También puede solicitar una reducción en el precio de compra o el reembolso de los próximos gastos de renovación del apartamento; después de todo, el comprador tendrá que enlucir las paredes según las dimensiones de diseño. Hacer esto por tu cuenta es bastante caro; el yeso cuesta dinero y los yeseros de hoy no trabajan ni por una botella de vodka. El dinero del desarrollador le resultará útil. En mi práctica hubo casos similares y los consumidores temían mucho por sus apartamentos. Al fin y al cabo, el promotor plantea un ultimátum: "Hasta que no pagues más por metros cuadrados adicionales, no conseguirás un apartamento". ¡Asustó al erizo con su culo desnudo! El artículo 6 de la Ley de Construcción Compartida establece claramente que en caso de incumplimiento del plazo contractual para la transferencia de un proyecto de construcción compartido, el desarrollador paga al participante en la construcción compartida una multa (sanción) de una tres centésima parte del la tasa de refinanciación del precio del contrato por cada día de retraso. Si el participante en la construcción compartida es un ciudadano, la sanción (pena) prevista en esta parte la paga el promotor por el doble del importe. Entonces, mientras el desarrollador da ultimátums y usted lo demanda, la multa aumenta. De conformidad con el art. 4 de la Ley Federal "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor", el vendedor (ejecutante) está obligado a transferir al consumidor un producto (realizar un trabajo, prestar un servicio), cuya calidad corresponde al contrato. El artículo 469 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el vendedor está obligado a transferir al comprador bienes cuya calidad corresponda al contrato de compraventa. Además, de conformidad con el apartado 1 del art. 7 de la Ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre modificaciones de ciertos actos legislativos", el desarrollador está obligado a transferir al participante en la construcción compartida un objeto de construcción compartido, cuya calidad cumpla con los términos del contrato, los requisitos de los reglamentos técnicos, la documentación de diseño y las normas urbanísticas, así como otros requisitos obligatorios. La lista de normas legales que protegen a los consumidores en tales situaciones puede durar bastante tiempo. Una ventaja agradable en una disputa con un desarrollador probablemente será la Parte 6 del art. 13 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor", sobre el cobro de una multa del desarrollador a favor del consumidor por incumplimiento voluntario de los requisitos del consumidor por un monto del 50% del monto adjudicado . En resumen, observo que los metros cuadrados extra por los que el promotor pide pagar extra no tienen nada que ver con obsequios o bonificaciones. No se les puede llamar una adquisición agradable. Esto es un engaño, un engaño muy desagradable. El requisito de un pago adicional por un apartamento construido en violación de la documentación de diseño no puede basarse en la Ley. Y el establecimiento de tal requisito en el contrato es inválido. Desafortunadamente, los propios consumidores (accionistas) malcriaron a los desarrolladores y formaron esta práctica viciosa de engaño generalizado a los consumidores con impunidad. Después de todo, con el consentimiento tácito de los consumidores, estos pagos adicionales por metros cuadrados adicionales se están convirtiendo en la norma. No debe tolerar la violación de sus derechos. No hay necesidad de pagar por los errores y riesgos de otras personas. Es muy perjudicial fomentar el engaño y el fraude descarado. Si vas a participar en una construcción compartida o ya te has enfrentado a una demanda de pago adicional por metros cuadrados extra, no seas holgazán y contacta con un abogado. Por favor consulta. Al aceptar dócilmente todo lo que ofrece el desarrollador, corre el riesgo de perder mucho más dinero, tiempo y nervios. La ley protege celosamente los derechos de los consumidores. Pero con aquellos que se cavan un hoyo de forma independiente, sin siquiera firmar un acuerdo o acuerdos adicionales, la Ley es impotente.